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第1篇

Abstract： Because of its advantages， public fire brigade plays an irreplaceable role in the comprehensive emergency rescue. Due to the features of emergency rescue operations， it needs to establish and improve comprehensive program of action for emergency rescue； Strengthen coordination and implementation of efficient， lean， flat joint emergency command； Improve facilities to ensure a high level of sharing and smooth information network； Integrated decision-making to set up a diversified and comprehensive emergency rescue pattern， and improve the overall level of emergency rescue， to complete the task on emergency rescue effectively.

關鍵詞： 消防；應急救援；行動

Key words： firefighting；emergency rescue；action

中圖分類號：D035.36 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）36-0326-02

0 引言

近年來，我國災害事故頻發，已成為世界第三個災害損失最為嚴重的國家，特別是南方冰雪災害和汶川特大地震后，綜合應急救援被推到了輿論前沿，成為社會焦點問題。公安消防部隊因其在組織指揮體系、快速反應、救援裝備、救援經驗、信息化建設、智力支持等方面的優勢，在綜合應急救援中發揮著不可代替的突擊隊作用。但是作為一種多個部門、多種力量參與的綜合行動，應急救援不僅可能涉及軍隊、公安和地方政府等多種力量，還可能涵蓋防震、防火、海事、交通安全、公安、安全生產、衛生等數個專業，執行任務多樣、保障關系復雜、指揮協同困難，具有突擊性強、指揮復雜、專業性強、環境險惡等特點。因此，研究以消防部隊為主體的綜合應急救援行動，對于準確、迅速、高效地執行復雜任務具有重要意義。

1 深入研究，建立健全立體化應急搶險救援行動預案

1．1 把任務需求梳理清 應急救援行動具有很大的不確定性，不僅要面對諸如臺風、地震、冰雪、洪澇等自然災害，還可能要執行大型火災、危險品泄露等公共安全事件的救援任務，行動內容繁雜、協調難度大，雖然在《消防法》和國務院出臺的文件已明確綜合應急救援應以公安消防部隊為主體，但執行任務的單位多，短時間內實現信息高度共享難度大。為此，參加應急救援的各類部門、各種力量緊貼任務實際，認真貫徹上級有關意圖和救援總體戰略方針，圍繞各個單位實際情況，區分不同類別、不同時段和不同地域，加強情況研判，認真梳理各自可能擔負的任務，切實增強準備工作的有效性和針對性。

1.2 把行動對策籌劃實 公安消防部隊應著眼應對最復雜最困難情況，以已經掌握的各類災害數據為基礎，深入研究各類應急搶險救援行動的具體特點，制訂實在管用的救援方案，著眼災害突發事件的時間、地域、天候、征兆等特點規律，對城市中的重大危險源、重點保護目標進行辨識調查和風險評估，將數據分析、風險評估與應急預案的制定有機的結合起來，制定綜合應急救援方面的總體預案，整合所有關于應急救援的預案，成體系、科學化。此外，還要加強民眾自我救援能力的培訓和培養，結合通信、物資、醫療、防疫、資金保障、居民生活等各方面的保障及資源目錄，建立一體化應急救援保障系統，一旦危機爆發，可迅速調配資源，動用保障設施，實際密切協同的綜合應急救援行動。

1.3 把救援力量編組強 公安消防部隊作為應急救援的主力軍、突擊隊既要沖鋒在前承擔綜合應急救援行動中去，還要參與人員搶救、輸送以及部分災區重建等多元化任務，因此要求加強應急救援力量編組，提高行動效率。一是專業化編組。公安消防部隊應緊貼職能使命任務要求，突出救援小組的專業化水平，組建能在執行緊急任務時可緊急集結、快速抽組、迅速出動的力組，一旦接受應急救援任務，就能起到“先鋒隊”和“突擊隊”作用；二是模塊化編組。公安消防部隊在參與救援力量編組時應依據不同行動樣式和規模，集中專業技術和力量優勢，進行模塊化編組。編組時，應明確各專業人員的任務分工和協同關系以及預編設備和器材，遇到突發事件時，采取逐級與越級抽組、計劃與臨機抽組、平面與立體抽組相結合等方法，滿足應急搶險救援的需要；三是應突出軍民一體化。在日常的應急救援演練工作中，基于公安消防部隊的綜合應急救援機構應，按照平時應急、戰時應戰的要求，主動與當地政府和軍隊單位加強聯系溝通，不斷探索軍警民融合路子，使溝通渠道暢通、關系順暢，編組合理、對接有序。

2 加強協調，實施高效、精干、扁平化的聯合應急指揮

實踐證明，以消防部隊為主體的綜合應急救援行動都是多元力量的整體聯動，必須明確指揮主體，順暢指揮關系，實施靈活果斷的協同指揮。

2.1 要明確指揮主體 當經濟社會發展到一定階段，伴之而來的災害及突發公共事件往往會急劇增加、猝不及防，任何一個部門、甚至一級政府，也難以單獨應對大規模的突發公共事件，需要建立各部門或各地區聯合、快速應對突發公共事件指揮平臺。但由于建設精干、高效的服務型政府總體要求，指揮機構必須依托某個具體的單位或部門，而公安消防部隊具體的快速反應、信息化優勢成為指揮機構依托的主體。為此，聯合指揮機構應在政府牽頭下，以公安消防部隊為主體，涉及部門、專業參加，跨行政部隊和行業的協同體系，以便于統一配置資源，協調各種關系，提高應對效率。如湖南按照“規范化管理、專業化訓練、精細化備勤、編程化作戰、社會化聯動、多元化服務”的發展模式，依托公安消防部隊，全面構建省、市、縣三級綜合應急救援隊伍體系，并在保持現有體制不變的前提下，將礦山、醫療、交通、民政、地震、建設、市政、通信等專業資源納入指揮作戰體系；北京、成都等地利用數字化和網絡化的集成技術，將110、119、122等各種資源連為一體，在建立跨警種、跨地區的應急指揮體系，為綜合應急救援實施精干、高效、密切協同的指揮進行了有益的探索。

2.2 要建立明晰順暢的指揮關系 主要應理順四種關系：①指揮關系，在應急救援行動中，消防部隊投入人數與其它兵種相比可能存在差距，但由于消防部隊技能、裝備與經驗優勢，在綜合應急救援中占有舉足輕重的地位，依托消防部隊構建應急救援體系須在政府主導下確立消防部隊在指揮關系中的主體地位，這是保證應急救援成功的必要條件之一；②指導關系，聯合指揮機構中的各個單位和部門對于自己隸屬的下級單位有責任和權力進行對口指導，這是提高綜合救援指揮效率的必然要求；對整體而言，指揮機構對于業務部門有權力和責任進行指導，以維持聯合指揮指揮的精干、高效運轉；③協同關系，在綜合應急救援中沒有指揮、指導關系的各個部門和參戰力量，應建立協同關系，在救援需要時各單位必須密切合作、協調行動，其它時間由各單位根據實際情況自行行動；④協調關系，這是各單位各部門應急聯動的主渠道，特別公安消防部隊作為綜合應急救援的突擊隊應與其它參戰力量應建立多層次、多方面的協調關系，確保綜合應急救援步調一致。

3 完善設施，確保信息高度共享和信息網絡暢通無阻

3.1 加強通信設施建設，實現指揮手段和通信保障的多元化 近年來，公安消防部隊通信設施和信息網絡建設不斷得到加強，但由于按照國標《消防通信指揮系統設計規范》標準，多以固定消防接處警系統為主，通信指揮聯絡一般局限在1平方公里范圍內，無法實現長距離、大范圍的聯動指揮，無法滿足綜合應急救援要求。要實施穩定、高效、不間斷的綜合應急救援指揮，重點和關鍵是增強指揮手段和通信設施的抗毀能力，應采用短波、衛星和移動通信技術，加強移動通信網建設，采購和研發機動性和智能化具佳的小型通信裝備，推進消防基層中隊指揮手段多元化，解決指揮手段單一、各單位通信手段不匹配的問題。應強化公安消防部隊與地方政府、其他部隊的互聯互通，不僅要實現固定通信手段的鏈接，還要實現移動或運動中的聯通，為多方聯合指揮打牢基礎。

3.2 加強信息交流通報，實現應急信息高度共享和信息順暢流通 災情及救援信息全面掌握，對于綜合應急救援密切協同、通力合作是至關重要的，為此，公安消防部隊要與地方衛生、氣象、交通、環境監測等職能部門進一步密切溝通聯絡，規范信息交流通報的部門、時限、范圍和方法、程序，形成固定的制度，確保各單位和部門在第一時間全面掌握重災情和突發事件的預警信息，以及人力物力、醫療衛生、交通運輸等保障資源分布情況，牢牢把握遂行應急救援的主動權。要依托地方移動通信單位先進的技術，積極探索信息共享、信息聯動的實施辦法，建立可靠的信息流通網絡，確保一旦有事，能夠做到了然于胸。

4 統籌決策，形成多元化、全方位的應急救援大格局

4.1 建立以消防部隊為主體的經常性應急救援演練制度 為確保一旦險災發生，綜合應急救援工作就能順利展開，確保救援工作防患于未然，快速化險為夷，減少綜合應急救援中可能出現的忙亂，就必須建立以公安消防部隊為主體，軍警民多方參與的經常性綜合應急救援演練制度，并且將這種不同部門和單位之間演練制度化，演練中應以公安消防救援力量為主，交通、公安、安全生產、衛生等相關部門和單位參加，特別要針對聯合組織、協調應變和綜合保障能力加強演練，并根據演練暴露出的問題，完善應急救援預案和措施。此外，還應依托網絡和計算機模擬系統進行救援指揮系統的演練，不斷完善指揮體制機制，提高指揮效能，搞好應急信息指揮網絡建設。

4.2 建立應急救援人才的雙向培訓制度 長期以來，軍隊一直以反侵略為核心職能，而公安、武警等都在圍繞各自的核心職能展開工作，在應急救援方面雖然形成了不同的優勢，造就了一批批的人才，但也存在著個別方面不同程度的滯后和弱項，而這些滯后和弱項卻是可以相互補充的。所以，不同單位和部門之間、消防部隊與地方政府等之間要廣泛開展搶險救援人才的互培、互訓，要創造條件促進具有不同優勢的搶險救援人才相互學習、相互融合。如軍隊、武警和公安消防部隊之間可實行互相代職制度，根據不同的地域特點，在災情易發階段讓不同部隊的指揮員到對方單位代職煅練，學習對方的長處和優勢，了解對方應急救援的預案和展開程序，掌握應對不同類型災難的處置經驗，提高應急搶險救援綜合指揮能力。

4.3 建立應急保障資源共享制度 要按照《中華人民共和國消防法》和《國家突發公共事件總體應急預案》要求，認真貫徹落實國務院《關于全面加強應急管理工作的意見》，進一步細化綜合應急救援保障的組織實施，選派思想好、素質強、作風硬的消防警官配合政府有關部門制定綜合應急救援行動保障方案，健全和完善保障聯席會議、走訪互動等工作制度，在政府統一指揮下開展綜合應急救援后勤保障演練。參與應急救援的各單位和部門要進一步破除部門壁壘，實現后勤物資和裝備器材的聯供。同時，應積極探索“合同式”“采購式”保障辦法，建立可靠的社會化保障網絡，確保險災一旦發生，能夠召之即來，來之能用。

參考文獻：

[1]羅鵬哲.地市級消防戰勤保障體系的探討[J].中國應急救援，2010，（2）.

[2]商靠定，段瑤.消防部隊戰斗力建設存在的問題及對策[J].消防科學與技術，2007，（3）.

第2篇

【關鍵詞】城市綜合體；商業設計；建筑設計；營銷管理

一、引言

隨著我國經濟和社會的發展，以及城市化進程的加快，城市綜合體這一商業地產類項目的塔尖極致形態必將為其注入新的活力，有力地帶動了區域經濟的發展。不過，由于城市綜合體的體量等相對較大，其對策劃、設計、招商、運營管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時，對商業綜合體的投資和決策也務必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會帶來較大的損失。因此，本文結合筆者在城市綜合體商業設計中的實踐經驗對相關的內容進行了深入的分析。

二、城市綜合體的相關理論

城市綜合體在不同的文獻中有著不同的定義，而認清城市綜合體的基本概念是對其進行商業設計的必要前提。在《中國大百科全書》中，城市綜合體指的是多個功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國建筑百科全書》中主要是指在一個位置上具有單個和多個功能的一組建筑。結合城市的相關概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現出多樣化的發展趨勢，它不再是單一的一個中心，而是多個中心的和諧組合。在當前的現實中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業，這也顯示了建筑功能區呈現出組合的特點。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個方面也發揮著相應的價值，在關注社會發展的同時，也把握著人文的需求，各個功能區相互依存，相互聯系，呈現出多功能、高效率的特點，這主要是為了適應現代人快節奏的生活方式，需要擁有一個方便、快捷、經濟、多種功能結合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個載體，在這樣的一個背景下城市綜合體應用而生。

三、城市綜合體建筑的主要特點

總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點：

首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區域經濟總量、城市規模，而且與城市的主干道也有著密切的聯系，其建筑體量一般比較大，對于設計師的主要要求便是考量設計師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現樹形化與立體化。從業態和交通構成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，形成了龐大而復雜的系統。而且，城市綜合體的機電設備系統往往配置比較復雜，而且隨著社會的發展和科技的進步，新的節能環保技術和材料的運用必將是未來的主要發展方向。基于該種背景必然會對業主方、設計方、施工方和管理方提出了更高的要求。

四、城市綜合體的商業設計要點分析

（1）重視商業策劃

在城市綜合體的商業設計之前，進行商業策劃就顯得尤為必要，在商業策劃中，需要首先進行商業定位、市場定位、投資模擬分析以及預招商等等。通過仔細而又充分的前提調研，會給商業綜合體的定位提供重要的依據。比如，商業綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優越的區域，或者傳統的商業、金融環境如何等。設計師要緊密結合商業綜合體所在的區域客觀情況做好商業策劃工作，通過緊密對市場的實際需求進行結合，從而合理安排不同性質、類型的商業，以達到實現利益最大化的目的。

（2）一體化的整合設計理念

當前，我國大部分建筑設計都采用著“前期規劃、方案設計、施工圖設計”的傳統模式，而很多商業項目也在沿襲這個模式，不過該種方式很容易造成施工重復、工期拖延以及投資浪費等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達到理想的商業環境效果。因此，需要在建筑設計的基礎上，引入商業形象概念、綜合體內外景觀、標識和色彩等內容。而在城市綜合體的商業形象設計中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標識系統，以及商業細節把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業綜合體就是對建筑表皮進行了細致的考慮：

再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對標識系統進行了考慮：

同時還要加強對設計階段的成本、進度和質量的控制，而且需要極高的各專業的協調配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實在國外先進的國家中都已經普遍采用了建筑設計、商業形象、色彩、室內外環境景觀以及標識等一體化的整合設計理念，不僅能夠達到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設計并非城市綜合體設計的全部內容，而只是其中非常重要的一個方面而已。筆者通過對當前我國的城市綜合體的商業設計體系進行分析后發現，雖然其還不太完善，但是在規劃、建筑、景觀以及室內都有著較為成熟的條件，能夠引導商業項目向著更加成功與高效的方向前進。

（3）專業化的營銷與管理

商業綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業化的營銷招商與運營管理操作。專業化的營銷與管理主要包括營銷策劃、市場推廣、招商策略的制定與執行等重要內容，這是商業地產成功與否在執行層面的關鍵與核心所在。而與此同時，城市綜合體運營管理系統的建立、物業管理、團隊組建以及資產管理等等，都和城市商業綜合體能否長期而且良性發展有著非常緊密的聯系。

五、結束語

總之，商業設計是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設計并非是商業設計的全部，僅僅是其中非常重要的一環，要尤其重視其他商業色彩與建筑設計的融合。同時，商業綜合體作為城市的重要組成部分，必然會與城市產生緊密的聯系，因此，還要從整體角度上把控二者的協調和互通。

參考文獻：

[1]周智勇. 關于大型城市綜合體給排水設計要點分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.

[2]李峰. 淺談中小型城市綜合體建筑設計[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.

第3篇

關鍵詞：綜合體；方案設計；編制要點

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A 文章編號：

隨著城市發展進程，越來越多的城市綜合體項目出現在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領了國內地產開發的新趨勢。作為開發商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細深入的規劃，并保證整個開發過程能按照運營理念順利進展，從而達到項目完成后最完美的效果，產生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。在這個過程中，設計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達開發理念，把握設計方向，是保證項目順利進行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區群體，有商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時城市綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯系緊密，因此各建筑體之間會形成互補、流動，并且連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系， 通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強， 通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復合空間。

3,現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。

4,高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。使用新材料，新技術，迎合了城市發展的進程。

5,地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標性，在所在城市、所處區域具有顯著的標識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進駐到這里的全球500強公司數不勝數，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不夸張地說，這些企業每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。 拉德芳斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米，法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。

6．高可達性

城市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。

7．整體的統一性

建筑風格統一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求

9．空間連續性（包含平面連續性和立面延續性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物風格的統一，就是要使立面由延續性空間的連續。由于城市綜合體優越的區位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系

10．內外部聯系的完整性

城市綜合體內部自身擁有復雜的、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強，其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效率和規模

11．巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產生巨大的社會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅游項目，從開發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海是的文化標簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營，自身價值也有所提升，開發商更通過此項目產生的巨大社會效應，產生良好口碑和巨大的品牌效應。同時還要考慮到項目本身的更新換代。

二， 城市綜合體方案設計要點編制過程的幾個重要問題

方案設計要點是給設計院的設計指引，它必須明確地傳達開發理念，對項目定位、各項指標、開發周期、成本控制、設計風格、總平規劃甚至設計細節等各方各面都要有詳盡的表述，務求對后續設計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果。基于以上對城市綜合體特點的認識，我們認為，在方案設計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行詳盡分析，從而避免將來的產品出現“水土不服”的情況。曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當年已屬體量巨大。就是因為其商業定位和業態設計與市場的需求情況產生偏差。 致使人氣不足、消費力不強；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。對此，業內人士分析，“城市綜合體的設計需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設計各種業態才最易實現成功。”而對于一些位于地鐵站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設計失敗，也容易導致城市綜合體產生風險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規劃定位、區域規劃定位及現有經濟指標，包括區域地位、經濟總量、產業發展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過、公交站點設置，道路規劃等。

1.3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設施，學校等；

1.5、項目規劃條件和經濟指等標：容積率、限高、配套設施等；

1.6、地塊周邊的環境分析，包括商業，住宅區，人口。

2， 商業詳細研究對設計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業和住宅從設計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進的。商業創出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續發展。在深圳不乏商業啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業設計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業設計有別于傳統的建筑設計，它需要更多的商業理念和更多的商業運營知識，更多地為功能服務。

2.1商業建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經營對物業的需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，需要對商業運營有著更專業的了解，有時候甚至要專門的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。在商業建筑規劃設計中應遵循三個設計原則：一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計；二是商業空間的設計應滿足絕大部分商家的物業需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區域價值提升后的產品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區、不同的城市、不同區位其銷售的商品有所不同，導致開店的規模也不同，故其對項目的物業需求也有所不同。商業綜合體的設計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務的。

2.2.1不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

2.2.2商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。

2.2.3業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業的技術要求。如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流疏散路線需要嚴密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細節，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業綜合體的設計涉及的功能多，業態廣，需要多方協作，每個階段都對商業地產的成功運作是非常重要，甚至事關項目的成敗，設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業態的物業需求、發展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設計出一個成功的商業地產項目。

3，交通解決方案

交通在整個設計中有著不可忽視的作用，便利、可達、暢通，可以吸引人群，有利于創造良好的商業氛圍。在編制方案設計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結構可劃分為外部交通體系和內部交通體系（表1）。

城市綜合體設計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規劃；區域交通功能與城市交通分布的整合；城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關系中，步行交通體系構成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業廣場采用了不規則的方格網體系，內外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達集團開發的城市綜合體系采用通道樹型結構，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業綜合項目的商業主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業形體。

3.2立體化的交通系統

城市綜合體是城市交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施有機聯系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內分區，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業，以地鐵為主導，輔以商業辦公，在開放的建筑內部，利用城市立體中庭組織建筑內外的空間關系和功能關系。

三， 結語

在城市綜合體的開發過程中，開發商提交給設計院的設計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設計質量，使設計達到要求。作為服務于地產公司的建筑專業人員，自身對各項指標，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設計的角度，更應以開發的角度，來對項目進行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設計要點時的幾個關鍵節點，對這幾個關鍵節點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設計質量的設計要點。

參考文獻：1，浙江日報[今日關注]：城市綜合體，破解現代都市病

2，李蕾：開放下的聚合――城市綜合體的規劃布局設計解析

第4篇

關鍵詞：超高層；城市綜合體；綠色建筑；技術設計

中圖分類號：P421文獻標識碼： A

一、超高層城市綜合體概述

城市綜合體或都市綜合體,是“將城市活動中多種不同的功能空間進行有機的組合(商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛等),通過一組建筑來完成,并與城市交通協調。同時,在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的能動關系,從而形成一個功能復合、高效的復雜而統一的綜合體”。功能復合是城市綜合體的首要特征,其次它具有城市性,這意味著城市綜合體并不是孤立的存在,而是對城市開放,為城市活動提供若干功能,也需要依靠城市的公共設施進行供給,更重要的是依靠城市中高密度的人口賦予活力,因此是城市建筑網絡中有機的部分。

二、超高層城市綜合體綠色建筑的特點

超高層綜合體的綠色建筑或其可持續性涉及一場關于城市形態的集中與分散的爭論。主張分散的主要論點認為代表著集中城市形態的超高層綜合體耗費過多的能源和資源,對周圍環境施加過大的不利影響,并且會造成建筑內的人與自然環境的過度隔離；主張集中的主要論點認為超高層綜合體向空中發展節約了土地,讓更多的自然環境得以保持,可以通過公用設施節約能源和資源,還能緩解城市中日趨緊張的交通狀況同時減少交通帶來的環境污染。從上面的論述可看出,超高層綜合體對于可持續性來說既有有利因素又有不利因素,也正是這個原因使得爭論至今仍持續不斷。超高層綜合體對于可持續性的有利因素包括用地集約,減少大面積的地表環境破壞,減少交通需求,可以進行功能復合與設施共用,可以進行集中的大規模控制,高度優勢增加了再生能源(風能、太陽能等)的可利用性,為城市生活增加便利性等。不利因素包括消耗大量的建筑材料(尤其是結構),能耗大,超過土地單位面積資源承載力,大進深不利于自然采光通風,容易造成安全問題,保證室內舒適度代價高,與自然環境的過度分離,對周圍環境影響大,可能造成交通擁堵等。超高層綜合體的綠色建筑的特點,可以從這些有利或不利因素中找到依據,發揮有利因素,避免、減少或彌補不利因素。超高層綜合體的綠色建筑技術與設計還需要具有前瞻性,因為超高層綜合體項目規模巨大,設計、施工到投入使用再到完全運轉使用的周期往往較一般項目更長,因此要求在設計進行綠色技術方面的考慮時要具有一定的前瞻性。在技術、設計等方面不僅要立足與現在解決當下的問題,還要順應各領域在未來的發展趨勢。

三、高層城市綜合體原則型設計策略

（一）綜合性原則

綜合性原則體現的是以個體與整體有機關系的設計整體,要求設計既滿足個體的需求和發展,又要實現與設計整體間的整體適用、相互補充、相互促進以及可持續的關系。高層城市綜合體具有復雜的外部因素和內部因素的影響,設計中更需要綜合性原則的應用,以保證這一復雜建筑類型設計上的成功:①外因:地理環境、交通可達性、市場構成分析、人群活動習慣與活動方式；②內因:項目明確定位(消費人群、服務內容等)、獨特性(建筑形式、功能組合方式、服務)、企業文化、人本關懷(體驗型的空間)、人性化的管理營銷手段(慈善、名人、活動、品牌)；綜合性的原則體現在具體設計中,表現為功能的疊合、空間的整合以及設計意象的融合三個方面:①功能的整合是建筑本身功能復合化和城市高密度發展的需要；②空間的整合是實現提空間使用效率、減少空間設計浪費的做法,在突破傳統建筑空間形態與內涵的同時,提供給人們新型的城市空間體驗；③設計意象的融合更多的體現在設計整體的視覺效果,社會內涵、功能需要、技術支持、個人審美等等共同決定高層城市綜合體展現出來的效果。

（二）多樣性原則

高層城市綜合體設計具有很強的城市性特點,加上其在城市中的重要角色,其設計時應盡量符合城市發展的要求。在城市自然發展的過程中,城市功能與城市空間混合多樣化,這給城市生活帶來了豐富的社會價值、經濟價值以及文化價值。加拿大城市規劃家簡?雅各布斯,在其《美國大城市的死與生》一書中,通過考察城市結構與基本組成元素在城市生活中發揮的功效,反思傳統的城市規劃和建設理論,表達了城市多樣性對于城市活力與市民生活的的重要意義。她在書中寫道:"建筑以及其他用途間的融合是城市地區獲得成功的必要條件。”高層城市綜合體為充分發揮地塊的優勢和價值,多樣性的原則貫穿始終,主要表現為功能的多樣性和空間多樣性兩個方面。這既符合城市對高效利用土地的要求,又豐富了建筑的內涵和空間活力。

（三）可持續原則

高層城市綜合體需要大量的能源支撐其運行,在當今人類可用能源減少、地球資源緊缺的北京下,生存環境的可持續需要社會中各方力量的共同參與。高層城市綜合體的設計師作為物質環境的主要參與者,在設計過程中就需要樹立生態、節能、可持續的觀念,在此指導下提出符合實際情況的可持續設計策略,實現高效節能的目的。為了解決發展與可持續之間的矛盾,降低能耗、使用清潔能源、延長建筑壽命成為現時代首要需要思考的建筑問題。在設計中,適宜的可持續方案是實現自然、經濟、社會、文化健康發展的前提條件。體現到設計可持續原則策略上,包括了減少對生態圈破壞、減少對資源的消耗、創造健康舒適環境三個部分。

四、超高層城市綜合體的綠色設計與實際應用

（一）綠色設計的意義

超高層綜合體的綠色設計,可分為方案設計和技術設計兩個階段,它們有不同的考慮問題的方式和范圍,但也有延續和承接、有相同的原則和目標。超高層綜合體綠色建筑設計的過程中,與一般的綠色建筑設計一樣,計算機模擬技術的應用越來越成為必需。計算機模擬以及實驗室的物理模擬,從方案階段開始就起著分析、比較與篩選的作用,有時候模擬的結果還能對設計給以決定性的影響,在技術設計階段更是如此。此外,一份客觀的模擬結果所具有的準確度、說服力和發現問題的能力,是任何精巧設計構思無法比擬的。需要注意的是,此處總結出的兩個階段各項綠色設計條目遠遠不是超高層綜合體綠色設計的全部內容。建筑設計不是一個多項選擇的問題,在超高層綜合體綠色設計方面更需要的是突破常規的創新性。

（二）體形細部的設計

雖然在超高層綜合體的技術設計階段其形體與空間己經定型,但形體的細部設計仍會對建筑的綠色性能有很多方面的影響。風對超高層綜合體不僅造成水平荷載,還會對表皮結構有剝落的作用。此時對于風環境來說有必要進行更細致的風環境模擬,為達到更加真實的模擬效果,還可通過風洞試驗來驗證設計的合理性以及發現問題,對建筑形體的細節做進一步的調整。例如,形體轉角處流線化處理是超高層綜合體普遍使用的減小風的瑞流和剝落作用的設計。

（三）特殊“綠色構件”的設計

除了利用自身形式以及圍護結構的性能,超高層綜合體還可以通過設置的特殊構件來應對風、光、熱等自然條件,這些“綠色構件”往往能成為建筑的特色。梅納拉TA1大廈頂部的薄膜遮陽棚就屬于這一類“綠色構件”。超高層綜合體中還常有利用特殊構件引入自然光的設計,如鄭州綠地廣場頂部的精心設計的導光構件,將自然光引入頂部酒店的大堂。用于減小超高層綜合體高層部分的風振、增加室內舒適度的阻尼器也可被概括為這類特殊構件之一。總的來說,這類“綠色構件”的設計首先要有一個明確的目的,要清楚它是為解決什么樣的問題而被設計的,其次需要運用創新的思維,最后需要運用分析、模擬等手段進行驗證,確保所設計的綠色構件能夠達到既定的目的。

（四）材料性質的考慮

超高層綜合體對建筑材料的消耗十分巨大,對于材料的設計決策會對某類型的材料消耗量有很大影響。因此在進行超高層綜合體的材料設計決策前,一定要充分了解材料的可再生性質和隱含碳排放量并將其納入設計考慮的范圍中。盡量選擇通過可再生途徑生產的材料;利用本地或附近的材料以減少材料運輸過程產生的環境污染和碳排放;還需將建筑材料的便于回收利用的性質進行考慮。

結束語

超高層綜合體合理地應用綠色設計與技術,對建筑和城市的可持續發展、改善城市與建筑的環境有重要意義。雖然超高層綜合體的建設、運營乃至拆除會耗費大量的能源、物質和人力物力,而且會形成脫離自然的高度人工化的環境;但從效率方面考慮,超高層綜合體節約了大量的土地,使城市在激增的人口壓力下擴張、侵占周邊土地的趨勢得以緩解,節約的大量交通需求使得對環境的污染和影響得以降低,為人類創造了前所未有的新的環境體驗。它的存在和發展正在不斷驗證它的對人類和環境的價值。

參考文獻：

[1]鄭凱競.超高層城市綜合體綠色建筑技術與設計研究[D].中國建筑設計研究院,2014.

第5篇

關鍵詞：城市綜合體 景觀定位 案例分析

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（b）-0173-02

1 引言

1.1城市綜合體簡介

城市綜合體是將商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，從而形成一個多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具備完整的街區特點，成為建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。它所具備的主要特征有：（1）城市交通網絡發達，城市功能相對集中，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡；（2）擁有城市的多種功能，包括商務辦公、居住、酒店、商業、文化娛樂消費等；（3）建筑的高度及外觀具代表性，屬于城市的標志建筑群。城市中心由于所處的位置和龐大規模，注定其一定會成為城市名片，成為建筑、文化、旅游的標志性項目。

1.2 房地產城市綜合體類型

目前房地產綜合體項目一般分為以下幾種。

（1）城市綜合體。一般位于城市中心，總建筑面積在10～30萬m2左右，一般以大型商業Shopping-Mall、星級酒店、高檔寫字樓為主要組成部分，住宅所占比例相對較少。

（2）郊區綜合體。一般位于城市郊區，總建筑面積在30萬m2以上，以大型住宅小區、商業（購物中心）、公寓為主要組成部分，一般沒有酒店或寫字樓的配置。

（3）產業綜合體。一般位于城市郊區，總建筑面積在30～50萬m2以上甚至更大，一般以專業市場、配套住宅、商業為主，配有物流、倉儲等設施，與當地優勢產業有關。

1.3 紅星地產的城市綜合體

紅星國際廣場是中國家居品牌—— 紅星美凱集團全資獨創的商業綜合體開發模式，將國際領先的家居行業的經營理念融入綜合體開發中，以國際“夢想”為城市綜合體市場樹立新標準。作為城市運營商的紅星地產，堅持創新發展的一貫作風，從中國家居品牌的紅星美凱龍家居模式到主流城市品質住宅，率先創建了同步國際的商業復合地產開發模式。依托紅星美凱龍集團的雄厚實力，自身專業化的操作、科學化的管理和穩健務實的經營，紅星地產開發項目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈陽、福州等13個主要城市，啟動或正在建設了15個城市綜合體，為城市建設的可持續發展注入源源不斷的活力。本人在紅星地產領導和各專業同事的支持幫助下，作為紅星人在近三年的工作過程中，對城市綜合體領域進行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享該方面的一點經驗和成績。

2 城市綜合體自身特點分析

城市綜合體的開發是最為復雜、鏈條最長、環節最多的開發領域，它更重要的是要專心專一的整合資源，形成強大的外包經營和離岸經營體系，而非全鏈條獨立運作。H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會所、A（apartment）公寓，組成了一個新的合生詞—— HOPSCA，即為城市綜合體的六大業態。HOPSCA基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

3 天津紅星國際廣場綜合體規劃與景觀案例分析

天津紅星國際廣場是紅星美凱龍“紅星國際”城市綜合體產品系之一，延續集團產品系戰略要求的國際化現代城市綜合體，將“可持續的家居文化”引入綜合體運作，引導天津人品質生活、綠色、環保的健康居住理念。紅星國際廣場緊鄰中心城區，連接濱海新區的主軸線津濱大道，交通便利、地理位置優越，規劃中的地鐵4、5號線在項目附近設站。紅星國際廣場總占地300余畝，總投資100億元，建筑規模90萬m2。采用當今世界最時尚的HOPSCA規劃模式，將建設成家居、百貨雙MALL。

紅星國際廣場規劃了20萬m2的晶品高層住區，10萬m2花園疊墅住區，同時還規劃了兩條相互交錯的步行街，與周邊的酒店、寫字樓、SOHO及公寓等實現無縫鏈接。面向中心城區和濱海新區，打造國際品質、高端時尚的商務新地標。

3.1 整體規劃和景觀定位

天津紅星國際廣場分為了4個地塊，分別為1#地購物中心、2#地家居廣場酒店式公寓、3#地花園疊墅洋房、4#地晶品高層住區。通過對該項目規劃建筑資料和營銷策劃的分析，本人在編寫《景觀設計任務書》階段提出如下概念。

3.1.1 購物中心

針對項目總體，從大商業、大交通、大廣場、大文化等方面對景觀整體規劃。貫徹“底商步行街區”的設計理念，在景觀設計主題中加以體現，營造整體商業氛圍；同時考慮到項目開發的階段性，提出了總體控制性概念，為景觀方案整體的可持續發展提供了一個操作平臺；以規劃為先導，充分分析和了解項目現場情況的基礎上，從購物中心商業與城市的連接界面、連接節點、景觀軸線入手，將項目整體景觀元素的運用手法與城市規劃、建筑設計結合，形成有機統一的整體。

3.1.2 家居廣場酒店式公寓

紅星美凱龍家居自1986年創業以來，至今已二十幾個年頭，開發模式已非常成熟，依照以人為本的設計原則合理組織交通流向，鋪裝設計簡潔明快，入口區域要有一定的引導性。外環境構筑物不能遮擋顧客出入口，不能影響建筑外墻廣告及建筑外立面的精彩部位。考慮廣場空間過大，避免因過量空曠導致“一覽無余”，應適當借用景觀、小品、綠化等因素，達到視線的遮掩、吸引、過渡，以營造空間層次感。

3.1.3 花園疊墅洋房

花園疊墅洋房區的景觀設計不同于以往的小區，普通的小區由于居住人口密度大，設計需最大限度的滿足大眾的喜好，更強調的共性、共享。而花園疊墅洋房區建筑、人口的密度較低，私密性、個性是設計中追求的重點。私密性空間的打造確保了洋房區景觀環境的高端定位。處理好中心景觀與宅間景觀的主次關系，在強調中心景觀的同時，也需將宅間景觀的豐富性、多樣性表達出來。洋房的庭園設計也是景觀一大重要因素，庭園設計必須與其周邊環境相協調，與住宅和場地現狀相適應，同事也應該展現其特性，如簡潔、和諧等。

3.1.4 晶品高層住宅

高層住宅區在很大程度上景觀都是由高點向下觀景，所以在進行設計時不但要考慮地面景觀序列沿水平方向展開，同時還要充分考慮垂直方面的景觀序列和特有的視覺效果，采用立體景觀和集中景觀布局形式。總體布局可適當圖案化，既要滿足居民在近處觀賞的審美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰時的景觀藝術效果。由于高層住宅區人員比較密集，對功能性場所的要求以及人們可參與性與可滯留性的要求較高。

4 設計亮點

4.1 屋頂花園

屋頂花園為紅星美凱龍城市綜合體一大特色，一般位于家居MALL樓面上，為酒店式公寓住戶提供優美的景觀空間。天津紅星國際廣場屋頂花園位于紅星美凱龍家居MALL六層樓面上，家居MALL西南角為一棟酒店式公寓，主要為小戶型，針對年輕一族的客戶群。整個屋頂花園景觀打造的面積約4000m2，大致分為休閑區、運動區、兒童活動區。運動區包括半籃球場、網球場、高爾夫推桿練習場，為保證住戶安靜的居住環境，運動區遠離塔樓單獨劃分區域。休閑區由一些停留小空間、特色景墻、小品雕塑、景觀廊架、木平臺及陽傘座椅組成，為人們提供了滿足不同需求的互動場所。種植上由于屋頂覆土及荷載的限制，盡量以地被類及灌木為主，配以小喬木營造綠化層次，從花園的肌理、色彩，植物的擺動和外觀上的季節變化提高了景觀環境質量，協調了建筑物與周圍環境的聯系，使自然植物與人工建筑物有機的結合和相互延續，從而增加了人與自然的緊密度。

4.2 北美風情商業街

商業街位于3#地塊（花園疊墅洋房）北側，屬沿街商業，與1#地塊的購物廣場相鄰，商業街的打造更好的銜接了1、3#兩個地塊，延展了商業空間。商業街在設計時分為了三層空間：人行道綠化空間、休閑停留空間、商業展示通行空間。該設計以“挖掘地域特色、人性化的設計、宜人的尺度”為原則，以景觀意境為出發點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造出一條具有北美風情的特色商業街。通過鋪地、雕塑、水景、花池等景觀元素，來解決商業街的標識性。因商業店鋪的集中而形成購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業街的店鋪特色，每隔一段空間增設供人休憩的停留空間，在購物的同時也可以享受別樣的景觀。

4.3 藍色的海洋花園

本項目在對晶品高層住宅進行景觀打造時以藍色的海洋花園為主題，強調突出其大體量的水體，從入口處的長條形景觀跌水池過渡到轉折節點處的人造淺灘，往里延伸至中心區域的泳池，打造一種臨水而居的景象。周邊的景觀節點代表了水中的漣漪，連接各個景觀節點的景觀道路好似水中的波浪。因而，此地塊的鋪裝及植物相應地被設計為波浪和漣漪圖案。同時也彰顯出新藝術風格設計中的有機形式和曲線感。水的主題提升了本項目景觀設計的靈魂，帶來新鮮、恬靜、純凈和整潔的感覺。

4.4 植物配置

由于地理位置和氣候的不同，本項目在植物品種的選擇上可考慮到耐鹽堿、抗風沙的植物。入口處景觀，其擴展的空間，明快的布局形式，選擇高大挺拔的植物或者樹型干凈、簡潔的喬木強化入口的道路軸線關系。街道景觀是入口區域的延伸，沿路兩旁有規律的種植綠色行道樹，有很好的引導效果，目的在于創造一個舒適愜意的通道。商業景觀，主要以灌木和草坪的簡單形式呈現，另外，喬木和開花植物的搭配不僅軟化了大面積的硬質景觀，同時也更好的烘托出該區域的商業氛圍。庭院景觀主要展現其寧靜的植物空間，其配置手法多以常綠喬灌木組成復層林，并配以花灌木錯落栽植其間，形成一個四季郁郁蔥蔥的綠色屏障，在植物的圍合里，使人感到封閉安全、寧靜安逸、簡單舒適而又富于變化的景觀空間。水岸景觀則引用一些柔和或自然形態的灌木以加強水岸景觀的自然風貌，多干喬木、開花喬木或成叢或獨植也可為水岸邊提供宜人的樹蔭及景致。

5 結語

城市綜合體在發達國家已擁有一套成熟的市場分析、市場策劃、招商引資、規劃設計、物業管理的運作模式。近年來國外先進的地產開發模式在中國得到實驗，北京、深圳、廣州、上海等一、二線城市已開始大力開發城市綜合體，且大部分獲得了成功，并日趨成熟。未來中國房地產發展的主流模式就是區域開發模式，是大規模的區域開發，其核心點就是解決綜合配套的問題，商業、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。城市綜合體已成為城市發展的動力源泉，是推動城市發展的重要力量，在解決了規劃設計建設難、開發節奏把握難、國外成功案例結合本土文化難、招商營銷難等問題后，中國的城市綜合體的發展必將走向成功。

參考文獻

[1] 建設部住宅產業化促進中心[J].居住區環境景觀設計導則.中國建筑工業.

第6篇

關鍵詞：商業綜合體;交通組織;外部交通;內部交通 ;交通流線

中圖分類號：C913文獻標識碼： A

1項目背景及簡介

基地位于無錫市，規劃總用地占地約51,437 ，項目總體平均容積率約6.0。基地緊鄰無錫火車站，人車流密集；此次設計的為本項目的南區地塊，總建筑面積約35萬平方左右，包括五幢住宅共計483套；商業綜合體一幢，建筑面積約65000平方左右，包括地上五層及地下一層商業以及超高層辦公一幢，建筑面積約85000平方左右。

此次重點討論商業綜合體，由于項目目前尚在在建中，牽涉到項目名稱，本文一律用“XX項目”代替。

2項目交通組織

交通組織是此類商業綜合體設計的核心內容之一，交通組織設計合理與否，將直接影響到整個項目的工作效率及運轉水平。因此進行交通流線設計是十分重要的。接下來我將從外部交通及綜合體內部交通組織兩個方面來具體設計這個項目的交通組織。

2.1 外部交通

2.1.1人行出入口

城市商業綜合體的周圍道路是人流交通動線中的重要一項，在設計人流主要與外部聯系的確切位置時，首先考慮的是該項目周邊道路現有交通狀況。主大門及入口廣場可面向主道路，入口的設置直接面對主要人流的來向，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。

地上人行出入口：本項目南側的***路是項目基地周圍最重要，人流量最大的一條道路，東南角位置優勢更強于西南角，因此將主入口設置在東南角是最理想的。考慮到基地較大，為了方便人們從各個方向進入商場，在最初的設計中，我共設置了7個商業出入口，分別是西側的A口，南側的B,D口，東側的E,F口及北側的G,H口(見圖一) ，之后我對這些口部做了更深入的研究和分析，發現雖然這樣對增大人流引入量有好處，但卻忽視了過多的口部設置對商業內部的人流有序引導的副作用，同時北部的H口打斷了北側住宅交通的連續性。并與住宅人流相互影響。因此在之后的優化方案中，我將AB口 DE口 FG口分別合并，并取消北側的H口，最終形成了目前方案三個主要商業出入口的格局(見圖二)。三個主要人行出入口的設置，既可以使顧客更加便捷的進入到商業體，同時也可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞。

為了更好地將本項目南區商業與北區商業有機的聯通，我選擇在建筑東北角的二三層設置一條連接北區商業的空中連廊（見圖三）。

地下人行出入口：為了讓基地南側的地鐵站與地下一層商業無縫連接，在基地南側設置地下通道，使得人們不用走到地面便可方便的到達建筑內部，免除了多余的步行距離，也避免受到外部氣候的影響（見圖三）。

通過地下地面空中三種交通聯系方式更好地解決本項目同外部交通聯系，更好地組織人流。

2.1.2車行出入口

由于“人”是城市商業綜合體的動力源泉，因此在考慮車行系統的時候首先要考慮的是其便利性，怎樣使人們便捷快速的到達綜合體內部又將車流對人流的影響降低到最低，這是需要我們在設計項目的時候需要認真研究的問題。

經過我對周邊交通的研究，最終決定設置了供商業、辦公、貨車、住宅使用的5個車行出入口（見圖四），東側設置一個小客車出入口，西側設置了一個主要供商業，辦公使用的進入地下停車車行出入口、一個貨車出入口及北側兩個住宅出入口；

主要分析下客運及貨運流線：

客運流線（見圖五）：基地東側設置的小客車出入口，目的是為了解決項目基地過大引起的商業店鋪可能過深及消防疏散的問題，進入基地后在商業一、二層挑空處設置了大型的上下客港灣。顧客下車后可以直接進入商業核心區域。這樣既解決了消防疏散的問題，又增加了商業的沿街面的長度；

貨運流線（見圖六）： 商業綜合體的物流是綜合體能夠正常運行的功能性條件，其包含了商品的運輸，倉儲，搬運和裝卸以及車輛的行駛和停放。如何保證貨運流線的相對獨立，與其他功能流線互不影響對此類商業綜合體來說是非常重要的。經過許多方案的改進和比選，最終我將貨運流線集中在地下二層處理。通過基地北側的貨運坡道貨車直達地下二層，貨運區采用環形的貨車通道，將住宅停車與商業和辦公類停車通過此封閉通道區分開，同時在貨運通道周邊均勻分布若干個小型卸貨區，使得項目各個角落都有直接便利的貨運服務。由于貨車高度的要求，我將地下二層層高定為6米，這樣既能滿足較大貨車對高度的要求，同時可以做出來一個層高三米的夾層，使停車位數量大量增加。

2.2 內部交通

對于本項目來說，南側寫字樓及北側住宅部分的內部交通形式比較簡單，主要以垂直交通方式為主，人們從首層入口層或地下車庫分別進入建筑的核心筒，通過設置的電梯到達各自的樓層，這里主要介紹一下本項目商業部分的內部交通流線的設計。

樓層平面動線：

對于大型商業綜合體來講，水平交通和豎向垂直交通組成了內部人流交通動線。對于商業類建筑內部流線的設計原則，最重要的是要將商品或服務盡可能多的展示在消費者前，從而增加消費者的消費欲望。為了達到這種設計目的，常用的人流水平交通往往可以分為以下幾種形式：

環形人流交通動線，環狀流線能引導人們無意識的逛完整個環線，從而能接觸更多的商品和服務，可以獲得更為均衡的瀏覽率，提高交易成功率。

方形人流交通動線，方形人流交通可以形成導向性強的人流動線，并在主要節點處設置中庭或主力店，從而帶動整體人流的通暢。

線性人流交通動線，此交通動線能夠使布局緊湊，消費者方向性強，店鋪瀏覽率高。

杠鈴型人流交通動線，此形式交通動線一般將主力店設置于商業建筑的端頭，普通面積不大的店面設置于中部，這樣可以利用主力店的吸引力使人流在兩個端頭之間進行流動，從而提高了中間中小店鋪的人流量，實現人流共享。

在設計本項目的內部動線之初，對以上這些流線的利弊都做了詳細的研究和分析，也嘗試了不同的方案，最終采用了優化后的“Y”字形曲線來作為本項目的主要商業人流動線（見圖七）。由于項目單層面積面積較大，曲線的動線既能使消費者對整體的格局有所把握，不至于迷失方向，同時也避免了走道過于平直單調，一望到底，使整個購物過程缺少樂趣的問題。而且曲線的變化可以增加商業沿街面，提高商業鋪面的整體價值。

樓層垂直動線：

在多層大型購物中心內，要誘導消費者們購物者前往樓上的樓層購物，這是樓層垂直動線要面臨的問題，解決得好樓上的商鋪也能成為“黃金鋪”，樓層的垂直動線是在整個商業設計中非常重要的，成功的設計亦能提升商業價值。

因此我們在設計中要對垂直交通的易達性做更深入的研究。一般常用的垂直動線無外乎三種：自動扶梯、電梯、樓梯，一般使用較多的是前兩者。為了使部分目的消費群能夠直達目的消費地，在商業的主要入口附近都設置有垂直電梯，使人一眼就能看到，不繞彎路。中庭部位以剪刀自動扶梯形式，目的是使消費者能夠接觸到較多的商鋪；外加了配合滿足規范的疏散樓梯。通過這三種形式的樓層垂直動線布局妥當、搭配合理、分布均勻使整個商業布局更為緊湊。

中庭動線：

中庭是水平、垂直動線的關鍵點，是展現商業中心空間和特色景觀的重要節點。以中庭為中心的垂直交通，是最有效、最直觀的人流組織方式；其次中庭是整個商業的立體空間展示區，可以大大提高各樓層的商業價值；同時中庭也是臨時活動、藝術展示、文藝演出的場所。在本項目的設計中，考慮到中庭是本項目最大的亮點之一，我們在設計上頗費心思。首先在頂上設計了大面積的采光頂，這樣可以增加人們購物的舒適度，同時具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引消費者上樓購物有良好的推動力。在三層四層平面的南側布置了極具人氣的大型主力店，使消費者在中庭即可望到，從而提高了中間中小店鋪的人流量。

最初的方案中,在主動線的關鍵位置，我們從一層到四層均設置了中庭，這里是步行空間的序列，這里人流集中，流量大，一方面提供場所供購物以外的活動使用，另一方面也是公共活動及休息的場所，部分中庭區域設置扶梯作為垂直交通，在中庭空間創造出活力和動感。但之后經過幾輪內部的討論和分析以及和業主、商業顧問公司的溝通中發現兩個問題：

問題一：首層交通核心部分需要一個較大的活動空間區域,以便將來商業后期進行節日慶典及商業營銷活動使用，但原方案此處設置的帶自動扶梯的鏤空中庭大大減小了有效活動區域的面積，而動線南側兩條分支處更能體現其區域的中心價值，于是我們封掉此鏤空中庭（見圖八），并重新設置自動扶梯位置。

問題二：南側兩個主入口處的帶有通向地下一層自動扶梯的鏤空中庭布置欠妥，自動扶梯的位置過于靠近地鐵通道（見圖九），這樣容易減少了地鐵人流經過更多商鋪的客流量，于是我將這兩個入口中庭適當縮小，并將自動扶梯北移，這樣就解決了此問題，并使人流在商場中心區域到達地面，提高了人流在商場內部的停留時間。經過此輪對這些問題的調整，方案進一步優化（見圖十）。

通過上述優化的樓層平面垂直動線及中庭動線后，結合商業業態的科學分布，對人流動線的管理和運用可以在導向人流流向和平衡人流流量的過程中發揮重要作用，使項目更加良好的運轉，在給消費者提供更加舒適的購物環境的同時也為業主打造精品商業綜合體提供了有力保證。

總結

在此項目的設計過程中，筆者深切的感受到了交通組織對整個商業起著至關重要的影響作用，筆者參與過不同的大型綜合體的設計工作，每個項目都具有自己的特殊性，特別是商業項目，相比其他項目更具其獨特性和多樣性，按部就班、盲目借鑒都無法成就一個成果的項目。如何最大化商業運營價值是需要我們建筑師認真思考總結的問題。

當然商業項目的成果因素有很多，包括區位、招商、業態布局等等，本文就從建筑本身為例做闡述和分析，通過筆者對項目中遇到的交通組織的重點難點問題進行分析，總結出一些設計要點與原則，希望對以后城市商業綜合體的設計及優化提供了一些參考作用。

參考文獻

1 業態結合交通布局 多重流線提升價值廣東經濟出版社

第7篇

關鍵詞：商業綜合體；成功；途徑

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

引言

城市化的急劇發展改變了人們關于建筑和城市的時空觀念，建筑社會化和巨型化與城市設計立體化和室內化的雙向互動催產了城市?建筑一體化的思潮和實踐。誠如吳良鏞教授所言：“城市化急劇發展，已經不能就建筑論建筑，迫切需要用城市的觀念來從事建筑活動。在未來的世紀里，建筑師如果不注視城市，不具有正確的城市觀，就不能了解世界，也不能全然了解建筑的任務。”可見，城市?建筑一體化是一種必然趨勢。而城市建筑一體化的設計目標就是城市建筑綜合體系。多元綜合已成為當今建筑空間發展的一大趨勢，綜合體內部多種功能間相互協調、相互激發，使得建筑更加能動地發揮其職能和功效，這種功能互動帶來了“整體大于部分之和”的集聚效應，產生了更大的經濟效益。

1、城市商業綜合體種類及特點

1.1、單棟綜合體

建筑單棟綜合體建筑從外形上來看，屬于內封閉建筑形態，出入口處僅與城市交通量較大的城市道路相連，入口較大，具有較強的識別性，常以此來彰顯標志性外觀;可以將單棟綜合體建筑看成是開放性內街空間，即空間形態為線性空間或具有節點型的中庭空間;空間結構是由回游式、穿越式和網絡式組成的;商場交通常以扶梯為主，其是結合坡道、室內景觀電梯等元素而進行設計的。

1.2、多棟綜合體建筑

多棟綜合體建筑常應用于舊城區改造中，一般位于占地面積為3萬平方米左右，且原本就有一定規模的城市商業中心和社區中心;設計時常以原有的街道空間尺度為依托對商業、娛樂、休閑、餐飲等功能進行整合，為購物者創造自然、親切的氛圍;該綜合體會以一個片區街道為主軸，各種高檔專賣店、普通綜合性商店、步行街及相關體育設施等。

2、城市綜合體介紹

“城市綜合體”是將辦公、商業、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等功能，三項以上組合在一起，發揮各功能相互依存、價值互補的作用，形成多樣、高效的復合建筑群，或綜合大樓。

2.1、城市綜合體的出現是城市發展和城市化過程中合理而又必然的產物，隨著城市的發展，會受到人口劇增、用地緊張、交通擁擠等條件制約，城市就會有發展城市綜合體的需求。它在城市區位中有兩種關系：

2.1.1、都市CBD區，在城市的核心區為減少商務成本、完善城市功能。

2.1.2、城市副中心或CBD與副中心之外的優越區位，城市綜合體起到轉承聚集的中心作用。

2.2、城市綜合體的主要特征：交通高可達性；高密度、規模大；物業復合互補；標志性；對外輻射性強。

2.3、城市綜合體一般有五種發展模式：

2.3.1、商業核心模式，如深圳華潤萬象城。

2.3.2、酒店核心模式，如上海商城。

2.3.3、寫字樓核心模式，如深圳皇崗世紀中心。

2.3.4、住宅核心模式，如深圳星河國際。

2.3.5、均衡發展模式，如香港環貿廣場。

2.4、城市綜合體由于其巨大規模和復雜功能等特征，成為城市服務、信息、物資等的重要載體，對城市發展具有巨大的影響和價值，大致有以下五點：

2.4.1、城市空間價值：豐富城市空間，引申延展并接納更多的城市職能。

2.4.2、城市經濟價值：提供就業，增加稅收，促進城市化進程，帶來巨大的經濟價值。

2.4.3、城市文化價值：有利于打造城市品牌、標榜城市精神的符號象征，是城市文化和靈魂的標志。

2.4.4、城市復合效應：是區域社會、經濟、文化娛樂中心，輻射作用強，升值潛力大。

3、商業綜合體成功之道分析

運營者的考慮是必須具備有足夠的人流，合理的動線設計，業態分布合理，有價值的人流，直接產生更多的經營效益，消費需求有漂亮的購物環境，物超所值的服務。而投資者的考慮，首先是資金流、租金、售價，其次是投資回報（想要達到8%~10%回報）。同時還要考慮獲得地方政府的資源、資金的支持以及成熟的商業運營商，這樣才能達到事半功倍的效果。優質商業地產運營模式是資源整合（資源無限放大溢出）訂單商業（項目動工前與商戶簽訂合同和招商合同簽訂）+低價拿地（動用有效的政府資源）+全產業鏈擴張（利用自身的商業資源）。

3.1、設計體系的整合

因規劃的前瞻性、統籌性不足和缺乏人文關懷等問題，導致實際設計過程中出現了諸多問題，因此應該完善設計體系，通過規劃與設計的整合使二者有機銜接．總體規劃是控制、引導設計的重要因素．規劃管理部門將規劃原則、概念、控制要求等層層分解、落實到具體的項目設計上，以實現規劃的目標，這是一個相當復雜的規劃設計過程．簡而言之，設計是面向實施的“設計”，是開發的行為；而規劃是面向設計的“設計”，是控制的行為，兩者本身存在著內在聯系．對于城市綜合體空間的開發建設，因地下空間資源本身不可逆的特點，必須從前期決策到整體規劃、再到項目的具體方案，每一步設計都要用可持續發展的眼光做詳細的分析論證，減少盲目性，加強前瞻性．日本東京六本木新城項目通過整體規劃設計，定位為集高端住宅、高端寫字樓、大型商業中心、凱悅酒店、電視廣播中心、影院于一體的城市綜合體．由于按照整體規劃統一設計，各功能之間有很強的互補性和聯動性，使得居住、購物、辦公都極其便利，形成最具活力的復合功能城市街區．此外，該項目在設計過程中還體現了對人文的關懷，考慮融入文化、生活和休閑娛樂等建筑元素，使其成為東京具有文化品位的城市綜合體，知名的城市購物中心和旅游中心．歸根結底，其成功正是得益于其科學地整體統籌規劃，注重“自上而下”的整體性與協調性，體現了以人為本的設計理念，做到了規劃與設計的整合。

3.2、商業綜合體經濟性分析

城市商業綜合體是一種以利益為主的經濟價值體系，整體設計過程中，特別是交通空間設計時需對其經濟適用性進行考慮。交通空間是城市綜合體的輔助空間，雖其不具備盈利，但是其對商業建筑經營和利潤有間接的影響。確保每個商鋪都能擁有最大的臨客流界面，或獨特的空間，以吸引更多的客流。綜合體建筑在整體形象上強調可識別性，在局部設計上則講究橫、豎線條的立面設計，對跟人發生親密接觸的元素如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，追求精細的細節設計。如商業綜合體的主廣場可以設計標志性的演藝中心為背景，將綜合體外的人流有效引入綜合體內部。綜合體內部步行街的次廣場要與地下出入口相連，并通過精心設計的鋪地、小品、綠化，增加兩側商業店鋪的活力。設計過程中要根據人們的活動心態，創造極具魅力的消費氛圍，如過街橋、樓梯、自動扶梯、坡道的精心設計組合，形成綜合體內部富有趣味的空間形態，在整個空間構成中，可以穿插設計了水池、花壇、臺階、樹木、廣告牌等景觀要素。使商業綜合體在彌漫營業氣息的同時，也能達到經濟適用的目的。

3.3、商業綜合體商業銷售階段

第一，銷售處設計：分為規劃沙盤和本項目實際運營商業沙盤。第二，銷售團隊組建，銷售團隊最好是男性，盡量選擇有財務專業或商業營銷。第三，銷售策略：商業銷售時間選擇最好在項目開業前一個月；集中簽約儀式在后一周，商鋪階級開盤（租售留比、可售性：隔鋪銷售價格，價值不一樣）；銷售、招商要合作，銷售速度1拖2帶3，1~2樓連售、分售，面積寬、進深越淺越好賣；商業鋪面進深是面寬的1:2和1:3的比例，餐飲進深13~15米為宜；價格策略，分為自己持有和銷售。

4、結語

城市商業建筑綜合體作為城市的重要載體之一，其已具有廣泛的城市含義。在組織其外部形態，考慮其組合方式美觀的同時，一方面要考慮到對周邊城市環境的影響，盡量做到與周邊環境的和諧，提高區域競爭力；另一方面要考慮其巨大的體態，盡量做到化整為零，在人們的視覺上弱化其體形，或者以細部優化分散人們的注意力。

參考文獻

[1]郭雷.城市商業綜合體交通空間設計研究[D].合肥工業大學,2012.

第8篇

眼下，很多人在談論要防止鄉村發展過于商業化，進而對鄉村綜合體很排斥。但從中國鄉村現有的情況看，被過度商業化的鄉村，比如麗江、鳳凰，我們能列舉出幾個？大家談論資本下鄉，實際有多少資本真正的進入了鄉村？

現在的中國鄉村，叫好不叫座，談論鄉建變成了時尚和情懷，但并沒有多少資金真的涌入鄉村。我們這幾年走過的路很艱難，我差點因為談理想、情懷死在半路上。呼聲很高的熱點民宿，不過是鄉村里的九牛一毛，而民宿在鄉村產業里又僅僅是星海里的小小一顆。“鄉村發展過度商業化”本身是個偽命題，目前中國的鄉村沒有可持續的商業模式和回報率，自然不會有資本進入。我希望用商業的模式去實現中國鄉村的復興，情懷與商業并不是完全對立。我對鄉村有感情，如果在鄉村可以找到一個健康可循環的產業，這顯然也是好事。同時，鄉村的資源很稀缺和脆弱，在打造鄉村綜合體上需要謹慎一些。

我們做的“田園東方”項目被定義為第一個鄉村綜合體，即“田園綜合體”，它是以田園和農業為核心，衍生出商業房產、旅游度假等其他業態。綜合體首先要有一個核心，當把這個核心抽離出來，這個綜合體就不存在了。此外要有多產業的疊合，并且這些產業是吸附在核心上的。單一業態很難做成綜合體，比如整村打造成住宿，配套餐飲，這只能算是一個大酒店，并不能叫綜合體。目前，國內對鄉村的投資開發、鄉村項目，尚未有成熟的產品。

我們在庾村做的項目只是綜合體的雛形，1.0版本，植入了不同業態，如精品民宿、農園、部分文化和旅游業態，但功能分散，沒有牢牢地黏在一起。所以，在2.0版本的無錫“田園東方”項目上，我們更多關注如何把產業綜合效應發揮出來。現在，在浙江松陽榔樹村和昆山冀家村所打造的項目，還算不上綜合體，應該是鄉村生活方式的聚落。我們會尋找小型聚落吃穿住行等基本業態要素一起進入鄉村，并更注重對人的選擇。對人的判斷更傾向于感性的價值觀判斷――是否熱愛鄉村的生活，是否是環保和熱愛自然的人，對業態是否有創新的可能性。鄉村聚落類似一種烏托邦社區，這里的人有共同的理念。并且，鄉村不應該只有旅游，而應該有別的產業，圍繞第一批回去的人，慢慢會產生新的業態。這些業態跟當地的物產、文化、村民產生各種連接以后變成綜合體，這需要一個創新的過程。鄉村綜合體并不是把城市商業綜合體的模式直接植入鄉村，而是去探索如何用更豐富的業態來復興面臨凋敝的鄉村。

海峽旅游×朱勝萱 原舍?童廿（周莊）。

海峽旅游：很多人擔憂鄉村綜合體的商業化會破壞鄉村，您怎么看？

朱勝萱：“綜合體”只是一個學術名詞，沒有褒義和貶義。很多人站在道義的高度憂慮資本會大量涌入鄉村，這種擔憂是多余的。有幾個資本真正下鄉了？在股票和商業領域，蓋個寫字樓、居住區動輒十個億，你看到哪個地方花幾十個億建鄉村了嗎？如果有資本愿意進入鄉村，我會希望它趕緊來。與過度商業化的麗江、鳳凰相比，更多的是默默消失的村落。 生態農園，推行自然農發，采用傳統的種植方式，同時結合現代技術，還原土地原始風貌。

海峽旅游：資本在觀望鄉村的市場，是因為鄉村回報比較慢，產出比較低嗎？

朱勝萱：深層次的決定因素是制度，國家制度是有瓶頸的。土地的權屬問題，不管是農用地、宅基地還是集體用地，沒有辦法打通，不能貸款，也不能融資。它跟城市用地完全是兩種性質，在鄉村土地開辟的任何經營行為都是政策里面的空白。無論是宅基地的流轉還是開發使用，它本身就不是商業可開發的領域，你有的只是使用權。如果哪天農民的土地可以自由交易，如果集體用地可以抵押，可以有融資的渠道，可以進行金融化運作，這就有大資本進入的可能了，但目前這是無法實現的。除此之外，鄉村人才稀缺、交通也不便利等等，對于資本而言，都是風險。 沒有既定的開發套路，不談情懷營銷，每一片土地上的原舍，都不僅停留在物質化的住宿概念上。而是讓更多屬于這片鄉村的人停靠，聚集起來創造鄉土驚喜。

海峽旅游：鄉村綜合體怎么才能做到可持續？

朱勝萱：第一個關鍵因素是選址，不同的時間段選擇不同的地點。我們的大部分產品都在長三角，這個地區的消費升級較快，平原地區交通可達性較好。如果第一站我們選擇貴州，那么它的影響力就沒那么大，擴張力也不夠。第二個是控制投資的規模，控制項目資金和現金流，回報率過慢也會有問題，這是循序漸進的問題。我們在莫干山的民宿有三家，2011年到現在，第三家還沒開成，我們用謹慎小心的態度一步步往前走，控制投資和投資進度。第三是對于商業回報率欲望的控制，因為所有都是過猶不及的，要有耐心和節制。莫干山原舍從開始到現在都沒有調過價，這就是對回報率欲望的控制，一定要做到持久。一個良性的項目，回報率應該在6-8年，基本上可以回本金。一般我們的租賃年限是20年，快則5年，慢則8年，太慢了就沒有商業的價值。在投資之前可以做一個商業測算。

海峽旅游：您為什么會選擇在浙江較為偏僻的松陽做項目？

朱勝萱：從短期效益看，松陽比別的項目的回報率會慢，因為松陽的配套和交通沒有浙區域好。但從資源的稀缺性來看，它的人文底蘊和自然生態是稀缺的。如果單獨一個項目的話，我不會選松陽。但是我們有八九個項目，從整個商業開發上而言，松陽是可以出好作品的，我需要一個好作品。

2015年開始，SMART開始研究鄉村綜合體，及如何通過鄉創大會把聚集的資源、服務方和投資機構整合在一起。鄉村是一種自然的狀態，可以集眾多小而美的產業于一體形成更為復雜的生態系統。 除去民宿，原舍更關心在地生活。目前原舍的足跡在江浙甚至云南快速延展：無錫陽山、南京蘇家、蘇州周莊、麗江松陽……

目前，簡單地劃分，鄉村綜合體大概有兩種類型，一是公益組織和政府主導的公益類型，但公益類型缺乏專業的商業思維模式，在商業上很難持續;另一種是開發商式的商業類型，這種方式進入鄉村很難成功。開發商模式適合簡單復制和大規模投入，應對這種復雜模式需要面對很多困難，而和村民的產權問題，無論是對獨立的民宿管理者還是大規模的產業投入開發商都是棘手的頭疼問題。 因此我們認為鄉村旅游更注重、更適合平臺化思維。

在過去幾年，大家都說鄉建，鄉建關注的重點在于村莊的硬體、硬件的建設上面。我們提出“鄉創”概念，把美麗鄉村和鄉村創客兩個因素結合。很顯然，我們強調的是內容上的創新，和年輕創業者在鄉村中起到的作用，把硬件建設放到第二步。你可以用“鄉創聚落”“鄉創孵化器”來描述它，它不是簡單的鄉村建設，更多的是把創業、創新、創客，把鄉村的綜合生態、產業生態、鄉村文旅、美麗鄉村集中到一個點上，去找到一個解決方案。目前，眾籌眾包以及民間力量在尋找的自下而上的生長模式更適合鄉村。在這些資源里我們認為可能涉及到的有：精品酒店、客棧民宿、農廠農莊、特色餐飲、手作民藝、親子見學、有機農業、生鮮電商、新媒體、NGO、設計類等。當這些資源鏈接到一起的話，將會發生一個不可限量的化學反應的生態圈。

SMART一開始是和公益組織一起進入鄉村，“精準扶貧”，以鄉村的發展成長為導向，在公益和商業之間找到一個平衡點，以社會企業模式去推進，這是我們鄉村策略的重要基礎。我們的地產基因很強，可以從商業角度，在業態配置和內容方面對鄉村進行評估和策劃，將公益和商業視角進行結合。從公益角度進入鄉村，非盈利地幫鄉村營造發展機遇，更容易和在地達成共識。

“鄉村創客”，鄉村的靈魂、內核和驅動力不在于修建了多少棟房子，而在于是否有鄉村創客，這是我們鄉村綜合體的基本元素。我們試圖在一個村子引入二三十個不同的鄉村創客，覆蓋民宿、餐廳、手作工坊、親子田間見學、營地教育、有機農業、生鮮電商等創業內容，把鄉村創客聚集起來，形成聚合效應，提高創客成功率，同時也做鄉村需求的發聲方和內容提供方，雙方相互需求。沒有這個平臺以前，雙方信息是不對等的。

海峽旅游×王旭

海峽旅游：一些人覺得“鄉村綜合體”太過商業化，您怎么看？

王旭：SMART的價值觀是，尊重多元價值觀，商業和公益各有短板和優勢。對我而言，“綜合體”是中性的詞，有商業綜合體，有度假綜合體，鄉村綜合體，也可以叫民宿聚落、鄉創聚落。就像很多人在摳精品酒店、民宿、客棧的差別，對我們而言沒有太大的不同，都是住的問題，無非就是有標準化、非標的差別，我們應該對背后的產業生態做研究。

第9篇

9月11日，峨眉山公告非公開發行股票方案，擬以不低于19.96元/股的價格發行不超過3010萬股股份，募集資金不超過6億元。募集資金將分別投入峨眉山旅游文化中心建設項目、峨眉雪芽茶葉生產綜合投資項目、成都峨眉山國際大酒店改建裝修及補充流動資金。本次增發投資項目屬旅游產業鏈延伸，基本契合峨眉山的資源稟賦特征，我們認為項目建設將對公司中長期發展產生積極影響。

再融資項目延伸產業鏈

本次再融資項目有助于公司延伸旅游產業鏈，打造多元化業態，符合對公司中長期發展趨勢的判斷。此次非公開增發募集資金投向中的峨眉山旅游文化中心項目，位于峨眉山市區，名山東路和佛光南路交匯處，距離峨眉山這座天下名山山門約6公里。旅游文化中心將是一個以旅游演藝為核心，旅游休閑為補充，融合佛文化、茶禪文化和峨眉武術文化等元素，集演藝、餐飲、旅游購物和立體攝影等為一體的復合型旅游項目。項目總投資約2億元，總用地面積35594平方米，包括一個含歌舞劇、話劇、戲劇、音樂劇、交響樂團、會議等多功能的甲級劇院，以及峨眉山文化主題餐廳、旅游購物區、三維立體攝影中心等綜合旅游休閑設施。

目前峨眉山市較大規模的文化演藝節目有大佛禪院景區的《圣象峨眉》和靈秀劇場的《印象峨眉》，但無論是每年接待的觀眾規模、還是市場影響力，均較為有限，不構成主要的競爭威脅。峨眉山作為傳統管委會體制下的一線景區，市場化營銷意識相對較強。游客人數的較快增長在相當程度上得益于公司較為成熟的營銷體系。針對旅行社的渠道營銷能力較強，針對散客市場的市場營銷也井然有序。這兩年公司在網絡、微博的營銷力度不斷加強，有效降低了營銷成本，亦擴大了輻射范圍。目前，峨眉山接待游客中接近50%來自于團隊，如公司采取當前旅游文化演藝產品一般“加點、返傭”的運作模式，應能夠相對較快地度過盈虧平衡，形成盈利能力。

現有業務支撐中短期業績增長

今年年底開通的樂雅高速、明年7月通車的成綿樂城際鐵路、2年后有望建成的第二條上山道路，這些景區周邊及內部交通的改善，將支撐未來幾年游客接待量保持穩定增長。門票提價最快將于明年3月底實施新價格，屆時進一步催化門票業務的增長；明年旺季，金頂二索道的投入運營，有望推高索道搭乘率。紅珠山七號樓改造后市場情況較為樂觀，但短期內暫無利潤貢獻。

近幾年周邊交通通道逐漸打開，峨眉山自駕游快速興起，旺季景區交通十分擁堵，只能對道路實施管制。8月，樂山市交委相關負責人表示，峨眉山景區第二條上山道路即將開工，建成后將在一定程度上緩解上山交通壓力。然短期內，由于三季度受經濟持續下行、2011年高基數以及惡劣天氣較多的影響，預計全年游客增速預測值為10%。預計2012～2014年接待游客量分別為285萬、320萬和355萬人次，見下圖。

目前峨眉山景區旺季門票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景區門票調價聽證會舉行。會議討論的提價方案一擬將旺季門票調至187.5元、淡季112.5元；方案二擬將旺季門票調至185元、淡季110元。同時取消景區里黃灣收費站6元/車次的收費。21名聽證代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建議暫緩漲價。最終提價方案需待四川省發改委審批后公布。

從聽證會現場反饋情況看，提價到185元是大概率事件。在保持其他假設不變的前提下，認為如價格提至185元，游客量為320萬人次，全年實際票價若為150元（折扣率為81.1%），則將增厚2013年每股收益0.1元（原假設為門票150元，折扣率為85%，游客量為320萬人次）。綜合考慮游客量增長及景區提價效應，對未來3年門票業務收入預計分別貢獻3.66億元、4.79億元和5.42億元。

小幅上調盈利預測，維持買入評級

根據近期門票提價聽證會情況內容及最新的周邊交通項目建設進度，預計2013年3月底起門票提價至185元（旺季價），2012～2014年實現的歸屬于母公司凈利潤分別為1.83億元、2.53億元和3.05億元，3年復合增速為28%，對應每股收益分別為0.777元、1.076元和1.295元。提價將影響2013年業績0.10元，即不考慮提價，2013年業績預測為0.976元。如考慮增發后股本攤薄影響，預計2013～2014年每股收益分別為0.954元和1.148元。