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第1篇

土地是人類社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng)，我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展，土地資本運(yùn)營(yíng)已成為土地管理工作的重要課題。**是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。20xx年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革，新組建**縣國(guó)土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo)，堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)制度，加大國(guó)有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

一、 **土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營(yíng)城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開(kāi)發(fā)新城工作中，為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

（一）成立機(jī)構(gòu) 建章立制

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限的土地使用制度，大部分存量國(guó)有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況，為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[20xx]15號(hào))和國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場(chǎng)，確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。20xx年8月，我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心，隸屬**縣國(guó)土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、國(guó)有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作的法定機(jī)構(gòu)，代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理，做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定出臺(tái)了《**縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》、《**縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)程序》和《**縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境

20xx年2月20日，國(guó)土資源部召開(kāi)土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，下發(fā)相關(guān)通知，針對(duì)一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場(chǎng)混亂問(wèn)題，決定在全國(guó)范圍開(kāi)展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī)，抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓，促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實(shí)抓好經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。自20xx年以來(lái)，我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制，加大土地市場(chǎng)配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際，下發(fā)了《**縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場(chǎng)的變化，及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化；相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái)，為搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)

為使國(guó)土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來(lái)，我們始終把國(guó)土資源法律法規(guī)、土地國(guó)情、國(guó)策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標(biāo)語(yǔ)、出動(dòng)宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開(kāi)座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過(guò)每年開(kāi)展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng)，使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國(guó)土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，明白土地是不可再生的資源，以此增強(qiáng)土地憂患意識(shí)，全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的 自覺(jué)性。這樣，使國(guó)土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高，也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營(yíng)造了良好的氛圍。

（四）認(rèn)真履行職責(zé)，實(shí)施土地交易“陽(yáng)光工程”

招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開(kāi)土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來(lái)，我縣不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽(yáng)光工程”。全縣經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開(kāi)出讓。并通過(guò)《中國(guó)土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外公告，實(shí)施陽(yáng)光交易。參加競(jìng)買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開(kāi)發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國(guó)土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì)，在媒體上交易結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲(chǔ)備交易中心成立以來(lái)，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，自土地儲(chǔ)備交易成立至今的5、6年時(shí)間，**縣土地儲(chǔ)備交易中心在**縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量國(guó)有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn)，供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬(wàn)元，為**縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問(wèn)題，為**縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

二、 **土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問(wèn)題

我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過(guò)五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在一些問(wèn)題。

一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標(biāo)拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動(dòng)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí)，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國(guó)土資源政策、法律意識(shí)淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。

三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，加上收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金無(wú)來(lái)源，財(cái)政提供不了專項(xiàng)周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲(chǔ)資金無(wú)著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來(lái)了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi)，不依法申報(bào)辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，造成土地交易市場(chǎng)混亂。

上述問(wèn)題的產(chǎn)生，既有國(guó)土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址，在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí)，往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃，認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地，建設(shè)過(guò)程中隨意性較大，不嚴(yán)格執(zhí)行供地過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià)，不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金，從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國(guó)有土地管理的難度加大，無(wú)法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見(jiàn)肘。

三、解決**土地市場(chǎng)建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策措施

規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國(guó)有土地，通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為，它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題，我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續(xù)深入開(kāi)展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作營(yíng)造良好的氛圍。

二是進(jìn)一步健全和完善土地公開(kāi)供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開(kāi)、公正、公平。

三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問(wèn)題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問(wèn)題

中圖分類號(hào)：G423.07

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開(kāi)發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。

1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述

情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開(kāi)設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開(kāi)展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫。

2.3 課時(shí)安排

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：

3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開(kāi)設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。

3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開(kāi)展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息

房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。

第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。

第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。

第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

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第3篇

“現(xiàn)在正是敏感時(shí)期。”

國(guó)務(wù)院房改辦和建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司官員的反應(yīng)不約而同。

近來(lái)，中央政府組織的各種名目的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目明顯多起來(lái)。最受矚目的是國(guó)務(wù)院參事室，他們組成的調(diào)研組正奔赴全國(guó)各地，就房地產(chǎn)問(wèn)題展開(kāi)調(diào)研，并提出改革意見(jiàn)，調(diào)研成果直接向高層匯報(bào)。

此前，建設(shè)部領(lǐng)銜、國(guó)務(wù)院房改小組等聯(lián)合組成的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研組，已就住房改革進(jìn)行綜合調(diào)研，并提出政府宏觀調(diào)控的政策建議；而受國(guó)務(wù)院委托，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)部的調(diào)研報(bào)告也正在完成之中……

“是到了重新審視住房體制改革的時(shí)候了。要問(wèn)的是，政府都做了哪些？政府該做哪些？”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜的語(yǔ)氣嚴(yán)肅。

爭(zhēng)論：房改失敗了嗎

官方頻繁調(diào)研的行動(dòng)下，是形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在國(guó)家連續(xù)宏觀調(diào)控政策之下，今年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房成交量大幅下降，但銷售價(jià)格仍保持著平均5%左右的增幅。以北京為例，在商品住宅現(xiàn)房和期房銷售面積雙雙下降的趨勢(shì)下，2月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍達(dá)到9.7%。北京市區(qū)五環(huán)路以內(nèi)，已難以找到每平方米萬(wàn)元以下的房屋。

“近些年過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的商品化、市場(chǎng)化，是導(dǎo)致調(diào)控房?jī)r(jià)失敗的原因之一。”國(guó)務(wù)院參事任玉嶺在接受采訪時(shí)說(shuō)。

任玉嶺的這一觀點(diǎn)，被不少專家理解為對(duì)住房市場(chǎng)化改革方向的某種否定。而這一否定，來(lái)源于近些年“房改失敗論”的抬頭。

1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文件的出臺(tái)（《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》），被視為宣告福利分房制度終結(jié)和新的住房制度改革開(kāi)始的標(biāo)志性文件。隨后住房市場(chǎng)化改革正式在全國(guó)實(shí)施，至今已過(guò)去10年。

10年來(lái)，房改改變了沿襲幾十年的住房計(jì)劃式政府供給，代之以貨幣化的市場(chǎng)供給，大多數(shù)居民的住房問(wèn)題得以通過(guò)商品房解決。人均居住面積增加、城市改造加快這些伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的居民福利顯而易見(jiàn)。但是同時(shí)，普通城市居民面對(duì)住房問(wèn)題的沉重壓力也伴隨城市房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)上升而與日俱增：房?jī)r(jià)連續(xù)6年單邊上揚(yáng)，房?jī)r(jià)與居民收入比達(dá)到10:1，壟斷集團(tuán)福利分房回潮、經(jīng)濟(jì)適用房倒號(hào)現(xiàn)象不絕，民眾抱怨房?jī)r(jià)高、住房難呼聲日益強(qiáng)烈……住房改革帶來(lái)的房?jī)r(jià)畸高、貧富倒掛矛盾，已經(jīng)累積到了空前的程度。

繼2005年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告認(rèn)為政府1997年啟動(dòng)的醫(yī)療體制改革“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供應(yīng)上重新發(fā)揮主導(dǎo)作用，反對(duì)“過(guò)度市場(chǎng)化”的輿論浪潮在多個(gè)領(lǐng)域抬頭，住房改革也被波及其中。

事實(shí)上，隨著近兩年“房?jī)r(jià)高、住房難”呼聲的日益高漲，官方、學(xué)界對(duì)住房改革的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)論：“房?jī)r(jià)高”是過(guò)度市場(chǎng)化引發(fā)的嗎？房改出現(xiàn)的問(wèn)題，到底是因?yàn)槭袌?chǎng)化多了還是少了？政府是否該在住房問(wèn)題上起主導(dǎo)作用？

國(guó)務(wù)院參事任玉嶺的觀點(diǎn)，被視為政府智囊團(tuán)在求解住房問(wèn)題上的一種傾向：市場(chǎng)化改革有失敗的危險(xiǎn)，政府在關(guān)乎民生的住房政策上要擔(dān)當(dāng)更多責(zé)任，不能再像過(guò)去那樣放任市場(chǎng)不管。

這一觀點(diǎn)激起強(qiáng)烈反彈。

“1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米；到2005年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到26平方米。尤其是1999年貨幣化分房全面推行以來(lái)，人均住房面積更是以每年人均增加1平方米的速度在增長(zhǎng)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌以一連串?dāng)?shù)據(jù)，反駁失敗論。

“房?jī)r(jià)不單是房地產(chǎn)本身問(wèn)題，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成了房?jī)r(jià)問(wèn)題。住房制度改革總體是成功的，我認(rèn)為說(shuō)失敗沒(méi)有依據(jù)。”作為多次參與國(guó)家房改政策的研究和制訂的專家、國(guó)家最新房改方案的主要起草人之一，顧會(huì)長(zhǎng)觀點(diǎn)清晰地表態(tài)：“我不同意是因?yàn)檫^(guò)分強(qiáng)調(diào)商品化、市場(chǎng)化導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控失敗，只能說(shuō)市場(chǎng)化、商品化還沒(méi)改到位，還在轉(zhuǎn)軌當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。市場(chǎng)化走得快了，保障走得慢了，兩條腿都跟上，問(wèn)題沒(méi)這么嚴(yán)重。”

市場(chǎng)化：快了還是慢了

顧會(huì)長(zhǎng)告訴記者：早在1999年啟動(dòng)房改時(shí)，建設(shè)部在國(guó)務(wù)院部署的相關(guān)會(huì)議上，就提出過(guò)面向城市80%以上的居民提供經(jīng)濟(jì)型住房。但后來(lái)執(zhí)行起來(lái)，多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)型住房遠(yuǎn)未達(dá)到這個(gè)比例，當(dāng)時(shí)一般也只有20%到30%。2003年國(guó)務(wù)院有關(guān)文件改為“經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入人群”，去除了中等收入人群。如今，各城市完成的經(jīng)濟(jì)適用房比例甚至都不到5%。他認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)可行的策略是，政府加快提高經(jīng)濟(jì)型住房的建設(shè)，使其達(dá)到20%～30%的比例，以滿足低收入家庭的需求。

國(guó)務(wù)院參事任玉嶺開(kāi)出相似的藥方：政府應(yīng)為8成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，少數(shù)高收入家庭可以購(gòu)買商品房；應(yīng)當(dāng)將70%的土地供應(yīng)給經(jīng)濟(jì)適用房，其中的30%用作建廉租房。

目前中國(guó)城市居民7成以上都靠市場(chǎng)化供給。這一建議意味著，商品房的比重要縮小到30%以內(nèi)，大部分普通人將通過(guò)政府提供的非市場(chǎng)化住房如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決“居者有其屋”問(wèn)題。

分析人士認(rèn)為，如果這一建議得以采納，會(huì)全面扭轉(zhuǎn)1999年至2001年間進(jìn)行的住房商品化、市場(chǎng)化改革方向。

“那不等于開(kāi)倒車，還想退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、福利時(shí)代？政府管得了這么多嗎？” 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部李建偉博士反應(yīng)異常激烈，并代表著一種觀點(diǎn)。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，要正面中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情。新加坡能達(dá)到80%居民靠政府公共居屋，是因?yàn)樗浅鞘谢瘒?guó)家，只有360萬(wàn)當(dāng)?shù)厝丝冢欢袊?guó)面對(duì)的是13億人口大國(guó)，又面臨大規(guī)模城市化，每年進(jìn)城人員達(dá)到2000多萬(wàn)，想要實(shí)現(xiàn)80%政府供應(yīng)住房，幾乎是不可能的事。更重要的是，其結(jié)果很可能是出現(xiàn)體制性倒退。

“我們?yōu)槭裁匆七M(jìn)市場(chǎng)化？就是因?yàn)榉鞘袌?chǎng)化的供給黑箱操作太多了，里面的收入分配怎么不公、怎樣把全民的土地變成了少數(shù)人的集團(tuán)利益，你是看不清的。這種黑箱操作的結(jié)果只能是少數(shù)人獲利，多數(shù)人得到不公正的分配和待遇。這是過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這么多年大家備受其害的，怎么還想倒退回去？”

聯(lián)系當(dāng)前的房?jī)r(jià)高、住房難現(xiàn)狀，汪利娜指出，問(wèn)題恰恰不是過(guò)度市場(chǎng)化，而是市場(chǎng)化的不徹底，是逆市場(chǎng)而行的各種壟斷、黑箱操作。

“福利分房”：卷土重來(lái)

按照房改啟動(dòng)之初的目標(biāo)，中央提出要全面實(shí)現(xiàn)住房貨幣化，但卻留下可“發(fā)展集資建房和合作建房”的過(guò)渡政策。這一政策在不斷演變中，被膨脹的部門利益所置換，發(fā)展成今日龐大的“準(zhǔn)福利房”，雖然房改后為解決公職人員住房問(wèn)題，政府以貨幣形式對(duì)其發(fā)放住房補(bǔ)貼，并在去年嚴(yán)辭叫停集資建房，但公務(wù)員的實(shí)物分房福利叫而不停，至今并未有實(shí)質(zhì)變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)頗能說(shuō)明問(wèn)題：從1986年到2005年，我國(guó)新增住房70多億平方米，其中開(kāi)發(fā)商提供的商品住宅不到40億平方米，占整個(gè)供給的約60%，也就是說(shuō)，有40%左右的住房來(lái)自于非市場(chǎng)化供給。

這40%的住房供給了誰(shuí)？對(duì)象不說(shuō)自明。目前，在北京以及全國(guó)各地，不僅黨政機(jī)關(guān)仍在為公務(wù)員建造“公務(wù)員經(jīng)濟(jì)適用房”，軍隊(duì)、大專院校、科研院所、文化團(tuán)體、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)乃至大型國(guó)有企業(yè)，都在想方設(shè)法大搞“自建住房”。這些外觀漂亮、價(jià)格低廉的住房，并不向社會(huì)公開(kāi)出售，其指標(biāo)只在單位內(nèi)部進(jìn)行“分配”，成為改革中的異類。

中央機(jī)關(guān)的住宅小區(qū)占據(jù)著北京二三環(huán)內(nèi)的黃金地段，如北京積水潭地鐵的新海苑、馬甸橋附近的中直機(jī)關(guān)小區(qū)……盡管周邊商品房房?jī)r(jià)已高達(dá)每平米12000元以上，新海苑小區(qū)、中直機(jī)關(guān)小區(qū)公務(wù)員每平米只須交1500元左右，超標(biāo)面積價(jià)格最高也只到5000元上下。

一位租住新海苑小區(qū)的居民告訴記者，他每月租金是3800元，至今小區(qū)內(nèi)出租、空置的房子仍有不少。北京某房地產(chǎn)網(wǎng)站上，也有人公開(kāi)叫價(jià)出租和出售這樣的住房。

杭州公務(wù)員也有同類情況：省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在浙江大學(xué)邊建連體別墅，同地段公寓已達(dá)一萬(wàn)多元每平方米；廳級(jí)干部經(jīng)適房建在教工路邊上，該地段市場(chǎng)價(jià)格至少每平米12000元……這些房子內(nèi)部?jī)r(jià)格統(tǒng)一只要2980元每平米，面積大多在120平米以上，不對(duì)外出售，普通百姓只能望而興嘆。

“與其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在著多種利益博弈、政府角色錯(cuò)位、所有制歧視等問(wèn)題。這使得已出臺(tái)的一些改革措施有向權(quán)勢(shì)、高收入傾斜之嫌。”社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出。

政府機(jī)關(guān)不僅有經(jīng)濟(jì)適用房分配，而且住房超標(biāo)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。“一個(gè)縣的科級(jí)干部，住房超過(guò)300平方米，最大的達(dá)600平方米。”這是日前河南省省委書記徐光春在一次會(huì)上披露的。而事實(shí)上，像這樣的超標(biāo)現(xiàn)象在全國(guó)各地并不是特例，甚至非常普遍。

根據(jù)國(guó)家房改政策的規(guī)定，科級(jí)干部享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)為70平米、處級(jí)干部是90平米，廳局級(jí)為120平米，省部級(jí)220平米。據(jù)了解，在不少地方，不僅處級(jí)、廳局級(jí)干部的住房已經(jīng)大大超過(guò)了標(biāo)準(zhǔn)，省部級(jí)官員則住上了豪華別墅。

政府機(jī)關(guān)人員多住多占的現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。每調(diào)動(dòng)一個(gè)單位或者升一級(jí)官，就有機(jī)會(huì)換一次房。“國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局自己統(tǒng)計(jì)的，有的公務(wù)員職務(wù)變幾個(gè)單位，每到一個(gè)單位就說(shuō)無(wú)房，現(xiàn)在一個(gè)人占了9套房。他還缺房啊？”某專家向記者列舉其中黑幕。升不完的官，就有換不完的房，這似乎成了一種潛臺(tái)詞。有人戲言，如果從發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)差出發(fā)，用50萬(wàn)元升一級(jí)官，只要一套房子就全回來(lái)了。

而更值得關(guān)注的是，官邸變私邸。官邸本是政府為本級(jí)政府主要領(lǐng)導(dǎo)提供的住所，便于公務(wù)和安全保障，一般多建在城市黃金地段。但目前多數(shù)官員職務(wù)調(diào)動(dòng)后原官邸并不騰退，住得進(jìn)去，搬不出來(lái)；并且有些搬不出來(lái)的并不是領(lǐng)導(dǎo)干部本人，而是其親屬。新來(lái)的官員只好另配官邸。如此循環(huán)，造成官邸日益擴(kuò)大，不僅不利于平抑房?jī)r(jià)，更帶來(lái)最佳住房資源的浪費(fèi)。

前段時(shí)間，廣州市市長(zhǎng)張廣寧高調(diào)提出：只要單位有地，在符合規(guī)劃的情況下可以自行建房分給員工。此言一出，引發(fā)強(qiáng)烈爭(zhēng)論，盡管有專家認(rèn)為單位自建房在嚴(yán)格限制下未嘗不可，但多數(shù)人的擔(dān)心在于：公務(wù)員福利分房尚特立獨(dú)行于市場(chǎng)之外，“單位自建房”如果開(kāi)了口子，難免不成為變相的福利分房，加劇市場(chǎng)的不公。

對(duì)此，曾參與當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用住房制度創(chuàng)立的原國(guó)家房改辦主任張中俊的說(shuō)法切中要害：無(wú)論是集資建房還是單位自建房，其玄機(jī)均在于可以以劃撥形式，取得零地價(jià)國(guó)有土地，其中往往包含了不合理的特權(quán)。

而為這些特權(quán)買單的，是廣大普通百姓。

“如今領(lǐng)導(dǎo)同志房子成本太高了，公私不分，而且‘干部房’也割斷了與群眾的關(guān)系。”全國(guó)政協(xié)委員伍紹祖在今年兩會(huì)期間建議以官邸制解決行政官員的房子問(wèn)題。事實(shí)上，針對(duì)“一日為官升遷幾次，各地房產(chǎn)就可以終身受用”的情況，一直有專家建議出臺(tái)官邸制――公家提供的住宅只供在任職其間居住，也即是只享有使用權(quán)，不享有所有權(quán)。

從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，官邸制是必須要實(shí)行了。社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜的措辭尖銳：“中國(guó)改革推進(jìn)到現(xiàn)在，為什么官邸制出不來(lái)？只把老百姓都推向市場(chǎng)了，政府官員們的住房福利卻最大程度地保留了，這叫市場(chǎng)嗎？”

扭曲的市場(chǎng)和保障

社科院金融研究所研究員易憲容指出：現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以高，開(kāi)發(fā)商之所以有高利潤(rùn)，歸根結(jié)底是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，甚至談不上市場(chǎng)。他強(qiáng)調(diào)，中國(guó)住房產(chǎn)品雖然走了市場(chǎng)化，但要素卻沒(méi)有，最主要的是地方政府對(duì)土地的壟斷。其中制度性的不透明，導(dǎo)致了少數(shù)人在其中獲益。

近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向媒體記者坦言：“樓盤開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，房開(kāi)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”暗箱交易，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

對(duì)此，北京首例個(gè)人自建房發(fā)起者于凌罡感同身受。

3月19日，于凌罡第五次投標(biāo)失敗，北京土地整理儲(chǔ)備中心最終沒(méi)有把花園北路25號(hào)地批給260位合作建房參與者。對(duì)于這次失利原因，于凌罡的回答簡(jiǎn)單而憤怒：“里面有貓膩。”拿地失敗后，他在博客中寫道：“我們對(duì)把地賣給連評(píng)估地價(jià)都不專業(yè)、對(duì)本企業(yè)缺少必要責(zé)任感的單位，持保留意見(jiàn)。”

對(duì)于土地招牌掛中的貓膩，于凌罡舉出一個(gè)典型案例：昌平某地塊招標(biāo)，萬(wàn)科地產(chǎn)投標(biāo)價(jià)格6.6億，富麗地產(chǎn)投標(biāo)價(jià)格6.8，兩家公司投標(biāo)資質(zhì)和價(jià)格都名列前茅，最后中標(biāo)拿到底的卻是昌平一家小的房地產(chǎn)公司，其投標(biāo)價(jià)僅為4.7億，這樣的結(jié)果讓任何人都不能理解。

此等案例中，政府的游戲規(guī)通常是價(jià)格“不高不低才是恰到好處”。這樣的招標(biāo)方式，滿足了政府的愿望，降低了開(kāi)發(fā)商的成本，受惠的卻并不見(jiàn)得是購(gòu)房百姓。

有專家分析，將本應(yīng)適于拍賣的地塊改為招標(biāo)，降低了配置資源的市場(chǎng)程度，實(shí)際上降低了公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，也是對(duì)周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)利的侵犯；而且，政府限價(jià)如果不能做到控制銷售對(duì)象，本應(yīng)讓利于民的利益必將大量落入炒房人的囊中；其三政府限制地價(jià)，實(shí)際上又沒(méi)有能分清市場(chǎng)和政府各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，削弱了政府土地資源收益再配置的能力。

“現(xiàn)在土地招牌掛說(shuō)市場(chǎng)不市場(chǎng)，權(quán)和錢攪在一起，又搞一種黑箱操作，市場(chǎng)能不亂嗎？”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部李建偉博士認(rèn)為，在行業(yè)本身是半壟斷狀態(tài)下，政府的監(jiān)管不利、，共同催生了房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)。

此外，政府在住房保障建設(shè)上的作用明顯滯后，甚至是缺位，加劇了住房市場(chǎng)的矛盾。如備受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房，在具體操作中事實(shí)上已經(jīng)變異為半商品房。

汪利娜質(zhì)問(wèn)：“既然是政府的公共住宅，那你為什么讓開(kāi)發(fā)商來(lái)管分配？現(xiàn)在政府大撒手，結(jié)果是誰(shuí)從這個(gè)公共政策里收益？可能是開(kāi)發(fā)商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人倒買不到房了。”

在重新審視住房改革政策得失的關(guān)鍵時(shí)期，更應(yīng)公平看待市場(chǎng)化改革的問(wèn)題，不能以改革失敗為由，制造住房改革的體制性倒退。而要解決房?jī)r(jià)高、住房難問(wèn)題，唯一的途徑是深化改革進(jìn)步，促進(jìn)市場(chǎng)化，保障性的住房一定要透明、公平。住房市場(chǎng)化的大方向不可改變，市場(chǎng)化要深化而不是轉(zhuǎn)向。

多位專家在向記者表示以上共識(shí)時(shí)，重點(diǎn)指出，住房市場(chǎng)化改革之所以至今難以走上正軌、改革不徹底，關(guān)鍵點(diǎn)還在于住房市場(chǎng)的雙軌制甚至多軌制運(yùn)作。官邸制遲遲不出臺(tái)、特權(quán)機(jī)構(gòu)“準(zhǔn)福利分房”政策逆市場(chǎng)而行，背后是官本位思想在住房分配上的充分體現(xiàn)，它損害了社會(huì)公平，滋生了腐敗，更使得住房制度商品化、貨幣化的改革難以跨越體制性瓶頸。

專家們指出，如果不徹底取締特殊利益集團(tuán)的非市場(chǎng)化住房特權(quán)，扭轉(zhuǎn)部門壟斷性的住房福利，真正消除那些不合理的非市場(chǎng)化需求，新的住房供供應(yīng)體制就很難建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求也不可能真正提高。政府在公務(wù)員住房體制改革上能否積極作為，將直接影響整個(gè)住房改革的成敗。