引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類(lèi)

商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街之類(lèi)的購(gòu)物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫(xiě)字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專(zhuān)用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)類(lèi)型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類(lèi)。①按使用功能類(lèi)，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)有：步行街、MALL、購(gòu)物中心、底商、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。②按地域性分類(lèi)，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國(guó)門(mén)、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門(mén)等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國(guó)內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類(lèi)。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位

價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來(lái)。著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬(wàn)達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬(wàn)平方米，商業(yè)面積25萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬(wàn)達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過(guò)去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開(kāi)始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià)6000元左右，將來(lái)消費(fèi)層次高。在這做購(gòu)物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆谏啼佂顿Y中的"小盤(pán)活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過(guò)去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購(gòu)買(mǎi)商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷(xiāo)售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在中國(guó)做購(gòu)物中心，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購(gòu)物中心面積最好是10萬(wàn)平方米左右，最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，否則增加的都是無(wú)效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來(lái)說(shuō)，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣(mài)部面積甚至僅7－8平方米，書(shū)報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營(yíng)模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資，不是做住宅銷(xiāo)售。這種性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開(kāi)發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤(rùn)、不干涉經(jīng)營(yíng)管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤(rùn)，介入公司經(jīng)營(yíng)管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問(wèn)題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫(xiě)字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬(wàn)平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買(mǎi)家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類(lèi)型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開(kāi)發(fā)商從更加專(zhuān)業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開(kāi)發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過(guò)程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷(xiāo)售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問(wèn)題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來(lái)選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國(guó)目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營(yíng)的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：①交通體系。第一是平面交通體系，人車(chē)要分流，人流出入的大門(mén)口不要緊挨著車(chē)出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車(chē)，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書(shū)要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。④從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要采用帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。

第2篇

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國(guó)的每一塊土地。這股狂潮淹沒(méi)了許數(shù)人的創(chuàng)版權(quán)所有業(yè)努力，同時(shí)也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國(guó)的宏偉夢(mèng)想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競(jìng)爭(zhēng)之中，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開(kāi)發(fā)商的難題，時(shí)代呼喚專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問(wèn)公司。

一貫秉承誠(chéng)信、合作、專(zhuān)業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個(gè)使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺(tái)，使整個(gè)資本流動(dòng)過(guò)程和物質(zhì)流動(dòng)過(guò)程的參與者都能夠中享受生活樂(lè)趣的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來(lái)的人展開(kāi)策略，實(shí)現(xiàn)組織與個(gè)人的增值和完美展現(xiàn)。

［簡(jiǎn)介］

北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司是一家專(zhuān)業(yè)性的顧問(wèn)公司。自1993年成立以來(lái)，公司一直專(zhuān)注于為商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理以及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)等綜合的。

憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)策劃與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司已在國(guó)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市和地區(qū)成功地籌劃了以購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、shoppingmall為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)十宗，成為國(guó)內(nèi)最卓越的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)之一。

［核心服務(wù)］

商業(yè)地產(chǎn)策劃

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位、定性規(guī)模建議、市場(chǎng)策略確定、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目商業(yè)組合建議、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化調(diào)整等。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等，從而對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)模、定位、市場(chǎng)策略等做出基于市場(chǎng)調(diào)查的定量判斷，并對(duì)商業(yè)策劃的內(nèi)容進(jìn)行量化修正，最終進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為開(kāi)發(fā)商提供投資決策及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、招商等所需要的數(shù)據(jù)依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)決策咨詢

以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目背景為基礎(chǔ)，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的資源、資金背景，為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目投資與否，以及在何種資本框架下，進(jìn)行投資的方案。

商業(yè)地產(chǎn)管理咨詢

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、管理運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所碰到的管理架構(gòu)、erp、公共關(guān)系、人力資源等問(wèn)題，提供專(zhuān)業(yè)管理咨詢。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行出租、出售。商鋪出租的費(fèi)按照商戶租約的月租金計(jì)；商鋪出售的費(fèi)，具體協(xié)商。

商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)、商業(yè)企業(yè)的ci、vi設(shè)計(jì)、dm海報(bào)制作、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)、印刷業(yè)務(wù)。

［接洽流程］版權(quán)所有

1、初步考察

與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論。

2、簽署工作協(xié)議

確定項(xiàng)目操作的總體思路后，則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

3、實(shí)地調(diào)研

根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市場(chǎng)調(diào)研小組和策劃專(zhuān)家組，開(kāi)赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。

4、由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議

對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。

5、撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告

根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的核心報(bào)告。

6、召開(kāi)方案論證會(huì)

召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。

7、完善策劃，促使項(xiàng)目成功

第3篇

商業(yè)地產(chǎn)從外觀來(lái)看是一個(gè)單一的產(chǎn)品，其實(shí)不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級(jí)及業(yè)態(tài)分布等多個(gè)方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不僅僅在于推出一個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品，而應(yīng)該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來(lái)推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的構(gòu)成要素主要包括以下幾點(diǎn)：1.營(yíng)銷(xiāo)需求：即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開(kāi)始，升華為打造品牌強(qiáng)勢(shì)，最終為追求商業(yè)利潤(rùn)。2.營(yíng)銷(xiāo)主體：不僅僅報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還包括入駐的商家。3.目標(biāo)客戶：商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶一般分為兩個(gè)階段。初期的目標(biāo)客戶為商鋪投資者及商鋪?zhàn)庥谜叩龋缓笃诘哪繕?biāo)客戶一般為普通的消費(fèi)者及游客等。4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。5.營(yíng)銷(xiāo)策略：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該把握位置營(yíng)銷(xiāo)及內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)兩大重點(diǎn)，多渠道、多角度、多層次的實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略。6.營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值在于既能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和品牌強(qiáng)勢(shì)等顯性價(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商圈共贏、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善人們生活方式等隱性價(jià)值。

二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的意義

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開(kāi)發(fā)商也把營(yíng)銷(xiāo)策劃看作經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃的方向及營(yíng)銷(xiāo)策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷(xiāo)售效果，也影響所在城市的營(yíng)銷(xiāo)形象。1.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)其自身銷(xiāo)售的意義。一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售。總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場(chǎng)開(kāi)始，了解需求市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶的需求，然后針對(duì)差別化的客戶需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹(shù)立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來(lái)越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來(lái)越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢(shì)的雙贏。2.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)城市生態(tài)的影響。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國(guó)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市規(guī)劃和市場(chǎng)導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹(shù)立了景觀特色，塑造城市視覺(jué)美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營(yíng)銷(xiāo)推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類(lèi)型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.從營(yíng)銷(xiāo)策劃上看。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過(guò)樹(shù)立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來(lái)滿足不同的市場(chǎng)的過(guò)程。我國(guó)現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）品牌意識(shí)薄弱商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均是從一線城市的密集市場(chǎng)擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開(kāi)發(fā)商將一線城市的營(yíng)銷(xiāo)策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無(wú)法增加顧客粘性。有的開(kāi)發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無(wú)法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。（2）市場(chǎng)調(diào)研不夠充分我國(guó)商業(yè)地段的同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研不夠充分，開(kāi)發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)必須從充分的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，差別化的區(qū)分市場(chǎng)情況，才能滿足消費(fèi)者多樣化的需求。（3）市場(chǎng)定位不夠清晰對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒(méi)有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒(méi)有弄明白自身的優(yōu)勢(shì)在哪里、第三是沒(méi)有將客戶需求與自身優(yōu)勢(shì)做有效銜接。市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2.從營(yíng)銷(xiāo)策略選擇上看。（1）定價(jià)相對(duì)盲目我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉(cāng)促而盲目，僅僅是只看短期利潤(rùn)而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長(zhǎng)遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。（2）促銷(xiāo)手段單一我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷(xiāo)和人員促銷(xiāo)，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，單一的促銷(xiāo)模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。

四、如何提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的效果

1.加強(qiáng)品牌建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來(lái)越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。2.加大市場(chǎng)調(diào)研。明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的前提。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、通過(guò)各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱(chēng)，才能進(jìn)一步提升客戶消費(fèi)動(dòng)力和滿意度。3.拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營(yíng)銷(xiāo)中走出來(lái)，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道、豐富營(yíng)銷(xiāo)方式。通過(guò)間接營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。可以組織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、咨詢活動(dòng)等，拉近開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷(xiāo)售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤(pán)到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從深入的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，在挖潛客戶需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，這樣才能收到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。

作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

[1]姜新國(guó).商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2011.

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 運(yùn)行 模式 商業(yè)

一、定義和主要類(lèi)型

地產(chǎn)按其功能通常分為三大類(lèi)，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動(dòng)為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過(guò)在地產(chǎn)上的商業(yè)活動(dòng)體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。

二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式

（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過(guò)招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過(guò)將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。

2、只租不售的弊端在于：一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無(wú)法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)；二對(duì)招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無(wú)法出租；三商場(chǎng)地產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等后繼工作對(duì)投資者也提出了較高要求，特別是對(duì)剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營(yíng)管理不到位，對(duì)后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來(lái)負(fù)面影響。

3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對(duì)項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對(duì)投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。

4、案例：北京萬(wàn)通集團(tuán)持有的萬(wàn)通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問(wèn)題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會(huì)像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購(gòu)買(mǎi)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購(gòu)買(mǎi)，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購(gòu)買(mǎi)，更多的會(huì)尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開(kāi)始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷(xiāo)售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問(wèn)題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來(lái)的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過(guò)來(lái)會(huì)促進(jìn)招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對(duì)租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會(huì)，否則會(huì)對(duì)租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無(wú)法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會(huì)出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無(wú)法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營(yíng)、管理等工作，需與其他購(gòu)買(mǎi)協(xié)商。

3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)系等。

4、案例：最典型的就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大連萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)，一樓只租，二樓三樓賣(mài)給沃爾瑪，通過(guò)沃爾瑪作為主力店的作用，帶來(lái)大量的人流量，進(jìn)而也為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)?lái)錢(qián)流，且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層銷(xiāo)售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>

三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題

1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專(zhuān)業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問(wèn)題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門(mén)湖里區(qū)投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其地下車(chē)庫(kù)無(wú)較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車(chē)、出車(chē)庫(kù)困難。

3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

4、投資資金來(lái)源單一。目前，投資商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度、發(fā)展水平。

第5篇

新的市場(chǎng)藍(lán)海，應(yīng)加以重視并從各方面作好準(zhǔn)備。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 加固改造設(shè)計(jì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

一、市場(chǎng)背景

在多項(xiàng)調(diào)控政策的組合發(fā)力下，住宅市場(chǎng)日顯冷清，全國(guó)多個(gè)主要城市樓市成交量出現(xiàn)大幅滑坡，于是“轉(zhuǎn)型”成為地產(chǎn)圈的熱門(mén)話題。而商業(yè)地產(chǎn)是最熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型方向，正成為房企和民間資金的避風(fēng)港，受到房企和投資者前所未有的關(guān)注，本輪調(diào)控后期，商業(yè)地產(chǎn)投資占比達(dá)38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金

流向出現(xiàn)轉(zhuǎn)舵跡象，主要去向即商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

二、瓶頸與挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)投資由于不受調(diào)控限制，吸引了大量資金產(chǎn)，一些大中型房企紛紛做出結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加大商業(yè)土地儲(chǔ)備，布局二三線城市。但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求， 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，已有多位專(zhuān)家提醒要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果

一哄而上、過(guò)于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，投資者風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

其實(shí)，很多開(kāi)發(fā)商心里都清楚，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是另外一套游戲

規(guī)則，不僅要建，建成后還要花大力氣運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)才是做商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。可真正能駕馭商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人和團(tuán)隊(duì)十分稀缺，由此造成的高薪挖人現(xiàn)象也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，不僅增加了招商難度也減少了項(xiàng)目收益。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還必須面對(duì)另一個(gè)強(qiáng)大對(duì)手―――互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的考驗(yàn)。有資料顯示，到2015年，網(wǎng)絡(luò)零售交易額將輕松超過(guò)

2萬(wàn)億元，占消費(fèi)品零售總額的7%。不難預(yù)測(cè)，網(wǎng)上購(gòu)物的

發(fā)展將不可避免地減少人們?cè)诰€下實(shí)體空間內(nèi)的購(gòu)物活動(dòng)。

三、餡餅與陷阱

在人們更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱的同時(shí)，“過(guò)剩”現(xiàn)象當(dāng)為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現(xiàn)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有人流，沒(méi)有便捷交通，更沒(méi)有區(qū)域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區(qū)縣各自為政建設(shè)購(gòu)物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導(dǎo)，離開(kāi)了市場(chǎng)的實(shí)際需求，往往是超前開(kāi)發(fā)，過(guò)度開(kāi)發(fā)。其次，開(kāi)發(fā)模式理念迥異。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，需要通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，關(guān)系到投資人、運(yùn)營(yíng)方、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者等多方關(guān)系，需要通過(guò)調(diào)研選址、營(yíng)銷(xiāo)策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營(yíng)、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念，

對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況和經(jīng)營(yíng)能力都是一種挑戰(zhàn)。

一旦發(fā)展不好很容易出現(xiàn)如下結(jié)果：第一步，競(jìng)爭(zhēng)加劇造成價(jià)值稀

釋?zhuān)坏诙剑虡I(yè)和人口配比倒掛，經(jīng)營(yíng)靠貼錢(qián)維持；第三步，商業(yè)資源魚(yú)龍混雜，最終出現(xiàn)大量商業(yè)爛尾樓。有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)1-2年時(shí)間很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，3年左右一批商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)倒閉現(xiàn)象，引發(fā)并購(gòu)潮。而九十年代初動(dòng)工的成都“熊貓城”以50萬(wàn)方規(guī)模號(hào)稱(chēng)建設(shè)亞洲最大shopping mall，由于政府規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略失誤，導(dǎo)致該項(xiàng)目一直爛尾，被喻為史上“最難地產(chǎn)項(xiàng)目”，近年才易主富力地產(chǎn)并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車(chē)之鑒。

四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)

1.介入時(shí)機(jī)：當(dāng)相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爛尾，落入被商業(yè)地產(chǎn)大鱷收購(gòu)或無(wú)奈轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)之時(shí)，我們的設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)就來(lái)臨了。

2.經(jīng)濟(jì)對(duì)比：商業(yè)項(xiàng)目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會(huì)炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項(xiàng)目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。

3.工作內(nèi)容：商業(yè)用房是商業(yè)活動(dòng)的重要載體，不同的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)用房的要求大相徑庭。有的項(xiàng)目存在基本設(shè)計(jì)層面的錯(cuò)誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的要求；有的項(xiàng)目被收購(gòu)后市場(chǎng)定位和使用功能發(fā)生重大變化，這些都不能靠營(yíng)銷(xiāo)策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設(shè)計(jì)師根據(jù)經(jīng)營(yíng)者要求重新設(shè)計(jì)立面風(fēng)格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動(dòng)線，需要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師根據(jù)平面布置和業(yè)態(tài)功能重新計(jì)算荷載、對(duì)原有結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行加固改造，需要設(shè)備設(shè)計(jì)師重新計(jì)算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)才能完成這樣的綜合設(shè)計(jì)工作。

4.專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)備：上述設(shè)計(jì)工作中，建筑和設(shè)備專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)工作相對(duì)容易，最難的是結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)。加固改造只能在舊有結(jié)構(gòu)框架內(nèi)進(jìn)行增減修補(bǔ)，與新建項(xiàng)目完全不同。這項(xiàng)工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類(lèi)比。因此對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)水平要求比較高，不僅要熟悉普通設(shè)計(jì)規(guī)范，也要根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)原有結(jié)構(gòu)采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學(xué)植筋、增設(shè)支點(diǎn)、鋼結(jié)構(gòu)夾層等各種不同的處理方式，還要對(duì)相關(guān)工程材料與

施工工藝有所了解，這些都需要我們對(duì)這方面的理論知識(shí)進(jìn)行必要儲(chǔ)備，對(duì)這方面的技術(shù)設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)備學(xué)習(xí)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)上述需求，并非出自專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的建議，而是來(lái)自于營(yíng)銷(xiāo)策劃公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研、前沿預(yù)測(cè)、政策法規(guī)等各方面的信息綜合而起來(lái)向建設(shè)單位提出的策劃報(bào)告。因此要想在這一塊市場(chǎng)上獲得先機(jī)，最好與各大營(yíng)銷(xiāo)策劃公司建立起良好的合作關(guān)系。一方面設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)可以為策劃公司提供專(zhuān)業(yè)規(guī)范的建議，另一方面策劃公司可以為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供及時(shí)可靠的市場(chǎng)信息，雙方合作可以將市場(chǎng)與規(guī)范緊密結(jié)合、相得益彰。

第6篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)管理 訂單式開(kāi)發(fā)

1.1 引言

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理，包含商業(yè)地產(chǎn)及建筑設(shè)計(jì)兩方面的范疇。商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)一般是指從事零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身等商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。因此，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理是一門(mén)綜合性技術(shù)學(xué)科。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產(chǎn)是較為單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)則是復(fù)合型地產(chǎn)，是地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等；

而狹義商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式；商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小；對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式 ①。其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。

2.1 國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異

國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)差異主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)流程、設(shè)計(jì)理念的三方面。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者是分離的，而國(guó)內(nèi)往往是開(kāi)發(fā)商集于一身。三權(quán)分離優(yōu)勢(shì)在于三方僅負(fù)責(zé)各自擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，即專(zhuān)業(yè)人作專(zhuān)業(yè)事，有利于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化。

國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)流程：拿地—建設(shè)—策劃定位—選擇管理團(tuán)隊(duì)—招商—運(yùn)營(yíng)

國(guó)外開(kāi)發(fā)流程：可行性論證—策劃定位—確定開(kāi)發(fā)模式—選擇管理團(tuán)隊(duì)—主力店招商—規(guī)劃設(shè)計(jì)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)

國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程相比，國(guó)外開(kāi)發(fā)流程注重前期招商及策劃的前置，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)流程注重的是建設(shè)先行，開(kāi)發(fā)流程的差異與商業(yè)盈利模式有關(guān)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多采取銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)，往往是開(kāi)發(fā)建設(shè)速度快，竣工后立即銷(xiāo)售，銷(xiāo)售后進(jìn)行大面積，大規(guī)模的商業(yè)二次改造，產(chǎn)生了大量無(wú)謂的消耗和浪費(fèi)。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

2.2.1 商業(yè)地產(chǎn)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包含地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩方面的內(nèi)容，需要進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)一整合與合理定位。但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商僅考慮自己作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角色，在商業(yè)地產(chǎn)的策劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中，沒(méi)能對(duì)項(xiàng)目的日后商業(yè)行為進(jìn)行具體的市場(chǎng)定位和全面調(diào)研。在缺乏市場(chǎng)調(diào)查及定位的前提下，在建筑設(shè)計(jì)中盲目尋求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，常常以快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和租賃為目的，為了好賣(mài)好租而設(shè)計(jì)，不注重商業(yè)功能及需求的設(shè)計(jì)，降低包括產(chǎn)品選型在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)成本，甚至選擇低端的設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)，這一切往往造成開(kāi)發(fā)內(nèi)容與市場(chǎng)脫節(jié)，消費(fèi)需求與設(shè)計(jì)產(chǎn)品不同。常常表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位不合理，僅僅貪圖經(jīng)濟(jì)利益，不考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)需要；商戶入住后發(fā)現(xiàn)存在諸多的設(shè)計(jì)先天不足，制約了商業(yè)地產(chǎn)的租賃與銷(xiāo)售行為，帶給了開(kāi)發(fā)商和商業(yè)企業(yè)不小的麻煩，降低了商業(yè)合作效率；普遍情況是商業(yè)項(xiàng)目在建成后，為滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的使用要求需要大規(guī)模的進(jìn)行項(xiàng)目改造，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是商業(yè)企業(yè)均造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)。

其次，目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)單位很少，能夠開(kāi)展設(shè)計(jì)任務(wù)的一般都為民用建筑設(shè)計(jì)院，這些設(shè)計(jì)單位對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規(guī)范。同時(shí)，我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中沒(méi)有符合目前商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，擁有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)頒布至今已相差二十年余的時(shí)間，明顯落后今日的發(fā)展要求。所以，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施后的利用率低、實(shí)用性差、商業(yè)價(jià)值低是普遍現(xiàn)狀。以上情況，實(shí)際上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)伴隨著國(guó)家的各類(lèi)調(diào)控及規(guī)范性的政策，正在走向成熟。很多的開(kāi)發(fā)企業(yè)重組，合并，甚至倒閉，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源整合，淘汰缺乏實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，以專(zhuān)業(yè)化、品牌化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為方向，是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，對(duì)于尋求眼前的商業(yè)利益，忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)在已日漸理性，知名的開(kāi)發(fā)商也已形成了較為先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅等其他地產(chǎn)形式不同，設(shè)計(jì)既要符合建筑規(guī)范，而且也要符合各商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)需求，滿足不同種類(lèi)商業(yè)的開(kāi)店標(biāo)準(zhǔn)。不同種類(lèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于商業(yè)面積、層高、柱網(wǎng)、荷載、照明、內(nèi)外部交通動(dòng)線等需求各不相同，對(duì)于商業(yè)客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對(duì)于強(qiáng)、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃公司及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位，按照商業(yè)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能切實(shí)的保證商業(yè)區(qū)域的實(shí)用性，以及商業(yè)價(jià)值的最大化。綜上所述產(chǎn)生了訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新模式。

所謂的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)與大型商業(yè)企業(yè)先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請(qǐng)入駐商業(yè)企業(yè)參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，依據(jù)該商業(yè)企業(yè)的需求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)，項(xiàng)目竣工后按照合同約定將部分商業(yè)租售給該商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，充分利用這些知名商業(yè)企業(yè)的品牌實(shí)力和影響力，帶動(dòng)次主力店的租售，也帶動(dòng)其它商業(yè)店鋪的租售行為[1]。美國(guó)的商業(yè)開(kāi)發(fā)行為較為成熟，通常租售面積超過(guò)50%時(shí)才進(jìn)入實(shí)施階段。而在近幾年經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達(dá)到70%時(shí)才開(kāi)始工程建設(shè)。

訂單式地產(chǎn)是將招商行為前置，與傳統(tǒng)的先建設(shè)后招商模式相比，訂單式商業(yè)地產(chǎn)具諸多優(yōu)點(diǎn)，能夠更好的滿足市場(chǎng)的需要，適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，具體表現(xiàn)在：

（1）開(kāi)發(fā)商與大型商業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，商業(yè)企業(yè)能夠全面的參與整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，有助于彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在不同商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)中的專(zhuān)業(yè)缺失，經(jīng)驗(yàn)欠佳的弱點(diǎn)，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性分析，市場(chǎng)定位和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，整合了開(kāi)發(fā)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)資源。

（2）商業(yè)企業(yè)尤其是知名的商業(yè)巨頭，它的穩(wěn)定租金為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)提供了保障，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借助商業(yè)巨頭強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，提升次主力店及其它商鋪的租售價(jià)格，促進(jìn)項(xiàng)目整體的招商進(jìn)度。憑借商業(yè)巨頭的品牌號(hào)召力往往也會(huì)帶來(lái)更多的商機(jī)。知名商業(yè)企業(yè)提供的租金收入雖然不高，但是這些商業(yè)企業(yè)吸引并帶來(lái)大量的顧客，推動(dòng)其它商業(yè)區(qū)域的入駐，一般情況下，明顯提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的租售價(jià)格，也為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

（3）傳統(tǒng)的商業(yè)模式常常在項(xiàng)目竣工后，為滿足不同商業(yè)用戶的要求進(jìn)行商業(yè)區(qū)域的改造，由此造成資金、資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。訂單式商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式中，相當(dāng)大的商業(yè)面積是根據(jù)商業(yè)主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運(yùn)用訂單式開(kāi)發(fā)的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業(yè)區(qū)域。

3.1 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及建設(shè)的指導(dǎo)大綱，是明確項(xiàng)目建設(shè)方案（包括設(shè)計(jì)需求、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)思路等）的重要文件，也是完成設(shè)計(jì)成果的主要依據(jù)。

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)控制并約束著項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過(guò)程和各個(gè)方面。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策正確與否， 與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制、審批程序有著密切關(guān)系，只有全面、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木帉?xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，充分表達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)訴求，后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)過(guò)程才能順利進(jìn)行，建成后方能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。所以，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的成敗，對(duì)于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益具有重大意義。工程建設(shè)之前， 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)肩負(fù)著指導(dǎo)設(shè)計(jì)方向，項(xiàng)目定位的作用，只有正確編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并嚴(yán)格履行其要求，才能使后續(xù)的設(shè)計(jì)任務(wù)順利開(kāi)展。

本文所指設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制應(yīng)充分考慮商業(yè)地產(chǎn)訂單式開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)，將各業(yè)態(tài)商家開(kāi)店需求融入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)，并結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件。通過(guò)整理開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，整合設(shè)計(jì)單位積累資料，委托國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)策劃顧問(wèn)全面介入，共同編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并予以確認(rèn)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的建筑部分內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度及要求、各業(yè)態(tài)的特殊設(shè)計(jì)要求及范圍、設(shè)計(jì)原則等內(nèi)容。涉及內(nèi)容應(yīng)以各業(yè)態(tài)的商業(yè)開(kāi)發(fā)需求為主，內(nèi)容全面，亦可作為企業(yè)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并形成同業(yè)態(tài)范本。

結(jié)論

本文針對(duì)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)、現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范滯后等問(wèn)題進(jìn)行了較為系統(tǒng)的說(shuō)明。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是諸多問(wèn)題根源，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)把與商業(yè)零售企業(yè)相互獨(dú)立的關(guān)系，轉(zhuǎn)變成二者開(kāi)展有機(jī)合作，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式。形成商業(yè)地產(chǎn)訂單式開(kāi)發(fā)的新思路。

本文基于開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作視角以項(xiàng)目為分析平臺(tái)，在分析商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀問(wèn)題，提出解決之道的同時(shí)，總結(jié)了商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的基本思路。首先，提出了商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式及流程。其次，在分析研究商業(yè)項(xiàng)目的的基礎(chǔ)上，總結(jié)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整理設(shè)計(jì)及顧問(wèn)公司的研究成果，搜集市場(chǎng)各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求，歸納各業(yè)態(tài)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的條件及要求。并應(yīng)完整編寫(xiě)所研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，以及各類(lèi)建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，也為目前商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。

縱觀全文，國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)規(guī)范的搜索比較，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，未來(lái)發(fā)展方向的總結(jié)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)設(shè)計(jì)需求的歸納，加強(qiáng)了與國(guó)外信息的接軌與采集，拓展了研究問(wèn)題的深度與廣度，以商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)為線索，探索了一條適合目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路，為日后商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎(chǔ)。

展望

2013年國(guó)家再度推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，調(diào)控措施從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)，也標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的強(qiáng)大決心。調(diào)控政策將住宅“限購(gòu)”措施推向了頂峰，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場(chǎng)投資空間明顯緊縮，但是商業(yè)地產(chǎn)未在此次調(diào)控范疇之內(nèi)，在突破膨脹壓力越來(lái)越大的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值勢(shì)必將再次提升。未來(lái)幾年全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將蓬勃發(fā)展，日漸繁榮，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。預(yù)計(jì)，2011年前后中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將真正駛?cè)氚l(fā)展的快行通道，前景樂(lè)觀而廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，我國(guó)的二三線城市也將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)全面開(kāi)發(fā)曙光。

作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—建筑設(shè)計(jì)，也必將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日漸成熟。不多時(shí)日，相信《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相應(yīng)技術(shù)措施將完成修編，屆時(shí)廣大建筑設(shè)計(jì)及管理從業(yè)人士，將具有符合目前商業(yè)發(fā)展需要的設(shè)計(jì)及實(shí)施依據(jù)，避免了盲目投資和實(shí)施浪費(fèi)，也必將商業(yè)建筑設(shè)計(jì)推向?qū)I(yè)化的技術(shù)之路。雖任重而道遠(yuǎn)，但發(fā)展方向更為清晰，發(fā)展空間更為廣闊。

注釋?zhuān)?/p>

①引自互動(dòng)百科http：//

參考文獻(xiàn)

【1】馮領(lǐng)地，商業(yè)地產(chǎn)訂單合作模式的研究，濟(jì)南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008

【2】李玉米等，持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究，廣州，經(jīng)濟(jì)觀察，2011

第7篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng) 策略

商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型是多元化的，包括購(gòu)物中心、步行街、復(fù)合商城、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。其中購(gòu)物中心屬于其中最為常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)形式，一般在同一建筑物內(nèi)，面積較大，且服務(wù)設(shè)施較為健全，有統(tǒng)一的管理團(tuán)隊(duì)。步行街則并不同于購(gòu)物中心，它并不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性的管理，且市場(chǎng)定位也并不一致，主要是基于便于物業(yè)出售的目的，一般以街道作為形態(tài)。復(fù)合商城則是集步行街與購(gòu)物中心于一體的商業(yè)地產(chǎn)，面積十分龐大，且必須擁有帶動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)作的主力商家。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則主要是指類(lèi)別鮮明的銷(xiāo)售、貿(mào)易或批發(fā)市場(chǎng)，同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。然而最近幾年來(lái)，為抑制房產(chǎn)過(guò)熱，國(guó)家采取了有效的宏觀調(diào)控政策，同時(shí)促使暴利的房產(chǎn)行業(yè)正朝向微利邁進(jìn)。同樣商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在取得一定的成就的同時(shí)也暴露了許多鮮明的問(wèn)題，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)等方面。以下首先分析了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，然后提出了其優(yōu)化策略。

一、商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)思路存在偏差

大部分地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面更偏向于擔(dān)任出售后便置之不管的角色，習(xí)慣在完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與出售后，放任自流，期望最大限度地縮短地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期，在規(guī)劃方面過(guò)分注重“賣(mài)”，而忽視了后續(xù)的物業(yè)規(guī)劃與管理。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)通常呈現(xiàn)出銷(xiāo)售火爆，而經(jīng)營(yíng)日趨蕭條的現(xiàn)狀。此種開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方案對(duì)后期運(yùn)作是極其不利的。當(dāng)大型購(gòu)物中心被拆卸成零售商鋪后，便無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的管理，因此，較難獲取根本性的成功。此外，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性并不能夠?qū)崿F(xiàn)一次售空所有地產(chǎn)，一方面會(huì)導(dǎo)致銀行預(yù)借債務(wù)的拖欠，另一方面也會(huì)引發(fā)業(yè)主的爭(zhēng)端，觸發(fā)社會(huì)矛盾。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)銀行貸款的依賴性過(guò)大

首先，由于大型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)需要耗費(fèi)巨大的資金，在國(guó)外，開(kāi)發(fā)商擁有堅(jiān)強(qiáng)的基金后盾支撐。但就國(guó)內(nèi)房產(chǎn)發(fā)展情況而言，大部分商業(yè)設(shè)施的建設(shè)均建立在銀行貸款支撐的前提下。一般開(kāi)發(fā)商自我持有資本在開(kāi)發(fā)資金中所占的比例甚微，在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，銀行貸款資金所占有的比例超過(guò)80%。若項(xiàng)目在預(yù)定計(jì)劃中竣工并投入運(yùn)營(yíng)，獲取投資回報(bào)的時(shí)間也必須超過(guò)7年以上，且如果在市場(chǎng)并不景氣的情況下，由于長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)投資盈虧達(dá)不到相對(duì)平衡，則會(huì)觸發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致不良信用貸款的形成。同時(shí)為防止此類(lèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生，部分以銀行為主的金融部門(mén)已經(jīng)將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上所提供的自由資金比例提升到了30%左右。由于商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)，缺乏獨(dú)立性，此項(xiàng)政策的實(shí)施則對(duì)其造成了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（三）商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一般存在著表層的形象問(wèn)題

全國(guó)范圍內(nèi)掀起了商業(yè)地產(chǎn)熱，不少城市建立了諸多大型的商場(chǎng)及購(gòu)物中心，較多地區(qū)的政府部門(mén)出于市政形象方面的考慮，拋開(kāi)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，為發(fā)揮其強(qiáng)大的市政效果，而選擇宏觀引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，從側(cè)面忽視了商業(yè)地產(chǎn)定位布局的科學(xué)性，忽視了其商業(yè)功能的發(fā)揮，一味重視景觀要求，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入了招商困難的處境，影響了后期的運(yùn)營(yíng)工作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的主要策略

（一）市場(chǎng)推廣策略

最近幾年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)火熱，同時(shí)帶動(dòng)了其他行業(yè)的良性發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、招商、商業(yè)管理等方面的行業(yè)均得到了不同程度的配合發(fā)展，并與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共同形成較為完整與系統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈條。與商業(yè)招標(biāo)、管理不同，市場(chǎng)推廣所涉及到的內(nèi)容比較廣闊，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)。一般開(kāi)發(fā)商并不具備較為專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)推廣能力，基本上所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均會(huì)選擇專(zhuān)業(yè)程度較高的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司來(lái)?yè)?dān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的角色。因此，為優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的效率，提高市場(chǎng)推廣的有效性，開(kāi)發(fā)商必須重視市場(chǎng)推廣人員的選擇，首先需要確保納入選擇的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)推廣公司在商業(yè)零售等方面有其專(zhuān)業(yè)化的分析理解能力，能夠獨(dú)立提出市場(chǎng)推廣的不同建議，且能夠準(zhǔn)確把握已經(jīng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，做好客戶的評(píng)價(jià)處理工作。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在根據(jù)條件確立合作對(duì)象后，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還需選擇具備全方位經(jīng)驗(yàn)的合作公司，使其處于運(yùn)營(yíng)的積極地位。

確立市場(chǎng)推廣策略后，展開(kāi)主力招商，將百貨公司作為營(yíng)業(yè)的重點(diǎn)形態(tài)，在相對(duì)而言規(guī)模較大的以零售產(chǎn)業(yè)作為營(yíng)銷(xiāo)核心的地產(chǎn)中入駐較為大型的百貨公司，并通過(guò)其強(qiáng)大的品牌輻射力度進(jìn)而取得貨品銷(xiāo)售的渠道，并以其堅(jiān)實(shí)的資金后盾作為市場(chǎng)開(kāi)拓的主要優(yōu)勢(shì)。同時(shí)可將形象較為優(yōu)秀、實(shí)力十分強(qiáng)大的大型賣(mài)場(chǎng)引入商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃中，聚集強(qiáng)大的客流，為商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)奠定良好的客流基礎(chǔ)。此外可適當(dāng)引進(jìn)休閑娛樂(lè)及餐飲等附加產(chǎn)業(yè)，擔(dān)當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵角色。以中西簡(jiǎn)單、普通快餐等作為首選主力品牌，同時(shí)可將中高檔的性價(jià)比較高的餐飲店引入商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中。為保障環(huán)境的整潔性，還需注重對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求。在合作前期，與主力店進(jìn)行有效的交流與溝通，達(dá)到合作的雙贏，在節(jié)省建筑成本的前提下，做到盡最大可能滿足合作雙方的要求。在談判階段還需做好各項(xiàng)設(shè)施安裝的協(xié)調(diào)工作，完善水電供應(yīng)，避免引起后期的經(jīng)濟(jì)糾紛。在市場(chǎng)推廣中完成主力店鋪的招商后，還需注重中小型商鋪的引入，綜合考慮項(xiàng)目構(gòu)建的創(chuàng)新性與店鋪的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高商鋪的運(yùn)營(yíng)水平。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理策略分析

首先，必須構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理基礎(chǔ)，包括專(zhuān)業(yè)化的人力資源儲(chǔ)備、組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)建、團(tuán)隊(duì)服務(wù)意識(shí)的樹(shù)立、信譽(yù)資金的籌備等方面。在人才儲(chǔ)備方面，需要注重對(duì)高級(jí)管理、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理、招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、設(shè)備維修及財(cái)務(wù)管理等方面的人才進(jìn)行擇優(yōu)聘用。商業(yè)地產(chǎn)并不同于普通的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，它并不完全以盈利作為最終目的，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理則需要顧全整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。它的職責(zé)不僅包括幫助項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)秀的品牌形象，同樣還需為地產(chǎn)內(nèi)商鋪業(yè)主的產(chǎn)業(yè)拓展提供相對(duì)穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)環(huán)境及有效的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案，達(dá)到雙贏的目的。因此，必須搭建完善系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)，從上級(jí)管理部門(mén)到各級(jí)分設(shè)部門(mén)的確立均需進(jìn)行嚴(yán)密的策劃與安排，明確各部門(mén)的權(quán)責(zé)義務(wù)，使組織扁平化，進(jìn)而提高整體服務(wù)的質(zhì)量。

其次，重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期的管理。第一，在對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行探究的階段，需要征求專(zhuān)業(yè)化、具備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司的意見(jiàn)。第二，在策劃運(yùn)營(yíng)服務(wù)、與合作方進(jìn)行商業(yè)談判時(shí)，需要明確市場(chǎng)推廣計(jì)劃，確立與之相對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案。第三，在運(yùn)營(yíng)初期做好項(xiàng)目成敗的前期分析，歸納總結(jié)出營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)與需規(guī)避的問(wèn)題。第四，在與主力商鋪進(jìn)行初期的合作談判時(shí)，需要在征求商家各方面意見(jiàn)的同時(shí)，獲取其營(yíng)銷(xiāo)配合的許可，確保在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的初期構(gòu)建良好的品牌形象。此外，還需與之協(xié)調(diào)共同做好廣告宣傳工作。

再者，同樣需要做好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期的管理工作，保持與管理公司的良性合作，保障物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理的配合性，構(gòu)建完整系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制度，做好品牌陣容的有效調(diào)整。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人員流通比較頻繁，設(shè)備耗損情況亦十分常見(jiàn)，因此，還需做好設(shè)備的維護(hù)與更新工作，減少再次開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用，提高設(shè)備的使用期限，同時(shí)做到維持地產(chǎn)內(nèi)部的環(huán)境整潔與和諧，提高其運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，開(kāi)發(fā)商在確立開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)首先需要做好環(huán)境分析及商業(yè)定位。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群進(jìn)行分析，掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，并對(duì)消費(fèi)情況進(jìn)行有效定位，同時(shí)做好對(duì)商戶的分析與調(diào)查工作，為確立市場(chǎng)推廣戰(zhàn)略奠定良好的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，此外還需做好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的管理工作，科學(xué)、合理構(gòu)建實(shí)踐性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)形態(tài)組合，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與主力商之間的協(xié)調(diào)配合，進(jìn)而提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功率。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會(huì)計(jì)體系

一、管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展

對(duì)于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來(lái)說(shuō)，管理會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展一般會(huì)滯后于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，管理會(huì)計(jì)體系構(gòu)建需要有一個(gè)逐步認(rèn)知和布局的過(guò)程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會(huì)伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來(lái)。為了推進(jìn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會(huì)計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)管理模式有受托經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購(gòu)買(mǎi)或收購(gòu)兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要利潤(rùn)來(lái)源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤(rùn)、承租經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)對(duì)象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對(duì)象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為項(xiàng)目，但無(wú)法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，總部層級(jí)發(fā)生的成本費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見(jiàn)，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。

由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營(yíng)類(lèi)和承租經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開(kāi)業(yè)階段、正式開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理階段等。商業(yè)策劃類(lèi)項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營(yíng)分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)來(lái)看，財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

三、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專(zhuān)注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷(xiāo)售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類(lèi)公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過(guò)持股方式控制專(zhuān)業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專(zhuān)業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。

以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過(guò)租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營(yíng)銷(xiāo)職能為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專(zhuān)業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專(zhuān)業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的布局和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.關(guān)于全面推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)（財(cái)會(huì)[2014]27號(hào)）.

第9篇

徐偉成(Airy Tsui)

第一太平戴維斯估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理/董事

2007-2008年金牌營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家

2007年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)最具創(chuàng)新力人物

2006年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)最具影響人

中國(guó)資深房地產(chǎn)策劃人

2005年中國(guó)房地產(chǎn)最具價(jià)值經(jīng)理人

2006-2007年北京清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)課程　客席講師

理想與選擇

徐偉成向記者透露，讓他如此興奮的這個(gè)項(xiàng)目正在審批中，未來(lái)有可能是北京最高的建筑物。

對(duì)于運(yùn)作這一地標(biāo)性綜合項(xiàng)目徐偉成坦言對(duì)自己和團(tuán)隊(duì)而言是一次挑戰(zhàn)，同時(shí)也是行業(yè)內(nèi)的一種認(rèn)可。回首15年的從業(yè)經(jīng)歷，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域緣于一次破釜沉舟的抉擇。

1995年，在香港從事房地產(chǎn)行業(yè)兩年的徐偉成決定進(jìn)軍內(nèi)地，懷揣著滿腔的理想與抱負(fù)，只身來(lái)到了北京。“在學(xué)習(xí)了三個(gè)月普通話后，我告訴自己，盡量忘記自己是一個(gè)香港人。因?yàn)槲乙耆谌氲竭@個(gè)城市中，我的事業(yè)就在這里。”折服于城市深厚的文化底蘊(yùn)與地域廣闊，徐偉成被北京城市的魅力深深吸引。在被問(wèn)及是什么支持著他遠(yuǎn)赴內(nèi)地開(kāi)創(chuàng)事業(yè)時(shí)，徐偉成說(shuō)：“這也許跟我的性格有直接關(guān)系。”香港中文大學(xué)物理學(xué)專(zhuān)業(yè)出身的徐偉成自小崇拜宇宙的廣袤神秘，具有探險(xiǎn)家的精神，“我認(rèn)為人的一生是不斷冒險(xiǎn)不斷學(xué)習(xí)的過(guò)程，我做了15年房地產(chǎn)依然感覺(jué)有很多未知的東西在等待我去探索。”徐偉成謙虛地說(shuō)。

在最初進(jìn)入香港新世界集團(tuán)參與崇文門(mén)新世界項(xiàng)目的兩年中，徐偉成走遍了大半個(gè)北京，“當(dāng)時(shí)作為市場(chǎng)事務(wù)主任，負(fù)責(zé)購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓各部分的營(yíng)銷(xiāo)推廣租賃工作。我跟業(yè)務(wù)員一起在一線與客戶談合作，積累了寶貴的招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。”徐偉成介紹說(shuō)，“在做項(xiàng)目的同時(shí)我對(duì)北京有了比較深入的了解。”

新世界商城運(yùn)作圓滿結(jié)束后，又一個(gè)大膽的念頭在徐偉成的頭腦中激蕩――創(chuàng)業(yè)。2001年，他與合伙人一起創(chuàng)辦了泛亞興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司。“當(dāng)時(shí)任公司的董事總經(jīng)理，業(yè)務(wù)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，因?yàn)橛虚_(kāi)發(fā)商參股，所以公司的業(yè)務(wù)從拿地到策劃全程運(yùn)作。”雖然一手創(chuàng)立的公司由于股東徹資而惜敗，但徐偉成坦言，創(chuàng)業(yè)時(shí)期是自己在行業(yè)內(nèi)能力飛躍的關(guān)鍵時(shí)期，“從土地談判、產(chǎn)品定位、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目管理到物業(yè)管理，每個(gè)環(huán)節(jié)都親力親為，同時(shí)也開(kāi)闊了專(zhuān)業(yè)視角，從更深遠(yuǎn)的角度思考問(wèn)題。很多國(guó)際大行的決策層專(zhuān)業(yè)度非常高，但一貫的乙方視角限制了思維，在公司三年的運(yùn)作中，鍛煉了全局化思考的能力。”

泛亞的無(wú)疾而終讓徐偉成深受打擊，在冷靜思考后，他最終決定回歸國(guó)際大行。徐偉成坦言，那段創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷讓他對(duì)于北京的房地產(chǎn)形勢(shì)有了更深刻的見(jiàn)解，“北京的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入資本運(yùn)營(yíng)時(shí)代。”徐偉成說(shuō)，與創(chuàng)業(yè)之初的形勢(shì)不同，各大品牌機(jī)構(gòu)紛紛落腳，“單槍匹馬”的冷兵器時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，國(guó)際化資源整合平臺(tái)與更高的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。“國(guó)際化專(zhuān)業(yè)公司更注重服務(wù)。”徐偉成介紹，在第一太平戴維斯，每三個(gè)月他都會(huì)依照慣例催促開(kāi)發(fā)商客戶為公司的服務(wù)進(jìn)行打分評(píng)價(jià)，由于與客戶關(guān)系非常好，他還經(jīng)常要求客戶“不要給面子”，以了解更多的客戶訴求，“客人的反饋對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，聰明的企業(yè)特別會(huì)利用客人的反饋看到市場(chǎng)的空隙。同時(shí)，我們關(guān)注的是商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的任何問(wèn)題都需要及時(shí)的應(yīng)對(duì)與調(diào)整。”在眾多操盤(pán)項(xiàng)目中，給徐偉成留下最深刻印象的，不是規(guī)模最龐大的項(xiàng)目而是在2003年負(fù)責(zé)商業(yè)策劃及獨(dú)家租賃的三里屯同里藝術(shù)天地。“這個(gè)項(xiàng)目剛做完，張寶全就來(lái)找我，交流各自對(duì)于商業(yè)的理解。”高端而富于品位的業(yè)態(tài)品牌組合讓三里屯同里項(xiàng)目至今還保持著很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。“時(shí)間是檢驗(yàn)商業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，生生不息，可持續(xù)發(fā)展才是商業(yè)策劃的王道。”徐偉成意味深長(zhǎng)地說(shuō)。

經(jīng)驗(yàn)+視角

如果說(shuō)在香港的成長(zhǎng)經(jīng)歷給了徐偉成西式的商業(yè)理念，那么見(jiàn)證內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)十余年的發(fā)展則給了他更多中國(guó)人講求和諧美感的啟發(fā)。“海外商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作更多是從資本運(yùn)營(yíng)的角度考慮，用數(shù)字說(shuō)話，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)決策者應(yīng)該借鑒的觀念，從租金收入到資產(chǎn)評(píng)估，決策者扮演的是生意人的角色。同時(shí)，十幾年來(lái)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可以說(shuō)是從無(wú)到有，從傳統(tǒng)單一的百貨業(yè)到多元化的購(gòu)物中心，現(xiàn)在更多的項(xiàng)目以綜合體的形式出現(xiàn)，集合甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔公寓及購(gòu)物中心于一身，綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更講求一個(gè)和諧美感，包括綜合體內(nèi)部的合理布局以及與區(qū)域發(fā)展的和諧共生。”徐偉成說(shuō)。