時間：2022-11-27 16:03:25
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北京明確房產稅執行標準1，哪些人需要繳納房產稅?
房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。
2，什么時間繳納?
房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房產稅是如何計算的?
房產稅計算公式
(1)，以房產余值作為計稅依據的，房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%。
計算公式為：應納稅額=房產原值(1-30%)稅率(1.2%)
(2)，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
計算公式為：應納稅額=房產租金收入年稅率(12%)
4，哪些房產可以免征房產稅?
國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;個人所有非營業用的房產;經財政部批準免稅的其他房產。
除法定免納房產稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出處理意見并報市政府批準后，減征或免征房產稅。已經稅務機關批準享受房產稅困難減免稅收優惠政策的，繼續執行至原優惠期滿為止。
北京市房產稅實施細則最新全文第一條 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規定，制定本細則。
第二條 凡座落在本市城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮轄區內和工礦區范圍內的房產，均應在本市繳納房產稅。國家和本市另有規定者除外。
本條所指城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區劃為依據。
第三條 納稅人有營業機構的，在獨立核算的營業機構所在地納稅;無營業機構的，在其房產所在地納稅。
第四條 企業、事業單位房產，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據。
第五條 除《條例》第五條規定者外，下列房產免納房產稅：
1、經有關主管部門批準由企業、事業單位和個人自辦的各類學校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫院、醫務室、診所等占用的房產;
2、火葬場、殯儀館、公墓的房產。
3、經市人民政府或市稅務局批準免稅的房產。
第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經稅務機關批準后，給予減稅或免稅照顧。
第七條 本市房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八條 本細則后，納稅人應在稅務機關規定的 期限內，向主管稅務機關辦理納稅申報登記。具備自核自繳條件的，其應納的稅款，應在納稅期限內，自行計算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務機關填發房產稅繳款書，由納稅人繳納。
納稅人發生房產增加、減少或使用性質變更、租金調整等情況，必須在變動后十五日內到主管稅務機關辦理變更申報登記。
其他有關征收管理方面的問題，按《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和本市有關規定辦理。
2011年重慶1億元房產稅僅占其2900億元地方財政收入的0.04%，與其820 億元土地出讓金收入相比數額很低。同樣，2011年上海地方財政收入3429.8億、土地出讓收入為1510億，新增房產稅3億。雖然從現狀來看房產稅占整體的財政收入的比重還比較低，但是考慮到房產稅可以抑制投資性需求、完善稅制結構、促進合理使用土地的功能，滬渝兩地開征房產稅的試點意義重大。
二、渝滬模式的同一性
2.1保有環節征稅
滬渝兩地房產稅細則表明，房產稅的征收主體都是最終持有房產的所有者。通過開征房產稅增加持有房產所有者的持有成本，從而到達抑制市場過度的投資性需求的目的。為了解房產稅開征后，房產所有者所增加的持有成本進行?，F以上海市為例，上海細則的差異的背后還有需要可以解讀的地方，以下就對細則做些簡要的解讀。
從試點范圍來看，上海市的征稅區域為上海市全行政區域相比于重慶市的九個區范圍要更大。從上海和重慶不同的區域經濟發展特點來看，兩者都有明顯的合理性。重慶市主城九區與周圍郊縣發展差距較大，若在全市范圍內推開房產稅，其開征的難度較大，且不利于公平，因此重慶先在主城九區進行試點后再推向全市，顯然更合理。上海各區域發展較為平均，在全行政區內推行新的房產稅的條件是比較成熟的。更大范圍內的試征收房產稅標準的劃分是以2010年全年新建商品房均價22261元/平方米的兩倍即約45000元/平方米為標準，作為稅率劃分的分界點。小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。那么一個外地人在上海購入一套單價30000元面積100平方米的房子。每年應繳納的稅額=30000×100×0.4%=12000元，這12000就將作為房產的持有成本。
2.2針對個人收稅
中國的稅收體系中，主要以法人為主體，從來沒有過對個人進行征稅的傳統，而滬渝的房產稅的開征是首次針對個人進行繳稅，具有里程碑的意義。根據國外的實踐表明經濟發展水平越低的國家中間接稅和所得稅比例較高，財產稅比例很低，經濟發展水平越高的國家中間接稅和所得稅的比率下降，財產比例上升。未來中國經濟發展水平必然上點也有利于房產稅的全國更大方位內推廣。
房屋均價確定標準不同：上海是以上一年度官方統計機構公布的住宅均價為準，重慶以官方統計機構公布前兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術平均為房屋均價標準。對比來看之下，上海的均價價格取自上一年的均價，更能體現這一年房地產的市場表現。重慶的以兩年的的成交均價作為標準顯得更為穩定，避免由于市場過渡的波動從而導致房產估值變化，也有利稅收的穩定。
對于存量住房的態度不同，上海市對于升，稅收構成也會進行相應的調整。針對個人房產征收房產稅可以縮小貧富差距，才能進行社會財富二次分配，從而達到社會公平的目的。滬渝兩地的房產稅從本質來看主要是針對高收入階層進行征收的稅種。
2.3稅率比較溫和
從滬渝的兩地的房產稅條例中規定中都可以知道滬渝兩地的稅率都比較溫和，重慶為0.5%，1.0%，1.2%三個檔次，而上海為0.4%和0.6%兩個檔次，這樣的稅率相對來說都比較低。對于真正的居住者來說，是可以承受的一個比率。因此重慶和上海兩地房產稅為下一步逐步推廣全國性的房產稅積累經驗。
三、渝滬模式的差異性
2011年1月27日，重慶和上海同時推出了各自區域內的房產管理細則。我們通過下表可以詳細了解出滬渝兩地房產稅實施細則的區別。
存量住宅采取一律不征的方式，而重慶市采用的對于獨棟住宅進行征收。在細則中獨棟住宅的定義是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。我們可以簡單理解為別墅。對于別墅住宅進行征稅，對征收富人稅收，有利公平原則。相比之下，上海不對獨棟住宅進行征收房產稅的規定，可能是考慮到開征時機的問題。將來對存量開征是房產稅可以預見的前景。
對于新購普通房征收管理辦法不同，上海的規定需征收房產稅的新建房屋如下：本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新購住房（不論是否第一套）。重慶是規定的征收房屋范圍如下：本市家庭獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍） 非本市家庭（同時無戶籍、無企業、無工作）的第二套住房。從對外地購房者的不同規定來看，上海針對所有的外地購房者征收房產稅，重慶是外地購房者的第二套住宅需要繳納房產稅。雖然兩地都重視打擊投機性購房者的行為，顯然上海市的打擊力度更大，更堅決。
免征面積的不同，上海市按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。重慶市按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。這個細則的區別上海市的規定更加合理。若根據重慶市一戶一個標準的話，那么可能出現用假離婚來規避房產稅，逃避調控的情況出現。
適用稅率不同，上海適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。從稅率級差來看，重慶的稅率更加有區分度，能夠對不同檔的房屋進行更加細化的征收管理。
應納稅額的計算方法不同，上海是的房產稅應納稅額=新購住房應稅面積×新購住房單價×相應稅率×70%，重慶市的房產稅應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應稅率。上海的房產稅相當于減免征收30%。
這些具體條例的差異折射出兩者最本質的區別；重慶的房產的目的在于調控過熱的房產投資市場，而上海市的房地產稅政策更接近于未來在全國內開征房產稅的一個試驗方案。也就是說渝版房產稅以調控為目的，滬版房產稅是改革的過渡。
四、兩種模式的適應性分析
由于，房地產市場對國民經濟的影響處于非常重要的地位，可謂到了牽一發而動全身的地步了。滬渝兩地推出的房產稅還只是限定范圍比較小的房產稅，其影響肯定無法全部達到預期。
4.1保有環節進行，可以抑制需求，降低房價
目前房地產市場的需求的主力主要有投資性需求和自有性需求。我們先來看看投資性需求情況。目前，房地產市場收益率高于一般行業，這直接導致了社會資本大量流入房地產市場，引發房地產投資過熱的情況。通過開征房產稅，增加住房的持有成本，降低人們對房產市場的收益預期，從而給過熱的房地產市場進行降溫。以下就具體條例來看：上海市對外地投資者調控尤為嚴厲，規定凡是非本地居民所購住房都必須繳納房產稅，而重慶對非本地居民的第二套住房征收房產稅。這些條例加上其他的一些調控措施，的確能夠對投機資本進入房地產市場起到抑制作用。自有性需求來看，上海是規定應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶市規定兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。這樣可以有效的對那些高收入人群購買高檔住宅進行征收管理。當然兩地的政策對于抑制需求也存在著一些不足的地方。重慶市以每戶作為征收單位，居民可以通過假離婚、子女獨立開戶在法律上實現多戶而對房產稅進行規避，這可能導致政策的失靈。若一個本地居民具有幾十套普通住宅，現有規定就無法對其有效的控制?？傮w來看，滬渝兩地房產稅政策可以對購房者的心理預期產生影響，從而能抑制部分過度需求；就目前市場表現而言，滬渝房產稅還是適應的。
4.2改善稅制，調節社會財富
目前，我國的稅種構成中主要以流轉稅比例過高，過高的財產稅對活躍市場，促進商品流通不利。滬渝兩地開征房產稅是進行調整稅制結構的重要嘗試，就長遠而言也是二次分配社會財富的一個有效手段。目前，滬渝兩地房產稅都只是針對個人進行征稅，那些法人的房產未納入征收范圍，一些富人可以以法人名義對稅收進行規避。目前的房產稅征收管理未能適應這樣的目的。
五、渝滬模式的結果：構建全國的調控性房產稅模式
目前的發展來看，中國并不具備全面征收的房產稅的條件。在未來相當長一段時間內，房產稅既作為一種稅種在全國逐步推開，同時也將作為一種調控的手段調節房地產市場。渝滬兩地房產稅是未來成熟房產稅的政策的兩個試點，目的在于構建全國的調控性房產稅模式。調控性房產稅可以作為調控樓市的組合拳手段之一。
上海、重慶已啟動試點房產稅改革，所涉稅種是房地產稅或不動產稅。現階段多種因素制約之下，這一改革引入了兩個實質性的新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要做一定形式的稅基規范，確立房產評估值概念。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都顯示了向較標準的房地產稅/不動產稅靠攏的趨向。
征收房產稅有其必要性。
首先，中國的直接稅比重偏低，間接稅比重很高、在全部稅收中占比近70%，這形成中國中低端消費大眾“稅負痛苦”的重要原因。
其次，中國地方稅體系不成型，使地方財政出現基層困難、隱性負債、土地財政等問題。地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源，導致其必然看重土地批租，“招拍掛”中力求把價位沖得很高。
再次，收入分配、財產配置中差距拉大，影響社會和諧安定。
開征房地產稅的可行性包括下幾點：
1．現在的土地出讓金，其性質是土地使用權的價格；而房地產稅，其性質是使用權持有人所必須繳納的法定稅負。“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。2．以往土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房地產稅，其生成價位會相對較低，這種差異也并不是開征房地產稅的硬障礙。完全可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區別對待辦法。
3．我國土地國有性質與國外土地私有制迥異，有人認為這形成了法理沖突，其實這兩者并無硬沖突，不存在法理障礙。從英國和香港的經驗看，房產稅可以對私有、公有一視同仁。同時，國有企業“利改稅”的經驗也可援引。
4．開征房地產稅需要有產權登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面的配套支持。已在十個地方推行數年的物業稅“模擬評稅”工作，相關的信息系統、人員培訓、評估軟件和收繳管理等，都提供了豐富經驗。
5．房產稅在市場經濟國家有豐富經驗，中國完全可以結合本國國情，借鑒吸收形成“后發優勢”。
輿論上有一些說法，指摘上海、重慶兩市的試點成效不足，“動靜不大”：一是稅收收入很少；二是兩個城市房價并沒有急速下跌。
我認為對房產稅試點效果的評判不能過于表面化。因為在上海、重慶這樣的發達地區搞房產稅，最重要的任務不是籌集收入，而是調節市場，影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。房產稅是年復一年征收的，未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現。
關鍵詞：房產稅
引言：城鎮化絕不等于房地產化，但城鎮化也離不開房地產業的支持。要進一步深化經濟體制改革，推動城鎮化的長期穩定發展，必須立即著手變革現有的房地產制度。鑒于房地產在國民經濟所處的實際地位，其與金融、消費以及數十個關聯產業密不可分的關系，建議將房地產制度改革置于下一步深化經濟體制改革的首要位置，其中，將房產稅作為房地產制度改革的出發點和核心。過去20年，我國貨幣超發，卻沒有造成惡性通脹，是因為大部分流動性被房地產市場吸納，并表現為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產市場的數以萬億計的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產業和行業才能獲得發展的資本，否則，調整經濟結構、轉變發展方式幾乎不可能取得成功。能發揮這種功效的，唯有在房產保有環節征收累進稅率的房產稅。
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，又稱房屋稅。2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。
房產稅實現起來困難重重，一直以來，地方政府除了土地出讓金外就沒有特別好的收入來源，大部分的收入都將上繳中央，由中央再來劃撥分給地方。如果有了房產稅地方政府則可以有一個源源不斷的收入來源。但是房產稅依然沒有更多的細則。實際上在2011年的時候住建部就提過在2012年實現全國聯網，便于收房產稅，但直到現在還沒有實現全國聯網這件事。
房產稅的評估與征管需要大量數據作為基礎。房產稅需要包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協調配合，實現政府數據的共享。同時，房產稅評估需要在短時間內對大量不動產進行統一、準確的評估，因此需要批量評估技術和系統作為技術支持。政府部門的完全對接，對市場上龐大的、錯綜復雜的產權進行一一鑒定，這些在技術上本身就存在困難，一時間很難達成。
同時，對于出臺房產稅輿論方面也持了不同的態度，許多人認為房產稅征收有利于地方財政收入，能夠起到抑制投機的作用，能夠引導樓市平穩發展。而有些專家和學者則認為，房產稅到最后或將轉嫁到購房者身上增加購房者壓力，屬于重復收稅，可能將房價推上高位等。
近些年來，房價非理性上漲，中央和地方政府相繼出臺調控政策，但收效甚微，高房價問題在今年“兩會”的十大熱點問題中僅次于收入分配問題，而屈居亞軍。面對畸高的房價政府決定實行房產稅政策。但個人認為，房產稅政策對房價的抑制作用有限，上海、重慶房產稅的試點已滿兩年，但其影響有限，對房價走勢影響不大，并未對購買行為形成太大的壓制作用。
國外的房產稅政策對我國房產稅政策的實施具有一定的借鑒和參考作用。
在國外，很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。
在美國，對房地產商占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。在絕大多數情況下，美國的房屋主人都愿意繳納房產稅的，這與美國的房產稅政策較好體現了“取之于民，用之于民”的原則有關。對于美國公立學校的學區來說，從添置操場里的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很，因此從房產稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更良好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房產稅也會比別的地方來得多。
房產稅的征收以及其他配套政策的實施，一定要公開透明，集思廣益，務必傾聽基層民眾的心聲。借鑒國外房產稅政策的經驗并結合我國具體國情，對我國房產稅政策的實施提出以下建議：
1、房產稅的稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔，引發社會矛盾，甚至可能引發樓市崩潰和影響社會穩定的災難性后果。
2、適度擴大征收對象隨著房產稅征收范圍的擴大，征收過程的成熟，可以適度地擴大征收對象的稅源基礎。建議免征唯一住房的家庭，對二套及二套以上的房產進行征稅，而且采用采取差別的累進稅率方式，真正落實房產稅調節收入和財富分配的作用。此外，目前試點城市重慶的房產稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅針對別墅，其他高檔住房等產品均是針對增量房產征收；另一試點城市上海則主要針對新增房產征收，未來必須適時的擴大征收稅源，并且要從“增量房”向“存量房”的過渡。應逐步改革其征管方案，新的試點應該將居民現有大戶型和單價高的住宅也逐步納入，而不只是針對新房征收。
3、大力推進保障性住房建設，政府出臺的政策應該向低收入者傾斜，同時借鑒美國的房產稅政策的長處，應該將房產稅的稅收“取之于民，用之于民”。
結束語
要保持房地產市場健康穩步發展光靠行政手段還不夠，還要依靠市場調節手段。鑒于“限購”等行政措施的短期效應，以及地方政府對土地出讓金的依賴，在全國推行房產稅的大方向是對的。通過開征房產稅，一方面可以彌補地方在土地收入方面的缺口，另一方面為未來取消“限購”創造替代性制度。通過征收房產稅，使資源超量占據者付出更多，從信貸和稅收制度上確立住房的消費品屬性，有利于加快房地產發展模式轉型，及時糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費品的觀念。征收房產稅加大房地產的交易成本，把房地產價格打壓下來，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。擠壓房地產業的泡沫經濟，規避金融風險。但這僅僅是房產稅的短期目標。從長遠來看，開征房產稅有利于促進房地產市場的健康發展，有利于調節居民消費結構和縮小收入差距，進而推進宏觀經濟結構的轉型升級。
參考文獻
1、房產稅能否抑制房價. 城市住宅， 2010年 06期
房地產行業作為我國國民經濟發展的支柱性產業，商品房不僅是城市居民生活的必需品，更成為部分人投資的工具。針對我國越來越突出、越來越嚴重的房地產熱現象，必須找出我國房地產稅稅收制度存在的問題，對現行房地產稅制進行改革和完善，以促進我國房地產業健康發展。本文通過對房產稅改革存在的問題分析，提出了未來房產稅改革方向的幾點建議。
【關鍵詞】
房產稅；改革
分析近兩年房產稅在上海、重慶兩地的改革試點效果，可以看出房產稅的實施對抑制投資投機、增加地方財政收入、調節收入分配等方面起到了一定的積極作用，但同時我們也從中看到了目前我國房產稅改革仍存在一些尚未完善的問題。
1.房產稅改革存在的問題
1.1缺乏法律規章制度
目前征收房產稅的政策意圖、標準都不明確，2011年重慶和上海兩地試點的直接依據只是當地政府的規章制度。房產納稅人如果不繳稅，稅務部門也無法對其實行強制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳，二是《征管法》并未賦予稅務部門對自然人納稅人采取強制措施的權利。
1.2計稅依據不盡合理
目前重慶、上海應稅住房的計稅價值均為房產的市場交易價格，實質上，按照房產原值計算繳納稅款的方法已經不能滿足經濟發展的變化需要，特別是在稅負負擔水平上，一些成立時間較長的企業的房屋的歷史原值已經遠低于市場價值，采取目前的計征方法的合理性是值得商討的。如果房產稅的計稅依據能逐漸使用“評估價值”代替“交易價格”，效果會更加明顯，但是目前房地產評估機構仍大片空白。
1.3沒有涉及關于土地出讓環節的條款
新房產稅沒有涉及任何關于土地出讓環節的條款，沒有改變土地出讓的成本結構，也就不能對土地出讓的成本產生實質性的影響。既沒有能改變政府對土地出供給的決策，又沒有實質性改變地產商對土地資源的需求。
1.4缺乏專業的信息管理系統
上海、重慶的房產稅除實施標準、細則等尚存爭議外，個人住房信息不透明、不聯網也是房產稅全面推開的一大障礙。支撐房產稅改革的重要前提是“公開透明的社會信息”，然而目前全國聯網的住房檔案信息管理系統、個人收入誠信系統等房產稅的征收基礎欠缺，缺乏全國或是地方省市一級的住房信息系統。
2.房產稅改革趨勢
針對目前我國房產稅仍然存在的問題，在結合上海、重慶的房產稅改革試行效果以及業內外學者提出的觀點，就我國房產稅改革的發展前景和趨勢給出如下幾點建議：
2.1 建立房地產評估機構
完善房產稅的一個重要環節是把計稅依據從交易價改為評估價，而如何對存量房進行統計與評估是一個難題。如今的城市房屋，品類繁多身份負責。有政府免費或者極其廉價劃撥土地建的各類福利房，有拆遷安置房，有歷史上民眾“征了國家的地”在上面蓋并且幾代人慢慢更新換代的棚戶房，有大量新時期以來在農村集體土地上蓋的小房權房，還有一部分是土地招拍掛以后通過有償出讓七十年或四五十年土地使用權蓋的商品房。所以，要加快房地產中介評估機構的建設，以此可以將一個征收區域劃分為若干個片區，每年對其中一個或幾個片區的房地產價格進行評估調整，為以房地產評估價格為計稅依據打下基礎。同時建議房地產的評估機構為政府機構或非盈利組織，以保證評估結果的可靠性，為房產稅的征收提供技術上的可能。
2.2 建立健全房地產信息管理系統
建立和完善房地產信息系統是征收房地產保有稅的基礎。協調各方利益，以城市住房信息為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和數據庫，并使之成為一個具有準確、完整、透明的房地產信息管理平臺，全面掌握一個家庭和個人在全國范圍內擁有的房地產情況，包括不動產坐落、面積、價值、性質等詳細信息，通過充分利用社會資源建立信息共享，最終達到通過該系統集合分析相關數據和信息，自動產生房地產的評估、并自動打印稅票。同時可以通過該系統公開透明房產稅的用途，以確保房產稅“取之于民，用之于民”，保證稅收所得用于公共品和公共服務的提供。此外，這樣的數據庫的建立，可以達到約束房地產的投機行為和抑制異地炒房。同時全國統一的數據庫系統表面了國家征稅房產稅的嚴肅性和權威性，削減了投機者逃避房產稅的可能。同時為在全國內推開房產稅改革打下基礎。
2.3 建立房地產申報制度
擁有房地產的單位和個人必須于取得房地產產權之日起30日內向稅務主管機關申報該項房產的價值。稅務機關也可以通過房地產登記部門取得相關資料，然后直接向房地產所有人郵寄“房地產申報表”，房地產所有人或其人必須于收到改申報表之日起10日內填寫申報表并送還稅務主管部門。
2.4 增加保有環節的稅收征收范圍
房產保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。制定房產保有環節稅收政策，明確征稅對象，從房屋價格、面積、戶型等方面進行細分，制定詳細征稅方案，增加房屋持有成本，抑制投機投資性購房需求
參考文獻：
[1]王雙彥.2012年注冊會計師（CPA）全國統一考試應試指導：稅法[M].北京：中國財政經濟出版社，2012：116-129.
“沒想到，僅過了一個月，也就是3月16日，中介致電說有人愿意出140萬元購買?！奔易”本┑睦钚〗愀嬖V記者，她是今年2月6日放的盤，當時中介稱因該套房需要繳納營業稅，所以最多只能賣135萬。由于自己不著急等著錢用，所以當時就沒答應。沒想到，3月16日有人表示愿意出資148萬元購買，而現在更是漲到了153萬元，并且天天接到買方催著簽合同的電話?！安坏?個月，房價漲了18萬元，連我自己都感到意外，真不知道房價后市走勢如何，現在該不該賣掉這套房子？”李小姐說。
的確，伴隨著“國五條”地方版細則的落地，雖然之前連夜占位排隊的“盛況”已成明日黃花，但樓市與調控究竟將怎么走？市場依然眾說紛紜，滿頭霧水。
今年房價怎么走，會暴漲嗎？
“2013年房價還會漲嗎？” 對此，房產大佬任志強表示，由于宏觀經濟已經出現回升，因此未來的經濟政策不會太放松，且有可能因為通脹而趨于收縮，這進而會影響到房地產市場的供應。兩者共同作用的結果會導致今年的房地產市場成交量呈現正增長，價格出現穩中有升的態勢。
“如果中央放松調控，像北京、上海這樣的大城市庫存消耗得很快，需求旺盛的二線城市去庫存化相對需求一上來，土地供應不足，房價很有可能出現暴漲。但分化明顯，將是冰火兩重天。”有市場人士如是說。
許多三四線城市房價上漲的可能性幾乎沒有。在上述人士看來，在這一輪樓市調控后，我國大中小城市間的房地產市場差異已經很明顯?，F在部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去庫存化很快。三四線城市的樓市存量較大，但需求相對不足，消化能力有限，因此房價上漲的可能性不大。
“國五條將由1%改為差額20%房產稅，實際上是將房價提升了20%，目的是凍結二手房，逼買房者購買新房。而新房往往都在偏遠的郊區，而住在偏遠的郊區則會面臨很多問題，如小孩讀書、生活、上班等都非常不方便。在此情況下，大家還是會買市區或離市區較近的二手房，那么賣方肯定不愿承擔相關稅費，所以此筆費由將由買家來承擔?！币恢薪樨撠熑吮硎?，樓市也是商品市場，其價格按照供求關系變化而變化。行政干預雖可以對商品價格起作用，但其作用多半是一時的，不可能改變市場中根本的供求關系。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預手段，但這種手段恐怕難以長久持續下去，因為這違背了市場交易的基本原則。
房地產調控還會出什么招？
中國住建部部長姜偉新“兩會”接受記者采訪時表示，房價今年一定會往下走，在職部長如此豪言引發了外界的更大猜想，繼國五條后，房地產調控的火焰會怎么燒？
無獨有偶的是，就在人們們翹首企盼之際，中國國土資源部副部長胡存智3月23日率先透風：“未來可能會對保有住房征收不動產調節稅”，他建議從第三套房開始征收。
國家稅務總局原副局長許善達支招，保障性住房要繼續限價限購；普通住房控價控購；高檔住宅放價放購?？傊?，調控房價不要“一刀切”，要堅持分類，因為政府對不同住房、不同居民的責任是不一樣的，因此政策投入的資源也應該有所區別。
中國人在美國購置房產的熱情不斷高漲，但是中美兩國差異很大，房地產市場的慣例也不同，稍有不慎，在美國買房子，很容易遭遇各種意外的麻煩。本文介紹外國人在美購置房產時應注意的事項，特別是有關法律、賦稅及產權方面的問題。
美國房屋的類別
美國住宅房地產市場的房屋可以簡單分為：合作公寓（Coop）、產權公寓（Condo）、連棟屋（Townhouse）、獨棟屋（Single Family House）。合作公寓、產權公寓和連棟屋在城鎮流行，而獨棟屋大多散布在市郊和農村。
所謂“買”合作公寓，實質為產權租賃，買的是居住權，合作公寓的產權屬于擁有住宅大樓的公司。通過產權租賃，買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護費。合作公寓越高檔，當然需要支付的維護費也越高。維護費支付給擁有大樓產權的公司，用于大樓的所有維修、管理費用，還包括房產稅和抵押利息（如果公司對大樓進行了抵押）。
合作公寓的管理規則比較嚴格，大多數合作公寓規定買下租賃權的客戶必須自住，嚴禁出租。合作公寓還有一個共同的特點，就是客戶在“售出”公寓時，需向擁有大樓產權的公司支付一筆租賃讓渡費，約為售價的3%。
很多擁有合作公寓產權的公司，規定不準將合作公寓“出售”（實質是租賃）給外國人。這是怕發生財務糾紛時，公司很難對資產和收入來源在國外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對方的資產在國外，判決也難以執行。而從外國人的角度看，合作公寓也不是一個好的選擇，比如沒有產權、不能出租這些條件，對于非美國居民來說，很不合適。
買主對購入的產權公寓單元擁有產權。通常情況下，產權公寓沒有出租的限制。產權公寓的屋主需要繳納房產稅，并向管理公寓運營的公寓委員會繳納物業管理費。出售產權公寓需要獲得公寓委員會批準，不過沒什么特別限制。由于外觀和內部結構十分相似，外國人很容易將美國的合作公寓同產權公寓搞混，而從房產所有權來看，兩者大不相同，這需要特別注意。
買家可以通過傳統融資方式購買產權公寓。大多數情況下，美國居民需首付二成房價，而外國公民則需首付50%，方能獲得銀行貸款。
產權公寓的屋主只有房產權，沒有地產權，而在買連棟屋時，買主是連房帶地一起購入，這是連棟房和產權公寓的不同之處。在其他方面，這兩者的責任和權利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產稅，并向管理委員會交付物業管理費。
而獨棟屋買賣受到的限制則最少，買主擁有房屋和土地的產權，并獨自負責支付房產稅和維護、維修費用。
美國也有學區房
在美國買房過程中，你要做許多事情：決定房產所在的社區，看房子，簽署買賣合同（Purchase and Sale Agreement），房屋檢驗，申請貸款（中國人來美購置房產大多用現金一次到位，就可免了這道程序），購買房屋保險，過戶（Closing）。在這個流程中，你會接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢驗師，貸款經紀人，保險經紀人，過戶律師（Settlement Lawyer）等。美國是金錢至上唯利是圖的社會，許多商業行為、商業服務都是為了賺錢，作為購房者必須了解相關的知識，對購置房產的每一流程都要慎重考察和把關，才能將買房煩惱事發生的可能性降到最低。
常聽人說，在美國買房子要選好學區。美國的公立中小學不收學費和課本費，但學生只能是來自本學區（school district）的居民。學校的經費和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預算主要靠房產稅。一個地區的房價高，從而地方政府能征收到較多的房產稅，就能建條件較好、設備較新的學校，能提供吸引優質師資的薪水，而學生的統考成績和其他評估結果也會比較好，所以有“好學區”一說。
這只是從單一方面表述，實際上學區好壞已成了一個綜合性指標。雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現實的是“人以錢分”。所以，你具有多少經濟能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入區域內。好學區一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價帶來的高稅收支持；而購買中高級房屋的居民比較富裕，工作比較穩定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學校提供較好的學生來源，有利于學校提升教學質量。如此互相促進，好學區就成了好社區的代名詞了。當然，好學區的房價受有形價值和無形價值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學區和壞學區的售價可以相差巨大。
簽署合同要注意些什么
在選定社區，看中房子，討價還價談定價格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價格用對雙方都具有約束力的合同形式固定下來。一般是由賣方律師或經紀人提供房產買賣合同的初稿，買方律師或經紀人在此基礎上作評估，對于具有潛在法律風險的條款進行修改，或者增加保障買方利益的條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔違約責任。
購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產的議定價格外，還要有房產的法律描述，這包括房屋地址、地段編號、地契編號、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產稅是否結清、房產抵押狀況等。買方要對這些房產描述逐一核實，確認無誤。
除此之外，合同中還包含一些保護賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護賣方，補償賣方在簽署合同、房產下市后，由于買方不能履行合同，最后房產沒能成交帶來的損失。通常定金是房產議定價格的5%。
貸款意外條款（Mortgage Contingency Clause）則是針對買方的保護條款。除現金交易外，大多數人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請貸款，因此有可能出現合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權利， 即合同中約定一個日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準書，買方有權取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責任。所以，賣主通常會調查了解對方有一定的信用和貸款能力后，才會認真同其談交易。
買方為了保護自己，還應在合同中列入房檢及維修責任條款。在成交前，買方要雇請有執照的房屋檢驗師對房屋作徹底檢查，如發現存在較大的結構、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進行維修或更換。為防備賣方在房產成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規定如發生這種情況，在房屋議定價中扣除維修費用。
同時，購房涉及的房屋保險主要有兩種：房屋財產保險（Homeowner’s Insurance）和房屋產權保險（Title Insurance）。房屋財產保險的范圍包括任何房產及屋內財產的損失，比如火災、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。房屋產權保險是免除買主遭受產權糾紛的損失。比如一個老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續看來正當、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因為他作為繼承人之一沒有同意。如果你買了房屋產權保險，就由保險公司出錢幫你打官司；如果你輸了官司，保險公司要賠償你購屋的損失。
在美國由于土地是私有的，開發商從私人手里買來土地， 這塊土地也許不清不白轉手多次了，所以買新房也會出現產權方面的問題。另外，新房的開發商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權糾紛。待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發商已經破產或者逃之夭夭，這時麻煩就來了。有了房屋產權保險，就由保險公司打理向建筑公司賠償的事項。房屋產權保險是一次性支付的保險，能夠持久保護房屋產權的安全，此保險費的計算根據購房價格而定，大致30萬美元的房產，房屋產權保險費為1000美元。
買了房怎么過戶
如果以上流程按部就班走完了，就可以進行房產過戶，完成交易。在約定的過戶日（Closing Date），買賣雙方各帶過戶律師到稱為過戶公司（Settlement Company）的地方會面，一手交錢，一手交鑰匙，完成過戶。
買方雇過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產權。律師在過戶前會檢查產權史（Title Search），查明賣主確實擁有產權，可以把房子合法賣給你。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務，比如拖欠房產稅、水電費、裝修費等等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清理掉。
在過戶的前一天，過戶公司會給買方一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票 （Casher Check）。過戶費（不包括首付款）有幾個部分。這些費用加起來約是購房價的5.5%；如果用現金購買，不需要貸款，則過戶費大約是房價的3.5%。
在買方的過戶費用里不會有房地產經紀人的中介費，這是因為按照美國的慣例，房屋交易的經紀人中介費，全部由賣方負擔。所以在賣方收到的過戶費清單中，最大的一筆就是房產經紀人中介費。依慣例，美國房屋買賣的中介費為交易價的6%，由買賣雙方經紀人平分，各拿3%。由于買方經紀人的報酬也是按交易價的百分比提取，暗含了買主與其經紀人有利益沖突的因素，所以買主一定要掌控購房全過程，切莫讓經紀人的天花亂墜左右了。
過戶時要帶有效的含照片證件，比如駕照，外國人則可用護照加有效簽證。一般過戶要一個多小時，主要的任務就是簽字交錢，要簽很多一式兩份的文件。雙方過戶律師先把過戶費清單梳理一遍，如無異議，就把所有的文件拿出來，讓賣主和買主雙雙簽字。簽完字后，雙方的過戶律師把所有簽了字的文件拿去復印作備份。然后買主把銀行現金支票交給過戶律師，賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。
買房還要承擔公共責任
對于想在美國購置房產，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產，它雖然成了你的私人財產，但也給你帶來了不可推卸的公共責任，無論你是不是使用這個房產，都得履行這些責任，否則就會被罰款，甚至房產遭沒收。
首先是繳納房產稅的責任，只要你擁有了房產，你就必須向房產所在地的最基層政府繳納房產稅。房產稅由基層地方政府確定，各地區差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%至3%范圍內。以紐約市曼哈頓區為例，房產稅率是1.2%。而美國佛羅里達州的邁阿密市，房產稅率為2.4%。
如果不按時繳納房產稅，其后果可以參考舊金山市政府網站的有關告示：“2012-2013年舊金山市的房地產稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場估價。若是你認為房屋估價過高了，在收到稅單的15天內聯系舊金山市政府房屋估價辦公室。
每年11月1日，政府部門會陸續寄出稅單，所有的房產擁有者在兩個星期內都會收到稅單。房地產稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續5年未繳納房地產稅，房產將被拍賣?！?/p>
如果你的房產是產權公寓或連棟屋，就得按月交付物業管理費。物業管理費各地沒有一個標準，由各物業管理公司自行規定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區，收取的物業管理費也越高。但如果是老舊的公寓區，雖然檔次不高，物業管理費卻特高，因為越是年代久遠的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業管理費來開支，迫使物業管理費高漲。
如果你買的是獨棟屋，那么你很可能不需要交付物業管理費（即使有管理費，也是微不足道），但你就得自行負責，務必保持房產外觀符合地方政府的規定。美國各地的小城鎮（獨棟屋大多散布在小城鎮）都制定了本地區居民必須遵守的細則。比如規定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會瘋長，偷偷懶沒理睬，對不起隔幾天就會收到罰單。
所以，獨棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。
房產出租和出售的稅務事項
很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產出租的問題。外國人在美國的房產，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產稅、管理費、維修費等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計算，則要交稅1萬美元。
如果外國人將房產賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。
美國聯邦法律對外國人購買房產沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對外國人出售房產卻制定了專門法律。基于擔心外國人在美國房地產市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局（IRS）無計可施，無法跨國追討，國會在1980年制定了“外國人房地產投資稅收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。該法規定：“外國個人或者公司在出售位于美國的房地產時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款?！?/p>
關鍵詞：房產稅；評估；綜述
近年來，推進房產稅制改革逐漸成為學界研究的熱點，其中以市場評估價值作為計稅依據是房地產稅收管理和稅制改革的主要內容。房地產稅基評估是房地稅收制度的重要組成部分，對健全完善房地產轉讓交易環節和保有環節課稅的相關配套制度與保障系統，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系具有重要意義。
一、房地產稅基評估研究情況
（一）稅基評估主體與客體問題研究
稅基評估主體是指對不動產進行稅基評估行為的實施者，一般為負責展開稅基評估的政府部門或者第三方機構。
徐愛農（2011）認為住房和城鄉建設部門比較合適，理由是：其一，該部門擁有其他任何部門都無法比擬的房地產信息；其二，由該部門負責房地產稅稅基評估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評估機構設置于稅務機關內部，并采取相對獨立的方式，其機構職權應與征收部門平行，國家稅務總局內應設立專門機構，加強對地方評估機構的指導和監督。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我國評估機構的設置可以考慮建立中央、地方政府兩級評估機構并且分別賦予一定的權限。寇婭雯（2011）更傾向于在國土資源和房地產管理部門設置專門的房地產評估機構。丁增穩（2011）認為應建立一個專門的房地產稅評估機構，該評估機構隸屬于政府國土部門的一個事業單位，其經費由財政全額撥付。
稅基評估客體是指房地產稅稅基評估的對象，即稅基評估的不動產類型。
婭雯（2011）認為未來對土地和房產評估應該合一，并且建立健全產權登記制度和房地產評估體系。董昕等（2010）針對不同房地產稅征收方案進行對比分析，得到的結論是僅合并房地產保有環節稅種不足以使房地產稅成為地方財政的主要來源，將土地出讓收入納入房地產稅的征收才有可能使房地產稅成為我國地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認為我國在確定稅基評估客體時，不宜采用統一的計稅依據。對東部經濟發達的沿海地區， 可以借鑒土地與地上建筑物價值為計稅依據，各個城市的商業中心，可以借鑒租金收益為計稅依據；中部地區可以考慮以土地價值為計稅依據；而我國經濟欠發達的西部地區宜采用以土地面積為計稅依據。
（二）稅基評估方法問題研究
徐愛農（2011）認為在房地產市場比較活躍的地區，應該采用市場法來評估，因為市場法評估需要的數據比較容易收集，評估速度快，評估結果易于被納稅人接受。而在房地產市場不活躍的地區以及對于一些特殊類型的房地產則應該采用成本法或收益法來進行評估。曲衛東（2012）認為在我國商業房地產普遍采用收益法評估，工業房地產普遍采用成本法評估，建議先行對商業房地產和工業房地產開征房地產稅，待居住類房地產信息逐漸完善具備開征條件后，再從商業、工業房地產過渡到對全部類型房地產開征統一完善的房地產稅。樊慧霞（2011）認為我國應綜合利用各種評估方法的優點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。
建立房地產稅稅基的批量評估系統對房地產稅的成功實施至關重要。樊慧霞（2012）認為我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，另一方面，如果對房地產稅基評估產生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術予以重新評估。另外，還應建立專業化、專門化的稅基評估數據庫。耿繼進（2012）基于我國房地產市場特點，前提假設在一定時段內評估分區各房屋價格存在著關聯關系提出了整體估價的思想，建立了房地產整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數確立進行了詳細分析。程漢明（2012）提供了一個稅基評估技術路徑的設想。我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定的三個發展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗，第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數據，可以開展稅基評估，第三階段，房產稅以增加地方財政收入為主，應采用 CAMA 和 GIS 系統輔助完成評估作業，以降低評估成本和提高評估質量。米旭明（2011）在證實了美國等房產稅的累退稅率特征以后，得出結論模型運用不當會對整個房產稅征管系統帶來損害，市場容量、交易頻度等因素對評估命中率影響較大。我國必須得到適用于我國不同區域市場類型的房產稅稅基批量評估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調整、更新細則，確保批量評估系統的準確性和公平性。不過劉洪玉（2011）設計了一種基于主體變量的房價批量評估模型，認為在數據收集方面，評估機構應當將工作重心放在采集價格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財力整理小區層次的信息，也沒有必要過分依賴地理信息系統。通過簡單地添加主體變量進入回歸模型，就可以獲得更好的評估效果。
（三）房地產稅稅基評估爭議復議問題研究
房地產稅是對居民財產的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權監督它的使用。房地產稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力，良好的評估申訴和爭議處理十分必要。
曹霄琪（2011）認為應當加強納稅人的法律意識和維權意識，只有在納稅人不斷維護自己合法權益的基礎上才能夠快速推進評估機構在稅基評估業務中的主導地位，也才能夠使稅基評估快速、科學、公正的運用到稅收工作中。進行稅基評估爭議處理的部門應當是一個獨立的部門。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我們可以借鑒國外解決稅基評估爭議的復議制度和措施，分別設立評估事務所內部復議部門、評估機構上一級管理監督單位（或委員會）的復議部門以及專門為稅基評估復議仲裁的法庭三級復議部門。
二、總結
綜上所述，在房產稅稅基評估的研究方面，學術界已經取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實行房產稅試點以后，為我國房產稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實踐經驗。同時我們也發現，國內相關方面的研究主要集中在理論研究，實證分析較少，對于數據處理分析的精確度不夠；另外，國內學者在房產稅對地區差異的影響、減免稅政策規定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續研究發展拓深。（作者單位：中南財經政法大學）
參考文獻：
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關鍵詞：“國五條”；房地產；海南
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10
在當前房地產處于調控關鍵時期，國務院根據近期部分城市房價上漲預期增強和不同地區房地產市場出現分化的特點，《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（〔2013〕17號，以下簡稱“國五條”），并要求各省市于2013年3月底前出臺相應的實施細則，擬通過加強市場調控措施和行政性調控措施相結合的方式，促進房地產市場平穩健康發展。該政策出臺引起社會各方的廣泛關注，各地房地產交易出現波動。本文擬以海南省房地產市場為樣本，分析“國五條”對其影響，以此為基礎提出海南省房地產未來發展之路。
一、“國五條”的主要內容
（一）明確房價調控對象，防止新建商品房價格漲幅過高
“國五條”要求各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區新建商品住房價格控制目標并于一季度向社會公布，取代《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱〔2011〕1號）中新建住房價格控制目標，并建立健全穩定房價工作的考核問責制度，對房價過快上漲的城市進行約談和問責。該政策的價格調控對象準確到新建商品房，彰顯政府調控房價更趨具體和明確，由此剔除了低價位的保障性住房納入統計范疇，以防止各地政府為應對中央政府問責而虛高房價調控成效，確保商品房房價調控到位，促進房地產市場平穩健康發展。
（二）發揮稅收調節作用，征收房屋轉讓20%所得稅
“國五條”規定對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，取消原有房屋轉讓所得稅相關優惠政策①?！皣鍡l”要求加快推進擴大個人住房房產稅改革試點工作，引導住房合理消費，稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。該項稅收政策的實施，壓縮二手房交易的盈利空間和提高存量房的持有成本，有利于抑制投資和投機性購房，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，難點在于房屋原值及相關費用的確認和測算。
（三）擴大限購區域，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策
“國五條”要求限購區域擴大至城市行政區域，購房資格審查環節前移至簽訂合同（認購）前。“國五條”規定對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區內向其售房?！皣鍡l”要求嚴格執行第二套（以上）住房信貸政策；強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。對房價過快上漲的城市，人民銀行分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
（四）公布房地產市場信息，加強市場監管和預期管理
“國五條”規定市縣人民政府應于一季度向社會公布年度住房用地供應計劃，各地區、各部門要及時主動商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，對房地產市場不真實信息要及時、主動澄清，以此來穩定房地產市場預期。同時，“國五條”要求穩步推進商品房預售制度改革，嚴格按照申報價格對外銷售；對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書；“十二五”期末，所有地級以上城市原則上實現個人住房信息系統聯網。
（五）增加住房用地及普通中小套型住房供應，嚴肅查處違法違規行為
“國五條”原則上規定2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，市縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。住房建設相關部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成供應。各地要全面落實2013年城鎮保障性安居工程建設和分配管理。[2011]1號僅對商業銀行執行差別化信貸政策的違規行為進行嚴肅處理和對制造、散布房地產虛假信息的相關當事人進行責任追究，“國五條”在明確了政府相關部門、銀行、房地產商、房產中介、購房者和轉讓者、新聞媒體的責任和義務的基礎上，從各方面加大各類違法違規行為的查處力度，并首次提出對偽造證明材料、騙取購房資格情節嚴重的，要追究法律責任。
二、“國五條”對海南省房地產市場的影響分析
“國五條”特別是其中房產轉讓須繳納20%的所得稅政策頒布后，全國一線和二線城市的新房和二手房交易均出現量價齊漲的局面，海南省房地產市場也不例外，房地產市場交易呈如下特點：
（一）新房交易量大幅放大，價格高位回調
根據搜房網統計，海南省2013年3月新房銷售10765套、面積96.7萬平方米、金額122.7億元，分別比2013年2月增長129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套數、面積、銷售金額均超過2012年銷售最好的11月；新房成交均價比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均價。其中，?？?、文昌、瓊海、澄邁、陵水、萬寧、定安等7市縣，“國五條”出臺后新房銷售套數、面積和金額均大幅上漲，“國五條”對這類市縣影響顯著。
（二）三亞市新房交易波動較小，市場運行基本平穩
與近期北方部分省市持續出現霧霾天氣相比，三亞市氣候條件優越，居住環境宜人，生活配套設施日趨完善，加上與島外空中交通日趨便捷，島外高收入群體來三亞市買房大幅增長。2103年1-3月，三亞市新房交易的套數、面積和金額分別為7790套、71.3萬平方米、170.9億元，三者均約占2012年全年的70%左右；銷售均價23979元，比2012年全年均價增長2.1%。2013年3月新房交易面積與2013年1月基本持平，比2013年2月增長24.9%；成交均價比2013年1月上漲16.8%，比2月下降7.9%；成交金額比2013年1月和2月增長14.0%、15.1%?！皣鍡l”出臺后，三亞市新房交易波動小于與海南省其他市縣。
（三）均價萬元以下市縣，新房交易大多呈現量價齊漲
目前，?？?、文昌、瓊海、澄邁、定安、萬寧等市縣的新房銷售均價在萬元以下，購房者大部分也是島外具有一定的經濟實力但財力相對有限，購房主要目的是來瓊養老或休閑度假，擔心“國五條”的地方實施細則出臺后政策從緊、購房成本增加、房價繼續走高，迫使購房者在此類地區提前購房。上述6市縣2013年3月新房銷售7535套、面積65.3萬平方米、金額45.3億元，比2月增長205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增長55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄邁縣2013年3月新房銷售套數、面積和金額比2013年1月略有下降、比2月增長，其余5市縣新房銷售套數、面積和金額均比2013年1月和2月增長。在成交均價方面，2013年3月，?？谑泻统芜~縣新房銷售均價比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、瓊海、定安、萬寧等4市縣新房銷售均價都比2013年2月有一定程度的上漲。
（四）二手房交易十分活躍，海口、三亞、瓊海交易增加較多
海南省三亞市二手房交易以島外居民為主，其他市縣的二手房交易均已島內居民為主。20%的房屋轉讓所得稅的實施必會提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市場活躍，市場成交大幅放大。根據二手房交易繳稅情況統計，海南省2013年3月二手房成交套數、面積、金額均為2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，為2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均價比2013年2月和1月上漲8.5%、0.4%。2013年3月三亞市二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，為2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均價比2013年2月和1月上漲14.6%、25.1%。瓊海市二手房交易呈爆發性增長，成交套數、面積、金額分別為2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，為2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均價比2013年2月和1月上漲271.2%、298.6%。
（五）島內居民購房意愿增強，二手房和新房交易大幅增長
為避免20%所得稅交易成本，多套房屋持有人降價出售手中的多余房產，海南省島內居民二手房成交量顯著放大。海南省2013年3月島內居民二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，為1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特別是占全省島內居民二手房交易75%以上的?？谑?，島內居民二手房交易規模約占其97%以上，“國五條”后島內居民二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，為2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。與此同時，部分島內居民又擔心“國五條”出臺推高房價，導致新房成交放大。2013年3月島內居民的新房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，為2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，?？凇⒍ò病偤?、文昌、萬寧、五指山等市縣的島內居民新房成交套數、面積、金額比2013年2月和2012年3月大幅增長，而高房價的三亞市，島內居民新房交易幾乎零增長。
（六）島外居民房屋交易放大，購買新房向低價位市縣轉移趨勢
島外居民來瓊置業以新房為主，輔之以二手房。國五條出臺后，島外居民在海南省購買新房的套數、面積、金額分別為2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，為2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，?？?、定安、瓊海、文昌等低價位市縣，島外居民的新房交易增長顯著，三亞市等高價位地區的新房交易繼續保持春季期間的低增長態勢。與此同時，島外居民的二手房交易套數、面積、金額分別為2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，為2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特別是島外居民二手房交易集中的三亞市，“國五條”后的二手房交易十分活躍，房屋交易的套數、面積、金額為2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，為2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。
三、結論與建議
本文通過各市縣、購房人類型、房屋類型、房價高低等情形下的房屋成交面積增長率來計算各類型對“國五條”的相對敏感度①，比較分析可得如下結論：
結論1：在新房交易方面，“國五條”對島外居民和島內居民在三亞市的購房影響顯著小于其他市縣。
結論2：在二手房交易方面，“國五條”對?？谑械馁彿坑绊懻w大于三亞市；對島內居民在?？谑泻腿齺喪械馁彿坑绊懘篌w相等，對島外居民在?？谑械馁彿坑绊懶∮谌齺喪?，對島內和島外居民在其他市縣的購房影響一般均小于三亞市。
結論3：在新房價格方面，“國五條”對房價②4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的；對島外居民在房價9000―18000元的購房影響大于房價在9000元以下的，對島內居民在房價4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的。
結論4：在二手房價格方面，“國五條”對房價在9000―12000元的購房影響大于其他價位的；對島外居民在房價6000元以上的購房影響顯著大于房價在6000元以下的，對島內居民在房價9000―15000元的購房影響大于房價在4000元以下的。
結合“國五條”政策及其對海南省房地產的影響與海南省房地產的市場結構，本文提出以下建議：
（一）調整房屋供給結構，發展高端旅游地產
目前海南省房價12000元以上高端地產主要集中在海口、三亞、瓊海、文昌、保亭、五指山等6市縣，每年新房銷售或二手房交易均約占全省7%以上。隨著海南省清新、潔凈空氣和優越、稀缺自然生態環境以及后發優勢日趨凸顯，特別是“國五條”對海南省高端房屋交易的購房影響較小，島內外高收入群體和企業又看漲海南省房產市場，加上發展高端精品旅游地產是海南省房地產轉型升級、實現海南省房產物有所值的重要出路，也是推動海南國際旅游島建設發展上新臺階的重要抓手。
（二）有序開發中心城市的房地產，適度放緩縣市房地產開發
?？谑泻腿齺喪惺呛Ｄ鲜》康禺a市場交易的主體，兩者的新房和二手房交易合計約占全省70%左右，是海南省房地產市場穩定發展的關鍵?！皣鍡l”后，兩市新房交易的波動均小于其他市縣。因此，兩市應根據現有城市規劃和中心城市的標準和要求，有序推進房地產開發，并加大對外營銷推廣力度以消化現有庫存，縮小庫存周期。非中心城市新房交易對政策的敏感度高且二手房交易不活躍，建議相關部門和企業適度調整放緩商業住房的開發步伐，避免提前過度開發帶來的市場風險，同時也為海南未來房地產發展留下空間。
（三）加大保障性安居工程建設力度，確保低收入家庭住房供應
自國際旅游島建設以來后，海南省的房價遠超出本島居民收入，海口市和三亞市的房價收入比分別為22.99、47.85[2]，低收入居民家庭難以承受如此高房價。因此，海南省應在現有保障性住房建設規劃的基礎上，把保障性安居工程與新型城鎮化建設結合起來，加大保障性住房建設資金投入，有效保障土地供應，加快推進保障性住房建設步伐，力爭2-3年內基本上解決好省內中低收入家庭的住房困難問題。同時，要改進戶型設計，把好工程質量，確保公平分配，加快對偏遠樓盤周邊的市政配套設施建設，方便保障對象的工作和生活。
（四）完善現有房地產限購措施，鼓勵購房者長期持有
資源和環境稀缺決定海南省市場價值，海南省可在現有限購政策的基礎上，制定符合海南房地產市場發展特點的差異化限購措施，比如房價高于當地上年平均價格3倍以上的高端樓盤，允許外地人利用自有資金限購一套，以確保海南房地產市場可持續發展，為海南房地產市場向高端轉型提供市場動力。同時，制定抑制投機投資性購房稅收政策，鼓勵房主長期持有房產。五年內交易所得稅率高于20%，五年以上交易所得稅率低于20%。
參考文獻：
