時間：2022-11-28 12:29:59
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其中有中國六最：禪宗祖庭～少林寺；現存規模最大的塔林少林寺塔林；現存最古老的塔～北魏嵩岳寺塔；現存最古老的闕漢三闕；樹齡最高的柏樹漢封“將軍柏”；現存最古老的觀星臺～告城元代觀星臺。此外，太室山黃峰蓋下的中岳廟始建于秦，唐宋時極盛，是河南現存規模最大的寺廟建筑群；加上古樸高雅的嵩陽書院、蒼翠清幽的法王寺，回環險絕的軒轅關、慧可斷臂求法的立雪亭等等，皆為中國人文風物的瑰寶。
少林寺，既是佛教最大宗派～禪宗的祖庭，又是中華武術最大宗派～少林武術的發源地。少林寺已經成為中華民族精神財富的重要組成部分……
徐州，昔日兵家必爭地，今日商家必占市場，道貫南北，衢通東西，四省交界，五省通衢，為全國重要的客源輸出地，曾創下一個月內就連發三列專列抵昆和一天百余臺旅游大巴游河南云臺山的轟動，創下了中國旅游史無前例的先河，從南國到北疆，從東海到的旅游景區到處充滿徐州人的歡歌笑語，留下了徐州人的足跡，千萬人口大市，小康的經濟收入，為徐州人成為客源輸出地奠定基礎。特別是徐州市場的幅射作用讓人們刮目相看，得徐州者得發展下已成為不爭的事實，所以，面對徐州這塊客源大市場這塊大蛋糕，眾景區虎視眈眈，八仙過海各顯神通，先到者個個腦滿腸肥，而少林寺景區由于過去市場戰略定位沒有鎖定徐州，客源市場被瓜分，如何收回失地，并以自已獨有特色魅力和創新的營銷模式占領徐州客源市場是當務之急。
二、市場營銷環境分析
（一）游行業的現狀及前景分析
1、我國旅游行業的發展現狀
近年來，我國旅游業迅猛發展，已經實現了從“事業型”到“產業型”的重大轉變，成為國民經濟中發展最快、發展水平較高的一個重要新興產業和我國國民經濟的新增長點。
2、旅游業發展的特點
旅游行業與一個地區固有的歷史文化、地理環境的關聯度較強。一個地區的歷史遺跡、人文遺跡、山川河泊的多少及優美因素決定了其對旅游者的吸引程度。
旅游業的發達程度與地區的經濟發展水平、對外開放程度、政策的傾斜度息息相關。地區的經濟越發達，居民收入水平越高，消費水平也越高，旅游這種高層需求就越盛。
不同旅游點的冷熱興旺程度取決于市場開發力度和其綜合接待水平。有些地方雖然有很吸引游客的景區，但由于有皇帝女兒不愁嫁的心里，不宣傳，不促銷，等客上門，造成孤芳自賞。:
旅游業有依托性、綜合性、互聯性、靈敏性強等特點。
3、旅游業的市場前景
我國旅游業發展潛力巨大，市場廣闊，前景無限。我國居民旅游的意識剛剛興起，據有關資料顯示，目前城鎮居民人均年旅游消費1000元，為平均年收入的8％，農民的旅游消費還不足3%。與世界平均水平15％─20%相比發展潛力很大，由此看來，旅游業的市場前景空前看好。
曾對學生的購物做過調查。發現學生會員卡的使用頻率較高，雖然他們的客單價較低，但消費次數（學生來客數）卻比較高，他們的消費金額累加排行也較靠前。由于資料沒有備份，僅有2000年初學生會員卡雙休日使用情況統計表留存，供參考。
*超市的文化用品節正處于實行階段，九月中旬杭州的各高等學校將迎來又一輪的新生入學。消費者購物都會有一個慣性，怎樣吸引新生來我超市，使新生成為我超市的忠實顧客已迫在眉睫，特起草如何開發在杭高校學生潛在購買力方案。
目標：把*超市會員購物優勢的概念推廣之高校，深入至大學生的消費習慣。吸引新生來我超市購物，先入為主，在新生中樹立起我超市的美好形象，培養新生的購物習慣。讓超市周邊學校的學生了解*超市，體會到會員制消費的優惠性。吸收優秀的會員，推廣會員卡，吸引更多的學生到家友超市*店來消費。
范圍：杭州電子工學院、浙江工程學院、杭州商學院、杭州師范學院、中國計量學院、浙江財經學院、浙江應用工程學院、錢江學院、浙江廣播電視大學、浙江大學西溪校區、浙江工業大學等。
對象：大一新生和部分大二以上的學生，培養新生的購物習慣，逐漸使新生具備購物的心理慣性。
開發初步設想：心理慣性的形成需要一段較長時間的培養及特定行為的不斷刺激。因此要使一個新生具備購物到*店的這一心理慣性，需要一定時間的醞釀，并且需要若干次與新生面對面的不斷刺激行為。工作的開展必須與各校學生會等校組織共同合作，目前已有學校與我超市建立起了聯系，并且已具有一定的良好開端。
一、讓學生第一時間接觸*——迎接新生
在新生報道處設立供應點，贈送小禮品的同時發放試消費卡，讓新生在第一時間接觸家友超市*店。發放試消費卡力求自然、讓人易于接受。新生的第一印象十分重要，直接與今后消費有關。新生剛入學時，對各種新事物較感興趣，必須抓住新生這個時期的心理，先入為主，第一時間在新生中樹立*的品牌。
二、讓學生每天都面對*——為新生宿舍安裝鏡子
為新生宿舍安裝鏡子，在鏡子上印上“做最好的自己”、“家友超市*店”。讓*融入新生的生活，讓新生每天接觸、熟悉*。從而在新生中形成根深蒂固的品牌形象。進而樹立我超市一種服務的形象——做最好的。拉近超市與學生的距離。
三、讓學生走進*——試消費卡抽獎活動
試消費卡試用一段時間后，定某一雙休日在超市廣場現場抽獎活動（試消費卡編號）。讓學生切實體會員消費的優越性；讓學生走進*，真實地感受*，了解*；讓學生初步形成會員消費的觀念，為辦理正式會員卡打下良好的基礎。
四、讓*走進校園——*校園系列活動之一
超市與學校宿管中心聯系，雙方共建學生生活，服務學生。如：1）告示牌、2）家友超市*店公益傘、3）在校園建立“*自行車租賃點”，由宿管理中心管理，適當收費，保持車輛維修、車輛更新，使一次性投入能在校園內長期進行，并實現零投入。
讓*走進校園內，讓學生對*不再陌生，讓學生感到*細致、周到的服務，使*成為學生生活中一部分。
五、正式辦理會員卡
在以上一系列活動以后，正式辦理會員卡。在辦理會員卡現場力求形成一種轟動、搶購的場面。“學生假期不打折，家友會員卡為假期打折，折上折”。為超市吸收優秀會員。
六、融入學校生活——*系列活動之二
1．冠名新生比賽。新生杯足球賽在新生中的影響很大，充分利用新生對賽事的熱情，擴大*的影響。把橫幅拉在學生經常經過的地方。比賽將持續很長一段時間，在這段時間讓學生感受*。
2．開辦講座。課題為家友成功的策劃案例，由經理人主講。通過講座宣傳*，學生也能從中學到新鮮有用的東西，達到“雙贏”，很自然完成一個宣傳和接受宣傳的過程，從而樹立*的形象和品味。
3．提供勤工儉學機會。為特困生提供勤工儉學機會，讓學生感受*的溫暖。在新生中形成良好的口碑。活動把學生和*聯系起來，拉近*和學生的距離。
七、“華”好月圓——*中秋之夜晚會
充分利用新生想家的心情，在超市廣場舉辦中秋晚會，給人一種家的感覺，貼近學生的生活，也給超市帶來一次商機。在學生中造成巨大的影響。
八、融入校園生活之三
1．共建創業獎學金。與學校共建獎學金，獎勵成功的學生創業者。
一、主要被測評對象
被測評對象為2018年被列入開發區管委會績效考核的行政事業單位（具體名單附后）。
二、參與測評對象
參與測評對象為省、市、區優化經濟環境測評點企業和經濟環境信息監督員，區內部分企業法人代表、部分黨代表、人大代表、政協委員。
三、測評內容：
1、執行政策情況：發展經濟、優化經濟發展環境各項規定是否得到落實；各項優惠政策是否全面落實。
2、兌現承諾情況：向社會作出的優化經濟發展環境的各項公開承諾是否全面落實到位。
3、服務質量情況：首問負責、限時辦結和優質服務措施是否落實；是否按有關規定要求減少審批環節，簡化了辦事程序。
4、執法工作情況：是否堅持依法辦事、文明執法、公正執法；檢查、收費、裁決和處罰行為是否規范；亂罰款、亂收費、亂攤派、亂拉贊助的行為是否得到了根本遏制。
5、監督管理情況：對領導班子、執法執收人員在優化經濟發展環境方面是否建立了嚴格的責任追究。
四、測評辦法：
測評由區優化辦采取集中測評方式進行。
五、測評結果運用：
1、測評表由區優化辦進行統計匯總，按滿意率進行綜合排名，將結果報區工委、管委會主要領導。
2、責成測評綜合滿意率排后兩位的部門和單位主要負責人專職抓整改。
3、年終將測評情況納入單位黨風廉政責任制建設、績效考核。
4、測評活動在管委會領導下進行，由區優化辦組織進行。全區各相關單位負責本單位內測評活動的協助配合。
一、指導思想
畫冊是企業宣傳和對外展示形象的重要載體，起著溝通和橋梁的重要作用，是企業精神、品牌、實力的綜合體現。它通過平面視覺的形式，給人以藝術的感染、實力的展現、精神的呈現。本畫冊力爭用視覺的語言，全方位展示__指揮部風貌、理念，宣傳__指揮部實力、技術品牌。通過畫冊這一文化形式的傳播，使之成為人們藝術的享受和指揮部營銷的動力，以達到展示形象、樹立品牌的作用。
本畫冊在設計制作中遵循的原則是：
1.有強烈的視覺沖擊力，濃郁的石油科技氣息，外觀別致“打眼”，內碼章節旋律明快，能夠較明顯地區別與其它常規畫冊，翻閱后能給人留下深刻印象。
2.線條布局流暢，圖片選擇精美，畫面布局大氣，影調相得益彰。通過采用新材料、新工藝及高質量的印刷，將其打造成為高敵罰逑趾徒沂就鹿富硬康鈉笠敵蝸?、科技水平、科技能力漳恼姯?spanlang=en-us%26gt;
3.文案部分要根據不同的內容，不同的特征，進行優勢組合，力求在整體和諧中創新，用精到的語言，全力展示企業風采。
4.本畫冊定位為國內高中端客戶，文字采用中文印刷。
5.畫冊封三附dvd光盤一張，內容為配套專題片一部、《__石油之歌》mtv若干。
二、表現風格
1.外觀尺寸。采用目前流行的250mm*260mm版式，共42個頁碼，畫冊厚度10mm左右。
2.畫冊主色調，以干凈、整潔、典雅的銀白色為主。
3.內頁選用250克進口銅版卡紙印刷，封面、封底采用最新工藝精印。
4.根據畫冊內容，對重點部分，適當采取全拉和半拉頁工藝，體現畫冊時尚品位。
三、頁面布局
畫冊分為五部分：
（一）概況。
1.總體介紹。主要介紹__石油勘探開發指揮部總體情況，從人員、隊伍、設備、資金等介紹，對指揮部周邊、國際市場部分重點介紹，以體現__指揮部科技和作業能力。
2.科技狀況介紹。介紹指揮部科技發展理念、服務理念，科技隊伍狀況，科技能力及近幾年取得的科技成果、效果等。
（二）作業能力
通過精典的圖片和精練概括的文字，分鉆井、井下、錄井、地面建設、機械加工和科研等六個方面，展示指揮部石油工程作業能力和水平，展示指揮部擁有的先進設備、科技手段，宣傳指揮部通過的hse、iso認證，獲得的施工作業資質等，展示指揮部科技、作業水平。
1.科研能力
2.鉆井
3.井下
4.錄井
5.地面工程建設
6.機械加工
（三）特色技術
分十大類介紹。
1.地質勘探。精選1項，其余列出名目。
2.鉆井工藝。精選3項，其余列出名目。
3.鉆井液。精選3－4項，其余列出名目。
4.完井、固井技術。精選2項，其余列出名目。
5.采油工藝技術。精選2項，其余列出名目。
6.增產措施。精選3項，其余列出名目。
7.井下特種作業。精選4項，其余列出名目。
8.錄井技術。精選2項，其余列出名目。
9.油田地面建設。精選2項，其余列出名目。
10.綜合技術。精選1項，其余列出名目。
（四）特色產品
分八個方面，分別介紹。
1.抽油機
2.抽油桿
3.油管
4.泥漿
5.順酐
6.化學助劑
7.電動鉆機改造配電箱
8.車載gps
（五）企業文化
重點介紹__石油勘探開發指揮部企業品質風格、核心價值觀、經營管理理念、服務理念、社會責任。獲得的各種全國性榮譽。
介紹指揮部和諧、清潔、安全、節約發展情況。
四、頁面分配
1.概況,6p。前4p將指揮部總體介紹及用世界地圖的表現形式，將指揮部重要國內外市場制作成全拉頁面。后2p介紹指揮部科技發展理念、服務理念，科技隊伍狀況，科技能力及近幾年取得的科技成果、效果。
2.作業能力。4p。
3.特色技術。18p。優選氣舉技術、壓裂技術印刷成半拉頁面。
4.特色產品。4p。
5.企業文化。4p。重點內容為指揮部企業品質風格、核心價值觀、經營管理理念、服務理念、社會責任及和諧、清潔、安全、節約發展情況。文中用文字的形式，對指揮部近年獲得的各種全國性榮譽進行表述。
五、具體思路
1.封面采用銀、白相間色調，配以簡單線條，左下角擊凸約直徑100mm的“寶石花”，燙金印刷“__石油勘探開發指揮部畫冊”。
2.首頁（全拉頁面），右三分之一印刷指揮部辦公大樓全景圖片，采用黑色字體印刷指揮部總體介紹。
背頁（全拉頁面），用地圖的形式，標注指揮部國內外主要市場，續指揮部總體介紹。
3.第5、6頁,壓一生產裝置圖片，黑色字體印刷指揮部科技狀況介紹。
六、運行時間
20__年3月底前，設計方案起草、審定。
20__年4月底前，拍攝圖片，起草文字，畫冊初稿設計。
文種特征
1．概念
營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2．作用
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
3．特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。 結構模式
1．種類
商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
2．結構
營銷策劃方案的基本結構是：
第一部分：營銷策劃方案封面
在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:
（1）營銷策劃的全稱。
基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書
（2）營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:××銀行××分（支）行客戶部
主策劃人:×××、×××、×××
（3）營銷策劃的時間。
××××年×月×日
第二部分：營銷策劃主題和項目介紹
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。 第三部分：營銷策劃分析
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
（1）項目市場分析。
宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么?通過何種途徑,采取什么方式解決?等等。
(3)主要優劣勢分析。
主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，.錯開自身的弱項。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
第四部分：營銷策劃目標
不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。
第五部分：營銷執行方案（即保障措施）
制訂營銷執行方案,是營銷策劃的重頭戲,是對市場營銷活動各道環節、各個方面工作的精心設計、周密安排和逐一布置與落實,是營銷活動組織、開展的腳本。
制訂營銷執行方案應考慮以下問題： (1)理順本次營銷活動所涉及的各種關系;(2)把握本次營銷活動的重點和難點;（3）確定本次營銷活動應采取的策略；
（4）弄清楚開展本次營銷活動可利用的人、財、物等方面的資源與條件，確定好策劃預算:(5)本次營銷團隊人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動中所應完成的任務、所應承擔的責任和所應充當的角色;(6)開展本次營銷活動 的監控、反饋機制和傳導系統;（7）完成本次營銷策劃任務的時間安排（分階段任務）；(8)開展本次營銷活動可能出現的突發問題與應急措施;(9)對本次營銷活動的考核獎懲方式。
寫作指要
撰寫營銷策劃方案，應注意把握以下幾個要點：
1．要突出買點。說服是策劃方案的本質特征。每個策劃方案一定要有獨特的買點，讓讀者一看就明白，一看就心動，以說服領導采納。
營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2.作用
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
3.特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。
結構模式
1.種類
商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
2.結構
營銷策劃方案的基本結構是：
第一部分：營銷策劃方案封面
在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:
(1)營銷策劃的全稱。
基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書
(2)營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:××銀行××分(支)行客戶部
主策劃人:×××、×××、×××
(3)營銷策劃的時間。
××××年×月×日
第二部分：營銷策劃主題和項目介紹
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。
第三部分：營銷策劃分析
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
(1)項目市場分析。
宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么?通過何種途徑,采取什么方式解決?等等。
(3)主要優劣勢分析。
主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，.錯開自身的弱項。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
1、概念
營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2、作用
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
3、特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。
結構模式
1、種類
商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
2、結構
營銷策劃方案的基本結構是：
第一部分：營銷策劃方案封面
在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:
(1)營銷策劃的全稱。
基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書
(2)營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:××銀行××分(支)行客戶部
主策劃人:×××、×××、×××
(3)營銷策劃的時間。
××××年×月×日
第二部分：營銷策劃主題和項目介紹
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。
第三部分：營銷策劃分析
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
(1)項目市場分析。
宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么 其中主要原因有哪些 解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么 通過何種途徑,采取什么方式解決 等等。
(3)主要優劣勢分析。
主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
第四部分：營銷策劃目標
不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。
營銷策劃方案（一）
一、 檢討與愿景
20XX年9月至今公司成立長沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大變革。在經過快一年之后，與目標的差距還是很大的，多次投標失利，集團客戶沒有取得突破，人員招聘，培訓沒到位，人員流失大，團隊發展過慢，整體業績不理想。但在公司領導高層的支持和我們不斷地學習中，在后幾個月的工作中也探索我們的生存和發展之路，在與各分公司的市場拓展，公司資源整合過程中，不斷進步，業績也稍有起色，在接下來的時間里，我們將再接再厲，把長沙易凌做大，做強。
二、 長沙市場客戶分析和市場潛力分析
1）地產客戶：地產客戶是我們最重要的客戶群體，也是能產生最大經濟效益的客戶群，長沙在售樓盤270個，待售樓盤328個，市場潛力是相當大的，目前找到負責人并跟進的項目有130多個，重點跟進客戶30多個，已合作客戶有瀟湘國際，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圓夢完美生活。接下來的一段時間地產將繼續成為我們跟進客戶的重點。
2）大型商業機構以及各大電器品牌，如沃爾瑪、家樂福、國美、蘇寧、美的、格力、TCL、創維、長虹等，在這塊上我們下的功夫太少，需要加強跟進力度，長沙這塊的市場還是很大的。
3）汽車銷售，汽車4S店，新車上市推廣或促銷活動推廣，長沙汽車行業做短彩信推廣不是很多，人手足夠的時候可以跟進，也合作客戶有蘭天集團。
4）大型會展，如房展、車展、服裝展，在這塊我們有一定的跟進，但是效果不明顯，主要給本地公司占據了，在有一定條件的情況下可以做跟進。
5）金融，銀行個人零售部，基金發售的推廣，這些長沙基本是做內部平臺的推廣，不作為重點跟進客戶。
三、同行業分析
長沙短信市場的競爭是非常激烈的，開展短信業務的公司超過100家，比較活躍的有三十多家的樣子，經常碰頭的有星空傳媒、茉莉花開、旭為、東信、漢納、精準、面對面、飛網、納蘭、焦點、匯弘等等。茉莉花開50多號人，這邊最早做短信的，關系比較多，每個月都有自己的期刊，星空200多號人，是集團公司來的。遇上很多次了，價格給他們壓得很低，喜歡搞免費試發，贈送平臺，給樓盤安裝電話來訪自動回復短信的設備，配合樓盤做活動，組團看房什么的，還有個旭為，辦公室很大，有自己機房，喜歡帶別人去他們公司看，門面工夫做得比較到位。再有就是東信也有些名氣了。
四、業務人員開拓市場的計劃
公司規模的擴大需要業務人員進一步拓展市場、提高市場占有率這是公司市場開拓的根本目標。根據市場狀況和客戶特征，公司在現有市場基礎上確定了未來的市場拓展計劃：
1）重視大客戶開發與培育。大客戶是公司的核心客戶，公司通過提供高效、優質的服務保證核心客戶群穩定，確?；A市場并推動公司擴大市場規模。另一方面，加大開發新客戶及潛在客戶，充分挖掘市場潛力。
2）區域營銷策略。區域營銷的重點仍是市區，包括雨花，芙蓉，開福，岳麓，星沙。
3）深化服務營銷戰略公司將以最大限度滿足客戶需求為目標，在產品銷售中不斷強化服務營銷理念，將技術支持和配套服務工作貫穿于整個銷售過程，進而提升公司市場競爭力。
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
為了配合西山風景名勝區總體規劃編制，使規劃出的西山風景名勝區更具操作性和實用性，今天，我們在這里召開西山風景名勝區旅游策劃專家評審會。參加評審會的有市內外旅游和規劃方面的專家、相關市級領導和市級部門負責人。首先，請允許我特別介紹蒞臨評審會議的全國著名旅游和規劃設計專家：
國家旅游局計劃財務長
中關村產業基地總工程師、教授
省規劃設計院院長、教授級高工
古典設計院總工，教授級高工
重慶市規劃設計院副總工、教授級高工
成都市園林局原局長、教授級高工
邀請到的市內專家有：
今天的評審會會期一天，主要議程有：一、由參與競標的中建西勘九鼎建設項目管理有限公司和成都大全旅游策劃投資管理有限公司分別作西山風景名勝區旅游策劃方案介紹；二、與會市內外專家對兩套策劃方案進行點評；三、相關市級領導和市級相關部門作簡短發言；四、與會的市內外專家進行投票表決。
下面，進行會議的第一項目議程，請參與策劃的兩家公司作項目介紹。
首先，請中建西勘九鼎建設項目管理有限公司介紹；
接下來，請成都大全旅游策劃投資管理有限公司介紹。
剛才，兩家公司分別為我們演示了景區旅游策劃方案，總的來說，兩家策劃公司在較短的時間內，策劃出的方案花費了大量心血，在此，我代表南充市七百二十六萬人民對你們的辛勤勞動表示感謝。上午的議程到此結束，下午，我們將對兩個策劃方案進行專家點評和票決，散會！
名位專家、同志們，西山風景名勝區旅游策劃評審會繼續進行下午的會議議程：
下面，進行會議的第二項議程，請市內外專家點評：
有請市外專家發言：
接下來，請市內專家發言：
剛才，市內外專家對兩家公司作出的策劃方案分別進行了精彩點評，指出了方案的優點、存在的不足，并提出的可行性的建議。他們的意見和建議，是一筆不可估量的財富，將對我市西山風景名勝區旅游開發產生重要的影響，相信對最后中標的策劃公司進一步完善策劃方案有很好的借鑒意義，也會對在座各部門領導的思維啟迪產生積極影響。
下面，進行會議的第三項議程，請相關市級領導和市級部門發言（時間不超過5分鐘）。
剛才，各位領導和部門針對市情和西山的實際發表了自己的看法，有的部門還表了態，相信大家一定會同舟共濟、協調配合，心往一處想、勁往一外使，群策群力建設好美麗的西山！
下面進行會議的最后一項議程，與會專家投票表決：
