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[關鍵詞] 房地產公司；存貨管理；對策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 059
[中圖分類號] F272 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）21- 0120- 02
作為房地產企業資產的重要組成部分，存貨的管理制約著企業的健康發展與否。下面，筆者將以北京某房地產公司為例，分析其存貨管理工作。
1 房地產企業存貨管理工作的重要性
與其他行業企業不同，房地產企業的存貨主要是指房地產企業在運行過程中所儲存的各種存北京房產建設原材料、房地產建設庫存設備、在建項目、各種出租房等。這些存貨的流動性較差，而所占的資金份額往往較高。同時，房地產存貨的周轉速度會對企業所有的流動資產的利用率產生較為嚴重的后果，也影響著企業的經濟效益。而與其他地區相比，北京的物價水平等相對較高，因此存貨的價值也必然較高，房地產企業存貨資產在其流動資產中所占的比例越高，越容易出現存貨風險。
2 房地產公司存貨管理的現狀――以北京房地產公司為例
該房地產公司成立于1995年，經濟效益較高，從存貨方面來說，2013年，公司的存貨占總資產的比例為33%左右，2014年該比例為37%，2015年存貨比例為55%。而在該企業所涉足的所有行業中，房地產也存貨占總存貨的比例為45%。由此可以看出，該企業的存貨資產較多，而主要原因在于以下兩個方面：第一，企業的土地儲備較多，在房地產存貨中占有較大比例。第二，企業仍然擁有很多在建的或者建好還沒有銷售出去的商品房，使得企業的存貨占比過高。從存貨的周轉天數方面來說，房地產周轉天數達到740天左右，也表明該企業的存貨周轉頻率較低，資金的使用效率較差，這不利于企業發展資金的回籠。下面，筆者將結合北京房地產企業的實際情況對這些問題進行一一論述。
首先，企業存貨受到市場經濟波動和供需情況的影響。就北京該房地產公司來說，其材料采購費用等也不斷增長，這也使得企業的發展成本增大，不利于存貨管理工作。同時，隨著市場供求關系的變動，房地產的市場價也隨之波動。市場供求情況的變化也影響著企業的存貨管理工作。其次，國家政策的變動影響著房地產企業的存貨管理工作。國家調整貸款利率政策，這使得企業用于存貨管理的資金也隨之調整。近來，國家努力深化房地產側改革，積極推動“去庫存”策略。房地產側供給改革的主要措施是去庫存，主要是通過需求側尋找對策，通過貨幣、財政，金融等政策刺激消費。除此之外，房地產企業在產品的成本控制及存貨管理效率方面還存在問題。總之，房地產企業的存貨管理工作面臨較大困難，提高存貨管理工作的效率及水平是各個房地產企業存貨管理工作中面臨的重要任務之一。
3 完善企業存貨管理工作的相關對策
首先，要深入了解房地產市場的波動趨勢，明確企業發展過程中對各種存貨的需求情況，從而做好存貨的采購工作，有效地控制存貨成本。企業采購人員要深入了解目前的材料存貨情況，并從不同項目的實際需求出發，制定合理的材料采購計劃。而對于發展過程中的部分臨時采購行為，房地產企業必須高度重視，要深入研究市場發展情況，做到合適儲備，避免出現資金周轉不暢的情況。
其次，要明確國家對于中小企業所實施的政策，包括貸款政策、稅收政策等，充分利用各類優惠政策，在獲得更多資金支持的基礎上提高本單位存貨管理工作的效率。要認真填寫采購計劃，完善存貨的內控制度，明確不同部門的工作職責。同時，還要做好存貨的定期盤點與清查，統計存貨的數量等，做好定期抽查工作，從而確保賬實一致。
再次，要加強產品的預算管理與成本控制工作，提高存貨管理效率。第一，要進行項目評估，做好前期的預算管理與成本控制工作。相關人員要進行大量的市場調查，研究各個項目的銷售成本，努力測算項目的成本及盈利水平，從而做成合理的決策。要選擇合理的項目設計單位，降低設計費用，降低項目的建設成本。第二，要重視施工階段預算控制。施工人員要嚴格按照預算計劃，從而調節資金的流量。第三，重視竣工階段的預算控制。在完成竣工結算之后，要對項目的投入成本與目標成本進行對比，從而分析項目預算的執行情況，明確存在的問題，找到解決對策。
另外，對于那些待售的商品房，房地產企業要充分利用國家“去庫存”的優惠策略，從本單位庫存的實際情況出發，采取各種針對性策略，做好產品廣告、提高優惠折扣等，保證產品以較快的速度銷售出去。
4 總 結
各個房地產企業要梳理價值管理的理念，運用科學的方法，加強對存貨的管理，從而進一步降低存貨成本，提高企業資金的運轉效率。科學的存貨管理工作對于我國房地產行業的健康發展意義重大。
主要參考文獻
公司增長及其管理是財務計劃殊的難題,部分原因在于許多高級管理人員把增長視為某些必須達到最大化的事情。然而從財務角度看, 快速增長會使一個公司的資源變得相當緊張, 甚至導致企業破產。另一個方面, 增長太慢的公司也會有同樣緊急的財務利害關系。如果公司沒有意識到緩慢增長的財務意義, 他們將成為一些敏銳收購者收購的獵物。所以假設企業銷售可以得到增長，然后根據預計的增長得到需要資產，股權資本，負債的增加額，得到融資需求，最后根據“資產=負債+所有者權益”等式推導增長率的表達式。
具體模型如下：設計一家房地產公司的增長率，M表示該公司的總資產，S表示該公司的銷售收入，M/S表示該公司的資產與銷售比率，P表示基期的銷售凈利率，S0表示基期銷售收入，B/E表示公司的負債權益比，Eq0表示公司基期的權益資本，Eqn表示當期新籌措的權益資本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付額，g表示公司的目標銷售增長率，A表示基期周轉率，T表示基期權益乘數。
一、自由增長率
假設該房地產公司現有樓房銷售已處于飽和狀態而沒有任何可供銷售的樓盤，并且公司的生產過程沒有規模效應。此時公司的銷售凈利率和資產銷售比率等指標保持相對穩定（假設保持不變）。此外假設公司的資本結構為發生變化。公司為實現銷售增長需要新投入的固定資產數為 ，加上公司原有資產，可以得到為實現銷售增長期末需要的總資產為：
此時得到的增長率是該公司在自由融資政策下的增長率，既可以利用內部資金增長又可以利用外部資金增長。因此稱它為“自由增長率”。表示公司在自由融資政策下可以實現的最大房屋銷售增長邊界。此時對企業的融資方式、融資規模和股利政策沒有做任何的限制，因此具有廣泛涵蓋性。
二、內部增長率
內部增長率是完全依靠內部資金增長。如果不能或不打算從外部融資，則只能靠內部積累。從而限制了銷售的增長。此時的銷售增長率稱為“內含增長率”，也就是外部融資銷售增長為0時的增長率。內部的財務資源是有限的，往往會限制企業的發展，無法充分利用擴大企業財富的機會。那么公司為實現銷售增長需要增加的資產投入為 ，此時實現銷售增長后的權益資本。 因為不進行任何外部融資，負債增加額為0，再根據“資產增加=負債增加+權益增加”可以得到“資產增加=權益增加”，所以：
由于企業沒有外部融資，且在計算（8）式時還隱含“可以動用的金融資產為0”的假設，故負債沒有增長，而此時權益資本的增加額等于留存收益的增加額，因此凈經營資產等于增加的留存收益，所以“經營資產―經營負債”等于（7）式中的A。至此已經得到內部增長率的公式（7）。
三、可持續增長率
當該房地產公司在不增發新股并保持目前的經營效率和財務政策條件下公司銷售所能增長的最大比率。并基于以下假設：公司想以市場條件允許的速度來發展；管理者不可能或不愿意籌集新的權益資本,即企業發行在外的股票股數不變；公司要繼續維持一個目標資本結構和目標股利政策。其基本思想是資產的增加等于負債的增加和股東權益的增加之和。此時，為了實現該公司的銷售增長，需要增加的資產為， 因為不對外股權融資，因此權益增加 ；因為要保證資本結構不變，需要增加的負債為,
房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多 地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。
3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業務部分
主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種的方式：
（1）純；
（2）（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售權，讓開發商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會
成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：
一、 定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）
你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
二、 時機（投資開發的時機）
投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項目開發所在的地理位置）
位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。
關鍵詞：房地產；保本點；計算方法
保本點又稱盈虧平衡點，是指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點）的產量。以保本點為界限，當銷售收入高于保本點時企業盈利，反之，企業就虧損。保本點可以用銷售量來表示；也可以用銷售額來表示。
房地產公司是為房地產開發企業提供專業的樓盤策劃和銷售的服務機構，它的主要收入是收取服務費，因此在分析公司的盈利趨勢時，其保本點以銷售額來表示，即保本點銷售額=年固定成本/（1-單位變動成本率）。
計算保本點，第一，要對公司的成本按成本的性態進行分析。房地產公司的成本是隨銷售額變動的，因此根據隨銷售額變動的情況分為變動成本和固定成本。
房地產公司的變動成本主要有營業稅及附加、傭金提成以及員工宿舍費、業務招待費、差旅費、辦公費等管理費用。其中員工宿舍費、業務招待費、差旅費、辦公費等變動成本隨銷售額的擴大而增加，又不與銷售額成嚴格的正比例的關系，固稱為半變動成本。半變動成本是指在有一定初始量基礎上，隨著產量的變化而呈正比例變動的成本。它通常有一個初始的固定基數，在此基數內與業務量的變化無關，這部分成本類似于固定成本，在此基數之上的其余部分，則隨著業務量的增加成正比例增加。因為保本點的計算涉及對成本性態的劃分，半變動成本含有固定成本和變動成本二種性態，所以要將半變動成本進行分解。半變動成本分解方法主要有高低點法、散布圖法、回歸分析法等。回歸直線法相對而言比較麻煩，但與高低點法相比，由于選擇了包括高低兩點在內的全部觀測數值，因而避免了高低兩點可能帶來的偶然性；與散布圖法相比，則是以計算代替了目測方式，所以是一種比較好的混合成本分解方法。
以某公司為例，因該公司的費用入賬期為3個月內，為了使成本分布的更均勻，成本按季度匯總測算。
函數模型：y=a+bx
b=（∑Xi2∑Yi-∑Xi?∑XiYi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]
=（57，373，450.13?1，410.77-15，096.75?5，330，850.43）
（4?57，373，438.13-15，096.75?15，096.75）
=0.02
a=（n∑XiYi-∑Xi?∑Yi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]
= （4?5，330，850.43-15，096.75?1，410.77）
（4?57，373，438.13-15，096.75?15，096.75）
=292.2（萬元）
所以，該公司半變動成本的函數模型為y=292.2+0.02x，其中單位變動成本率b為2%，季固定成本a為292.2萬元，則年固定成本為1168.8萬元。
第二，確定房地產公司的綜合變動成本率。房地產公司完全隨銷售額變動的變動成本主要是營業稅金及附加、銷售傭金以及半變動成本中分解的變動成本。營業稅金及附加由國家規定按照銷售額的5.6%計算，即營業稅稅率為5%、城市建設維護稅率7%、教育費及附加稅率5%。銷售傭金是房地產公司支付給售房人員的提成，一般由公司按銷售額的一定比例支付。接上例，該公司營業稅及附加稅率為5.6%，銷售傭金為25%，半變動成本中分解的變動成本率為2%，因此該公司的變動成本率32.6%。
第三，確定房地產公司的年固定成本。房地產公司的固定成本主要有基本工資、社會保險金、房屋租金、網絡通信費、固定資產折舊，以及半變動成本中分解的固定成本。房地產公司是一種輕資產的、以人為主的人合公司，因此固定成本中占比最多的公司員工的基本工資。房地產公司的員工工資分為基本工資和銷售提成，員工的基本工資一般是固定不變的，所以是固定成本；銷售提成一般是按公司所收傭金提取一定的比例支付給員工，隨著公司銷售額的變動而變動，因此銷售提成為變動成本。固定成本中其他占比較大的成本有社會保險金、房屋租金，公司是服務性的公司，一般不置辦不動產，房屋租金是比較大的固定支出。接上例，該公司的實際固定成本發生8755.09萬元，半變動成本中分解的年固定成本1168.8萬元，因此該公司的年固定成本合計為9923.89萬元。
第四，測算房地產公司的年保本額。計算保本點有兩種表現形式，一種是保本點銷售量（簡稱保本量），一種是保本點銷售額（簡稱保本額）。房地產公司是服務性行業，提供的是咨詢服務，公司的盈虧取決于銷售額的高低，因此公司的盈虧平衡點應為保本點銷售額，即保本額。計算年保本額的公式如下：
年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）
變動成本率=（變動成本 ÷ 銷售收入）× 100%
如上例，我們知道了該公司的綜合變動成本率為32.6%，年固定成本為9923.89萬元，套用保本額公式：
年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）
=9923.89/（1-32.6%）
=14723.87（萬元）
月保本額=年保本額/12
=14723.87/12
=1226.99（萬元）
以此例可看出，該房地產公司年銷售額為14800萬元，即平均每月銷售額為1300萬元時，公司才能盈虧平衡，高于該銷售額就有盈利，低于該銷售額公司將會虧損。
第五，若公司有未彌補的虧損，如何預測公司的保本額在彌補虧損后達到盈虧平衡？想要彌補虧損，需要實現與虧損想等的利潤才能保持盈虧平衡，該未彌補的虧損即為目標利潤。增加目標利潤測算公司的保本額，即能達到在彌補虧損后實現盈虧平衡。計算年保本額的公式如下：
年保本額=（年固定成本+目標利潤）/（1-變動成本率）
接上例，假設該公司未彌補虧損為6000萬元，則該公司彌補虧損后的保本額計算如下：
年保本額=（年固定成本+目標利潤）/（1-變動成本率）
=（9923.89+3000.00）/（1-32.6%）
=19174.91（萬元）
月保本額=年保本額/12
=19174.91/12
=1597.91（萬元）
以此可看出，該房地產公司要彌補6000萬元的虧損，年銷售額需達到20000萬元，即平均每月銷售額為1600萬元時，公司才能盈虧平衡，高于不需彌補虧損的保本額。
陜西西華房地產開發有限公司是一個成長中的房地產開發企業，設有綜合部、財務部、銷售部、工程部、項目部、物業部及總工辦，現有人員54人，其中高中級職稱28人，工程技術和經營管理人員占總人數的80%。公司總資產6168.24萬元，固定資產原價207萬元，固定資產凈值123萬元。公司成立于2000年，注冊資金8000萬元，主要經營房地產開發、商品房銷售及房地產中介服務、物業管理、房屋設備租賃、房地產信息的咨詢服務，目前開發的項目主要有西華花園和城南花園項目。
4.2項目概況
城南花園小區是西華公司開發的第一個大型項目社區，它位于西安市雁塔區臺南路520號，建設期2年。該項目距離大雁塔南廣場較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優越。小區分為三期，目前只開發完成一期，項目的配套設施正在建設中。項目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預售到尾盤銷售均價為3350元/M2。本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數的14.6%。
4.3公司營銷戰略分析
（1）戰略目標：西華公司是一個成長中的房地產開發企業，在西安房地產市場中，該公司的實力還只能處于中下水平。西華公司的戰略目標是開發中檔價位，小區配套齊全的大型住宅項目，以期快速進行資金的積累和企業實力的加強。
（2）土地戰略城南花園項目的開發用地地理位置優越，并且項目用地性質最早是經濟適用住房項目用地，后經西華公司補交相關費用后，轉變為商品房開發用地，相對來說，用地成本較低，成為企業進入市場的一個優勢。
（3）資金戰略該公司與建設銀行有著很好的業務往來關系，為前期項目開發提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設集團作為項目的建筑商的最大優勢是，中天集團實力雄厚，在西安實行的是墊資建設的策略，為西華公司在項目開發中減輕了資金壓力。但從城南花園項目的整個營銷過程來看，也存在著資金緊張的情況。
（4）品牌戰略西華公司目前尚未建立自己的企業品牌，該公司旨在做響城南花園的項目品牌后，21以項目品牌帶動企業品牌，以此帶動西華品牌在西安房地產市場的立足。從城南花園項目的售后調研來看，西華公司的項目名牌逐漸被消費者認同，但西華公司企業品牌的消費者認同度仍較低。
4.4項目的營銷環境分析
（1）西安房地產市場的總體特征從房地產營銷的階段論和消費者消費需求的層次性看房地產開發水平，可以認為，房地產開發是循著賣房子（棲風遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環境（講究戶外景觀、環境質量、社區配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統化的生活方式）的脈絡，螺旋式上升遞進的。在城南花園開發時，西安房地產市場的開發水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領先的開發商已經領先進入“賣環境”的階段。當時，西安居民購房仍以解決居住問題為主要目的，為此階段居民住宅消費需求的主要特征。綜合西安當時的房地產市場特征，可歸納出以下幾個特點：a銷售的市場板塊主要依據居住區位西安房地產銷售的市場板塊主要依據居住區位分為：城內、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區域，且南郊的房價最高。b市場的整體開發素質不高無論是市場機制、產品研發還是戰略經營模式等都與沿海房地產市場發展成熟的地區存在著一定的差距。當時，西安房地產市場同質競爭十分激烈，發展商的操作層次較低，主要特點表現于以下方面：大部分地產廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉向了“環境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營銷的模式；市場產品同質化現象嚴重，建筑景觀單一、缺乏個性的歐陸風格一統天下，城市建筑風格單調，沒有形成鮮明的城市特色風貌；開始注重單體建筑的技術含量和智能化水平，但社區的整體配套和物業管理服務等方面還需要進一步完善。社區會所的建設還只是停留在一般意義上的綜合配套服務上，沒能更好地發揮會所在社區文化建設、生活方式營造上的作用；營銷是房地產開發各環節中較弱的一環，開始注重市場炒作，而公關活動、實效營銷較少。銷售人員的基礎培訓不夠，專業素養不高。在住宅市場上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費者心理不成熟，置業積極性沒有完全調動由于市場發育的不成熟、消費者購房心理的不成熟以及供求關系的不平衡性,樓盤特色供應上呈現出“亂花漸欲迷人眼”的態勢。發展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風格要素主要體現在住宅戶型、外觀、園林風格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯層、躍式等戶型紛紛亮相市場，一時間令得消費者可選擇性增強，但也同時被五花22八門的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業的積極性未被有效地調動。
（2）項目所在區域市場特征a區域內目前還沒有一個大規模，整體素質較高的樓盤出現當時，西安城東南區域內開發商的開發水平參差不全，區域內還沒有出現真正好的大型社區，市場上中價位的好房子嚴重缺乏，存在明顯的市場空白點，使得城南花園項目面臨著巨大的市場機會。b潛在需求大該樓盤開發時，城東南區域商品住宅供應量與開發量基本保持平衡，購買力還沒有被完全釋放，加之人們對南郊區域情有獨鐘，市場開發潛力還很大。c近期供應量不大城東南區域未來住宅市場的供應量短期內也不會有大幅度增長，價格的彈性度較大，供求的矛盾和未來區域整體形象的提升（西影路拓寬、項目東面規劃路的動工、西影路旅游一條街的定位）都會使項目的價格有較大的上升空間。
4.5項目的定位
4.5.1該項目的市場細分
西華公司是一個中小房地產開發企業，由于自身實力的限制，在激烈的競爭條件下，必須遵循個性化的生存原則，在進行項目策劃時，必須根據市場特點和自身的經營情況，精確地進行市場細分。其次，要以細分后的市場為依據，確定目標市場，以目標市場和企業自身狀況，處理好目標市場的開發和供應。西華公司開發項目樓盤所處的區域是一個云集很多國內知名房地產公司開發樓盤的地區。通過對城東南區域房地產市場現狀和特征的分析，西華公司認為城南區域內幾乎所有樓盤價位均在3500—3600元/平方米，屬高價位樓盤。且區域內大多數樓盤主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒有一個大規模，整體素質較高的樓盤出現，區域潛在客戶群需求大。“城南花園”項目的開發，正好可以填補城東南區中檔價位、高品質樓盤的市場空白點，對目標客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產品，做出一個區域內乃至西安的“明星樓盤”，迅速占領市場。
4.5.2項目的定位
經過縝密的市場調研以及客觀的項目評估分析，西華公司定位開發中檔價位，小區配套齊全的大型住宅項目。“城南花園”項目具有以下幾個方面的優勢：地段：項目位于曲江旅游開發區的門戶位置、西安市第二條南北大動脈——太乙路立交銜接臺南路部分的西側，交通非常便利，升值潛力非常大。規模：項目整體占地260畝，是南二環地帶罕見的大規模、高品質的精品樓盤，與競爭項目相比，在規模上占有絕對優勢。配套：一方面項目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項目規模大，區內配套非23常齊全。環境：小區內綠化率高達52.6%，另外還有水景、花園廣場、森林生態公園等，環境營造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設計科學合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購房人群低齡化的趨勢，單身公寓戶型愈來愈受到年輕消費者的歡迎，所以，項目一期的產品戶型設計符合市場需求。價格：高層均價僅為3650元/平方米，性價比極高。從項目的定位和公司實力來開，西華公司沒有開發大盤的經驗，該公司對城南花園項目的定位其實超越了公司的實力，但如果城南花園項目開發成功，必然也會大大增強西華公司的實力。但由于項目一期在開發完畢后，公司沒有迅速抓住機遇，大力開發二期、三期項目，導致城南花園項目只完成了項目一期，并沒有成為原項目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤。
4.6項目的營銷策劃
房地產市場營銷組合策略是房地產企業普遍應用的方法，它一般由四個部分組成，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。簡稱4P營銷策略。房地產市場營銷組合是企業各個可以控制的變量的組合。房地產企業營銷優勢的發揮，很大程度上取決于整體營銷策略配套組合的優劣，房地產企業在目標市場上的競爭地位和經營特色，則通過營銷策略組合的特點體現出來。西華公司的營銷策略也是采用了傳統的4P策略。
4.6.1產品策略
本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數的14.6%。該公司在全程營銷中對房源銷控做的不是很好。內部認購階段，在該階段是房地產營銷價格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價出售，該公司推出了十套較差房源。在開盤和強銷階段，該項目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費者的消費熱情，但也導致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤銷售階段，此時西安的房價全面提升，該項目的房價也已過四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤，但銷售緩慢，資金回收慢。總之，在整個銷售過程中，該公司通過推出不同的價格、樓層和戶型的組合方案來控制市場銷售節奏，維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動性，保持銷售形勢的穩定的能力還存在很多問題，如銷售房源嚴重不足，在銷售旺季沒有房源，導致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。
4.6.2價格策略
定價策略是房地產營銷中最關鍵的部分，定位過高或過低，直接影響發展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高銷價，這樣依市場反應逐期提價，直到達到一個較穩定的銷售狀態，既可使發展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。城南花園采用低開高走的定價策略，通過內部認購、開盤、強銷期、持續期、清盤期幾個階段，從均價2780元每平方米到尾盤時的均價3700元每平方米，通過房源的有效控制，價格一路穩升。但價格策略的制定中存在著定價過于保守，調價頻繁等問題。表4-1城南花園各階段銷售均價階段銷售率均價（元/M2）權數（元/M2）5%27801395%2840142部內購認5%2930146.5開盤15%304045620%3140628強銷期25%3230807.5持續期15%3330499.5清盤期10%3700330合計100%總體均價3148.54.6.3營銷推廣策略城南花園推出時，以“讓你的生活飛起來”為理念，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，在最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果。該項目在開盤時，利用報紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會時重金選用150平方米展位，并采取派發資料、看樓直通車、展場現場展示飛機、拋灑幸運之星、直升飛機看樓等策劃活動，提高了項目知名度，拉動了銷售業績。并首次在西安采用直升飛機看樓盤活動，引起了轟動，項目形象、項目的品質得到了強化和認同。其次，項目配合合理的銷售方式也是加快該項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買家，增加了銷售的機會。但從全程營銷來看，項目營銷推廣也存在如下問題：對媒體的選擇與運用上流于形式，缺乏策略性和權威性，報紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費。
4.7項目的營銷實施保障
西華公司的營銷策劃人員基本上大專文化水平，相當來說，從業素質屬于中等。企25業正處于起步階段，尚未建立科學的營銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業對營銷人員采取的是典型的單一銷售額目標考核體系。這種分配制度對于銷售人員的成長,尤其是新進人員的培養是極為不利的，因此沒有充分調動銷售人員的積極性；存在的另一個問題就是，在整個項目的銷售策劃過程中，沒有充分的調動公司其它部門的積極性。
4.8該公司營銷工作中存在的問題
通過對西華公司整體狀況的調研和對城南花園項目全程營銷的深入分析，可發現該公司在營銷過程中存在著如下問題：
（1）企業僅僅注重項目形象的建設，卻不在整體企業形象的宣傳策劃與市場營銷開拓上下功夫，這方面的具體表現為：整個項目的宣傳內容都僅僅停留在項目宣傳階段，缺乏對企業形象的宣傳，導致客戶對企業形象和企業品牌的認同度較低。
（2）缺乏合理的市場營銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但從城南花園項目整個營銷過程來看，還存在如下問題：人、財、物的保證未完全到位；營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，缺乏營銷策劃人員；對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策；調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。
暑假房地產公司實習報告 2007年暑假，我到杭州xxx有限公司實習，這段時間，我學到了很多的東西，包括專業知識和為人處事。房地產是一個很有爭議的行業，因為這一行的利潤很高，特別是在杭州，真的可以說是寸土寸金，在市中心，一般95年以后的二手房都在xxx/平方以上。即使是很老的房子，也要賣到xxxx一個平方。杭州的房價在中國所有的城市中都是偏高的，但是即使政府進行宏觀調控，還是無法控制杭州的房價一路飚升。杭州的土地資源是有限的，而杭州的人口卻在不斷的增長，越來越多的外來人口涌進杭城，房屋的租賃和買賣也非常的熱火。
在我實習期間，我主要從事的是房屋租賃這一方面。現在杭州有很多都是外來人員，而外來人員在杭州工作都需要有住所，而外來人員因為對杭州地形不熟，所以一般都會找中介公司幫忙，因此房屋租賃確實也是一種商機。一般大的中介公司都是以一個月房租的50%作為中介費，房東方加客戶房，一個單子的中介費就是一個月的房租。而市中心一般的小套都在xxx以上，普通的兩室一廳也要xxx左右，更不說那些高檔的住宅，像很多單身公寓都在xxxx以上，酒店式公寓更是達到了xxxx/月。盛世管家最高的一單租賃收了將近四萬的傭金，這其中的利潤是凈利潤。同時，像我愛我家，盛世管家這樣的在杭州大有名氣的中介公司都開展房屋銀行業務，把房東的房子以較低價格收進，然后以市場價格租出去，從中賺取差價，這其中的差價是很大的，我也經手過一套管家房，租出去賺的差價在一萬以上。這個房屋管家業務在租賃中是非常紅火的，因為有更高差價的可能，所以也更有挑戰性，但是做房屋管家也一樣很麻煩，光是物業交割惹出來的麻煩就不勝枚數，很多經紀人都受不了做房屋管家，因為有些客戶只要家里的電器有一點點的毛病都會打電話過來找經紀人，這也是做房屋管家存在的一個很大的不足。
在做租賃的過程中，我發現熟悉商圈真的很重要，只有對各地的商圈了解了，對市場行情了解了，才能給客戶正確的推薦，這樣才能增加成功的可能性。而且做租賃的話要求在房東跟客戶之間尋找平衡點，很多時候，明明約好了看房時間，可到了那個時間不是房東不來就是客戶不來，我們這個平衡點是兩頭難做，這也是我們在工作中需要注意與改善的，同時從事這個行業還需要很好的溝通協調能力，在很多時候，和房東客戶之間以一種比較友好的姿態去相處，做業務會簡單的多，其實沒有必要把客戶的界限劃分的太過清楚，把客戶當做朋友，同時要讓客戶也把你當做朋友，這就是一種很強的交際能力，也是自我人格魅力的一鐘體現。同時團隊合作精神也很重要，我說的團隊合作，不僅僅是自己公司內部的合作，而且包括與其他中介公司之間的合作，有很多大的公司內部房源很多，而我們有的時候往往是有客戶沒房源，因此與其他中介公司進行合作，我們同樣也可以達到互惠互利。
在做業務的時候一定要搞清房子的性質，而且產權一定要清晰，不然的話很容易產生糾紛，本來是好好的一件事情，到最后弄的雙方對簿公堂，這也不是我們想看到的，因此在做業務的過程中一定要小心謹慎，未雨綢繆，把一切的可能性都考慮在內，這樣才不會有很多的后患，從中我也學到一個道理，做人一定要做到位。做人做事都一樣，要有頭有尾只有這樣在以后的人生道路上才能走的更遠。同時我們在工作中也牽涉到談判技巧的問題。很多單子都會在簽合同的時候談崩掉，這就跟談判技巧有關，會談判的人往往都能抓住雙方的特點，對癥下藥，一舉攻下，而不會談判的人則是明明到手的單子也會飛了。這就是個人能力的一種體現，每個人都有各自的談判技巧，不能籠統的一概而論，同時我覺得做這個工作。自由的工作環境是很重要的，有壓力，但也有動力，相對自由的工作環境會促使交易的形成。
總而言之，在xx實習的這段期間，我學到了很多在學校沒有學到的東西，接觸了很多新的人和事，并且從中領悟到了一些做人的道理。也提高了自己的綜合素質和管理水平，并且對一個新的行業有了初步的認識，提高了自己的溝通能力和談判技巧，感謝財富給了我一個展現自我能力的舞臺。本文內容
房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在,可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況,所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定,企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是,通過多年來的房地產企業會計工作實踐,筆者認為,由于房地產企業經營業務的特殊特點,更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施,從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調節利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況,從而影響到企業的資金周轉,導致企業簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權責發生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現金收付實現制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況,實現在以直接法編制現金流量表的過程中,不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整,可見,現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此,對于房地產公司而言,在經營業務及收入的會計核算中,應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存,并根據國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權責發生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。
2.合理設置會計科目
房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發間接費用賬,只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發成本一級賬,把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業完全可以設立開發成本明細臺賬,根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監督分析,同時又免除了結賬和建賬之苦。
3.擴大企業信息披露范圍
改進房地產公司的會計核算工作,應擴大房地產企業的信息披露范圍,主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢,從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額,根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見,在房地產公司的財務報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內容,是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息,也就是說,要以企業的具體項目為基本單位,披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量,主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等,這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應建立起質量保證金制度,保障房地產商品質量,由于房地產商品還具有長期、高價值等特點,企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金,以提升應付風險的能力。同時,要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容,對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。
4.結語
在實施新會計準則之后,會計規范體系建設越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關監管部門的執法力度也在不斷提高,這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產企業要根據企業實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作,為企業帶來更好的經濟效益。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產公司運營管理；方法
一、引言
目前，房地產企業的發展成果非常可觀，發展的速度也日益加快。但是，房地產企業的管理者也要居安思危，時刻保持清醒的頭腦。房地產行業的社會競爭越來越激烈，所以一定要加強企業的運營管理工作，努力提高企業的經濟利益，實現企業的可持續化發展。
二、房地產公司運營管理工作的內容
1.運營管理的系統目標
企業要想加強運營管理工作，就需要制定一個系統目標。對于房地產公司來說，所有的運營管理工作都要以系統目標為主，圍繞系統目標展開。房地產公司在進行運營管理工作的時候要認真仔細的分析所接受的信息，清楚企業在發展過程中所遇到的問題，明白企業發展的內部以及外部的環境，面對發展的機遇和挑戰要沉著應對。運營管理中的績效管理工作是重要的組成部分，因為好的績效管理可以給企業提供決定性的意見，可以推動營管理的順利開展。
2.運營管理的戰略
任何的房地產公司都要制定符合自身發展的戰略，只有戰略清晰，執行者才可以完美的執行相關的運營管理工作。戰略具體來說有三種，分別是公司的整體戰略、公司的經營戰略以及具體職能戰略。在制定企業戰略的時候，需要每個層次的管理者以及工作者積極參與，不能只依靠企業的領導者和管理者的意見。
3.運營管理的評價對象
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價對象是非常重要的環節。具體的信息收集和信息整理，都依賴于一個準確的對象。另一方面，在評價結果出來的時候，可以落實到具體的評價對象，那么評價結果就會真正的作用在員工身上。通常來說，有兩種績效管理評價對象在房地產公司中，一個是公司的整體績效，另一個是個體績效，公司的整體績效可以讓公司的運營管理工作更加優化，更加完美，擁有更大的市場競爭力。個體績效的切實落實，可以促進員工更好的履行職責，讓員工之間形成競爭，實現員工職業升華。
4.運營管理的評價指標
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價指標是非常重要的環節。一個好的運營管理工作就需要有一個正確的評價指標。企業在評價業務的時候，一方面要從多個方面進行評價，另一方面要分析評價對象，考慮到對象的多樣性。
5.運營管理的評價標準
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價標準是非常重要的環節。在房地產公司的發展過程中，只是統計公司的績效，并沒有多大的用處，企業需要有一套屬于自己的評價標準，公司的發展情況領導者可以通過標準來了解，讓運營管理工作有更大的意義。在選擇標準的時候，房地產公司的運營管理工作者就要思考，哪些標準是符合公司未來發展規劃的，哪些標準是最基本的標準。針對不同的項目設置不同的標準，這樣才可以使運營管理工作更加有效的實施。
三、房地產公司運營管理工作的方法
有些部門的績效非常好，很好的落實了運營管理工作，但是從公司的整體績效來看，效果還不是非常好，原因是企業在制定公司戰略的時候，沒有考慮到公司的運營管理工作，導致運營管理工作沒有很好的服務企業戰略，所以房地產公司要做到以下幾個方面，認真學習運營管理工作的方法。
1.加強房地產公司戰略目標體系建立
制定好公司的發展戰略是房地產公司實現企業運營管理工作的必要內容。只有制定符合房地產公司自身發展的戰略，才可以動員起公司員工積極的參與，才可以讓公司的發展計劃更好的落實。要大力宣傳“企業是我家，發展靠大家”的理念，讓基層員工都可以參與進去，要有一個透明的強戰略指導。如此一來，公司的運營管理的戰略目標就和員工工作緊緊的聯系在了一起。這樣一來，不但加強了企業的凝聚力還提高了企業的生命力，一舉兩得。
2.加強對房地產公司業務鏈價值的分析
認真分析公司的業務鏈價值，對于房地產公司的運營管理工作是非常有幫助的。企業在明確運營績效管理工作的時候會認真分析業務鏈的價值。在房地產公司的發展目標已經相對完善的前提下，高層管理者會重新評價之前已經做好的發展方案，通過要求相關的部門以及工作人員對業務鏈的價值進行分析。對于業務鏈價值的分析結果，進行排序，作為運營績效管理工作的一個參考值。然后建立一個符合公司要求的價值體系，在提高企業的運營管理工作水平的時候，要清楚的知道各個部門和各個崗位的價值。
3.提高房地產公司戰略制定的科學性
制定一個科學合理的戰略，可以讓工作的效果更加明顯。在制定戰略的時候通常有三種制定方式，分別為自上而下、自下而下、上下結合。首先來說自上而上，這種方法通常是公司高層通過討論制定一個公司發展的總體戰略，然后將這個總體戰略進行分解，落實到每一個部門。但是這個方法缺乏公平性，因為部門會從自己的角度出發，做出對自己有利的結論。在制定運營管理戰略目標的時候，動員所有員工參與，經過認真的討論以及分析之后，制定一個符合公司發展方向的戰略目標。這樣的戰略才具有可行性，科學性。所以房地產公司戰略制定的科學性，是非常重要的，需要引起公司領導的重視。
4.做好戰略實施中的績效管理工作
房地產公司的健康長遠發展離不開每一個部門和每一個員工的工作。公司的管理者在進行績效考核的時候，要清楚的知道，這個方法不僅要激發員工工作的熱情，還要對員工的工作質量進行嚴格的考核。員工要通過考核結果，發現自己在工作中存在的問題，然后找到解決辦法，共同促進企業戰略目標的實現。因此，房地產公司在落實運營管理工作的時候，不僅要對員工工作的結果進行評價，還要考察工作的過程，進一步實現公司的整體戰略目標。
四、結語
總而言之，在我國經濟迅速發展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產公司要提高自己的競爭力，完善自己的運營管理工作，制定符合自身發展的戰略目標，制定科學合理的戰略目標，加大績效管理工作的落實，明確房產公司的發展目標，員工要積極配合企業的發展，推動公司健康長遠的發展。企業要認真做好運營管理工作，激發員工的工作熱情，提高員工的職業技能，這樣有利于突出企業的競爭優勢，加快企業戰略目標的實現。
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2008年是我們××地產公司發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況；通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，還有2008奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化！
二、制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆（在這方面還希望公司給與我們業務人員支持）。
