引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

摘要:多年來持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房?jī)r(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家政府為此也采取了積極的措施來控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。

一.調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二.調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)

果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析

我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.

住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為

出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠(chéng)信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠(chéng)信。

三、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇【二】

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

第2篇

目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里，人口3550萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城：未來XX的城市副中心)

XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等三縱三橫的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園。

根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：一心，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);兩軸，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;三環(huán)，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);四廊，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊;三十六點(diǎn)，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。

3、半島名?。河蒟X光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行1015分鐘方可到達(dá)公交車站。

4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

第3篇

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到先繳稅、后辦證的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬三無、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)臨沂衛(wèi)星城為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和貧民窟住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好模擬拆遷：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的航空母艦。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用航母型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的情侶效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

第4篇

一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

(二)住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

92年以來，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來因素。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10 萬平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬元，無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

三、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到 120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施

一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

第5篇

摘要：《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查》課程是中職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生一門重要的專業(yè)課，筆者借精品課程建設(shè)的機(jī)會(huì)在此課程中采用“任務(wù)分層教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)實(shí)驗(yàn)研究，通過與傳統(tǒng)教學(xué)法的比照，確認(rèn)該種教學(xué)法能更有利于學(xué)生知識(shí)與技能的掌握，并在此基礎(chǔ)上，提煉出適用于本門課程的課堂教學(xué)設(shè)計(jì)規(guī)范。

關(guān)鍵詞：任務(wù)分層教學(xué)法；市場(chǎng)調(diào)查；教學(xué)實(shí)驗(yàn)

中圖分類號(hào)：G718.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2017）21-0214-02

一、對(duì)“任務(wù)分層教學(xué)法”的理解和認(rèn)識(shí)

“任務(wù)分層教學(xué)法”是針對(duì)不同的課程學(xué)習(xí)任務(wù)，通過教師在理解行業(yè)操作實(shí)際的基礎(chǔ)上，給不同層次的學(xué)生提供不同的學(xué)習(xí)任務(wù)，突出層次性，注重因人施教，設(shè)計(jì)好分層教學(xué)的全過程。其重點(diǎn)在于學(xué)習(xí)內(nèi)容安排上，要符合學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律與接受能力，做到由易到難、由簡(jiǎn)到繁，突出重點(diǎn)。對(duì)于“后進(jìn)層”學(xué)生，任務(wù)內(nèi)容應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)一些簡(jiǎn)單的、易于模仿的操作，教師加以指導(dǎo)或小組內(nèi)通過簡(jiǎn)單討論就能解決的基礎(chǔ)知識(shí)；對(duì)于“中間層”學(xué)生，設(shè)計(jì)的問題應(yīng)具有中等難度，梯度稍大一些，并兼顧一些培養(yǎng)思維能力方面的問題，要求學(xué)生能熟練掌握基本知識(shí)，注重發(fā)展學(xué)生的理解能力；對(duì)于“進(jìn)取層”學(xué)生要設(shè)計(jì)靈活性和有一定難度的問題，要求學(xué)生能深刻理解基礎(chǔ)知識(shí)并能靈活運(yùn)用，注重設(shè)計(jì)培養(yǎng)創(chuàng)造力、想象力和發(fā)展個(gè)性特長(zhǎng)的問題。

二、實(shí)驗(yàn)?zāi)康摹⑺悸放c方法

（一）實(shí)驗(yàn)?zāi)康?/p>

將“任務(wù)分層教學(xué)法”應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查精品課程，觀察具體的實(shí)驗(yàn)效果。檢驗(yàn)該課程的內(nèi)容設(shè)置是否合適、教學(xué)組織過程是否合理、是否能激發(fā)學(xué)習(xí)者的學(xué)習(xí)興趣、提高學(xué)習(xí)者的學(xué)習(xí)能力、教學(xué)效果是否理想。

（二）實(shí)驗(yàn)思路與方法

我們采用“任務(wù)分層教學(xué)法”與傳統(tǒng)教學(xué)法進(jìn)行對(duì)比實(shí)驗(yàn)，在2014級(jí)房管兩個(gè)教學(xué)班中進(jìn)行課程教學(xué)實(shí)驗(yàn)。在教學(xué)內(nèi)容選取上，我們分別選取兩類不同的教學(xué)內(nèi)容，分別是：知識(shí)理解型、技能實(shí)踐型。在教學(xué)過程中對(duì)學(xué)生、教師進(jìn)行觀察；教學(xué)結(jié)束后，及時(shí)了解學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)內(nèi)容的掌握情況，并以此分析不同教學(xué)模式對(duì)學(xué)生知識(shí)、技能的掌握的影響，為教學(xué)設(shè)計(jì)及課程模式的提煉提供依據(jù)。

三、教學(xué)實(shí)驗(yàn)步驟

我們的教學(xué)實(shí)驗(yàn)采用“任務(wù)分層教學(xué)法”與傳統(tǒng)教學(xué)法進(jìn)行對(duì)比實(shí)驗(yàn)，具體流程為：選定教學(xué)內(nèi)容―進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容分層設(shè)計(jì)―組織課堂教學(xué)―評(píng)價(jià)反思修正。

（一）選定教學(xué)內(nèi)容

通過對(duì)《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查》各個(gè)學(xué)習(xí)任務(wù)的分析，我們把學(xué)習(xí)任務(wù)分為兩大類：第一類是知識(shí)理解型任務(wù)，主要以學(xué)習(xí)概念、內(nèi)容、特點(diǎn)等理論性知識(shí)為主；第二類是技能實(shí)踐型任務(wù)，這類任務(wù)實(shí)踐性強(qiáng)，與實(shí)際崗位工作任務(wù)有很高的契合度，主要通過學(xué)生參與真實(shí)的調(diào)查任務(wù)完成相關(guān)學(xué)習(xí)內(nèi)容等?；谝陨戏治觯覀儚纳鲜鰞深悓W(xué)習(xí)任務(wù)中分別選取一個(gè)進(jìn)行教學(xué)對(duì)比實(shí)驗(yàn)。本次對(duì)比實(shí)驗(yàn)在2014級(jí)房管專業(yè)進(jìn)行，課程教學(xué)時(shí)數(shù)為64課時(shí)，具體教學(xué)安排詳見表：

（二）進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容分層設(shè)計(jì)

采用“任務(wù)分層教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)，教師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的是設(shè)計(jì)可以包含若干具有適度性、層次性、階段性的“分層任務(wù)”，然后根據(jù)這些“分層任務(wù)”將課程內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)地整合并設(shè)計(jì)出相應(yīng)的教學(xué)方案。

1.知識(shí)理解模塊分層。我們?cè)谥R(shí)理解部分設(shè)計(jì)“基本層次”和“拓展層次”兩重難度，并隨學(xué)習(xí)任務(wù)的內(nèi)容及學(xué)習(xí)過程逐步提升。需要注意的是，“基本層次”是適用于所有學(xué)生，要求所有學(xué)生掌握的程度，而“拓展層次”的任務(wù)則給學(xué)有余力的學(xué)生進(jìn)行訓(xùn)練。以“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法介紹”這一知識(shí)應(yīng)用型任務(wù)為例，教學(xué)內(nèi)容分層如表：

2.技能實(shí)踐模塊分層。考慮到學(xué)生能力構(gòu)成的不同以及課堂教學(xué)的有效性、有針對(duì)性，在技能實(shí)踐部分主要設(shè)計(jì)“基本層次”、“中級(jí)層次”、“高級(jí)層次”三重難度，其中，“基本層次”任務(wù)目標(biāo)要求所有學(xué)生都能掌握，而其余兩個(gè)則可讓學(xué)生根據(jù)自己的能力及需求有選擇性地學(xué)習(xí)掌握。

（三）組織課堂教學(xué)

執(zhí)教老師根據(jù)教學(xué)設(shè)計(jì)到任教班級(jí)進(jìn)行教學(xué)實(shí)驗(yàn)，聽課老師通過聽課并觀察學(xué)生的課堂表現(xiàn)、參與度、抽查學(xué)生作業(yè)、填寫評(píng)價(jià)表等方式，了解學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)內(nèi)容的掌握情況；通過觀察執(zhí)教教師的教學(xué)狀態(tài)、課堂組織、教學(xué)內(nèi)容處理、教學(xué)手段了解其對(duì)教學(xué)目標(biāo)的達(dá)成度。課后進(jìn)行集體交流，剖析教學(xué)行為，與執(zhí)教老師進(jìn)行會(huì)診式研討。

（四）評(píng)價(jià)與反思

課程結(jié)束后，我們回收了聽課教師的課堂教學(xué)評(píng)價(jià)表，并發(fā)放了s100份調(diào)查問卷，了解老師和學(xué)生對(duì)任務(wù)分層教學(xué)模式的看法，對(duì)實(shí)施過程的意見和建議。調(diào)查顯示，聽課老師大多認(rèn)為任務(wù)分層教學(xué)法有利于學(xué)生根據(jù)自身的能力和目標(biāo)選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容，尤其能激發(fā)“進(jìn)取層”學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，以此帶動(dòng)其他學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和參與性。而學(xué)生們則大多認(rèn)為，采用了任務(wù)分層教學(xué)法后，他們學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)了，這樣，良好的學(xué)習(xí)氛圍就形成了。

四、“任務(wù)分層教學(xué)法”指導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查課型與課堂教學(xué)結(jié)構(gòu)

根據(jù)以上教學(xué)實(shí)驗(yàn)的反饋情況看，學(xué)生與任課老師都比較認(rèn)同在本課程采用“任務(wù)分層教學(xué)法”，而“任務(wù)分層教學(xué)法”是一種著重對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行適度分層的教學(xué)方法，隨著教學(xué)內(nèi)容的改變，我們認(rèn)為教師也應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)采取不同的教學(xué)方式進(jìn)行教學(xué)，以取得教學(xué)效果的最優(yōu)化。為此，我們課題組分別針對(duì)上述兩類不同教學(xué)內(nèi)容，提煉出不同教學(xué)任務(wù)所適用的課型。

（一）知識(shí)應(yīng)用型的任務(wù)分層教學(xué)――適用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的課型

基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)以往采用比較多的就是教師講授的方式，這種方式學(xué)生抵觸情緒比較大，學(xué)習(xí)專注度不高，教學(xué)效果不盡人意。因此，我嘗試采取了“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的方法引導(dǎo)學(xué)生自行學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)。比如，對(duì)“常見的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法”這一基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)，我們?cè)O(shè)置了如下學(xué)習(xí)任務(wù)：

學(xué)習(xí)任務(wù)――了解常見的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法

【任務(wù)說明】

題目1、2為必須完成的內(nèi)容

學(xué)有余力的同學(xué)可嘗試完成題目3

1、常見的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法有哪些？

2、參考書本“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法”的相關(guān)章節(jié)，把各類調(diào)查方法的特點(diǎn)、適用范圍、實(shí)施步驟歸納到相應(yīng)地方，并以表格統(tǒng)計(jì)。

3、請(qǐng)使用現(xiàn)場(chǎng)觀察法觀察你家所在區(qū)域的一個(gè)樓盤，并把觀察到的信息匯總在表格里，完成的內(nèi)容包括樓盤名稱、地址、項(xiàng)目的配套情況、樓盤的開況等信息。

采用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的方式，將原本由教師講的部分轉(zhuǎn)化為讓學(xué)生自行動(dòng)手學(xué)，促使學(xué)生自覺動(dòng)腦思考、主動(dòng)請(qǐng)教老師，最大限度發(fā)揮學(xué)生參與學(xué)習(xí)的主動(dòng)性。

需要注意的是，采用學(xué)案導(dǎo)學(xué)的方式，教師課前應(yīng)精心設(shè)計(jì)學(xué)案，并根據(jù)任務(wù)分層的要求，在題目的難易設(shè)計(jì)上多花心思。

（二）技能實(shí)踐型的任務(wù)分層教學(xué)――適用“合作實(shí)操教學(xué)”的課型

技能實(shí)踐型內(nèi)容主要以實(shí)際工作內(nèi)容為載體，采用真實(shí)的工作任務(wù)，模擬真實(shí)的工作情境，按工作流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，操作流程比較統(tǒng)一。以“項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查”這一技能實(shí)踐型任務(wù)為例，我們以完整的工作任務(wù)為主線設(shè)計(jì)教學(xué)環(huán)節(jié)，讓學(xué)生按實(shí)際工作流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，具體的實(shí)施步驟如下：

明確任務(wù)小組討論，制定計(jì)劃實(shí)踐調(diào)查

這個(gè)過程的實(shí)踐教學(xué)通過小組合作的方式進(jìn)行，主要出于兩方面的考慮：一是行業(yè)的要求――在房地產(chǎn)行業(yè)中市場(chǎng)調(diào)查一般是通過調(diào)查組進(jìn)行的，二是小組合作有利于增強(qiáng)學(xué)生團(tuán)隊(duì)意識(shí)、培養(yǎng)合作能力。

第6篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國(guó)還缺乏有效的市場(chǎng)環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國(guó)推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價(jià)值信息控制的必要性

（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量

公允價(jià)值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國(guó)市場(chǎng)中，市場(chǎng)交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對(duì)的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國(guó)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。

二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國(guó)平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤(rùn)操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國(guó)有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對(duì)象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評(píng)估確定公允價(jià)值。我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用方法是市場(chǎng)法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再次是采用市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場(chǎng)法

采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場(chǎng)法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對(duì)2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國(guó)內(nèi)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制

公允價(jià)值的取得宜采取市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告或評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場(chǎng)交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會(huì)決定。

2.公允價(jià)值核算控制

只有正確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評(píng)估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對(duì)公允價(jià)值信息開展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評(píng)價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對(duì)外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制度的有效性評(píng)價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的推廣使用。

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第7篇

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、 調(diào)查背景

隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會(huì)如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。

二、 調(diào)查目的

面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的的發(fā)展趨勢(shì)。

三、調(diào)查情況

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

自黨的以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通。

自20XX年起，本來相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。

進(jìn)入20XX年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬變，危機(jī)將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。

次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20XX年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同繁榮房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，2011年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，20XX年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。國(guó)家審計(jì)署的《24個(gè)市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部2010年聯(lián)合召開的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了20XX年10月至2009年10月全國(guó)未報(bào)即用違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區(qū)、市)不同程度存在未報(bào)即用違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20XX年3月25日，全國(guó)共清理未報(bào)即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進(jìn)入20XX年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20XX年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20XX年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國(guó)五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

2、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了 中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國(guó)五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。 2、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了 中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。

3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。

4、房地產(chǎn)的價(jià)格

我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在2009年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。

5、20XX房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)

從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20XX年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。

第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場(chǎng)和三、四線城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場(chǎng)沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房?jī)r(jià)就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會(huì)覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒辦法過了。三四線城市市場(chǎng)不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強(qiáng)，庫存卻不足了。

第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買者，在房屋市場(chǎng)是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒有起來，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整?是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強(qiáng)。

所以說20XX年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。

四、調(diào)查結(jié)果

根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問題。

1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響(如、房地產(chǎn)商炒作等)，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。

2、供需結(jié)構(gòu)失衡。

一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題。

3、房?jī)r(jià)的升高

房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。

五、總結(jié)

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。

但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望2014年，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整;我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(zhǎng)期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

第8篇

被忽略的宏觀調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)

在中國(guó)人民銀行第二季度貨幣政策報(bào)告公布之前，房?jī)r(jià)顯然是被完全忽視掉的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，人們關(guān)注的是開發(fā)投資、新開工面積增速等的回落速度。而正是由于這些傳統(tǒng)指標(biāo)的回落，當(dāng)宏觀調(diào)控后的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在7月中旬公布后，即有經(jīng)濟(jì)學(xué)家喜不自禁地稱宏觀調(diào)控可以實(shí)現(xiàn)軟著陸了。

然而，市場(chǎng)還存在另外的聲音。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，在中國(guó)大陸向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)過程中，不同利益集團(tuán)利益博弈的主戰(zhàn)場(chǎng)，就是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)上展開的。正因?yàn)槿绱?，目前大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等都與房地產(chǎn)有關(guān)，而電力、運(yùn)輸、水等經(jīng)濟(jì)上的瓶頸都與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。既然如此，其他行業(yè)在宏觀調(diào)控中出現(xiàn)了增長(zhǎng)放緩的情況，而源頭上的房?jī)r(jià)卻還是照升不誤，甚至于全國(guó)的商品房?jī)r(jià)格還上升了一成以上。作為這次經(jīng)濟(jì)過熱動(dòng)力源的房地產(chǎn)都不能夠調(diào)整，那么這次宏觀調(diào)控見效多少自然要大打折扣了。至于說宏觀調(diào)控結(jié)束了，更是言之過早。

摩根士丹利證券大中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國(guó)忠估計(jì)，本輪宏觀調(diào)控將至少要持續(xù)到明年底后年初才能結(jié)束。而房?jī)r(jià)能否下降10%以上，是決定中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)能否順利軟著陸的關(guān)鍵。謝國(guó)忠說，房地產(chǎn)價(jià)格降低指數(shù)，才是觀察中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)軟硬著陸的重要指標(biāo)。

房地產(chǎn)挾持地方經(jīng)濟(jì)

易憲容一針見血地指出，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于它已經(jīng)挾持了一些地方的經(jīng)濟(jì)。

上海是從2000年開始將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)來抓的，而正是從那時(shí)起，上海的房?jī)r(jià)就成了脫韁野馬。1995年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海GDP的貢獻(xiàn)率為371%，而到2003年時(shí)，已經(jīng)猛增到了74%。在上海市政府原定的“十五”計(jì)劃中，是預(yù)計(jì)到2005年時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的增加值才會(huì)給GDP貢獻(xiàn)7%以上的。也就是說，近兩年飛速上漲的房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)提前兩年超額完成了“十五”計(jì)劃定下的目標(biāo)。在復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任張軍教授看來，上海近些年來經(jīng)濟(jì)得以保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，主要原因就歸于外資和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)。

事實(shí)表明，很多地方將上海通過高價(jià)賣地賺取高額地租，通過大搞拆遷制造居民購房大需求的做法視為發(fā)展GDP的法寶，很快就從中嘗到了甜頭。2003年，北京GDP增長(zhǎng)來自房地產(chǎn)的有30%以上，而北京今年固定資產(chǎn)投資仍有50%以上來自房地產(chǎn)。

易憲容認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起的情況下，說房地產(chǎn)正在要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)并不過分。商品房?jī)r(jià)格、金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府之業(yè)績(jī)與買不起房屋的百姓，究竟哪一個(gè)利益更重要？完全得看中央政府的天平放在哪里了，這才是決定宏觀調(diào)控能否取得成效的關(guān)鍵。

宏觀調(diào)控下一步

國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月23日公布的對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，第二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲104%，而土地交易價(jià)格上漲了115%。

對(duì)于宏觀調(diào)控沒能調(diào)低房?jī)r(jià)的原因，清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員韓秀云給出了非常明確的答案，主要就是因?yàn)橥恋毓?yīng)被地方政府給卡住了。

由此可見，宏觀調(diào)控的下一步已經(jīng)非常明白了，即加息。

第9篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 困境

2006年財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但相應(yīng)的也有關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的幾點(diǎn)規(guī)定：一是要采用公允價(jià)值模式計(jì)量，必須滿足規(guī)定的條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。三是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷。四是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的實(shí)際應(yīng)用情況。

一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀

認(rèn)真分析，不難發(fā)現(xiàn)引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)有以下優(yōu)點(diǎn)：能比較真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，讓公司的資產(chǎn)增值信息更透明，從而改善資本結(jié)構(gòu)，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，由于采用公允價(jià)值計(jì)量不用計(jì)提折舊和攤銷，當(dāng)期費(fèi)用少，賬面利潤(rùn)高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)與國(guó)際接軌，更加方便了國(guó)際投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值，增加了相關(guān)性和可比性。

2006年新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，規(guī)定上市公司從2007年開始必須實(shí)行新準(zhǔn)則。在2006年年報(bào)中，有9家上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，占上市公司總數(shù)的0.69%；在2007年的年報(bào)中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產(chǎn)但只有18家對(duì)其計(jì)量采用公允價(jià)值模式，占上市公司總數(shù)的1.1%；2008年的年報(bào)中，690家有投資性房地產(chǎn)的上市公司只有22家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)；到2010年3月31日，全國(guó)615家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量的僅有26家。從絕對(duì)數(shù)來說，雖然有逐年遞增的趨勢(shì)，但增加的比例卻非常小。上市公司應(yīng)用情況尚且如此，非上市公司應(yīng)用比例也不容樂觀。既然用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)有著明顯的優(yōu)點(diǎn)，為何只有較低比例的公司應(yīng)用呢？仔細(xì)分析，究其原因，主要有以下幾方面。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的困境及原因

（一）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以取得

由于我國(guó)市場(chǎng)化程度還不夠高，市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，不夠活躍，而房地產(chǎn)的價(jià)格受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統(tǒng)一的定價(jià)，因此，要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值比較困難。目前大部分以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格來確定其公允價(jià)值，而另外一部分公允價(jià)值的確定則來源于投資性房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所獲得的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。但是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師分別隸屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部，采用誰的定價(jià)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各自的評(píng)估權(quán)威也不高。而市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告所獲取的價(jià)格其可靠性和準(zhǔn)確性也值得商榷。

（二）采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的成本高

首先，增加會(huì)計(jì)做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日要根據(jù)其公允價(jià)值來調(diào)整賬面價(jià)值會(huì)增加會(huì)計(jì)的工作量；另一方面，在計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳所得稅時(shí)，關(guān)于投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值為公允價(jià)值，即“初始成本+公允價(jià)值變動(dòng)”，而計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)（“投”與“非投”的轉(zhuǎn)換）、持有期間公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)其年底均考慮所得稅暫時(shí)性差異從而進(jìn)行納稅調(diào)整，在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)其賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)均為0，這時(shí)又需轉(zhuǎn)回原產(chǎn)生的暫時(shí)性差異，從而對(duì)處置當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整，這些各期的調(diào)整均會(huì)增加會(huì)計(jì)的工作量。

其次，取得公允價(jià)值成本高。如前所述，公允價(jià)值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認(rèn)可的公允價(jià)值，企業(yè)勢(shì)必會(huì)作一些比較和判斷，還會(huì)涉及到請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，增加了工作量和信息成本。

最后，披露成本高。由于房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)快、變化大，采用公允價(jià)值計(jì)量增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性，企業(yè)需要向投資人充分解釋該計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表產(chǎn)生的影響，詳細(xì)披露該房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)值的增減變化情況、公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法等，信息披露成本較高。

（三）所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，并且不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可能不止一項(xiàng)，既可能有房產(chǎn)也可能有地產(chǎn)，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不能準(zhǔn)確地體現(xiàn)相關(guān)性和可比性，并且企業(yè)在以后的會(huì)計(jì)期間有可能還會(huì)增加投資性房地產(chǎn)，而準(zhǔn)則又規(guī)定不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，所以為了減輕當(dāng)期的決定困惑，大部分企業(yè)都會(huì)本著應(yīng)有的謹(jǐn)慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。

另外，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產(chǎn)稅和限購令等一系列調(diào)控政策，但目前的價(jià)格走勢(shì)還不能真正地反映房產(chǎn)價(jià)值，用公允價(jià)值計(jì)量貌似客觀，實(shí)則有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)上市公司來說，房?jī)r(jià)上漲，造成賬面利潤(rùn)高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現(xiàn)金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會(huì)對(duì)企業(yè)是否采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息

要取得合理的公允價(jià)值依賴于完善和成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息。要完善我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律制度，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要建立相應(yīng)的預(yù)警制度；其次，要培養(yǎng)多級(jí)市場(chǎng)，重視二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家要采取有效措施建立一個(gè)信息更公開、交易更透明、價(jià)格更合理的活躍市場(chǎng)體制，以使取得的公允價(jià)值更公正和客觀；最后，建立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估體系，提高評(píng)估人員的素質(zhì)，提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不但給以一個(gè)定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價(jià)值的取得有理可依，有據(jù)可查。

（二）與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，完善準(zhǔn)則的細(xì)則

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定中明確指出，優(yōu)先考慮公允價(jià)值計(jì)量，只有在主體確實(shí)無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)才可以采用成本模式計(jì)量。國(guó)際準(zhǔn)則可采用估值技術(shù)，而我國(guó)目前不允許。這些顯著的差異表明我國(guó)應(yīng)該積極改善市場(chǎng)環(huán)境，完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)制度，在充分借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則細(xì)則，在細(xì)則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值計(jì)量的體系和框架。

（三）同一企業(yè)允許使用兩種計(jì)量模式

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)其持有的所有投資性房地產(chǎn)，都只采用一種計(jì)量模式。雖然這樣便于國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)一管理，但實(shí)際情況是部分公司持有多項(xiàng)用途不同、形式多樣的投資性房地產(chǎn)。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計(jì)量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時(shí)只涉及到租金的處理，其公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價(jià)值計(jì)量，同時(shí)也減少了會(huì)計(jì)的工作量；如果是準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有并且是準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓以獲利的投資性房地產(chǎn)則無論是房產(chǎn)還是地產(chǎn)均應(yīng)采用公允價(jià)值計(jì)量，及時(shí)關(guān)注其公允價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化，以便掌握關(guān)于其價(jià)格的第一手信息，出售時(shí)在價(jià)格的談判上占有主動(dòng)地位。

（四）出臺(tái)使用公允價(jià)值計(jì)量的稅收優(yōu)惠政策

現(xiàn)階段各上市公司謹(jǐn)慎應(yīng)用公允價(jià)值其中也有一個(gè)重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量后可能增加企業(yè)的現(xiàn)時(shí)稅收負(fù)擔(dān)，從而增加現(xiàn)金流出，因此相關(guān)部門應(yīng)制定稅收優(yōu)惠政策來減輕企業(yè)的稅負(fù)，避免企業(yè)是因?yàn)楸芏惗^續(xù)使用成本模式。同時(shí)用稅收優(yōu)惠政策可刺激更多的企業(yè)采用公允價(jià)值模式，而公允價(jià)值模式的大量應(yīng)用又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)制度和市場(chǎng)信息的完善，形成一個(gè)較好的良性循環(huán)。

（五）加強(qiáng)監(jiān)管力度和公允價(jià)值信息的披露

在應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，我們應(yīng)該看到公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)，也為投機(jī)者提供了操縱利潤(rùn)的可能，現(xiàn)實(shí)中企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤(rùn)操縱和進(jìn)行盈余管理的事件屢屢發(fā)生，因此為了促進(jìn)公允價(jià)值的合理應(yīng)用，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。首先，相關(guān)部門應(yīng)建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，進(jìn)一步明確舞弊主體的法律責(zé)任，加大會(huì)計(jì)作假的懲罰力度，強(qiáng)化國(guó)家監(jiān)督部門如證監(jiān)會(huì)等機(jī)關(guān)的監(jiān)督審計(jì)力度。其次，要完善企業(yè)尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報(bào)報(bào)出之前，必須有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)披露，只有完善公允價(jià)值的披露，才能保證投資者了解企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。

綜上所述，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，但用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，相信隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展、相關(guān)評(píng)估制度的建立以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的日臻完善，會(huì)有越來越多的企業(yè)選擇用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.