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第1篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，又對(duì)開發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷售，進(jìn)而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營(yíng)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長(zhǎng)，所以在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反過來也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專用科目

在我國(guó)現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒有具體針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升間空小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項(xiàng)目開發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤(rùn)的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國(guó)家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展成績(jī)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.

第2篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

第3篇

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中更是占據(jù)著極其重要的地位。隨著經(jīng)濟(jì)形式的不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)生變化，逐漸走向國(guó)際化資本市場(chǎng)道路。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，也使得其會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題極其嚴(yán)重。本文以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題為出發(fā)點(diǎn)，首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)，其次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行分析，最后對(duì)完善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題提出了具體的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 信息質(zhì)量 措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和房產(chǎn)為主，能夠自主經(jīng)營(yíng)并獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)行為較為特殊，它既不屬于施工類企業(yè)，也不屬于建筑類企業(yè)，但是它所開發(fā)的最終是向社會(huì)或個(gè)人實(shí)行有償出售與轉(zhuǎn)讓的，其主要特點(diǎn)有：

1.1 開發(fā)周期較長(zhǎng)且環(huán)節(jié)復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開始，經(jīng)歷招標(biāo)、施工、銷售、售后等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)完成一個(gè)項(xiàng)目短則數(shù)月，長(zhǎng)則需要幾年的時(shí)間，與此同時(shí)，還要與房屋施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等密切聯(lián)系。每個(gè)工作環(huán)節(jié)可以在相同的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行平行交叉作用，每個(gè)工作步驟相互之間也沒有明確的工作時(shí)間或地點(diǎn)分界，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算過程中，不需要也無法準(zhǔn)確的計(jì)算每個(gè)工作環(huán)節(jié)的使用成本。

1.2 開發(fā)投入金額大且風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)以土地和房產(chǎn)為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬到上億元之間不等。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中還可能發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)，比如：受到市政的規(guī)劃調(diào)整、受到土地的地價(jià)波動(dòng)、銀行貸款政策的變化、施工設(shè)計(jì)及質(zhì)量等問題。

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，它要求企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)要全面的的考慮到多方面因素，充分的發(fā)揮出企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督與財(cái)務(wù)預(yù)警功能，并嚴(yán)格要求本企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員積極的參與到項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)與決策當(dāng)中，做好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的可行性研究，確保該項(xiàng)目開發(fā)順利。

1.3 開發(fā)的產(chǎn)品自身價(jià)值之高

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，屬于具有較高價(jià)值的產(chǎn)品，其在銷售過程中，多數(shù)采用預(yù)售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)與其他生產(chǎn)企業(yè)相比較具有一定的特殊性。

1.4 開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本率差異較大

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品供求具有特殊性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品耗費(fèi)的材料、設(shè)備、人工等費(fèi)用水平在一般情況下，與產(chǎn)品的價(jià)格和產(chǎn)品開發(fā)成本沒有直接的必然聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品在銷售時(shí)，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其之間的銷售成本率差異較大。

結(jié)構(gòu)相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產(chǎn)品時(shí)，卻正好相反；與此同時(shí)，結(jié)構(gòu)和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開發(fā)成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量方面存在主要問題

2.1 確認(rèn)銷售收入時(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入、費(fèi)用確認(rèn)時(shí)缺乏規(guī)范化，各期損益浮動(dòng)普遍差異較大。在項(xiàng)目的建設(shè)初期時(shí)，成本費(fèi)用普通高于當(dāng)期收入，而開發(fā)項(xiàng)目與銷售結(jié)束后，把大量的預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)全部都確認(rèn)為企業(yè)收入。企業(yè)在確認(rèn)為銷售收入后，不論是根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則都注重實(shí)際收入的產(chǎn)生，比如：銷售產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)品的所有權(quán)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬的轉(zhuǎn)移、實(shí)現(xiàn)銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實(shí)質(zhì)等。然而我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)以取得銷售收入的手續(xù)完成為準(zhǔn)，比如：房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出、已經(jīng)收取了銷售產(chǎn)品的現(xiàn)金或已經(jīng)辦理了現(xiàn)金收取手續(xù)，并沒有考慮到實(shí)質(zhì)交易的完成過程。在這一方面，體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)其銷售收入時(shí)還尚不夠規(guī)范。

2.2 各期之間的會(huì)計(jì)信息不可比

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從開發(fā)到確認(rèn)收入這個(gè)周期非常之長(zhǎng)，從企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費(fèi)用。而且由于一些工程項(xiàng)目還沒有完全完工，預(yù)售款項(xiàng)也不能確認(rèn)為企業(yè)的實(shí)際銷售收入，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)理論關(guān)于收入費(fèi)用配比原則并不明確。房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表都因?yàn)轫?xiàng)目處于不同時(shí)期而波動(dòng)較大，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，其年度會(huì)計(jì)信息只能反映出當(dāng)期費(fèi)用的投入，并不能真實(shí)、準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)，也無法與同類企業(yè)相比較。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業(yè)期初及期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間等，其主要目的就是為了確保房地產(chǎn)企業(yè)所披露的信息中能夠全面的展現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。但是其具體實(shí)施并不理想。不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采取的會(huì)計(jì)信息披露標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)核算方法也不一致。

2.3 企業(yè)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平偏低

由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的綜合水平要求偏高。會(huì)計(jì)人員不僅要對(duì)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理熟練掌握，還要對(duì)國(guó)家規(guī)定的相關(guān)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有著正確的理解和把握。企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的直接影響因素。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員與其他企業(yè)會(huì)計(jì)人員相同，并沒有接受過專業(yè)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)培訓(xùn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，還能很完全掌握，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和提供會(huì)計(jì)信息時(shí)，存在一定的弊病。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的改進(jìn)措施

3.1 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來，隨著我國(guó)改革開放的不斷深入，會(huì)計(jì)理論也隨之發(fā)生變化，各級(jí)政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)界的各學(xué)者們也開始探討建立健全相關(guān)會(huì)計(jì)體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于費(fèi)用、成本、收入等因素確認(rèn)的特殊性，應(yīng)根據(jù)其行業(yè)制定符合房地產(chǎn)企業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，具有針對(duì)性。加強(qiáng)行業(yè)特殊事項(xiàng)的規(guī)定，完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)核算實(shí)行規(guī)范和一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的可比性和實(shí)用性。

3.2 擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算特殊性，企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息也具有相應(yīng)的特殊性。因此，企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行擴(kuò)大和完善。其一，在企業(yè)現(xiàn)行利潤(rùn)表的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”科目，反映出房地產(chǎn)企業(yè)在按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則下，結(jié)轉(zhuǎn)商品房等產(chǎn)品時(shí)的銷售成本應(yīng)由開發(fā)的產(chǎn)品來承擔(dān)相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)用。其二，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目尚沒峻工結(jié)束前，預(yù)售的收入不能直接進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，但產(chǎn)品的預(yù)售情況可以反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因?yàn)楦鞣康禺a(chǎn)企業(yè)間采用的預(yù)售政策不同，且不同的預(yù)售政策又對(duì)各企業(yè)不同期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果影響較大，導(dǎo)致投資者難以在財(cái)務(wù)報(bào)告中取得正確的預(yù)售會(huì)計(jì)信息。其三，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性性和高風(fēng)險(xiǎn)性，在對(duì)會(huì)計(jì)信息披露方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的披露。建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證。且房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量保證金與其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量保證金不同，其行業(yè)的保證金數(shù)額、保證期限都更大、更長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該項(xiàng)目的具體實(shí)際情況來提取保證金，并將該保證金計(jì)入到工程成本之中，進(jìn)而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部核算制度都不夠完善。一個(gè)完善的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，不僅僅只包括國(guó)家統(tǒng)一制定的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和實(shí)際管理情況，所制定的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制定。主要包括：企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基本管理制度及辦法、企業(yè)的成本核算制度及辦法、企業(yè)內(nèi)部成本費(fèi)用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實(shí)施規(guī)范、合理的企業(yè)內(nèi)部制度才能更好的為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度更加完整化、系統(tǒng)化。

參考文獻(xiàn)：

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