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第1篇

一，按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護(hù)的。等于你花錢在租房

購買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)：

第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

第三，目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

第2篇

小產(chǎn)權(quán)房土地流轉(zhuǎn)制度合同無效

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1、嚴(yán)重影響社會(huì)誠信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購房者救濟(jì)途徑非常有限。

2、引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3、造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量L險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個(gè)法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會(huì)不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗(yàn)之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會(huì)才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時(shí)代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對(duì)癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋若男，付梅臣.小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)空間行為特征分析[J].中國人口?資源與環(huán)境，2015（S2）.

第3篇

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 法律規(guī)制 解決思路

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)運(yùn)而生，小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為我國的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，為繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是有國家統(tǒng)一頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫“小產(chǎn)權(quán)”房，這種房子沒有國家頒布的土地使用證，國土房管局也不會(huì)給予備案。

2、小產(chǎn)權(quán)房的特征

（1）小產(chǎn)權(quán)房的施工建設(shè)、銷售等違反我國的法律。首先要具備國有土地使用證書，確認(rèn)使用權(quán)；其次在建設(shè)時(shí)要有建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三施工時(shí)要向所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；最后在銷售時(shí)要去的商品房預(yù)售許可證。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的土地歸集體所有。集體土地要想轉(zhuǎn)化為建筑用地，必須進(jìn)過國家批準(zhǔn)，而建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的土地并沒有通過正當(dāng)途徑將其轉(zhuǎn)化為國有土地，因此小產(chǎn)權(quán)房用地仍是集體土地。

（3）小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)證明。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，只有經(jīng)過了登記、頒發(fā)相應(yīng)的證書才一度對(duì)其房屋享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條以及《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，商品房房屋登記部門應(yīng)該是縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門。而小產(chǎn)權(quán)房一種是根本沒有產(chǎn)權(quán)證，即使有可是有農(nóng)村集體頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，是沒有法律效力的。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會(huì)根源

1、現(xiàn)有的法律制度欠缺

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生主要原因，是我國現(xiàn)有的法律法規(guī)不健全，我國只是出臺(tái)了一些禁止性的規(guī)定，沒有一套有效的措施和解決機(jī)制。正是因?yàn)榉傻穆┒矗沟迷S多人有了可乘之機(jī)。

2、經(jīng)濟(jì)狀況加速小產(chǎn)權(quán)房涌現(xiàn)

商品房房?jī)r(jià)過高，一批低收入者無力購買商品房，不得不鋌而走險(xiǎn)選擇安全系數(shù)小的小產(chǎn)權(quán)房。2009年北京數(shù)據(jù)顯示，商品房是小產(chǎn)權(quán)房的2～3倍。巨大的價(jià)格差距促使部分人選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

3、文化因素

一份調(diào)查中顯示購買小產(chǎn)權(quán)房的有72%的人為初中水平的人，甚至還有一小部分的文盲。很多住戶對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來很是樂觀，他們認(rèn)為購買小產(chǎn)權(quán)房是你情我愿的合同行為，并不違反國家的法律法規(guī)，應(yīng)該得到支持。并且多數(shù)人認(rèn)為法不責(zé)眾，國內(nèi)那么多人購買，政府不能全部拆遷，這會(huì)激起很高的民憤。這反映出這群人只知道“理”“習(xí)慣”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有一定的了解或是有模糊的感知。他們意識(shí)到購買小產(chǎn)權(quán)房需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)被國家統(tǒng)一整改，產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

小產(chǎn)權(quán)房的形成不是一日形成的，同樣對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理也不可操之過急，和合理的進(jìn)行梳理，這就要求治理既要考慮短期措施，又要兼顧長(zhǎng)期的治理。

（一）解決小產(chǎn)權(quán)房的短期機(jī)制

1、不要盲目拆除，要有重點(diǎn)、有目標(biāo)拆除。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理有些人追求速度，不區(qū)分對(duì)待認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房都應(yīng)馬上拆除，但是在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也是動(dòng)用了人力和物力，消耗了大量的資源。同時(shí)“存在即合理”小產(chǎn)權(quán)房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也會(huì)加大社會(huì)的矛盾。我們可以治拆除一些占道等違反我國法律法規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。

2、對(duì)于已經(jīng)購買的可以要求交納相應(yīng)的價(jià)格來補(bǔ)齊相應(yīng)證件。

對(duì)于絕大部分小產(chǎn)權(quán)房是不會(huì)侵害社會(huì)利益的，政府可以要求房主繳納相應(yīng)的費(fèi)用。頒發(fā)相關(guān)證件。

（二）建立以法律為主導(dǎo)的長(zhǎng)期解決機(jī)制

1、確定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房是集體土地所有，所以對(duì)于小產(chǎn)權(quán)的購買合同應(yīng)該分類型確定效力。第一種對(duì)于本集體內(nèi)部進(jìn)行交易，和同時(shí)有效地。第二種小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給集體成員以外的成員，我們可以把他作為一個(gè)租賃合同，購房者只買到占有和使用權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。

2、改革土地二元制結(jié)構(gòu)。

二元制結(jié)構(gòu)的存在是我國小產(chǎn)權(quán)房存在的關(guān)鍵，只有土地制度的改革才能推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房改革的進(jìn)行確認(rèn)土地自由流動(dòng)的制度，是農(nóng)民真正成為土地的主人，賦予集體土地和國有土地相同的權(quán)利，可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行買賣。但是這一切都在保障我國耕地紅線的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，保障糧食生產(chǎn)。

3、確立土地登記規(guī)則，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)交易的有序性。

將流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行詳細(xì)的記錄，便于管理和統(tǒng)計(jì)。

總之，小產(chǎn)權(quán)房的問題不是一朝一夕能解決的，小產(chǎn)權(quán)房問題也關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)有重大的影響。政府和相關(guān)部門要相關(guān)配合，全面考慮各方利益要求，共建和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

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[5]王鋒.從小產(chǎn)權(quán)房反思我國現(xiàn)行農(nóng)村土地制度改革[J].農(nóng)業(yè)考察，2008（6）.

第4篇

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購買風(fēng)險(xiǎn);負(fù)面影響

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國家頒發(fā)的土地使用證,國土和房管部門也不會(huì)給購房合同備案。城市居民對(duì)僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

十幾年來,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴(kuò)大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會(huì)弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購買風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面影響等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對(duì)性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提,也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái),導(dǎo)致中國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,但不會(huì)保護(hù)不合法財(cái)產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象,即國有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。”第87條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無法得到有效保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險(xiǎn)

(一)買房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對(duì)所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買房人的利益很難得到保障。無法對(duì)所購房屋擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過若干年后村委會(huì)成員發(fā)生變動(dòng),或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會(huì)主張購房行為無效,想收回所售房屋時(shí),買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價(jià)款,如果村委會(huì)在出售房屋時(shí)將房屋價(jià)款當(dāng)作其他開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金,已無錢可還時(shí),買房人事實(shí)上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟(jì)

正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對(duì)所售房屋質(zhì)量問題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會(huì)做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對(duì)此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對(duì)方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買房人無法獲得拆遷補(bǔ)償

征地或拆遷補(bǔ)償,按照法律規(guī)定,補(bǔ)償對(duì)象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時(shí),無法獲得拆遷補(bǔ)償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無法繼承

按照我國《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時(shí)取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時(shí)可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無法自由買賣

根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對(duì)自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買賣行為也屬無效,應(yīng)

相互返還財(cái)產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計(jì)劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個(gè)國家或政府都不會(huì)容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時(shí)間問題。擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(一)對(duì)農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對(duì)國土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會(huì)對(duì)我國國土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。

(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)過20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場(chǎng)之外的另一個(gè)住房市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈,實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場(chǎng)及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場(chǎng)及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對(duì)法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國存在和發(fā)展了十幾年,其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對(duì)法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對(duì)政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級(jí)政府之間的利益博弈,其出發(fā)點(diǎn)并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會(huì)造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語

由于我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后、農(nóng)村社會(huì)保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會(huì)危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴(kuò)大,從而造成更大的社會(huì)利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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第5篇

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；以租代售；農(nóng)村土地制度；城鄉(xiāng)二元體制；房地產(chǎn)市場(chǎng)

小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員出售的住房。小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)時(shí)間以來備受社會(huì)關(guān)注，是社會(huì)熱點(diǎn)問題。2012年國務(wù)院下令停售停建小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)國土部稱今年在全國試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”，這兩個(gè)消息引起了業(yè)界和民眾的廣泛關(guān)注，小產(chǎn)權(quán)房的去留問題備受矚目，引發(fā)眾多猜測(cè)。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規(guī)來約束治理小產(chǎn)權(quán)房，使得小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展越演越烈。如今小產(chǎn)權(quán)房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發(fā)展起來以規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。那么“以租代售”現(xiàn)狀如何？是否違法？對(duì)農(nóng)村土地制度的改革能否起到推動(dòng)作用？

一、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)六十多億平米，相當(dāng)于中國正規(guī)房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)中，有相當(dāng)一部分是地方政府組織建設(shè)，或者村集體與開發(fā)商合作建設(shè)的，這些小產(chǎn)權(quán)房大都存在占用農(nóng)用土地甚至耕地的情況。

政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策經(jīng)歷了從合法性上的否認(rèn)階段到預(yù)備采取行動(dòng)清理的階段。在這一過程中，為了規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題，一些開發(fā)商和地方政府以及購買者轉(zhuǎn)而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得，失地農(nóng)民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房以租代售項(xiàng)目早已在操作，價(jià)格可達(dá)每平方米4000-6000元，在位置相對(duì)好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價(jià)格。

由上述資料，我們大致可以整理出小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的狀況：大多數(shù)采取這種措施的小產(chǎn)權(quán)房，是開發(fā)商和政府、村干部為獲得巨額利益，規(guī)避政策、法規(guī)，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農(nóng)民所獲甚少，是一種、的行為。發(fā)生這種行為的原因是城市房地產(chǎn)價(jià)格太高，給小產(chǎn)權(quán)房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財(cái)政的惡果在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導(dǎo)致。

現(xiàn)在某些學(xué)者提出以小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭(zhēng)取小產(chǎn)權(quán)房的交易有條件合法化，應(yīng)該先弄清楚目前“以租代售”的現(xiàn)狀，再行提出相關(guān)建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。

二、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”現(xiàn)象非法與合法分析

上文中提到搞小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的有相當(dāng)一部分是地方政府和某些干部、結(jié)果，在獲取房源上存在違法行為，對(duì)此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。

出租小產(chǎn)權(quán)房的行為是否違法？查閱相關(guān)法律法規(guī)，未見禁止出租小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房出租要取得合法地位，首先必須小產(chǎn)權(quán)房本身是合法建設(shè)的。現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房是否合法不是由“產(chǎn)權(quán)證”來判斷，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地建房后進(jìn)行的是“確權(quán)登記”，即房屋物權(quán)的取得不以登記為要件，登記只是對(duì)這一所有權(quán)狀態(tài)的記載。小產(chǎn)權(quán)房是否合法的標(biāo)準(zhǔn)在于是否符合“一戶一宅基地”標(biāo)準(zhǔn)。①農(nóng)戶在宅基地上建設(shè)房屋，只要符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權(quán)。農(nóng)戶對(duì)宅基地只有使用權(quán)，但是對(duì)宅基地上的房屋是擁有所有權(quán)的。既然農(nóng)戶對(duì)宅基地上的房屋有合法的所有權(quán)，那么在法律沒有禁止的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”農(nóng)戶擁有對(duì)該房屋出租的權(quán)利，這也是私法自治原則所承認(rèn)和支持的。

其次，從相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)宅基地及宅基地上的房屋的規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房出租是被默認(rèn)為合法的。首先，《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，”相對(duì)應(yīng)的，《土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”《土地管理法》的這一規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)默認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房出租的合法性。

最后，我們還可以從《合同法》的配套規(guī)定中找到小產(chǎn)權(quán)房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”小產(chǎn)權(quán)房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應(yīng)適用上述第四條的規(guī)定。鑒于目前法律、行政法規(guī)并無規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房出租是違法行為，那么小產(chǎn)權(quán)房的出租合同應(yīng)受法律保護(hù)，即使某個(gè)部委決定“清理”小產(chǎn)權(quán)房，或者某個(gè)官員宣稱小產(chǎn)權(quán)房出租行為是違法的，也不會(huì)影響其合法效力。

根據(jù)上文的分析，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)之下，小產(chǎn)權(quán)房出租行為是合法的，但是小產(chǎn)權(quán)房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關(guān)系到國家土地管理政策問題。小產(chǎn)權(quán)房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達(dá)到影響農(nóng)村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進(jìn)行分析。

三、小產(chǎn)權(quán)房出租行為的影響

目前小產(chǎn)權(quán)房出租行為會(huì)不會(huì)影響到整個(gè)農(nóng)村土地制度的狀況？筆者認(rèn)為這是無需擔(dān)心的。受限于農(nóng)村土地所有權(quán)制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對(duì)“以租代售”的行為顧慮重重，小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期出租以達(dá)到“以租代售”目的的影響將會(huì)極其有限。

雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮。現(xiàn)實(shí)中，許多小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權(quán)的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護(hù)，出租方在此后可以隨時(shí)違約，而不負(fù)法律責(zé)任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權(quán)，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房?jī)煽铡薄＿@些都是小產(chǎn)權(quán)房者不得不考慮的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)，是這些小產(chǎn)權(quán)房潛在的購買群體所無力承受的。

但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險(xiǎn)，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個(gè)方面：（一）法不責(zé)眾。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會(huì)以各種形式交易出去，小產(chǎn)權(quán)房涉及人群太廣，政府肯定不會(huì)全部拆除；（二）小產(chǎn)權(quán)房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價(jià)格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點(diǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產(chǎn)權(quán)房的交易是相同的道理。目前小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的方式肯定還會(huì)是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風(fēng)險(xiǎn)太大——其市場(chǎng)必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數(shù)，大多數(shù)國人還是謹(jǐn)慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。

四、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的處理建議

（一）對(duì)目前存在的“以租代售”區(qū)分情況進(jìn)行處理

區(qū)分處理“以租代售”主要是區(qū)分主體，對(duì)農(nóng)民自建的房屋和鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對(duì)待。

針對(duì)農(nóng)民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農(nóng)民再占用耕地建自住房屋即可。農(nóng)戶自己建了一棟房屋長(zhǎng)期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個(gè)房屋，自己到城市謀生，對(duì)各方有利無害，大可不必禁止。

而鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房搞“以租代售”則要清查出來，對(duì)違法違規(guī)人員進(jìn)行查處，這種典型的違規(guī)獲取暴利的行為絕對(duì)不能容忍。政府應(yīng)該在清理這種情況的同時(shí)，對(duì)于違規(guī)的單位和個(gè)人予以嚴(yán)肅處理。但對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。

（二）適當(dāng)延長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為

在嚴(yán)格限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村干部以及房地產(chǎn)開發(fā)商參與小產(chǎn)權(quán)房交易的前提下，考慮小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的出路，筆者認(rèn)為適當(dāng)延長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為是比較好的選擇。

農(nóng)民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度無害，租賃不是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為。要對(duì)農(nóng)民占用耕地建房的行為進(jìn)行限制，農(nóng)民自建房屋“以租代售”不會(huì)影響現(xiàn)行農(nóng)村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個(gè)方面：

1、對(duì)農(nóng)民而言，農(nóng)民出租自建的房屋，可以獲得相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。有了這一筆錢，農(nóng)民可以改善生活狀況，有機(jī)會(huì)過上“體面的生活”；有了啟動(dòng)的資本，無論做生意還是搞規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民都可以有機(jī)會(huì)找到更好的出路，脫貧致富。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展以來，甚至是城市快速發(fā)展以來，農(nóng)民都甚少從中獲益，反而為城市建設(shè)付出了很多，現(xiàn)在農(nóng)民工進(jìn)城還要承受高房?jī)r(jià)的壓力。于情于理，都應(yīng)該讓農(nóng)民從房地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹。

2、對(duì)租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需。“安居”才能“樂業(yè)”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產(chǎn)權(quán)房租賃價(jià)格低，相對(duì)起正規(guī)的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。

3、將城郊的小產(chǎn)權(quán)房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉(xiāng)二元體制，推動(dòng)城鄉(xiāng)人才資源的交流，進(jìn)而推動(dòng)農(nóng)村建設(shè)發(fā)展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農(nóng)民而言為高，他們住進(jìn)城郊甚至農(nóng)村，可以改變這些地區(qū)的精神面貌；這類人群還會(huì)帶來城市化的消費(fèi)需求，對(duì)城郊或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也能起到拉動(dòng)作用。這些預(yù)期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農(nóng)村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉(xiāng)二元體制對(duì)農(nóng)村發(fā)展的束縛下而取得的，是代價(jià)小、成效快的農(nóng)村建設(shè)發(fā)展一個(gè)方向，這個(gè)方向的關(guān)鍵是逐步放松對(duì)農(nóng)村的限制。

延長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房出租期限，同樣也不會(huì)改變房屋的所有權(quán)歸屬和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長(zhǎng)至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標(biāo)準(zhǔn)，不致使其到年老無力工作時(shí)，還要面對(duì)無房可居、流離失所的悲慘境地。其實(shí)，把小產(chǎn)權(quán)房租賃期限延長(zhǎng)到50至70年就類似于城市商品房的70年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)雖為產(chǎn)權(quán)，但有了70年的期限，則與租賃在本質(zhì)上無異。那么既然本質(zhì)都是租賃，小產(chǎn)權(quán)房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設(shè)用地，只許城市的“買賣”70年，不許農(nóng)村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。

延長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房租賃期限之后，需要規(guī)范雙方的租賃行為，預(yù)防在履行租賃合同中出現(xiàn)不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產(chǎn)權(quán)房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長(zhǎng)，變數(shù)大，無論哪一方不合理的“變卦”對(duì)另外一方的利益影響都是極大的。規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房租賃行為，就是規(guī)范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規(guī)范違約責(zé)任。另外可以建立小產(chǎn)權(quán)房租賃登記制度，以加強(qiáng)對(duì)租賃行為的監(jiān)管力度，以更好地保障合同雙方的利益。

延長(zhǎng)租賃期限，規(guī)范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產(chǎn)權(quán)房，讓小產(chǎn)權(quán)房租賃真正形成氣候。同時(shí)這樣也更能推動(dòng)城鄉(xiāng)交流，打破城鄉(xiāng)二元體制，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。這是上文提到的“利”，還有兩點(diǎn)是做好這兩項(xiàng)措施之后才能顯示出來的“利”。

1、倒逼房?jī)r(jià)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)拉回正軌。全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)六十多億平方米，在某些房?jī)r(jià)高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產(chǎn)權(quán)房能正規(guī)合理地利用起來——如同上文所述延長(zhǎng)租賃期限規(guī)范租賃行為——?jiǎng)t可以大大地解決當(dāng)前人們對(duì)房屋的需求。沒有競(jìng)爭(zhēng)，則沒有真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)業(yè)也是一樣的。在允許小產(chǎn)權(quán)房以租賃方式加入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，如果不能去除加在正規(guī)商品房身上的畸高的各種稅、費(fèi)和暴利，正規(guī)商品房是無法與小產(chǎn)權(quán)房相抗衡的，這相當(dāng)于倒逼房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革了。這樣有助于把當(dāng)前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來，讓房?jī)r(jià)重新回到合理的軌道。

2、將小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分之后，讓租賃成為小產(chǎn)權(quán)房交易的法定形式，成為解決數(shù)量巨大的小產(chǎn)權(quán)房問題的出路。在小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化以后，可以將以往已經(jīng)買賣小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為租賃，進(jìn)行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點(diǎn)做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產(chǎn)權(quán)房問題的鑰匙。

小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計(jì)民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對(duì)該問題做出妥善的處理。

注釋：

①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。第七十七條規(guī)定：“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”

②《合同法》第二百一十三條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

③引自：王海.不顧“風(fēng)險(xiǎn)提示”百姓為啥買小產(chǎn)權(quán)房，市場(chǎng)報(bào)，2007。

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[4]陳浩.小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀及其成因分析[J].經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2009.

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第6篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設(shè)用地；法律處置

中圖分類號(hào)：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003—0751（2012）06—0075—05

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語，而是一個(gè)民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場(chǎng)青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房?jī)r(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。

一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任。可見，我國現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對(duì)此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③

對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而，我國“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進(jìn)程的加快已使其處于國有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來）和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡(jiǎn)單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退，也會(huì)因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。可見，主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。

第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。或許有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，“國家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法。“現(xiàn)實(shí)的做法只不過是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破。”⑥當(dāng)然不可否認(rèn)，通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實(shí)使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無道理。然而，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會(huì)后果，從這個(gè)角度看，“國家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

或許有人擔(dān)心，“國家征收轉(zhuǎn)化法”會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，“國家征收轉(zhuǎn)化法”確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補(bǔ)平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍Ｆ涠瑢?shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且“捎帶地”實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標(biāo)”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標(biāo)”總量相符。為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來的負(fù)面影響：其一，實(shí)行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長(zhǎng)”之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。

為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生“投機(jī)取巧”的心理預(yù)期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對(duì)購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對(duì)于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次清，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對(duì)參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對(duì)在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。

二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會(huì)性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國相關(guān)法律沒有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭(zhēng)議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為，“土地使用權(quán)”是對(duì)一類權(quán)利的稱謂，是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，1993年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。

“法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對(duì)于當(dāng)事人均有益而無害，所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。”筆者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動(dòng)去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理。或許有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會(huì)減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡(jiǎn)單的理性之物。它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。

或許有人擔(dān)心“不告不理”的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買賣合同無效。對(duì)于買賣合同無效后的締約過失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。實(shí)際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過錯(cuò)，出賣方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買賣無效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基”，因而其主觀過錯(cuò)更大。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進(jìn)行締約過失責(zé)任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價(jià)而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時(shí)購買方所支付的房屋價(jià)款，還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價(jià)；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補(bǔ)償款與購買方所支付的房?jī)r(jià)之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會(huì)效果。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時(shí)即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí)，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地。可見，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。

三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國家土地征收嚴(yán)格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡(jiǎn)潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。該方案確實(shí)具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實(shí)在是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。

雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，法律可以區(qū)別對(duì)待：若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對(duì)于沒有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”，國家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)模“此消彼長(zhǎng)”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。

“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者多數(shù)是中、低收入者，因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋徺I者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購買者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效。據(jù)此，可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過出臺(tái)地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性。可見，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。

四、結(jié)語

任何問題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道。“小產(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實(shí)施的“純粹性”，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡。“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時(shí)“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責(zé)任。當(dāng)然，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

第7篇

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭(zhēng)議

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國家耕地保護(hù)政策。也違背了國家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進(jìn)行管理，國家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭(zhēng)議的分析

我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈€沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法

小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。

我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。

四、結(jié)語

國土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。

參考文獻(xiàn)

[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，（18）.

第8篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;法律困境;解決途徑

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1、直接原因

城市房?jī)r(jià)居高不下。自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，伴隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，使得城市人口急劇增長(zhǎng)，在很大程度上擴(kuò)大了住房需求。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1978-2013年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。一方面，對(duì)于新的城市居民來說，他們希望能購買一套屬于自己的住房;另一方面，對(duì)于老城市居民來說，也有對(duì)面積更大、基礎(chǔ)設(shè)施更完善的房屋的需求。但是，由于我國大中城市的商品房?jī)r(jià)格居高不下，中高價(jià)位的商品房供應(yīng)較多，而低價(jià)位的商品房供應(yīng)量不足以滿足市場(chǎng)的需求，致使中低收入群體不具備購買商品房的能力，并且相當(dāng)一部分中低收入家庭未享受到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，從而陷入了購房恐慌。在高房?jī)r(jià)的壓力下，購房能力較弱的中低收入者便會(huì)轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房。雖然小產(chǎn)權(quán)房不受法律的認(rèn)可，但是小產(chǎn)權(quán)房不需要向國家繳納土地出讓金，并且省去了房屋在開發(fā)、報(bào)建、建設(shè)及流通過程中的各類稅費(fèi)，具備價(jià)格低廉（小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般是城市商品房?jī)r(jià)格的1/3左右）、手續(xù)簡(jiǎn)單、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢(shì)，吸引了大量想買商品房卻沒有購買力的人群以及需要買房而又被限購的人群。

2、重要原因

地方政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管不力。小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)具有中國特色的問題，從其出現(xiàn)至今，我國政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售始終是明令禁止的，并且一直在采取措施進(jìn)行治理，但是收效并不明顯。作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在這么長(zhǎng)時(shí)間，與政府相關(guān)部門的監(jiān)管不力有很大關(guān)系。政府在對(duì)城市國有土地與農(nóng)村集體土地進(jìn)行監(jiān)管時(shí)存在著差異。對(duì)于城市國有土地，國家行政機(jī)關(guān)專門設(shè)置了國土資源部，建設(shè)部以及其下屬機(jī)構(gòu)對(duì)城市商品房的開發(fā)進(jìn)行管理，并且已經(jīng)形成了相對(duì)完善的監(jiān)管機(jī)制;對(duì)于農(nóng)村集體土地而言，其監(jiān)管力度則十分有限。這主要是因?yàn)椋旱谝唬O(jiān)管部門的職權(quán)大多僅限于城市國有土地;第二，建設(shè)房屋可以增加農(nóng)民的收入，還可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于地方政府的政績(jī)考核，在利益的驅(qū)使下，間接的催生了小產(chǎn)權(quán)房的交易行為;第三，雖然小產(chǎn)權(quán)問題的治理，有利于保護(hù)耕地和保障糧食安全，但是地方政府的政績(jī)與小產(chǎn)權(quán)房的治理關(guān)系不大，缺乏有效的激勵(lì)-約束機(jī)制，加之政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理所花費(fèi)的成本可能會(huì)大于其治理后所獲得的收益，更弱化了政府職能的發(fā)揮。

3、根本原因

土地制度的城鄉(xiāng)二元體制。我國的土地所有權(quán)形式分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。根據(jù)憲法規(guī)定，我國的城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除了由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。此外，宅基地和自留山、自留地也屬于集體所有。這種城鄉(xiāng)二元土地所有權(quán)制度使得我國的城市國有土地和農(nóng)村的集體土地在制度層面上處于一個(gè)不平等的地位，具體表現(xiàn)為：國有土地具備完善的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，土地使用權(quán)人可以通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議”等方式取得國有土地的使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能還不完整，其流轉(zhuǎn)的范圍局限在本集體組織的范圍內(nèi)。農(nóng)村的集體土地如果想要擁有和城市國有土地一樣的資產(chǎn)價(jià)值，就只能通過國家征收的方式將農(nóng)民的集體土地收歸國家所有，使其轉(zhuǎn)化為城市國有土地，從而進(jìn)入城市的土地儲(chǔ)備庫，再通過招、拍、掛的方式進(jìn)入市場(chǎng)。

在這種二元經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在著許多障礙，由于不能直接進(jìn)入“一級(jí)”土地市場(chǎng)，農(nóng)民集體在實(shí)質(zhì)上喪失了對(duì)其所有的土地使用權(quán)的處分權(quán)，其經(jīng)濟(jì)利益并沒有得到應(yīng)有的保護(hù)。國家實(shí)際上是通過單一制壟斷了土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)，變相的損害了農(nóng)民集體和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益。在現(xiàn)行的土地制度下，還產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)中的國有建設(shè)土地與農(nóng)民集體土地的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象。國家在征地過程中，土地的征地價(jià)格與出讓價(jià)格之間存在很大的利益空間，這部分收益由國家取得，不僅損害了農(nóng)民集體和農(nóng)民的利益，也為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生提供了契機(jī)。也就是說，農(nóng)民面對(duì)這種“同地不同價(jià)”的現(xiàn)狀，以及進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)所能帶來的利益誘惑，最終會(huì)選擇把出售小產(chǎn)權(quán)房作為增加土地收益的重要手段。對(duì)于購房者來說，即使知道小產(chǎn)權(quán)房違反法律規(guī)定，也會(huì)抱有僥幸心理，放棄城市商品房而選擇價(jià)格更為低廉的小產(chǎn)權(quán)房。這便是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源。

第9篇

20世紀(jì)90年代中期，北京、天津、鄭州、濟(jì)南等城市陸續(xù)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房。2003年之后，隨著商品房?jī)r(jià)格不斷升高，土地資源日趨稀缺，全國大多數(shù)城市出現(xiàn)了以舊城改造、城中村改造等名義違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。因其價(jià)格低廉，使得一部分無力購買商品房的人開始轉(zhuǎn)向買小產(chǎn)權(quán)房。狂潮之下，引起了政府關(guān)注。國土部曾數(shù)次下發(fā)通知，叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。由于成因復(fù)雜，且牽涉到多方利益，小產(chǎn)權(quán)房成為政策管轄的灰色地帶。2012年2月，國土部表態(tài)，今年在全國試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房。

重壓之下，諸多已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們開始坐臥不安，焦慮自己的“家”會(huì)打水漂。近日，記者在北京走訪了幾個(gè)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，探訪他們購買時(shí)的困惑心理以及廉價(jià)購房背后諸多的揪心之痛。

輕信小產(chǎn)權(quán)房會(huì)辦房產(chǎn)證，懷僥幸心理忐忑購買

2012年4月15日，星期日，春風(fēng)拂面。在距離城鐵雙橋站200米的匯通濱水動(dòng)漫城（以下稱動(dòng)漫城）門口，記者如約見到了業(yè)主喬林。他指著小區(qū)介紹說：“你看這位置多好，地鐵邊上。而且周邊有傳媒大學(xué)和音樂學(xué)院，文化氛圍也很好。”

喬林還告訴記者說，現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)都快3萬元一平方米了。“你當(dāng)時(shí)買的房子是什么價(jià)位？”記者問道。

“不到7000元。哎，房子是便宜，可不省心啊！”談到當(dāng)初買這套房子的經(jīng)歷，喬林感慨頗深。

35歲的喬林是河北石家莊人，在北京一家軟件公司做客服經(jīng)理。2008年年底，他和相戀3年的女友張惠琪到了談婚論嫁的時(shí)候。雙方父母見面時(shí)，張惠琪的家人提出了要有婚房的條件。這是意料中的事，喬林和父母也理解。可按當(dāng)時(shí)的收入，喬林每月7000元，張惠琪作化妝師每月4000多元，兩人需要10年的積攢才可以在四環(huán)邊上買套80平米的房子，且不吃不喝。喬林和女友商量，認(rèn)為當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)正處下跌階段，政府也介入了調(diào)控，預(yù)計(jì)后期的價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌。倒不如先結(jié)婚，同時(shí)觀望房?jī)r(jià)，等跌到可接受價(jià)位時(shí)再出手。

經(jīng)過一番溝通，張惠琪的父母答應(yīng)可以先辦結(jié)婚證，但婚禮要等房子買下后再舉行，哪怕期房也成。

辦理過結(jié)婚手續(xù)后，喬林和妻子開始奔波于北京各個(gè)城區(qū)的新樓盤。然而，到了2009年5月份，全國樓市突發(fā)奇變，北京房?jī)r(jià)逆市反彈，且愈發(fā)猛烈，四環(huán)邊上的樓盤都漲到了2.5萬～3萬元每平方米。高昂的房?jī)r(jià)讓喬林夫婦一次次望樓止步。

“當(dāng)初要是不觀望，及時(shí)買下就好了。”喬林的話道出了很多欲購房人的心聲。可就在這時(shí)，妻子張惠琪查出已有身孕。為了讓孩子出生后有個(gè)家，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，喬林只好把目標(biāo)放在了郊區(qū)。當(dāng)年8月份，喬林從一位看房者口中得知，位于朝陽區(qū)城鐵雙橋東南角的動(dòng)漫城房?jī)r(jià)還不到7000元每平方米。

莫非天下真有掉餡餅的時(shí)候？好奇心驅(qū)使，喬林來到了該小區(qū)。按照喬林的說法，當(dāng)時(shí)正在售房的地方卻掛著“招商中心”的牌子。走進(jìn)去，售樓人員極是熱情，又是請(qǐng)坐、又是倒水，然后便老道地介紹整個(gè)樓盤情況。說小區(qū)共有A、B、C三幢樓，是商住兩用，一居、兩居都有，均價(jià)在6900元。喬林疑惑為何地鐵邊上價(jià)格如此之低。售樓人員介紹說，樓盤目前拿不到“房本”，兩三年內(nèi)可以“轉(zhuǎn)正”拿到房本。

喬林心里一下子涼了半截，這不就是傳說中的小產(chǎn)權(quán)房嗎？他借故離開，回家后將情況原原本本告訴了張惠琪。不料張惠琪動(dòng)心了，認(rèn)為機(jī)會(huì)非常難得，至于房產(chǎn)證，別說兩三年，哪怕5年能拿到也行。雖然喬林心里沒底，但經(jīng)不住妻子的游說，兩人決定再去一趟。

夫妻二人次日來到招商中心，看到前來咨詢者眾多，還有不少人正在簽合同。這個(gè)場(chǎng)景促使喬林夫婦從心理上產(chǎn)生了一種想秒殺樓盤的念頭，當(dāng)喬林追問房產(chǎn)證究竟能否辦下來時(shí)，售樓人員說：“問題不大，但屆時(shí)可能要補(bǔ)交1000～2000元每平方米的費(fèi)用。這個(gè)價(jià)格與周邊單價(jià)兩萬元的商品房比起來，可要便宜不少。”

在經(jīng)歷過上次錯(cuò)失良機(jī)的打擊后，喬林也動(dòng)心了。這時(shí)，張惠琪將他拉到一邊說：“這價(jià)位很值得，咱們買套兩居室吧，這樣寶寶出生后也有個(gè)房間。”喬林明白，妻子除了被低房?jī)r(jià)所打動(dòng)，另一方面想早點(diǎn)買房后好辦婚禮，畢竟腹中的寶寶越來越大。夫妻倆開始詢問購買方式，售樓人員表示先交2萬元訂金，然后在7天內(nèi)一次付清房款。喬林這才明白，原來小產(chǎn)權(quán)房不能辦理貸款，要一次付。可兩居的70來萬，去哪兒借這么多錢啊。無奈，夫妻倆痛下決心，購買了一套52平米的開間戶型。

交完訂金后，在一周的時(shí)間里，喬林夫婦向親友借了20余萬元。可在簽訂合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)并非正式的購房合同，而是“內(nèi)部認(rèn)購書”，他們心情忐忑之時(shí)辦理了手續(xù)。

“內(nèi)部認(rèn)購書”是否具有法律效應(yīng)？?jī)?nèi)容是否注明了一定期限內(nèi)可辦理房產(chǎn)證？面對(duì)記者的疑問，喬林搖搖頭嘆息說，曾經(jīng)有位朋友在交完訂金后就提到這兩個(gè)問題，售樓人員不能給予正確答復(fù)，最終因退房鬧上了法庭。

因?yàn)榕R時(shí)有事，喬林答應(yīng)過兩天帶那位朋友與記者見面聊聊。

小產(chǎn)權(quán)房入住前煩心事已開始，

辦理房產(chǎn)證也只是傳說