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第1篇

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對(duì)地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場，也要有分擔(dān)一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李松青等.中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、問題及政策建議[J].陜西農(nóng)業(yè)科，2005，01.

[3]張?jiān)?柳洪斌.我國實(shí)行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.

第2篇

【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價(jià)格直接影響間接影響

2007年3月18日，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7%。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對(duì)房地產(chǎn)市場，有人說其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場，其實(shí)對(duì)廣大購房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價(jià)。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)。對(duì)開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。

2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對(duì)房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價(jià)上。但對(duì)中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價(jià)的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房價(jià)推波助瀾，因此，房價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響

利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。

1、利率上升通過外匯市場進(jìn)而影響房價(jià)。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對(duì)該國貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為敏感，這些國際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)，且有較高的收益。國外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會(huì)通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明，當(dāng)房價(jià)上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房價(jià)上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房價(jià)上漲15%，人民幣升值15%時(shí)，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，推動(dòng)我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

第3篇

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對(duì)地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場，也要有分擔(dān)一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

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[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.

第4篇

關(guān)鍵詞：金融市場，住宅融資，預(yù)測

近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會(huì)延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達(dá)到歐美國家水平后，在較長時(shí)間內(nèi)其在GDP中的份額仍會(huì)保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達(dá)到20%以上，而且增長時(shí)期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個(gè)人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經(jīng)驗(yàn)，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會(huì)得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個(gè)人信貸2004年同比增長達(dá)到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達(dá)到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個(gè)人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達(dá)到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達(dá)國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢(shì)。一般認(rèn)為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達(dá)程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進(jìn)一步提高，表現(xiàn)在有價(jià)證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達(dá)到1：2.75。與發(fā)達(dá)國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時(shí)間內(nèi)證券發(fā)展還難以達(dá)到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實(shí)的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達(dá)到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達(dá)到了120億美元；1996年達(dá)到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達(dá)到了100%，2000年達(dá)到了30%；2001年的發(fā)行量達(dá)到3.2萬億日?qǐng)A。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日?qǐng)A；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計(jì)劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計(jì)劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級(jí)市場交易、流通，方便各投融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。大量的金融機(jī)構(gòu)，如儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)。商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司，甚至聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和個(gè)人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費(fèi)融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價(jià)值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險(xiǎn)與提高收益。

中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測也分為兩個(gè)部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達(dá)到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達(dá)到50.9%，丹麥達(dá)到65%，荷蘭達(dá)到60%，瑞典達(dá)到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個(gè)國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據(jù)測算，到2020年，中國GDP預(yù)計(jì)為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計(jì)將達(dá)到140307億，是2004年實(shí)際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達(dá)到12.6%；樂觀估計(jì)將達(dá)到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達(dá)16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測

我國2002年整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計(jì)未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因?yàn)橹袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計(jì)房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會(huì)信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價(jià)值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實(shí)際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進(jìn)一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達(dá)到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達(dá)到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計(jì)將達(dá)到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)將達(dá)到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計(jì)房地產(chǎn)信貸年增長應(yīng)達(dá)到12.6%，樂觀估計(jì)年均增長應(yīng)達(dá)到16.5%；到2020年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計(jì)相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)相當(dāng)于GDP的88%，可以為我們?cè)趯徱暦康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估房地產(chǎn)金融政策時(shí)提供多維的視角。

第5篇

關(guān)鍵詞：金融市場，住宅融資，預(yù)測

近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會(huì)延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達(dá)到歐美國家水平后，在較長時(shí)間內(nèi)其在GDP中的份額仍會(huì)保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達(dá)到20%以上，而且增長時(shí)期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個(gè)人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經(jīng)驗(yàn)，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會(huì)得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個(gè)人信貸2004年同比增長達(dá)到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達(dá)到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個(gè)人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達(dá)到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達(dá)國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢(shì)。一般認(rèn)為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達(dá)程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進(jìn)一步提高，表現(xiàn)在有價(jià)證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達(dá)到1：2.75。與發(fā)達(dá)國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時(shí)間內(nèi)證券發(fā)展還難以達(dá)到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實(shí)的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達(dá)到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達(dá)到了120億美元；1996年達(dá)到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達(dá)到了100%，2000年達(dá)到了30%；2001年的發(fā)行量達(dá)到3.2萬億日?qǐng)A。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日?qǐng)A；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計(jì)劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計(jì)劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級(jí)市場交易、流通，方便各投融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。大量的金融機(jī)構(gòu)，如儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)。商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司，甚至聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和個(gè)人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費(fèi)融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價(jià)值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險(xiǎn)與提高收益。

中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測也分為兩個(gè)部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達(dá)到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達(dá)到50.9%，丹麥達(dá)到65%，荷蘭達(dá)到60%，瑞典達(dá)到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個(gè)國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據(jù)測算，到2020年，中國GDP預(yù)計(jì)為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計(jì)將達(dá)到140307億，是2004年實(shí)際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達(dá)到12.6%；樂觀估計(jì)將達(dá)到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達(dá)16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測

我國2002年整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計(jì)未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因?yàn)橹袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計(jì)房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會(huì)信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價(jià)值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實(shí)際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進(jìn)一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達(dá)到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達(dá)到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計(jì)將達(dá)到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)將達(dá)到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計(jì)房地產(chǎn)信貸年增長應(yīng)達(dá)到12.6%，樂觀估計(jì)年均增長應(yīng)達(dá)到16.5%；到2020年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計(jì)相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)相當(dāng)于GDP的88%，可以為我們?cè)趯徱暦康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估房地產(chǎn)金融政策時(shí)提供多維的視角。

第6篇

在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會(huì)帶動(dòng)周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對(duì)我國銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率影響極大，嚴(yán)重會(huì)直接干擾到我國銀行金融體系而造成整個(gè)體系無法正常的運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時(shí)候，房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志，其價(jià)值不斷減少，會(huì)大大降低人們的消費(fèi)能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)增大。目前銀行熱衷于擴(kuò)充信貸，之所以金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中在銀行，其主要原因有：

(一)信息不對(duì)稱房地產(chǎn)市場信息的不完全

缺乏相對(duì)應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準(zhǔn)的計(jì)算房地產(chǎn)、項(xiàng)目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標(biāo)，但是這些指標(biāo)很難得到證實(shí)，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準(zhǔn)確估計(jì)出房地產(chǎn)的具體價(jià)值，而造成當(dāng)前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當(dāng)時(shí)市場價(jià)值及過去價(jià)值，并非變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值與市場價(jià)值差距較大，所以銀行很可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)風(fēng)險(xiǎn)短視問題

由于房地產(chǎn)的周期相對(duì)比較長，極易造成短視的問題。目前房地產(chǎn)市場不斷興旺，尤其是在價(jià)格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報(bào)都十分良好，會(huì)使大部分人認(rèn)為市場還會(huì)保持良好狀態(tài)。價(jià)格的不斷攀升也造成了貸款額與價(jià)值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過貸款額，銀行基本不會(huì)注意其它細(xì)節(jié)問題。大的經(jīng)濟(jì)問題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)情況，銀行高層普遍會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號(hào)，從而造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

(三)監(jiān)督管理不完善

當(dāng)銀行金融自由逐漸成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的時(shí)候，管理部門或許會(huì)對(duì)應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對(duì)于銀行來說，高風(fēng)險(xiǎn)策略會(huì)在一定程度上對(duì)銀行產(chǎn)生利益，利益的增長掩蓋了銀行風(fēng)險(xiǎn)。銀行部門的不斷發(fā)展與壯大，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ芾聿块T的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來說，監(jiān)管部門采取拖延糾正的措施也許會(huì)是更好的選擇，但是今天的損失會(huì)在未來某一天變成現(xiàn)實(shí)，到那時(shí)就會(huì)產(chǎn)生更大的影響。

二、銀行金融對(duì)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)對(duì)銀行金融造成很大影響，如果不能進(jìn)行及時(shí)解決，很有可能會(huì)出現(xiàn)更大的問題，甚至是爆發(fā)金融危機(jī)，與此同時(shí)，銀行的政策也會(huì)對(duì)房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時(shí)間內(nèi)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格泡沫會(huì)形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時(shí)需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場房地產(chǎn)

想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達(dá)的金融市場。在金融市場相對(duì)比較發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為相對(duì)比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場對(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)

拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開，中國房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)合理的分散，讓更多民眾和機(jī)構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時(shí)收益更多，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴(kuò)大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機(jī)制

為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題，相關(guān)部門應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機(jī)制。通過對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的觀察以及宏觀形勢(shì)的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)指標(biāo)，并且對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場動(dòng)態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標(biāo)選擇大致上看可以分為房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等三類，其中每一大類又分為許多具體指標(biāo)，通過對(duì)這些指標(biāo)的測算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過熱，有關(guān)部門可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對(duì)投資者的教育力度，穩(wěn)定市場情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為房產(chǎn)價(jià)格上漲的最主要原因

就是房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國家的法律政策，建立完善的信貸標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)家庭的實(shí)際情況，包括人口數(shù)、購買面積、購買套數(shù)等進(jìn)行差異化標(biāo)準(zhǔn)，在滿足居民基本住房需求的同時(shí)也應(yīng)該控制購房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行與有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)貸款資金流向進(jìn)行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實(shí)際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為。

(五)擴(kuò)大物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成擴(kuò)大

物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成，需要銀行等有關(guān)部門創(chuàng)造和開發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志，以此來替代房產(chǎn)標(biāo)志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價(jià)值。

(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要

市場以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對(duì)房產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內(nèi)部機(jī)制

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候把握好尺度，對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對(duì)比較完善的個(gè)人信用制度，建設(shè)個(gè)人信用體系，提高個(gè)人信用評(píng)估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，主要包含：個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評(píng)估制度以及預(yù)警制度，通過建立這些制度，真實(shí)的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對(duì)貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款時(shí)，需要對(duì)企業(yè)貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)需要貸款的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包含企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開發(fā)資格等。與此同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)，挪用借款等問題。并且對(duì)擁有不良記錄、存在管理問題以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較薄弱的企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)格控制發(fā)貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管

現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢(shì)逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。對(duì)于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對(duì)于不同時(shí)期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)泡沫。

(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)

對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)進(jìn)行完善與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)市場信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款咨詢等機(jī)構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機(jī)制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過度依賴銀行貸款的問題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔(dān)銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進(jìn)行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場配置作用，最大限度的分散風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時(shí)，例如過熱問題，相關(guān)部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大速度與規(guī)模。

三、結(jié)束語

第7篇

［摘要］近幾年來，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國家出臺(tái)了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，對(duì)構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房價(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房價(jià)的影響

房價(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價(jià)增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時(shí)間。加息對(duì)于購房者來說意味著購房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房價(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見影的政策效果。從這個(gè)角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時(shí)也將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國際市場形勢(shì)來分析，中國和印度的房地產(chǎn)市場屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國內(nèi)金融市場上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國際問流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房價(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房價(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場不僅僅是局限于國內(nèi)還面向國際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場機(jī)制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理。從長遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來。

參考文獻(xiàn)：

［1］朱崇實(shí). 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

第8篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)行為金融學(xué)

消費(fèi)函數(shù)理論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋了房地產(chǎn)、股票等財(cái)富與消費(fèi)的關(guān)系。然而，很多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象無法僅僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)自身角度得到解釋，比如房價(jià)上漲往往得不到基本經(jīng)濟(jì)面的支持，股價(jià)上漲嚴(yán)重脫離公司價(jià)值。行為金融學(xué)將心理學(xué)、決策科學(xué)與金融學(xué)、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來分析金融市場，克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法的一些弊端。行為金融學(xué)能夠很好的從消費(fèi)者主觀因素和心理因素，對(duì)房價(jià)變動(dòng)影響消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行解釋。

一、預(yù)期理論

與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認(rèn)識(shí)到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對(duì)馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進(jìn)行了修改，提出新的決策理論——預(yù)期理論。預(yù)期理論用值函數(shù)v(x)和決策權(quán)重函數(shù)π(p)代替了期望效用理論中的效用函數(shù)u(x)和概率P。

期望效用理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)

預(yù)期理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)

式(1)，(2)中，E(A)為效用值；

u(x)為效用函數(shù)，P為概率；

v(x)是決策者對(duì)x的心理效用函數(shù)；

π(p)是決策者對(duì)客觀概率的權(quán)重函數(shù)；

值函數(shù)v(x)的特征在于，在獲利區(qū)值函數(shù)為凹函數(shù)，即當(dāng)x＞0，v″(x)≤0；在損失區(qū)值函數(shù)為凸函數(shù)，即x＜0，v″(x)≥0。值函數(shù)如圖1。

值函數(shù)的特征解釋了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)正負(fù)效應(yīng)對(duì)消費(fèi)、國民經(jīng)濟(jì)的影響。消費(fèi)的增加或減少不完全取決于當(dāng)期財(cái)

富價(jià)值，還取決于對(duì)未來財(cái)富增加的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升時(shí)，人們基于過去價(jià)格的上漲產(chǎn)生房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，未來收益的增加將刺激現(xiàn)期消費(fèi)支出的增加。而房價(jià)下跌會(huì)加重他們的悲觀情緒，從而減少當(dāng)期消費(fèi)。預(yù)期理論的值函數(shù)特征更能解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲和下跌對(duì)消費(fèi)的不同影響，即房價(jià)上漲的正財(cái)富效應(yīng)小于房價(jià)下跌的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價(jià)正負(fù)財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性歸因于，人們對(duì)于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。

二、財(cái)富幻覺和影子財(cái)富

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐文·費(fèi)雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對(duì)貨幣的名義價(jià)值作出反映，而忽視其實(shí)際購買力變化的一種心理錯(cuò)覺。人們往往根據(jù)名義貨幣額的增加而增加消費(fèi)支出，從而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，當(dāng)房屋被用于投資時(shí)，房屋具有虛擬性質(zhì)。房屋的預(yù)期價(jià)值就是“影子財(cái)富”，當(dāng)預(yù)期房價(jià)進(jìn)一步上升時(shí)，投資者的這種財(cái)富就增加。但只有將房屋變現(xiàn)后，才能得到實(shí)際上的財(cái)富。影子財(cái)富與實(shí)際財(cái)富的差額稱作“財(cái)富幻覺”。根據(jù)行為金融學(xué)理論，消費(fèi)者的消費(fèi)支出不僅僅取決于勞動(dòng)收入水平或一般物價(jià)水平，還取決于對(duì)資產(chǎn)增值的預(yù)期。而貨幣、股票和房地產(chǎn)是居民最重要的三種資產(chǎn)（托賓Tobin，2000）。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值的預(yù)期越高，則影子財(cái)富或財(cái)富幻覺就越多，當(dāng)期消費(fèi)支出就越多，消費(fèi)的增加刺激需求的增長，房價(jià)上漲的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房價(jià)預(yù)期下跌，居民的影子財(cái)富縮水，由于財(cái)富幻覺的作用，居民消費(fèi)支出減少，消費(fèi)的減少導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退，房價(jià)下跌的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖2形象的描繪了財(cái)富幻覺對(duì)消費(fèi)支出的影響。假設(shè)供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應(yīng)的價(jià)格水平為P0，消費(fèi)為Q0。當(dāng)國家實(shí)行寬松的貨幣政策時(shí)，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費(fèi)曲線外移至D1，此時(shí)消費(fèi)為Q1。需求曲線的外移使得一般物價(jià)水平增加，同時(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，已擁有住房者或者投資者的住房價(jià)值將增加，基于財(cái)富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應(yīng)的消費(fèi)為Q2。則(Q2-Q1)為財(cái)富幻覺引起的消費(fèi)增加額。

同樣的方法可以用來分析房地產(chǎn)價(jià)格降低引起的財(cái)富縮水的幻覺導(dǎo)致的消費(fèi)減少（如圖3）。房價(jià)的降低通過財(cái)富幻覺引起消費(fèi)降低(Y1-Y2)。

三、過度反應(yīng)、過度自信

“過度反應(yīng)”描述的是投資者對(duì)信息理解和反映上出現(xiàn)非理性偏差，從而產(chǎn)生對(duì)信息權(quán)衡過重，行為過激的現(xiàn)象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統(tǒng)地提出了“過度反應(yīng)”假說，認(rèn)為“過度反應(yīng)”是和貝葉斯規(guī)則“恰當(dāng)反應(yīng)”相對(duì)而言的。針對(duì)貝葉斯規(guī)則中投資者完全理性，對(duì)信息理解的一致性、無偏性，“過度反應(yīng)”認(rèn)為投資者投資行為的非理性，對(duì)信息反應(yīng)情緒化，易產(chǎn)生過度反應(yīng)，導(dǎo)致估價(jià)的過高或過低。卡尼曼（Kahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發(fā)式思維對(duì)過度反應(yīng)進(jìn)行了解釋，當(dāng)一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時(shí)，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強(qiáng)調(diào)了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導(dǎo)致反應(yīng)過度。

“過度自信”是指人們對(duì)自己的能力和對(duì)未來的預(yù)期能力表現(xiàn)出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發(fā)（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號(hào)而不是公開信號(hào)的精確性。根據(jù)本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當(dāng)市場走勢(shì)與投資者的私人信息一致時(shí)，投資者的信心將會(huì)膨脹，而當(dāng)市場走勢(shì)與投資者的私人信息矛盾時(shí)，投資者的信心并不是等量地減少，因?yàn)樗麄儍A向于將這種結(jié)果歸因于客觀原因。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與投資者的私人信息吻合時(shí)，往往導(dǎo)致投資者的信心膨脹，因?yàn)檫^去房價(jià)的走勢(shì)進(jìn)一步提高了房價(jià)上漲的預(yù)期。投資者的過度自信以及過度反應(yīng)往往把房地產(chǎn)名義財(cái)富增長當(dāng)作實(shí)際增長，把房地產(chǎn)財(cái)富增長當(dāng)作永久收入增長，從而擴(kuò)大消費(fèi)支出。

四、從眾心理

心理學(xué)實(shí)驗(yàn)表明，人們不能做出完全獨(dú)立的判斷，當(dāng)大部分人都做出相同判斷時(shí)，行為主體認(rèn)為這個(gè)結(jié)論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復(fù)一日的波動(dòng)中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個(gè)市場的行為。費(fèi)斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時(shí)指出，當(dāng)遇到?jīng)_突時(shí)，我們的思想會(huì)潛意識(shí)地剔除那些與整體關(guān)聯(lián)性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。

在房價(jià)的持續(xù)上漲或下跌過程中，如果多數(shù)投資者是理性的，彼此相互獨(dú)立，那么正確或錯(cuò)誤的思想對(duì)房價(jià)造成的影響將可能彼此相互抵消，其結(jié)果不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的暴漲暴跌。然而更經(jīng)常的情況是，大多數(shù)投資者在房價(jià)持續(xù)上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產(chǎn)生盲目的從眾行為，導(dǎo)致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導(dǎo)致消費(fèi)領(lǐng)域的財(cái)富效應(yīng)，房價(jià)的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費(fèi)支出。根據(jù)位置消費(fèi)理論，人們不僅追求絕對(duì)消費(fèi)量的大小，更注重自己的相對(duì)消費(fèi)地位，住房投資者由于房價(jià)上漲增加消費(fèi)支出往往影響其他消費(fèi)者的消費(fèi)行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產(chǎn)生正的財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，投資住房者消費(fèi)支出的減少可能引起其他消費(fèi)者消費(fèi)支出的減少，從而產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

行為金融學(xué)從上述角度分析了我國房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的視角之一。應(yīng)該看到，影響我國房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的因素是多方面的，比如房地產(chǎn)市場規(guī)模、房地產(chǎn)市場投資者結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場的相關(guān)制度。完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于人們對(duì)房地產(chǎn)投資收益的合理預(yù)期，從而持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的積極作用。

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第9篇

事實(shí)證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長1.5個(gè)百分點(diǎn)，1999年也在1個(gè)百分點(diǎn)以上。在發(fā)達(dá)國家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10％左右，而我國2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3％左右。因此只要國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)一步發(fā)展。正常的合乎價(jià)值規(guī)律的房地產(chǎn)升溫是好事，但不可否認(rèn)，這其中有偏離價(jià)值規(guī)律的不正常升溫，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起我們的關(guān)注和警惕。

一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累

在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)為一是商品房搶購者中有相當(dāng)一部分投資者正在變成投機(jī)者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺(tái)州一些個(gè)私老板，不看價(jià)格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向，往往一出手就是一個(gè)樓層全拿下。等一段時(shí)間后，他們?cè)俑邇r(jià)拋出，而真正需要居住的購房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機(jī)者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價(jià)格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現(xiàn)在漲到每平方米10000元以上，臺(tái)州市商業(yè)街6年前以立地4層35萬元價(jià)格買入的營業(yè)房，現(xiàn)已上漲1至2倍。這些投機(jī)炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)32.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅，其中10多個(gè)省高出20％以上。這導(dǎo)致了商品房空置率繼續(xù)上升。到去年7月止，我國商品房空置總量已達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占?jí)嘿Y金超過2500億元。三是價(jià)格飛漲偏離價(jià)值規(guī)律。有些地方的圈地已經(jīng)失去理智，杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房價(jià)，據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易市場直接負(fù)責(zé)商品房交易備案和登記的部門提供的統(tǒng)計(jì)表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價(jià)漲幅為31％，這超出了經(jīng)濟(jì)增長速度和市民承受能力。四是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達(dá)70％，，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。