時間：2022-11-13 09:51:00
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——關(guān)于第二營業(yè)部開展商業(yè)門市抵押貸款的調(diào)查報告
自2004年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進行了深入調(diào)查。
一、所處背景
東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。2003年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當(dāng)時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當(dāng)行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當(dāng)時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標(biāo)，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準(zhǔn)后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產(chǎn)生的效果版權(quán)所有
自該部2004年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當(dāng)年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當(dāng)年實現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。2005年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到2005年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68%，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65%，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100%，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。版權(quán)所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60%以內(nèi)。
2、指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。
3、嚴(yán)密手續(xù)及時報備。嚴(yán)密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴(yán)把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。
7.增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。
四、今后設(shè)想
對*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷，全部收回有效問卷631份。現(xiàn)將情況分述如下：
一、調(diào)查情況
第一部分政策調(diào)查
針對國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規(guī)范市場，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展將會起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認(rèn)為該《意見》對于區(qū)域市場是否都適用，有待商榷。各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產(chǎn)市場從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產(chǎn)價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)因地制宜，不能一刀切。應(yīng)該根據(jù)各地具體情況，進行有效的調(diào)控，否則，就是“空調(diào)”。
（一）《意見》中明確指出“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”及“重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認(rèn)為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。
（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應(yīng)如何落實被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認(rèn)為應(yīng)該按照項目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整；16.8%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整；12%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照項目實施調(diào)整，2.7%的企業(yè)認(rèn)為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強的地域性，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，每個城市的房地產(chǎn)市場都有自己的特點，用同一標(biāo)準(zhǔn)對全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。
（三）《意見》中指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場方面，有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有一定作用，認(rèn)為能起到積極作用的占33.4%，認(rèn)為很難評價到的占10.1%，認(rèn)為沒有影響的占3.2%。
（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為可以在房地產(chǎn)開發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為作用不大的占18.2%，認(rèn)為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為此項措施的實施能切合市場需求，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調(diào)節(jié)對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導(dǎo)促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定住房價格能起到很大的作用。
（五）《意見》中指出“加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管”；“切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項措施，對于引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為能夠起到很大作用，67.2%的認(rèn)為能夠起到一定的作用，認(rèn)為作用不大的占6.2%。
（六）《意見》中指出：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度”；“統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為十分必要，認(rèn)為可有可無的占11.25%，認(rèn)為沒有必要的占2.38%，認(rèn)為不清楚的占3.49%。
第二部分房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況調(diào)查
（七）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%，認(rèn)為一般的占25.52%，認(rèn)為作用不大的占2.38%。
（八）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占76.23%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。
（九）對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂觀的企業(yè)占59.59%，判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結(jié)果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。
（十）認(rèn)為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認(rèn)識上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認(rèn)為首要影響因素是房地產(chǎn)市場需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認(rèn)為是本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形勢的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認(rèn)為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認(rèn)為是國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認(rèn)為是企業(yè)資金狀況的影響。
（十一）認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。
（十二）認(rèn)為本地區(qū)個人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%，認(rèn)為本地區(qū)個人購房能力較強的開發(fā)企業(yè)占29.32%，認(rèn)為本地區(qū)個人購房能力不強的開發(fā)企業(yè)占8.24%。
（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設(shè)施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設(shè)計因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，認(rèn)為空置房會造成企業(yè)經(jīng)營困難的居第一位，占45.48%，認(rèn)為空置房對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有些影響的居第二位，占44.53%，認(rèn)為影響不大的占5.23%。
（十五）房地產(chǎn)公司認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。
（十六）房地產(chǎn)公司未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經(jīng)濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。
（十七）房地產(chǎn)公司認(rèn)為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設(shè)計不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。
（十八）房地產(chǎn)公司認(rèn)為目前本地區(qū)商品房銷售價格是適中的占43.58%，認(rèn)為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認(rèn)為商品房銷售價格過高的占10.14%；認(rèn)為商品房銷售價格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺調(diào)控措施，對市場產(chǎn)生較大影響，企業(yè)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認(rèn)為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為繼續(xù)快速上漲，認(rèn)為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為，盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。
第三部分房地產(chǎn)開發(fā)土地市場調(diào)查
（二十）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市土地供應(yīng)不足的占50.4%，認(rèn)為土地供應(yīng)量不好說的占22.98%；認(rèn)為土地供應(yīng)適量的占21.*%；認(rèn)為土地供應(yīng)過量的占3.49%。
（二十一）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市目前的土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認(rèn)為土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市應(yīng)在中心城區(qū)的哪個區(qū)域或哪個行政區(qū)域增加土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。
（二十三）房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開發(fā)，占11.09%。
第四部分住宅套型調(diào)查
結(jié)合“[20*]37號”套型面積控制規(guī)定，房地產(chǎn)公司認(rèn)為符合我市實際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：
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二、房地產(chǎn)市場需要關(guān)注的幾個問題
*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢，但在初級發(fā)展階段中仍存在以下幾個方面的問題：
1、普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經(jīng)濟適用住房市場供應(yīng)量相對不足。同時，受市場供求關(guān)系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。
2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴大。上半年，*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。
3、房地產(chǎn)市場信息公開工作仍需加強，引導(dǎo)企業(yè)合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場存在著企業(yè)投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現(xiàn)不切實際的過度消費、超前消費等現(xiàn)象，急需加強引導(dǎo)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力不強。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè)，其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其中一級開發(fā)資質(zhì)的有4家，二級以上資質(zhì)的有47家；二級以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風(fēng)險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業(yè)和企業(yè)集團尚未形成。
5、房地產(chǎn)經(jīng)營不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開發(fā)、市場交易、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場的健康發(fā)展，還需要進一步加大監(jiān)管力度。
6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。
三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議
1、建議對土地資源應(yīng)進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區(qū)土地供應(yīng)緊張且價格高，建議政府應(yīng)加快環(huán)線以外市政配套建設(shè)，拉大城市框架，應(yīng)控制未來土地價格的上漲。
針對土地供應(yīng)區(qū)域位置不均衡，建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應(yīng)量，在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。
2、積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調(diào)控政策的要求，在土地供應(yīng)、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。
3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發(fā)出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩(wěn)定好住房價格，應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對開發(fā)商和中介機構(gòu)的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。
4、合理引導(dǎo)住房消費。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場信息體系，增大商品房開發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費。
結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會員“yihan125”為你整理了這篇2021年1月第2周市場調(diào)查巡視報告范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來參考借鑒作用。
【正文】
據(jù)我委市場調(diào)查巡視和監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本周我市除良種豬小幅下降、仔豬價格略有上漲，鮮豬肉、鯉魚、雞蛋價格小幅上漲，蔬菜價格漲跌交互外，其余品類價格基本穩(wěn)定。具體情況如下：
一、糧油價格基本穩(wěn)定
早秈米、晚秈米、富強粉、標(biāo)準(zhǔn)粉價格分別為每500克2.3元、3元、3元、2.5元；對比上周價格均持平；同比率分別為上漲15%、上漲20%、持平、持平。
花生油（一級桶裝、5L）125元，大豆調(diào)和油（一級桶裝、5L）55元，菜籽油（一級桶裝、5L）75元，大豆油（一級桶裝、5L）60元；對比上周價格所有品類均持平，同比分別為持平、上漲10%、上漲25%、上漲9.1%。
二、良種豬價格小幅下降、仔豬價格略有上漲
良種豬收購價格為每50公斤1800元、土雜豬收購價格為每50公斤1800元；對比上周生豬價格良種豬下降元，降幅5.3%，土雜豬持平；較去年同期均下降250元，同比降幅均為12%。
良種仔豬價格為每500克92元、土雜仔豬價格為每500克65元；對比上周價格良種仔豬上漲7元，土雜仔豬上漲5元，漲幅分別為8.2%、8.3%；同比分別為上漲2.2%和下降27.8%。
三、鮮豬肉、鯉魚、雞蛋價格小幅上漲，其余肉禽和水產(chǎn)品價格基本穩(wěn)定
鮮豬肉、鮮牛肉、鮮羊肉、鮮雞肉、草魚、鯉魚價格分別為每500克31元、45元、50元、11元、8元、5.4元；對比上周價格除鮮豬肉上漲2元、草魚上漲0.4元外，其余品類均持平；同比率分別為上漲3.3%、下降10%、下降3.8%、下降8.3%、下降11.1%、上漲8%。
雞蛋價格為每500克5.3元，對比上周價格上漲0.3元，同比上漲0.4%。
四、蔬菜價格漲跌交互
大白菜、黃瓜、茄子、西紅柿、青椒、白蘿卜、南瓜價格分別為每500克2.1元、3.8元、4.3元、5元、8.5元、2元、2.3元；價格對比上周呈3漲1降3平趨勢，其中大白菜上漲0.1元、黃瓜上漲0.3元、茄子上漲0.3元、西紅柿持平、青椒下降0.5元、白蘿卜持平、南瓜持平；同比分別為上漲5%、下降5%、上漲7.5%、下降28.6%、上漲183%、上漲33.3%、上漲15%。
五、水果價格基本穩(wěn)定
蘋果、香蕉、西瓜每500克9.4元、2.88元、3元，對比上周價格均持平；同比分別上漲56.7%、下降17.7%、下降25%。
六、液化氣價格基本穩(wěn)定
液化氣價格為每公斤6.08元，與上周價格持平，同比降幅14.1%。
競技水平是群眾基礎(chǔ)的一種體現(xiàn)，能夠參加大學(xué)生比賽的高職院校必定其排球運動開展情況優(yōu)于不能出隊比賽的學(xué)校，因此本文主要以開設(shè)排球教學(xué)的內(nèi)蒙古高職院校和同時參加2008年—2012年內(nèi)蒙古大學(xué)生排球賽乙組比賽的9所高職院校作為研究對象，已全部涵蓋內(nèi)蒙古東部、中部、西部，基本可以代表目前內(nèi)蒙古高職院校整體現(xiàn)狀。通過研究，深入掌握內(nèi)蒙古高職院校排球運動的開展現(xiàn)狀，尋找制約其發(fā)展的主要因素，明確開展高職院校排球運動的目標(biāo)，結(jié)合教學(xué)與課外活動的關(guān)系，找到區(qū)別于普通高等院校、適合內(nèi)蒙古高職院校排球運動發(fā)展的模式。
本研究主要采用訪問調(diào)查法、問卷調(diào)查法、數(shù)理統(tǒng)計法、邏輯分析法等方法，對已開設(shè)排球教學(xué)的內(nèi)蒙古高職院校和同時參加2008年—2012年內(nèi)蒙古大學(xué)生排球賽乙組比賽的9所高職院校（包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、呼和浩特職業(yè)學(xué)院、通遼職業(yè)學(xué)院、內(nèi)蒙古機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院、內(nèi)蒙古化工職業(yè)學(xué)院、河套大學(xué)、包頭輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、錫林郭勒職業(yè)學(xué)院、內(nèi)蒙古體育職業(yè)學(xué)院）進行調(diào)查研究。
二、分析與討論
2.1高職院校排球場地與器材現(xiàn)狀
高職院校里的體育場館作為學(xué)校里重要的基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容，不僅承擔(dān)著全校體育教學(xué)、比賽任務(wù)，同時也是全校師生業(yè)余體育活動的場所。經(jīng)過對樣本的分析，我區(qū)在排球場地、場館的建設(shè)如下表：
選取院校的在校學(xué)生人數(shù)基本在一萬人左右，從表1可以了解，院校基本保證是每一千人擁有一塊場地，這樣的場地設(shè)施勉強可以維持教學(xué)和訓(xùn)練活動，場地設(shè)施資源較為緊缺。同時，選取的院校中有5所院校（呼和浩特職業(yè)學(xué)院、通遼職業(yè)學(xué)院、河套大學(xué)、錫林郭勒職業(yè)學(xué)院、體育職業(yè)學(xué)院）開設(shè)體育系或有體育專業(yè)，這類院校的場館設(shè)施更要同時兼?zhèn)涔搀w育和專業(yè)體育生的運動所需。
通過走訪了解，目前多數(shù)學(xué)校均有新、老兩個校區(qū)，老校區(qū)有少數(shù)室外場地，體育館都建設(shè)在新校區(qū)，館內(nèi)有2—3個排球場地，但現(xiàn)狀是均為與籃球場地套用，甚至有兩所院校尚無排球室內(nèi)場地。新老校區(qū)的學(xué)生人數(shù)與場地數(shù)比例有不等比現(xiàn)象，造成新老校區(qū)的排球場地出現(xiàn)不夠使用的狀況。從我區(qū)9所高職院校的場地情況來看，其中有2所高職院校場地能夠滿足排球運動教學(xué)與課外體育活動的開展，另有5所高職院校在排球場地方面基本能夠滿足本校學(xué)生教學(xué)與課外體育活動的需要，再就是有2所高職院校老校區(qū)可以滿足本校排球教學(xué)與課外體育活動的需要。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的高職院校近幾年所開發(fā)與建設(shè)的新校區(qū)基本上能夠勉強滿足排球教學(xué)與課外體育活動的需要，但有新校區(qū)的學(xué)校，學(xué)生往往都集中在新校區(qū)上課或活動，老校區(qū)多為學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和教師辦公的地方，因此，這些高職院校的老校區(qū)場地有時會出現(xiàn)不同程度浪費的現(xiàn)象。
東部地區(qū)低溫天氣較多，中西部地區(qū)春、秋兩季經(jīng)常遇到揚沙天氣，在的特殊氣候條件影響下，我區(qū)各高職院校的排球室內(nèi)場地基本都無法滿足教學(xué)或訓(xùn)練的需求。雖然近幾年地區(qū)各高職院校為了應(yīng)付教育部的辦學(xué)水平方面的評估，加大了在學(xué)校的硬件方面的投入，使學(xué)校的基礎(chǔ)設(shè)施有所改善，體育教學(xué)與訓(xùn)練場地面積不斷擴大，一座座室內(nèi)排球館拔地而起，是很多高職院校的學(xué)生即使在室外環(huán)境相對惡略的情況也能夠在室內(nèi)排球場地進行相應(yīng)的排球活動。但是在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)個別高校因資金不能夠及時到位，很多新校區(qū)還在建設(shè)中，體育教學(xué)的場地與設(shè)施還在進一步完善中。從高職院校長遠發(fā)展形勢來，室內(nèi)排球場地必然在學(xué)校的規(guī)劃與健身之內(nèi)，排球教學(xué)場地與設(shè)施也會進一步完善，緊接著擺在各高職院校面前的便是如何合理分配有效的排球教學(xué)資源、如何解決揚沙、雪雨天氣場地不足的現(xiàn)實問題，是擺在各高職院校面前急需解決的問題。
2.2內(nèi)蒙古高職院校排球師資現(xiàn)狀分析
本文研究的排球教師均是曾經(jīng)從事排球?qū)ｍ椀捏w育教師。
2.2.1 高職院校專項排球教師學(xué)歷和職稱情況
一般情況下具有一定學(xué)歷和職稱的教師，也說明其在該學(xué)科教學(xué)方面的閱歷與能力，在一定程度上也能反映該教師的理論水平和教學(xué)能力。調(diào)查顯示表9高職院校中，排球?qū)ｍ棾錾淼氖谡n教師有16人，其中本科學(xué)歷有12人，占總?cè)藬?shù)的75%，有研究生學(xué)歷的4人，占總?cè)藬?shù)的25%。從高職院校各學(xué)科的建設(shè)和發(fā)展趨勢來看，同其他相比較這個學(xué)歷層次顯得偏低。
2.2.2 高職院校專項排球教師年齡結(jié)構(gòu)
人才群體結(jié)構(gòu)中不同年齡成員的比例、構(gòu)成狀況。任何群體中不同年齡的人員組成，是群體最基本的構(gòu)成因素，它在某種程度上決定著群體效能的發(fā)揮。體育教師群體的合理年齡結(jié)構(gòu)在一定程度上可推動教學(xué)水平和科研水平的提高，也能反映出這一群體的創(chuàng)造力。
三、結(jié)論與建議
高職院校的老校區(qū)場地有時會出現(xiàn)不同程度浪費的現(xiàn)象，在的特殊氣候條件影響下，我區(qū)各高職院校的排球室內(nèi)場地基本都無法滿足教學(xué)或訓(xùn)練的需求。從高職院校各學(xué)科的建設(shè)和發(fā)展趨勢來看，排球教師同其他教師相比較學(xué)歷層次偏低，但年齡結(jié)構(gòu)和梯隊建設(shè)合理，有利于未來的發(fā)展。
參考文獻
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在本次針對地黃市場環(huán)節(jié)的調(diào)查中，共搜集市場調(diào)研問卷33份，其中無效樣本6份，調(diào)查有效的成功樣本27份，樣本有效率為84%。有效樣本能夠反映調(diào)查總體實際情況。
二、調(diào)查結(jié)果詳述
2、地黃當(dāng)前市場環(huán)節(jié)的貨物走動情況分布貨物走動情況樣本量百分比快27%一般1037%慢1556%
市場環(huán)節(jié)中的貨物走動情況，一定程度上反應(yīng)了地黃的行情變動趨勢，在本次對地黃在市場貨物走動情況的調(diào)查中，認(rèn)為當(dāng)前貨物走動快的商戶占7%;認(rèn)為當(dāng)前貨物走動一般的商戶占37%;認(rèn)為當(dāng)前貨物走動慢的商戶占56%。對于走貨速度的快慢，認(rèn)為目前地黃走貨較慢的受訪者人數(shù)所占比重明顯大于認(rèn)為走貨偏快的，從樣本整體分布來看，顯示出當(dāng)前該品種安國市場走貨速度很慢。
進幾年來，隨著大量礦業(yè)的開采，污染廢水的排放和水土資源的破壞，導(dǎo)致了人們生活失去了協(xié)調(diào)。由其是煤礦廢水中含有大量的氟使人們患上各種各樣的疾病，因此為了使家鄉(xiāng)人民擺脫氟病毒，特對貴州織金黑土鄉(xiāng)作一份調(diào)研報告。
二、調(diào)查目的
為了傳承中華民族美德，宏揚“春晦使者”精神，使之服務(wù)于社會，反哺于家鄉(xiāng)，幾年以來隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，家鄉(xiāng)的變化是日異月新，雖然得到了發(fā)展，但生態(tài)環(huán)境卻遭到破壞。大量煤礦的開采，水土污染的制理趣之于弱化，因此水的含氟量交高；不但不利于農(nóng)作物的生長還破壞了人們的生命體系代謝，危害生命安全。大量的氟中毒、氟斑牙、畸形兒童，諸如此類的問題比比皆是。因此特為家鄉(xiāng)作了一份分析報告，做到反哺于民，為人民服務(wù)。
三、調(diào)查方式及成果
（1）調(diào)查方式，通過實地調(diào)查和訪問的方式，了解到當(dāng)?shù)孛旱V儲藏量豐富，交通便利，在此有利的條件下，大量煤礦合理開采卻不合理制理，導(dǎo)致水污染嚴(yán)重，生態(tài)土壤平衡失調(diào)，嚴(yán)重地危害了田間農(nóng)作物的生長及水源問題，經(jīng)過科學(xué)合理的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，幾年來家鄉(xiāng)的發(fā)展雖有很大的進步，但人們的患病率在不斷的提升，呈上升趨勢。各種不同類型的病癥也在增加。
（2）調(diào)查成果，經(jīng)過與村委員會的配合和實地堪察，了解到危害人們生命安全的主要元素是氟，屬稀有氣體在水中的一種產(chǎn)物，浸在水源中。雖然中毒者發(fā)病率高，污染源易于擴散，但在村委和眾多希望水理的幫助下，逐漸形成了實施的新修水理放案和調(diào)查儀器預(yù)備階段的統(tǒng)一，使方案的實施有了初步的形成，同時也得到了人們的配合，解決了許多必要的問題。
四、調(diào)查數(shù)據(jù)及原理的分析
（1）調(diào)查數(shù)據(jù)整理，經(jīng)過走訪與實地勘察得出，氟斑的得病率為95.5%，由氟中毒而導(dǎo)致的其他發(fā)病率為23.53%，處于不受氟侵?jǐn)_的人基本很少，還有許多由于儀器不精確，得出的數(shù)據(jù)不是太科學(xué)，得到的數(shù)據(jù)可根據(jù)偏差的大小調(diào)整，總體上抓主要矛盾。進行氟中毒的深一步研究。
（2）中毒與侵害原理分析，氟屬于稀有氣體元素，符號為F，原子數(shù)為9，是鹵族元素之一，呈淡黃，一般情況下，氟可奪取牙齒中的碳元素，導(dǎo)致牙齒呈淡黃色，出現(xiàn)凹凸不平的跡象，中毒較深者還可導(dǎo)致畸形身軀，且不利于兒童身體的發(fā)育。
五、調(diào)查總結(jié)
經(jīng)過一個多月的調(diào)查研究，雖得出一張實地調(diào)查表，但卻出現(xiàn)諸多問題，調(diào)查的目的在于保證今后方案的實施，在于調(diào)節(jié)可支配與不可支配之間的關(guān)系。
（一）、調(diào)查出現(xiàn)問題
（1）在許多水勢較湍急的地方無法靠近，很難得出氟對土地資源的侵害程度。
（2）在調(diào)查的過程中，宣傳力道不足，走訪過程中與鄉(xiāng)親們的溝通不是太順暢。
（3）出訪或是勘察，儀器裝備不是太精確，勘察設(shè)備差，拍攝資料分析欠缺。
（4）調(diào)查期限短，時間較少，準(zhǔn)備不充分。相關(guān)參考資料缺發(fā)研究不透。
（5）無團隊合作，缺少交流與討論環(huán)節(jié)，導(dǎo)致許多結(jié)論片面。
（6）天氣地理因素的影響。
（二）、調(diào)查中問題因素的解決
（1）在今后的相關(guān)調(diào)查中，注意充分準(zhǔn)備資料，多著實地調(diào)查，提高調(diào)查水平。
（2）多功能地運用相關(guān)專業(yè)解釋出現(xiàn)的問題，多向調(diào)研老師請教。
（3）盡量以團隊的形式外出調(diào)查，完善得出結(jié)論的合理化與規(guī)范化。
保持城市規(guī)范化建設(shè)成果，農(nóng)貿(mào)市場是城鄉(xiāng)居民進行農(nóng)副產(chǎn)品交易的場所。在我國誕生于改革開放之后，由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中派生的，起源于中國特色社會主義市場經(jīng)濟。一是中國特色社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。在當(dāng)今社會，它的優(yōu)勢是農(nóng)副產(chǎn)品的流通速度加快，生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的業(yè)主經(jīng)濟利益得到實現(xiàn)，并創(chuàng)造了較為實惠的利益，使他們脫離了貧窮。二是城市居民購買農(nóng)副產(chǎn)品便捷了。三是城市居民品償?shù)叫迈r的價格適中的農(nóng)副產(chǎn)品，提高了健康指數(shù)。從它的優(yōu)勢上看，農(nóng)貿(mào)市場的存在有它的實用性、可操作性。因此，保留農(nóng)貿(mào)市場是政府指導(dǎo)農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)主脫離貧窮致富奔小康的一種必要途徑，是政府維護城市居民健康便捷的有力措施，但農(nóng)貿(mào)市場是否規(guī)范，是否影響城市形象，影響城市居民幸福指數(shù)，是否與建設(shè)生態(tài)宜居城市相適應(yīng)，值得探討。
我們遼陽地區(qū)是一座古城，城市建設(shè)工作突飛猛進，勢頭良好不容質(zhì)疑，但在素質(zhì)和道德水準(zhǔn)不斷培育的過程中，人們的思想覺悟、道德水準(zhǔn)、社會主義核心價值觀還有待于提高。距離自覺、奉獻、忘我、愛護還有一段，讓人們自覺地維護公共場所的環(huán)境還需要一段漫長的時間。農(nóng)貿(mào)市場已踏春而來，并且亭亭玉立，它需要雙方共同維護才能體現(xiàn)它與城市建設(shè)接軌。今天縱觀遼陽地區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場場景，確實需要我們深思。一是在保護好農(nóng)貿(mào)市場的價值所在的同時，要糾正它的不良現(xiàn)象，使之與建設(shè)宜居城市的步伐相適應(yīng)。二是研究解決拿出實際行動，維護城市品味，保證生活環(huán)境和人們的幸福指數(shù)。
遼陽市的農(nóng)貿(mào)市場有三種形式，一種是萬隆批發(fā)市場，較為秩序和規(guī)范，作用發(fā)揮明顯。二是像遼紡早市、201早市、中心醫(yī)院后面的早市，那樣無序、混亂的模式。三是像海鮮大市場、西菜市市場、北哨市場的早間、日間有序規(guī)范的交易市場。
下面僅就遼陽市的農(nóng)貿(mào)市場情況作如下分析。
一、占道早市帶來的弊端
1、造成交通擁堵，影響通行。正值早晨上班、上學(xué)的高峰期，行人、公交車、私家車出行都在早晨那段時間是高峰，農(nóng)用車占道、交易雙方占道、剩余農(nóng)產(chǎn)品裝車等等嚴(yán)重影響了道路的通暢，人行道和非機動車道全部被占用，使行人和非機動車走上機動車道，造成機動車緩慢行進在人流中，甚至停滯不前，有時遇到事故，不知等多久，極大地影響通行，建立寬敞的馬路是為了美化、規(guī)范城市建設(shè)，為人們出行提供方便，但馬路市場的存在，大煞風(fēng)景，立即將城市的品位降低了。
2、垃圾滿地堆。風(fēng)天塑料垃圾漫天飛舞，嚴(yán)重影響市容市貌，即便是環(huán)衛(wèi)工人清理垃圾，也是在日間，道路上車水馬龍，對環(huán)衛(wèi)工人的人身安全系數(shù)降低， 行人的視野造成不良影響，（別為小事與人勢不兩立，尊敬不喜歡你的人，小不忍而亂大謀）只有永遠 ，行人的出行帶來諸多不便。
3、占道經(jīng)商的兩側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施出現(xiàn)破損的現(xiàn)象。路燈、人行道上的地磚，經(jīng)過農(nóng)用機動車反復(fù)碾壓造成破損，美化的路燈遭到破壞，起亮化作用的路燈不亮了。
4、道路兩側(cè)的綠地和栽植的樹木受到破壞和踐踏，液體垃圾傾倒在樹木周圍和綠地上，造成栽植樹木枯死，即破壞了環(huán)境，又增加了各級政府的負(fù)擔(dān)，樹死了要重栽，綠地?fù)p壞了要重種，不然與特大型城市、生態(tài)宜居城市不適應(yīng)。
5、市容品位提升受到影響，居民都在建設(shè)特大型城市而努力，在市民的熱議中，生態(tài)宜居的濱水型城市的目標(biāo)和形象已縈繞在腦中、心中，看到滿眼搭建的塑料大棚，堆積在路邊的各樣農(nóng)副產(chǎn)品煙灰與噪音四起的農(nóng)用機動車等現(xiàn)象，也與建設(shè)城市不相匹配。因此，市民在看到市場弊端的同時，早已把方便市民購買的優(yōu)勢忘掉了，只剩下對政府監(jiān)督、管理的怨言，對政府在市民中的公信力的樹立會有影響。
二、如何改進規(guī)范合理化的農(nóng)貿(mào)市場
農(nóng)副產(chǎn)品集散地，對發(fā)展城市，提高城市化進程，建設(shè)特大型城市，有一定的推進，為保持城市建設(shè)的成果，讓市民共享濱水型、城市宜居型城市的豐碩成果，讓市民的居住幸福指數(shù)提升，筆者談幾點建議：
1、合理配置規(guī)范的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。
目前，遼陽市的市民居住區(qū)域已基本形成較規(guī)范的框架。西有富虹、東有文城尚品、北有弘圣家園、南有望京家園，應(yīng)依據(jù)四個方位現(xiàn)存市場情況配置，同時結(jié)合市、區(qū)財政的狀況可配置具有一定規(guī)模的1—2所。
2、合理配置農(nóng)副產(chǎn)品集散地的模式應(yīng)以少投入有規(guī)模、實用性強，市場的配置選擇較為寬敞的用地，可以向駕校練車場那樣，四周用護欄圍起，門衛(wèi)安裝2—4間活動房，用于管理人員辦公、收取稅費。
3、農(nóng)副產(chǎn)品集散地可分為早間和日間兩用的，早間可規(guī)定進駐的時間和離開的時間，這樣保證市民的方便性不變，日間如何投入成本不多，可做為日間市場使用，提高其利用價值。
摘要:多年來持續(xù)看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對鄭州市房地產(chǎn)消費者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費者市場的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)
果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文篇【二】
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
從宏觀環(huán)境來看，目前正值中國地板行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，在當(dāng)前金融危機的局勢下認(rèn)識局勢掌控方向，對地板行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析，無論是對于中國地板行業(yè)的長遠發(fā)展，還是對地板行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導(dǎo)作用。那么，在當(dāng)前金融危機爆發(fā)形勢下，我國地板行業(yè)會受到怎樣的影響?而我國地板企業(yè)又該如何分析當(dāng)前發(fā)展形勢、制定應(yīng)對策略呢?最重要的，又如何在危機中尋找機遇，獲得更大的發(fā)展呢?
為此，我們從實際出發(fā)，走訪了省會級市場12個，地級市場65個，縣級市場106個。通過一線的消費市場調(diào)查數(shù)據(jù)，并依據(jù)國家的大方針、大政策，以地板消費市場的當(dāng)下情況，做了以下分析。希望通過有利的數(shù)據(jù)，和合理的分析，能在激烈的市場競爭中洞察先機，并提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)。
品種選擇
在我國，由于區(qū)域跨度大，形成了在地理位置、氣候環(huán)境及生活習(xí)慣上的本質(zhì)差異，從而帶來了因為地理位置不同、氣候不同和生活習(xí)慣等眾多的區(qū)別。這就對木地板選擇也有了很多不同特點。但隨著人們對木地板的逐漸清晰認(rèn)識，在消費選擇中也由原來的盲目變的越來越明智。但也由于經(jīng)濟和發(fā)展的不同，使各個地區(qū)又呈現(xiàn)了各自的消費特點。因此，對于消費者喜歡的地面材料，我們在調(diào)查中主要列出了兩類：傳統(tǒng)地板和新實木地板。
調(diào)查結(jié)果部分?jǐn)?shù)據(jù)如下：
1、市場表現(xiàn)
省會級消費市場的消費選擇比例為，新實木地板占40%，傳統(tǒng)地板35%，另有一部分消費者，會選擇瓷磚等其它地板裝飾材料，或者是選擇傳統(tǒng)地板和新實木地板混合搭配鋪裝。
地級消費市場中，消費者對傳統(tǒng)地板和新實木地板的認(rèn)知度都不夠高。所以在選擇上，與市場導(dǎo)向有著直接關(guān)系。調(diào)查數(shù)據(jù)比例為傳統(tǒng)地板為55%，新實木地板則為45%。
在縣級消費市場，我們更感覺到宣傳力度大的地區(qū)相對購買選擇比較集中。導(dǎo)向力弱的地區(qū)，消費者選擇比較平均。所以綜合數(shù)據(jù)是50%對50%。
2、群體分析
在此次市場走訪調(diào)查中，我們還將被調(diào)查消費者以收入做了群體分析。在本次調(diào)查中，年收入在50萬以上的占總?cè)藬?shù)的15%;年收入在20萬左右占20%;年收入在10萬左右占25%;年收入在5萬左右的占40%。在這四檔消費人群中，對于新實木地板和傳統(tǒng)實木地板的選擇也呈現(xiàn)了不同的特點。
年收入50萬的消費人群，多為高級消費品的中流砥柱。他們追求生活品質(zhì)化，對地板的消費需求已經(jīng)不僅僅存在于實用上，他們更多是要體現(xiàn)品味化的家居環(huán)境，滿足更多感官愉悅和個性追求。因此，選擇傳統(tǒng)地板的人數(shù)比例是40%，而選擇新實木地板的人數(shù)比例是60%。
年收入在20萬的消費群體，在選擇中大都有追隨高檔消費的心里，卻又不是堅定的支持者，他們更多的是選擇主流產(chǎn)品。也有一部分有上升潛力的人群，與高檔消費人群選擇是一致的。因此，對傳統(tǒng)木地板和新實木地板的選擇比例，是45%對55%。
年收入在10萬元的消費群體，是大眾消費群體中一大部分。他們大多對新產(chǎn)品的反映比較慢，不是潮流的浪尖人群。對傳統(tǒng)地板的選擇居多，人數(shù)占60%。
年收入在5萬元的消費人群，是普通消費人群。他們對新實木地板抱有很高的期待，但受制于各個方面的原因，他們大多還是會選擇傳統(tǒng)地板，人數(shù)比例是70%。
3、特色選擇
在此次調(diào)查中，我們分列出不同規(guī)格、不同花色以及不同風(fēng)格的地板。消費者對這些不同特點的地板也表現(xiàn)了極高的熱情。
1、規(guī)格選擇：在地板消費市場中，傳統(tǒng)地板的規(guī)格尺寸大多為808×145×12、808×130×12等。而我們選擇的新實木地板的規(guī)格尺寸為2400×196×12。因此消費者從感官上就得到很大的沖擊體驗。由于規(guī)格尺寸優(yōu)勢，新實木地板所呈現(xiàn)的花紋更完整、裝飾效果更強，也在鋪裝過程中，更為省時省力。
2、風(fēng)格選擇：由于近年來家居裝飾的日益發(fā)展，人們對個性的體現(xiàn)也有了很多很好的表達凡是。地面裝飾作為整體家裝的一個重要組成部分，它所體現(xiàn)的風(fēng)格，是直接領(lǐng)導(dǎo)整體家居的主題思想。我們結(jié)合時下的潮流，分列出：復(fù)古奢華、簡約現(xiàn)代和清馨田園三大類。
由于新實木地板所呈現(xiàn)的復(fù)古奢華和清馨田園受到了大眾的普遍好評。因此，這三類的選擇比例為55%、20%和25%。
3、花色選擇：我們從實際出發(fā)，把花色調(diào)查分為暖色系、冷色系和中性色系。在此項調(diào)查中，花色的選擇就直接和被調(diào)查者家居空間有著直接的聯(lián)系了。暖色系大多為大面積居室的首要選擇，比例為35%。冷色系就是小居室的必備，占40%。中性色系是二次改造的主要選擇，因為原有家具和室內(nèi)擺設(shè)的制約，中性色系是最安全的搭配，占總比例的25%。
在此次調(diào)查中，我們深刻的感受到了消費者對木地板的認(rèn)識已經(jīng)達到了一定的高度，很多消費者能夠做到理性消費。同時，我們也感覺到，消費者對于地板的期待值已經(jīng)不僅僅是簡單的耐使而已。更多的消費者是為了個性家居，從體現(xiàn)主人的整體品味出發(fā)，選擇更有特色的地板作為地板裝飾材料。
此次調(diào)查，由于受到經(jīng)濟危機的環(huán)境影響，很多消費市場的消費人群呈現(xiàn)不均衡狀態(tài)。但也正是由于這種環(huán)境，消費者的消費目的更明確，要求也更直接。這就是我們此次調(diào)查報告的可貴之處。
名詞解釋：
