時間：2022-02-09 10:24:04
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一、2009年工作計劃的指導思想與工作目標
xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。
二、2009年工作計劃的基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，年度工作計劃的重點是物業服務中心，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。
三、2009年工作計劃的具體實施辦法
（一）進一步加強內部管理和制度建設
1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。
2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。
3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。
4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。
5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。
6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。
（二）進一步完善功能，積極發展，提高效益
1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。
2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。
3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。
xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。
二、基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。
三、具體實施辦法
（一）進一步加強內部管理和制度建設
1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。
2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。
3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。
4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。
5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。
6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。
（二）進一步完善功能，積極發展，提高效益
1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。
2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。
3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。
【2017物業管理員下半年計劃一】 為了xxx物業公司順利的運作發展，為業主和租戶提供高效優質的服務，完成業主委托的各項物業管理及經濟指標，發揮物業最大的功能，使得xxx物業通過對xxx大樓及基地、家屬院實行的物業管理，不斷總結管理經驗，提升物業灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業務管理規模，最終走向市場完全轉化為經營性物業管理，達到最佳的經濟效益，制定今年的工作計劃。
一、 定編定崗及培訓計劃
今年是xxx物業公司運行的第一年，實行二塊牌子(1.xxx物業管理公司 2.xxx管理中心)一套人馬，在保留原xxx中心的功能基礎上，通過xxx物業的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。
二、 代租、代收計劃
按照廠里的物業管理委托要求，對xxx大樓及將要成的其它物業大樓進行代為租賃，計劃完成xxx大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業的正常運作。
三、 收入計劃(物業管理費、代租、代辦費)
今年完成物業管理費..萬元，代租、代辦費..萬元(..20%)，一共為.萬元。其中xxx大樓物業費及代租代辦費合計為..萬元，其它收入..萬元。
四、 費用支出控制計劃
今年其費用支出控制在..萬元之內(不包括..元以上的修理費用)，其中：
1.人員工資包括三金總額為：..萬元(按現48人計算)
2.自擔水電費：..萬元。
3.稅金：..萬元。
4.其它..萬元。
五、 拓展業務、創收計劃
1.計劃2月底前所屬良友家政服務公司開始正式掛牌運作，年創收不少于2萬元。
2.組織成立對外擴大管理規模攻關組，派專人負責，爭取在年底前擴大物業管理規模不小于5000平方米，實現盈利。
六、 綜合治理、消防安全工作計劃
1.保持天山區綜合治理先進單位稱號，爭取先進衛生單位稱號。
2.每月24日為例檢日。組織有關部門對樓內進行全面的四防大檢查，發現隱患及時整改，做到最大限度地消滅各種事故的發生。
3.完成消防部門及綜合辦要求，完成的各項工作。
4.五月份、八月份組織二次保安、工程、環衛等人員參與的消防設施的運用，并結合法制宣傳月、禁毒日、消防日開展禁毒宣傳，消防宣傳等，每年不少于三次。
5.保證所轄物業的治安、消防安全、不發生大的治安事故，杜絕一切火災的發生。
七、大樓維修、設施設備維修計劃(根據大樓拆遷時間待定)
1. 大樓沿街外墻的清洗、粉刷、改造。
2. 大樓內部的維修、粉刷。
3. 樓內中央空調系統的清洗、維修、保養。
4. 消防報警系統的維護、清洗、調試。
5. 管路系統的更換。
【2017物業管理員下半年計劃二】 一、指導思想與工作目標
xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司一體兩翼發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公 司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發 展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。
二、基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。
三、具體實施辦法
(一)進一步加強內部管理和制度建設
1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。
2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。
3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。
4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。
5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰 相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。
6、爭創文明公寓。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創文明公寓活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到文明公寓標準。
(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益
1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。
2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。
3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。
一、總體思路
深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。
二、工作重點
（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。
（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。
（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。
（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。
（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。
（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。
（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。
三、要求及措施
（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。
（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。
（三）加強物業行業信用體系建設。信用約束是物業行業日常監管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業信用體系建設要求，研發建設物業行業信用監管平臺，完善物業行業信用基本信息，研究制訂《物業行業信用管理辦法》，建立健全物業企業、物業項目和項目經理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業行業信用監管體系。要主動與市經信委（市信用辦）、市場監管部門對接，納入全社會信用建設、監管體系，使物業行業信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區可將所有物業項目及項目經理（含聯系電話）的信息公開，實現與“12345”政府服務熱線的互聯互通，將物業服務有效投訴納入行業信用體系。
在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 房地產開發項目前期策劃合同。
一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。
房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二） 受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
A區域房地產市場調研
B類比競爭樓盤調研
C各類物業市場調研
D項目功能與主題定位分析
E目標客戶定性調查
F目標客戶定量調查
G市場定位分析和項目價格定位分析
F項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
A宏觀經濟和本區域城市市場調研
B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷
C項目開發方式和開發節奏建議
D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析
E項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規劃策劃
A項目背景分析
B項目名稱和標志
C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風格定位、色彩計劃
F室內布局、裝修概念提示
G環境規劃及藝術風格提示
H公共家具設計概念提示
I公共裝飾材料選擇指導
J燈光設計及背景音樂指導
K項目建成后未來生活方式指引
依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1） 兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
（2） 兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。
由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規之后。
開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
一、2005年面臨的形勢
剛剛閉幕的市委八屆七次全會確定了今年全市工作的總體要求和主要任務，市委工作要點中有多處涉及我局直接和間接承擔的工作，是歷年來最多的一次。這既是壓力和挑戰，更是房地產管理工作在已有的臺階和水平上求得更快發展的難得機遇。2005年工作的總體要求是以科學發展觀統領全局，以構建和諧社會為核心，“適應新形勢、抓住新機遇、再上新水平”。結合房管工作實際，如何賦予“三新”更豐富的內容、更高的標準、更新的追求，是我們深入落實全會精神，推動房管工作全面上水平的關鍵，是房管系統在新形勢、新臺階上肩負的重大歷史責任。
在我市經濟社會協調發展的形勢帶動下，近年來，房地產管理工作呈現整體推進、協調發展的良好態勢，具備了追求更高水平、實現更大發展的基礎和條件。但是，越是形勢喜人，越要認清形勢逼人的壓力；越是加快發展，越要保持清醒的頭腦，使我們的工作方向、思路、招法隨形勢而變、隨發展而動。“適應新形勢”，就是需要我們站在促進經濟發展、構建和諧社會的政治高度，既要適應新機遇，也要適應新挑戰；既要發揮好新優勢，更要應對面臨的新困難。隨著人民群眾民主法制意識的增強，分享改革開放成果需求的增強，對政務公開公正、市場信息了解、便民高效服務等方面的要求不斷提高，用以往一般化的工作方式方法去處理當前的新情況，已不適應形勢發展的需要；隨著房地產市場規模不斷擴大，交易量連續攀升，我們面臨著工作量加大和政府行政降費帶來的行政收費下降的新壓力，在這種情況下，如何保證各項管理服務水平不降低，是對我們各級工作人員的嚴峻挑戰；隨著社會的發展，一些深層次的矛盾不斷顯現，反映在房地產行政管理上尤其突出，如歷史遺留涉及12萬戶群眾的房產證問題，商品房建設質量、配套等給當前物業管理帶來的新問題，公房管理中低租金運行、租不養房問題，中低收入、特別是雙困家庭的經常性住房保障問題等等。無論是歷史的，還是現實的，是過去的，還是現在的，都需要我們在位的房管人從政治的高度去處理好這些矛盾。所以說，統一對當前形勢的認識，是實現房管工作上水平的基礎，是我們學習好、貫徹好、落實好全會精神的重要前提和保證。“抓住新機遇”，需要我們以清醒的頭腦判斷形勢，以清醒的頭腦審視自己，以清晰的思路謀劃全局，在房地產管理工作中發現機遇、利用機遇。培養、鍛煉抓機遇的意識和能力沒有特殊的捷徑，只有靠我們堅持不懈的學習，不斷提升適應形勢的能力、駕馭全局的能力和解決復雜矛盾問題的能力。我們這一代房管人要珍惜每一個歷史機遇，放過機遇就是放棄發展，就是最大的失職。
“再上新水平”，就是堅持“高水平是財富、低水平是包袱”，實現我們的各項行政管理、各項窗口服務、各項自身發展高水平。這個新水平就是與歷史比應該是最好的，與同行比應該是最優的，讓人民群眾評價應該是滿意的，讓市委、市政府考核應該是放心的。
可以說，完成好2005年工作，極不容易、更不平凡。我們一定要按照市委、市政府要求，以清醒的頭腦查找不足、挖掘潛力，以清醒的頭腦抓住機遇、贏得挑戰。
二、總體思路
2005年房地產管理工作的總體思路是：深入貫徹落實市委八屆七次全會精神，以科學的發展觀統領全局，以構建和諧社會為一切工作的出發點和落腳點，將加強六種能力建設落實到構建和諧社會的實踐中。即：提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展；提高培育、規范房屋交易市場能力，促進房地產業健康有序運行；提高服務和參與城市建設能力，促進城市環境和文化品位全面提升；提高法規制度執行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平；提高科技創新和應用能力，促進管理手段和方式實現新突破；提高自我約束和發展能力，促進管理效能邁上新臺階。進一步解放思想，開拓創新，求真務實，推動房地產管理工作取得新的突破。
三、重點工作
按照今年房管工作的總體思路，全局上下要在提高六種能力，實現六個促進上抓落實、見成效。
（一）提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展。
房管系統作為直接為社會和群眾服務的政府管理部門，肩負著構建和諧社會、促進協調發展的重要使命。群眾的要求和呼聲，就是我們工作的第一信號。要盡心竭力地搞好與群眾利益緊密相關的各項工作，不斷滿足群眾進一步改善居住條件的迫切需求。
1、加快多層次住房保障供應體系建設。從提高黨的執政能力和創建和諧社會的高度，按照分層次、多形式的思路，抓好三條住房保障線建設，加快解決中低收入群眾住房困難問題。一是多渠道解決雙困戶住房問題。加快聯建里、唐口新村19萬平方米廉租住房建設，確保年底竣工。完成瑞景、麗苑居住區功能設施配套。全年提供2000套廉租住房，向拆遷雙困戶配租。開展向最低收入家庭發放住房租賃補貼工作，加快制訂政策和操作規程，創造條件適時啟動，使更多的雙困戶享受到住房補貼。二是通過多種籌集渠道，向低收入拆遷居民提供4000套經濟租賃房，精心做好配租工作。三是做好2萬套經濟適用房銷售管理工作。按照《天津市定向銷售經濟適用住房管理辦法》，實行房源信息公開，嚴格控制銷售對象，加強監督核查。加快由市房產總公司承擔的瑞景經濟適用房項目建設，發揮示范作用。
2、加大解決產權辦證歷史遺留問題的力度。要以《天津市房屋權屬管理條例》出臺為契機，深化房屋權屬管理，在產權辦證方面解決一批群眾關心的難點問題。一是基本完成1999年12月31日以前建成房屋產權遺留問題的補登。據初步統計，目前全市共有歷史遺留未登記房屋近400萬平方米。要提前搞好調研摸底、方案準備，分類研究具體解決措施。二是理順全市房屋登記發證管理體制。制定具體實施方案，加強對各區、縣登記發證工作的指導，切實提高登記發證的質量和效率。三是深化房屋檔案管理和利用。開展房屋權屬檔案電子版掃描工作，今年要完成40%，為三年全部實現檔案電子版管理創造條件。房屋登記信息公開查詢服務要由市內六區推廣到全市范圍，方便群眾。四是提高房產測繪水平。完成甲級測繪資質報批工作。加強對郊縣局房產測繪指導，整合資源，提升測繪水平。
3、加速推進住房貨幣分配。以全面啟動市級機關和全額事業單位“老職工”住房貨幣分配，建立“新人新制度”為重點，積極推動有條件的區和企事業單位實施住房貨幣分配，帶動全市住房貨幣分配取得新進展。全年為“老職工”發放住房補貼8億元，為1.5萬名“新職工”建立補充住房公積金，促進職工住房條件的改善。統一增、存量公有住房售后維修基金管理政策，確保資金使用安全和保值增值。
一、是及時傳達學習會議精神
全縣黨建組織工作會召開后，我局先后召開了局黨委會、支部書記例會、黨員大會，認真傳達學習了全縣黨建工作會議精神，重點學習了縣委常委、組織部長邱一平同志的重要講話精神。并根據我局工作實際，對2015年黨建工作組織進行了梳理和安排部署。
二、科學規劃了黨建組織工作要點
2015年我們把加強黨員干部思想政治教育放在首位，要求實現思想教育全覆蓋，不斷提高黨員干部實踐水平，特別是開展工作解決問題的能力；二是進一步鞏固黨的群眾路線教育實踐活動成果，重點是把整改工作落實到具體工作當中，務求實效；三是繼續開展干部下基層活動和在職干部“三進社區”活動，深入基層辦實事解難題，不斷擴大活動成果；四是繼續抓好發展黨員工作，嚴格按照“控制總量、優化結構、提高質量、發揮作用”的總要求，把好黨員隊伍入口關，進一步做好商務系統發展黨員工作；五是突出抓好“溫馨365”黨員服務平臺建設，精心組建黨員志愿服務隊，開展活動。六是強化薄弱環節，抓好信息工作。
三、制定了黨建示范點創建方案并開展了前期一些基礎工作
在黨建示范點創建方面，我們今年的思路和定位是：一要強化陣地建設，把物業黨支部活動室真正建成經商流動黨員、入黨積極分子的學習教育陣地，努力探索尋求物業黨建工作創新創特的新路子新途徑和新方法。二要繼續做好設崗定責，把新的社會階層中要求進步優秀青年安排上崗，實行黨員結對引導履責，充分調動參與構建文明誠信經商環境，平安和諧社會的積極性。為他們展示自我，發揮作用提供舞臺，促使他們在整體素質上得到全面鍛煉，為做好在新的社會階層中發展黨員工作奠定扎實的基礎。三要堅持長期有效開展“誠信經營”黨員示范崗活動，充分調動從業黨員共建文明誠信經營環境的參與熱情。四要在經商黨員中開展評比“紅旗戶”模范戶活動，進一步激發黨員參與共建文明經商環境的積極性，定期考核評比，擇優授予“紅旗戶”、“模范戶”標牌，加大對先進典型的宣傳力度，營造好文明市場，人人共建的良好氛圍。五要加強對黨建示范點創建工作的領導。為培育好特點鮮明、可學可看，作用突出的基層黨建工作典型，以創建促規范，以示范帶全盤，全面提升商務黨建工作科學化水平，目前我們所做的工作，一是成立了領導機構，定時加強調度，確保創建取得實效；二是拿出5000元經費對軟、硬件進行了初步完善；根據縣委組織部督查組的意見，我們將加大黨建示范點創建的投入。
四、做好規劃，把發展黨員工作落到了實處
根據縣委組織部《關于在全縣推行“八步工作法”做好2015年發展黨員工作的意見》文件精神，結合我局實際，制定了切實可行的商務局2015年發展黨員工作計劃。注重質量，嚴把入口關，著重抓好入黨積極分子隊伍的培養教育，不斷加強和改進黨員發展工作，努力建好一支素質優良結構合理，作用突出的黨員隊伍。目前，已新發展黨員1名，新吸收入黨積極分子2名，參加了今年機關工委舉辦的入黨積極分子培訓班，完成了2015年縣委組織部下達的發展黨員任務。
五、制定了“三學三強”活動培訓工作計劃
開展了1次老黨員集中講傳統活動、1次先進典型集中介紹經驗活動、1次新黨員集中參加培訓活動，開展了學、黨史、強黨性；學政策理論、強素質，學實用技術、強技能教育培訓活動。
六、黨員服務平臺建設工作
按照上級要求，根據本單位實際情況，結合黨員各自特長，組建了黨員志愿者服務隊，設立了黨員服務站，對基本資料進行了完善，并于“七一”期間組織17名黨員志愿者在三都及縣城農貿市場開展了一次志愿活動。
存在的不足之處，主要是活動制度還不規范、活動形式單一等一些問題，在今后工作中還要進一步探索，總結經驗。
七、支部規范化建設
建立了長效的服務群眾機制和載體，黨員能經常下企業和包村點開展幫扶指導聯絡協調工作，得到了縣內商貿企業、外貿出口企業、開發投資商的好評；加強了黨建陣地建設，黨建工作機制體制健全，黨員隊伍整體素質有新提升；各黨支部在黨員隊伍管理方面有新提高。存在的不足之處主要是工作開展不平衡，一些活動開展未經常化，學習沒有抓住重點、沒有堅持，制度不健全，執行落實不到位等。
八、狠抓了組織工作中的一些常規性工作
計劃形式是指用文字和指標等形式所表述的組織以及組織內不同部門和不同成員，在未來一定時期內關于行動方向、內容和方式安排的管理事。那么你們知道關于2021年度工作總結及下一年計劃內容還有哪些呢?下面是小編為大家準備2021年度工作總結及下一年計劃五篇，歡迎參閱。
年度工作總結及下一年計劃一一、近段時間工作總結
在我來到這里的兩個多月的時間中我通過努力的工作，也有了一點收獲，我感覺有必要對自己的工作做一下總結。目的在于吸取教訓，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有決心把下一步的工作做的更好。下面我對202_年上半年工作總結匯報如下：
我是今年三月份到公司工作的，在沒有負責市場銷售管理工作以前，我的銷售經驗不足，僅憑對銷售工作的熱情，而缺乏奶粉行業銷售經驗和行業知識。為了迅速融入到這個行業中來，到公司之后，一切從零開始，一邊學習產品知識，一邊摸索市場，取得了良好的效果。
通過不斷的學習產品知識，收取同行業之間的信息和積累市場經驗，現在對奶粉市場有了一個大概的認識和了解。現在我逐漸可以應對客戶所提到的問題，把握客戶的需要，基本良好的與客戶溝通與信任。所以經過努力，對市場的認識也有一個比較透明的掌握。在不斷的學習產品知識和積累經驗的同時，自己的能力，業務水平都比以前有了一個提高，針對市場的一些變化，現在能拿出一些方案應付一些突發事件。
存在的缺點：
對于奶粉市場了解的還不夠深入，在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應。本職的工作做得不好，感覺自己還停留在一個一般促銷人員的位置上，對市場促銷人員的管理，培訓，指導力度不夠。我容易比較狂傲、辦事不夠職業化如賭氣不配合等，這些都是阻礙我在工作的道路上繼續前進的絆腳石。在今后的日子，我都會有針對性地修正自己的不足。
二.下半年工作計劃
在下一步工作規劃中下面的幾項工作作為主要的工作來做：
1、做好基礎工作，為下一步工作做好鋪墊。
基礎工作在這個行業中很難做，下一步要做好每個店的月平均銷量，按送貨次數分解計劃，做到有的放矢。維護好客情，做好與客戶的關系，經常與客戶溝通。對銷售點的其他品牌做好記錄，做到對他們銷售形式與方式了如指掌，針對他們做自己的銷售計劃。
2、完善促銷制度，加強促銷員的管理。
促銷管理是老大難問題，促銷人員出去，處于放任自流的狀態。完善促銷人員管理制度的目的是讓促銷人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高促銷人員的主人翁意識。培養促銷人員在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
3.靈活運用活動，提高銷售質量
現在奶粉市場品牌很多，但主要也就是那幾家。在近段時間銷售產品過程中，牽涉問題最多的就是過去客戶的流失。在下一步的的銷售工作中我認為產品的活動力度做一下靈活的運用，這樣可以提高銷售人員及店老板積極性。在奶粉區域，我們產品的知名度與價格都很有優勢，外界因素減少了，加上我們的銷售人員的靈活性，我相信我們做的比原來更好。
4、銷售目標
下一步的銷售目標最基本的是做到根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每一次送貨，完成各個時間段的銷售任務。并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
三.我的建議
1.創造良好工作環境，提高工作效率。
提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。形成互相學習，互相幫助的氛圍，能提高工作的積極性，不要互相貶低，互相利用。
2、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是我們的根本。在下一步的工作中建立一個和諧的團隊作為一項主要的工作來抓。
年度工作總結及下一年計劃二時光如梭，轉眼間_年度工作即將結束，自入職_項目以來，在項目領導的指導下和各部門的支持和配合下，基本完成了年初預期工作目標及各項工作計劃。一年以來，客服部圍繞物業收費工作，加強了部門內部管理工作，強化了物業服務水平，增進與業主的溝通并妥善處理了與業主有關的糾紛、賠償事件，部門各項工作有了明顯的提高和改善，員工工作積極性得到大幅提高，業主滿意率有了顯著提高。現將本年度工作總結如下。
本年度物業收費1220000元(截止到_年12月15日)，收繳率80%，清繳上年度物業費10000元;處理賠償糾紛42起，達成率100%;協調處理大型物業保修維修10件，業主基本滿意;接待業主上門投訴12件，處理及時率100%;受理日常報修120件，合格率100%;上門面訪700人/次，受理意見、建議200余件。
一、本年度部門工作表現好的方面
(一)規范內部管理，增強了員工責任心和工作效率。
自加入_項目客服部后，發現部門內部管理比較薄弱，主要表現在員工責任心不強、工作主動性不夠、工作效率較低、辦事拖拉等方面。針對上述問題，本人進一步完善了部門責任制，明確了部門員工的責任及工作標準;加強與員工的溝通，有針對性的組織多項培訓，定期對員工的工作進行點評，有力的激勵了員工的工作責任心。目前，部門員工工作積極性較高，由原來的被動、有條件的工作轉變成現在的主動、自愿的工作態度，從而促進了部門各項工作的開展。
(二)采取多種形式和措施，鞏固和提高了物業收費水平。
本年度物業費累計收繳1000000元，收繳率同比去年增長7%(去年物業費收繳率60%)，總體收費水平得到鞏固和進一步提高。歸納起來重點做好了三項收費管理工作，第一，收費形式多樣化，重點加強節假日上門收費。此前，客服部主要采取的是電話和貼通知的催繳方式，這兩種催繳方式存在收費效率低和業主交費積極性差的問題，因此，增加了路遇和上門催費方式，并確保每周六、日全部客服員上門收費，通過巡視等時機加強與業主的溝通、攀談借機催費，從而保證了收費的效率。第二，收費措施服務化，通過增進業主滿意，促進業主交費意愿。收費工作是物業服務水平的體現，物業服務水平是收費的基礎，因此，服務是提高物業收費水平的根本。今年，我們將項目成立以來一直未解決的糾紛、賠償問題進行了梳理，有重點、有步驟的解決了多數問題，利用項目現有資源，不管分內、分外，幫助解決業主裝修、維修、居家等問題，相信，業主會因物業無微不至的感動服務，逐步提高自愿繳費的積極性。第三，收費工作績效化，通過激勵員工收費積極性提高收費水平。收費工作一直是客服部難度最大的工作，員工收費一直積極性不高，且會附帶條件的加班收費。
(三)嚴抓客服員服務素質和水平，塑造了良好的服務形象。
客服部是管理處的橋梁和信息中樞，起著聯系內外的作用，客服員的服務水平和服務素質直接影響著客服部整體工作。今年下半年以來，我部在做好收費工作的基礎上重點做好了員工服務管理工作，每日上班前員工對著裝、禮儀進行自檢、互檢，使客服員保持良好的服務形象，加強了客服員語言、禮節、溝通及處理問題的技巧培訓，提高了客服員的服務素質。部門樹立了“周到、耐心、熱情、細致”的服務思想，并將該思想貫穿到了對業主的服務之中，在服務中切實的將業主的事情當成自己的事情去對待。
(四)圓滿完成了二期入住工作，為客服部總體工作奠定了基礎。
6月底，項目接到了二期入住的任務，我部主要負責二期入住的資料發放、簽約、處理業主糾紛等工作。累計辦理入住手續852戶，處理入住期間產生的糾紛31件，各項手續辦理及時、準確，各種糾紛處理業主基本滿意。入住工作正式辦理前我部加班加點準備入住資料、合同等文件，制訂了周密、詳實的統一說辭，并組織多次入住演練工作。在辦理手續期間，客服員通過與業主的接觸，了解并掌握了業主的家庭特征、客戶群類型、基本經濟狀況，為日后收費及服務工作奠定了基礎。在辦理手續和處理糾紛的過程中，客服員耐心為業主進行講解、回答業主提出的疑問，向業主展示了良好的客服形象。
(五)密切配合各部門，做好了管理處內、外聯系、協調工作。
客服部的重要職能是聯系管理處內部與業主等外部工作，通過反饋信息及時為業主提供服務。本年度累計協調處理與工程有關的問題92件，與保安有關的問題40件，與保潔服務有關的問題23件，與開發商有關的問題56件。客服協調工作的重點是問題的跟進和處理策略，在處理問題的過程中，我部做到了有跟進、有反饋、有報告，使每件協調工作得到了很好的解決。
二、部門工作存在的問題
盡管部門總體工作取得了良好的成績，但仍存在一些問題。為進一步做好明年工作，現將本部門存在的問題總結如下。
(一)員工業務水平和服務素質偏低。
通過部門半年的工作和實踐來看，客服員-業務水平偏低，服務素質不是很高。主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，應對突發事件的經驗不足，在服務中的職業素養不是很高。
(二)物業收費績效增長水平不高。
從目前的收費水平來看，同比本市75%的平均水平還有一定差距，主要問題是催費的方式、方法不當、員工的積極性不高、前期和日常服務中遺留問題未及時解決以及項目總體服務水平偏低，其中員工收費積極性和催費方式、方法為主要因素。
(三)部門管理制度、流程不夠健全。
由于部門在近半年的工作中，主要精力放在了收費和收樓的工作中，因而忽略了制度化建設，目前，員工管理方面、服務規范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部門的工作效率、員工責任心和工作積極性受到一定影響。
(四)協調、處理問題不夠及時、妥善。在投訴處理、業主意見、建議、業主求助方面的信息反饋不夠及時、全面，接到問題后未及時進行跟進和報告，處理問題的方式、方法欠妥
三、2021年工作計劃要點
年我部重點工作為進一步提高物業費收費水平，在_年基礎上提高4-7個百分點;部門管理基本實行制度化，員工責任心和服務水平有顯著提高;各項服務工作有序開展，業主滿意率同比去年有顯著提高。
(一)繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到85%左右。
(二)進一步提高物業收費水平，確保收費率達到80%左右。
(三)加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。
(四)完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。
(五)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。
(六)加強保潔外包管理工作，做到有檢查、有考核，不斷提高服務質量。
回顧_年，工作中充滿了艱辛與坎坷，卻收獲了成長與成績，展望明年，迎接我們的是機遇和挑戰。為此，客服部全體員工在明年的工作中將繼續團結一致、齊心協力的去實現部門目標，為公司發展貢獻一份力量。
年度工作總結及下一年計劃三“_”物業管理處于20_年_月份成立，在近_的時間里，物管處始終貫徹業主至上的原則精神，根據小區的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，使小區前期物業管理工作逐步走上規范化的軌道，現將本部門成立以來的物業主管的工作總結如下：
一、日常工作目標的完成情況
(一)業主入住前期物業管理工作。
1.熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;
2.根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。
完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;
針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前z底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
z寫字樓和z上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。z寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的z寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
z·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1.搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2.加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20_年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、2021年工作計劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使z上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
(三)加強制度建設，強化監督檢查。
(四)建立家政服務、有償維修，做好會所和車場的經營管理，完善物業服務。
(五)搞好對外協調工作，進一步理順各類關系，緊密與開發商配合，積極主動與派出所、城管、環衛、電信、供熱等部門聯系，以便順利開展物業服務。
年度工作總結及下一年計劃四202_年是總經辦工作充實、團結奮進的一年。總經辦2__同志在業務職能增加，人員精簡的情況下，緊緊圍繞公司重點工作，精誠團結，勤奮工作，在后勤保障、績效考核、工程服務和辦公管理等方面較好地履行了職責，經受了鍛煉和考驗。現將年度工作總結
一、加強工作協調，認真履行職責。
總經辦作為后勤服務和辦公協調的核心部室，在理順內外關系，提高管理效率，保證上傳下達等方面具有樞紐作用。202_年度總經辦以溝通協調作為開展工作的切入點，在做好迎來送往、辦文、辦會工作的同時，注重與各部室、車間的信息共享和協作配合。通過發揮部室整體職能，保證了工程建設和經營管理活動的順利進行。
202_年度，總經辦通過加強與技改辦的協作，做到了信息暢通，服務及時。在招標采購、合同審簽、督促送貨、車輛服務等方面關口前移，及時到位，增強了后勤保障工作的主動性。按照公司領導意圖，通過向江西鍋爐廠發送感謝信，贈錦旗等方式，較好地達到了催貨目的。在工程驗收后，總經辦又與技改辦合作組織了對上海凌橋等優秀供應商授牌活動，密切了合作關系，增進了理解和友誼。在與生產計劃部和技術裝備部的協作中，順利完成了中央電視臺環保萬里行記者的接待工作，通過真誠交流和一線調查，使記者們了解了企業形勢，轉變了對企業的態度，維護了公司形象，并且在公司領導的努力下，主動在技改增容工程竣工慶典中，深入現場宣傳報道企業。在“環境日”、“安全月”以及供暖宣傳等工作中，總經辦與兄弟部室積極協作，在編發材料、制作展板、組織上街宣傳的同時，利用廣電局“3。15”和消協等業務優勢，為企業階段性目標營造氛圍，協調處理爭議。并壓價200__簽訂了廣電局、龍之媒等新聞媒體的供熱宣傳協議。
總經辦在人員管理和福利發放工作中，跟人力部積極配合，使《人性化管理》和《贏在執行》的培訓活動達到了預期目的。保證了春節、中秋節業務走訪和職工福利發放順暢及時。通過與財務部的相互協作，順利完成了基建工程款的支付工作。202_年度，總經辦較好地組織了公司季度工作總結和董事會議，完成了半年總結會、公司工程總結表彰會和工會換屆、年度考核等大型會議的籌備服務工作。順利辦理了營業執照、機構代碼證、市級重合同守信用企業年審手續，做好了縣安全協會入會和市級衛生先進單位的檢查復審等工作。
正是由于主動協作，積極溝通，總經辦在食堂帳目審核、技改工程收方乃至水廠中止租賃、張莊水廠資產轉讓等工作才得到了兄弟單位的大力支持，使領導部署的任務得以較好地貫徹落實。
觀念變、天地寬，我感覺到總經辦202_年度的工作不論是在服務水平還是在工作觀念方面都有了新的提高和進步，與11年相比實現了大的跨越。在以后的工作中，我們將秉持這一思路，更加積極主動地開展好溝通協調工作，使總經辦“三個服務”職能的發揮更加主動、更為超前。
二、嚴格績效考核，提高執行力度。
在企管部職能合并到總經辦以后，我們利用工作便利等優勢，加快了簽呈業務和票據、合同的批轉速度，提高了傳遞效率。同時，及時做好了企業統計和資料外報等工作。20_年度未發生一起簽呈表滯留延誤問題，未出現一次報表紕漏。
在日場管理工作中，總經辦根據機構調整情況，及時修訂了管理程序，從計劃收集和總結落實等環節入手，利用晨會和總經辦掌握信息全面的優勢，加強了對月度工作要點、部門計劃的考核。在月度考評中，按照實事求是、客觀公正的原則，嚴格考核兌現，使績效考評工作得到了貫徹落實。由于工作周密，嚴以律己，全年未發生一次考核失誤，得到了公司領導和大家的認可。
總經辦根據領導要求，嚴格執行《公司例會制度》，按時組織召開管理例會，做到了部門月月有計劃，公司月月有考評，月月工作有總結。使廣大管理人員鞏固并養成了良好的工作習慣。202_年度總經辦印制《月度工作要點》12期，編發《生產經營簡報》16期，并結合企業實際刊登了管理文摘，開闊了員工思路，受到了大家的好評。
通過嚴格細致的績效考核工作，使大家的工作每月得以客觀評價，不僅增強了工作責任感，而且促進了勞酬掛鉤，提高了企業的執行力度，保證了規章制度的貫徹落實。
三、發揮宣傳職能，當好紐帶橋梁。
在公司加快技改增容工程建設，積極開展降耗增效的形勢下，總經辦正確把握公司管理意圖，積極開展企業內、外部宣傳工作。以廠報為載體，宣傳公司的工作思路，介紹企業的工作動態，并積極刊登職工文章，開展了專題征文活動，使宣傳報道工作成為企業管理的紐帶和橋梁，促進了經營管理工作的開展。202_年度共印發廠報13期使企業報成為展示職工才能的舞臺，成為豐富職工生活的園地。在建立和形成健康向上的企業文化方面發揮了積極的作用。
202_年度總經辦利用宣傳欄、讀報欄進行內部宣傳的同時，還通過電視臺開展了“3。15”消費者權益日宣傳工作，結合技改增容工程調進度，播發了居民敬告書，減少了居民對吹管、煮爐等工作的誤解。并結合工程安裝情況，錄制了冬季供暖的專題片，拍攝了春節獻詞等企業宣傳材料。在公司開展的百日安全生產無事故活動中，總經辦拍制了以職工子女為畫面的巨幅宣傳畫，配和生產部門進行了親情導向宣傳活動。得到了領導和同志們的贊揚。
為了記錄工程安裝資料，便于員工培訓，總經辦拍攝了鍋爐、汽輪機組的資料，并刻制了光盤，對于工程施工和設備安裝中發現的問題，我們隨時拍錄，為索賠和缺陷消除等工作提供了依據。同時，總經辦還積極發揮局域網的作用，及時將公司信息和圖像材料在網上，不僅加快了信息傳播速度，而且實現了資源共享，提高了辦公自動化水平。
四、規范檔案管理，積極為生產經營服務。
在技改增容工程建設中，由于設備種類繁多，技術性強，加上機組是蘇產二手設備，資料珍貴，對檔案的收集管理工作提出了嚴格的要求。202_年度總經辦協同技改辦重點做好了工程圖紙整卷歸檔和資料收集工作，為了提高檔案管理水平，網-互聯網文秘資源網公司派檔案員進行了為期半月的業務培訓，安裝了檔案管理軟件，增添了掃描儀等設備，并抽調人員對圖紙資料進行了加班整理。保證了生產和工程施工需要。通過認真吸取圖紙借閱教訓，嚴格技術資料的簽批手續，使檔案管理工作有了很大程度的提高。在縣檔案系統開展的工作檢查中多次受到表揚，并被評為省一級檔案室。
五、搞好車輛服務，保證行車安全。
總經辦在沿用去年定點加油，定點維修，定人駕駛等管理制度的同時，修訂了車輛油耗管理辦法，嚴格了行車里程和車輛費用的控制工作，依托魯陽公司以每輛車290__的費用辦理了車輛集中入保，在完成檢測維護和證照審驗的同時，做好了6。2__元的車輛賠付工作。202_年度總經辦制定了車輛派遣程序，明確了派車權限，進一步擴大了車隊在車輛調度方面的自主權。在煤炭供應緊張，工程考察和設備采購大量用車的情況下，滿足了各部門的用車需要。
為了激發駕駛員的工作熱情，保證安全行車，總經辦在執行里程工資管理辦法的同時，實行了安全補助否決制度，對于發生交通事故的駕駛員折扣或取消安全獎勵資格。為了提高駕駛員的安全行車能力，公司于6月1日請交警隊派人到公司進行了安全教育，組織員工觀看了道路交通安全宣傳光碟。使車隊駕駛員安全文明駕駛的意識明顯增強。
在經常出發的情況下，為了保證工業園工程用車，車隊排班在工業園服務。每天起早貪黑，加班加點，并主動承擔了送飯任務，使安裝人員在辛勞之余，能夠及時吃上熱菜熱飯。在車隊全體駕駛員的努力下，202_年度實現了安全行車2__公里無人身傷害事故的目標。
六、履行行管職責，當好后勤保障。
202_年度，公司在機構調整中，將土建管理工作合并到了行管科，擴大了行管職能范圍。這既是公司工作調整的需要，也代表了公司領導對總經辦工作的肯定和支持。總經辦在唐傳道助理的指導下，迅速進入角色，完成了東苑小區管道施工，除鹽水備用管道鋪設，工業園煤場硬化以及土建驗收決算等工作。配合工程審計決算，總經辦合理確定了資金支付限額，集中做好了年底工程款支付工作。同時，總經辦修訂了行管科管理制度，制定并執行了內部例會和零工計劃單等規定，使工程管理人員改進了原有工作方法，融入了行管團隊之中，接受并認同了團隊文化。
在工業園技改增容工程建設中，總經辦協同工會組織義務勞動2__，清理了施工垃圾，平整了綠化場地，集中回收了廢舊鋼材和工程余料。協同運輸砂土九十八車，改良土壤3100平米。栽植銀杏、雪松等苗木146棵、小龍柏2830株，對西廠門前100__米的綠地進行了聲價改造，協同集團公司完成廠區門前綠化122__米。粉刷了西廠院墻和圍欄，做好了衛生區、綠化帶的劃分和檢查考核工作，保證了辦公場所的清潔衛生。行管科在精簡__的情況下，繼續發揚去年的工作作風，細致耐心地做好了衛生間管道更換、辦公樓防水處理工作。整修了門廳，改造了澡堂水源。確保員工在工作之余能夠洗上溫暖舒服的熱水澡。
按照公司的統一安排，行管科人員積極平整場地，清理工程垃圾。做好了慶典籌備工作。并于202_年9月29日成功舉辦了技改增容工程竣工慶典，受到了公司領導的表揚。
七、加強伙食管理，滿足職工需要。
202_年度，食堂不斷改進飲食服務工作，在挖掘潛力，服務一線職工的基礎上，開展了技改增容工程和大修現場的防暑降溫活動。為了保證飯菜可口，食堂建立并實施了定期征求意見活動，到生產一線征求員工意見，隨時調整飯菜口味，積極為生產一線服務。12年度食堂共完成營業額13。__元，月均1。__元，比11年度增長了12。完成業務招待2__元，保證了工程建設和生產經營接待需要。
自6月份水廠中止租賃以來，食堂共制水7964桶，制小平水109箱。為了改善運行人員就餐條件，公司實施了免費供餐制度。為了讓職工吃飽吃好，充分把領導的關心落到實處，食堂積極降低采購成本，添置了器具，嚴格落實了供餐人數，補發了4__快餐杯，統一進行了編號，發放了托盤，做好了供餐準備工作。總經辦配套制定了《免費供餐考核管理辦法》，建立了月度測評和定期征求意見制度。經過一個多月的實踐，在運行人員綜合考評會上，被評為優秀，用辛勤的付出，贏得了員工的理解和支持。
20_年度，總經辦還按照黨總支的要求，召開黨員學習會議，完成了“保先”教育活動。做好了蒸汽提價的材料申報，以及企業熱電聯產規劃的編制工作。按照職責分工，完成了工業園36部電話的安裝和虛擬網組建工作。簽定了定額包月協議，減少了通訊投資，降低了管理維護費用。在企業資金緊張的情況下，壓縮黨報黨刊訂費用32，完成了20_年度報刊及專業雜志的征訂和配發工作。
過去的一年緊張忙碌，總經辦全體人員在緊張中感受到了工作的責任和壓力，在忙碌中增添了自信和收獲。大家感到心中都有一種貢獻的充實和欣慰。忙碌并快樂著是20_年度總經辦全體工作人員共同的感受和寫照。過去的一年雖然取得了一定的成績，但是與個人所經受的鍛煉和進步而言，都是倍加珍惜和無怨無悔的。能夠為公司的經營管理工作增磚添瓦，也是作為員工的本分。
我們知道我們總經辦的工作還存在很多的缺點和不足：譬如在公共圖紙借閱方面，檔案管理員把關不嚴，違背了簽批程序，被公司通報批評。在技改工程吹管中，汽機車間損傷綠籬，行管工作不及時嚴格，遭到了公司領導的批評和通報。回顧甚至反省總經辦一年來的工作，自己感到慚愧。作為部門負責人，過多的陷于事務攤子之中，占用了非常多的時間和精力。對本應投入精力策劃和思考的問題，自己不能全力以赴，對公司中重點工作的掌握控制不夠嚴格細致，信息反饋不夠及時順暢。總之，一年來總經辦尤其是我個人的工作離公司領導的要求還存在很大的差距，在新的年度中需要認真地排查和改正。
365天的工作中，雖然暴露出一些問題，但我們認為出現問題不可怕，可怕的是不知道存在的問題。只要暴露了問題，我們就有信心有能力戰勝自我，不斷改進新年度的工作。我們總經辦2__同志也決心在公司領導的帶領下，一如既往持之以恒地為公司的發展和增收創效工作做出新的成績和貢獻。
年度工作總結及下一年計劃五時光流逝，在繁忙的工作中不知不覺我們就要走完20_而迎來202_年。我是今年4月份加入_大家庭的，回顧在_的這半年的工作、生活歷程，作為_銷售團隊中的一員業務上取得了一定的成績，并且和團隊內其他同事建立起信任、合作、默契的團隊關系。雖然未能完成公司制定的區域銷售目標，但卻朝著公司制定的目標努力邁進，當然未能完成是因為存在不少的問題，為了給來年工作提供更好的規劃，我在此將本年度接收工作以來的情況進行總結并制定202_年的工作計劃。
述職部分
在我們_環保節能電器有限公司里，我的職位是鎮區業務，說到底就是負責_在東莞市所下轄的6個鎮(大郎、東坑、橋頭、企石、橫瀝、常平)的直營銷售與協助商做好代管區域市場維護這方面的工作。從今年四月進入_開始，我逐漸認識到作為一家成功運作的銷售公司，除了擁有一批敬業忠誠團結進取積極主動能吃苦耐勞的銷售人員，還需要一個高素質，英明果斷，能把控市場起伏敢于決斷的領導團隊。這點，也是_團隊能夠不斷發展、壯大的因素之一吧。
從剛加入_到8月，我是負責另外一個區域的工作，對于過去種種，這里就不做多提。8月份因工作區域調動，我來到了常平，剛來時我第一步做的工作是，對整個區域進行摸底，對區域內各個經銷商(合作客戶以及待合作客戶)分布情況了解清楚，其次了解合作客戶在合作中有沒什么問題或建議，能否在自身能力范圍內解決;未合作客戶沒有合作的原因是什么，以及確定后續有沒有合作的可能，在接手以后的近四個月中，我所負責的區域內業務基本上呈上升趨勢。各渠道門店年度銷量大部分是上升的，并且綜合電器業務方面，在兩個鎮上新開了門店。當然也有一家店面銷量下滑，我總結了一下原因、經驗，爭取在來年的工作中扭轉這一下降趨勢。這其中直營區橋頭、企石、橫瀝三個鎮的銷售業績增長比較明顯，當然這也離不開前任業務對市場良好的維護以及進入銷售旺季的原因。而在電器三大類品種燃熱、電熱，廚具當中，廚具的銷量，其次是電熱，燃熱最低。當然銷量的廚具，在各個鎮、店面的銷量差異比較大。在企石、橫瀝二鎮的一些店鋪，有的廚具銷量多大6個單位，而有的銷量為0。這說明在一部分地區，對廚具的潛在消費需求有待于下一步在202_年，就可以大力開發。這將是我們來年提高銷售量的有力增長點。說到美的大家最熟悉的可能是它品牌下的其它產品，廚房電器和熱水器對于美的來說算是后起之秀。而我們_做的就是在美的這顆大樹下，拓張其在熱水器、廚房電器領域的業務。
總結部分
總結回首這走過的半年，我認為自己的工作通過自己認真的態度，不管是在市場方面還是個人能力方面都有所提升。
縱觀_面對的廚具、熱水器行業，呈現出城市市場深挖高端產品潛力，農村市場需求將放量的趨勢。而我主要負責農村或城鎮的業務。廚電產業屬于傳統行業，競爭較為激烈，加上近年來國家對于房地產調控政策的出臺，導致購置全套家電的需求降低，導致廚電市場增速放緩。不過隨著人們對生活水平的追求不斷提高，新型廚房電器逐漸被人們所接受，加之上個世紀九十年代大規模普及的燃氣灶、油煙機、微波爐等產品經過數年的使用已經頻臨更新換代。
近幾年隨著國家的家電下鄉、節能補貼等政策的出臺，農村家電市場需求呈現放量式增長態勢，特別是廚電產品，尚處于開發初期，像消毒柜、電烤箱、油煙機等產品才剛剛開始在農村地區普及，未來有很大的增長空間。正因為農村市場待開發，更需要廚電廠商抓住細分市場的機遇，推出適合農村地區使用的操作簡便、性價比高的產品，推進農村用戶對現代廚房電器的認知，促進市場的進一步擴大。為此，整體廚房這一產業將成為我國廚電行業下一階段的另一熱點。另一方面，以洗碗機、凈水設備、榨汁機為代表的新型廚房電器，目前僅僅是在高端消費市場有所建樹，但整體市場的輻射以及用戶擁有率還很低，未來出點生產企業應抓住廚房電器更新換代的契機，加快新型產品概念的推廣，特別是與整體廚房的搭配或許能夠極大的加速新型廚電產品的普及。未來，隨著消費者口口相傳的口碑效應，以及廠家的持續推動，各類新型廚房電器將不斷進入消費者的家庭。
總之，我認為鄉村市場的家電潛力還是非常大的，熱度不減。
很榮幸能與各位同事共同進步，我也在大家的身上學到不少的知識。半年以來我心中的感受便是要做一名合格的銷售人員不難，但要做一名優秀的銷售人員就不那么簡單了。我認為：一名好的銷售人員不僅要為人謙和正直，對事業認真兢兢業業。
而且在思想政治上、業務能力上更要專研。我，作為一名年輕的銷售員需要學習的東西還很多很多。所以我很感謝公司能讓我在11月份有機會去到美的工廠總部參加美的全國旗艦店的一個培訓，讓我學習到了系統化的產品知識培訓，順帶參觀了美的現代化的宏偉壯觀的生產流水線，更是有幸見識到蕪湖總部的KA系統終端物料擺設及出樣陳列標準化所帶來的視覺享受，對于我今后工作的開展有著莫大的幫助。
明年規劃
通過這半年的工作，我很幸運學到了不少東西，業務上也努力做了一些成績。但這還遠遠不夠，尤其在新市場開發方面上還顯得稚嫩。我將在未來繼續多學，多思、多試努力把工作做的更好。
我的計劃
1、維護市場：目前現有網點還有一定的潛力待挖掘，大都有一定上升的空間，通過近幾個月的努力，后續發力很強的客戶也不少，如橋頭光明、企石晶典、華聲系統店等客戶，相對起以往的數據，有明顯的增漲。
2、除維護現有合作客戶以外，明年加大對大郎、東坑等鎮的業務開展，同時爭取在其他幾個鎮增加新開店鋪，當然主要精力是放在區域內公司產品相輻射對比較薄弱的地方，如建材城，櫥柜店以及地標賣場，目前進展緩慢。
3、這樣進一步拓張市場。
此外對于銷量較小的燃熱這一部分，要加大宣傳和渠道建設。努力爭取202_年的整體銷量會有一個大大的提升。因為從13年來看，在電器三大類品種燃熱、電熱，廚具當中，廚具的銷量，其次是電熱，燃熱最低。當然銷量的廚具，在各個鎮、店面的銷量差異比較大。
關鍵詞：樁基工程 施工質量 策略
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）03（a）-00-01
樁基又稱為“樁基礎”，屬于建筑工程實施中的基礎環節之一，是人類在軟弱地基上建造建筑物的一種創造，是最古老、最基本的基礎類型。樁基礎屬于一種深基礎，其特點有非常穩定、承載能力較好、沉降量不多且分布均衡以及抗震能力較強等亮點。樁基礎類型不一，建筑工程不管是選用哪種類型樁，樁基質量均要高度要求。所以，如何采取有效措施提高樁基礎的質量，以提升建筑整體的質量值得探討與研究。
1 樁基礎的特點
（1）樁基無論是豎向單樁還是群樁，其剛度非常大，足夠可承載樁基重量及相鄰荷載作用，達到不均衡沉降和傾斜度的相關要求。（2）樁支承于堅硬的（巖石.密實的卵礫石層）或較硬的（硬塑粘性土.中密砂等）持力層，其豎向單樁或群樁承載力，完全能夠擔負高層建筑所有豎向荷載。（3）高層建筑的抗傾覆穩定性主要依靠單樁單側剛度、群樁基礎一側的剛度以及整個建筑物自身具有的穩固想性決定的，以更好的抵擋由于 突然襲來的地震、暴風暴雨等惡劣天氣所帶來的力矩荷載與水平荷載。（4）樁身需要經過可液化土層來支承于平穩的堅實土層或者鑲嵌固定在基巖中，當地震使淺部土層出現液化與震陷的時候，樁基將可發揮其深部土層具有的強大抗壓和抗拔承載力，不但可以保護建筑物不被擊垮，還可避免造成嚴重的沉陷和傾斜現象。
2 建筑工程樁基工程施工常見的質量問題及原因分析
樁基工程能否全面落實質量問題，不但關系到建筑物使用的安全系數，而且和國家、人民的安康也是緊密相連。因此，樁基工程質量控制可為屬于建筑工程環節中考慮的核心問題，技術實施也是較為艱難險峻的。因為打樁工程施工工序比較繁瑣，干擾樁基質量的外界因素有很多。以下是樁基礎工程中常見質量問題。（1）測量放線有誤，導致整體建筑位置不齊，甚至有的樁位出現嚴重偏差。（2）單樁實際承載能力不足于設計值。（3）斷樁。灌注混凝土施工質量失控，發生斷樁事故。（4）樁基驗收環節，樁位不正。（5）離析、樁身夾泥、混凝土強度不足，難以控制鋼筋，造成位置移動過大。（6）樁灌注樁頂標高不足。常見的有兩種，一施工監管較為松懈，混凝土在未達到設計標高之前就過早停止澆灌；二盡管標高滿足了設計所需要求，但樁頂存有過多的混凝土浮漿層，鑿出后造成標高不足。
部分質量問題的原因分析。
①單樁承載力低于設計要求。樁沉入地表下深度不夠，樁端沒有達到方案中規定的持力層，但是樁深卻符合設計值所要求的水平；最后貫人度較大；其余，均由于樁傾斜度較大、斷裂等造成單樁自身承載能力減弱；勘察報告所顯示的地層結構建造，地基承載力等相關數據和現實情況存在著或多或少的偏差，同樣是導致實際承載力低于設計承載力重要因素。②斷樁原因分析。除了樁出現傾斜會造成斷樁之外：還有a.樁堆放、起吊及運輸的支點或吊點定位不正確。b.沉樁期間，由于樁身形變較為嚴重造成斷裂。比如：樁制作質量帶來的變形，樁自身較細，承受不起過重的硬土層。錘擊過于頻繁，部分方案規劃中對樁錘擊要求超重，貫入度不夠大，導致施工中，錘擊過大引起斷樁。③樁傾斜過大。因為對預制樁的質量要求過于松懈，造成樁最頂側傾和樁尖規定位置不端正甚至彎曲，最后導致樁不正；錘擊重心出現傾斜不正可能是由于樁身、樁帽或者是樁錘重心出現問題；樁機安置時沒有做到按照正規角度操作，導致樁架和地表面上下不協調。
3 提高樁基工程施工質量控制的策略
在建筑樁基工程中質量控制對象包括：施工組織和施工現場，控制要點有工藝和產品質量的監管。遇到樁基出現異常時，不要推脫處理問題的時間，不然會對整個工程造成意想不到的損失。為避免種種隱患的出現，全面落實以下工作是保證工程質量的關鍵。
3.1 提高施工質量的方法
第一，施工中應規劃嚴密的實施方案，比如，工程規劃書、工藝流程、組織策略以及監督手段等等。工程實施方案對整個工程質量控制有著千絲萬縷的關聯。多次因為施工方案規劃不夠詳細導致工程進度拖延，質量減弱。因此，一切出發點都要符合工程實際要求，可以及時診斷出問題，第一時間解決，加快工作效率，從而縮短施工周期。首先，做到在質量檢查管理工作有序進行，和監理工程師的質量檢測保持步伐一致，必須保證通過第一道檢測后，方可往下進行第二道工序，針對沒有通過檢測的工程，集中安排統一處理。第二，制定科學嚴密的監管制度，擬定周全的施工質量控制體制。保證圖紙聯合審檢和技術交底制度，掌握創新型設計圖紙和施工規范操作流程。進行每個環節之前，吩咐專業工程師進行工藝流程的講解和表述。所有工程階段必須自檢、互檢以及相互交接檢驗。之后，提交監理工程師資格，自我檢查，核實簽訂的監理工程師簽署。隱蔽工程開工前期，實施三級計量評價審核制度，仔細維護測量樁點，尤其是施工過程中受損的樁。對于項目管理環節而言，施工準備中，及時做到施工必要信息數據的歸總、整理，保證施工期間可追溯，為工程技術交工驗收提供數據基礎。
3.2 技術方法上保證施工質量
（1）成孔質量控制。成孔質量控制在混凝土灌注中起著非常重要的作用。工作要點：一排除水的干擾。二保證樁身成孔垂直準確度。采取擴大樁基支承面積使樁基穩固，經常校核鉆架及鉆桿的垂直度等措施.并于成孔后下放鋼筋前作井徑、井斜超聲波測試：三是鋼筋籠制作質量和吊放問題。（2）樁位軸線測設的質量控制。建筑物樁位軸線測設是在建筑物定位矩形網測設完成后進行的，是以建筑物定位矩形網為基礎，采用內分法用經緯儀定線精密量距法進行樁位軸線引樁的測設。在樁位軸線測設完成后，應及時對樁位軸線間長度和樁位軸線的長度進行檢測，要求實量距離與設計長度之差，為了便于保存和使用，要求樁頂與地面齊平，并在引樁周圍撒上白灰。
4 結語
總之，樁基施工質量關系到整個建筑物的工程質量，工程及施工驗收規范規定，打樁過程中如遇到上述問題，都應立即暫停打樁，施工單位應與勘察、設計單位共同研究，查明原因，提出明確的處理意見，采取相應的技術措施后，方可繼續施工。
參考文獻
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