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第1篇

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理指的是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)和方法，對項(xiàng)目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時(shí)完成計(jì)劃任務(wù)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。房地產(chǎn)工程管理是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)性和準(zhǔn)確性的重要因素。對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費(fèi)用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個(gè)要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對這三個(gè)目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。

2房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理的不同之處

房地產(chǎn)工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1管理的過程存在很大不同

一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對工程進(jìn)行投標(biāo)開始的，涉及到組織相關(guān)的建設(shè)人員進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)過程的管理與監(jiān)督，工程進(jìn)度的管理，以及組織專業(yè)人才對工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。房地產(chǎn)工程管理的范圍和領(lǐng)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般的工程管理，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的審查，工程報(bào)建，房地產(chǎn)工程的投標(biāo)和招標(biāo)、工程的具體施工、工程驗(yàn)收以及工程的預(yù)算決算。由此可見，房地產(chǎn)工程管理不僅僅包括一般工程管理現(xiàn)場施工的各個(gè)方面，還包括一般工程前期的各項(xiàng)工作，直接影響到房地產(chǎn)工程的順利開展及工作中的各個(gè)方面。

2.2工程管理的主體不同

一般工程管理與房地產(chǎn)工程管理之間有著很大的不同，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進(jìn)行管理，而房地產(chǎn)工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項(xiàng)目管理的方方面面。房地產(chǎn)工程管理設(shè)計(jì)的領(lǐng)域則更加廣闊，這主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。首先，在工程進(jìn)度的控制上，一般的工程對房地產(chǎn)工程進(jìn)度進(jìn)行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設(shè)進(jìn)度，房地產(chǎn)工程進(jìn)度的控制不僅僅體現(xiàn)在工程本身，房地產(chǎn)工程管理要站在業(yè)主的角度上對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產(chǎn)工程管理在技術(shù)層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術(shù)，而房地產(chǎn)工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術(shù)當(dāng)中，然后按照這個(gè)參數(shù)進(jìn)行工程的投標(biāo)、招標(biāo)以及工程的建設(shè)等各個(gè)方面。再次，一般工程管理和房地瓷產(chǎn)工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現(xiàn)在建設(shè)過程中對生產(chǎn)成本進(jìn)行控制，房地產(chǎn)工程管理的成本控制體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目中的各個(gè)方面。最后，在工程質(zhì)量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負(fù)責(zé)按照預(yù)先的工程設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，施工質(zhì)量要符合國家工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)工程管理要實(shí)現(xiàn)的是要是整個(gè)項(xiàng)目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進(jìn)行具體的建設(shè)，對建設(shè)過程中的人、物進(jìn)行監(jiān)督主要是為了實(shí)現(xiàn)在建筑工程管理過程中的三大目的，即進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用三個(gè)方面。房地產(chǎn)工程管理監(jiān)督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴(yán)格遵守國家工程管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否嚴(yán)格按照工程計(jì)劃進(jìn)行施，是否在施工的工程中對施工現(xiàn)場進(jìn)行了嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產(chǎn)工程管理是對一般工程管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

3房地產(chǎn)工程管理的具體方法

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

對房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計(jì)的過程中，專業(yè)的設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識比較淡薄，在工程設(shè)計(jì)的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要對具體的設(shè)計(jì)方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計(jì)的造價(jià)限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計(jì)方法。

3.2做好利益分配

在房地產(chǎn)的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個(gè)投資高，建設(shè)周期長的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。

3.3強(qiáng)化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用

房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊(duì)伍完成的，在整個(gè)建設(shè)過程中必須加強(qiáng)企業(yè)對建設(shè)過程的監(jiān)督。在實(shí)際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。

4結(jié)語

第2篇

房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時(shí)去工地查找問題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營的時(shí)候，過度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報(bào)。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測得控制也不盡相同，沒有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。

2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施

2.1將項(xiàng)目質(zhì)量管理落實(shí)到個(gè)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，需要親自對質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要參照投資人項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。并且參照計(jì)劃進(jìn)度，對項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證和檢查以及評審要注重加強(qiáng)。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時(shí)告知項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。

2.2為開發(fā)項(xiàng)目制訂質(zhì)量計(jì)劃在對投資人對于開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)本項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。

2.3設(shè)計(jì)方案層面的質(zhì)量控制在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設(shè)計(jì)。當(dāng)明確了項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)對負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)的單位的業(yè)績進(jìn)行綜合性的評估，確保方案設(shè)計(jì)的實(shí)用性。在設(shè)計(jì)方案通過之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計(jì)流程。對于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)步驟，都可以通過對各個(gè)階段的設(shè)計(jì)深度的控制來保證圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

2.4施工階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級直接決定了該項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)度控制和成本控制的確定。然后為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)來編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。

2.5項(xiàng)目建設(shè)過程的質(zhì)量控制進(jìn)行項(xiàng)目施工過程的控制，實(shí)質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實(shí)質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計(jì)總說明，將合同與實(shí)際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對比；將實(shí)際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對比；借助多種質(zhì)量檢測手段跟蹤整個(gè)施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對工程質(zhì)量的實(shí)時(shí)控制。

3.總結(jié)

第3篇

隨著社會與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運(yùn)用規(guī)劃部門對于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)競標(biāo)，重點(diǎn)從項(xiàng)目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評價(jià)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《中華人民共和國招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計(jì)出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案;其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時(shí)，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點(diǎn)，因此工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗(yàn)收等眾多方面的內(nèi)容，通過實(shí)施合同管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本三個(gè)方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場時(shí)，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗(yàn)報(bào)告等，必要時(shí)，應(yīng)該對材料進(jìn)行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測，檢測合格之后才允許材料進(jìn)場，材料進(jìn)場之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;

(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實(shí)行自我質(zhì)量控制;

(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個(gè)重要內(nèi)容，因?yàn)楣て诓粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計(jì)劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價(jià)格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因?yàn)橘|(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計(jì)部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。

3結(jié)束語

第4篇

對于我國工程項(xiàng)目來說，由于工程項(xiàng)目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細(xì)節(jié)上表現(xiàn)出來。從整體來說，采購流程如下：

（1）完成項(xiàng)目施工方案設(shè)計(jì)后，房地產(chǎn)企業(yè)的材料員要按照項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃和材料的清單，對總計(jì)劃以及分計(jì)劃的采購部門進(jìn)行材料需求的制定。

（2）采購員要按照材料的計(jì)劃，采取議標(biāo)或者公開招標(biāo)的方式來確定材料的供應(yīng)商。

（3）在供應(yīng)商確定后，房地產(chǎn)企業(yè)要與供應(yīng)商進(jìn)行采購合同的簽訂，根據(jù)合同的內(nèi)容，要提醒供應(yīng)商及時(shí)的交貨。另外，當(dāng)貨運(yùn)送到工地后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對貨物的質(zhì)量、數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收工作。

（4）在確保貨物合格后，供應(yīng)商就要求買方開具發(fā)票并付款。

2傳統(tǒng)采購管理模式的特點(diǎn)、缺點(diǎn)

（1）典型的非對稱信息。對于傳統(tǒng)采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應(yīng)商的問題。一般情況下，在進(jìn)行采購時(shí)，需要在多個(gè)競爭性的供應(yīng)商中選擇最好的供應(yīng)商。同時(shí)還要求采購方要保留部分的信息，供應(yīng)商獲得的信息量越多，競爭的機(jī)會就越多，這樣以來對采購方就不公平。

（2）質(zhì)量驗(yàn)收檢驗(yàn)的控制難度大。傳統(tǒng)的采購模式，只能使用事后把關(guān)的措施對質(zhì)量和交貨期進(jìn)行有效的控制。質(zhì)量的驗(yàn)收檢驗(yàn)是采購部門事后把關(guān)的重要工作，并且控制存在一定的難度。

（3）供需關(guān)系競爭大于合作。就傳統(tǒng)的采購模式而言，雙方的關(guān)系則是臨時(shí)、短期的合作關(guān)系，競爭大于合作關(guān)系。在進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，較多供應(yīng)商是降低投標(biāo)的價(jià)格而中標(biāo)。供應(yīng)商為了短暫的利益，就會致使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行一定的降低，更為嚴(yán)重的是供應(yīng)商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實(shí)施要挾行為。

（4）采購周期長以及響應(yīng)用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計(jì)劃收集以及公開招標(biāo)等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現(xiàn)象，供應(yīng)商不一定按照采購方的實(shí)際需求進(jìn)行供貨，則是根據(jù)合同進(jìn)行供貨，在一定程度上就會要求對方增加費(fèi)用，使供應(yīng)方得到更多的談判籌碼，這樣就會對項(xiàng)目的工期產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

3供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的策略

采購管理作為工程項(xiàng)目管理中的一部分，工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈制約著采購管理，然而工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈包括工程項(xiàng)目內(nèi)部供應(yīng)鏈、外部供應(yīng)鏈。在個(gè)性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復(fù)雜的供應(yīng)市場之間建立一種協(xié)調(diào)的物流供應(yīng)渠道，這樣以來就可以及時(shí)的進(jìn)行貨物的供應(yīng)，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰(zhàn)略層面的采購管理是工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈采購管理在進(jìn)行外部資源管理的過程中，企業(yè)要考慮供應(yīng)商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的因素，從而可以解決采購技術(shù)存在的問題，以此來滿足采購供應(yīng)的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產(chǎn)的供應(yīng)而尋找戰(zhàn)略伙伴。對于戰(zhàn)略層面的采購管理來說，主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：

（1）材料資源的集成。目前，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進(jìn)行生存，因此，就要求工程項(xiàng)目采購管理對資源進(jìn)行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。

（2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實(shí)施供應(yīng)鏈管理的重要因素。由于供應(yīng)商對市場的控制，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應(yīng)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。

（3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，可以通過提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力來完成，對核心業(yè)務(wù)進(jìn)行培養(yǎng)和開拓。

4供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的措施

（1）與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。在供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的基礎(chǔ)上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，這樣以來房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商就會實(shí)現(xiàn)信息的共享、風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)以及共同獲得利益等。對于戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目與外部的資源進(jìn)行集成和優(yōu)化的特點(diǎn)。戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個(gè)方面：

1）供應(yīng)商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對整體的供應(yīng)鏈采購管理增加責(zé)任感以及利益的共享，對未來需求具有預(yù)見和控制能力。與此同時(shí)，建立長期的合作伙伴關(guān)系可以確保供應(yīng)方案設(shè)計(jì)的穩(wěn)定性。

2）采購企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進(jìn)行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產(chǎn)品檢查得以有效的消除和減少。

（2）維護(hù)好合作伙伴關(guān)系。就供應(yīng)鏈上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上經(jīng)濟(jì)都是獨(dú)立的。由于一些利益和機(jī)會的誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)可能會隱瞞一些信息，這樣就會導(dǎo)致雙方的戰(zhàn)略合作關(guān)系產(chǎn)生破壞的影響，就會破壞對方的經(jīng)濟(jì)利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關(guān)系的維護(hù)方面。

5結(jié)束語

第5篇

一 房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

（1）目標(biāo)統(tǒng)一性

房地產(chǎn)工程管理是一個(gè)復(fù)雜的統(tǒng)一體，需要各個(gè)目標(biāo)予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一才得以順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)具有總目標(biāo)和分目標(biāo)兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標(biāo)指的是工程項(xiàng)目的功能目標(biāo)和效益目標(biāo)，即房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)效果、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益等。總目標(biāo)是指工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)等，是一種針對整個(gè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)工程管理具有那么多的目標(biāo)，但是原則上是以質(zhì)量目標(biāo)為第一標(biāo)準(zhǔn)的，且總目標(biāo)和分目標(biāo)具有一定的統(tǒng)一性。例如，當(dāng)工程管理的進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以質(zhì)量目標(biāo)為準(zhǔn)。

（2）高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)工程管理具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且在管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)一般很難預(yù)測和控制。一般說來，房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)工程管理具有如此多的不可預(yù)料和控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究就成為了房地產(chǎn)工程管理的重要課題。

二 分析房地產(chǎn)工程管理中存在的問題

（1）開發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

有些房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)的過程中沒有做好充足的準(zhǔn)備，只關(guān)注地產(chǎn)地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準(zhǔn)備工作做好。房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有將前期需要的技術(shù)和資料準(zhǔn)備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進(jìn)度，沒有采取應(yīng)有的工程技術(shù)和程序，草草開工，因而使得工程質(zhì)量存在一些問題。在沒有了解工程的相關(guān)實(shí)際情況的前提下就草草開工，使得在實(shí)際開發(fā)中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)依據(jù)不足等情況，使得開發(fā)單位對城市的相關(guān)信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。

（2）不重視施工許可規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進(jìn)行有效的工程管理，為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，不顧開發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產(chǎn)施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關(guān)檢查和辦理手續(xù)之前就開始施工。還有些房地產(chǎn)公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強(qiáng)制停止和一定程度的經(jīng)濟(jì)懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運(yùn)。因此，如果房地產(chǎn)公司沒有根據(jù)施工許可規(guī)定來進(jìn)行施工，不僅會影響工程的進(jìn)度，還會造成不好的社會影響。

（3）管理機(jī)制不健全

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在機(jī)制不健全的現(xiàn)象，主要是因?yàn)閷こ坦芾碚J(rèn)識不足。房地產(chǎn)在工程管理的運(yùn)行中照搬一些項(xiàng)目管理的模式，并對項(xiàng)目管理中的細(xì)節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來了嚴(yán)重影響，使得進(jìn)度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預(yù)期的目標(biāo)，出現(xiàn)了延遲交房、成本過高、房價(jià)過高、管理費(fèi)用過高等嚴(yán)重后果。

（4）完工后驗(yàn)收不嚴(yán)格

受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產(chǎn)工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)草草了事，也沒有進(jìn)行備案。為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，很多房地產(chǎn)公司希望將竣工這個(gè)環(huán)節(jié)中盡快完成，沒有對工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管理，導(dǎo)致工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，拖延交付等不良后果。

三 分析如何加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的對策

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃管理?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要加強(qiáng)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可控制和可預(yù)測目前我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的優(yōu)化管理，包括對前期的管理，在規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制和預(yù)測。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場調(diào)研和投資分析工作，及時(shí)把握市場的信息，并通過對其認(rèn)真分析實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。其次，在設(shè)計(jì)階段，我們要根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)程序做好設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作，以市場的需求為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合性能、經(jīng)濟(jì)、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，在設(shè)計(jì)階段，我們一方面要結(jié)合預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做好規(guī)劃和測量工作，力求資料和信息的完全準(zhǔn)確；另一方面，我們要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交流，保證施工中的細(xì)節(jié)能夠在實(shí)際中得到落實(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。總之，我們要打造一個(gè)全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實(shí)施做好保證。

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；造價(jià)管理；問題；控制策略

1 引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，以往的工程造價(jià)管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對競爭日益激烈的市場，存在諸多問題，只有做好房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場下降低工程造價(jià)并實(shí)現(xiàn)利益最大化。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理措施具有重要的研究意義。下面就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價(jià)控制問題及與有效的管理措施進(jìn)行分析。

2 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題分析

雖然房地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是在我國真正的發(fā)展也只有十幾年的時(shí)間。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作中存在的問題有以下幾點(diǎn)：（1）前期項(xiàng)目缺乏策劃定位，對于建設(shè)一個(gè)什么檔次的項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)什么標(biāo)準(zhǔn)，很多公司都很模糊；（2）造價(jià)人員成本控制意識較差。在項(xiàng)目成本控制中，確定項(xiàng)目檔次和成本目標(biāo)的情況下，要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項(xiàng)目的功能水平；（3）沒有統(tǒng)一造價(jià)管理部門。很多房地產(chǎn)企業(yè)人為的把造價(jià)控制分為采購、合約、預(yù)結(jié)算等多個(gè)部門，卻沒有一個(gè)部門總體負(fù)責(zé)，反而造成造價(jià)控制的混亂；（4）房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)缺位，造成投資浪費(fèi)；（5）招標(biāo)階段編制標(biāo)底不合理，招標(biāo)條件缺乏公平性；（6）施工階段動(dòng)態(tài)跟蹤控制和結(jié)算的審核力度不夠。

3 房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的有效策略

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的造價(jià)管理貫穿于項(xiàng)目的全過程，即項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目工程招標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理。因此，要解決房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題，應(yīng)做好房地產(chǎn)開發(fā)各階段的造價(jià)控制與管理策略。

3.1 決策階段的工程造價(jià)控制

建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程，是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較選擇及做出判斷和決定的過程。項(xiàng)目決策對工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的控制涉及的行業(yè)較多，具體操作時(shí)參加的人員應(yīng)由具備一定的專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行，必須保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、科學(xué)性、可靠性，從而保證造價(jià)的準(zhǔn)確性和客觀性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及人民生活住房問題的關(guān)鍵項(xiàng)目。決策階段的造價(jià)管理決定了擬上馬項(xiàng)目的投資消能比，是決定項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。因此，決策階段的工程造價(jià)控制與管理是至關(guān)重要的。

3.2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

（1）建立必要的設(shè)計(jì)競爭機(jī)制

改進(jìn)和完善現(xiàn)行的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)辦法，在方案評選時(shí)要求設(shè)計(jì)者提供方案設(shè)計(jì)概算，明確概算控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)地結(jié)合起來，將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重適當(dāng)提高，改變過去只重技術(shù)指標(biāo)，忽視經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的評標(biāo)辦法。改革現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按造價(jià)計(jì)算設(shè)計(jì)取費(fèi)的基數(shù)不超過限額設(shè)計(jì)的基數(shù)。在具體實(shí)施中可針對不同情況，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施。

（2）加快推廣設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

主管部門應(yīng)在搞好政府監(jiān)管的同時(shí)，一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的引進(jìn)、培訓(xùn)、考核和注冊工作，制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；另一方面通過行政手段來保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣力度，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會化、市場化提供有利條件。

（3）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來控制投資是一個(gè)綜合性問題，進(jìn)行投資控制并非一味地減少投資，而是要依據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行平衡和調(diào)節(jié)，既要鼓勵(lì)采用先進(jìn)工藝和技術(shù)，又要防止投資擴(kuò)大和超出。最好的方案不一定是造價(jià)最低的方案，不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約投資，好的設(shè)計(jì)方案不僅應(yīng)該技術(shù)先進(jìn)、功能優(yōu)越，而且其投資要有最優(yōu)的性能價(jià)格比。

（4）盡可能減少設(shè)計(jì)變更

首先，應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮；其次，認(rèn)真對待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，及時(shí)核算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的造價(jià)，對于有問題或者費(fèi)用偏高的項(xiàng)目可重新考慮，進(jìn)行多方案比較，不能一味求快，而應(yīng)求精。

3.3 招標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

（1）科學(xué)合理地編制標(biāo)底

標(biāo)底是建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)。單位沒有條件，應(yīng)請有資格的咨詢單位代編；有條件的單位盡量自行編制。編制標(biāo)底時(shí)要與市場的實(shí)際變化相吻合，要實(shí)事求是、切合實(shí)際，保證標(biāo)底編制質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。

（2）確定適合的發(fā)包方式

業(yè)主可根據(jù)工程的規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)，確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價(jià)。當(dāng)然，不管采用哪種發(fā)包方式都應(yīng)該進(jìn)行招標(biāo)，引進(jìn)競爭機(jī)制，使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤情況下，報(bào)出非常優(yōu)惠的價(jià)格，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。實(shí)踐證明，凡是先開工后定價(jià)的工程多半造價(jià)偏高。

（3）制定嚴(yán)密的招標(biāo)文件，公平競爭，合理招投標(biāo)

實(shí)行公平合理的招投標(biāo)，可使承擔(dān)的工程造價(jià)更加合理，并可有效地控制工程造價(jià)。所以在招投標(biāo)過程中，要有明確的透明度，使招投標(biāo)單位思想明確，對招投標(biāo)工作放心，真正體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的公平競爭。

（4）慎重地選擇施工隊(duì)伍

必須根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)要求，認(rèn)真挑選施工單位。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

（1）施工中設(shè)計(jì)變更的控制

建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位在開工前認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)規(guī)范，把可能在施工中出現(xiàn)的問題，在圖紙會審階段進(jìn)行解決，避免在施工過程中影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，或發(fā)生返工等現(xiàn)象，造成不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。

（2）確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生

首先，強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況。

（3）認(rèn)真對待索賠與反索賠

索賠是指在合同履行過程中對于并非自己的過錯(cuò)，而應(yīng)由對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊螅枪こ淌┕ぶ邪l(fā)生的正常現(xiàn)象。建設(shè)單位反索賠的主要內(nèi)容有：工期延誤、施工缺陷、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄施工等。

（4）工程進(jìn)度款的支付

工程進(jìn)度款的支付也是施工階段造價(jià)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，我國現(xiàn)行支付方法常見的有：按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無論實(shí)行何種支付方式，結(jié)算的條件都應(yīng)該是質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全，特別是要實(shí)行質(zhì)量一票否決權(quán)制度，不合格的工程決不付款。

3.5 竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

結(jié)算階段，嚴(yán)格把關(guān)，核對合同條款，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗(yàn)收合格，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定 各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的控制是一個(gè)從投資決策到竣工決算的全過程管理，任何環(huán)節(jié)都缺一不可。因此，作為一個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)負(fù)責(zé)人，一定要全程參與，根據(jù)項(xiàng)目定位的要求做一個(gè)較為準(zhǔn)確、詳細(xì)的估算，堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)，在過程中動(dòng)態(tài)控制，確保項(xiàng)目的定位的檔次，從中提升工程的施工進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；發(fā)展方向

Abstract: In order to ensure the smooth construction of the construction of the real estate development projects, scientific, standardized the project management system has become an essential one, through the whole process of construction projects to implement the necessary management activities, effective real estate social and economic benefits of the project double harvest. The following article will combination of years of practical work experience, in order to focus on the direction of the development of the management system of China's real estate projects, discussion of the full text.Keywords: real estate; project management; development direction

中圖分類號：TL372+.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）09-0020-02

一、序言

隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢朝著一體化方向發(fā)展步伐的不斷加快，一方面帶動(dòng)了同行業(yè)間的優(yōu)勢互補(bǔ)，另一方面也隨之增加了行業(yè)間的市場競爭力。特別是對于高風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在快速發(fā)展的信息化時(shí)代里，其建設(shè)項(xiàng)目的管理工作仍滯留在起步階段，不僅制約了其工作效率的提高，更嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理工作的信息化發(fā)展腳步，造成其與世界先進(jìn)水平間的距離不斷拉大的現(xiàn)象，逐步形成了我國未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步的瓶頸。

二、建設(shè)工程管理信息的分類

1．按照信息來源分類，則主要包含內(nèi)部信息和外部信息兩類。所謂的內(nèi)部信息是指在項(xiàng)目建設(shè)的組織管理過程中所產(chǎn)生的信息，主要有項(xiàng)目決策信息、項(xiàng)目管理信息和項(xiàng)目建設(shè)過程中不同階段作業(yè)現(xiàn)場產(chǎn)生的信息等。它反映項(xiàng)目組織內(nèi)部所擁有的信息狀況以及信息的利用水平和能力。外部信息是指對項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)有影響的外部環(huán)境各種相關(guān)因素的信息。包括政府相關(guān)部門對建設(shè)工程項(xiàng)目行政審批和許可方面的信息；有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的法律、法規(guī)和決策信息；政府有關(guān)部門的相關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)的信息，工程定額和造價(jià)信息；勞動(dòng)力價(jià)格、主材價(jià)格等市場信息。

2．按照信息流動(dòng)分類，可分為自上而下的信息、橫向溝通的信息和內(nèi)部與外部溝通的信息。建設(shè)項(xiàng)目信息流向，即項(xiàng)目管理工作路徑，它與建設(shè)項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置有直接關(guān)系。合理的工作路徑，能夠有效的發(fā)揮項(xiàng)目信息的效益。

3．按信息內(nèi)容分類，可分為工程技術(shù)信息、經(jīng)濟(jì)信息和項(xiàng)目管理信息。工程技術(shù)信息是指項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行過程中的與工程技術(shù)相關(guān)的信息，包括圖紙、相關(guān)規(guī)范、技術(shù)方案、質(zhì)量保證措施等。經(jīng)濟(jì)信息指與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容信息，包括預(yù)算成本、融資情況等。項(xiàng)目管理信息是指有關(guān)管理內(nèi)容的信息，包括招投標(biāo)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、合同管理、人力資源管理等方面。

4．按照層次要求分類，可分為計(jì)劃信息、控制信息和作業(yè)信息。計(jì)劃信息是指房地產(chǎn)開發(fā)公司高層管理者確定的目標(biāo)、規(guī)劃和計(jì)劃安排，資源分配等方面的信息。控制信息是指管理層為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)對項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督、控制所得到的信息。作業(yè)信息指項(xiàng)目建設(shè)過程中與日常業(yè)務(wù)相關(guān)的信息和施工現(xiàn)場的各種信息。

5．按照信息時(shí)態(tài)特征分類，可分為歷史性信息、實(shí)時(shí)信息和預(yù)測信息。歷史性信息指已經(jīng)發(fā)生并且被使用過的信息，但對項(xiàng)目管理人員仍有借鑒和啟發(fā)意義或仍有使用價(jià)值的信息，以文檔資料的形勢保存。實(shí)時(shí)信息指反映當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)的信息以及反映當(dāng)前外部環(huán)境特征的信息。這類信息對指導(dǎo)和控制項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)活動(dòng)具有非常重要的意義，是項(xiàng)目信息資源開發(fā)利用的重點(diǎn)。預(yù)測性信息是指在掌握上述兩種信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的預(yù)測方法和主管人員的經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目建設(shè)未來的各項(xiàng)工作進(jìn)行預(yù)測性描述得到的信息，為房地產(chǎn)開發(fā)公司決策管理層提供決策參考。

6．按照信息穩(wěn)定性分類，可分為穩(wěn)定性信息和流動(dòng)性信息。穩(wěn)定性信息指在一定時(shí)期內(nèi)不會發(fā)生重大變化的信息，在項(xiàng)目管理中往往可以重復(fù)利用，包括建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)，節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和各種協(xié)議或合同等。流動(dòng)性信息是反映建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的實(shí)際進(jìn)程和實(shí)際狀況的信息。這種信息隨工程進(jìn)展而不斷更新，包括建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和工程進(jìn)度等。

三、建設(shè)工程管理信息的模塊分類

1．投資管理模塊，包括計(jì)劃投資數(shù)據(jù)處理；實(shí)際投資數(shù)據(jù)處理；計(jì)劃—實(shí)際投資比例分析；投資分配分析；投資控制以及報(bào)告報(bào)表生成等功能。

2．工程控制模塊，包括編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃；項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度的統(tǒng)計(jì)分析；進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整以及項(xiàng)目進(jìn)度各類數(shù)據(jù)查詢；項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)處理；材料、設(shè)備檢驗(yàn)紀(jì)錄；工程質(zhì)量驗(yàn)收紀(jì)錄；質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析、評定的數(shù)據(jù)處理；質(zhì)量事故處理紀(jì)錄及質(zhì)量報(bào)告報(bào)表生成等功能。

3．成本控制模塊，主要包括材料設(shè)備采購計(jì)劃；材料設(shè)備招標(biāo)文件、詢價(jià)文件；分包工程招標(biāo)文件；分包工程招標(biāo)計(jì)劃；報(bào)價(jià)對比分析；設(shè)計(jì)概算及各項(xiàng)分包工程標(biāo)底文件。

4．合同管理模塊，包括合同結(jié)構(gòu)模式的提供和選用；各類標(biāo)準(zhǔn)合同文本的提供和選擇；合同文件、資料的錄入、修改、查詢和統(tǒng)計(jì)；合同執(zhí)行情況的跟蹤和處理過程的管理；合同實(shí)施報(bào)告報(bào)表生成以及建筑法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)查詢等功能。

5．行政事務(wù)模塊，包括文件流傳簽批手續(xù)；行政管理規(guī)則；員工管理手冊；辦公固定資產(chǎn)及耗材的使用情況及支出統(tǒng)計(jì)等。

四、建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)的建立條件

1．組建信息化領(lǐng)導(dǎo)小組及專業(yè)信息處理隊(duì)伍。由于信息管理貫穿業(yè)主項(xiàng)目管理全過程，涉及到項(xiàng)目管理的各個(gè)部門和所有項(xiàng)目建設(shè)參與方，開發(fā)公司應(yīng)成立項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的信息化領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一布置建設(shè)工程項(xiàng)目信息化工作，建立項(xiàng)目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關(guān)的項(xiàng)目管理職能部門設(shè)立專職信息員，形成上通下達(dá)的信息資源管理組織體系。在管理信息系統(tǒng)的建設(shè)過程中，需要解決復(fù)雜的管理問題、計(jì)算機(jī)信息處理和通信技術(shù)、系統(tǒng)運(yùn)行操作和維護(hù)等一系列問題，應(yīng)組建一支素質(zhì)過硬的專業(yè)信息處理隊(duì)伍。同時(shí)，還要對項(xiàng)目管理的不同層次的相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證系統(tǒng)開發(fā)和應(yīng)用的順利進(jìn)行。

2．建立建設(shè)工程項(xiàng)目信息管理機(jī)構(gòu)。管理信息系統(tǒng)是整個(gè)管理體系中的一個(gè)子系統(tǒng)，是業(yè)主項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)流程中的一個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)，需要有相應(yīng)的信息管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)信息管理工作的規(guī)劃、協(xié)調(diào)和管理工作，大中型、復(fù)雜的建設(shè)工程項(xiàng)目，還應(yīng)有信息管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)信息管理業(yè)務(wù)，掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)，掌握系統(tǒng)開發(fā)和應(yīng)用的規(guī)律和方法，具有開拓創(chuàng)新和統(tǒng)籌全局的能力。

3．建立信息系統(tǒng)運(yùn)行制度。數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準(zhǔn)確是系統(tǒng)的質(zhì)量保證。因此，需要建立建設(shè)工程項(xiàng)目信息資源開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進(jìn)行。具體工作內(nèi)容包括：建立統(tǒng)一的適用于項(xiàng)目建設(shè)全過程的信息編碼標(biāo)準(zhǔn)；制定和規(guī)范各種紀(jì)錄表格，堅(jiān)持現(xiàn)場記錄制度，保持原始記錄的完整和規(guī)范；保證數(shù)據(jù)及時(shí)輸入電腦，并定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，形成分析報(bào)告；規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙等資料管理形式，對現(xiàn)場變更洽商給予特別關(guān)注；建立收發(fā)文程序，并與項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)接軌；規(guī)范會議紀(jì)要的格式；定期對現(xiàn)場進(jìn)行照相，保留圖像資料；重要文件或資料同時(shí)以紙質(zhì)文件、電子版?zhèn)浞莘绞奖４娴取?/p>

五、建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)的建立

一個(gè)完善、成熟的建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)具有強(qiáng)大的功能，有效地輔助業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理，各模塊的負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目經(jīng)理對各系統(tǒng)信息一目了然，可以非常及時(shí)、有效的針對當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的問題展開工作，解決問題于萌芽狀態(tài)。最重要的是通過建立這樣的信息系統(tǒng)可以有效地將工作成果和成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行積累，不管是一個(gè)大的開發(fā)項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目，還是一個(gè)大型開發(fā)公司中的不同的項(xiàng)目公司，都可以從中最大限度的獲取資源的整合和共享。

六、結(jié)語

隨著政府規(guī)范土地管理，嚴(yán)格城市土地規(guī)劃的政策和法規(guī)，房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境趨于合理化，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)與時(shí)代同步，以規(guī)范、長久的心態(tài)從事房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，這也是本文詳細(xì)分析、論證房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系確立的最根本目的。

參考文獻(xiàn)：

第8篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來進(jìn)行綜合評價(jià)，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個(gè)房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項(xiàng)目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項(xiàng)目的決策階段

項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。可行性研究按五個(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。

3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項(xiàng)目的實(shí)施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費(fèi)用高

費(fèi)用核算項(xiàng)目

前期估算費(fèi)用（萬元）

實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬元）

差額（萬元）

土地費(fèi)用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1420

1470

-50

各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)

2280

2100

180

財(cái)務(wù)費(fèi)用

2660

3100

-440

管理費(fèi)用

865

645

220

銷售費(fèi)用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價(jià)格變動(dòng)

工程建設(shè)過程中，各種原材料價(jià)格的升降成為成本控制中的一個(gè)難點(diǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)不斷變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時(shí)間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價(jià)格波動(dòng)正相關(guān)時(shí)，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)時(shí)，則適宜做多頭套期保值，同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價(jià)格、利率、匯率等風(fēng)險(xiǎn)最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)市場價(jià)格的基本動(dòng)力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時(shí)間，合理安排儲運(yùn)；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認(rèn)

成本核算對象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。

2、在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本對象小論文。

3、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對象。

4、根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

（四）從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段來有效控制工期

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計(jì)的時(shí)間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工同步進(jìn)行的情況時(shí)，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時(shí)間，馬上向設(shè)計(jì)部門提交沒個(gè)時(shí)間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)資料，以保障施工現(xiàn)場的需要。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時(shí)保證機(jī)械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發(fā)放及時(shí)溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。

3、在簽訂合同時(shí)成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進(jìn)行一個(gè)循環(huán)的計(jì)劃管理。通過把預(yù)先設(shè)計(jì)的總工期計(jì)劃于現(xiàn)場施工的實(shí)際情況想對照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對此，提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，形成一個(gè)未完工計(jì)劃，再將未完工計(jì)劃結(jié)合到總工期計(jì)劃，不斷根據(jù)實(shí)際的完工情況來更新總工期計(jì)劃。

圖四施工計(jì)劃管理流程圖

四、總結(jié)

文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動(dòng)、成本核算未能適應(yīng)項(xiàng)目的需求、工期延誤等，并對這四個(gè)問題提出相應(yīng)的解決方法。

第9篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

 

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來進(jìn)行綜合評價(jià)，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個(gè)房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項(xiàng)目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項(xiàng)目的決策階段

項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。可行性研究按五個(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。

3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項(xiàng)目的實(shí)施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費(fèi)用高

 

費(fèi)用核算項(xiàng)目

前期估算費(fèi)用（萬元）

實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬元）

差額（萬元）

土地費(fèi)用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1420

1470

-50

各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)

2280

2100

180

財(cái)務(wù)費(fèi)用

2660

3100

-440

管理費(fèi)用

865

645

220

銷售費(fèi)用

1250