時間：2022-05-23 06:00:06
引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇樓盤調(diào)查報告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。
調(diào)查地點：全國
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查
調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告。報告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機構(gòu)結(jié)合婚與房問題進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場中重要客戶群。
報告稱，39.53%的網(wǎng)友認為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結(jié)婚。據(jù)中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會購置婚房，但隨著現(xiàn)階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調(diào)空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房價會繼續(xù)走低，等等再出手。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
xxx花園ii—9，iv—3，iv—4開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導，讓領(lǐng)導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。 參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的房展會，xx園國慶看房專線車，xx節(jié)期間的投資貿(mào)易洽談會的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導，讓領(lǐng)導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。 從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。 協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導，讓領(lǐng)導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
高房價、高暴利……房地產(chǎn)市場存在的突出問題，近年來成為社會各界高度關(guān)注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀升的房價，令普通百姓望房興嘆。
按照“企業(yè)成本是定價基礎(chǔ)”的市場規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避房價高漲指責的極好理由。實際并非如此，權(quán)威部門的調(diào)查報告及不少經(jīng)濟學家指出，“巨額利潤”是造就高房價的決定因素。
“一口價”背后：隱藏房產(chǎn)商超額利潤
目前，在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握著交易活動的主動權(quán)，購房者對房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售樓員除了喊一口價之外，都懶得理你！”有著博士學位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結(jié)果撞了一鼻子灰。
通常來講，“土地價”“建造成本”和“開發(fā)利潤”是房價的三個主要構(gòu)成部分。
現(xiàn)在土地施行“招、拍、掛”市場機制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產(chǎn)商一般都不會把樓盤地價告知購房者。對建造成本，據(jù)2005年某部委對一家房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的調(diào)查，相關(guān)浮動價格從高計算，一般6層磚混樓房每平米約1930元；高層樓房每平米約2400元。
“土地價”和“建造成本”可歸納為建房實物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分“開發(fā)利潤”，才是高房價的真正源頭。
以2005年深圳市不同地區(qū)的10個樓盤為例，根據(jù)權(quán)威部門提供的調(diào)查報告，其開發(fā)利潤占到房價的15．33％至62．23％，遠遠高出一般企業(yè)利潤。分析表明，房地產(chǎn)的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯(lián)系緊密。
“房地產(chǎn)存在暴利，這是一個不爭的事實。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，“目前房地產(chǎn)市場的利益機制不平衡，造成財富在短期內(nèi)向開發(fā)商聚集，是導致該行業(yè)暴利的根源。”
壟斷性定價：投機營造高房價的砝碼
不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調(diào)。
以北京市玉泉路附近的“遠洋山水”樓盤為例，今年3月份均價還是5900元/平米，到了6月份均價便上升至7200元/平米。“僅3個月，每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說。
不過，對北京房價近年來的持續(xù)高漲，一些房地產(chǎn)開發(fā)商倒是亮出了“房價上漲是硬道理”的言論。
經(jīng)濟學家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風險并舉例稱，在北京西三環(huán)北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園，1998年時單價超過了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小廣認為，近年來房價暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因，是過度的投機炒作。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地實施招標拍賣以后，呈現(xiàn)價格變化較大的特點。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產(chǎn)企業(yè)制造高房價的重要理由。
此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發(fā)商拿來提高房價。
“由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼。”易憲容說，以市場化的名義，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的成本讓整個社會來承擔，獲取巨額收益。
抑制暴利：關(guān)鍵看調(diào)控政策執(zhí)行力
為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。
最新統(tǒng)計表明，全國房價仍“逆勢走強”，10月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7％的漲幅名列首位。
易憲容表示，調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵，并非調(diào)控政策的滯后性，而是房價過快增長帶來的調(diào)控政策執(zhí)行不力。
今年以來，宏觀調(diào)控中不斷收縮的銀行信貸，并沒有對房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生多大影響，相反國內(nèi)銀行信貸卻表現(xiàn)為迅速擴張趨勢。同時，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道也正通過引入外資來打破國內(nèi)信貸的收縮限制。泡沫型增長的高房價，是阻礙中國經(jīng)濟航船前行的危險暗礁。王小廣指出，高房價不僅隱藏著巨大的金融風險，而且會嚴重阻礙國家競爭力的提高。
關(guān)鍵詞：居住小區(qū) 園林景觀 設(shè)計
一、現(xiàn)代城市居住區(qū)景觀設(shè)計的誤區(qū)
1、忽略園林景觀的功能性
首先是居住小區(qū)的公共空間的利用率較低，目前很多居住小區(qū)中景觀的實用價值沒有充分實現(xiàn)，很多設(shè)計雖然具有美麗的表現(xiàn)形式，但其實用價值經(jīng)常被犧牲掉。尤其是居住小區(qū)中的廣場，很多沒有針對性，不能兼顧不同使用人群，并且只注重觀賞效果，供人們休憩的室外家具比較少，致使人們不能充分利用公共空間的完善功能。無法停留、休憩以及交流。
其次是植物和水景設(shè)計片面注重觀賞效果植物設(shè)計忽視其遮蔭、防護等功能效應(yīng)，僅僅為了存在而存在。許多活動場地、交通游覽步道沒有遮蔭樹，在炎熱的夏天讓人只能望日興嘆。
再次，“人性化”的設(shè)計思想沒有被很好采用居住小區(qū)的建設(shè)最主要的并不在于選用時尚的設(shè)計風格，頂級的建材，最好的配套設(shè)備，而在于它能否給人們提供一個方便舒適的居住環(huán)境，能否給居民一個徹底放松，完全舒適的家，能否提供讓住戶感到舒暢的人性空間。園林景觀設(shè)計要做到理解和尊重人的思想和行為需求。要充分了解所住居民的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)、生活、工作習慣、生理要求的基礎(chǔ)上進行全方位的人性化設(shè)計，這樣才能使每一個細節(jié)都尊重體貼人的活動行為，體現(xiàn)人性關(guān)懷的服務(wù)理念。
2、景觀的藝術(shù)觀賞性和文化性不能很好體現(xiàn)
首先是不重視多方向觀賞效果，多數(shù)園林景觀與建筑外立面相諧調(diào)，注重其室外觀賞效果。對于住戶來講，在室內(nèi)欣賞室外的風景的感受也非常重要，但是在調(diào)研的很多小區(qū)內(nèi)室內(nèi)觀賞效果非常不讓人滿意，主要是鳥瞰效果、色彩搭配、植物組合布局等方面。許多是草草處理景觀和道路、停車位的關(guān)系，導致混亂一片，視效果較差的景觀，規(guī)劃師和園林景觀設(shè)計師需要合理布局綠地、合理解決好停車功能、活動集散功能，同時同林景觀設(shè)計師和建筑師合理解決景觀觀賞角度、觀賞層次，使作出的景觀設(shè)計才能達到園林上良好的俯視效果和立體效果。
其次是有些小區(qū)園林景觀設(shè)計濫用園林雕塑小品，園林雕塑小品的使用在居住小區(qū)園林景觀中很普遍，在景觀設(shè)計中，合理的設(shè)置一些雕塑小品，往往能起到點綴和組織空間，烘托主題、意境的作用。有一些居住小區(qū)內(nèi)泛濫園林小品，或者設(shè)置過于密集，沒有主次節(jié)奏；或者與環(huán)境格調(diào)不相融合，造成了人們心理上的割裂感。
3、“虎頭蛇尾”的設(shè)計誤區(qū)
居住區(qū)的景觀設(shè)計對銷售有很大的影響，一些開發(fā)商在一期時，會把園林做得很好，但隨著銷售的好轉(zhuǎn)，二期，三期會減少投資，園林景觀越做越差，形成了“虎頭蛇尾”的設(shè)計誤區(qū)，其實這種設(shè)計思路是不正確的，因為樓盤的景觀沒有注重整體性和連貫性，至使一二期之間的設(shè)計斷層，導致樓盤整體景觀質(zhì)量下降，或呈現(xiàn)出一種“狗尾續(xù)貂”的效果。
這種對后期園林景觀的不重視，是得不償失的。園林景觀不僅僅是小區(qū)的形象，更是對住戶的一種承諾，因為住戶會這么認為，后期的房價高了，而園林景觀下降了，這是一種對住戶不夠負責的表現(xiàn)。開發(fā)商應(yīng)有大局觀念，不能圖眼前利益而忽視了后期的景觀設(shè)計，其實，在二、三期工程建設(shè)中，繼續(xù)繼承一期的設(shè)計風格，保證園林景觀效果，對開發(fā)商來說，不僅可以得到住戶的信任，更有利于提高社區(qū)的知名度與公司品牌的打造。例如廣州推出的“時代廊橋”樓盤，該樓盤在園林設(shè)計上就從整體把握了設(shè)計的風格及連貫性，強調(diào)東南亞風情，除了首層全部架空4-6米，令樓盤更為通風外，還選用了可降溫的大面積水景，在水中修建了11座形狀各異的帶頂廊橋，為業(yè)主營造了一種放松舒適，又別有風情的“家”的感覺，使得該樓盤從開始銷售就呈現(xiàn)出火爆的賣場，全面房屋很快就銷售一空。這不僅僅是銷售，是信任，更是品牌。
二、城市居住小區(qū)園林景觀設(shè)計的一些建議與方案
通過上面所分析設(shè)計誤區(qū)或不足之處，以下將根據(jù)實際情況，針對其居住小區(qū)園林景觀設(shè)計和建設(shè)的特點，在設(shè)計流程和設(shè)計方法方面提出以下應(yīng)對方案。
1、實現(xiàn)功能價值
園林景觀的設(shè)計往往會出現(xiàn)重形式而忽略內(nèi)容的情況，一個合理科學的園林景觀設(shè)計，首先就應(yīng)當充分考慮到功能的需求，應(yīng)該在設(shè)計中很好的體現(xiàn)以人為本的思想，創(chuàng)造符合現(xiàn)代居住形式，適合不同人群行為及心理需要的居住小區(qū)休閑活動場所和交往空間。
首先，要在設(shè)計前制定空間使用調(diào)查報告，根據(jù)前面的分析研究，作出詳細的居民空間使用情況調(diào)查報告，調(diào)查報告應(yīng)當包括以上研究中所提到的主要內(nèi)容，主要是社會和行為心理需求而產(chǎn)生使用要求；還有當?shù)鼐用裆畹沫h(huán)境，包括歷史文化、風俗習慣、氣候等因素。通過這樣的調(diào)查報告，再結(jié)合設(shè)計的小區(qū)的人口密度、居民數(shù)、面積、容積率等，安排設(shè)計空間的內(nèi)容和這些內(nèi)容應(yīng)當把握的數(shù)據(jù)。
其次，小區(qū)園林景觀的總體平面布局應(yīng)合理，雖然在園林景觀設(shè)計中沒有像規(guī)劃設(shè)計那樣有許多控制參數(shù)，但容量的控制依然至關(guān)重要。比如，根據(jù)每個小區(qū)個體的特點，整體上把握開敞與私密空間的比例，每個空間中軟硬質(zhì)景觀的比例，這樣才能促成功能的合理。此外，需實現(xiàn)不同規(guī)模的景觀空間的合理分布，避免空間尺度過大或過小而帶來的諸多問題（過大無法形成有精神的場所，并且在藝術(shù)和功能上無法控制，造成浪費；過小無法駐留，缺乏意義。保證各空間的獨立性及連貫性，避免相互干擾以及避免空間的滯澀。另外，還要保證使用者的健康，比如對外界噪音、污染等不利環(huán)境的隔離，設(shè)計合理的健身運動場地。
2、提升觀賞價值
在滿足居住小區(qū)的功能需求的基礎(chǔ)上，園林景觀就需要在文化與藝術(shù)的美學的層面上進行創(chuàng)造，這個創(chuàng)造的過程應(yīng)當是貫穿于整個設(shè)計的，并且一直處于主導的地位。因為園林景觀最終是為人的使用和欣賞而服務(wù)的，如果居住小區(qū)的景觀缺乏觀賞價值，得不到認同感，那么園林景觀也就失去了活力和動力，無法吸引人們向往。對于如何的提升園林景觀的觀賞價值，需要從整體和細節(jié)上全方面著手去考慮。
首先，要創(chuàng)造多層次的美感體驗；美是人類居住生活永恒不變的主題，人在景觀中的審美體驗是多層次的。在多層次美感體驗中最為首要的考慮因素就是視覺體驗。居住小區(qū)中的不同位置，比如室內(nèi)或室外，高處或低處，視覺感受都是不同的，除了要考慮室外處于環(huán)境中的審美角度外，還要考慮在樓上外望的效果。
其次，要注重景觀單體的藝術(shù)化處理；景觀單體是實現(xiàn)景觀效果的基本元素，因此細節(jié)上處理就顯得尤為重要。景觀單體由于其涉及范圍廣，具有一定復雜性，在如何達到與整體環(huán)境風格統(tǒng)一又不失個性上，是需要慎重考慮的。景觀單體在設(shè)計上首先應(yīng)當貫穿著環(huán)境所具有的品性，與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，如天津萬科水晶城中的入口雕塑，通過以傳統(tǒng)材質(zhì)為主表達空間歸屬感和空間意義，又結(jié)合現(xiàn)代的樣式暗示高品味的住區(qū)生活。
3、要保證生態(tài)平衡和保護環(huán)境
作為人們生活主要場所的居住小區(qū)，對于環(huán)境的要求就更高，保證居住小區(qū)生態(tài)效益的均好，內(nèi)部物質(zhì)流動的良性是至關(guān)重要的。居住小區(qū)中的生態(tài)設(shè)計要考慮不同地域特點的通風、采光、生物多樣性等問題，居住小區(qū)園林景觀設(shè)計必須適應(yīng)場所的自然條件，將場所中的陽光、地形、水、風、土壤、植被等自然因素結(jié)合在設(shè)計之中，從而維護場所的生態(tài)，并盡可能地將場地的材料循環(huán)使用，最大限度發(fā)揮材料的潛力，減少生產(chǎn)、加工、運輸而消耗的能源，保留當?shù)氐牡赜蛐蕴攸c。通過這些手段維護居住者身體健康、保持生物多樣性、保護環(huán)境的綠色生態(tài)美，實現(xiàn)居住小區(qū)自然系統(tǒng)和諧共生、持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。
三、結(jié)束語
隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，自我意識的不斷覺醒，對傳統(tǒng)倫理道德和文化的不斷需求，以及對健康的不斷追求，居住小區(qū)的園林景觀前所未有的在功能上面臨著巨大的挑戰(zhàn)設(shè)計。因此，要構(gòu)建滿足人們心里需求和實際需求的現(xiàn)代的居住小區(qū)園林景觀，就需要從多方面去考慮進行設(shè)計。
參考文獻：
[1] 琚利民，居住小區(qū)環(huán)境設(shè) [J] -山西建筑2003（13）
關(guān)鍵詞:項目教學法;房地產(chǎn)營銷;教學整體設(shè)計;單元設(shè)計
中圖分類號:G71 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)17-0232-02
高等職業(yè)教育的根本任務(wù)是培養(yǎng)能較快適應(yīng)實際工作崗位需要的技能型人才。學生不但要掌握理論知識,更重要的是要具備靈活運用知識的技能。房地產(chǎn)營銷課程涵蓋范圍廣,內(nèi)容復雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強的實踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學生被動接受的傳統(tǒng)教學方式,很難收到理想的教學效果。經(jīng)過不斷地探索、實踐與總結(jié)積累,我們在房地產(chǎn)營銷課程中采用了項目教學法[1],收到了較好的成效。
一、項目教學法概述
(一)項目教學法的含義
項目教學法是教師根據(jù)工作實際和課程特點甄選或設(shè)計一個合適的綜合性項目,讓學生分組或獨立完成而進行教學的方法,將理論教學和實踐教學更有機地結(jié)合起來,充分調(diào)動學習的主觀能動性和興趣,突出其在教學中的主體地位。學生在完成項目和工作任務(wù)的學習過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學能力、團結(jié)協(xié)作能力、交際能力、領(lǐng)導和組織能力等等。
(二)項目教學法的關(guān)鍵
項目教學法的關(guān)鍵在于綜合性貫穿項目的選擇或設(shè)計。該綜合性貫穿項目可以包含若干個小項目,這些小項目又可以分解為若干個工作任務(wù),然后根據(jù)這些工作任務(wù)將課程內(nèi)容進行有機地整合并設(shè)計出相應(yīng)的教學方案。這樣,可以讓學生在多動手、多動腦的過程中更有效地掌握理論知識和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。
(三)項目教學法的優(yōu)點
項目教學法能極大地調(diào)動學生學習的主觀能動性。項目教學法是讓學生實施完成一個具體的項目或工作任務(wù),學生學習的目的很明確,而且這些項目或工作任務(wù)是根據(jù)公司或企業(yè)的實際工作崗位設(shè)計的,更能激發(fā)學生學習的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學方法,使學生在知識的海洋中茫茫然,無所適從。項目教學法也能培養(yǎng)學生的團隊合作能力。項目教學大多要分小組完成,通過小組內(nèi)及小組間的交流、討論、決策等,提高學生合作能力,強化學生的團隊意識。而合作能力和團隊意識恰恰是一個公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質(zhì)。
二、項目教學法的教學設(shè)計
房地產(chǎn)營銷是建立在一般市場營銷理論基礎(chǔ)上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實踐緊密結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學生通過學習了解房地產(chǎn)市場,學會分析和研究房地產(chǎn)市場,掌握房地產(chǎn)營銷組合策略,并且結(jié)合校內(nèi)、校外實訓活動,訓練學生的實際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎(chǔ)。
(一)教學整體設(shè)計思路
按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實際工作過程為導向,以實際工作任務(wù)組織教學內(nèi)容”的教學設(shè)計思路,本課程主要以四個大項目“房地產(chǎn)市場機會分析、房地產(chǎn)目標市場選擇和定位、房地產(chǎn)營銷策略的制定、房地產(chǎn)營銷方案的制定和實施”以及為完成這些項目所需的若干項工作任務(wù)(即小項目)對教學內(nèi)容進行有機整合,具體如下圖所示,主要目標是培養(yǎng)學生的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析、房地產(chǎn)營銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學生的就業(yè)競爭力。
(二)單元教學設(shè)計實例
1.單元教學設(shè)計表格
這里以第一單元的“調(diào)查房地產(chǎn)市場”這個工作任務(wù)為例來說明單元教學設(shè)計的過程。本單元的教學目標主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學會合理地設(shè)計市場調(diào)查問卷并進行實地調(diào)查,熟悉市場調(diào)查報告的格式,能夠運用調(diào)查資料撰寫市場調(diào)查報告。為實現(xiàn)本單元學習目標所選取的工作任務(wù)是對本組研究樓盤的競爭樓盤進行市場調(diào)查,具體實施步驟和安排見下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司的實際營銷工作崗位及其職責、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標和學生的實際情況,難度適中,以便于學生都能動手參與。
2.單元教學過程的組織實施
教學實施步驟,大致可以按如下順序進行:任務(wù)布置和展示案例導入學生實操成果展示教師點評、小組互評知識總結(jié)。
首先,教師布置和展示工作任務(wù),說明其考核要求及其工作步驟,并可以結(jié)合實際案例來加以詳細說明,幫助學生形象直觀地認識整個工作流程和步驟。由于工作任務(wù)的完成有一定的難度,由某一個學生來完成不太現(xiàn)實,所以,一般將本班學生分成若干個學習小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個學生的知識、能力不相同,應(yīng)視具體情況讓其在本組的工作任務(wù)中承擔相適應(yīng)的職責,分工合作,各盡其能,共同學習和討論,共同提高,而各小組組長對本小組負總責。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務(wù)后,共同商討制定實施方案。在實施過程中碰到問題可以請教老師,也可以閱讀教材,查閱相關(guān)資料,在實踐中學習,在學習中實踐。教師起著指導者、監(jiān)督者的作用。
成果展示和評價階段是整個項目教學活動中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學生評估階段,各小組要進行競爭樓盤市場調(diào)查成果的匯報與展示。每個小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項目成果及其優(yōu)缺點、遇到的問題及處理方法、需要改進的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進行互評。(2)在教師點評階段,教師對各組的情況進行相應(yīng)的點評。首先,對項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點以及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定,可以給學生一定的成就感,增強學生的自信心,使他們在以后的學習環(huán)節(jié)中更加努力地學習。最后各小組根據(jù)小組互評、教師點評的參考意見對競爭樓盤市場調(diào)查報告進行補充、修改和完善。
知識總結(jié)階段主要是教師對項目實施過程中涉及到的房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容和步驟、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和調(diào)查技巧等方面的理論知識進行重點講解、歸納總結(jié),幫助學生徹底消除理論知識上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技能。
三、結(jié)論
項目教學法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司中的實際工作崗位和職責選擇或設(shè)計項目或工作任務(wù),使學生將來畢業(yè)后能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強了其就業(yè)競爭力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學習中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識水平和職業(yè)技能。很多項目或工作任務(wù)往往不是某一個學生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個問題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學生的團結(jié)合作意識、組織領(lǐng)導能力。項目教學法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點和發(fā)展方向,使教學目的更明確。采用理論、實訓相結(jié)合,分組教學、師生互動等多種方法,調(diào)動了學生的學習興趣,激發(fā)了學生學習的主觀能動性,大大地提高了教學效果。
參考文獻:
福州即將進入地鐵時代。沒有堵車、準時發(fā)車停靠，并花幾分鐘就可以從五四北起始站到達世茂百貨群眾路站，這一目標有望在2014年伴隨著福州地鐵1號線的建成而實現(xiàn)。
如今，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，越來越多的人把交通配套作為購房投資時考慮的重要因素。福州地鐵的落成將給榕城樓市帶來什么?福州城市地產(chǎn)格局將發(fā)生怎樣的變革?
沿線房價隨地鐵起飛
福州建地鐵1、2號線獲國務(wù)院批準的消息一經(jīng)傳出，原本已高唱凱歌的房價再次被注入一劑“強心針”，地鐵沿線的大部分樓盤均價普遍上漲，一些位于黃金地段的項目漲幅甚至超過50％。記者從毗鄰地鐵1號線群眾路站的群升國際御園售樓部了解到，目前該樓盤的售價是12000元起／平方米，均價達到17000元／平方米，而就在五個月前，現(xiàn)階段的最低售價還是當時的銷售均價。
自從得知福州將建地鐵，房地產(chǎn)開發(fā)商們就打起“地鐵牌”，在其樓盤廣告中標明與地鐵站的距離優(yōu)勢，吸引了不少福州市民的目光。地處火車南站附近的領(lǐng)秀新城樓盤的工作人員告訴記者，受地鐵等交通配套完善的影響，售樓部的人氣比以往旺了許多，隨著地鐵工程的展開，后期開發(fā)的項目價格有可能繼續(xù)走高。“地鐵作為高速便捷的交能繼續(xù)走高。“地鐵作為高速便捷的交通方式，擴大了城市居民的生活半徑，從國內(nèi)外城市的經(jīng)驗來看，凡是地鐵通到的地方，房價幾乎都有一個飛躍式上漲。”九歌萬派地產(chǎn)機構(gòu)董事長劉波預測，到2014年，倉山區(qū)的房產(chǎn)均價至少可以提升到12000元／平方米左右。
近年來，越來越多的地產(chǎn)大鱷有意進駐福州，地鐵絕對是不容忽視的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍賣會上，萬科瞄準并拿下的地正是經(jīng)過地鐵1號線的周邊地塊。并且，此次拍賣會上，還出現(xiàn)了中海地產(chǎn)的身影。一位接近福州萬科地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況而言，商業(yè)配套和交通便利成為地鐵站點附近的最大優(yōu)勢，但必然帶來噪音、治安管理等負面因素。因此，地產(chǎn)商一般會選擇開發(fā)小戶型，把依賴公共交通、對噪音等因素不敏感的年輕人鎖定為目標居住群。
帶動城市地產(chǎn)新變革
福州房地產(chǎn)市場，一直以來基本依靠區(qū)位來決定價格，一般來說，距離市中心越遠，價格相對越低。有地產(chǎn)專家認為，隨著地鐵的修建，“地鐵房產(chǎn)”將極大稀釋市區(qū)和郊區(qū)的固有觀念，這種“以地段論價格”的格局將會發(fā)生根本性改變。從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組。
福州地鐵1、2號線就像十字一樣，連接東西，貫通南北，而地鐵4、5號線則相當于環(huán)城地鐵線，圈起了未來福州最為發(fā)達的核心區(qū)域，將農(nóng)村變城區(qū)，郊區(qū)變市區(qū)。目前，不少購房者因為有了地鐵而愿意選擇以往不予考慮的距離市區(qū)較遠的樓盤。中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄分析，地鐵的建設(shè)可以引導中心區(qū)人口向周邊疏散，擴大城市生活圈，實現(xiàn)市區(qū)上班城郊居住的“鐘擺式”生活方式，大大削弱新樓盤的“郊區(qū)孤島”效應(yīng)。
地鐵的空間輻射是幾何級的，將大大改變福州城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)，五四北板塊、城南板塊、金山板塊，還有閩侯地區(qū)都被納入福州的“城區(qū)”范圍。“對于地產(chǎn)商而言，老城區(qū)的土地寸土寸金，沒有足夠的實力‘啃’不動，地鐵的開通則讓外城土地投資價值凸顯，這對于中小地產(chǎn)商而言，無疑是個很好的機會。”開誠地產(chǎn)副總裁鄭景楓表示，地鐵將改變福州城市地產(chǎn)未來5年，甚至10年的開發(fā)格局，使郊區(qū)新地塊開發(fā)相對于老城區(qū)來說前景預期更勝一籌。
切莫過度透支交通的升值預期
福州眼下靠近地鐵的地段中，車未通樓先熱。福州地鐵一宣布立項時，沿線的開發(fā)商們峰擁而至，購房者也趨之若鶩，房價就水漲船高。
地產(chǎn)專家劉福泉認為，地鐵附近站點的樓盤價格定位太高是不理性的，因為地鐵站點附近的房子不是高端購房者的首選，主要客戶是中低收入人群。而且，由于福帥中心市區(qū)總體面積較小，地鐵將使城市進一步加速外擴，未來可開發(fā)的地塊和樓盤將增多，房子供應(yīng)量也會增大，從長遠看，這會降低城市的相對房價。
成交價格方面，本月43個監(jiān)測城市成交價格環(huán)比略有上升，其中三亞漲幅最大，為25.68%，汕頭環(huán)比跌幅最大，為26.26%。10個重點城市中，除深圳、成都、重慶外，成交價格均有所上漲，其中上海漲幅最大，為21.74%。
9月，全國樓市量價普漲，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰分析認為，最影響樓市的因素就是信貸規(guī)模和利率。“歷經(jīng)6月底的‘錢荒’后，8月社會融資總額1.57萬億，環(huán)比和同比分別增長91%和26%，等于3季度又繼續(xù)了一輪信貸刺激。在此背景下，樓市調(diào)控的目標亦幾乎泡湯。”
房價漲幅“超標”已成事實，下一步政策調(diào)控如何調(diào)整，中國指數(shù)研究院副院長黃瑜預計仍以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、等長效機制或?qū)⒙鋵崱！霸诖吮尘跋拢鄶?shù)行業(yè)龍頭企業(yè)出于鞏固行業(yè)地位的需要，四季度仍會大力推盤以實現(xiàn)更大銷售規(guī)模。”
北京強制搭售愈演愈烈
據(jù)北京市住建委的官方統(tǒng)計顯示，9月1日到30日，北京新建住宅共實現(xiàn)簽約13279套，環(huán)比8月大幅上漲58.4%，是自2010年以來“金九月”成交量的最高值。而在二手住宅方面，北京市9月份共實現(xiàn)簽約12854套，相比去年同期基本持平，且環(huán)比8月份實現(xiàn)上漲15.5%。此外，9月北京純商品住宅（不含保障房）交易量創(chuàng)3月調(diào)控以來的近6個月的新高。從成交結(jié)構(gòu)看，以首套剛需型購房者為主。
樓市火爆，日光盤頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商霸氣十足。據(jù)了解，眼下的北京樓市，強制搭售愈演愈烈。一些即將開盤的項目，購房者要買房，除了需要驗資之外，還要接受一筆30萬到80萬元不等，額外的所謂“精裝修”費用。受此影響，南六環(huán)外天宮院板塊實際房價已經(jīng)推漲至每平米2.3萬元到2.7萬元。
不過，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這并不意味金九銀十量價齊升已成為定局。至于四季度北京樓市的表現(xiàn)，他認為還要看會不會出現(xiàn)新的樓市調(diào)控的長效機制。“如果北京能將高端市場放開，中端市場形成自住型商品房為主導的形勢，將有望抑制住房價上漲的幅度。”
上海四年來成色最足的金九
來自金豐易居佑威聯(lián)合研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，9月上海商品住宅成交面積為141.71萬平方米，環(huán)比上漲56.72%，比去年同期上漲74.96%。今年“金九”的成交量，略低于2009年的142.95萬平方米，為2010年以來最近四年同比最高，同時也是今年以來成交量第二高的月份。
成交價格方面，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海新房9月成交均價為29306元/平方米，環(huán)比上漲1.13%，同比上漲8.85%。從成交結(jié)構(gòu)看，“金九”行情中，中低端房源供銷兩端回暖，帶動了成交量大幅攀升。
而從上海“十一”房展會的表現(xiàn)看，雖然包括招保萬金在內(nèi)的品牌房企悉數(shù)出席，但在樓市持續(xù)回暖的背景下，“以價換量”的營銷方式已經(jīng)逐漸被舍棄，參展樓盤在價格上做出的讓步則較小，僅有極個別樓盤給出了9.2折的優(yōu)惠。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟分析認為，在經(jīng)歷了兩年多的嚴厲調(diào)控后，上海樓市幾乎又返回至調(diào)控前的原點。目前不論是購房者還是開發(fā)商，入市意愿都十分強烈，預計進入10月后，成交量將繼續(xù)維持在高位水平。不過這種市場過熱的局面勢必會導致價格的新一輪上漲，不排除在未來引發(fā)新一輪調(diào)控的到來。
溫州“領(lǐng)跌明星”名副其實
就在全國多個城市房價連續(xù)上漲的同時，溫州樓市的獨立行情引人注目。近日，有報道稱，溫州房價腰斬，并且出現(xiàn)斷供棄房現(xiàn)象再次將溫州推到了風口浪尖。
但據(jù)本月溫州銀監(jiān)分局公布的專項調(diào)查報告顯示，“棄房”現(xiàn)象的確存在，但實際總數(shù)僅為595套。據(jù)目前市場價格估計，溫州普通住房、高檔住宅、商業(yè)用房、廠房價格，縮水幅度分別約為20%、40%、30%、30%。報告還認為，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風險總體可控，但下行壓力仍需關(guān)注。溫州銀監(jiān)分局調(diào)查認為，房屋價值縮水導致借款人還款意愿下降，但這并非房東“棄房”的主要原因，更多在于借款人自身經(jīng)營出現(xiàn)困難、受擔保鏈風險牽連。
