時間：2022-08-17 13:15:02
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=、開辦“生態農業與旅游專業”是適應國民經濟和社會發展的基本需要而進行的一項專業調整改革。黨的十六大提出==世紀前二十年是我國全面建設小康社會的關鍵時期，在這一時期產業結構的戰略性調整和社會轉型是社會經濟發展的主旋律。傳統農業應向市場化、產業化、集約化和高附加值的方向改造和提升，而新興的旅游產業將成為國民經濟最具活力的支柱產業和經濟增長點。生態農業和旅游產業的有效結合正適應了農業結構的戰略性調整和大力興辦旅游業的客觀要求。世界旅游業從==世紀==年代中期已上升為全球第一大產業，==年代中后期，產值已達到了=.=萬億美元，直接和間接從業人員=.=億人，年增長速度達=以上。隨著居民收入的增長、假期制度的改革，旅游交通的便捷和對外開放程度的提高，我國旅游業呈現出高速不平衡增長的態勢，旅游業產值增長超過GDP增長速度，截止====年底全國第四批國家級風景名勝區評定后，全國共有國家級風景名勝區===處，其中絕大多數為自然風景名勝區，屬于生態旅游區的范疇。河南省旅游事業近幾年正煥發出生機和活力，生態旅游的地位逐年提高。河南省委省政府旅游工作會議以及國民經濟和社會發展的十五計劃都把旅游業作為支柱產業，大力扶持其健康快速發展并作為貫徹可持續發展戰略的重要突破口。農業與旅游業的結合主要是基于生態農業資源和生態旅游資源的一體化趨勢和要求，即農業生態資源功能的旅游化和旅游資源開發的生態化。既提升了農業經濟的產業效率，又培養了旅游業的經濟增長點，使自然生態資源得到第一產業和第三產業的雙重開發并發揮生態環境教育功能。
=、開辦“生態農業與旅游”專業是農業院校調整辦學方向和提高教學競爭力的需要。
首先，農業院校要保持旺盛的生命力和持久的吸引力，就必須在專業設置和教學內容上與時俱進，開拓創新，充分利用農業院校的基礎優勢，尋找符合當今社會潮流，具有時代特色的辦學方向。我國農業正處在由傳統農業向現代農業轉軌的過度時期，農業領域正孕育著一場新的生產方式、經營方式的變革，資源配置的手段和方式正日益多元化，農業資源的概念有了新的內涵，它同人的生態定向、生態環境、旅游景觀等緊密聯系在一起，這就使農業資源開發向更高產業層次轉化成為可能，開辦“生態農業與旅游”專業能夠將農業資源和農業經濟的傳統辦學優勢，轉化為培養農業轉型的多學科交叉的復合型人才的優勢，這是農業轉型的需要，也是農業院校辦學思路轉型的需要，是農業院校的生存發展壯大的根本出路所在。其次，高職高專培養的重點在于具有實踐操作技能的應用型人才，這與生態農業和生態旅游的產業經營屬性、實踐操作屬性基本一致。經與省內外的一些旅游部門和生態農業園區等企事業單位溝通和了解，生態農業與生態旅游專業人才廣受歡迎，已形成生態旅游人才短缺與旅游業整體進步之間的矛盾，生態旅游人才的培養成為今后一定時期旅游業提高競爭力的戰略措施，預示著當前和今后一定時期生態旅游和旅游農業部門將出現人才緊缺的局面，該專業的設置是其他任何專業不可替代的。再次，河南省不僅有著豐富的歷史人文旅游資源，而且擁有極其豐富的自然生態旅游資源，生態旅游資源開發已成為河南省旅游業結構調整的重點。近幾年大力開發山地生態旅游資源和大中城市郊區生態觀光農業的實踐已充分顯示出這一旅游事業在河南省的廣闊生命力?！吧鷳B農業與旅游”專業的開辦，將占居國內在農業旅游、生態旅游專業人才培養的先進行列，有力地促進我省旅游產業、高新農業和高等教育事業向更高層次邁進。
=、開辦“生態農業與旅游”專業能夠保持該專業教育的入學和就業的人才供求兩旺。
傳統農業?？平逃媾R市場就業和生源質量的巨大壓力，這與幾十年一貫制傳統專業設置和教學模式有很大關系，利用現有優勢將傳統長線專業改造成為當今社會經濟新興的熱門專業，必將形成農業院校人才供求兩旺的良好局面，高等?？平逃绕涫寝r林高職高專才能辦出活力和動力。河南省生態旅游資源極為豐富，到====年初河南省共有國家級和省級風景名勝區==家，開發景點景區===多處，國家級和省級文物保護單位===處，星級旅游飯店===多家，各類旅行社近===家。近幾年開發力度逐漸加大，對生態旅游人才需求容量巨大，與生態農業和生態旅游人才需求對口的企事業單位和部門包括：各類生態農業實驗場、觀賞動植物園區、各類自然風景名勝區、生態休閑旅游度假中心、旅游接待和市場開發企業、城市園林生產經營單位、各級各類自然保護區等。目前，這類與生態農業旅游資源開發利用保護相關的單位和部門人才奇缺，難以適應自然資源進行旅游綜合開發和保護的需要。上述企事業單位和部門多數屬于新興行業或朝陽產業，一般認為，社會越發展，人類對自然生態的認識水平越高，回歸自然、與大自然保持和諧共處的愿望越強烈。抗擊非典的教訓增強了人們對生命和健康的認識和追求，生態健康旅游將成為旅游業結構調整的重要方向。該專業的設置較好地適應了這一旅游業的發展動態。
二、開辦“生態農業與旅游”專業的可行性
=、生態農業與旅游專業與高等農林院校學科性質相對口，同農林高教改革的方向相一致。
旅游業是一個與多種產業、多種學科相關聯的綜合性產業，而生態旅游業重點在于農業生態和旅游生態資源的合理開發、利用與保護。鄭州牧專是一所以農牧業為核心的農林專科學校，生態農業、生態經濟、生態旅游資源等與自然生態資源相關的學科是該校大多數專業必修的專業課程之一，具有生態農業與生態旅游開發建設和經濟管理的豐厚的教學科研資源和學科優勢，如動物科學、牧草科學為我校優勢學科之一，其師資和教學設施可以轉化為觀賞動植物資源，農業經濟多年積累的許多教學科研成果可以轉化為生態旅游市場開發的教學資源。將農業資源和新興的農業旅游資源相結合，既是農業結構轉型的需要，又是農業院校培養現代農業和旅游產業急需人才教學改革的必然結果。
（一）項目的計算期與具體實施進度如表1所示。總之，初步規劃建設期為2年，生產期為15年，項目計算期（即有效壽命期）為17年。項目計算期與實施進度安排合理，利于項目的有序開展。
（二）項目初始投資額估算建設投資估算內容主要為固定資產投資，墊支的流動資金主要包括購入的魚苗、苗木等。固定資產投資估算表如表2所示。初始投資資金的投放分兩批進行，第一批資金于建設起點投放，按照投資建設進度和內容要求，投放金額為919萬元，第二批資金在第一年年末投放，金額為551萬元。
二、項目建設財務可行性評估
（一）產品成本估算1.營業成本估算。按照項目內具體產品進行估算，估算內容包括外購原料及輔助材料、外購燃料與動力、運輸費、工資及福利費、修理備件費、銷售費用等。營業成本估算表如表3所示。2.固定資產折舊費。本項目固定資產投資額為1270萬元，按直線法計算，殘值率取5%，平均折舊年限按15年計取，每年折舊費為80.43萬元。3.經營付現成本估算。總成本費用扣除折舊費、攤銷費和借款利息支出后即為經營付現成本。本項目年經營付現成本為947.57萬元。
（二）營業收入與營業稅金附加估算1.營業收入估算。項目全部投入運營后，按達產計算年度營業收入。營業收入估算表如表4所示。2.營業稅金及附加估算。根據現行稅收政策，銷售農產品免稅，應交旅游和其他收入營業稅及附加11.55萬元。
（三）利潤總額及其分配估算1.利潤總額估算。利潤總額是產品營業收入扣除年總生產成本費用和營業稅金及附加之后的余額，本項目年平均利潤總額為920.45萬元。2.利潤分配。項目獲得的利潤總額首先應在彌補以前年度虧損額后繳納所得稅25%，并從稅后利潤中提留10%的法定盈余公積金。本項目年均稅后凈利潤為920.45×（1－25%）＝690.34（萬元）。
（四）財務盈利能力分析1.現金流量分析。該項目的現金流量表如表5所示。從現金流量表來看，現金流入全部依靠營業收入，從第三年末開始盈利，假設每年的營業收入不變，營業成本、營業稅金及附加和所得稅不變，從第三年年末到第十七年年末，每年的營業凈現金流量維持在770.77萬元?，F金流出主要來自建設期的固定資產投資和流動資金投資，以及之后每年的經營成本。從累計稅后凈現金流量來看，到第四年開始為正值，即第四年可以收回所有投資，第四年末的累計凈現金流入為71.54萬元，到第五年末累計達到842.31萬元。2.盈利能力分析。盈利能力，也稱為獲利能力，它是指企業獲取利潤的能力。盈利能力指標是財務可行性分析的核心，是所有者最為關注的，也是企業經營者和債權人必須關注的。盈利水平的分析主要選取三個指標，分別為凈現值、內部收益率和投資回收期。（1）凈現值（NPV）是指在項目計算期內，按行業的基準收益率或其他設定折現率計算的各年凈現金流量現值的代數和。凈現值是各年凈現金流量的現值合計，其實質是考慮了資金的時間價值計算現值。其計算公式為：NPV=∑（CI-CO）t（/1+）i-t。其中，NPV為項目在起始時間點上的凈現值；i為折現率。在i的選擇上，本文結合行業情況，選擇基準折現率為12%。通過Excel表格最后計算結果顯示，稅后凈現值（NPV）為2812.27萬元。從這一指標上看，凈現值大于0，且比較可觀。（2）內部收益率（IRR）是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。一般情況下，內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。因此內部收益率等于項目計算期內凈現金流量現值累計等于0時的折現率。具體公式為：NPV=∑（CI-CO）t（/1+IRR）-t=0。通過Excel表格最終計算結果為稅后內部收益率為32.47%，遠大于12%的折現率（也就是最低期望收益率）。因此，內部收益率顯示項目可行。（3）投資回收期。靜態投資回收期指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。假設從第M年末開始累計現金凈流量大于零，含有建設期的投資回收期計算公式如下：Pt=（M-1）+第M-1年末尚未收回的投資額/第M年的現金凈流量。根據公式計算結果為：稅后投資回收期為3.9年，投資回收期較短。因此，經過盈利能力分析顯示，無論是內部收益率、凈現值還是投資回收期都顯示該項投資可行，即該項目具有較強盈利能力。3.財務生存能力分析（1）本項目計算期內的經營活動產生的累計凈現金流量總額為10091.55萬元，該數額足以維持項目的正常生產運營，實現項目自身的資金平衡，而且還具備確保項目財務可持續生存的基本條件。（2）在項目計算期內各年累計盈余資金不出現負值，這是項目財務生存能力的必要條件。由于項目能實現自身的資金平衡，不需要依賴短期融資來維持正常生產運營，由此進一步證明項目具備良好的財務生存能力。4.不確定性分析（1）盈虧分析該生態園區項目建設完成后進入正常營運年份，該項目的年固定成本約為462.6萬元，可變成本為565.4萬元，以生產能力利用率計算的盈虧平衡點為：生產能力利用率=固定成本（/年營業收入－年可變成本－年營業稅金及附加）×100%=462.6（/1960－565.4-6.81）×100%=33.33%產值=1960×33.33%=653.27（萬元）計算結果表明，當項目建成后只要生產能力利用率達到33.33%或產值達到653.27萬元時，便能實現盈虧平衡，說明該項目具有較強的盈利能力。（2）敏感性分析選取初始投資、年營業收入和年經營成本作為影響項目效益的不確定性因素進行項目凈現值敏感性分析。經過分析可知，項目效益相對年營業收入和經營成本成本比較敏感，尤其是年營業收入，而對初始投資額不甚敏感。今后在園區生產經營中應把握市場動向，調整經營策略，努力提高營業收入。具體見表6。通過以上對該園區項目的財務可行性的分析，綜合而言該項目的盈利能力和財務生存能力較強，企業能獲得較好的利潤，經濟效益良好，但須注意要不斷保持和提高營業收入。主要技術經濟指標如表7所示。
三、結論和建議
（一）結論1.該生態園建設項目基于循環經濟的要求，利用地理優勢和資源特點科學規劃和配置資源，立足生態，巧妙地將旅游和農業結合起來，不僅符合國家產業政策發展，也符合當前民眾對高品質生活的向往，具有獨特性和發展潛力。2.該生態園建設項目具有技術可行性，某農業大學和畜牧水產局的技術合作為其提供了可靠的技術保障。從上述分析中來看，該項目具備了社會效益、經濟效益和生態效益，將會帶來明顯的示范效應，該項目具有操作可行性。
到了臺州市三門縣城，迎上來的他的合作伙伴向我們透露，楊海相有個別名——“楊土地”！我們一樂，顯然這名與電視劇《我是王土地》脫不了干系。不過，在楊海相看來，“王土地”不僅僅是個水利方面的土專家，也是農村種植大戶，農業整合投資的高手。他的這番解讀讓我們對眼前這位其貌不揚的漢子刮目相看?！叭T灣，金沙灘”，在三門這片肥沃的土地上，楊海相要在農業領域施展拳腳，同樣需要“王土地”那樣的雄心、毅力和智慧。
優質種稻一種就達萬畝
楊海相是三門縣從富稻谷種植有限公司的主要執掌者，讓他 “楊土地”這個名號名實相符的是公司所建設的南塘萬畝優質稻米示范基地。公司2008年7月注冊，也就在這一年，他被臺州市人民政府評為年度糧食生產先進種糧大戶。
三門縣是臺州市的糧食主產區之一，常年糧食播種面積25.4萬畝，產量8.4萬噸。三門縣委、縣政府歷來高度重視糧食生產，每年出臺糧食生產扶持政策，積極鼓勵農民多種糧、種好糧。楊海相南塘優質大米生產園區由六敖鎮南塘片，覆蓋鳥市、蓋門塘、前墩等18個行政村的6000畝耕地組成。在此之前，這些耕地都由當地村民零散種植農作物，而且基礎設施較差，導致經濟效益低下，拋荒現象明顯。
楊海相介紹，園區自2008年投入建設以來，已修建完成了10公里主干道路硬化、綠化，5.2公里主干排水渠砌石護坡，60公里灌溉渠道全面整修并硬化，建立了20公里配套生產所需的三相電力線路。購置糧食生產所需的大型耕整機8臺，插秧機6臺、運輸車2輛、稻谷烘干機10臺、稻米精加工設備一套。建造了1萬平方米水泥曬谷場，1200平方米倉庫及400平方米加工廠房。
目前，楊海相的公司有從事糧食生產的農民高級技師8人，農民技師20人，農民技術員60人。公司通過科技化、產業化和大規模機械化，與當地農業技術部門密切合作，完善農業配套設施和功能，建設優質、高產、高效大米生產園區，并形成產、供、銷一條龍產業鏈，一個江南優質稻谷示范田和農田生物植物品種展示地。
觀光農業開發出手盤下一個島
從富稻谷種植有限公司是中國旅游協會休閑農業與鄉村旅游分會的會員單位。
楊海相告訴我們，觀光農業開發從一開始就是公司的重要布局。為此，他們盤下了整個田灣島。
三門縣六敖鎮田灣島，東瀕東海象山旅游名勝花岱島，南臨三門現代農業園區，西鄰蛇蟠島，北有青崗與寧海縣隔海相望。園區距離縣城僅25公里，總規劃用地面積6000畝。
1.1 論文選題背景
從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產業提供了一個比較廣闊的發展空間,通過相關部門的數據顯示:我國的房地產投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經出現了 5 年的高增長,而我國的國內也出現了十分嚴重的通貨膨脹現象,為了將通貨膨脹現象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產業在2008年出現低迷現象,使得我國的國民經濟出現衰退現象,為了刺激經濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關的政策不斷促進房地產的發展。近年來,我國的房地產業出現新的發展態勢,從2012年的房地產市場發展趨勢來看的話,出現了上半年回落而下半年穩定,而到了年末之時則出現了回升現象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產業的事業總體發展態勢來講,當前我國已經同“高增長”的時代告別,而在“穩中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調微調”而當前的外部環境依然比較嚴峻,現在已經逐漸演變成依靠內需為主而拉動我國經濟增長。所以,在 2013年經濟發展速度逐漸提升,宏觀經濟的形勢對房地產市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變為當前房地產開發項目之中的必須經過的一個環節。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產開發企業進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關投資者進行合作的主要依據。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業的資金狀況,為房地產開發企業帶來一定的打擊,可能還會出現銀行貸款沉淀,進而出現爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產開發項目投資的效益評價。
沈陽Y房地產公司G小區開發項目是Y房地產開發有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經過省建設廳批準成立,有著三級開發資質的房地產開發企業,從公司開始創建之時,堅持做責任地產,著力打造“營口港”品牌,旗下所開發的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發的新港小區被評為遼寧省優秀示范小區。
1.2 論文選題意義
對于沈陽Y房地產公司G小區投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:
1.2.1 保證項目投資決策的科學性
G 小區項目規劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區項目背景、市場狀況、經濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產開發行業中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產開發項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。
1.2.2 保證項目投資的開發價值
一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內主要有遼河、渾河、蒲河、細河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉鎮,根據第五次人口普查數據,總人口 501627 人,其中非農業人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區GDP實現246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現15500元,相比2009年的城鎮居民可支配收入增長了36.3%;而對于當地農民人均純收入實現10050元,相比2009年的農民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態水城。同時遼中大力發展特色農業、觀光農業、品牌農業,推進傳統農業向現代農業的轉變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經濟區,沿產業大道的綜合發展為主軸,通過北部生態農業片區、南部工業片區以及沿蒲河、渾河、
遼河的濱河生態景觀帶,實現本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結構。因此本項目具有極大的開發價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經濟效益。 第 2章 理論基礎
2.1 項目評估理論
在房地產開發之中不可離開房地產項目開發評估,其可以給房地產投資決策提供一定的判定依據。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現虧損現象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當地產項目開發則是使用一部分投入而得到一定的產生,同時投入是比較現實的以及確定的,然而產出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產投資項目經濟評價則是應該對此種投入以及產出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。
2.1.1 經濟效益評估
所謂的經濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經營成果。由此不難看出,經濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產成果之間的比較。人們口中的經濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產開發項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數據中最重要的基礎。該項目提高企業的管理水平,成本的經濟評價,房地產企業是實現的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經濟評價經歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經濟指標已審批的基礎成本評估,以評估的基礎上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經濟評估的合理性及全面性。經濟評價的第三階段是全面預算管理業務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產項目只能通過房地產管理活動,經濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產項目內部固定的問題。
一般情況下,建立科學,合理的經濟評價指標體系,靜態盈利指標和盈利能力指標是項目的動態經濟評價的主要方法。此外,房地產開發項目不僅要考慮,以避免項目開發的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經濟指標。
2.2 可行性研究理論
其可行性研究指的是在當前的環境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術、經濟、法律、社會以及生態等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產項目可行性研究則是對規模、開發項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業融資能力等等方面,而進行全面的調查以及全面的經濟技術分析探討,在一定的程度之上可以決定開發項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據的有效方法。
2.2.1 房地產項目可行性研究的內容
當前房地產開發項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規模的不同,依據可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產開發項目可行研究的內容主要有對于項目選址、規劃設計、經營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。
2.2.2 房地產項目可行性研究的作用與意義
房地產項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎,同時也是做好項目審批的依據,所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產項目,而其主要的依據則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規劃管理、編制設計任務書以及開發商同各個方面而簽訂的合同的主要依據。
房地產開發可行性研究是基于當前我國相關法律法規,也應該對當前城市規劃和行業發展的實際情況,及時調整我國的宏觀經濟政策以及行業準入標準的研究,同時還需要做好城市地質、水文、氣象、社會、經濟等方面的資料收集,也應該對項目規劃條件之中指標和經濟參數,同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產開發項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。
第3 章 投資項目背景..........11
3.1 開發商概況...........11
3.2 項目概況........11
3.2.1 項目名稱和簡介........11
3.2.2 主要建設規劃要求 ............12
3.2.3 投資概況.........12
第4 章 投資項目的市場分析..........15
4.1 沈陽市經濟環境分析........15
4.1.1 政策法規環境分析..........15
4.1.2 城市與區域規劃環境分析 ..........16
? 4.1.3 行業準入分析............19
第5 章 項目的經濟效益分析.........26
5.1 項目的投資預測及資金籌措........26
5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26
5.1.2 銷售收入估算........27
5.1.3 稅金及利潤..............29
5.1.4 項目資金籌集與運用.........30
第 6章 項目的社會效益分析
6.1 項目的環境影響分析
6.1.1 建設項目周圍環境現狀
本項目位于遼中縣商業街內,建設范圍為西至規劃路,東至商業街,北靠北三路,南抵北環路。項目用地周邊均為現有居民區。
本項目開發地塊以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環境優美,利于居民生活。
6.1.2 項目主要污染源
(1)執行標準
《地面水環境質量標準》(GB3838——88)
《環境空氣質量標準》(GB3095——1996)
《城市區域噪聲標準》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和運營過程中將對擬建區域的自然環境產生一些負面影響,主要有:
一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環境的污染;
二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產生的噪聲、廢氣、塵埃等對環境的污染。
該項目環境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。
6.1.3 施工期環境保護措施
在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現場,出現刮風或者是車輛經過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環境。使附近的居民區、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環境以及居民生活產生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。
施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。
為減小施工期環境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。
第 7章 研究結論及建議
7.1 G 小區項目投資效益評價結論
繼國家實施東北老工業基地振興重大戰略之后,沈陽經濟區上升為國家戰略,遼中作為沈陽經濟區的重要組成部分,有著獨特的政策優勢和區位條件。遼中充分發揮自身優勢,創造性地提出了近海的理念,規劃設計了沈西工業走廊遼中段兩側 668 平方公里開發建設近海經濟區。因此本項目的區域發展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發商,在諸多的品牌開放商聯合作用之下,那么整個區域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經濟的發展,從戰略的高度、長遠的角度力推遼中工業的快速發展,提出了“近海經濟”概念,成立了沈陽近海經濟區。俯瞰遼寧經濟版圖,遼寧沿海經濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業走廊是一根弦,那么沈陽近海經濟區就是一只蓄勢待發的箭。近海經濟區,正在從母城沈陽附屬地區轉化為具有專業化職能、服務中心城市、支撐中心城市發展的新區,成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區延伸的觸角和出?？?。如果有符合相關要求的入區項目,政府需要將給予一定的優惠,比如說沈陽 Y 房地產公司則提供了一個較好的先例。創設出一個良好的開發環境,于此同時 G 小區則是該公司相關產品的延續,同時對于G小區項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產公司品牌營銷有一定的意義。
面對挑戰，溝底村進行了產業結構調整，以建設高效農業產業化基地為目標，啟動二次創業，大規模地進行治山、治水、治溝，退耕還林，復墾礦區土地，實施農業綜合開發戰略，走上了一條持續發展之路。 此舉，對于山西依賴煤炭資源發展經濟的農村進行礦山復墾工作，走持續發展道路，極具典型借鑒意義。 為此，我們對該村一年多來實施農業綜合開發的基本情況作了詳細調查，現就此作出報告。
一、因地制宜
科學決策 溝底村是一個典型的依托煤炭資源富裕起來的農村之一。地下煤儲量原高達5600萬噸。憑借這一優勢，1985年到1986年，縣、鎮、村三級相繼在境區內興辦起山城、左嶺、王街、溝底、香園溝五座煤礦。其礦點數量在陽城全縣農村位居榜首。其中，該村所屬香園溝煤礦年均產煤9萬噸，年均產值1000余萬元。 從1985年以來，煤炭產業始終是該村經濟實力的骨干支柱，收入占到全村經濟總收入的90%左右。
同時，村民依托當地煤礦布點多的便利條件，男勞動力幾乎全部從事務工勞動，使之成為農民家庭經濟收入的主要來源。 煤炭產業的高收入，不僅給人民群眾帶來了小康富裕，而且使該村公益事業發生了翻天覆地的變化。從1990年起，該村先后投資150余萬元，修建了村辦公大樓，興建了新型小學校舍，硬化村道路三公里，興辦了近5000平方米的文化廣場，并配備了一整套文化娛樂設施，還修建了40棟現代化的居民住宅。另外，該村60歲以上的老年人每年領取固定工資，得到了老有所養;考取中專以上學校的學生，一律享受不同等級的助學獎勵金;村民不僅不負擔任何集體公益事業的費用，而且，逢年過節均有物質福利。
然而，由于十多年來境內五個礦點的競相采挖，乃至在急功近利思想支配下的掠奪性開采，導致該村三號煤炭資源逐漸枯竭。其中，該村村辦香園溝煤礦到XX年已無煤可采，只得停產關閉。其它四個礦點也必將緊步后塵。隨之而來的后果是：溝底村的經濟支柱已呈風雨飄搖之勢，村民的主要經濟來源將失去依靠。
村民們擔憂地說：過去烏金換黃金，溝底一步一層天;如今烏金已挖空，溝底今后靠什么? 在此危機面前，溝底村不是左顧右盼、無所作為，而是面對危機積極應對，以調整產業結構為突破口，因地制宜，科學決策，決心實施農業綜合開發，走資源生態一體化發展道路。 XX年元旦的鐘聲剛剛響過，該村召開了黨員會、干部會、村民代表會，就農業綜合開發問題進行了積極研討。 實施農業綜合開發，走資源生態一體化發展道路，必須擁有一定的土地實力作基礎。而土地正是溝底的劣勢，全村原有耕地幾乎全部在山嶺上，且生產條件十分惡劣。如果依靠原有耕地發展農業經濟是不可能走向富裕。一是土地質量極差。原有900畝耕地85%以上為沙質土壤結構，透水性強，貧瘠易旱，即使風調雨順年景，每畝產糧不過百公斤;久旱年頭則大部絕收。改良土壤，既不現實，更不合算。 二是水土流失嚴重。全村90% 以上的耕地坡度均在25度以上，難以保水、保肥;同時，一到洪期，地里的禾田必將打了水漂。 三是耕作條件維艱。其顯著特點是，人在溝底住，地在山上掛，百分之八十的耕地分布在七道山嶺上，距村一至兩公里。環村周圍又是嵯峨巨嶺，將村落夾在深溝谷底。歷史上，村民耕作只能依賴老祖宗留下來的羊腸古道，肩擔人挑，爬上爬下。
一般的農業機械根本派不上用場，投入 與產出得不償失。 四是山體塌陷，耕地撂荒。歷年來，由于五座煤礦的大量開采，造成多處山體塌陷，還使500余畝耕地被迫棄耕;加之煤礦與基本建設用地，使耕地銳減到人均僅有半畝。 這就表明，溝底村是遠地棄耕，近地好地奇缺，剩下窮溝，無路可走。 對此，上級有關部門領導曾提出要溝底村拿出30萬元到黃嶺乃至五公里之外的澤州縣周村一帶買100畝土地耕種，借以生存。 這樣，到外村買地耕種，勢必要移民大搬家，不僅要耗去巨資，經濟上難以承受;而且，前景難料，后果可怕。 溝底村經過研究，立足自己的實際，果斷作出了三項決策： 第一，填溝造地，建設農業產業化生產基地。 第二，實施荒山宜林戰略，大力發展以優質核桃為主要品種的經濟林。 第三，依托皇城相府旅游景區近水樓臺的先決條件，大搞生態林與觀光農業，以吸引游客，發展自身。 就此，一場綜合開發農業的攻堅戰在溝底村全面展開。
二、合理規劃
奮力攻堅 XX年6月，在山西省農業科學研究院、晉城市水利局和陽城縣國土資源、農業、林業、水利等部門大力支持下，溝底村出臺了《國家農業開發陽城縣溝底項目區土地治理項目可行 性研究報告》。 根據這一可行性報告，結合發展旅游業的總體設想，溝底村制定出開發農業的發展規劃。其指導戰略是：以地面資源為依托，以建設生態農業、綠色農業、旅游觀光農業為目標，以土地綜合治理與水利設施建設、生態林建設為基礎，以建設農業產業化基地為重點，實施農業綜合開發，走可持續發展之路，向農業現代化進軍。
其發展規劃為工程：
㈡、塘壩工程。 溝底村北部樊山山腰老母掌溝有一股地下泉水，長流不息。然而歷史上卻有水未用，任其順溝而下，白白流去。為了對新造土地實行自流灌溉，計劃投資120萬元，在此處興建小型塘壩一座，設計庫容量為10萬立方米。利用自然條件，發展水澆地。 此項工程XX年秋動工，XX年秋完成。
㈢、經濟林與水土涵養生態林建設工程。 建設林業生產基地是農業綜合開發的重要組成部分。為此，規劃山嶺瘠薄土地全部退耕還林，計770畝，占總耕地的71.%，全部作為經濟林基地，以種植優質核桃為主。XX年退耕430畝，XX年全部完成退耕任務。山嶺坡梁規劃為生態林基地，計1500畝，XX年完成600畝，XX年全面完成。兩項總投資70萬元。
㈣、排洪渠工程。 為了保持水土不流失，投資60萬元興修排洪渠工程三公里，XX年到XX年分期完成。
㈤、引水隧道工程。 為使農林產業穩定發展，投資70萬元，修筑引水隧道160米，XX年動工，XX年貫通。
㈥、田間道路工程。 為改善落后的交通道路環境，計劃投資4.7萬元，修筑田間道路13條。
㈦、高科技農業園區。 為發展高科技農業，規劃樊水溝240畝新造溝壩地全部實施大棚生產，以栽培具有高產高效、且科技含量高的優質品牌蔬菜及高營養食用菌為主要產品，發展高科技農業。
㈧、發展旅游觀光業。 該村北部老母掌(因山形形似母指掌部而得名)為清代名相陳廷敬之母的避暑山莊之地，且至今那座一進三院、占地6000多平米的古代建筑依然保存完好。盡管三百多年它飽經滄桑，但仍不失其昔日雍容華貴之貌。開發它很有價值。
為此，規劃此處在維修避暑山莊的基礎上，修建休閑度假村一所，兩層小樓50棟，作為游客到皇城相府觀光后的休閑下塌之處。同時，以此為據點，開通旅游線路一條，讓游客在休閑之際尚可巡游觀光。此工程計劃XX年籌建，XX年完工，總投資XX余萬元。 上述八項工程是一個美好的藍圖，全部完成后，溝底將是一個富裕而秀美的錦川(溝底古稱錦川)。 為了實現這一奮斗目標，溝底村的干部群眾提前介入，及早動手，于XX年3月初，在工程規劃過程中就緊鑼密鼓開工建設。 工程上馬后，首要的困難是資金問題。盡管溝底村具有一定的經濟基礎，然而，數千萬元的巨額投資不可能全部拿得出來。
引水隧道工程相繼進行。 與此同時，溝底村在春、秋、冬三個季節，全民上陣，大搞植樹造林，決心讓一道道山嶺披上綠裝。
三、眾志成城
此外，高科技農業園區也正在籌劃設計之中。
四、幾點借鑒
總結溝底村實施農業綜合開發戰略的大膽發展思路與成功實踐，在以下四個方面有重要的借鑒意義。 第一，全面建設小康，必須由資源型向持續型發展。改革開放以來，就陽城而言，大凡富裕起來的農村，普遍是依托地下資源，很少在地面資源上作文章，尤其是土地資源。這些村重工輕農，棄耕土地，撂荒耕地，形成惡性循環。這不能不引起我們的警惕。煤炭資源是有限資源，挖空后何以生存?溝底村力開先河，并為此提供了成功范例，值得借鑒。 第二，因地制宜，大膽作為，是溝底村實施農業綜合開發的鮮明特點。在當今經濟大潮中，填溝造地往往要被人們視為在做學大寨的蠢事。當時，這一舉動，不僅在少數村民中，而且在一些領導干部中對此都顧慮重重。然而，溝底的干部認準了一條理，那就是，沒有土地，就沒有賴以生存的基地。溝底的實際，就是要造地，造出地，千秋萬代是金板。
關鍵詞：旅游產業；發展；收入；關系。
摘要：介紹了生態旅游農業的內涵及特點，對安徽生態旅游農業興起的背景作了論述，針對發展中存在的問題，提出了安徽生態旅游農業發展的相應對策。
關鍵詞：生態旅游農業農業發展安徽0引言隨著社會的進步，尤其是工業化、城市化進程的發展，人們的生活節奏加快，都市生活的狹小空間，更加引發了人們對于原生態環境的向往。和自然良性互動的訴求隨著人們生活壓力的增大而水漲船高。在這種語境下，生態旅游農業作為一種新型的生活方式走入人們的視野，調劑著人們的生活。通常，旅游會在一定程度上給環境內外帶來壓力，進而人們提出了生態旅游農業的理念。安徽在我國生態旅游農業發展領域是比較早的“試水”者，有著比較成熟的發展路徑和豐厚的實踐經驗。對安徽模式進行科學細致的解剖和分析對當前以及今后生態旅游農業的發展有繼往開來的重要作用，也符合社會主義新農村建設的主流趨勢。
1生態旅游農業的內涵及特質。
1.1生態旅游農業的內涵。
所謂生態旅游農業是指20世紀首先在發達國家興起的一種旅游方式，它又被稱為旅游農業或觀光農業。以農業生產為依托，運用生態學原理和系統科學、環境美學的方法，在科學合理地利用現有農業資源的基礎上，將農業生產經營活動和發展旅游相結合的一種新型的交叉型產業，是一種現代旅游與現代農業相結合的高效農業，是集農業生產、產品營銷、旅游觀光等多功能于一體的立體式產業體系。[1]。生態旅游農業的發展前景十分廣闊。發展生態旅游農業不但可以促進農業生產和旅游業發展的良性互動，更重要的是，它有效整合了兩種產業的優勢和特色，既增加了經濟收入，又有效保護了生態環境。有人將生態旅游農業定義為“朝陽產業”，這種說法恰如其分。
1.2生態旅游農業的產業特質：①和諧共生性。生態旅游農業的特色之一就是在農業和旅游業發展的不同要素之間找到了一個很好的結合點。不同于傳統的農業發展模式，生態旅游農業對于環境、資源以及旅游的發展起著統籌兼顧的協調作用，既遵循了農業、旅游業的客觀發展規律，又實現了農業與旅游業二者的協調發展。②規劃性。生態旅游農業的發展并不是無源之水無本之木，而是建立在科學充分的調查研究以及深入系統的分析預測基礎上。在實際過程中，相關專家、學者深入貫徹落實科學發展觀，通過對目標區域的實際調研擬定可行性報告，最終決定項目能否如期上馬。③交叉性產業。生態旅游農業是將農業與旅游業相結合而發展起來的新型產業，兼具農業與旅游業的特征，能夠充分利用資源，使農民同時獲得農業和旅游業兩種產業的經濟效益和社會效益。④天然諧趣性。生態旅游農業的具體內容有很多，諸如生態觀光、鄉土民情等項目應有盡有，充分滿足了游客們在緊張的工作生活之外身心徹底放松的訴求，為人們宣泄自己的心理壓力提供了一條絕佳路徑。
2安徽生態旅游農業興趣的背景。
2.1地理優勢安徽地處暖溫帶與亞熱帶過渡地區，氣候溫暖濕潤，日光充足，季風明顯，四季分明，以淮河為分界線?；春右员睂倥瘽癜霛駶櫦撅L氣候，淮河以南為亞熱帶濕潤季風氣候。這為生態旅游農業提供了有利的氣候條件。安徽有淮北平原農業區、江淮丘陵農業區、沿江平原農業區、皖南山地林茶糧區。這些區域特產豐富，如枇杷之鄉-歙縣、山核桃之鄉-寧國、酥梨之鄉-碭山、紅茶之鄉-祁門等。安徽有著豐富的戲曲文化，如黃梅戲、廬劇、鳳陽花鼓等。不同的地域，不同的物產，豐富的文化內涵為安徽的生態旅游農業提供了獨特的資源。
2.2政策扶持生態旅游農業的發展帶動了農業的騰飛，成為刺激農村經濟發展的新興增長點，增加了大量的就業機會和渠道，一定程度上消化了農村的大量剩余勞動力，轉嫁了農村的社會治安風險，優化了農村產業結構；同時，將農村的現有資源充分調動起來，激發了農民發家致富的主動性積極性，實現了第一產業和第三產業在新的載體基礎上的完美對接。為此2007年安徽省出臺了17號文件《關于推進旅游產業大省建設的意見》，確定打造旅游大省的發展思想，提出打造“三大板塊”（即大皖南旅游區，泛巢湖旅游區，新皖北旅游區）和“六大區域”品牌（即突出黃山，打造以世界遺產和徽文化為品牌的旅游區；突出大別山，打造以原生態和紅色旅游為品牌的旅游區；突出巢湖，打造以濱湖城市與商務休閑為品牌的旅游區；突出亳州、鳳陽、壽縣古城，打造以淮河流域文化為品牌的旅游區）。從財力上對規劃編制、景點建設、旅游接待賓館創星、“農家樂”創星等工作進行獎補。
2.3經濟能力因素。旅游活動能否長效進行下去與個人或家庭的經濟承受力有著莫大的關聯性。從一定意義上說，人們的收入水平和旅游的可能性存在正相關性。從國際上來看，旅游業對于各國經濟增長的帶動作用十分明顯，尤其是在英國、法國等西方發達國家。在人們的消費收支結構中，觀光旅游分量舉足輕重。這種情況在我國體現的也十分明顯。作為國民經濟新興產業的旅游業，近些年來伴隨著經濟迅速增長和人民生活水平的顯著提高而取得了長足的發展，其對經濟增長的拉動作用也愈來愈明顯。人們收入水平的提高刺激了生態旅游農業的不斷發展。我國城鎮居民恩格爾系數的不斷減低充分證明了人們的消費結構在新時期的發展趨勢：物質性消費不斷走低而精神享受性消費與日俱增。綠色消費和個性消費的理念蔚然成風深入人心，而旅游在其中扮演著無可替代的重要角色。人們消費理念和模式的演進成為近些年來生態旅游農業發展的重要助推力。
2.4國家“假日經濟”政策的強力助推。安徽生態旅游農業能在并不很長的時期內取得快速的發展很大程度上得益于國家政策的優越[2]。假日經濟是一種新的經濟模式，是在我國經濟社會快速發展，人民閑暇時間日益增多的情況逐漸形成的。從1995年5月1日國家開始推行每周5天工作制起，國家對居民假日的每一次調整都為旅游業的發展帶來機遇。近年來，政府更是提出了“鼓勵消費、擴大內需”的經濟政策，并推出了“五、一”、“十、一”、“春節”三個七天的假期，使我國每年的公休假日達到114天，奠定了假日經濟發展的堅實基礎。各種假日的不斷增多對安徽生態旅游發展的積極作用以后會更加明顯。
2.5生活壓力加劇、交通布局更加合理。隨著我國城市化進程的不斷加快，人們的生活水平確實得到了很大的提高，生活質量也呈現逐日向好的狀態。但是，城鎮化也是一把雙刃劍，發展的過程中不可避免存在很多問題，典型的比如“城市病”現象。人口的不斷膨脹以及就業機會的稀缺性存在著明顯的沖突，導致人們競爭壓力空前加大、心理承受力經受嚴峻考驗，很多人都處于一種亞健康狀態，渴望著走出緊張的“城堡”，呼吸到新鮮自由的空氣。在這種背景下，生態旅游農業得天獨厚的特性充分彰顯。另外，隨著國家基礎設施投資的力度不斷加大，交通、通信的發展有了實質性的飛躍。私家車的非線性增加、信息技術的廣泛運用等給人們的旅游出行提供了便捷渠道，人們出行的靈活性相比從前更加明顯。
3安徽生態旅游農業發展的客觀問題。
3.1生態旅游農業對于外部環境的沖擊。
正如前文所說，生態旅游農業的發展也是一把雙刃劍，我們在看到成就的同時也不能無視和回避問題。其中，最為突出的是經營模式的嚴重滯后以及經營理念上的急功近利。長期無序的粗放式經營使我們的環境千瘡百孔，問題接踵而至。旅游資源的開發應該有一定的時間差和利用限度，若過度開發會導致災難性后果；景區在考慮經濟效益的同時也應兼顧環境的實際承載力，不能違背客觀規律恣意妄為；很多居民的環境保護意識相對較差，制約了景區的可持續發展；大量基礎設施和配套設施的興建雖然必要，但是沒有通盤考慮也會造成對生態環境的侵害沖擊，等等。[3]我們會看到，在很多林區，由于人們無度開荒，大量森林被砍伐，原本并不明顯的水土流失問題一下子嚴重起來。另外，為了增加農業產出，提高產品的產量，人們在土地上投入了大量的化肥。若長期使用又不加以控制，必將對水質和土質產生惡性影響。
3.2經營粗放、設備滯后以及交通閉塞。
3.2.1經營理念存在偏差，重經濟產出而忽視生態效益。
開發生態旅游農業要堅持科學、合理、可控，要遵循客觀規律因勢利導。但是，在現實生活中，很多經營者不經論證便變更土地用途，導致土地資源的嚴重浪費，甚至可能破壞土質。很多經營者對自身的定位也缺乏深入分析，在農業自然資源的特色開發方面缺乏研判，比較優勢不明顯。比如說，人們在旅游消費中會制造很多垃圾，這些都要及時妥善處理，以防對環境產生更加嚴重的破壞。只考慮眼前經濟利益而忽視生態環境和旅游資源的保護是殺雞取卵的短視行為。只有按照可持續發展的思路審視生態旅游農業的發展才是明智的選擇。
3.2.2經營粗放，深入開發陷入困境。
一個好的生態農業旅游區必須有著完善的配套設施，這是硬件方面的必然要求。但是，光有好的設施沒有好的服務也是發展的一個誤區。許多生態旅游農業區推出的旅游產品缺乏認知度和吸引力，根源就在于經營方式粗放，沒有深入挖掘旅游資源的文化內涵等內在價值。另外，當前生態旅游農業景點大部分都是當時當地的人們搞起來的，群眾的首創精神得以充分發揮。但是，由于文化水平、經營理念、創新精神等方面的不足，他們往往很難將其引入縱深方向，旅游開發長期停留在較低的層次上，活動形式和載體單一，文化附加值嚴重匱乏。
3.2.3交通條件落后，位置偏僻。
旅游發展，交通現行。沒有快速便捷的交通，旅游景點很難為人們充分接受。當前，安徽本省生態旅游農業主要布局在一些交通不便、位置偏僻的區域，游客抵達景區以及在景區游覽都十分不便。交通條件的落后和位置的偏僻嚴重影響了旅游業的又好又快發展。今后，安徽要大力發展交通基礎設施，加大這方面的資金投入和政策傾斜，完善交通體系。
4破解方略。
4.1政府科學引導，加大扶持力度。
總體來講，安徽省生態旅游農業發展還處在層次比較低的起步階段，很多東西都在探索試驗過程中，經營管理和資金保障上的漏洞比較多。政府部門這時候要充分發揮好自己的作用，在生態旅游農業發展的問題上聚精會神一心一意，加大經營管理者們的教育培訓力度，加強科學管理、創新思想的指導引導。同時，深入貫徹落實科學發展觀，完善該產業發展的政策法規體系，確保生態旅游農業在科學高效的軌道上運營。例如，在興建基礎設施和配套建筑的同時，注意保留原先的有特色的建筑群，將新的發展思路和舊的資源充分整合。在資金投入方面，堅持正確的投資方向，優化投資結構，同時加大政策扶持力度，提高生態旅游農業的整體層次和水平。
4.2在可持續的軌道上良性運營。
生態旅游農業發展的最終出路必然是可持續發展道路，這是沒有疑義的。在開發過程中，要正確處理環境、資源和經濟發展之間的關系，做到經濟效益和社會效益兼顧。在前期準備以及具體實施中，要注意生態學原理的學習和運用，吸取生態農業發展理念。同時，完善生態旅游農業體系內部資源的配置和結構的調整，發揮系統的整體效應和互補效應。在整個旅游資源的開發過程中，始終堅持科學發展觀的指導思想，以人為本，統籌兼顧，將眼前利益與長遠利益、生態旅游農業資源的開發利用和有效保護結合起來，走出一條資源消耗低、環境污染少、經濟社會效益高的新路。
4.3構建科學完善的農業生態環境建設和保護體系。
農業生態環境建設和保護體系，是由農業資源的保護與利用、生態環境建設保護和污染的預防控制等內容構成，運用農業生態學原理、農業系統工程方法和循環經濟原理，充分發揮區域生態、資源、農業產業發展優勢，促進農業可持續發展的重要保障。當前，要特別注意消除農業生態環境的污染，從源頭上加大治理力度；要大力推廣沼氣等清潔能源，調整農業發展的能源結構；要加大技術研發水平，通過技術手段破解農業生產發展中的各種問題。安徽省是長江、淮河的流經之地，生態建設和保護格外重要。要堅決遏制亂砍亂伐森林資源的不良勢頭，通過法律、經濟和必要的行政手段確保森林資源完好無損，建立多種類型的生態資源保護區域，深化退耕還林工作。尤其是，加大對農民的教育宣傳力度，鼓勵他們退耕還林，讓他們認識到退耕還林的長遠意義。
4.4整合區域資源，提高旅游農業的文化意蘊。
任何一個地方在長期的歷史演進中必然擁有很多特色資源和優勢領域。生態旅游農業發展要真正深入人心，就必須深入挖掘本區域的歷史精髓和文化內涵，提高文化附加值和歷史厚重感。實踐證明，沒有文化內蘊的東西是不可能長久下去的。安徽省在長期的歷史發展中孕育了很多特色性的東西，這是當地旅游農業發展的靈魂。事實正是如此。置身在安徽省生態旅游農業發展區內，鄉村生活的閑適愜意油然而生，游客能完全放松自己的身心，享受大自然的靜謐。水車、荷塘、犁等農耕文化的典型特征融入到景區中時，仿佛一切都回到了人類的原始狀態，心開始沉靜[5]。另外，要深入挖掘各個層次的文化，注意保持一些古鎮、地方文化、民間工藝品的原始特色，減少人為因素的濡染，提升旅游農業產品的文化內涵。
4.5發揮市場的資源配置作用，優化經營模式和產業布局。
凡事預則立，不預則廢。生態旅游農業發展也是如此。生態旅游農業的發展必須具備天時地利人和三重要素，缺一不可。在擬定規劃前要全面考察目標區域，做好可行性論證，征求各方面意見。坦率講，目前我國生態旅游農業發展層次還比較低，理論支撐明顯不足，實踐方面也是剛剛起步。成就的背后隱藏著很多問題，如方式粗放簡單、利用率低等。因此，在進行旅游農業規劃前要對居民收入、生態環境等因素進行全面系統的分析[6]。生態旅游農業發展不是單個農業經營者可以完成的，可以借助于旅行社在生產經營中的作用。從長遠來看，這是促進生態旅游農業發展的一條很好的道路。旅行社介入生態旅游農業經營之后，廣大農民就不用擔心由于文化水平和管理理念落后而引發的一系列問題了。另外，旅行社本身的一系列優勢，比如客源較多、管理理念先進、廣告優勢等都可以在這個領域發展重要作用。旅行社參與進來之后，旅行社和農業生產經營者成為利益共同體，面臨經營風險時，雙方可以群策群力共同應對，減少經驗風險降低運營成本。
5結束語。
不可否認，安徽省生態旅游農業由于相關各方的共同努力取得了一系列的成就，積累了豐富的經驗。但是，發展中的問題并不比成就少，需要我們認真研究并予以解答。長遠來看，安徽省生態旅游農業的發展必然走依靠科學技術、可持續發展的道路，不斷挖掘和提升產品的文化內涵，在新農村建設的時代語境下因地制宜合理開發，增強發展后勁。
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摘要：介紹了生態旅游農業的內涵及特點，對安徽生態旅游農業興起的背景作了論述，針對發展中存在的問題，提出了安徽生態旅游農業發展的相應對策。
關鍵詞：生態旅游農業農業發展安徽0引言隨著社會的進步，尤其是工業化、城市化進程的發展，人們的生活節奏加快，都市生活的狹小空間，更加引發了人們對于原生態環境的向往。和自然良性互動的訴求隨著人們生活壓力的增大而水漲船高。在這種語境下，生態旅游農業作為一種新型的生活方式走入人們的視野，調劑著人們的生活。通常，旅游會在一定程度上給環境內外帶來壓力，進而人們提出了生態旅游農業的理念。安徽在我國生態旅游農業發展領域是比較早的“試水”者，有著比較成熟的發展路徑和豐厚的實踐經驗。對安徽模式進行科學細致的解剖和分析對當前以及今后生態旅游農業的發展有繼往開來的重要作用，也符合社會主義新農村建設的主流趨勢。
1生態旅游農業的內涵及特質。
1.1生態旅游農業的內涵。
所謂生態旅游農業是指20世紀首先在發達國家興起的一種旅游方式，它又被稱為旅游農業或觀光農業。以農業生產為依托，運用生態學原理和系統科學、環境美學的方法，在科學合理地利用現有農業資源的基礎上，將農業生產經營活動和發展旅游相結合的一種新型的交叉型產業，是一種現代旅游與現代農業相結合的高效農業，是集農業生產、產品營銷、旅游觀光等多功能于一體的立體式產業體系。[1]。生態旅游農業的發展前景十分廣闊。發展生態旅游農業不但可以促進農業生產和旅游業發展的良性互動，更重要的是，它有效整合了兩種產業的優勢和特色，既增加了經濟收入，又有效保護了生態環境。有人將生態旅游農業定義為“朝陽產業”，這種說法恰如其分。
1.2生態旅游農業的產業特質：①和諧共生性。生態旅游農業的特色之一就是在農業和旅游業發展的不同要素之間找到了一個很好的結合點。不同于傳統的農業發展模式，生態旅游農業對于環境、資源以及旅游的發展起著統籌兼顧的協調作用，既遵循了農業、旅游業的客觀發展規律，又實現了農業與旅游業二者的協調發展。②規劃性。生態旅游農業的發展并不是無源之水無本之木，而是建立在科學充分的調查研究以及深入系統的分析預測基礎上。在實際過程中，相關專家、學者深入貫徹落實科學發展觀，通過對目標區域的實際調研擬定可行性報告，最終決定項目能否如期上馬。③交叉性產業。生態旅游農業是將農業與旅游業相結合而發展起來的新型產業，兼具農業與旅游業的特征，能夠充分利用資源，使農民同時獲得農業和旅游業兩種產業的經濟效益和社會效益。④天然諧趣性。生態旅游農業的具體內容有很多，諸如生態觀光、鄉土民情等項目應有盡有，充分滿足了游客們在緊張的工作生活之外身心徹底放松的訴求，為人們宣泄自己的心理壓力提供了一條絕佳路徑。
2安徽生態旅游農業興趣的背景。
2.1地理優勢安徽地處暖溫帶與亞熱帶過渡地區，氣候溫暖濕潤，日光充足，季風明顯，四季分明，以淮河為分界線。淮河以北屬暖濕半濕潤季風氣候，淮河以南為亞熱帶濕潤季風氣候。這為生態旅游農業提供了有利的氣候條件。安徽有淮北平原農業區、江淮丘陵農業區、沿江平原農業區、皖南山地林茶糧區。這些區域特產豐富，如枇杷之鄉-歙縣、山核桃之鄉-寧國、酥梨之鄉-碭山、紅茶之鄉-祁門等。安徽有著豐富的戲曲文化，如黃梅戲、廬劇、鳳陽花鼓等。不同的地域，不同的物產，豐富的文化內涵為安徽的生態旅游農業提供了獨特的資源。
2.2政策扶持生態旅游農業的發展帶動了農業的騰飛，成為刺激農村經濟發展的新興增長點，增加了大量的就業機會和渠道，一定程度上消化了農村的大量剩余勞動力，轉嫁了農村的社會治安風險，優化了農村產業結構；同時，將農村的現有資源充分調動起來，激發了農民發家致富的主動性積極性，實現了第一產業和第三產業在新的載體基礎上的完美對接。為此2007年安徽省出臺了17號文件《關于推進旅游產業大省建設的意見》，確定打造旅游大省的發展思想，提出打造“三大板塊”（即大皖南旅游區，泛巢湖旅游區，新皖北旅游區）和“六大區域”品牌（即突出黃山，打造以世界遺產和徽文化為品牌的旅游區；突出大別山，打造以原生態和紅色旅游為品牌的旅游區；突出巢湖，打造以濱湖城市與商務休閑為品牌的旅游區；突出亳州、鳳陽、壽縣古城，打造以淮河流域文化為品牌的旅游區）。從財力上對規劃編制、景點建設、旅游接待賓館創星、“農家樂”創星等工作進行獎補。
2.3經濟能力因素。旅游活動能否長效進行下去與個人或家庭的經濟承受力有著莫大的關聯性。從一定意義上說，人們的收入水平和旅游的可能性存在正相關性。從國際上來看，旅游業對于各國經濟增長的帶動作用十分明顯，尤其是在英國、法國等西方發達國家。在人們的消費收支結構中，觀光旅游分量舉足輕重。這種情況在我國體現的也十分明顯。作為國民經濟新興產業的旅游業，近些年來伴隨著經濟迅速增長和人民生活水平的顯著提高而取得了長足的發展，其對經濟增長的拉動作用也愈來愈明顯。人們收入水平的提高刺激了生態旅游農業的不斷發展。我國城鎮居民恩格爾系數的不斷減低充分證明了人們的消費結構在新時期的發展趨勢：物質性消費不斷走低而精神享受性消費與日俱增。綠色消費和個性消費的理念蔚然成風深入人心，而旅游在其中扮演著無可替代的重要角色。人們消費理念和模式的演進成為近些年來生態旅游農業發展的重要助推力。
2.4國家“假日經濟”政策的強力助推。安徽生態旅游農業能在并不很長的時期內取得快速的發展很大程度上得益于國家政策的優越[2]。假日經濟是一種新的經濟模式，是在我國經濟社會快速發展，人民閑暇時間日益增多的情況逐漸形成的。從1995年5月1日國家開始推行每周5天工作制起，國家對居民假日的每一次調整都為旅游業的發展帶來機遇。近年來，政府更是提出了“鼓勵消費、擴大內需”的經濟政策，并推出了“五、一”、“十、一”、“春節”三個七天的假期，使我國每年的公休假日達到114天，奠定了假日經濟發展的堅實基礎。各種假日的不斷增多對安徽生態旅游發展的積極作用以后會更加明顯。
2.5生活壓力加劇、交通布局更加合理。隨著我國城市化進程的不斷加快，人們的生活水平確實得到了很大的提高，生活質量也呈現逐日向好的狀態。但是，城鎮化也是一把雙刃劍，發展的過程中不可避免存在很多問題，典型的比如“城市病”現象。人口的不斷膨脹以及就業機會的稀缺性存在著明顯的沖突，導致人們競爭壓力空前加大、心理承受力經受嚴峻考驗，很多人都處于一種亞健康狀態，渴望著走出緊張的“城堡”，呼吸到新鮮自由的空氣。在這種背景下，生態旅游農業得天獨厚的特性充分彰顯。另外，隨著國家基礎設施投資的力度不斷加大，交通、通信的發展有了實質性的飛躍。私家車的非線性增加、信息技術的廣泛運用等給人們的旅游出行提供了便捷渠道，人們出行的靈活性相比從前更加明顯。
3安徽生態旅游農業發展的客觀問題。
3.1生態旅游農業對于外部環境的沖擊。
正如前文所說，生態旅游農業的發展也是一把雙刃劍，我們在看到成就的同時也不能無視和回避問題。其中，最為突出的是經營模式的嚴重滯后以及經營理念上的急功近利。長期無序的粗放式經營使我們的環境千瘡百孔，問題接踵而至。旅游資源的開發應該有一定的時間差和利用限度，若過度開發會導致災難性后果；景區在考慮經濟效益的同時也應兼顧環境的實際承載力，不能違背客觀規律恣意妄為；很多居民的環境保護意識相對較差，制約了景區的可持續發展；大量基礎設施和配套設施的興建雖然必要，但是沒有通盤考慮也會造成對生態環境的侵害沖擊，等等。[3]我們會看到，在很多林區，由于人們無度開荒，大量森林被砍伐，原本并不明顯的水土流失問題一下子嚴重起來。另外，為了增加農業產出，提高產品的產量，人們在土地上投入了大量的化肥。若長期使用又不加以控制，必將對水質和土質產生惡性影響。
3.2經營粗放、設備滯后以及交通閉塞。
3.2.1經營理念存在偏差，重經濟產出而忽視生態效益。
開發生態旅游農業要堅持科學、合理、可控，要遵循客觀規律因勢利導。但是，在現實生活中，很多經營者不經論證便變更土地用途，導致土地資源的嚴重浪費，甚至可能破壞土質。很多經營者對自身的定位也缺乏深入分析，在農業自然資源的特色開發方面缺乏研判，比較優勢不明顯。比如說，人們在旅游消費中會制造很多垃圾，這些都要及時妥善處理，以防對環境產生更加嚴重的破壞。只考慮眼前經濟利益而忽視生態環境和旅游資源的保護是殺雞取卵的短視行為。只有按照可持續發展的思路審視生態旅游農業的發展才是明智的選擇。
3.2.2經營粗放，深入開發陷入困境。
一個好的生態農業旅游區必須有著完善的配套設施，這是硬件方面的必然要求。但是，光有好的設施沒有好的服務也是發展的一個誤區。許多生態旅游農業區推出的旅游產品缺乏認知度和吸引力，根源就在于經營方式粗放，沒有深入挖掘旅游資源的文化內涵等內在價值。另外，當前生態旅游農業景點大部分都是當時當地的人們搞起來的，群眾的首創精神得以充分發揮。但是，由于文化水平、經營理念、創新精神等方面的不足，他們往往很難將其引入縱深方向，旅游開發長期停留在較低的層次上，活動形式和載體單一，文化附加值嚴重匱乏。
3.2.3交通條件落后，位置偏僻。
旅游發展，交通現行。沒有快速便捷的交通，旅游景點很難為人們充分接受。當前，安徽本省生態旅游農業主要布局在一些交通不便、位置偏僻的區域，游客抵達景區以及在景區游覽都十分不便。交通條件的落后和位置的偏僻嚴重影響了旅游業的又好又快發展。今后，安徽要大力發展交通基礎設施，加大這方面的資金投入和政策傾斜，完善交通體系。
4破解方略。
4.1政府科學引導，加大扶持力度。
總體來講，安徽省生態旅游農業發展還處在層次比較低的起步階段，很多東西都在探索試驗過程中，經營管理和資金保障上的漏洞比較多。政府部門這時候要充分發揮好自己的作用，在生態旅游農業發展的問題上聚精會神一心一意，加大經營管理者們的教育培訓力度，加強科學管理、創新思想的指導引導。同時，深入貫徹落實科學發展觀，完善該產業發展的政策法規體系，確保生態旅游農業在科學高效的軌道上運營。例如，在興建基礎設施和配套建筑的同時，注意保留原先的有特色的建筑群，將新的發展思路和舊的資源充分整合。在資金投入方面，堅持正確的投資方向，優化投資結構，同時加大政策扶持力度，提高生態旅游農業的整體層次和水平。
4.2在可持續的軌道上良性運營。
生態旅游農業發展的最終出路必然是可持續發展道路，這是沒有疑義的。在開發過程中，要正確處理環境、資源和經濟發展之間的關系，做到經濟效益和社會效益兼顧。在前期準備以及具體實施中，要注意生態學原理的學習和運用，吸取生態農業發展理念。同時，完善生態旅游農業體系內部資源的配置和結構的調整，發揮系統的整體效應和互補效應。在整個旅游資源的開發過程中，始終堅持科學發展觀的指導思想，以人為本，統籌兼顧，將眼前利益與長遠利益、生態旅游農業資源的開發利用和有效保護結合起來，走出一條資源消耗低、環境污染少、經濟社會效益高的新路。
4.3構建科學完善的農業生態環境建設和保護體系。
農業生態環境建設和保護體系，是由農業資源的保護與利用、生態環境建設保護和污染的預防控制等內容構成，運用農業生態學原理、農業系統工程方法和循環經濟原理，充分發揮區域生態、資源、農業產業發展優勢，促進農業可持續發展的重要保障。當前，要特別注意消除農業生態環境的污染，從源頭上加大治理力度；要大力推廣沼氣等清潔能源，調整農業發展的能源結構；要加大技術研發水平，通過技術手段破解農業生產發展中的各種問題。安徽省是長江、淮河的流經之地，生態建設和保護格外重要。要堅決遏制亂砍亂伐森林資源的不良勢頭，通過法律、經濟和必要的行政手段確保森林資源完好無損，建立多種類型的生態資源保護區域，深化退耕還林工作。尤其是，加大對農民的教育宣傳力度，鼓勵他們退耕還林，讓他們認識到退耕還林的長遠意義。
4.4整合區域資源，提高旅游農業的文化意蘊。
任何一個地方在長期的歷史演進中必然擁有很多特色資源和優勢領域。生態旅游農業發展要真正深入人心，就必須深入挖掘本區域的歷史精髓和文化內涵，提高文化附加值和歷史厚重感。實踐證明，沒有文化內蘊的東西是不可能長久下去的。安徽省在長期的歷史發展中孕育了很多特色性的東西，這是當地旅游農業發展的靈魂。事實正是如此。置身在安徽省生態旅游農業發展區內，鄉村生活的閑適愜意油然而生，游客能完全放松自己的身心，享受大自然的靜謐。水車、荷塘、犁等農耕文化的典型特征融入到景區中時，仿佛一切都回到了人類的原始狀態，心開始沉靜[5]。另外，要深入挖掘各個層次的文化，注意保持一些古鎮、地方文化、民間工藝品的原始特色，減少人為因素的濡染，提升旅游農業產品的文化內涵。
4.5發揮市場的資源配置作用，優化經營模式和產業布局。
凡事預則立，不預則廢。生態旅游農業發展也是如此。生態旅游農業的發展必須具備天時地利人和三重要素，缺一不可。在擬定規劃前要全面考察目標區域，做好可行性論證，征求各方面意見。坦率講，目前我國生態旅游農業發展層次還比較低，理論支撐明顯不足，實踐方面也是剛剛起步。成就的背后隱藏著很多問題，如方式粗放簡單、利用率低等。因此，在進行旅游農業規劃前要對居民收入、生態環境等因素進行全面系統的分析[6]。生態旅游農業發展不是單個農業經營者可以完成的，可以借助于旅行社在生產經營中的作用。從長遠來看，這是促進生態旅游農業發展的一條很好的道路。旅行社介入生態旅游農業經營之后，廣大農民就不用擔心由于文化水平和管理理念落后而引發的一系列問題了。另外，旅行社本身的一系列優勢，比如客源較多、管理理念先進、廣告優勢等都可以在這個領域發展重要作用。旅行社參與進來之后，旅行社和農業生產經營者成為利益共同體，面臨經營風險時，雙方可以群策群力共同應對，減少經驗風險降低運營成本。
