時間：2022-07-26 17:52:45
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第二條城市規劃區內國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監督管理，適用本辦法。
第三條房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。
第四條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋租賃的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理。
第五條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規定改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：
（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；
（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；
（三）租金和押金數額、支付方式；
（四）租賃用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室內設施的安全性能；
（六）租賃期限；
（七）房屋維修責任；
（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；
（九）爭議解決辦法和違約責任；
（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。
第八條出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。
廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
第九條出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。
房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。
第十一條承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。
承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、diyifanwen.com繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：
（一）房屋租賃合同；
（二）房屋租賃當事人身份證明；（1）
（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；
（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第十六條對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：
（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；
（二）出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；
（三）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。
第十七條房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。
第十九條房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
第二十條直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。
房屋租賃登記備案記載的信息應當包含以下內容：
（一）出租人的姓名（名稱）、住所；
（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼；
（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限；
（四）其他需要記載的內容。
第二十一條違反本辦法第六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條違反本辦法第八條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門對符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條保障性住房租賃按照國家有關規定執行。
第二十六條城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行。
一、商品房先租后售是指房地產開發經營企業投資建造的商品房在竣工交付，并按規定辦理初始登記、取得《房地產權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應嚴格按照本辦法辦理。
二、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：
1.已經初始登記并取得房地產權證書；
2.已與物業管理企業訂立物業管理服務合同并已實施管理；
三、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規定的條款內容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內容。
房地產開發經營企業可參照《上海市房屋租賃合同》規范文本并按上款規定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。
四、租賃合同簽訂后的15天內，房地產開發經營企業應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）在應當核發《房屋租賃證》的5日內書面通知市房地產交易中心。
五、租賃合同經登記后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產開發經營企業應當將先租后售的事實明示抵押權人。
六、在租賃期間，未經承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產開發經營企業不得將該房屋另行出售給他人。
在租賃期間，承租人征得房地產開發經營企業的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人。但承租人未與房地產開發經營企業簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產權證書前，不得將該房屋轉售給他人。
七、在租賃期間，承租人根據租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產開發經營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內容。
八、買賣合同簽訂并按規定在市公證處辦理公證后的十五日內雙方當事人應按規定向市房地產交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產登記條例》規定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發票、房地產開發經營企業出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
九、經市房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產權證后，租賃合同即自行終止。房地產開發經營企業應在原租賃合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區、縣房地產交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十、外銷商品房先租后售，房地產開發經營企業應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規定繳納有關租、售稅款。
十一、租賃期間，雙方當事人根據《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關租后出售該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。
一、商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房未辦理房地產權屬初始登記、取得房地產權證前，與承租預約人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租預約人收取一定數額的預收款的行為。
二、房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產權證之前，需要預租的，都應當事先由房地產開發經營企業向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經批準，房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。
三、凡房地產開發經營企業取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。
四、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：
（一）已經支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；
（二）取得外銷商品房的建設工程規劃許可證；
（三）預租的外銷商品房主體結構完工，已經市或區、縣的質量監督部門驗收合格；
（四）已經確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；
（五）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了物業管理服務合同。
五、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：
（一）房地產開發經營企業資質證書；
（二）土地使用權出讓合同或轉讓合同；
（三）房地產權證（或土地使用權證）；
（四）建設工程規劃許可證；
（五）市、區、縣的質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；
（六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；
（七）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；
（八）房屋使用公約，與物業管理企業訂立的物業管理服務合同；
（九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；
（十）經市房地局委托上海市公證處審定的預租協議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。
六、房地產開發經營企業外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內完成審核，凡符合預租條件的，發給準予預租的批文并抄告市房地產交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內通知申請人。
七、房地產開發經營企業取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。
預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。
八、房地產開發經營企業或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協議》。
預租協議應當載明下列主要內容：
（一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；
（三）房地產的規劃使用性質；
（四）土地使用權獲得方式和使用期限；
（五）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；
（七）預租房屋的交付使用日期；
（八）預付款金額及支付期限及其使用；
（九）違約責任；
（十）爭議的解決方式；
（十一）預租雙方當事人約定的其它事項。
房地產開發經營企業擬訂的預租協議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。
九、《預租協議》簽訂后的十五日內，房地產開發經營企業或買受人應向市房地產交易中心辦理《預租協議》登記。市房地產交易中心應當自受理登記之日起的五日內，辦妥登記手續并書面通知該預租房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）。
十、預租的商品房竣工驗收合格，房地產開發經營企業按規定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產權證后，房地產開發經營企業或買受人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）辦理租賃登記，領取《房屋租賃證》。
【關鍵詞】房屋租賃管理，問題
近年來，國務院就房價非理性上漲，從調整供給結構、整頓住房金融市場秩序、強化土地資源管理諸方面出臺了眾多宏觀調控措施，一方面是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。國務院2011年1月26日又出臺了新《國八條》（[2011]號）；另一方面，國家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實施。一系列相關舉措的出臺，無疑更加活躍了房屋租賃市場，因此科學規范市場秩序，在有效遏制商品房屋價格過快增長的同時，提高人員素質，建立健全管理體制，倡導誠信建設是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。
一、加強對房屋租賃市場管理的重要性
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
二、加強房屋租賃管理應從四個方面入手
1、制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。 《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2、建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3、確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4、強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
近年來，隨著房地產業的迅猛發展，房地產中介機構如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產中介機構的準入門檻較低，使得房地產中介機構良莠不齊，一些誠信度差的中介機構提供虛假房源信息套取看房費、任意提高中介費等不良行為時有發生。因此，房地產管理部門必須強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益。同時，扶持一批服務規范、運作良好、誠信度高的中介機構，打擊黑中介，為群眾營造一個優良的交易環境。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：
1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
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北京市房屋租賃合同封面一
北京市房屋租賃合同封面二
北京市房屋租賃合同封面三
一嚴格房地產市場準入和清出制度。房地產開發企業必須在核定資質等級范圍內從事開發建設活動。市房地產行政主管部門要嚴格按照有關規定，把好房地產市場準入關，依法查處無證或者超范圍從事房地產開發經營等行為。對不具備資質的單位和個人掛靠有資質的開發企業從事房地產開發的視為無資質開發。嚴禁偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產開發資質等級證書以下簡稱資質證書行為。要積極培育房地產市場，鼓勵外來有實力和良好業績的房地產開發企業進入本市從事房地產開發。外地房地產開發企業在本市區域內從事房地產開發的必須到市建設行政主管部門登記備案。要嚴格執行房地產開發企業清出制度，把是否有不良記錄作為房地產開發企業資質年檢和企業晉級、降級的審批條件。對未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的由市建設行政主管部門依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定予以查處。
二嚴格房地產開發項目核準、審批制度。房地產開發項目應當符合土地利用總體規劃、城市規劃和房地產開發年度計劃，房地產開發企業應當嚴格按照有關規定辦理項目核準、用地、規劃、建設和銷售等手續。對經營性房地產開發項目，必須依法按招標、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地；房地產開發項目規劃方案一經批準不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規劃部門審批。
嚴格房地產開發項目核準程序。房地產企業申請新開發的房地產項目，應當先向市房地產行政主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產行政主管部門審查后，核發《房地產開發項目建設條件意見書》再報市發展和改革部門核準，否則市房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權證。
房地產開發項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執行資本金制度。
開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，定期送市房地產行政主管部門備案。未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊報送備案的由市房地產管理部門依據建設部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。
三嚴格商品房預售許可管理。市房地產行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據《城市房地產開發經營管理條例》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規進行查處。
四加強商品房預銷售合同管理。房地產開發企業應當參照建設部、國家工商總局聯合監制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。市房地產行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規定向買受人明示的市房地產行政主管部門應當依據《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。
五嚴格執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。房地產開發企業違反上述規定的由原資質審批部門依法進行處理。
六加強房地產廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的市建設、工商、價格、房地產行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。
市工商行政管理部門和市房地產行政主管部門要加強對房地產展銷活動的審查和監管，有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。
二、加強房地產交易市場管理，規范房地產交易市場秩序
一加強房地產轉讓管理。房地產轉讓當事人應在房地產轉讓合同簽訂后90日內，持房地產權屬證書、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件向市房地產行政主管部門提出轉移登記申請并申報成交價格。辦理完房產轉移登記后，30日內持變更后的房屋所有權證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產轉讓應當根據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》規定，由房地產價格評估機構進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據。未申請房地產轉移登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。
二加強房地產抵押管理。自簽訂房地產抵押合同之日起30日內，抵押當事人應當到市房地產行政主管部門辦理抵押登記手續。市房地產行政主管部門就地產涉及的權屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記。同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。
三加強房地產經紀管理。市房地產行政主管部門要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向市工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到市房地產行政主管部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用市房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規行為的由市房地產、物價、工商管理部門依據各自職責，依法查處。
三、加強房地產租賃市場管理，規范房屋租賃市場行為
一用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定，否則，不得對外出租。
二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向市房地產行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權證書和當事人合法證件。未取得權屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權人同意出租的證明。
三租賃房屋經登記備案后，由市房地產行政主管部門依法核發《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產、經營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》自本通知印發之日起30日內，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應向市房地產行政主管部門申請補辦租賃登記手續。對未申請房屋租賃登記的當事人，依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條予以查處。
一、房屋售后包租是指房地產開發經營企業或房屋產權單位（以下簡稱出售人），在其投資建造的商品房或存量產權房屋（以下簡稱房屋）出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由出售人以出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售房價款或償付一定租金回報的行為。
二、凡出售人按市場價格出售，以一定租金回報實施售后包租的，所定的租金回報不得高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，并必須向購房人提供相應的擔保。
三、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內銷商品房或內銷存量產權房屋（以下簡稱內銷房屋）售后包租的行政管理工作，業務上受市房地局領導。
四、房屋售后包租，出售人應與買受人同時簽訂“商品房出售合同”或“房屋買賣合同”（以下簡稱出售合同或買賣合同）和“房屋售后包租合同”（以下簡稱包租合同）。雙方當事人訂立出售合同或買賣合同的補充條款中應明確該房屋買賣價格，售后包租的價格折減金額或租金回報金額，包租年限以及售后包租有關雙方的權利、義務等內容。
雙方當事人訂立的房屋售后包租合同應當載明以下主要內容：
1.包租雙方當事人的姓名或者名稱及地址；
2.房屋的座落、面積、裝修及設施狀況；
3.房屋的用途；
4.包租年限；
5.房屋買賣價格、包租期間的租金回報或價格折減金額；
6.房屋出租及轉租的約定；
7.房屋修繕責任；
8.違約責任；
9.爭議的解決方式；
10.當事人約定的其他條款。
五、包租合同文本由出售人按上款規定自行擬訂，也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或買賣合同及包租合同簽訂后，雙方當事人應將售后包租合同作為出售合同或買賣合同的附件，并按規定向市或區、縣房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記手續。
七、在包租期間，包租人應以出租的方式出租該房屋。包租人未經買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉包租。
八、包租人在包租期間，享有并承擔包租合同規定的權利和義務，并且應當履行其買受人在包租期內簽訂的該房屋租賃合同規定的義務，但包租合同另有約定的除外。
九、包租期內，售后包租的房屋出租，包租人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，買受人與承租人簽訂房屋租賃合同。未經買受人的書面同意，包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。
十、房屋租賃合同簽訂后，包租人與承租人應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理租賃合同登記備案并取得《上海市房屋租賃證》。辦理登記時，包租人除應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》規定提交證明文件外，還應附交已向市或區、縣房地產交易中心登記的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并辦理登記后，承租人在租賃期限內，征得買受人書面同意或經買受人認可的包租人的書面同意，可以將該房屋的部分或全部轉租他人。
實用房屋租賃合同范本?
?訂立合同雙方：
出租方：________，以下簡稱甲方
承租方：________，以下簡稱乙方
根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 雙方約定
甲方將自有的坐落在_____市___街___巷___號的房屋___棟___間，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___，結構等級___，完損等級___，主要裝修設備___，出租給乙方作___使用。
第二條 租賃期限
租賃期共___個月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1、擅自將房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;
2、利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;
3、拖欠租金個月或空關個月的。
合同期滿后，如甲方仍繼續出租房屋的，乙方擁有優先承租權。 租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協商酌情延長租賃期限。
第三條 租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式
甲乙雙方議定月租金_______元，由乙方在___月___日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時必須出具由稅務機關或縣以上財政部門監制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。
甲乙雙方按規定的稅率和標準交納房產租賃稅費，交納方式按下列第__款執行：
1、有關稅法和鎮政發(90)第34號文件規定比例由甲、乙方各自負擔;
2、甲、乙雙方議定。
第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾
修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。
修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執行。
甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。
出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第_______款辦法處理：
1、按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;
2、由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除;
3、由乙方負責維修;
4、甲乙雙方議定。
乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對承租房屋進行裝飾，但其規模、范圍、工藝、用料等均應事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費和租賃期滿后的權屬處理，雙方議定：
工料費由_____方承擔( );
所有權屬_____方( )。
第五條 租賃雙方的變更
1、如甲方按法定手續程序將房產所有權轉移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房產所有者繼續有效;
2、甲方出售房屋，須在三個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權;
3、乙方需要與第三人互換用房時，應事先征得甲方同意，甲方應當支持乙方的合理要求。
第六條 違約責任
1、甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負責賠償元。
2、租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關條款的，違約方負責賠償對方元。
3、乙方逾期交付租金，除仍應補交欠租外，并按租金的___%,以天數計算向甲方交付違約金。
4、甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。
5、乙方擅自將承租房屋轉給他人使用，甲方有權責令停止轉讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的___%，以天數計算由乙方向甲方支付違約金。
6、本合同期滿時，乙方未經甲方同意，繼續使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權。
上述違約行為的經濟索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機關的監督下進行。
第七條 免責條件
1、房屋如因不可抗拒的原因導致損毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任。
2、因市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。
因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補。
第八條 爭議解決的方式
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機關申請調解，調解無效時，可向市工商行政管理局經濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第九條 其他約定事宜
第十條 本合同未盡事宜
，甲乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議報送市房屋租賃管理機關認可并報有關部門備案后，與本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。
出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)
法定代表人：(簽名) 法定代表人：(簽名)
委托人：(簽名) 委托人：(簽名)
地址： 地址：
開戶銀行： 開戶銀行：
帳號： 帳號：
電話： 電話：
簽約地點： 簽約時間：
合同有效期限： 至 年 月 日
延伸閱讀：
房屋租賃合同的法律效力 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
(一) 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權證的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押，未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
