時間：2022-05-31 14:47:04
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1、找開發商協商。如果是購買新房的話，房產證一般都是開發商在負責辦理的，購房者遇到房產證辦理不下來的情況時，首先想到的應該是找開發商協商處理。一般購房合同中都是有約定房產證辦理時間的，房產證辦理不下來肯定是有原因的，如果是開發商的原因導致不能夠辦理產權證的，購房者可以選擇跟開發商協商繼續等待，或者是選擇退房，一定要記得帶上購房合同，找開發商協商要求承擔違約責任。
2、發律師函。因為開發商的問題導致房產證一直辦不下來，購房者和開發商協商達不成一致意見的話，可以委托律師向開發商發律師函。律師函主要是起到一個催告和警示作用，催促開發商積極主動承擔責任，積極解決辦不了房產證的問題，發律師函比走司法途徑要方便一些，但是律師函是沒有強制性的，如果開發商一直拒不賠償或積極處理問題的話，還是要提起訴訟的。
3、訴訟。一般我們國家的糾紛處理問題都是會采取由輕到重的方式，如果購房者和開發商協商后完全不能解決問題的話，那么購房者是可以到法院提起訴訟的，但是提起訴訟的前提是要先進行仲裁，仲裁時可以要求開發商繼續履行合同或者終止合同，同時開發商要承擔違約責任，賠償相應的違約金。
（來源：文章屋網 ）
銀行銀行律師函是表明招商銀行已經對你們之間的糾紛準備訴訟到法律的一個提前告知。
發出律師函一般意在通過私力救濟解決問題，具體是否要承擔違約責任要看合同的約定。一般發律師函到提起訴訟，會留一段時間由對方主動履行。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：律師函；合同糾紛；貨物買賣
中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1008—4428（2012）07—113 —02
由美國“次貸危機”引發的金融危機迅速蔓延，中國的進出口企業不僅利潤會大幅下滑，面臨的風險也將增加。企業在積極擴大業務，尋求生存空間的同時，也要注意保護好自己，遇到糾紛時，應當勇敢拿起法律武器，維護自身合法權益。只要企業在業務操作中注意保存證據、遇到糾紛及時向專業律師咨詢、選擇合適的境外律師處理案件，僅僅利用律師函也可以成功解決糾紛，下面一則國內一家大型進出口公司（下文簡稱“A公司”）與香港一家進出口公司（下文簡稱“S公司”）國際貨物買賣合同糾紛的真實案例就是例證。
一、事件的起因
2007年，A公司與S公司簽訂了一筆貨物買賣合同，S公司開立了信用證，明確了交期、海運為運輸方式。A公司開始組織工廠生產。因時近春節，工人要放假，未能及時交貨。A公司與S公司商議后決定更改交期，并空運部分貨物。空運費用由A公司與S公司各半承擔。貨物出運后，S公司支付了海運部分的貨款，卻遲遲未支付空運部分的貨款和一半的空運費用，并找出種種理由逃避付款責任，拖欠費用達20多萬美元。不僅如此，對方的業務經理干脆不接A公司的電話，雙方由此產生糾紛。
二、案件的處理過程
（一）保存完善的證據為案件成功解決打下堅實基礎
接受委托后，我們仔細研究了A公司提供的相關材料。令人欣喜的是，相對很多業務員在發生糾紛時拿出的薄薄幾頁紙張，負責該筆交易的業務經理A女士保留的材料中不僅包括訂單、售貨確認書、貨物裝箱單、發票、信用證通知書、信用證，還有分門別類加以歸納的往來電子郵件，這些保留的詳細全面的案件材料為整個案件最終取得圓滿的結果打下了堅實的基礎。
經過分析，我們認為盡管A公司未能按照雙方最初的約定如期交付貨物，但S公司已經在之后的郵件中確認了新的交期，并承諾承擔一半的空運費用，也就是說雙方實際上已經對先前的協議作了變更，達成新的協議。因此，A公司要求S公司支付空運部分的貨款和一半的空運費用是有很大勝算的。
考慮到S公司位于香港，我們果斷建議，委托香港律師打這場官司。同時，我們和A公司商定，公司將不再就此事與S公司直接聯系，一切交給律師處理。事實證明這一方法取得了良好的效果，不僅便于對外統一口徑，也可以避免業務人員由于不懂相關法律隨意陳述導致權益喪失的風險。
（二）選擇專業律師是關鍵
律師業務是非常廣泛的，從律師事務所到具體承辦律師，都有各自的專業方向和精通的領域，國內這種趨勢已是日漸明顯，國外更是如此。因此，選擇專業的國/境外律師是非常重要的，不僅要專業對口，更要值得信賴。
由于我們的專業正是國際貿易、海事海商、合資企業等涉外領域，并且與境外多家專業律師事務所保持著多年良好的合作關系。因此，我們與香港的合作律師事務所聯系，找到該所國際貿易糾紛方面的專業律師Z。Z律師研究案件材料后，給出了很多有價值的意見和建議，并表示愿意接受委托追回欠款。
（三）準備委托手續
準備委托手續是前期的工作，這在國內比較簡單，國/境外的手續則復雜許多，不僅需要簽訂合同，提交營業執照等材料，還要確定指示人，并根據香港律師協會的新規定填寫問卷調查。我們將需要的全部資料做成清單形式，并明確具體要求，起草了有關決議，交A公司蓋章，并經律師簽字確認材料的真實性后，將資料寄給了Z律師。
（四）研討案情確定處理思路
Z律師一直與我們保持良好的合作，在聽取A公司介紹基本案情的基礎上，我們提出了自己的思路和想法，Z律師也與我們交換了意見，尤其針對性地就香港法律的一些特殊規定提出了寶貴的意見。考慮到：1、A公司保留的資料比較完整，各部分相互印證，已經形成證據鏈，2、對方可能會提出的抗辯理由，我們針對國/境外的信用制度完善，國/境外公司害怕敗訴的特點，確定了本案的處理思路：即先發律師函催收，如不奏效再向申請法院傳訊令狀。
（五）發函催收
之前A公司的法律顧問也發過一封律師函，催收欠款，但沒能得到回應。對于香港律師發函能否有成效，A公司也有疑慮。對此，我們在律師函中直接切中要害，明確要求S公司限期支付貨款和空運費用，否則就將提訟。
第一封律師函我們即限定對方于兩個星期之內支付貨款和空運費用。時間很快過去，直到期滿前的最后一天，A公司接到S公司業務經理的電話，希望能夠不通過律師，私下解決。A公司表示不能同意，需要通過律師解決糾紛。
A公司跟我們商量后，決定再寬限對方一個星期，于是我們又發出第二封措辭更為嚴厲的律師函，寬限對方一個星期，并明確A公司的目前要求就是貨款和空運費用，但如對方不能按期支付欠款，我們將追討包括利息、匯率損失、退稅損失及訴訟、律師費用在內的全部損失。S公司在期限內回復了一封律師函，不再以種種借口拒絕支付貨款，表示S公司愿意支付90%的貨款，但不同意支付空運費用。
Z律師找我們商量，詢問A公司意見，我們幾乎異口同聲表示，不能接受，請準備訴訟，隨即發出了最后一封律師函。在該律師函中重提了我們的底線，并請對方準備應訴。S公司接函后立即打電話聯系A公司，A公司不接電話。第二天，S公司律師函到，表示愿意支付全額貨款，不付空運費用。當天下午，我們到A公司開會，商討下一步如何處理，最后一致決定“打”！沒想到就在我們就Z律師撰寫的狀進行修改時，S公司業務經理的電話不期而至，請我們不要提訟，稱S公司已準備支付全額貨款和空運費用，并且正在辦理相關手續，估計這兩天可以到賬。我們和A女士相視而笑，這場仗我們勝了！
（六）順利拿到貨款和空運費用
第二天，欠款到賬，我們給Z律師發函表示感謝，并決定不再追究S公司其他責任。至此，通過三封律師函，A公司順利拿回了拖欠的全部貨款和空運費。
三、本案的借鑒意義
從案情上看，本案并不復雜，但也不乏借鑒之處。從貨物出運到委托律師將近半年的時間，A公司做了很多努力，寫信、打電話，請國內律師發函，都未能成功的追回欠款。而為什么三封簡單的律師函卻產生這么大的效力，令對方在限期內履行義務呢？我們總結，主要有三點原因：
（一）書面證據完備
在貿易過程中注重自我保護，協議變更要采用書面形式，對外商口頭提出的要求應當用電子郵件確認。糾紛發生后，切忌為了拿回貨款輕易承諾可以少付、延期支付，或對質量、數量、包裝等不符合同約定進行確認。
（二）善加利用國/境外的信用制度
在國/境外，資本的融通是普遍的，既有銀行，也有投行、風險投資基金等。企業一旦涉訟，尤其是敗訴時，將面臨信用等級降級的風險，出現融資困難，甚至被提高貸款利率，或要求提前還款，這對企業而言是致命的。因此，很多企業不愿意訴訟。國內企業在面臨外商惡意拖欠貨款或其他違約行為時，可以有針對性的利用這一點維護自身合法權益。
（三）委托專業律師處理
委托律師處理最重要的意義在于專業。常言道，術業有專攻，國際貿易合同糾紛專業化程度較高，更需要專業的知識和豐富的經驗來處理。本案中，正是專業的涉外律師，在A公司保留的完整的證據材料的基礎上，有效地利用國/境外完善的信用制度，追回了欠款。
第二個意義是能夠快速解決糾紛。律師會從法律角度及對訴訟結果的預判上綜合考慮如何處理案件，溝通會更有效率。盡管從信函中沒有表現出來，但我們相信對方律師一定給S公司分析過案情，并提出建議，正如我們對待A公司一樣。
合同期滿后，我與葉某又續租一年，約定：租金每月為2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距離合同期滿前一月，大約是2011年6月中旬，我與葉某商量，在合同到期后，可否再續租兩三個月，因我購買的房子還有兩三個月才能入住。葉某說，續租兩三個月不可能，因為這房子位于學校附近，兩三個月后再出租就不好租了，最多可續租一個月。我想那也沒辦法了，就續租一個月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付葉某房租了，葉某當時也表示同意，但讓我補交200元租金，因為押金是2300元，租金是2500元。我當場補交200元租金，但沒要求葉某出具收據。
過了幾天，葉某找到我說，他回家和老伴商量后，覺得用押金抵租金的方式不對，我應再交給他一個月的租金，并要求簽訂書面合同。我沒有同意，因為我們已經口頭商量好了。此后葉某多次來我居住的房內吵鬧，甚至在我居住的房門上貼條：要求我于2011年7月16日必須搬走，否則視我違約。我沒有理睬他，后來他又請律師給我發律師函，要求我合同期滿搬走，否則按一天500元計算違約金。我按律師函上面的電話給葉某委托的律師打電話，此電話號碼不存在。之后，葉某分別去我和我愛人的單位吵鬧，又找居委會調解，居委會最終也未調解成功。
現葉某已到法院我，要求我支付違約金11000元，賠償律師費5000元，訴訟費用也要求我承擔。問：我與葉某口頭達成的續租一個月的說法算不算合同，我是否要賠償他上述費用？
北京市密云縣某小區居民 魏銘
律師點評：
本案爭議的焦點是魏某與葉某的口頭協議算不算合同？依據我國《合同法》第十條規定，當事人訂立合同，分為書面形式、口頭形式和其他形式。
《合同法》第214條規定，租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同。因此，依據本案魏某的陳述，魏某與葉某在2011年6月中旬達成口頭協議，約定將房屋租賃期限延續至2011年8月20日，延續期間收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因葉某收取的押金為2300元，故葉某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作為承租人支付了租金，已經履行了合同義務，葉某接受，故雙方達成的口頭租賃合同已經成立。該口頭租賃合同系葉某與魏某雙方的真實意思表示，未違反國家法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。
依據《合同法》規定：當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。而本案中葉某在與魏某達成口頭租賃協議后，又要求對合同內容予以變更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意變更合同后，葉某進而要求解除口頭租賃合同。在葉某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬離居住房屋，應視為雙方的口頭租賃合同于2011年8月7日解除。現葉某認為魏某違約，沒有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此為由，要求魏某給付違約租金11000元，因魏某已經交付了租賃期間的全部房租，履行了合同義務，沒有違約行為，葉某的該項訴訟請求是無事實和法律依據的，同時其計算標準也是有誤的。
另葉某要求魏某賠償聘請律師的費用，因此筆費用與葉某提訟并不具有必然的因果關系，并不屬于法律規定的直接損失，缺乏事實與法律依據，因此，葉某的此項訴訟請求是不會得到法律支持的。
那么在本案中，魏某可以就葉某提起的訴訟提起反訴，也就是說要求葉某承擔違約責任，以及在此過程中，因葉某的違約行為給魏某造成的損失，魏某也可以在本案中提起反訴，要求葉某賠償上述費用。
本刊記者／何照新 特約撰稿／武希捷
回顧2013年，國家采取了各種措施抑制房價，仍止不住大多數城市房價不斷攀升的趨勢。一方面，普通工薪民眾買不起住房；另一方面，我國一線城市房屋空置率達到40%。這種反差，在一定程度上表明投資性消費是房價高漲的有力推手。然而，能夠一擲千金購房無數的炒房團，卻打起逾期收房的主意。
2013年1 1月，北京市天晴房地產開發有限公司（以下簡稱天晴公司）的法務部門先后向7位炒房人發出《律師函》，要求這些炒房者分別繳納因逾期收房拖欠的20萬元物業費、供暖費以及違約賠償金，并及時收房。炒房團的成員收到《律師函》后，發現開發商果真將維權訴諸于行動，也改變了強硬態度，開始面對面地與天晴公司商談收宜。
具有強勢地位的開發商，為何會被炒房團牽制？
炒房團北上“囤”房
201 1年，是北京房地產市場劇烈波動的關鍵時期。
2011年3月，天晴公司一個項目樓盤開盤。開盤當天，人潮涌動，很多人都是售樓處的常客，他們有的為子女結婚買房，有的為改善住房條件買房，有的則為了在北京安家。因而，這些家庭將買房列為頭等大事，他們時常與售樓顧問溝通，生怕漏掉細節影響買房進程。與此相比，投資客買房可謂不問價格，只求升值潛力。
在該樓盤開盤后的一天下午，十幾位帶有溫州口音的購房者一同來到天晴公司售樓處，向售房顧問咨詢買宜，問的問題大多關于樓盤的區域環境、房屋戶型朝向及升值潛力。這些人雖然穿著普通，但聽口氣每個人都想當即買下幾套住房。售房顧問一看來了這么多大客戶，賣力地宣傳樓盤的升值空間以及團購房屋的優惠幅度。
后經詢問得知，這些人是專職炒房人。一位中年女子介紹，他們在2011年前三個月已經為買房轉戰了好幾個城市，上海、廣州、成都等大城市都有他們的足跡，而北京是他們購房的最后一站。“我們每次都是組團來，大家一起商量，一起買，就圖個心里踏實！”這位女士說。
炒房團中一位老人說：“我現在就把買房當成事業，既鍛煉身體，又能投資理財。”后來，經過這些炒房者的推薦，售樓處又陸續接待了幾波來自溫州、陜西等地的購房者。
由于炒房團購買力度大，使得該樓盤剛開盤三天，房屋即告售罄。天晴公司負責人聞昕此事，也樂開了花。
開發商苦盼收房
2012年6月，樓盤竣工。天晴公司的銷售人員第一時間將這一好消息通知了買房人。此時，大部分買房人聽到這個消息，都火速趕完售樓處取鑰匙收房，緊鑼密鼓地進行自己的裝修計劃。誰知，買房時干脆利落的炒房團成員此時卻沒了動靜，銷售人員一再通過電話、書面方式催促他們收房，但結果都是只聞其聲、不見其人。． 銷售人員李凱回憶道，那段時間他每天不停地打電話給溫州團、陜西團的業主們。然而，電話那頭不是回答“現在生意忙，過兩天再收房”，就是手機永遠占線。更有甚者，竟然說：“房子錢都全款付你了，我愛什么時候收就什么時候收，你管不著！”
后經天晴公司調查發現，此處樓盤120套房屋，交付率為73%，剩余29套房屋未交付。這29套中的27套為炒房者購買的房產。
隨著時間的推移，炒房團逾期收房的弊端顯露出來。天晴公司負責人眼看著公司為業主墊付的物業費、供暖費等多項費用成幾何狀態驟增，再加上空置房屋中的維修問題凸顯，負責人犯了難。一位知情人士苦言：“過去是賣不出去房子發愁。現在房子好賣了，可讓人痛快收房子又成了愁事。如今，炒房團占了我們業主相當一部分比例，光墊付費用我們開發商每年就要損失200多萬元。”
時至今日，炒房團采用消極收房策略，讓開發商“被迫持有”房屋的做法在房地產行業相當普遍。炒房團為何要逾期收房呢？仔細分析，不難發現，炒房者購買房屋不為自用，只為投資需求。因而，炒房人需要等到房價漲到預期值才會出手房屋。由于收房和賣房之間存在時間差，炒房人為了減少物業等費用的支出，會想盡辦法將該筆費用轉嫁給下家。
擔不起的債務和風險
通常情況下，物業費由購房者本人繳納。如果炒房團逾期收房，房屋風險轉移給了天晴公司。而這些風險通常包括房屋毀損、物件損害及產生的相關費用。
天晴公司賣房之時，雖然與購房人簽訂了《前期物業服務合同》，并約定買方應當在入住通知書載明的交房日期當日交付12個月的物業服務費，但對于住宅項目來講，物業費在物業共用部分交接前是由天晴公司負擔（購房人收房達到建筑面積50%，才能實現共用部分交接）。如果購房人大規模不收房，天晴公司將無法轉移責任。況且，房產項目一般采取地源熱泵供暖，由于樓盤近三成的房屋是空置房屋，天晴公司必須在供暖季采取地源熱泵低溫運行等方式避免設備損壞，公司每年為此支付百萬元的維修費用。
此外，天晴公司還要承擔房屋毀損風險。根據《合同法》規定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。也就是說，房屋未交付，天晴公司就要承擔房屋毀損、滅失的法律風險。
法律制約炒房團
炒房團消極收房的舉動觸動了天晴公司的經濟命脈，嚴重影響了公司的正常運營。由于天晴公司在與購房者簽訂的《房屋買賣合同》已經加入“約定解除權”條款，即若買受人未在交付通知書所載明的交接期限內辦理房屋交接手續，則自該商品房交接期限屆滿之日起，買受人按日計算向出賣人支付已交付房價款萬分之一的違約金。逾期超過60日，出賣人有權解除合同。天晴公司經過深思熟慮，通過公司法務部門發出《律師函》最后通牒炒房團成員，催促炒房者盡快收房并繳納相關費用，并告知炒房者如有法律法規規定或合同約定的正當理由不收房，應以正式函件回復并說明理由；否則，天晴公司將對逾期收房者提起民事訴訟，并按照約定解除房屋買賣關系。
炒房團成員收到上述載明巨額違約金的《律師函》后，一下子慌了神兒，他們主動和天晴公司取得聯系，央求兩方坐下來協商解決問題。
這種情況下，國內商該如何保障自己的合法權益和經濟利益呢？筆者建議從以下幾個方面來著手：
（一）談判簽約階段注重預防
在簽約談判階段，國內商可以更加細致一些，就是說，商不要僅僅因為對方的宣傳或者自稱的一些東西，而盲目的認可外國廠家，或者認為外國廠家的產品都“靠譜”，還是要多方搜集了解廠家及其產品的信息，利用互聯網或者在海外的信息源多進行了解和分析，以確定是否值得合作。
同時，在簽約談判階段，不要因為對方是外國廠家，就對于一些該堅持、該要求的條件放得太寬，導致到了事發時，無法處理善后事宜。比如關于保證金、服務保證金等等這些，還是盡量要外國廠家提供。
可能有時候，外國廠家會主張“沒有這樣的慣例”，那么，我們可以告訴外國廠商，對于GE或者SIEMENS、A.O.史密斯這樣的企業，因為他們在中國經營很多年，市場和服務體系很完善，所以可以按照“慣例”，但現在是商在幫助廠家打開中國市場，應當給廠家更加“給力”的支持，這樣才能實現雙贏局面。
在這個階段，盡量爭取廠家鋪貨、服務保證金、零配件充足率等方面的保障，另外，還要在合同條款上與廠家斤斤計較一下：比如關于廠家的辦事機構撤離、戰略重心從中國轉移走等情形發生時，商可以采取合理措施減少自己的損失等。這一個問題，尤其重要，否則，當這樣的情形發生，合同里面又沒有約定，如果商低價快速出貨，外國廠商可能會根據一些國際公約或國際司商務慣例向商索賠，這個時候，就容易讓商得不償失。
（二）履約階段留意動向
在合同簽訂之后，商進行市場動作的時候，也要留意廠商的一些經營動向，比如是否急于回款、是否在削減國內工作人員數量、是否在市場和營銷上的支持度降低了。這些都可能是廠商“抽身”的信號。一旦發現這樣的信號，要第一時間和廠商進行書面溝通，確定下一些解決方案或者類似的事情，比如，告知對方，市場支持力度的下降會導致產品銷售和回款速度的放慢等等。并且嘗試要求延長賬期，以爭取更多的回旋余地。
履約階段，很重要的一點就是經常和廠商進行書面確認，確認銷售額、確認備品備件的數量、服務損耗（以及因為損耗引起的備品備件數量的增加要求，和因為服務損耗超過之前預計而引起的服務成本增加）等事項，以便降低商的各種成本。
如果廠家不配合，商可以按照法律規定，提醒對方，你們的行為，讓我方感覺廠家即將違約（合同法上的“預期違約”），如果我們雙方不能就這個事項盡快達成一致，我們將中止履行合同，并尋求法律解決手段。
這個提醒方式和要求對方提供履約保證的手段，無論是中國法律，還是國際慣例，都是支持的，但這樣的方式，不能輕易使用，一旦使用一次，可能今后雙方合作的“友好”氛圍都會受到影響。但如果確實有理由或者信號表明對方要走人，就一定不能猶豫，第一時間請律師來發律師函給對方，要求解決！
（三）廠家“蒸發”之后的法律補救手段
有時候，廠家“閃人”并不是有那么明顯信號的，甚至是完全沒有信號，就突然關門大吉了。給商留下了一堆庫存，這樣的庫存，商無法輕易處理，一旦處理，可能會產生無法預料的法律后果，比如廠家突然出現，以商違法合同為由要求賠償，盡管這個時候，廠家并未提供繼續的市場、服務、技術等支持。
那么，廠家突然閃人，商可以選擇如何應對呢？筆者給商如下建議：
首先，在公開的媒體上公告（比如工商類雜志），公告的內容是要求廠家及時和商聯系，這樣的公告，是一個法律程序，是為了在將來面對訴訟的時候，有已經催促過廠家履約或者提供履約擔保的證據。同時，聘請律師向對方的海外公司發一封律師函，要求對方在合理的時間內給予響應，并商定后續事宜的處理問題；
其次，同時考慮將存貨和備品備件向公證機關要求“提存”，提存是一種法律救濟手段，也是各國司法機關都認可的，而提存的費用，是要計算在廠家頭上的，并且由律師告知對方，存貨和備品備件我們已經提存，如果廠家盡早和商達成一致，那么，就能降低廠家的法律成本（提存的費用每天都在增加），以便保護廠家的合法權益，并且向廠家說明，如果合理的時間內不解決問題，商將會把提存的貨物進行拍賣，用于支付提存所得，并按拍賣價格向廠家按分成比例返還其應得款項；
最后，如果廠家不及時響應，或者根本不響應，可以直接至人民法院，由人民法院進行判決解決。
董旭陽是淘寶網上的一位資深會員。2005年11月他以會員名“bhdtdong”在淘寶網注冊了阿里旺旺賬戶，之后幾年間，他通過這個網絡平成了上百次交易。作為一個信用良好的純買家，2013年，他的會員級別被升格為V4級，這更加深了他對淘寶交易平臺的鐘愛。但從2013年9月28日到2013年11月6日，他分別向多個賣家下單28筆進行交易，除一單交易成功外，其余27單均因賣家未在約定時間內發貨而沒有實際成交。為此，董旭陽在申請退款后屢屢在網站上發帖投訴賣家不守信用。
2013年11月7日當他再次登錄賬戶準備購物時，網頁界面卻赫然跳出“非常抱歉，您的賬戶存在違規情況，已作‘限制登錄’處理，不予開通”。起初，他還以為是自己操作不當所致，便試著一再登錄，但均出現了同樣結果。董旭陽當即打電話聯系淘寶客服并詢問緣由。客服告知他，接到技術部門的通知，bhdtdong的賬戶被系統檢測出存在安全隱患，暫時做限制登錄處理。
董旭陽對自己的賬戶無故被關閉的事很糾結。他一連數天要求淘寶公司做出合理性解釋，并恢復其使用狀態。與此同時，他還頻繁登錄淘寶論壇，在論壇上大肆吐槽，強烈要求淘寶公司給予“說法”。
之后，針對董旭陽的異議，淘寶公司告知他因為bhdtdong的賬戶有兩個同機關聯戶，且這兩個關聯戶沒有進行過實名論證，并出現了登錄地異常的狀態，因此淘寶公司交易平臺的自動檢索系統認為其賬戶可能存在安全隱患，根據《淘寶規則》第三十六條規定，淘寶有權針對危及交易安全或者淘寶賬戶安全的行為，對賬戶進行限制買家行為等交易安全保護措施。
對淘寶公司引用《淘寶規則》第三十六條規定，董旭陽則不予認同。他認為，第三十六條規定對相關賬戶進行處理的前提是“會員如發生”，即有實際的“危及交易安全或者淘寶賬戶安全的行為”的發生，而不是“如可能發生”或“疑似發生”，淘寶公司在沒有出示會員違規的相關證據并提前通知會員的情況下關閉會員賬戶顯得過于“任性”。
于是，2014年1月10日，他委托北京銘達律師事務所的律師向浙江淘寶網絡有限公司發送律師函一份，要求：1. 淘寶公司就無正當理由、單方面關閉其阿里旺旺賬戶的行為進行賠禮道歉；2. 恢復董旭陽在淘寶公司注冊的阿里旺旺賬戶的使用狀態。同時要求淘寶公司在收到律師函五個工作日內給予書面答復。
接到律師函后，淘寶公司稱，將對關閉“bhdtdong”賬戶的具體原因進行一次人工核查，如其賬戶確實不存在安全隱患問題，即開放賬戶。但對董旭陽提出淘寶公司賠禮道歉等要求，只字不提。對此結果，董旭陽十分不滿，2014年4月3日，他再次委托北京銘達律師事務所的律師向杭州市余杭區人民法院遞交了民事訴訟狀，要求淘寶公司就單方無理關閉董旭陽注冊賬號的行為公開賠禮道歉，恢復“bhdtdong”賬戶在淘寶網站的正常使用，并保證不再發生類似情況。還要求淘寶公司支付賣家未按時發貨賠償金116.55元，賠償律師費用2.5萬元，差旅費1萬元。
訴訟請求被法院駁回
就在董旭陽淘寶公司之際，淘寶公司指令網站技術部門采取人工核查的方式，對“bhdtdong”的阿里旺旺賬戶是否存在安全隱患進行搜索式排查，在最終確認該賬戶沒有事實上的安全隱患后，淘寶公司于2014年4月9日恢復了該賬戶的使用狀態。至此，董旭陽的淘寶賬戶已實際被關閉了五個月之久。
2014年6月，杭州市余杭區人民法院如期公開審理了董旭陽與浙江淘寶網絡有限公司的網絡服務合同糾紛。法院一審認定，淘寶公司為管理淘寶網站，制定并了《淘寶服務協議》、《淘寶規則》等協議和文件。其中《淘寶服務協議》約定：本服務協議由用戶與淘寶公司共同締結，具有合同效力。只要用戶使用淘寶平臺則協議即對用戶產生約束。在《服務協議》中，還特別說明其內容包括協議正文及所有淘寶已經或將來可能的各類規則，與協議正文具有同等法律效力。而在《淘寶規則》中則約定，會員應遵照淘寶交易流程的各項要求進行交易。會員如發生危及交易安全或淘寶賬戶安全的行為，淘寶將依照其行為的危險程度采取支付寶賬戶強制措施、關閉店鋪、店鋪監管、限制發貨、限制網站登錄、限制使用阿里旺旺、限制發送站內信、延長交易超市、限制買家行為、全店商品屏蔽及全店商品搜索降權等交易安全措施對其進行臨時性的市場管控。
綜合本案案情，余杭區人民法院審理認為，淘寶公司創設淘寶網后，就淘寶網的適用制定了相應規則，并在淘寶網上進行了公告。董旭陽自愿注冊為淘寶網的用戶及入駐淘寶充值平臺，同意接受上述規則，雙方已就規則的適用形成合意。而上述規則并不違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效，對雙方均具有約束力。根據上述規則，淘寶公司在其認為有危及交易安全或淘寶賬戶安全的行為發生時，將采取相應的交易安全保護措施符合雙方在淘寶網相關協議和規則中的約定。現董旭陽要求淘寶公司賠償損失3.5萬元及公開賠禮道歉的訴訟請求，法院不予支持。另根據協議和規則的約定，未發貨違約金的支付方是賣家而不是淘寶公司，故對董旭陽要求淘寶公司支付賣家未按時發貨的賠償金116.55元的訴訟請求沒有依據，亦不予支持。此外，淘寶公司已將董旭陽的賬戶恢復使用，對該項訴訟請求，也不予支持。故余杭區人民法院的一審判決駁回了董旭陽的全部訴訟請求。
一審宣判后，董旭陽不服，以原審判決認定事實錯誤，適用法律不當等為由，于2014年7月28日向杭州市中級人民法院提出上訴。淘寶公司在二審中答辯稱，淘寶網作為受眾面廣泛的網絡服務平臺，有權在規則范圍內進行合理的技術監管和預判。董旭陽自愿注冊并同意接受淘寶網的相應規則，即應受其約束。
且董旭陽的淘寶賬戶被系統檢索出存在安全隱患，并非基于單一的原因，而是綜合各種因素之后的判斷，除董旭陽賬戶“bhdtdong”的兩個同機關聯戶沒有經過實名論證，出現有登錄地異常等情況外，尤為關鍵的是，根據淘寶記錄顯示，從2013年9月28日到11月6日一個多月時間內，該賬戶所發生的28筆交易涉及21家賣家，其中有20家都因涉及售假、描述不符、超過約定時間發貨等違規事由被處罰過，且處罰的力度較大，綜合這些情形，交易平臺的自動檢索系統認為其賬戶可能存在安全隱患，故淘寶公司出于保護交易安全的考慮，暫時性地對董旭陽賬戶采取安全保護措施，并無不當。
杭州市中級人民法院二審認為，淘寶公司在系統自動檢索到董旭陽存在其他兩個未經實名認證的統計關聯賬號、登錄地異常以及與之交易的賣家存在諸多違規情形等異常事項，認為董旭陽所注冊的賬號有安全隱患，進而自動采取臨時保護措施，具有合同依據。在董旭陽提出異議后，淘寶公司通過人工核查等方式，最終確認董旭陽所有的賬戶沒有事實上的安全隱患，于2014年4月9日開放了該賬戶。雖董旭陽的淘寶賬戶在2013年11月7日至2014年4月9日期間處于限制使用狀態，但《淘寶規則》等并未對異議審查期限作出明確約定，故董旭陽主張淘寶公司存在違約依據不足，對其要求判令淘寶公司承擔賣家未按時發貨的賠償金，因本案支出的律師費、訴訟費、差旅費等款項的訴訟請求不予支持。
而在此之前，中石化與云煤化（云南煤化工集團）簽訂了戰略合作協議。云煤化擁有的YM氣化爐工藝同樣屬于碎煤加壓熔渣氣化技術路線。終于到今年4月，澤瑪克在技術交流會上提出要簽署保密協議，澤瑪克擔心技術交流的內容泄漏到云煤化。此后澤瑪克與中石化一直在進行保密條款的磋商。
碎煤加壓熔渣氣化技術最早可追溯至上世紀50年代，由英國燃氣公司科技部在魯奇爐的基礎上改造而成，其特點在于改固態排灰為液態排渣，且廢水量大大降低。在當下國內煤化工投資熱潮中，碎煤加壓熔渣氣化技術作為一種新型成熟煤氣化技術，正逐漸受到市場的認可。值得一提的是，鑒于魯奇爐在煤制氣領域的優勢地位，碎煤加壓熔渣氣化技術作為后來的改進型氣化路線，有望在煤制氣領域獲得大規模應用。
自從2010年BGL煤氣化技術從ADVANTICA公司（前身為英國燃氣科技部）手中被澤瑪克收購之后，碎煤加壓熔渣氣化技術所有知識產權均歸屬澤瑪克。作為一家由中國人擁有的技術公司，澤瑪克看好中國煤化工市場，正加碼進行市場推廣。與此同時，原先與ADVANTICA進行合作的云煤化，亦根據自有運行項目，改進推出云煤爐，目標亦指向國內煤化工市場。
由此，澤瑪克以承襲熔渣氣化技術正統的民營技術公司身份，與云南省屬號稱擁有熔渣氣化技術自主知識產權的大型國有企業云煤化，同作為熔渣氣化技術的技術提供商，在市場上展開了全面的競爭。鑒于熔渣氣化技術輸出未來收入規模或將以億元為計量單位，這是一筆誰都不愿退出的生意。市場的競爭之外，關于知識產權的爭議已經上升到仲裁庭。澤瑪克與云煤化的纏斗，可部分折射這個將其裹挾其中的巨量煤化工投資熱潮。競爭的內涵，亦遠遠超出技術本身。這個極具中國特色的商業競爭故事，仍需等待煤化工項目相繼落地方能看到結尾。
官司
“國際商會仲裁院已經在香港成立了仲裁庭，但是云煤化方面卻沒有按規定繳納相關費用，所以現在我們還在等待。”澤瑪克律師韓正說。韓正來自上海一家律師事務所，負責澤瑪克在香港國際商會由云煤化發起的對澤瑪克的訴訟案。去年9月25日，云煤化向香港國際商會仲裁院亞洲辦公室提出仲裁申請，要求仲裁院裁決德國澤瑪克清潔能源技術有限公司提出與其解除許可協議的通知無效。
澤瑪克與云煤化發生關系始于2010年。該年澤瑪克從勞氏工業服務公司（此前ADVANTICA公司已并入勞氏工業）手中收購熔渣氣化技術，獲得所有相關知識產權并承繼ADVANTICA相關權利義務。而在2004年，ADVANTICA與云南石油化工集團有限公司（云煤化前身）簽署了《關于熔渣汽化爐技術的商業技術許可協議》和《關于熔渣汽化爐技術的有商業許可方案的技術許可和技術服務協議》。澤瑪克收購完成后，隨之承擔這兩份協議的權利義務關系。
2012年5月、7月，上海某律師事務所以澤瑪克清潔能源技術公司名義，向云煤化集團發出律師函，要求解除澤瑪克承擔權利義務關系的上述兩份合同。
“云煤化在未通知技術許可方的情況下在國內申請了熔渣氣化技術專利，按照申請流程披露技術內容，這違背了合同中的知識產權和保密條款。此外云煤化在未獲得同意的條件下，擅自對外進行熔渣氣化技術許可，同樣違反了合同條款。”韓正說，目前澤瑪克已掌握云煤化對外擅自許可的具體情況，但出于應訴需要，尚不便透露。
此后云煤化在云南昆明盤龍區人民法院對上述律師事務所發訟，理由為金茂律師事務所所發律師函并未附帶澤瑪克清潔能源技術公司的授權證明，且指金茂律師事務所所發律師函擾亂其正常經營。
韓正認為，云煤化該次訴訟只是一種訴訟技巧。“在法律關系上，同樣認定口頭授權。”韓正說。2013年6月，昆明盤龍區法院駁回了云煤化的訴訟請求。
三個月后，根據《關于熔渣汽化爐技術的商業技術許可協議》約定的條款，云煤化在香港國際商會發訟，請求仲裁庭確認澤瑪克提出的解除協議關系行為無效。
“他們的理由是，熔渣氣化技術的知識產權屬于德國澤瑪克潔凈煤公司，所以由澤瑪克清潔能源技術公司發出通知無效。”韓正介紹說，澤瑪克潔凈煤公司是澤瑪克清潔能源技術公司全資子公司，兩者又都由上海澤瑪克敏達機械設備有限公司全資控股。據韓正介紹，澤瑪克一方面按規定繳納費用，積極應訴，另一方面將澤瑪克潔凈煤公司作為關聯方拉入訴訟，并進行反訴，要求仲裁庭就解除許可協議進行仲裁。
問題的焦點之一在于雙方對技術許可權和擁有權的理解不一。云煤化方面認為，根據2004年與ADVANTICA公司簽署的兩份協議。ADVANTICA公司將自有的熔渣氣化技術許可云煤化進行改進并進行市場推廣，云煤化享有技術改進后所取得的知識產權。
根據澤瑪克方面對協議的理解，云煤化不管對內部項目或外部項目進行熔渣氣化技術許可時，必須首先獲得澤瑪克的許可（此前權利方為ADVANTICA公司）。云煤化未獲得一次許可而進行的項目屬于違約。
據了解，云煤化下屬瑞氣公司和先鋒公司分別于2009年、2013年開車運行的兩個煤制甲醇項目氣化環節即采用了熔渣氣化技術，且初始并未得到許可。“2010年澤瑪克收購熔渣氣化技術后，和勞氏工業服務、云煤化三方一起，補簽了這兩個項目的技術許可協議。”澤瑪克一位內部員工透露，到現在為止，云煤化尚未付清技術許可費。
目前澤瑪克與云煤化的官司尚在仲裁流程之中。一位法律人士稱，一旦國際商會仲裁解除合同關系有效。那么目前澤瑪克與云煤化的合同糾紛即可從目前的違約行為上升到知識產權侵權。云煤化將承擔更大的法律風險。“香港國際商會的仲裁結果，同樣可在大陸法院援引。”該人士介紹說。
在韓正看來，從發出解除合同關系的律師函開始，需經過一段時間才能正式生效。云煤化的種種行為有拖延時間的嫌疑。不過據其介紹，解除合同關系的律師函一旦發出，時間即開始計算，只要仲裁結果指向解除合同關系有效，時間即從初始發律師函計起。“所以我們現在只能等待仲裁程序繼續朝前走。”韓正說。
對手
英國燃氣公司投入巨資開發熔渣氣化技術，歷時數十年，經過了小試、中試、工業項目等全過程，其中由于國際市場油價波動，最終未能在國外實現規模發展。其后熔渣氣化技術的擁有方幾經變更。2004年，由原英國燃氣公司科技部成立ADVANTICA公司著眼中國市場，對云煤化進行技術許可合作。
知情人士稱，ADVANTICA公司與云煤化合作并不愉快。ADVANTICA公司原計劃通過技術許可、工藝包費和專家咨詢來獲得收入。但受制高昂的咨詢費用，云煤化傾向自己開車摸索經驗，這些構成了后來云煤化申請專利的基礎。許可費方面，云煤化僅在初始云解化公司改造魯奇爐生產合成氨項目上履約，其后兩個煤制甲醇項目均在未獲得技術許可情況下擅自使用熔渣氣化技術，直到2010年補簽許可協議。
“這些事情讓ADVANTICA公司涼了心。”上述知情人士稱，這也構成了其后ADVANTICA公司出售熔渣氣化技術原因之一。最終澤瑪克競得熔渣氣化技術，獲得大量技術資料、數據，及原熔渣氣化技術研發人員的服務支持。
在澤瑪克一位人士看來，云煤化自主摸索行為并不劃算。“他們是省小錢花大錢，自己摸索，項目負荷并不高，開開停停，這其中的損失要以億元來計算。”該人士稱，同樣采用ADVANTICA熔渣氣化技術的金新化工煤制合成氨項目，初始也不聘請外方專家咨詢，自己開車，導致項目一直不能持續穩定運行。其后澤瑪克聘請外方專家現場指導，“現在項目已經持續穩定運行有一年半了。”
云煤化根據對熔渣氣化技術消化吸收，及項目運行中獲得的經驗，一共向國家知識產權局申請了兩項發明專利（一項在審查中）和三項實用新型。據了解，實用新型申請相對容易，國家知識產權局查閱資料發現屬于新創即可。發明專利則較為困難，國家知識產權局會組織專家進行專門審查。
“云煤化最重要的變化在于耐火磚的修改。”上述澤瑪克人士介紹時候。但在其看來，這一修改并無必要。“云煤化技術沒有吃透，運行不到位，才會燒壞耐火磚，然后又進行所謂改進，加固耐火磚。”該人士稱，在澤瑪克專家現場指導下，熔渣氣化技術在金新化工項目及中煤圖克項目，就沒有出現燒壞耐火磚的情況。
該名澤瑪克人士更愿意講述其熔渣氣化技術的正統地位，以及其帶來的技術傳承對項目的積極影響。除云煤化相關項目外，國內采用熔渣氣化技術還包括金新化工合成氨項目、一拖工業燃氣項目等。但由澤瑪克提供熔渣氣化技術的首個項目為中煤圖克大化肥項目。一期工程為年產100萬噸合成氨、175萬噸尿素。自去年年底投產以來，氣化裝置一直保持平穩運行。
在上述澤瑪克人士看來，中煤圖克項目以及澤瑪克為金新化工的后續服務，足以證明澤瑪克對熔渣氣化技術有了充分的消化吸收，并具備足夠資格為國內煤化工項目提供專業技術服務和支持。“相比較之下，我們認為云煤化對熔渣氣化技術還沒有吃透。”該人士說。
《能源》雜志記者未能聯系上云煤化人士置評。但在長城能化副總經理何柞云看來，云煤化和澤瑪克在熔渣氣化技術上各有千秋。何柞云與澤瑪克、云煤化均有較深的交流。“澤瑪克對熔渣氣化技術的理解更為深刻，云煤化的項目運行經驗更充足一些。”何柞云說，作為國內僅有的兩家熔渣氣化技術提供商，“澤瑪克和云煤化的技術都非常成熟，完全具備工業化運行的條件。”
勝負
“以前金新化工開得不好，大家對熔渣氣化技術不信任。現在我們去幫金新開好了，中煤圖克項目也運行不錯。但是市場又不好了。”澤瑪克一名主管氣化事業部的高管說，相比較去年，今年澤瑪克負責熔渣氣化技術的氣化事業部業績還有所下降。
目前澤瑪克除中煤圖克項目外，還獲得龍煤天泰甲醇項目和晉煤集團制氫項目。但澤瑪克中標的項目以煤制甲醇、合成氨等為主。熔渣氣化技術作為氣化路線一種，適用于需煤氣化過程的各種煤化工類型。但由于在魯奇爐基礎上改進而來，熔渣氣化技術承繼了魯奇爐氣化后甲烷含量高的特點，尤其適用于煤制氣項目。
由于投資規模大、經濟性存在不確定性以及審批門檻。煤制氣的投資者們普遍處于觀望狀態。據賽鼎工程公司人士透露，今年以來，去年獲取路條的煤制氣項目無一動工建設。在此背景下，中石化的煤制氣項目即成為澤瑪克與云煤化爭奪的焦點。
“現在我們的項目卡在審核上，現在也只能等待審核。”何柞云說，中石化煤制氣項目核準現在卡在環評上，主要是受限于環境容量和水資源。據何柞云介紹，受制于環評影響，未來中石化煤制氣項目存在規模縮小可能，但煤制氣戰略方向目前尚不會動搖。中石化在準東規劃有80億立方米煤制天然氣項目，在貴州規劃有40億立方米煤制天然氣項目。目前中石化在準東項目上傾向采用熔渣氣化技術路線。
從去年開始，澤瑪克即開始與中石化頻繁交流，彼此召開了十數次技術交流，并提交了數版方案。“中石化他們還是非常認可我們的技術的。”上述澤瑪克高管說。但與此同時，中石化與云煤化集團亦在不斷磋商，并簽署了戰略合作協議。此后權衡再三，澤瑪克向中石化提出要簽署保密協議，于是技術交流暫停，轉入保密條款磋商。
在何柞云看來，澤瑪克盡管由中國人擁有，但熔渣氣化技術所有方為德國澤瑪克潔凈煤公司，注冊地在德國，所以澤瑪克所推廣的熔渣氣化技術屬國外技術。“作為央企，我們有責任去使用和扶持國產技術。”何柞云并未明確表明中石化傾向云煤化，但其指出，如中石化與云煤化簽署協議，依托中石化自身的技術實力，將對云煤化擁有的熔渣氣化技術進行進一步改進和完善。
另一方面，何柞云亦透露了中石化選擇合作方另一權衡因素。據了解，中石化擬將熔渣氣化技術培育為自己的國有化亮點。但何柞云并未透露中石化如何將屬于云煤化或澤瑪克的熔渣氣化技術培育成中石化的國有化亮點。
知情人士透露，中石化更傾向云煤化，其中一個原因在于云煤化擁有煤炭資源，中石化發展煤化工需要煤炭資源和云南市場，云煤化可以提供煤炭，換取中石化選用云煤化的熔渣氣化技術。但這一說法未得到中石化方面證實。
依托大型國企背景，云煤化更易獲得國內的政策資源。消息人士透露，國家能源局已經下撥資金，資助云煤化進行科研，以進一步發展和完善熔渣氣化技術，并確定熔渣氣化技術作為未來新型大型煤氣化技術方向之一。
民 事 判 決 書
（2018）皖0403民初5552號
原告：安徽**物業服務有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵區。
法定代表人：**，該公司總經理。
委托訴訟人：陳強，安徽震一律師事務所律師。
委托訴訟人：王倩，安徽震一律師事務所律師。
被告：hjk，男，1983年6月18日出生，漢族，住安徽省淮南市田家庵區。
原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司（以下簡稱**公司）與被告hjk物業服務合同糾紛一案，本院于2018年9月21日立案后。于2018年10月25日公開開庭進行了審理。原告**公司的委托訴訟人陳強、王倩到庭參加訴訟，被告hjk經傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告**公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付物業管理費1311元（自2017年6月1日起至2018年12月31日止），滯納金2753元（暫計算至2018年7月31日，之后滯納金計算至付清之日止），合計4064元；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2016年4月13日，被告作為金大地國際城二期1號樓508號房（建筑面積54.68平方米）的業主與原告簽訂了《前期物業服務協議》。該協議第一條約定“在本物業區域業主委員會成立前，由建設單位選聘的物業管理公司負責該物業區域的前期物業管理工作，前期物業管理費按包干制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月/平方米；（二）公寓：1.26元/月/平方米；（三）商業：5.00元/月/平方米。前期物業管理費自甲方通知乙方入伙之日起計算（本條所稱入伙，是指業主或者使用人收到書面入伙通知并辦理完結相關手續，業主或使用人收到入伙通知后在限定期限內不辦理相應手續的，視為入伙）。乙方首次入伙時全額繳納半年的物業管理費，期滿后于每半年首月15日前預交一次物業管理費，物業管理費標準根據相關規定可適時調整。自2017年6月1日期，被告無故拖欠繳納物業服務費，經原告多次催繳，被告至今仍拒不繳納物業服務費。原被告簽訂的《前期物業服務協議》中第八條第三款約定“乙方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起每天加收千分之五的滯納金”，現被告未按《前期物業服務協議》履行交費義務，其行為已經構成違約，應當承擔違約責任”，原告現以此為由，訴至法院，請求判如所請。
被告hjk未予答辯。
原告**公司圍繞訴訟請求依法提交了證據，對原告提交的原告營業執照、法人身份證明以及被告身份證復印件、前期物業服務協議、欠繳清單及照片、催繳律師函及郵寄單、服務價格登記證、照片一組。本院予以確認并在卷佐證。
原告**公司陳述及經審理確認的證據。本院認定事實如下：被告hjk系金大地國際城二期1幢508號房業主，其房屋建筑面積54.68平方米。2016年4月13日hjk（乙方）作為金大地國際城二期1幢508室的業主（乙方）與**公司(甲方)簽訂《前期物業管理服務協議》，就雙方的權利和義務、物業服務內容及質量、物業服務費用、違約責任等事項進行了約定，協議載明：“第一條在本物業區域業主委員會成立前，由建設單位選聘的物業管理公司負責該物業區域的前提物業管理工作，前期物業管理費按包干制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月·平方米；（二）公寓：1.26元/月·平方米；（三）商業：5.00元/月·平方米”前期物業管理費自甲方通知乙方入伙之日起計算（本條所稱入伙，是指……）。乙方首次入伙時全額繳納半年的物業管理費，期滿后于每半年首月15日前預交一次物業管理費物業管理費標準根據相關規定可適時調整。……第三條甲方的權利和義務……（四）依據政府有關法規政策和本協議向乙方收取物業管理各項費用……第六條物業管理服務質量甲方提供的物業管理服務質量見附件二，甲方提供的物業管理服務應達到附件二所約定的目標。……第八條違約責任……（一）甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的賠償責任……（三）乙方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起按每天加收千分之五的滯納金……第十二條本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行……””。協議簽訂后，**公司對金大地國際城二期提供了前期物業服務。但是，自2017年6月1日至2018年12月31日被告hjk未按時交納物業管理費。故**公司訴至法院，請求判如所請。
本院認為，依法成立的合同受法律保護。**公司與被告簽訂《前期物業服務協議》，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規禁止性規定，合法有效，故該協議對雙方均具有約束力。協議履行期間，**公司依約提供了物業服務，被告hjk作為業主，在接受**公司提供的物業服務后，應當負有按照雙方協議約定及時履行交納物業服務費用的義務。本案中，被告hjk拖欠自2017年6月1日起至2018年12月31日止物業管理費1311元，應當依法繳納，原告訴請符合雙方協議約定和法律規定，本院依法予以支持；關于**公司主張的滯納金，實際為逾期交付物業服務費的違約金。被告hjk作為該小區的業主，未按照前期物業服務協議約定按期繳納物業費，又未提交證據證明被告未盡合同義務，其行為已構成違約，應當承擔違約責任。但原告**公司的該項訴訟請求過高，本院酌情予以調整，依法確定為393元（1311×30%）。被告hjk經本院依法送達開庭傳票，無正當理由未到庭，視為放棄答辯的權利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、中華人民共和國國務院《物業管理條例》第七條第五項、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：
一、被告hjk于本判決生效之日后十日內一次性支付原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司物業服務費1311元，滯納金393元，合計1704元。
二、駁回原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由被告hjk負擔21元，由原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司負擔29元。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省淮南市中級人民法院。
審 判 長
崔化冰
人民陪審員
崔 英
人民陪審員
汪正瑤
二〇一八年十一月十九日
書 記 員
謝 雪
附1：證據目錄
一、原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司的證據
1、原告營業執照、法人身份證明以及被告身份證復印件，證明主體資格。
2、前期物業服務協議、管理規約及消防責任書，證明物業服務協議是雙方真實意思表示，合法有效。
3、欠繳清單及照片，證明截止到起訴被告欠的金額和時間段。
4、催繳律師函及郵寄單，證明被告已收到催繳函無異議。
5、服務價格登記證，證明按照標準1.26每平米收取物業費。
6、照片一組，證明原告已按照協議履行服務。
二、被告hjk未提交證據。
附2：法律條款
《中華人民共和國合同法》
第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
中華人民共和國國務院《物業管理條例》
第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國民事訴訟法》
