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【關鍵詞】：房地產 施工管理 策略
1引言
當前，房地產開發和建設施工企業的施工現場管理水平還普遍不高，企業的經濟效益還低于當前國際的一般水平。隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓新刨新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。
2房地產項目現場施工管理的重要意義
房地產企業安全管理中現場管理是基礎，應通過抓好現場來實現安全生產的標準化管理。同時應強化施工現場安全生產保證體系的建立，這是引導和監督建筑企業安全生產實現規范化、標準化管理的有效途徑，當前建筑施工過程中看到，房地產業安全生產的監督管理基本上還停留在突擊性的安全生產大檢查上，缺少日常的監督管理制度和措施，監監管體系不夠完善，資金不落實，手段落后，導致一旦出現安全生產事故，項目部或施工企業愿意私了或千方百計采取隱瞞行為。因此房地產業安全監督部門應加強企業安全事故預測與評評價工作，從被動的事后管理向源頭控制轉變，從源頭上控制安全事故的發生。為了最大程度地減少和預防安全事故的發生，降低事故發生后的經濟成本和社社會成本，有必要在現實管理過程中找尋出完善建筑安全管理體制、管理方法和管理手段的有效方法和途徑，尤其強調對房地產項目現場施工安全管理體系進行探索和研研究，都具有重要的理理論意義和現實意義。
3房地產項目現場施工管理的策略
3．1房地產項目現場施工控制和管理策略
房地產甲方管理建設工程,應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內,使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。
3．2房地產項目現場施工技術管理策略
房地產項目現場施工技術管理工作應當認真貫徹執行國家有關方針政策，即為產品使用者著想；努力實現城市的要求，從現實出發考慮長遠需要，從技術上解決經經營的一些問題。建筑施工管理的每個階段又要面對眾多工種、眾多學科，要象一個魔方一樣將各技術工種、各種建材設備從平面到立面、從時間到空間有機的組織落實到一個工程上。
3．3房地產項目現場施工組織管理策略
施工現場應成立以項目經理為組長，主管生產副經理、技術副經理、棟號負責人(或承包隊長)．生產、技術、質量、安全、消防、保衛和行政衛生等管理人員為成員的施工現場文明施工管理組織。施工現場分包單位應服從總包單位的統一管理，接受總包單位的監督檢查。負責本單位的文明施工工作。
3．3．1健全管理制度
(1)個人崗位責任制。文明施工管理應按專業、位責任制度。崗位、棟 j等分片包干，分別建立崗位責任制度。(2)檢查制度。工地每月至少組織兩次綜合檢查，要按專業、標準全面檢查，按規定填寫表格，算出結果。制表張榜公布。施工現場文明施工檢查是一項經常性的管理工作，可采取綜合檢查與專業檢查相結合、定期檢查與隨時抽奄擁結合、集體檢查與個人檢查相結合等方法。(3)各項專業管理制度。文明施工是一項綜合性的管理工作。因此，除文明施工綜合管理制度外，還應建立健全質量、安全、消防、保衛、機械、場容、衛生、材料機具、環保和民工管理制度。定期安全檢查的周期．施工項目自檢宜控制在l0―l5天。班組必須堅持日檢。季節性、專業性安全檢查，按規定要求確定日程。
3．3．2健全管理資料
在健全管理資料方面應該做到以下幾點：(1)上級關于文明施工的標準、規定、法律法規等資料應齊全。(2)施工組織設計(方案)中應有質量、安全、保衛、消防、環境保護技術措施和對文明施工、環境衛生、材料節約等管理要求，并有施工各階段施工現場的平面布置圖和季節性施工方案。(3)施工現場應有施工日志。施工日志中應有文明施工內容。(4)文明施工自檢資料應完整，填寫內容符合要求，簽字手續齊全。
3．4房地產項目現場施工合同及信息管理策略
合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是項目管理的主要依據。房地產開發企業應當建立嚴密、完善的合同體系，避免合同履行的風險。項目管理人員要熟悉合同文件，并對合同進行深入細致的研究，掌握合同的關鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發公司聘請資深律師，凡須簽訂的合同，全部經技術人員與專業律師和議，確保技術層面和法律層面沒有漏洞。嚴格督促承包商履行合同，預防合同變更引起的爭議和索賠。
信息管理目的是通過信息傳輸，為項目建設提供增值服務。通過現場調查、召開會議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確保信息管理規范、及時、準確、暢通。通常情況下，還應利用電腦輔助信息管理工作。
3．5房地產項目現場施工質量控制策略
3．5．1嚴格按圖施工，確保工程質量
甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工， 由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款：情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書：造成建設工程質量不符合規定的質量標準的。施工方應負責返工、修理。并賠償因此造成的損失構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3．5．2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位。施工方要進行自檢，并在4 8小時前通知甲方代表。通知內容包括旄工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收， 甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的， 甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
3．5．3對施工單住獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性。在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。
3．6房地產項目現場施工安全管理策略
落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。必須同時承擔進行安全管理、實現安全生產的責任。(1)建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動。承擔組織、領導安全生產的責任。(2)建立各級人員安全生產責任制度．明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況。(3)施工項目要通過監察部門的安全生產資質審查，并得到認可。(4)施工項目負責施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任。(5)一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證。(6)安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
3．7房地產項目現場施工進度控制管理策略
進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網絡進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。再次，要及時預見、預控和解決建設過程中的問題。對項目報建等難以控制的前期工作，需要充分準備、認真落實、密切配合，爭取一次性通過。
對于項目實施階段中出現的可能影響進度的情況要極力避免，并采取組織、管理、經濟、技術等方面的措施保證進度目標實現。為了縮短工期，可以采取應用領先技術，降低施工難度、加大成本投入等方法。最后經研究項目的總工期兩年多一點的時間。
4結束語
總之,在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理,進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。
參考文獻：
[1]王小兵．房地產項目管理之我見[J]西華大學學報，2006。(01)
關鍵詞：房地產開發；施工；現場管理；難點；對策
中圖分類號：S618文獻標識碼： A
引言
在房地產項目中，施工現場的管理是通過合理、科學的思想、手段、方法等，對工程項目施工設備、施工人員、施工資金、施工材料等生產要素進行有目的、有計劃的組織、協調、控制的過程。由于房地產行業的工程量比較人、涉及的范圍比較廣，且危險程度高，不安全、不確定的因素多。若疏忽人意，就會導致施工事故發生，給施工人員及整個工程造成難以挽回的損失，從而釀成許多的悲劇。
一、房地產現場施工管理存在的難點
1、管理層重視度不足
主要指的是施工單位的決策層人員對現場施工管理明顯缺乏足夠的重視度。具體表現為:管理領導層人員普遍缺乏科學的管理意識，大多只是沿用過去的管理模式，缺乏創新性；管理體制不完善。很多現場施工管理單位的管理結構都非常簡單，內部各種管理內容也參差不齊，缺乏健全的管理體系；施工管理投入遠遠低于現實需要。表現在優秀的管理人員非常少，管理人員工作缺乏規范性和嚴格性。這種管理重視度不足的現象與房地產現場施工項目多、需管理項目多特點背道而馳。
2、缺少管理計劃
施工管理計劃是保證工程現場施工能夠順利進行的前提和基礎。當前，施工單位在接手工程項目時均會制定一個整體全面的施工管理方案，但該方案大多只是從大體上、綜合上講解施工管理的要求，而對于施工管理細節的規定則比較缺乏，管理方案計劃性較差。另外，為了確保管理方案的科學性，在方案制定之后均需要進行一次全面且嚴格的評審和優化，但是實踐調查結果顯示，大多數施工單位在制定管理方案后均直接忽略這一步驟。
3、質量管理缺乏嚴格性
具體表現在：
3.1施工現場使用材料類型、質量與設計要求不符合。出現這種現象是因為很多建筑企業為了能夠最大限度地節約成本而不顧一切地以次充好所致；
3.2缺乏嚴格的材料進場檢查。施工現場收入的建設材料在未經過嚴格質量檢查的情況下就進場，造成很多質量不合格的材料混在其中，影響工程質量；
3.3材料貯存和使用缺乏科學性。房地產施工現場需要使用到大量材料，比如水泥、沙土、鋼材、木材等，不同材料具有不同的特性，應該按照其特性進行科學的存儲。但是，大多數施工現場卻是大量不同類型材料均統一放在同一個倉庫，使用時也未按照材料類型的不同選擇。
4、安全問題亞待解決
當前的房地產現場施工管理過程中大多均存在明顯的安全管理力度不足問題，具體表現在安全問題重視度不足(投入安全生產和安全管理的人力物力財力都非常少)、施工人員安全意識過低(施工現場農民工普遍存在，大多對安全問題沒有正確認識，不懂如何自我保護)以及安全生產制度欠缺(存在安全生產制度，但制度內容與實際嚴重脫節且很多項目無法在實踐中落實)等。
二、房地產開發施工現場管理問題的解決對策
1、做好房地產項目施工管理的節點控制
房地產項目進入施工階段，為了更好的管理，從事管理的人員要把計劃列入重要管理項目中。對計劃的管理是房地產開發企業由粗放型管理進入細化型管理的轉變，是提綱攜領、化繁為簡、化難為易的管理方法。所以，施工前，要擬定好計劃，對施工計劃的關鍵點進行預測，并按照施工順序進行梳理，把管理工作做好。并把有可能影響施工進度的因素提前進行預知，并做好應急預案，同時做好實時監測。對關鍵的施工仟務進行實時實地的監督監測，管理人員要把每天的工作情況進行必要的檢查，并對施工方的工作安排進行了解，從而預測施工方的施工效率，從而把握施工進度。認真剖析施工現場的問題，認真分析進度拖延的原因，分析某一工序出現延誤的原因，進而尋找突破。進度拖延是施工中經常遇到的問題，但是關鍵節點的延誤會導致整個施工工期的延誤，繼而使得工程不能如期完工，為此管理人員要認真研究和分析，把檢測數據和記錄進行對比分析，進而確定拖延的工作量，拖延對總工程的影響，同時，分析施工單位的工作效率，工作量，以及人員配備和機械配備的情況是否匹配等，是否能滿足進度的要求；此外，還要分析外界環境對工程施工進度的影響，這些包括，設計錯誤，計劃變更，材料的價格變化，以及天氣等等因素。所以，做好施工現場管理，制定相應措施，消除因管理跟不上帶來的問題。
2、加強施工項目進度與安全控制
進行施工進度的控制需要采用規劃、控制和協調等方法。規劃就是對工程項目進行合理的控制，包括總進度的控制和分項進度的控制，進而形成進度計劃。控制是對施工進行管理的過程，也是施工計劃和實際進度進行比較的依據，并根據此來進行調整施工。協調是施工的有關單位通過某種手段進行相勺_溝通的進度關系。施工進度的控制可以采取的措施有:組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織管理就是組織各個層次的進度管理和控制人員，落實具體的工作，履行責任，形成進度管理組織體系，并按照施工進展、項目結構和合同等進行項目的分解，進而確定工程施工進度。這樣就可以形成明確的日標控制體系，對工程進度進行管控。施工項目進度控制的主要目的是編制施工進度計劃，并對其進行管控，使施工方如期完成施工任務，編制的施工進度計劃還包括部分工程施工進度計劃，部分施工進度計劃可以分步分項進行，例如，按照月、旬編制的進度計劃等等，并對其進行管控。
安全管理主要是落實施工中的施工安全，并落實責任，實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等日標的責任。據此，組建以項目施工經理為首的施工安全組，從而開展各種安全管理活動；并建立施工人員安全責任制度，明確責任。這樣安全責任就有依據，可以落實到位，管理人員也可以定期的檢查安全責任落實情況。房地產施工項目要通過有關部門的安全審查才可以施工；施工項目負責人應對施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任；所有的管理人員，施工人員在項目建設前都要簽詞安全協議，做出安全保證；對安全責任的落實情況要認真詳實的記錄，以便以后可以查閱。
3、加強施工項目質量與成本控制
房地產開發中的施工質量的控制關鍵是人，只有避免失誤才能提升質量。人是控制的動力，要充分發揮其主導性和積極性。對材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在這些管理中，要嚴格檢查和驗收，施工材料要合理使用，并建立材料的采購、驗收和使用記錄，以免一些不合格的施工材料進入施工現場；對施工機械的管理和控制，是施工過程中使用的機器和工具的管理，施工要根據施工要求選擇合適的施工機械，同時還要做好施工機械的管理、保養等工作；對施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技術、施工工藝以及施工組織等等都要進行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解決施工中的困難，技術問題，這樣才能保證施工進度，保證施工質量，才能加快施工，有效降低成本；對環境的管理和控制，影響施工的環境因素很多，有自然環境因素，例如，地質、水文、氣候等等，有工程技術環境，例如質量保證體系，質量管理制度等等。房地產開發施工項目成本管理和控制要根據施工需要建立財務收支計劃，把施工計劃費用進行合理的管控，并建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出；加強質量管理，控制成本提高質量。
結束語
在房地產開發中，施工管理工作是一個系統化的工程。為了做好施工管理工作，突破難點，管理方就要圍繞施工內容的復雜性、多樣性開展管理工作。同時，對于工程中涉及專業知識的內容，要了解后再進行管控，只有系統合理的管理和控制施工中的工作，才能促進施工的順利進行。
參考文獻
[1]龔華勇.淺析建筑工程項目管理中存在的主要問題與對策[J].科技風，2010.23(7).
關鍵詞：房地產；質量；項目施工；管理
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
1.施工現場管理存在的問題
工程項目的現場施工管理，應該是個老生常談的話題，就本人從事現場施工管理多年經驗，淺談施工管理中以下幾方面的問題。
1.1技術方面
作為一個工程項目，其施工工藝復雜，材料品種繁多，各施工工種班組多。這要求我們作為現場施工管理人員務必做好技術準備，首先，必須熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優化每一道工序，每一分項(部)工程，同時考慮自身的資源(施工隊伍、材料供應、資金、設備等)各氣候等自然條件，認真、合理地做好施工組織計劃，并以橫道圖或網絡圖表示出來，從大入小，由面及點，確保每一分項工程能納入受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。對工程設計變更做好技術交底和及時辦理好簽證工作。
1.2施工方面
施工的關鍵是進度和質量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執行。但作為一個項目而言，現場情況千變萬化，如材料供應，設計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據實際情況進行調整，安排。施工質量能否得于保證，最重要的是一定要嚴格按照相關的國家規范和有關標準的要求來完成每一工序，嚴禁偷工減料。必須貫徹執行“三檢”制，即自檢、專檢、交接檢，通過層層的檢查，驗收后方允許進入下一道工序，從而確保整個工程的質量。
1.3資料管理方面
一個項目的管理，除了材料、施工、技術、人員的管理認別，還有個不容忽視的問題就是資料的管理。任何項目的驗收，都必須有竣工資料這一項。竣工資料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關技術參數測定驗收單、工作聯系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將經竣工驗收和項目結算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。
1.4安全施工方面
安全第一，預防為主，安全管理是現場管理的重中之重。建立健全安全保證體系制度，安全生產責任制度，安全生產教育培訓制度及安全技術交底，特種人員持證上崗制度，動火作業申請和危險分部分項工程審批認證制度及安全檢查制度的建立和實施，安全資金落實到位，為安全管理提供保障。安全管理分解落實到各崗位管理人員，專職安全員做好現場監管，杜絕施工中的坍塌，物理打擊，高處墜落，機械傷害，觸電火災中毒等事故，做好應急預案，消滅違章指揮，違章作業和慣性事故，現場的安全管理工作任重道遠。
2.優化房地產工程施工項目現場管理措施
2.1提高項目管理人員素質
要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術．要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常強難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
2.2加強施工進度管理
進度管理工作是房地產開發項目工程施工現場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現場作業人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。
2.3加強施工現場質量管理
為了確保房地產開發項目現場質量管理效益的提高，房地產開發企業及工程施工單位應當在理解現場質量管理目標及管理重點內容的基礎上從以下幾個方面入手。(1)項目主管做好現場質量的監控工作，及時搜集反映質量情況的數據，同時協同工程參與各方，對工程數據進行實時的分析，及時發現數據中的異常狀況，并有針對性的研究質量問題的糾正措施。會同監理單位落實糾正措施，并及時收集質量處理情況的反饋結果。(2)在質量關鍵部位及易于發生質量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術標準及施工質量要求做出明確的規定，然后由監理單位監督執行。(3)參與并監督監理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標準的要求，進行嚴格的材料取樣檢測。(4)監理完善且嚴格的質量付款機制，將監理費用及各個承包商工程款的發放和工程施工質量進行直接掛鉤。
2.4重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
2.5加強施工項目安全管理
落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。必須同時承擔進行安全管理、實現安全生產的責任。（1）建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動。承擔組織、領導安全生產的責任。（2）建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況。（3）施工項目要通過監察部門的安全生產資質審查，并得到認可。（4）施工項目負責施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任。（5）一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證。（6）安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
3.結語
為了有效的管理好房地產開發的施工現場，施工單位必須建立各類應急預案，以各事件發生時的緊急起動，監理負責檢查，如發現未制定應急預案，或制定應急預案不符合要求時，應予以處罰，并有權要求施工單位繼續整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應必須積極、配合并協助建設單位、監理單位、進行相關問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產的施工現場進行管理。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發項目；現場管理；必要性；問題；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產開發市場目前存在的主要問題
1、存在較為嚴重的開發商注冊資本虛假問題
房地產項目的特殊性之一的表現就是其投資金額巨大，而評價一個開發商是否有能力開發該項目的最重要的衡量手段就是注冊資本。就目前來看，一些開發商為了在市場競爭中占有優勢，不惜采用各種舞弊注冊虛假資本，這樣導致的直接后果就是其所承建的房產項目的運作易出現資金斷鏈。一旦出現這種情況，不僅會給國家造成嚴重的經濟損失，還會威脅消費者的利益，所以有關部門在企業注冊資本的清查和核實階段應該加大管理力度。
2、開發企業貸款使用不當
所謂的貸款使用不當，主要有兩種：即頂名貸款和貸款挪用。一般來說，房地產的開發商在經營和建設過程中，可以從以下幾個渠道獲得貸款：即土地權抵押貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭抵押貸款。所以，如果一個企業正常進行資金運作，銀行和政府是可以提供一定的有效資金支持的，但是由于近些年來我國的房地產行業發展速度較快，很多企業從中看到了商機，不滿足于單一的房產開發項目，一般都要同時開發幾項房產項目。這樣導致的直接結果就是資金鏈條的緊張，在這種情況下，一些地產商為了獲得銀行貸款，便采取了頂名貸款和貸款挪用的辦法來環節自身的資金問題。而這種做法對于銀行來說，是具有非常大的風險的。
3、產商樓房抵頂工程款現象頻發
上文中我們提到了由于房地產開發商的急利行為易導致多種資金問題，而這些問題的處理不當，不僅不會緩解當下的資金缺口，還會引發新的房產管理問題。就目前來看，我國的樓房抵頂工程款行為有著上升趨勢。也就是說房地產開發商在樓房建成后，以完工的樓房來抵償其欠款。這種做法不僅會造成工人的工資拖欠，還會形成風險和債務的轉嫁，不利于銀行的貸款業務的發展。
4、住房供應結構失衡，空置樓房多
隨著人們觀念的轉變，消費者對于住房的需求層次也在不斷的發生變化。而如果房地產開發商不能及時的順應市場的發展趨勢對建房結構進行調整，將會導致更為嚴重的供需矛盾。就目前來看，我國的中低檔住房供不應求，而高檔住房明顯供大于求。這樣不僅導致了部分樓房的空置，造成了資源的浪費，還使得一些消費者無力購置住房，不利于社會經濟的和諧發展。
二、房地產項目的施工管理措施
1 對工程的質量嚴格把關
加強質量管理，不要出現過多的返工率。在項目施工過程中，嚴格把質量關，這就需要對其中所存在的任何細節都應該引起足夠的重視。在整個項目施工過程中，各方質量監管人員都需要對施工所有工序的管理工作和質量檢查加大力度，采取科學的措施，以免不必要的質量問題出現，從而使因為質量問題而造成的人力、物力、財力浪費現象。
1）施工單位應該嚴格按圖施工 甲方代表應該不定期對施工單位進行抽查，檢查其是不是嚴格按照施工圖紙進行施工。若是發現其中存在問題，必須在第一時間進行處理，需要返工的應該馬上返工。如果因為這種情況而造成嚴重損失都應由施工單位負責。與此同時，應該注重不能在沒有監理單位和施工單位的前提下進行相關事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構配件、材料以及設備的，必須在一時間停止施工并且要求其馬上改正，對施工方予以一定的懲罰。若是情節較為嚴重的，應該要求施工單位停業整頓，降低施工方的資質等級。因為工程質量的問題而使所規定的質量標準無法實現，就需要施工方實施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔責任。
2）加強驗收和檢查中間部位以及隱蔽工程
房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規定的中間驗收部位時，施工方必須要先進行自檢，監理復檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時問和地點。驗收合格，甲方代表方在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續施工，如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規定的時間內整改并重新組織驗收。
如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表有權檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規定進行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對隱蔽工程記錄單不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。
2 施工項目成本控制
（1）建立項目月度財務收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。（2）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（3）加強質量管理，控制成本質量。成本是項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和。質量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經濟核算的“三同步”，就是統計核算、業務核算、會計核算的“三同步”。（6）應用成本控制的財務方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。
3 施工項目進度與安全控制
施工項目進度控制方法主要是規劃、控制和協調。規劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃。控制是在施工項目實施的全過程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務和工作責任，建立進度控制的組織系統，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標: 建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執行，按期完成分部分項工程的施工任務，編制季度、月( 旬) 作業計劃，并控制其執行，完成規定的目標等。
安全管理主要是落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。為此，建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動；建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況；施工項目要通過監察部門的安全生產資質審查，并得到認可；施工項目負責施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任；一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證；安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
結束語 ：
綜上所述，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；施工企業；安全管理；
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：
一、明確安全管理的任務
施工安全管理的任務是：對施工管理系統進行監督，鑒定系統的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評估事故發生的原因、條件及造成損失的嚴重程度；制定安全目標，設計和選用安全技術措施方案；進行目標管理,組織實現安全技術措施，進行安全控制；研究改進控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進的安全技術和安全裝置；對潛在危險源進行預測；研究、實施對施工區域的安全防護。
二、安全管理隱患分析常見安全管理隱患
1.某些開發企業在利益的驅動下，盲目追求項目進度指標，在建設項目前期手續不全的前提下，違法、違規開工，導致相關質量監管手續不能辦理，現場質量監管走過場、不到位，從而導致整個項目的建設過程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學規律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時有發生，導致安全防護設施不到位，為工程質量和施工安全埋下隱患。例如某房地產項目施工現場就發生過因趕工造成高層電梯并道防護不完善，導致施工人員墜亡的事件。
2.有些開發企業在招投標過程中存在規避0標、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規行為，這種行為導致出現安全問題時無法及時確認責任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業還將建筑工程的勘查、設計、施工、監理發包給不夠資質的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導致施工管理不嚴格、安全培訓不到位和安全投入不足或基本沒有，導致發生安全隱患和生產安全事故不斷出現。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。
三、相關單位的安全管理隱患
1.勘察設計單位不按要求進行勘察或設計，未嚴格遵守法律、法規和強制性標準，使勘察設計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。
2.工程監理單位未有效履行監理安全責任，在施工前未對施工單位的安全技術措施或專項安全施工方案進行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監理，發現事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時還存在隨意出具虛假報告的情況。
四、建筑施工單位安全管理隱患。
1.施工企業現場項目部不按規定配備足夠的專職安全員，或名為專職實為兼職架子工等特殊工種經培訓持證上崗入員數量不足:施工組織設計編制依據中安全依據不正確，不全面，引用規范過時，安全措施內容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現成模塊己成普遍現象。負責編制施工組織設計的技術負責人缺乏經驗，加上工期緊張或施工準備時間不足，施工組織設計編制倉促，不具備針對性和指導意義。
2.施工單位對危險性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎、土方開挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規范，針對性不強，往往套用現成模塊再憑經驗調整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴重，極易導致群死群傷或重大財產損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責任心不強，經驗不足。施工企業技術管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設計或專項施工方案簽字了事，未真正起到把關作用。
五、加強安全管理的主要措施
在項目開發建設過程中，針對各方主體容易出現的安全問題，工程建設各方主體及相關人員要切實負起責任，開發企業、勘察設計、施工、監理、質檢、圖紙審查等單位要牢固樹立建設質量和安全生產意識，依法承擔起相應的安全責任。尤其是房地產開發企業在整合各方資源，完成建筑產品建設的管理過程中，要不斷走向正規化、規范化和標準化，成為企業安全管理工作的總協調和有力支撐，盡可能地通過有效的管理和監督消除安全隱患，確保在房地產開發建設過程中的安全生產。
房地產開發企業可以從以下幾個方面來加強管理和監督提高自身安全管理水平房地產企業自身要增強安全意識，自覺貫徹’安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實履行安全生產主體責任。要建立健全各級、各部門安全生產責任制，以及與安全質量有關的各項規章制度，建立內部約束、激勵機制。要對全體員工進行安全培訓教育，提高他們的安全素質和業務能力。
六、把好基本建設程序關
房地產開發企業要嚴格履行國家基本建設程序、遵號各項規章制度，杜絕在手續不完善的情況下無證開工，在經濟效益和安全生產出現矛盾的時候，能有效保證工程建設的科學性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。
七、把好招投標關
房地產開發企業要嚴格規范招投標程序，加強資質審查和項目考察，謹慎對待低價中標的行為，擇優選擇勘察設計、施工、監理單位，確保把那些質量管理水平高、信譽度高、最負責任、綜合素質高的企業挑選出來，承擔項目的建設服務。把好圖紙審查關。
房地產企業要嚴格施工圖審查管理，要選擇有資質的圖紙審查單位，杜絕勘察設計單位不按要求進行勘察設計，或者不滿足國家強制性規范的情況發生。另一方面要強化對施工現場使用圖紙的核查，施工圖紙未經審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙設計不規范而出現的安全質量隱患。把好總承包單位安全管理關
房地產開發企業要積極引導施工企業加強安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強對施工總承包單位的選擇、監督和管理。房地產企業可在總承包合同中進行相關約定，充分發揮對施工單位的激勵機制，定期對施工過程中的安全問題進行總結和考核，對正確的安全行為要給予大力支持，及時進行表彰和獎勵。高度重視對專業分包和層層分包的管理，要有相應措施對專業分包和層層分包做出規定，確保單位的資質合格，特殊工種持證上崗，人員素質符合要求。
八、把好施工現場監理檢查關
房地產企業要認真貫徹國家安全生產法律法規的要求，對建設項目安全生產情況、勞動條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產開發安全管理的全過程。對生產過程做到實時監控，提前排除生產中存在的問題和潛在的危險。施工現場的安全生產并不僅是施工單位和監理單位的工作職責，有條件的房地產開發企業可以設立安全檢查崗位，代表建設方協同監理單位和施工企業對建設項目的安全生產和文明施工進行聯合監督檢查。
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高層建筑的發展
高層建筑是城市發展的必然產物。隨著我市經濟迅速發展，發展速度也越來越大，已經以建設大城市為目標，現代化的高層建筑將遍及市區，高層建筑的數量將呈大幅度增漲。
2．高層建筑存在的消防安全問題。
2．1消防設施配備不到位。依據《高層建筑防火設計規范》，高層建筑在建設時，應設有較完善的消防設施，以便為火災預防和火災撲救工作提供有利條件。但是，消防監督執法人員在工程竣工驗收或日常監督檢查中會經常發現，高層建筑比較普遍存在著消防設施“短斤缺兩”、質量性能差和功能不全等先天性火災隱患。
2．2消防防范措施不到位。由于高層建筑從設計到施工，不但要求高，而且環節多，眾多因素的影響，導致工程竣工時留下先天性火災隱患。主要表現在：一是在實際施工過程中，個別單位為了趕時間，省資金，搶工期，未能嚴格依據相關規范施工，致使消防設施達不到規定要求，留下了很多隱患。二是在防火分區、分隔設施，隱蔽工程和材料使用上不符合規范要求。如使用大量可燃、易燃材料；防火分區過大；電纜井、管道井、空調系統穿過各樓層未封堵等。三是高層建筑工程在消防審核后的建筑施工、設備安裝、室內裝潢、項目監理過程中，由于經濟利益驅動或進貨、監理等制約措施不嚴，往往出現偷工減料、使用偽劣產品的現象。
2．3消防安全責任制不落實。一是目前的高層建筑多為合用建筑，產權單位多，使用單位更多，因此造成了各單位在消防安全管理上各自為政、多頭管理現象的出現，也在一定程度上導致了高層建筑的消防安全管理責任主體不明確，消防安全制度不落實。二是部分高層建筑產權單位和使用單位思想上認識不夠，缺乏消防安全意識。主要表現在：有的單位任意封堵室內消防通道，對消防設施的維護保養制度不落實；有的沒有消防應急預案；有的消防安全責任制不落實，消防安全管理人員配備不到位。
2．4高層建筑的使用人員特別是消防安全管理人員的整體素質有待進一步提高。使用人員的消防安全意識不強、自救逃生能力、撲救初期火災能力薄弱，極易引發群死群傷火災事故。由于經濟利益的影響，消防安全管理人員的流動性較大，對高層建筑消防安全管理人員和消防設施維護保養人員培訓率仍不能適時跟上，很多高層建筑管理人員的文化水平普遍不高，很大程度上存在著業務不規范、操作不熟練、責任心不強、值班期間擅離職守等現象。
3.對策措施
高層建筑的增多是時展的必然，絕不可能因其火災的嚴重性而停止建設，關鍵在于如何預防火災的發生、降低火災損失。因此，本人認為，加強高層建筑消防工作必須把重點放在高層建筑防范措施的落實上。
3．1落實責任主體，明確管理責任。目前來看，高層建筑往往涉及多家產權單位，承包、出租或委托經營管理時，又涉及多家使用單位。因此，各產權單位、租賃單位在與房地產商簽訂購買租賃合同時，必須與房地產商簽定相應的消防安全責任書，確定防火負責人，明確各自責任，共同維護高層建筑的消防安全。房地產商應當提供符合消防安全要求的建筑物，產權單位與使用單位應當在訂立合同中明確各方消防安全責任，特別是各產權單位應當在消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施方面明確管理責任。
3．2職能部門依法監督，嚴格執法。消防部門作為職能部門要緊密聯系實際，加強對高層建筑消防安全工作的監督管理。一是從源頭抓起，全面實行消防設計審核，責任終身追究制度，建立健全消防設計資格證書制度、施工人員上崗證制度和消防執法監督人員崗位資格證制度。二是督促高層建筑產權單位提高思想認識，加大消防設施投入。消防部門要有針對性地加強對高層建筑安全管理人員的培訓，要警鐘長鳴，促使他們加強責任心，高層建筑的產權單位也要常懷“隱患在身邊，大難隨時來臨”的緊迫感和責任感，加大投入，及時整改隱患。三是針對高層建筑內部功能復雜、使用單位和人員多、消防設施多、管理要求高、火災隱患多、危險性大、火災后果嚴重的特點，督促高層建筑產權單位應重點要抓好規章制度的建設和落實，像消防安全人員值班、培訓制度，消防設施的檢查保養制度和應急預案必須落實。同時，高層建筑產權單位還要及時組織人員加強對那些已投入使用的消防設施的維修和保養，提高消防設施整體安全系統的使用性能。四是消防部門應加大對高層建筑的消防監督檢查力度，嚴格消防執法，積極協助有關單位搞好消防安全管理。
3．3扎實開展消防安全教育，加強使用人員和消防安全管理人員的培訓，提高高層建筑使用單位自防自救的能力。鑒于高層建筑各樓層人員成份復雜，人員流動性廣，消防安全素質參差不齊等特點，消防部門要有針對性的開展多種形式的宣傳教育活動，要充分利用典型的火災案例和對嚴重消防違章行為公開曝光等手段，加大對《消防法》等消防法規的宣傳力度，通過漫畫、墻報、宣傳標語等多種形式開展消防知識教育。同時，消防部門還要有組織、有計劃的舉辦高層建筑消防安全管理人員培訓班，實行持證上崗，全面提高和增強高層建筑安全管理人員的消防安全素質。
安全生產事故多有發生，以廣東省為例，2011年上半年共發生建筑施工生產安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發生1起，占總數的8.3%；起重傷害發生1起，占總數的8.3%。
二、安全事故產生的原因分析
從人員上來看，房地產企業中從事建筑活動的人員基本都來自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規程。從材料上來看，有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經濟利益，“降低成本”，經常使用一些破舊的安全網；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態，或者干脆就是帶“病”作業，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項安全生產規章制度及責任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環境上來看，在施工的過程中經常會遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風、下大雨等等，此時如果進行施工就很不安全，尤其是高空作業更危險。
三、運用安全生產動態管理模式加強管理
【關鍵詞】施工管理；現場管理；建筑工程管理
現場管理不僅是是房地產建筑施工企業生產經營的基礎，而且是主要的企業整體管理部分。施工的現場管理包括施工現場的組織機構管理、施工現場成本管理、施工現場質量管理、施工現場安全管理四大部分，每個部分和環節都是不可替代的。施工現場是集中人和物以及信息流的地方，也是形成房地產企業產品的的地方，可謂建筑企業生命線。房地產企業只有優化現場管理，人物財力、工程質量、文明施工、安全生產等各個方面都能夠得到有效科學的管理，才能保證工程能夠正常施工，現場管理能夠正常進行，才能在競爭日趨白熱化的市場中得到相應的份額。
一、房地產工程施工現場管理的內涵
房地產施工高空作業比較多，多工種都聯合的進行作業，流動人員比較多，安全事故常有發生。房地產工程施工企業四大指標是安全、質量、成本以及工期，它們的落腳點就是在施工的現場。處理好土建施工現場管理必須處理好組織機構、施工現場成本、施工現場質量和施工現場安全管理。首先組織機構管理是施工順產的基礎，在高效的機構的指導下，每個工序、環節和流程都能做到有序進行，協調發展。其次土建施工現場成本管理也是不可或缺的。應該將其著力點主要放在項目經理責任和相應的責任成本控制、材料成本控制、人力成本控制、固定資產使用管理四個方面。再者，施工現場質量管理是現場管理中最為重要的環節，是施工企業的生命，要抓好的三個點主要是應進行測量控制、明確施工單位責任、實驗控制等。最后施工現場安全管理的重要性是不言而喻的，其內容主要包括對工作人員、施工工序和設施的安全管理、現場安全管理者、特殊工種的工作人員、其它的普通工作人員等安全保障。
在進行房地產工程施工現場管理的時候主要遵循基礎性管理、綜合性管理、動態性管理、經濟效益、科學合理、標準化管理、規范化管理的原則。
二、房地產工程施工現場管理現狀
總體來說，目前房地產工程施工現場管理趨勢良好，但還是存在著不能忽略的問題。
第一，施工現場環境的問題。目前的很多施工單位現場管理都存在現場混亂、操作無標準、施工無計劃、有規章制度但是不執行，現象，施工現場員工出現有人不干活、有活無人干，將材料、設備和工具隨處堆放，材料浪費驚人現象，不僅如此，很多企業的現場環境用三個字說明就是臟，亂，差。這些情況都制約了房地產工程施工快速發展。
第二，人員培訓不到位，不具備做夠的專業知識。好的管理人員必須具備足夠的專業知識，才能及時的發現并且解決問題。但是目前，國內的施工項目管理人員，面對復雜的施工現場，很多還是不熟悉相關工種的施工要求，做了很多被動的無用功管理。
第三，房地產工程施工的管理責任不明確。在項目施工中將會涉及總包、監理、分包、拆裝以及設備租賃等單位，而對這些單位所設立責任的規定卻不明確。管理和監督部門不知道自己的管理和監督對象是誰，并且目前房地產工程施工很多時候采取分包這種形式，但是部分企業在轉包與分包過程中將安全風險轉移。這種多級分包體系造成了管理上嚴重的混亂，監督部門也極難抓住施工主體，出現安全責任也很難找到主體來承擔。
第四，材料和資料管理問題。主要是存在現場材料和資料隨處擺放，浪費材料，材料質量不高，有些甚至連質保書項目都不全，材料采購的程序不嚴格，敷衍執行材料驗收、發放、退料、回收等程序。
三、改進房地產工程施工現場管理的措施
第一，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強施工現場的環境管理。由于土建現場會有很多的材料，無規矩不成方圓，要注重現場的地面衛生，防止出現將材料、設備和工具隨處堆放等臟亂差現象，除此以外，要對材料的進行專門的管理，包括材料的供應、采購、堆放、發放，要精心測算所需材料的數量，對其進行整理分類，根據施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。
第二，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強建筑施工技術管理。工作應當嚴格貫徹國家有關方針政策，努力按照城市規劃的要求，從現實出發，考慮長遠需要，在技術方面解決經營上的問題。由于建筑施工管理的各個階段需要面對眾多工種、學科的問題，就像象一個魔方那樣將各技術工種、建材、設備由平面到立面、由時間到空間有機的組織，然后落實到一個工程上。
第三，為了實現房地產工程施工現場管理，應該多在加強施工組織的協調管理方面下工夫。首先要全面，通過對各施工單位的協調工作，減少配合問題，掌握各個專業的設計和工序上的要求，保證每一個施工環節到位。建立由管理層－班組的逐級責任制度，從而提高施工人員的積極性和責任心。通過層層的認真檢查，使發生問題可能減少到最小。施工前應組織專門的協調會尤其是對于比較復雜的部分，從而讓各隊明確施工順序、義務以及責任。
第四，為了實現房地產工程施工現場管理，要對員工進行進場教育。對于新進和調換工種的員工應進行全面的技術培訓和安全教育，考核合格后才準上崗。一般對新員工進行首次安全生產方面也叫三級安全教育，內容包括：安全生產方針、法規、標準，保護意識和任務的教育，安全知識和規程的教育，安全規章制度的教育。二級單位對員工教育的內容包括：安全生產技術操作一般規定、現場安全生產制度，文明施工要求和安全生產法律，解說工程的現場環境、基本情況以及施工特點和潛在的不安全因素。班組對員工進行教育包括：必要的安全知識、機具設備及防護設施、本工種安全操作規程、班組安全生產、勞動紀律、和文明施工基本要求，介紹容易發生事故部位、環節和防護用品的使用等。
第五，為了實現房地產工程施工現場管理，要進行結算審查工作。
結算審查工作是發包方為主承包方配合工作，可讓發包方自行審查也可以委托社會相應機構進行。過程中應先對合同價的投標預算進行審查接著對施工中的變更審查，應考慮階段額度大小和項目復雜程度，然后在界定審查費用的上下限，應約審查時限，完成后對合同價進行調整，一并提交審查報告和審后結算，結果必須有發包、承包及委托方簽章才可通過。
第六，為了實現房地產工程施工現場管理，要對材料和資料進行規范的管理。嚴格規范和操作有關材料的系列流程，包括編制計劃，采購材料，驗收材料和復檢材料等。材料的驗收，材料的發放，退材料，回收材料的相關操作和制度都要嚴格的實施，監控構配件、建材以及設備進行全施工過程，所有的用材都要按設計要求挑選，必須配備質保書，堅決不予采用不符合規范的材料。
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關鍵詞：高層建筑 消防設施 管理
人民網重慶視窗2008年l1月9臼電記者今天從重慶市消防總隊獲悉，重慶全市高層建筑消防安全檢查目前已經結束，其中有5650棟高層建筑存在隱患，已超過全市高層建筑總數量的一半。據統計，目前，重慶已經建成投入使用的高層建筑總共有8664棟．數量僅次干上海，位居全國第二。在這些建筑中，高度超過l00米的就有84棟。在今年下半年，重慶開始了有史以來最大規模的高層建筑消防安全夫檢查。在歷經近半年的檢查中發現，有565O棟高層建筑存在火災隱患22706條。
以上報道只是重慶市的現狀，這種現狀在全國其他城市也是會存在。今年國外和國內也發生了幾起高層建筑火災，所幸沒有造成大量人員傷亡，這是一種僥幸，只要高層建筑的火災隱患不徹底解決，火災隨時會發生。
1高層建筑消防設施的常見問題
(1)消防設施配備不符合規范要求。依據高層建筑防火設計規范，高層建筑在建設時，應設有較完善的消防設施，以便為火災預防和火災撲救、自救工作提供有利條件。但是，在工程竣工驗收或日常監督檢查中經常會發現，高屢建筑或多或少存在著消防設施欠缺、質量性能低劣和功能全等違規行為。有些建筑由于缺少對火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、事內消火栓等消防設施的經常性維修保養工作導致了部分消防設施長期處于故障或癱瘓狀態，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技術標準，將按規范要求應設置自動噴水滅火系統的高層建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋頂水箱以及聯動控制裝置的設置，僅靠市政室內消火拴管網，更有甚至靠生活用水管網供水，根本不考慮系統的可靠性，導致消防水源、工作壓力無保障。有的管道材質、管徑不符合要求。部分自動噴水滅火系統管道未按國家規范要求采用熱鍍鋅鋼管。有的連接方式不規范，自動噴水系統未按規范要求采用絲接或構楷式機構連接，而是大量焊接，未對焊接處進行二次鍍鋅。更嚴重的是部分場所出現“假噴淋”現象，將噴頭置于吊頂而不與供水管網連接；有的受管道材質和施工質量影響，產生漏水，業主干脆將其關閉。
(3)應設控制中心報警系統的高層建筑改設集中報警系統或區域報警系統，有的根本不設火災向動報警系統。有的高層建筑消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾、以及非消防電源的切換等無法實現聯動控制。
(4)消防電源無法保證消防用電設備需要。按照設計規范要求，應設計滿足電力負荷的高層建筑，不考慮消防控制室、消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾，以及其它消防用電設備的消防用電；個別高層建筑在無自備發電設備的情況下，都僅有一路供電；且消防用電線路的敷設未按要求，應穿管保護的消防用電線路，穿管不到位，造成大量的線路裸露。
(5)防排煙系統設計施工隨意性大。按照規范要求，一些本應設置機構加壓送風防煙設施的不具備自然排煙條件的防煙樓梯問、消防電梯間前室或合用前室，其不具備自然排煙條件的前室，卻不設加壓送風系統；有些雖然設置了機械加壓送風系統，但防火門未安裝或損壞嚴重，達不到防煙樓梯間壓力要求。
(6)消防電梯功能不具備。消防電梯的消防電源、消防電源線路敷設、末端自動切換、消防電梯前室設置、消防電梯載質量、消防電梯運行速度、井底排水和電梯門擋水設施以及前室內的室內消火栓、應急照明或正壓送風系統等不滿足規范。消防電梯缺少上述條件，不能起到保護作用，會危及消防隊員生命安全。
(7)防火門、防火卷簾材質各異。一些防火門、防火卷簾門的填充材料違規采用可燃材料；一些防火門的木制品只經過了的阻燃浸泡處理，耐火極限達不到規定要求；有的防火門裝飾面層未經過阻燃處理，采用普通油漆，降低防火門耐火極限；閉門器回彈力度不夠，導致無法正常關閉；復合防火卷簾達不到背火面溫升要求采用噴水滅火系統進行保護時，未設置獨立的噴水保護系統；用作防火分區的防火卷簾無消防電源和聯動控制裝置，發生火災斷電后只能靠人為手動關閉。
2產生問題的根本原因
導致上述問題產生的根本原因：一是建設、設計、施工單位和業主消防安全意識不夠，對高層民用建筑防火一無所知。二是經濟制約了消防安全的發展。為了“節約”成本，降低消防技術標準，將應當按規范要求設置消防設施大量節儉，埋下大量火災隱患。三是執法不嚴，不廉，給少數人可乘之機
3高層建筑消防設施管理整改對策
加強高層建筑消防工作必須把重點放在管理措施的落實上。
(1)全面落實消防安全責任制。新《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》60號令等法律法規，就消防安全責任作了具體的規定，任何單位和個人應嚴格遵守，自覺履行法律規定的消防安全艾務，努力提高全體人員消防安全意識，增強抗御火災整體能力。高層建筑涉及多家產權位，承包、出租或委托經營時，又涉及多家使用單位。各產權單位、租賃單位在房地產商簽訂購買租賃合同時，必須與房地產商簽定相應的消防安全責任，明確各自責仟，共同維護高層建筑消防安全。房地產商應提供符合消防安全要求的建筑物．產權單位與使用單位應在訂立合同中明確備方消防安全責任，特別是各產權單位在消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施方面明確管理責任。同時，針對高層建筑的管理特點，產權單位、使用單位和物業管理單位要細化消防安全管理，落實自主管理，嚴格日常檢查，及時消除火災隱患，確保高層建筑安全。
(2)建立健全各項管理制度，并嚴格落實，針對高層建筑內部功能復雜、使用單位人員多、消防設施多、危險性大、火災后果嚴重的特點，督促高層建筑產權單位應重點要抓好規章制度的建設落實，消防安全人員值班、培訓制度，消防設施的檢杏保養制度和應急預案必須落實。同時，高層建筑產權單位還要組織人員加強對那些已投入使用消防設施維修和保養，提高消防設施整體安全系統使用性能。
