時間：2022-03-18 17:15:19
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1、職工個人住房抵押貸款申請書；
2、單位對個人的證明；
3、借款人身份證復印件（原件）；
4、借款人戶口復印件（原件）；
5、（1）購買100%的產權，需帶“優惠售房審批表”復印件，同時填寫“烏魯木齊市職工個人住房貸款產權權益抵押證明書”；
（2）購買33%的產權，需帶“全產權補差計算表”復印件，同時附借款人67%的私房產權證復印件；
（3）購安居房（經濟適用房），需帶安居工程住宅（經濟適用書）預銷售合同復印件及原件。
6、借款人已交購房款30%以上的收款收據復印件；
7、單位應將本單位住房公積金匯交、支取、貸款情況以及售房款帳戶帳號寫一總證明。
借款人所在單位應注意三點：
1、本單位所有借款人借款總額不得超過本單位借款當月住房公積金總額的80%；
2、個人借款不得超過購房款（100%產權或33%產權）的70%，最多不超過兩萬元。購安居房（經濟適用房）可適當增加貸款額度。
3、貸款金額保留到100位整數。如某職工需貸款17872.33元，應為17800元，剩余72.33元可由職工個人自籌交足。
職工個人住房抵押貸款申請書
烏魯木齊市住房資金管理中心：
本人是 單位的職工，經批準購買本單位住房（安居房、經濟適用房）路號第棟單元層號住房一套，建筑面積平方米，房價為元。現已交房款 元，尚缺 元。根據《烏魯木齊市職工個人購、建房抵押（委托）貸款《修改》暫行辦法》的有關規定，本人符合申請貸款條件，現申請購房貸款元，期限年，本人愿以按月等額均還方式按期還本付息。每月由單位從工資中扣還貸款本息元，并以所購房產作抵押，由我所在單位提供擔保，請審查批準。
借款申請人：
年月日
證明
烏魯木齊市住房資金管理中心：
系我單位職工，夫妻雙方月收入其中男方（女方） 元，該同志已參加我單位房改，并已交納住房公積金，公積金帳號為，截止年月公積金余額為 元。我單位愿為該同志擔保。
單位公章
年月日
單 位 證 明
xxxxx市住房資金管理中心：
我單位截止年月住房公積金余額 元，已有名職工支取住房公積金 元。現有名職工需申請住房抵押貸款 元，借款人已自籌購房款 元，占購房款總額的 %。以上借款人的貸款金額可轉入我單位售房款帳戶，售房款帳號為 。同時，我單位保證職工個人貸款總額不超過住房公積金總額的80%。
特此證明。
十堰市六堰小額貸款有限責任公司：
因需要，本人特向貴公司申請金額人民幣（大寫）萬元的借款，期限個月。
本人提交個人身份證明、收入證明、個人資產權屬證明、家庭情況及個人收入支出明細等資料供貴公司初審，初審合格后按貴公司要求提供齊備的資料，申請并接受貴公司對貸款的詳細調查評審,同時保證所提交的資料真實、完整、合法、有效。
本人承諾：貴公司為本人提供融資，本人相應提供個人連帶責任保證，不動產抵押、動產抵押、動產質押、權利質押、企業或個人保證等一項或多項合法有效擔保,同意按貴公司的要求辦理有關手續和支付相關費用，并保證按合同約定使用借款，及時清償借款本金與利息。
申請人（簽字及手印）：
借 款 申 請
××銀行
我叫××，今年××歲，××學歷，現居住于××市××鎮××小區××號，主要從事××工作，經營××年。現在由于××原因，需要購買××物品xx件，單價××元，總價值××元，現在我自有資金××元，尚有××元缺口，特向貴行申請借款。
本次借款，主要有××、××兩人為我提供保證擔保(或者有我的××財產作為抵押物)，給、兩人在××單位工作，月收入約××元(或者該財產位于××位置，現在價值約××元)。小額貸款申請書由課堂作文網提供!
望貴行給予幫助!
本文以商業銀行零售類資產業務――個人類貸款業務流程為例,通過流程梳理,識別、評估每一個操作環節的性質及重要程度后,對流程中關鍵風險點進行重點分析。
個人貸款的操作流程可分為受理、貸前調查與審核、審批、發放、貸后管理五個控制環節。每一個控制環節中又可以細分為多個控制要點。對每一個控制要點進行甄別和分析后會發現,有一些控制要點在流程中居于重要的地位,對資金的風險控制起到舉足輕重的作用,可以說,如果在這些控制要點上操作失敗,則很可能導致貸款的違約,相反,如果這些要點操作得當,則可以將風險控制在可以接受的水平之內。
一、商業銀行個人貸款業務流程關鍵風險點的映射環節
(1)貸前調查面談制度
(2)借款人還款能力的合理評價。
(3)貸前貸款用途真實性調查及貸后資金用途的按規定監管。
(4)面簽制度。
(5)貸后檢查中發現風險點及時提出有效的補救措施。
二、個人貸款流程關鍵環節操作風險的表現形式
1、貸前調查面談制度。在全球公認最安全的銀行――瑞士私人銀行,管理人員要求員工要了解你的每一名客戶,即KNOW YOUR CUSTOMERS (了解你的客戶),后來逐步形成了一項制度。制度規定金融機構在與客戶進行交易時,應當根據法定的有效身份證件或者其他身份證明,確認客戶的真實身份,經營背景、交易目的、交易性質。面談制度不僅有利于依法合規經營、履行法定義務,也有利于維護自身合法權益。目前,國內不少商業銀行已經將“面談制度”引入個人貸款業務流程。深入的貸前面談,可充分了解借款人的收入狀況、貸款用途及履約資信等情況,是確保貸款合法合規的有效手段。但在實際操作中,仍存在未進行面談而形成“面談記錄”;面談內容簡單,及面談記錄非借款人簽字確認的違規操作現象。
2、借款人還款能力的合理評價。借款人的還款能力是決定貸款“貸”與“不貸”,確定貸款額度、期限和還款方式等信貸要素的關鍵指標。在借款人還款能力的評價過程中仍存在不少誤區,主要表現:為通過信貸審批或擴大貸款金額,虛增收入;信貸人員不能堅持審慎性原則,致使信貸要素的確定與借款人實際收入情況不匹配。
目前,商業銀行個人類貸款客戶群體依據其收入來源大致分為兩類:一類是國家機關公務員,行政事業單位正式職工,金融從業人員等收入穩定、透明度高且所在單位勞資薪酬管理嚴格正規的工作人員;另一類,可以概括的歸納為私營業者,包括私營企業出資人、雇傭人及個體工商戶。第一類客戶,銀行多要求借款人提供單位出具的“個人收入證明”等材料;第二類客戶所要求的資料則比較繁雜,大體包括兩方面的資料,一是個人收入的證明資料,包括個人收入的納稅資料、分紅收入、房租收入等其他收入資料;二是借款人所在企業的證照資料,包括企業財務報表、營業執照、稅務登記證等。
第一類客戶提供的“收入證明”基本上可以證明借款人的收入能力,但在操作中存在兩種風險:一是,人為的虛增收入金額;二是,有些銀行對“收入”的定義界定不細,而造成借款人的收入能力與借款人的還款能力的不對等。目前國內有些商行尚未明確借款人“收入”是指個人所得稅扣除之前,還是扣除后收入,也未說明“收入”中是否扣除“三金”(即養老保險金、失業保險金和住房公積金),造成工資實際發放金額與稅前、扣除“三金”前收入相差較大。
合理確認第二類客戶還款能力的操作風險表現在四個方面:(1)個人收入納稅行為不規范,偷稅、漏稅現象非常普遍,借款人不能提供充分的納稅資料。(2)分紅收入、租金收入等其他收入資料,多以“分紅協議書”、“股東會決議”、“租賃協議”等形式提供,是否有真實的資金流入,難以核實。(3)私營企業財務報表簡單、不規范,造假的可能性較大。(4)信貸人員缺少基本的財務、稅務和法律知識,對風險點不能準確識別。
3、貸前貸款用途真實性調查及貸后資金用途的按規定監管。貸前用途的真實性調查和貸后資金流向監管是對用途真實性、合規性監管的兩個重要控制環節。貸前調查側重于材料的審核,貸后監管則關注資金的真實流向。貸前調查的操作風險在于借款人提供虛假的用途資料,信貸人員沒有及時識別;或能夠識別,但隱匿實際情況而引發道德風險。資金流向監管的操作風險在于貸后監管不及時,錯失了補救時機,或監管發現問題,但沒有及時采取補救措施。
4、面簽制度。目前國內有不少的商業銀行在借款合同、抵押合同等法律文本簽字環節單獨設置了“面簽崗”,由專人負責合同的簽訂,確保了法律文本中當事人簽字的真實性。但從近期外部監管所暴露的問題來看,信貸檔案中借款人、配偶等相關人員在不同資料上簽名不一致、或不完全一致的現象比較突出,包括貸款申請書、人民銀行征信系統查詢授權書、貸款用途資料、合同文本、貸款借據、抵押契約等。借款相關人員,特別是借款人簽名不一致,對貸款行為的真實性難以判定,使貸款銀行面臨訴訟風險。
5、貸后檢查中發現風險點及時提出有效的補救措施。貸后檢查包括借款人資信、還款能力、貸款資金流向及抵押擔保的檢查評價。由于個人類貸款單筆金額小、存量貸款筆數多,貸后檢查必須有側重點。銀行的一般性操作是,貸款具備一定條件,或出現逾期即納入檢查范圍;或針對一段時期內業務發展特點和內外部監控重點,重點檢查具備違規特征的業務。貸后檢查環節的操作風險表現為:(1)沒有對達到檢查條件的貸款及時進行貸款檢查,錯失采取風險補救措施的時機。(2)對逾期、不良貸款催收管理不到位。
三、防控關鍵環節操作風險的幾點措施及建議
1、切實落實貸前面談制度。貸前面談,要嚴格落實以下幾方面的控制要點:(1)確保借款人見面,禁止信貸人員通過電話對借款人進行訪談,形成“面談記錄”。(2)對面談內容進行核實,信貸人員應通過人民銀行個人信息系統、內部業務管理系統等途徑核實面談內容的準確性和真實性。(3)嚴格控制面談記錄由借款人等當事人簽名確認,禁止“代簽”現象。
2、明確借款人“收入證明”中收入的界定范圍,貫徹審慎性原則合理確認借款人還款能力。隨著我國稅收征收體制的日漸完善,國家機關、行政事業單位等人員的工資薪金一般由所在單位代扣代繳個人所得稅。雖然“三金”也歸屬個人所有,但資金用途被嚴格限定,只有稅后實發金額才形成借款人的實際還款能力。為更加客觀、準確地反應借款人的家庭還款能力,合理確定貸款金額、期限、還款方式等貸款要素,減少違約概率,商行應針對具體情況,完善個人“收入證明”的格式文本,增加“工資薪金實發金額”、“稅后收入”等類似內容,合理確定還款能力。針對私營業者收入難以核實的操作難點,在目前私營企業管理、核算不規范的環境下,信貸人員一方面可以通過細致、多方面地實地調查進行核實;更重要的是,應堅持審慎性原則,不人為的夸大收入能力,對于不能核實的收入不予確認。
3、全面落實“面簽”制度,確保貸款基礎資料中簽字的一致性。從目前國內多數銀行的個人貸款流程來看,客戶經理負責信貸業務的受理和調查評價,并搜集和整理信貸基礎資料。貸款申請書、個人信息查詢授權書、貸款用途資料等基礎資料中相關人員簽字的真實性由客戶經理重點控制;合同文本、抵押契約、貸款借據等人員簽字則由中后臺人員控制。從業務檢查所反饋的問題來看,多數“面簽”問題發生在業務受理和調查評價環節。針對上述情況,可由中后臺人員對相關人員簽名的一致性進行再次審核,發現簽名字跡形象不一致的,堅決不予開戶放款。
1 小額擔保貸款檔案管理工作的現狀
小額擔保貸款是貫徹落實中央和自治區促進創業就業相關政策措施，全力推動全民創業向縱深發展而產生的，它由中央財政全額貼息，具有商業性和福利性，對符合條件的創業者個人貸款一般為5萬元，對市場前景好的創業項目及各級婦聯組織推薦的規模較大、市場前景好的婦女創業項目放貸額度可擴大至10萬元，合伙經營最高限額不超過20萬。貸款期限一般為2年，可展期2年 （展期不貼息）。2013年，僅固原市發放小額擔保貸款4.8億元，扶持5247人創業，帶動就業11941人（其中市本級發放1.93億元，扶持1775人創業，帶動就業5322人）。固原市現有擔保基金6661萬元，小額擔保貸款余額為60137萬元，小額擔保貸款基金與貸款余額比例達1：9.6。此項工作涉及部門多，人數廣泛，但檔案工作卻停留在基礎階段，主要表現為以下幾個方面：
1.缺乏系統的檔案管理模式。小額擔保貸款工作涉及各級政府、金融機構、具體承辦的勞動人事局、工商局、稅務局、街道辦、居委會等部門，貸款過程中形成的資料都散存在各個單位，沒有明確的檔案主管部門，各單位都只保存此項工作自身產生的文件資料，各自為政，沒有一個單位系統的收集這項工作涉及的全部資料，包括具體承辦的勞動人事部門也未收集前后形成的資料，因為沒有明確檔案主管部門，在小額擔保貸款檔案資料的收集、整理、利用各個環節都沒有形成業務標準，最基礎的n案保管范圍和期限都未制定，更不用提各類規章制度的建立實施。
2.檔案資料不齊全。小額擔保貸款檔案資料因沒有統一的管理部門，因此檔案資料內容收集缺失嚴重，不能完全反映出該項工作各部門的配合、切斷了檔案資料之間的有機聯系。如申請者需向勞動人事局提供小額貸款申請書，戶口本、身份證復印件，租房協議或自有房產證明復印件，工商執照副本原件，衛生許可證、稅務登記證原件，勞動人事局根據申請者提供的資料到工商、衛生、稅務部門核查，只是現場核對，核對結束后并未將各類證件資料歸入檔案范圍，直接返回申請者，造成貸款檔案資料不齊全。
3.信息化程度低，檔案資料利用困難。勞動人事部門將收集到的申請資料全部為紙質文件，在建立登記時，勞動人事局沒有專業的檔案管理軟件，只是利用word或excel制作簡單的表格，將申請者的資料按要素錄入。每年度的申請者數量眾多，申請成功和不成功的都要錄入，在查閱檢索時及其不便利。提供簡單的索引條件時，檢索出的數據量太大，限定的索引條件過多，又檢索不出，無法精確查找。從2008年至2015年，每年都會單獨產生多個word文件，如果要檢索，就要打開每一份文件進行查找，費時費力，且無法對歷年的數據進行綜合索引。Word、excel軟件本身的易更改性，無法保證數據的原始性。
4.檔案室硬件設施不完善。擔保貸款業務檔案資料并未納入年度檔案收集范圍，后因使用頻繁，也未向機關檔案室按時移交。因信息化程度低，查找時直接翻原件，數量大。隨著近幾年小額擔保貸款業務的不斷推廣，宣傳力度增強，每年申請者成倍增長，檔案數量迅速增加，相應的硬件設施不完善，導致擔保貸款檔案堆放在辦公室，容易丟失毀損，存在安全
隱患。
2 小額擔保貸款檔案管理的幾點意見
1.強化責任意識，明確領導機構。近年來，各級政府對小額擔保貸款工作重視程度高，自治區黨委政府和各級黨委政府都制定下發了關于進一步促進小額擔保貸款工作的文件，并且納入了對市、縣（區）的考核內容。從工作程序上，該項工作個人自愿申請、社區推薦、人力資源社會保障部門（勞動人事）審查，貸款擔保機構審核并承諾擔保（一般為勞動人事部門），商業銀行核貸的程序，勞動人事部門為核心部門，同財政、監察、銀行、工商、稅務、社保等多部門協調、聯系，因此，勞動人事部門應主動向黨委政府匯報，明確勞動人事部門為小額擔保貸款檔案管理機構，此項工作涉及到的單位應將其形成的檔案資料（一式幾份件或復印件）同時移交勞動人事部門，在領導機制上的明確，是確保小額擔保貸款檔案資料收集整理、保管利用工作順利開展的保證。
2.完善規章制度，制定檔案管理標準。明確領導機構后，盡快著力完善各項規章制度，當務之急確定小額擔保貸款歸檔范圍和保管期限，在制定該規定時，應根據實際情況，將各單位需移交的檔案資料范圍一并明確，同時抄送金融、監察、財政、工商稅務等部門，要求其按歸檔范圍定期向勞動人事部門報送檔案資料。在制定歸檔范圍和保管期限的同時，制定檔案整理規范，從采用何種分類法、整理單位、裝訂、排列、編號、裝盒、編目等各個環節統一整理標準，確保檔案整理質量。最后完善保管制度、借閱利用制度等，形成一整套的檔案管理制度，為小額擔保貸款的科學化和規范化打下堅實的
基礎。
關鍵詞:商業銀行;個人住房貸款;風險
中圖分類號:F832.479 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14
經過十幾年的迅猛發展,房地產業已成為推動我國經濟增長的重要動力。而海南省獨特的自然資源、優越的生態條件,更決定了海南省房地產業的特殊性,這種特殊性為個人住房貸款業務快速發展提供了良好機遇。2010年年初,海南國際旅游島建設獲準中央批復后,海南省房地產業出現了許多新特點,隨之而來的個人住房貸款金融產品也面臨新的風險考驗。如何有效預警和防范個人住房貸款風險,保持個人住房貸款業務的健康發展,是各家商業銀行共同面對的課題。
一、個人住房貸款業務呈現新的發展特點
1.個人住房貸款的發展速度遠快于房地產開發貸款發展速度。根據中國人民銀行海口中心支行的統計數據,2009年海南金融機構房地產開發貸款余額108.36億元,而個人住房貸款余額達到177.78億元。個人住房貸款2009年增長33.45%,比2008年提高23.85個百分點。
2.個人住房貸款的增速有逐年加快趨勢。根據表1分析,2008年前海南省七家商業銀行每年個人住房貸款新增額一般都為十幾億元,而2009年新增42.5億元。從圖1可看出,各家商業銀行都把個人住房貸款業務作為戰略性業務,個人住房貸款業務普遍呈現出快速增長的態勢。2010年6月末數據顯示,海南省七家商業銀行個人住房貸款當年新增74.1億元,比2009年增長74.4%,發展速度迅猛加快。
3.個人住房貸款以外省個人客戶為主。近年來,基于海南省得天獨厚的氣候、優美的生態環境等因素的吸引,外省個人客戶按揭貸款占海南省商業銀行個貸業務的主體。根據建設銀行海南省分行的統計資料顯示,按揭貸款80%以上為外省個人客戶。據海南省住房和城鄉建設廳提供的數據顯示,2009年上半年,全省商品房累計銷售面積235.57萬平方米、24649套,70%以上銷往島外。其中,文昌市銷售商品房1150套,全部被島外人士買走。內地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產投資熱中的主力軍,這給各商業銀行防范個貸業務風險提出了新挑戰。
4.不良個人住房貸款單筆金額有所上升,投資、投機性個人住房貸款風險增大。以建設銀行海南省分行為例,2006年以來,個人住房貸款不良率、不良個貸筆數逐年下降,2008年個貸不良率1.09%,2009年0.56%,但個貸不良率與不良個貸筆數占比卻逐年上升,2008年這一比率為0.13,2009年為0.19①。個貸不良率與不良個貸筆數比率逐年上升,說明新發生的不良個人住房貸款金額呈現增大的趨勢。綜合分析海南國際旅游島建設消息后,海南省房地產價格非理性大幅度上揚的現實,極有可能是投資、投機性購買高端房地產行為所致,這是海南個人住房貸款風險控制的新動向。
二、個人住房貸款業務面臨的主要風險
1.宏觀政策市場風險。在當前國家對房地產宏觀調控政策的影響下,個人住房貸款的市場風險日益突出。一方面中央“國十條”政策的出臺及對地方政府控制房價持續上揚政治層面的要求對房地產業已產生明顯影響,盡管許多人預測海南省房價不可能大幅度下跌,但考慮海南省房地產市場面向全國的現實,如果降價風波席卷國內大中城市房地產市場,海南省房地產市場也不可能獨善其身。當房價的跌幅比預期大的多,個人住房貸款的違約率將呈上升態勢,存在潛在的斷供風險,個人住房貸款質量將面臨較大的壓力。另一方面,由于國家個人住房貸款利率的提升將不可避免使炒房者的利潤空間壓縮,導致個人貸款的還款能力大大削弱,造成了不良個貸的上升。
2.房地產行業風險。當前我國房地產業正處于大調整階段,自從國家出臺新一輪房地調控政策后,全國房地產市場銷售量縮小,但價格下降并未達到預期,樓市的走向依然不明。有關機構提供的數據表明,在亞洲金融危機之前,房價上漲3倍所花的時間,日本用了十年,香港用了十三年,而我國中心城市所用的時間平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的時間;北京市用了不到四年的時間;上海市則用了不到三年的時間。海南省在國際旅游島建設《意見》頒布前后,商品房均價由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米,漲幅208%。其中三亞市2010年5月商品房均價18755元/平方米,是2007年初均價的3.65倍,與國內知名城市的上漲水平基本持平②。從2010年二季度海南省房地產市場的反應情況看,交易量萎縮、價格溫和下跌同步發展,排除海南省房地產季度性銷售因素外,國家宏觀調控政策的影響已有所顯現。一般情況下,價格下跌只影響房地產企業的效益,而交易量的持續萎縮可能危及房地產業自下而上的健康發展。
房地產業是資金密集型行業,對房地產開發企業來說,商品房價格折扣只是利潤壓低一些,而交易量的持續萎縮意味資金無法回籠,如果沒有新的資金渠道補充,房地產企業可能面臨資金斷裂的危險。因為一是流動性風險加大,財務成本增加;二是持幣觀望氣氛愈濃,實際需求可能會明顯壓縮;三是如果房地產開發商與購房者的博弈中,開發商在支撐不住的時候降價,很可能降價幅度很大,是開發商迫不得已的自救,對房地產業的打擊是巨大的。目前銀行業內部比較一致的判斷是,如果房地產跌幅越過35%,則樓盤降價風和業主斷供潮將相互激勵,加上有很多購房人辦理了多套個人住房貸款,一旦形成危機,后果會非常嚴重。筆者認為,如果國家再沒有更嚴厲調控政策的出臺,海南省房價下跌幅度應只是小幅回落,對整體市場沖擊有限[1]。
3.個貸抵押方式的自生性風險。個人住房貸款主要是以購買的房地產為抵押物,向銀行申請的長期貸款,并承諾按月或按年定期償付銀行貸款本息。銀行作為債權人承擔全部債務人違約風險。個人住房貸款以房抵押的方式,客觀上存在一定風險。一是住房貸款種類少,除住房公積金貸款外就是商業貸款,銀行作為住房貸款的最大債權人,自然也是風險承擔者;二是缺乏住房貸款的風險分擔機制,主要是住房貸款證券化等衍生工具不夠,風險無法轉嫁;三是個貸基本上都是中長期貸款,一般都在10年以上,隨著個人住房貸款余額的持續增長,聚集的風險也在不斷增長,貸款人惡意逃債、開發商惡意騙貸、失業人員無力還貸等都可能使風險由銀行承擔;四是銀行處理貸款違約抵押物的難度大、成本高。
實踐證明,銀行作為債權人,一旦出現房貸違約現象,在處理作為抵押物的房產時將遇到許多困難,主要表現在兩個方面:一方面勝訴無法執行,包括抵押房產為被執行人唯一的房產,法院無法進行強制執行拍賣;或抵押房產下存在多人戶籍,非債務人獨有;或被執行人其抵押房產有他人居住,法院不愿引起社會矛盾而中止執行等。另一方面,即使執行回房產,將其拍賣變現也需要專業人才,銀行是金融企業,如果成立專門的機構處置違約房產,成本相對較高。委托中介機構處置,實際成效也大打折扣。國際經驗表明,個人住房貸款信用風險在貸款發放后3～8年內達到頂峰。海南省作為房價上漲過快的特殊省區,購房人大部分又非本地居民,個貸產品的自生性風險相對更高一些。
4.銀行操作風險。目前,個人住房貸款業務競爭十分激烈,銀行為了擴大業務范圍,爭取更好的市場份額,自覺不自覺地降低客戶門檻、放寬審批條件,這是銀行內部產生操作風險的最主要原因。從現實的“假個貸”案例中可發現,開發商惡意造假、開發商與借款人串通騙貸、銀行貸款審查不嚴等都很容易帶來操作風險。主要是客戶經理風險意識不強,貸前資信審查不嚴;貸前調查不全面,過分依賴開發商;貸后管理不到位等。另外,由于個人住房貸款筆數多、期限長,個人變化因素較多,給貸后管理帶來極大不便,也使個貸風險隨著時間的推移風險不斷增加。
三、個人住房貸款風險防范措施及應對建議
1.加強宏觀房地產市場的調研分析。宏觀房地產市場良性發展與個人住房貸款健康發展密切相關,對宏觀政策的把握有助于個人住房貸款風險的控制。一是加強海南國際旅游島背景下宏觀經濟政策的研究,準確把握宏觀政策對金融市場和房地產行業可能產生的影響,避免市場和政策風險;二是密切關注房地產行業的整體走向,特別是關注房地產貸款企業經營變化情況,及時調整經營策略;三是密切關注房地產市場價格指數和個人收入比例,商品房價格由租(土地轉讓價格)、價(商品房人工、物耗價格)和稅(各類稅費)構成,科學測算有關量化比例,建立較為完善的跟蹤關聯效應指標體系,在滿足消費者貸款需求的同時謹防購買者購房后無力償還貸款帶來的風險。
2.重視對開發商和貸款項目的審查。宏觀房地產市場健康與否的風向標――房地產開發貸款對其下游產品――個人住房貸款的風險度有直接影響,重視對開發商和貸款項目的審查,間接實現了對個人住房貸款風險的防范。主要有兩個關鍵環節:一是嚴格審查準入資格,從企業資質、管理水平、財務狀況及管理層個人信用記錄等方面全面審查,特別要深入了解企業法人的個人資信狀況。因為在目前現實的社會條件下,企業主要負責人的資信對一個企業及貸款的安全性有重大影響。二是提高合作項目準入門檻和貸款條件,對銷售價格明顯波動或資金出現異常變動的,要適當降低貸款成數,嚴格首付比例,防止抵押房價值虛高。因為過度上漲的房價,在調整周期來臨時跌幅也更深,這時貸款成數將覆蓋風險敞口。
3.進一步規范貸款操作。一是加強貸前審查,嚴格把握客戶準入標準,除確保貸款人第二還款來源足值、有效外,重點要關注其第一還款來源的償債能力。經驗表明,第一還款來源如果出了問題,第二還款來源往往也不能保證足額還款。二是嚴格貸中審查,關鍵是要嚴格落實面談面簽要求,做好真實性調查,當面見證客戶簽署貸款申請書、貸款合同、擔保合同、貸款支付憑證等法律文書。三是完善制度建設,實施個人住房貸款審批“工廠”化操作,通過集中化、流程化、標準化審查,降低內部管理風險。四是對大額個人住房貸款實行特別審查制度,嚴格控制發放的比例,對涉嫌高檔樓盤炒房的,嚴禁發放個貸。
4.強化貸后管理精細化水平。個人住房貸款還款周期性長決定了貸后管理的重要性,海南個貸客戶異地數量多決定了風險的可控性弱。要建立系統的個貸風險監測制度,加強貸后管理,防患于未然。一是密切跟蹤樓盤銷售情況,定期到項目現場實地走訪,對重估后抵押率越過70%或不符合合同約定的,要及時要求客戶追加擔保,確保抵押物足額、有效;二是嚴格貸后資金流向監管,防止挪作他用,資金流向出現異常的要及時采取措施回收貸款;三是綜合運用上門催收、委外催收、法律訴訟等手段,加大催收的力度,提高逾期個貸的催收效果。
5.強化以人為中心的自我約束機制。許多不良個貸都是有章不循、違章操作、違規放貸的惡果,防范和控制不良個貸風險,必須以人為本,用一批知識全面、洞察市場、了解經濟、道德清廉的“人才群體”構建起一道決策專業、選項審慎、嗅覺靈敏、穩健經營的防風險“人墻”。一是不定期實行員工崗位交流和輪換制度,培養員工的事前防范的意識,最大限度規避、轉移、化解、控制個貸風險。二是實施貸款責任倒追機制,個貸一旦發生風險,首先檢查審批人環節是否合規、合法;其次檢查客戶經理是否有弄虛作假、失職瀆職等行為;第三如果排除以上兩種情況,則分析是否是不可預測或不可抗力因素導致個貸風險,按照盡職免責的原則,對于人為因素造成個貸風險的嚴加懲處。三是把不良個貸理賠工作人格化。將不良個貸的損失風險轉化為信貸管理者個人的收入、地位、名譽等的風險,通過最終由每個自然人承擔貸款的終極責任,從而增強工作責任心,使個貸選項更加合理,決策更加謹慎,操作更加規范,經營更加穩健。
