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第1篇

統(tǒng)計分析方法是指使用統(tǒng)計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時效性等特點，即統(tǒng)計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時間限制，而統(tǒng)計分析就是要對這些數(shù)據(jù)信息進行整理和綜合。常用的統(tǒng)計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關(guān)系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復(fù)雜、從表面到內(nèi)部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結(jié)果更加客觀和可靠。數(shù)量關(guān)系分析法是指應(yīng)用統(tǒng)計學(xué)的方法根據(jù)經(jīng)濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關(guān)分析法等。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標

構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規(guī)模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規(guī)模性指標包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年營業(yè)收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評價的重要依據(jù)，對于統(tǒng)計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評價體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應(yīng)該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構(gòu)建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評價指標數(shù)量太多，有些指標反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學(xué)的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個指標的意義，使用適當?shù)姆椒y定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。科學(xué)的評價體系不僅能很好地對房地產(chǎn)開發(fā)水平進行綜合評價還能對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價值。2.評價體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統(tǒng)的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數(shù)據(jù)標準化。3.評價體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系應(yīng)該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要人員及時的反映指標數(shù)據(jù)的改變并且不斷進行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預(yù)測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對未來一段時間的預(yù)測、估計作用都會產(chǎn)生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)包括綜合評價數(shù)據(jù)的選擇和計算綜合評價指數(shù)兩方面。（一）綜合評價數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計學(xué)的方法來計算得出綜合評價指數(shù)，綜合評價指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計算綜合評價指數(shù)就要先學(xué)會選擇綜合評價數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進一步計算綜合評價指數(shù)。所以綜合評價數(shù)據(jù)的選擇對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對房地產(chǎn)開發(fā)的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計算綜合評價指數(shù)。綜合評價指數(shù)的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計學(xué)軟件系統(tǒng)對數(shù)據(jù)信息進行計算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評價時當指標之間相關(guān)系數(shù)都很大時加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實際上沒什么區(qū)別，但是當有些指標之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時就需要進行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評價指數(shù)的計算，在計算綜合評價指數(shù)之前要選對方法對于計算綜合評價指數(shù)是非常必要的。

四、結(jié)束語

改革開放以后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時，也要求我們更加重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指出一個更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)就成為了每一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重中之重。

作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室

參考文獻：

[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合評價中的應(yīng)用，數(shù)理統(tǒng)計與管理，2003，22（01）.

[2]靳豪.聚類分析在房地產(chǎn)市場定位中的應(yīng)用[J].物流工程與管理，2014,35（7）:259-260+173.

第2篇

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

2.1 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

2.2 城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔(dān)和損害城市公眾利益。

2.3 城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。

3 市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

3.1 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。

3.2 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)

建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。

3.3 城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進。且規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。

4 我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

4.1 過度開發(fā)

在追求收益的經(jīng)營目標驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

4.2 開發(fā)的隨意性

在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

4.3 對公共開發(fā)的冷落

公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資.

我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。

4.3.1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

其次，必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。

第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

4.3.2 規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。

4.3.3 與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。

第3篇

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；分析

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系

從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔(dān)和損害城市公眾利益。

城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進。且規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。

四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

（一）過度開發(fā)

在追求收益的經(jīng)營目標驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

（二）開發(fā)的隨意性

在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

（三）對公共開發(fā)的冷落

（四）確實主動投資的積極性

公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資。

五、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)采取的措施

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。

（一）市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。

（二）規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。

（三）與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

六、結(jié)論

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施。總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

參考文獻：

[1]周一星，曹廣忠；改革開放20年來的中國城市化進程[J]；城市規(guī)劃；1999年12期

[2]胡序威；有關(guān)城市化與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的若干思考[J]；城市規(guī)劃；2000年01期

第4篇

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)；關(guān)系

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

文章對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾和房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展進行了分析說明，同時結(jié)合自身實踐經(jīng)驗和相關(guān)理論知識，對城市規(guī)劃與房地開發(fā)中需要注意的問題強調(diào)。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。兩者的出發(fā)點不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。

1.工業(yè)城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計時，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強自己身服務(wù)城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。

3.在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對城市建設(shè)的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強調(diào)主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

4.房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展

采取的措施城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。

1.市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實中的沖突。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

四、城市規(guī)劃與房地開發(fā)中需要注意的問題

1.對舊城的改造問題

中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設(shè)一樣，現(xiàn)有圖紙后有城市。所以，中國城市規(guī)劃的重點應(yīng)放在對舊城的改造上。舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。城市開發(fā)房地產(chǎn)實在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照顧房地產(chǎn)的開發(fā)能與城市的整體風(fēng)貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。

2.對耕地占有面積的控制

我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。客觀地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當是過分膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市，走真正符合中國國情的房地產(chǎn)開發(fā)的道路。

3.對生態(tài)環(huán)境的保護

城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護和改善，本來應(yīng)當是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標準、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，我們應(yīng)當從全民族的長遠利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識，提高執(zhí)法機關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個任何嚴重影響環(huán)境的工程項目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強令撤除的法律機制。

五、結(jié)束語

城市規(guī)劃與房地開發(fā)中的矛盾是長期存在的。我們已經(jīng)多去找兩者存在矛盾的平衡點，這樣對矛盾的緩解和解決具有重要意義。

參考文獻：

[1]馬曉,袁奇峰.基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系探討[J].規(guī)劃師;2009年05期

[2]楊景勝.東莞市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)關(guān)系的建筑經(jīng)濟學(xué)思考[J].科技資訊.2013年28期

第5篇

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設(shè)好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預(yù)見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)，使整個城市的建設(shè)和發(fā)展，達到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對公共開發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點思考的問題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計時，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強自己身服務(wù)城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。

3.3在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對城市建設(shè)的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強調(diào)主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標

第6篇

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調(diào)整，及時糾正發(fā)生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內(nèi)，以保證成本目標的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要有以下方面組成：

1.1 土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

1.2 前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

1.3 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

1.4 市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項所占比例較大，我國一般在20%～30%左右。

1.5 管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%

1.6 貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

1.7 稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%～25%左右。

1.8 其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序

房地產(chǎn)開發(fā)的程序：項目可行性研究――獲取土地使用費――工程施工規(guī)劃設(shè)計與方案報批――項目融資――工程施工――市場營銷與物業(yè)管理

3 成本控制體系模式

所謂的成本控制體系就是在成本控制中，有相關(guān)的工作程序、工作依據(jù)和確立實施成本控制的部門和人員的責(zé)任，沒有這個控制體系，成本控制會處于混亂無序狀況，就程序和各部門的責(zé)任來說：a）工程技術(shù)部是整個工程項目施工技術(shù)和進度的負責(zé)部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進技術(shù)，以降低工程成本；b）經(jīng)營部主管合同實施和合同管理工作，負責(zé)工程進度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經(jīng)濟部應(yīng)注重加強合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；c）財務(wù)部主管工程項目的財務(wù)工作，應(yīng)隨時分析項目的財務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金。

對于規(guī)模較小的公司一般采用常規(guī)單一項目模式，基于這樣的模式建立成本控制體系。

常規(guī)單一項目模式

常規(guī)情況下單一項目操作的房地產(chǎn)企業(yè)的架構(gòu)圖，屬于職能式的組織機構(gòu)形式，有的公司將前期開發(fā)部的職能并入工程部，不另設(shè)前期開發(fā)部。在這種類型的項目操作模式中，工程部的職能是顯而易見的，必須兼?zhèn)洳牧瞎?yīng)（含甲供材料，甲控乙供等材料供應(yīng)模式）施工招投標、現(xiàn)場技術(shù)及事務(wù)協(xié)調(diào)、圖紙會審和方案優(yōu)化、預(yù)決算、施工簽證等多項職能，甚至要包攬前期手續(xù)和施工過程中一些配套手續(xù)的辦理。公司人員一般為10至15人，部門基本設(shè)置是以一名經(jīng)理和一至二名職員組成的，這種運作模式的優(yōu)點是人員精煉、辦事效率高，指揮及時，但缺點是隨意性大，過分依賴個人素質(zhì)而非制度，因而難以規(guī)范化和專業(yè)化，在降低管理費的同時無法保工程質(zhì)量和成本的有效控制證，往往得不償失，同時對企業(yè)管理者的知識面和能力往往要求過高，需要由其處理大量的各種事務(wù)，因而容易形成管理漏洞。職能值得其他缺陷可能會由于人數(shù)和企業(yè)規(guī)模較小，手續(xù)簡單等原因規(guī)避。

4 建立成本控制體系

4.1 構(gòu)建成本控制體系的思路

建立成本管理體系就是要以定額成本管理為基礎(chǔ)，運用過程方法和系統(tǒng)的管理方法，對定額成本管理的全過程進行識別，并把各個過程作為系統(tǒng)進行管理，以實現(xiàn)全員、全過程、全方位的控制。

由于國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在還不成熟，有很多標準都還沒統(tǒng)一的規(guī)范。為了和其他單位協(xié)調(diào)的方便，一般都以定額為標準進行統(tǒng)一核算。但是定額更新的速度比較慢，許多定額也比較老化，但是建筑材料市場價格變化的比較快，這樣核算出的造價偏差會比較大。由于工藝的改進合適用了機械設(shè)備等，而實際的工程量比一般定額上給出的工程量要小的多，這樣實際核算出的造價就和實際造價相差不多，只要最后計算出材料偏差，找出材料差價，根據(jù)合同規(guī)定，對施工方彌補其差額部分或是退回多余部分。

4.2 構(gòu)建成本控制體系的方法

主要采用定額成本管理，就是通過測定單位承擔(dān)的各項職能需要消耗的資源數(shù)量標準，并用貨幣單位表示，再按特定的形式下達實施，然后進行考核并落實獎懲的經(jīng)營管理方法。具體講就是將材料費、辦公費和其它費用捆在一起，實行總成本考核控制。總成本一分為二，一部分為日常費用，另一部分為機動費用(包括不可預(yù)測的費用和大型材料費用)。定額成本項目指工資、原材料、配件、修理費、水電費、管理費等。

5 成本控制的途徑

房地產(chǎn)項目是開發(fā)是智力密集型活動，項目成本的控制既離不開參與開發(fā)過程的每一位員工，又有賴于公司機制的改進和完善。如何結(jié)合房地產(chǎn)公司的職能部門設(shè)置，建立相關(guān)的運作機制和激勵機制，將成為成本控制實施的核心工作。

5.1 提高員工的成本意識

成本控制是一項有組織的活動，成本控制的每一環(huán)節(jié)都是由人來實施和控制的。參與控制的員工素質(zhì)是極其重要的，員工素質(zhì)高低都將直接影響成本控制的好壞，在某種程度上，成本控制效果的好壞是企業(yè)文化層次高低的折射與反饋。因此增加企業(yè)凝聚力，弘揚企業(yè)文化，提高公司員工的參與管理意識和專業(yè)素質(zhì)將是實施好成本控制的有效方式。

5.2 設(shè)置合理的項目管理架構(gòu)

第7篇

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標, 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標的現(xiàn)實選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度

受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續(xù)發(fā)展

將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標,獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

參考文獻：

第8篇

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)項目；風(fēng)險

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念進行了介紹，并對城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系進行了闡述，通過分析城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，對城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制措施進行了探討。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念

1.城市規(guī)劃的概念

通過城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實施和管理,一般由規(guī)劃設(shè)計院和規(guī)劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結(jié)蒂規(guī)劃的權(quán)力集中在市政府。所以就其性質(zhì)而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結(jié)果要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。

2.房地產(chǎn)開發(fā)

是指按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要,對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。其內(nèi)容包括:從立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程峻工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)的形式有多種:按開發(fā)的對象(客體)而言,可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);按開發(fā)的主體而言,有獨資、合資、個人三種開發(fā)形式;按開發(fā)的區(qū)域劃分,有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)(舊城區(qū)更新改造)開發(fā);按開發(fā)的規(guī)模劃分,有單項開發(fā)和成片集中開發(fā)。無論哪種開發(fā)形式,房地產(chǎn)開發(fā)都是具有高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系城市規(guī)劃通過制定出相應(yīng)方案來對城市用地進行合理有序的規(guī)劃控制，而房地產(chǎn)開發(fā)是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，都是為城市服務(wù)、滿足人們需要。但是城市規(guī)劃是“領(lǐng)頭人”，它指導(dǎo)控制著房地產(chǎn)的開發(fā)，城市規(guī)劃所設(shè)計的方案都是為房地產(chǎn)開發(fā)準備的，是要房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)的，所以二者之間密不可分，并且相互聯(lián)系、相互作用著。房地產(chǎn)行業(yè)算是一種城市形態(tài)的行業(yè)，它的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業(yè)、城市化的迅速發(fā)展而發(fā)展的，所以城市的發(fā)展程度決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，基礎(chǔ)性也較差，與城市的發(fā)展不太協(xié)調(diào)。體現(xiàn)在長期的滯后、短期的過熱，即使經(jīng)過了一些措施的調(diào)整，但還是存在著一些不協(xié)調(diào)的問題，如何才能讓城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成了人們最關(guān)注、最急切解決的問題。

從實現(xiàn)方法來看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標和方向,是一種目的行為;而房地產(chǎn)開發(fā)則是實現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關(guān)系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設(shè)內(nèi)部矛盾相反相成的兩個方面。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應(yīng)擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實現(xiàn)共同目標——符合科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)項目得以完滿實施取得全社會的三大效益時,政府則獲得最佳政績,開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會給城市建設(shè)與發(fā)展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會,當然也包括政府一部分人與開發(fā)商。

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險與矛盾

1.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險

（一）開發(fā)規(guī)模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區(qū)開發(fā)、設(shè)大學(xué)城、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，使得各區(qū)的商品房數(shù)量急劇上升，同時由于基礎(chǔ)設(shè)施很難跟上以及房價的過高與消費水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達15%，已達國際公認的警戒線水平。

（二）房地產(chǎn)片面追求高額利潤和容積率。房產(chǎn)開發(fā)商以底容積率獲取土地使用權(quán)后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發(fā)強度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產(chǎn)項目能夠從環(huán)境入手，營造高水平的居住環(huán)境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風(fēng)貌上的高、大、洋和歐陸風(fēng)格，沒有地域環(huán)境入手，營造適合本城市自然環(huán)境和文化環(huán)境。

2.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的矛盾 在市場經(jīng)濟的作用下，城市規(guī)劃部門同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著很大的價值差異，考慮的側(cè)重點是不同的，有時候雙方甚至?xí)纬赏耆膶αⅰ７康禺a(chǎn)開發(fā)存在著很大的風(fēng)險，而且利潤非常的豐厚，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商所追求的就是收益的最大化，如果說房地產(chǎn)開發(fā)的項目沒有利潤或者說只有很少的利潤，開發(fā)商是不會考慮去投資的，而相反的，如果說房地產(chǎn)開發(fā)商認為項目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會和環(huán)境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發(fā)商也在所不惜，城市規(guī)劃所要強調(diào)的是社會、經(jīng)濟以及環(huán)境之間的協(xié)調(diào)和發(fā)展，如果說它們之間發(fā)生矛盾，城市規(guī)劃部門通常會首先考慮到社會和環(huán)境的效益，而將經(jīng)濟效益放到最后一項考慮。這是由于雙方之間的價值觀不同，所以導(dǎo)致，城市規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，而最后的結(jié)果就是，政府為了不失去投資項目，不損害開發(fā)商的利益，最終被迫修改城市規(guī)劃方案，來滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。這樣的做法不但嚴重影響了政府對泛地產(chǎn)合理開發(fā)的引導(dǎo)作用，而且也迫使政府成為了開發(fā)商的利用工具。

五、城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制措施

如果過分強調(diào)長遠利益、會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會，過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔(dān)和損害城市公眾利益，那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系、使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得以穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展應(yīng)了在以下幾方面加強和改進：

1.城市規(guī)劃必須有前瞻意識。一個城市成功的規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發(fā)展的需要，成功的規(guī)劃設(shè)計還能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資.方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)一定要符合城市規(guī)劃設(shè)計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強自身服務(wù)城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益 ,而不顧社會效益。

3.最大限度地發(fā)揮規(guī)劃行政主管部門的主觀能動性，在市場經(jīng)濟中，由被動變主動。城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對城市建設(shè)的一些被動。在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)貋砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更人的設(shè)計方面的自由度，同時又符合現(xiàn)劃要求，更好地吸引投資。

六、結(jié)束語

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該具有前瞻性，不能過分的考慮短期利益，同時保持與城市規(guī)劃設(shè)計相同的步調(diào)，這樣才能有效的對城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進行控制控制。

參考文獻：

[1] 代亞輝、韓斌等.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展.山西建筑.2012第6期

第9篇

緊盯目標管好計劃做好激勵和考核

作為休息的員工很榮幸有機會參加運營部的培訓(xùn)，從而加深對于房地產(chǎn)運營的理解。粗淺翻閱了《房地產(chǎn)項目運營最佳實踐》看到房地產(chǎn)項目運營管理定義：聚焦房地產(chǎn)項目開發(fā)的全生命周期，從項目進度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流4條主線實現(xiàn)對整個項目的全面管理、覆蓋項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)和銷售及服務(wù)等項目運營管理重要階段，從而實現(xiàn)對整個項目規(guī)范化、流程化和精細化的全方位運營管理。

項目開發(fā)前期，首先公司各部門制定了各項節(jié)點計劃，而前期重要節(jié)點都在開發(fā)部居多，我深深感覺到為了項目順利推進運營部每天跟進計劃實施情況，負責(zé)好計劃目標的跟蹤、預(yù)警、糾偏與協(xié)調(diào)。俗話說沒有規(guī)矩不成方圓；重賞之下必有勇夫；在我們這種快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須建立標準化流程體系，健全公司的管理制度，讓各部門在運營部的監(jiān)管下一環(huán)扣一環(huán)通力協(xié)作完成每個節(jié)點工作，拿下公司制定的激勵獎金，齊心協(xié)力充分發(fā)揮團隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力！在集團運營嚴格管控的體制下，往往制定考核目標在項目上實際操作難度及大，所以項目上的運營部同事需要全方位了解城市公司各項目的經(jīng)營情況，除了認真配合當個集團運營指標的搬運工還需要有極強的溝通協(xié)調(diào)能力，向集團運營領(lǐng)導(dǎo)匯報各項目的實際情況，合理協(xié)調(diào)集團下達的各種指標。對于城市公司協(xié)助城市總嚴格把控指標完成情況，全力發(fā)揮出項目上各部門的潛能，讓城市公司在可控范圍內(nèi)正常運轉(zhuǎn)再積極拓展新的優(yōu)質(zhì)項目，為促進集團進軍全國房產(chǎn)百強澎湃前行！

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