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物業管理論文參考文獻：
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由于電力企業長期以來一直將物業管理部門當做是后期服務部，正是由于對其的定位錯誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業管理員工培養方面存在嚴重不足，結果導致現階段電力企業物業管理人才嚴重匱乏。作為物業管理人員，不僅需要具備物業管理專業的知識，還必須掌握經濟管理、房地產、建筑、法律等方面的技能，就我國電力企業現階段的物業管理人員配置來說，文化素質以及專業素養有待提升，在很大程度上影響了物業管理的發展。
2.優化電力企業物業管理的對策
2.1早期全面介入，強化物業建設質量
只有具備高品質的物業，才能提高物業管理的水平。這就需要物業公司盡早的介入，作為物業管理企業來說，應當考慮從后期物業管理的角度出發，綜合考慮業主、開放商等各方面的利益，將物業管理各個細節延伸到開發建設的各個環節，提出行之有效的規劃、設計建議，為物業后期管理提供便利。
2.2加強電力企業內部管理，強化服務意識
為了提高物業管理的服務質量，首先就需要從物業管理企業的內部出發，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業技能以及理論知識的培養，執行競爭上崗制度，合理安排物業管理的程序。具體的措施體現在以下幾個方面：
（1）引進優秀的物業管理高層人才，充分發揮其在物業管理中的領導才能。
（2）加強對物業管理企業員工的培訓，包括專業管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；
（3）加強物業管理企業的內部管理制度，建立良好的企業文化，增強企業的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業管理整體的服務質量。
2.3規范物業管理自身的行為
為了規范物業管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：
（1）物業管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環節繁雜等特點，需要加強對物業的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優化物業管理的中心環節。
（2）完善物業管理相關的法律法規，有效的約束物業管理的行為。物業管理企業也需要引進質量體系，制定質量監督手冊，運用國際通用的準則，規范物業招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。
（3）物業管理企業需要加強對企業員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。
3總結
目前，物業管理市場的競爭越來越激烈，當前的競爭不再只是價格競爭和產品競爭，已經升級為品牌競爭。而品牌最重要的是其豐富的文化內涵。企業文化直接關系到企業品牌，高品位和深層次的企業文化是企業品牌的文化底蘊。所以，應該建立起對內能激發員工的責任感和自豪感、對外能提升企業視覺印象的企業文化，使得企業的美譽度和知名度切實得到提升。企業文化代表著企業形象，并向外界傳達了企業精神，精神是通過形象具體反映給公眾的，文化建設的核心就是企業精神。因此，應該強化員工在思想文化、道德品質和服務技巧等方面的培訓。要重視員工的外觀形象，做到穿統一的服裝，掛牌上崗，言語要親切標準，耐心為業主服務。采用統一標識，辦公環境要講究色調、式樣和陳設上的藝術和統一性，以別具風格的經營方式和文化品位，以良好的外觀形象給業主留下鮮明而深刻的印象。
2凝練企業文化，營造良好工作氛圍
企業文化建設，從本質上說就是在思想和行為方式上由新對舊的的挑戰和改造。在定位企業文化時，企業領導要依據企業當前的發展戰略，弘揚企業的優良傳統，并借鑒和融合其它企業的先進經驗，提出能反映本階段的經營管理活動的企業文化。而且，企業領導要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對員工的一種無聲號召和示范。公司領導以自己的行動向企業員工詮釋企業的價值觀，帶動和啟發著企業員工對企業文化進行建設。營造一種團結和拼搏的企業氛圍。物業管理科應該編制出本企業的企業文化手冊，以向每一個員工傳達企業精神和理念，并規范他們的行為，讓員工將美好的形象展現給業主。企業員工要使用禮貌用語，微笑服務。激勵員工參加社會公益活動，讓業主真正被企業高質量的服務標準所感染，進而自覺為創建美好社區而努力。
3加強科學管理，追求提質增效，創新服務能力
一正確引導業主養花草、寵物，學習安全常識和法規道德，提高業主文化思想素質，構建小區和諧氛圍。再者，對物業主管部門申辦物業企業和資質年檢等工作程序進行簡化，提高辦事效率。二是發揮好社區居委會的協調作用。物業主管部門跟街道辦一起，在各社區中成立居委會，組織居委會調解社區糾紛，盡量爭取在社區中化解矛盾，減少法律訴訟；強化對于社區居委會的工作指導，從當前業主的最關心的問題和需求出發，幫助業主創建業主委員會；在受到群眾投訴后，盡快認真處理矛盾，維護社區穩定。三是健全物業維修等日常資金的收繳和監管辦法，保證公共設施維護有足夠資金。完善維修資金等相關管理制度，清繳被擠占挪用的物業大修資金，追收未繳納物業大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，合理使用維修資金，為社區居民提供完善的物業服務。
4充分發揮企業文化在物業管理中的作用
應該發揮好企業文化凝聚、導向和規范的作用，切實做好企業物業管理。凝聚作用。企業文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標都集中在為企業經營共同奮斗上，彼此團結合作。一種積極的企業文化，應該可以讓每個員工都看到企業的美好前景，把自己的命運跟企業命運緊密相連，并為之努力工作。在企業與員工之間、領導與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關系，形成巨大的凝聚力，給企業注入活力和生機。導向作用。物業管理企業文化作為一種理性的文化，它就像企業管理的靈魂，直接影響著企業的種種行為，是全體企業員工的理想和信念，它可以利用價值觀念引導企業發展。規范作用。企業文化來源于員工的生產經營活動中，又反過來成為了規范員工行為的準則，具有很強的號召力和約束力。
5落實企業文化建設的職責
真正落實好企業文化建設，并將責任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會工作部等部門，各個部門同心協力，創建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責是引進優秀員工，并對其進行培養和激勵，開展企業傳統教育，提高他們的科學文化和專業技能，弘揚愛崗敬業精神，培養共同價值觀。綜合管理部的主要職責是實施品牌戰略，大力開展管理工作，對企業中的先進個人和感人事跡進行宣傳報道，提高企業知名度；黨群工會工作部主要職責是組織企業員工進行技術比賽和勞動競賽；開展多種形式的員工教育文體活動；為企業的中心工作服務，切實提升企業文化建設水平。
6加強總體規劃，形成長效機制
(一)充實、完善體育場館人才培養方案
河北體育學院物業管理專業于2013年已申請成功，在其培養方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項目以專業型體育場館物業管理人才培養為目標，為本校物業管理專業的培養方案的成熟化、系統化提供有益借鑒。
(二)滿足市場需求
根據全國體育場館的普查顯示，到2003年底，全國各類體育場地超過85萬個，其中64種標準體育場地547，178個，累計投入體育場地建設資金1914．5億元。與1995年第四次普查數據相比，場地面積增加了11．8億平方米。2013年末開始的全國第六次體育場地普查的河北省的數據中，體育場館有6萬個左右，其中非標場地1萬個左右，這些場地從業人數7萬人，體育場館的專門人才遠遠不能滿足需求。
二、體育院校物業管理專業人才培養方案內容探索
(一)指導思想、培養目標和要求
在國家政策方針允許以及育人的條件下，強調主動適應社會主義市場經濟建設與社會發展對專業人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎、重能力、高素質”的人才培養方向要求，在課程設置上加強理論基礎，突出實踐能力。使學生掌握必要的物業管理(體育場館方向)實務和專業管理基本技能，有管理意識、服務意識和質量意識;強調就業方向為體育場館經營、管理、策劃、維護。對學生的培養要求包括政治素質、專業素質、心理素質、身體素質。政治、心理和身體素質是前提和基礎，同時強調需掌握的內容，包括專業的基礎知識、專業方向前沿知識，并且掌握相關的專業技能。
(二)課程教學
物業管理專業是根據體育場館物業管理的市場經濟和社會發展對物業管理人才的迫切需要，對學生進行專業知識和技能教育，為實現崗位從業能力而設置的。專業和專業課程的設置具有較強的針對性和實用性，注重基本知識和基本理論，強調理論聯系實際，強化專業技能訓練。
1．學期課程安排。按照“專業招生，分段教學，院企聯合，分流培養”的基本思路，前二年(1～4)學期課程設置按照專業統一開設基礎課及專業基礎課，第三年(5～6)開設專業課程，從第七學期開始分流，同時院企聯合培養，將學生分配到與學校合作的實踐教學基地進行學習。
2．主要課程設置。主要課程應當有針對性地設置公共必修課、學科基礎課、專業必修課和專業選修課。物業管理專業學生正常畢業會取得“管理學”學位，但同時方向為體育場館物業管理專業方向，因此要進行兩方面的合理側重，開設財會基礎、統計學、管理學原理、市場營銷、企業戰略管理、運籌學、經濟法、體育產業概論、組織行為學、管理心理學以及體育場館經營管理、體育場館賽事籌辦、體育場館建造、體育設施的維修與維護、體育營銷、體育贊助與廣告、體育俱樂部經營與管理、消費者行為學、體育商務策劃與文案寫作、物業管理信息系統、體育經濟學等課程。為了拓寬學生就業適應面，配合學生的興趣特點而設置的選修課程。這部分的課程應當是對學生、人才市場、高校一線教師以及相關專家進行充分的調研，充分補充物業管理專業體育場館物業管理方向的主干課程，同時滿足社會對學生知識的要求而進行，還要考慮學生的需求。主要包括:體育文化、服務營銷、體育公共關系、體育經濟實務、體育市場調查與分析、企業倫理學、ERP原理與應用、電子商務等。
3．實踐教學。河北體育學院的實踐教學合作單位遍布全國各地，包括全國的主流高爾夫球俱樂部、健身俱樂部、戶外拓展基地以及正在協商的體育器械公司、奧體中心等體育場館，在教師指導下結合本專業特點，熟悉實習單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過頂崗實習、教師深入基地進行教學，實現理論和實踐的統一，能夠使學生學到更多的專業知識、技能。
三、結語
一、新鄉小區物業管理的現狀
新鄉小區的物業管理的內容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環境衛生管理、小區便民服務、HSE管理以及供暖工作等。目前小區的綠化管理和維修、房屋管理、衛生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環境的質量。下面就新鄉小區HSE管理工作以及供暖工作進行簡單的分析。（一）HSE管理工作。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和環境（Environment）三位一體的管理體系。安全生產、保護環境、維護健康，是對物業公司生產經營運行狀態的本質要求。生產經營的過程，就是與HSE相伴相生、相互影響的過程，生產一刻不停，對HSE的要求就不能終止。物業公司風險無處不在、考驗無處不在、責任無處不在，HSE工作沒有“淡季”“旺季”之說，更無“閑時”“忙時”之分，必須做到警鐘長鳴、常抓不懈，任何時候都不能有絲毫的放松和懈怠。只有這樣，才能保證物業管理日常工作安全、有序、平穩地向前推進。當前新鄉小區物業管理在HSE方面制定了以下對策。首先，編制公眾聚集場所事件應急預案、應急預案、天然氣管線泄漏應急預案、電梯突發事故專項應急預案。每季度開展一次預案演練。其次，針對小區公共區域的安全隱患問題，每個月進行一次安全自查，每季度處領導進行一次全面安全檢查，及時排除已經發現的安全隱患。再次，集中整頓小區安全隱患。針對小區公共用地亂擺亂放、亂栽亂種等問題進行集中處理，并清除16棟住宅樓樓道和7個車棚堆放的易燃雜物。結合HSE觀察制定活動實施方案，調動全員參與安全管理的積極性。最后，對電梯等特種設備開展專項檢查。每月進行兩次電梯保養工作，每半個月進行自查巡檢，每年進行一次電梯檢驗，制定電梯安全管理制度。（二）供暖工作。新鄉物業管理部門在供暖方面是結合熱力公司工作，配備專人負責二次網及住戶巡檢維護，及時處理檢查出的問題。比如供暖后，處理入戶管線腐蝕穿孔等。督促熱力公司生產部修理或更換小區內各種機械設備的老化或者是損壞零部件，比如熱力站兩臺補水泵單向閥、補水罐浮球閥等。（三）改善小區環境工程情況。為成功創建“AAAA”級小區，達到創建標準，2016年小區管理處對小區部分樓房、外墻、景觀進行改造，開展了四項工程：2016年6月新鄉處一區部分住宅樓樓頂漏水工程、2016年7月新鄉管理處基地生活區小圍墻整治工程、新鄉處仿古亭子修繕等綜合維修工程、管道局家屬院文化墻工程。并且在2016年8月完成了四項工程。1.爭創集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區完成情況小區建設以創建“4A級小區”為目標，以服務小區、提高居民生活質量為工作的出發點和落腳點。在保證小區工作正常運轉的前提下，大力整治小區環境，集中整頓小區安全隱患，加強小區房屋管理工作。在處領導的正確領導下以及各相關職能部門的支持與配合下，新鄉處一區于2016年9月成功創建集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區。2.“四供一業”項目取得進展（1）供電方面：新鄉小區處與新鄉供電公司簽訂供電分離移交框架協議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩定風險評估報告》《維護穩定工作預案》上交礦區管理中心。供暖方面：新鄉小區處與新鄉熱力有限責任公司簽訂分離移交框架協議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩定風險評估報告》《維護穩定工作預案》上交礦區管理中心。
二、小區管理優化
（1）實行上崗培訓制度，創辦一只專業的物業管理隊伍，確立物業管理企業資質管理和從業人員的職業資格制度，在工作過程中處處體現綠色物業管理的理念，從而更好帶動廣大業主配合實施綠色物業管理。（2）推行“人性化管理”。尊重業主并提供溫馨快捷的服務，在管理中充分體現“以人為本”和“業主至上”的理念。實行雙向式管理模式，變被動服務為主動服務。還可建立服務單位評分制度，按月累計業主對小區物業單位的評分狀況，以改進不足、提升服務品質。
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1.城市住宅小區物業管理體制滯后。
城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。
2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。
居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。
現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。
4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。
所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策
一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。
為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。
物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。
3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。
科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。
在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。
5.大力推動物業管理智能化。
1.1保障房市場
①片區物業性質。第一，費用收取情況分析。由分析可知，7個保障房片區中，除了營龍小區是完全市場化管理，不由街道補貼物業費外，其他6個均由街道補貼物業費，且物業費收繳率較低。第二，人員配比情況。營龍物業完全采取市場化管理方式進行管理。但由于其尚未建立起完善的市場融資機制，日常補貼較少，因此必須嚴格進行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發揮到最大。③配套歸屬問題。一般來講，目前保障房物業市場中商業配套的所有權是歸政府所有的，而經營權歸物業公司，商業配套經營所得歸物業公司，由物業公司補貼其物業虧損，不足部分由政府補貼。
1.2物業費用
可以看到，與保障房小區相比，萬科物業和棲霞物業幾乎不存在物業費收繳率低的問題。
2南京市保障房物業管理問題
2.1物業管理混亂
物業管理企業在商業配套歸屬權不同，有的歸物業公司、有的歸政府、還有個別的歸屬權不確定。這些都反映了南京保障房物業管理混亂，沒有統一的標準，也沒有統一的組織運營，隨之而來的物業管理一系列問題就會出現。
2.2物業費收取困難
只有高檔小區的物業費收取沒有問題，其他小區物業費收取較為困難。同時，保障房業主在不愿意或不需要交物業費的情況下，又想物業公司提供優質的服務，這必然導致雙方矛盾激化，加大物業費收取難度。
2.3物業管理市場化不足
一是物業管理涉及的法律關系較為復雜，既涉及到開發商、物業管理企業、業主等法律主體，也涉及社區委員會、業主委員會、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業服務不理想，缺乏相應的管理服務規范。
3南京市保障房物業管理對策
3.1完善法制，保證機制
南京市應成立市級組織領導機構，發揮統一領導、綜合協調作用，同時明確區縣政府和相關部門的職責，建立起保障房項目長效管理機制。
3.2引入競爭機制，選擇好的物業管理隊伍
南京市保障房項目建設標準高，配套設備設施多，對后期管理的專業性要求較強。為此，要引入了具有國家一級資質的物業服務企業，按照南京市普通住宅物業服務三級二類標準，提供專業化物業服務，由專業的人做專業的事，提高物業服務水平。
3.3加大資金保證
統計學在物業管理中的應用物業管理是一種經營型的管理服務，是融管理，經營，服務為一體，在服務中完善經營與管理，三者相互聯系，相互促進的系統工程。在經營管理活動中，是一項重要的基礎工作。統計亦是物業管理工作中一項重要的基礎工作。物業管理統計包括統計工作，統計資料和統計科學三大組成部分。統計的目的是探索、認識和掌握客觀現象的發展變化規律。在物業管理工作中，應該重視統計工作，運用專門的手段，全面，完整的記錄，探索，認識和掌握客觀現象的發展變化規律，促進和拓展物業管理的內涵，使物業管理工作規范化和標準化。本文將根據統計學的基礎理論，物業管理實質工作和實際物業管理工作經驗，對統計學在物業管理中的應用加以探討。借此提高和推廣統計在物業管理中的實際應用。統計和物業管理統計統計既是動詞又是一個名詞，既是人們的一項活動又是對客觀事物的現象的描述。在物業管理中，就是要通過日常物業管理人員對經營，服務，管理中的大量數據的采集，整理，分析和計算，直觀的表現出物業管理過程中的工作水平和工作質量。找出事物的變化規律，用以提高和完善物業管理工作的細節。分析對比后用以指導實踐工作。在物業管理統計中，因物業管理的范圍相當廣泛，工作性質多元化，所以它的研究對象也是包羅萬象。涉及了從經營，服務到管理的各個層面。通過對這些日常工作或活動的數量特征和數量關系，揭示物業管理的本質和其規律性。從物業接管，驗收開始，統計活動就滲透到每一項物業管理活動之中。這樣才能通過對數據特征和數據關系的研究，為正常物業管理活動提供有效，可靠的佐證。同時，通過準確、及時、全面的搜集，以及整理和分析各方面的統計資料，掌握各項工作活動的現狀和發展變化規律，還可制訂出正確的工作應對策略和發展工作計劃。對執行情況進行監督，檢查和反饋。如此循環往復，物業管理工作才能得到科學有序的發展。
2.統計學應用在房地產
社會經濟的運行表現為兩種狀態，即均衡運行和非均衡運行。經濟學上的均衡通常指瓦爾拉斯均衡，其基本假設是存在完善的市場體系和價格體系，如果市場完善，市場信息是完備的、通暢的，價格靈敏，價格隨供求變化而調整，那么市場上商品的需求與供給必然相等，社會經濟中的超額供給和超額需求都不會存在，這是一種理想狀態，現實經濟中很難實現。而非均衡是指不存在完善的市場，不存在靈敏的價格體系的條件下所達到的均衡，經濟學上的非均衡通常指非瓦爾拉斯均衡，它以更為一般的假設為前提，展開對社會經濟的研究，因此研究更具現實性。非均衡計量經濟學是在非均衡理論的基礎上發展起來的，它為運用非均衡理論來分析現實問題，提供了更為有效的工具。通過數據分析，我們發現非均衡狀態在房地產市場更為突出，我國房地產市場發展的20年來始終沒有逃出供求總量非均衡的現實。我國房地產市場本身起步較晚，發展過程中非均衡問題突出，而且呈現出某種程度的不穩定，應此僅拘泥于一般均衡理論來分析我國房地產市場是不完善的，必須嘗試運用非均衡理論來分析我國房地產市場，需要指出的是非均衡理論和均衡理論并非對立體，應將兩個理論聯合起來，均衡是經濟運行的目標，非均衡分析是實現均衡目標的有利手段。
根據房地產市場的特點，對非均衡計量經濟模型的選擇進行確定，通過理論分析明確了我國房地產市場的非均衡不僅表現為供求總量的非均衡問題，還表現在市場結構和體系方面；結合統計年鑒的分類，對我國房地產市場非均衡計量經濟模型進行了設定，明確模型的有關變量，運用統計分析軟件對模型參數進行了估計，得出了我國房地產市場非均衡模擬的最終模型，通過對模型的分析，發現我國房地產市場的價格機制出現了暫時性的失靈，根據非均衡理論，市場調節由價格調節和數量調節共同進行，因此當前的調節主體只能是數量調節，也就是說政府的宏觀調控十分重要。通過對結構性非均衡的進一步分析，發現在就單一的房地產市場而言，各種房地產產品、市場的層次上都表現出不同程度的非均衡，所以在宏觀調控時應做到細分化，只有這樣才能提高宏觀調控的效果、維持房地產市場的非均衡穩定運行。根據統計數據的分析結果，認為今后宏觀調控的重點在于控制供給，尤其控制非住宅產品的供給。那么在宏觀調控時究竟應該掌握什么樣的度，才會使房地產市場的運行朝均衡的方向逼近呢?根據模型測算的非均衡度這個指標為我們提供了定量分析的基礎，結合宏觀調控警戒線模型，可以為確定宏觀調控的手段和方法提供參考，通過分析，認為我國房地產市場在宏觀調控方面應采取直接調控的方法，即采取行政手段和法律手段來規范市場行為，而我國房地產管理的一些政策和法規為這種類型的宏觀調控提供了可能，也就是說當數量調節占主體地位時，政府充當數量調節的主體是注定的事情。
錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。
物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。
首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。
在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。
三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。
6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。
五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。
