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第一章 總
則
第一條 為加強農村宅基地管理,規范農村建設用地秩序,保護村民的合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土管法》)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《X省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《X市農村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關于加強全縣鄉村規劃建設管理工作的實施意見》等法律法規和文件精神,結合我縣實際,制定本辦法。
第二條 本縣城市規劃區以外的農村宅基地管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村宅基地,是指農村村民個人經依法批準,用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農村集體所有土地。
第四條 農村村民住宅建設,應當結合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關系，嚴格按照依法編制的村莊、集鎮建設規劃和節約、集約用地的要求實施，鼓勵集中建設農民新村和舊村改造。
第五條 農村村民新建、改建、擴建住宅,要充分利用村內空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農用地和耕地建造住宅。
第六條 各鎮區辦具體負責本行政區域內農村宅基地的管理工作。
第七條 農村宅基地屬村集體所有，個人只有使用權，農村村民建設住宅，應當符合村莊規劃并依法取得土地使用權。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓農村宅基地。
第二章 申請條件
第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請宅基地：
(一)年滿20周歲的本村村民,因結婚等原因確需建設新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);
(二)因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鎮村公共設施和公益事業建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的;
(三)外來人口落戶,成為本集體經濟組織成員,沒有宅基地的;
(四)城鎮居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶,農村確無住宅的。
第九條 農村村民建新房宅基地面積審批標準為:
（一）
鎮區辦所在地及城鄉結合部,每戶面積不得超過166平方米。鎮區辦所在地的區域范圍由鎮區辦按照有關規定確定，報X縣國土資源局備案;
（二）平原地區的村莊,每戶面積不得超過200平方米。
（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當放寬,但最多不得超過264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當放寬,但最多不得超過264平方米。
第十條 農村村民有下列情形之一的,申請宅基地不予批準:
(一)年齡未滿20周歲的;
(二)申請宅基地面積高于166平方米；
(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達到400平方米（含）以上）;
(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈與或改為經營場所的;
(五)其他不符合法律法規和有關規定的。
第十一條 農村村民對宅基地沒有繼承權。農村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請宅基地條件的,經村民委員會或農村集體經濟組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規定辦理土地使用權變更登記手續。
第三章 報批程序
第十二條 符合申請宅基地條件的農村村民應當向村民委員會或農村集體經濟組織提出申請。經全體村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內容包括申請人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時間為10日。公布期滿無異議的,報鎮區辦審核并提交下列材料：
（一）村民個人申請使用宅基地的申請書；
（二）申請人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農業戶口等）。
（三）村民委員會或農村集體經濟組織向所在地國土資源管理機構出具以下材料：
1、申請人現有宅基地情況（包括現有宅基地幾處、位置、面積等）;
2.對申請人擬安排宅基地的位置、面積、標有四至尺寸的示意圖等;
3.村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論意見,在村集體公布情況的書面說明;
4.鎮區辦土地利用總體規劃圖、現狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設用地的現狀圖、規劃平面圖，并標注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規劃。
(四)屬于建新交舊的,申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書;
(五)其它需要提交的資料。
第十三條 村民委員會報送的材料符合條件且齊全的,由所在地國土資源管理機構到現場進行地籍測繪、丈量定界,組織填寫《權籍調查表》等有關材料,報X縣國土資源局審核,經審核合格的，進行登記造冊,確認集體土地建設用地使用權。
第十四條 村民委員會或農村集體經濟組織應在接到審批結果后3日內張榜公布。
第十五條 村民自住宅用地批準文件下發之日起30日內,到所在地國土資源管理機構申請頒發權屬證書,土地登記資料可以公開查詢。
第十六條 農村宅基地涉及占用農用地的,在批準宅基地前,鎮區辦必須依法申請辦理農用地轉用審批手續。
農村村民確需占用基本農田以外的耕地建設住宅的,應由土地所在地鎮政府組織用地的村民委員會或農村集體經濟組織開墾整理與原耕地面積和質量相當的耕地,并報X縣國土資源行政主管部門審查;沒有開墾條件或者開墾的耕地經驗收不合格的,應當依法向X縣國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費。
第十七條 由于房屋依法轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的,當事人應當自變更之日起30日內,向當地國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記,換發權屬證書。
第十八條 集體土地使用權被收回的,當事人應當自接到通知之日起30日內,向所在地國土資源管理機構申請辦理集體土地使用權注銷登記。
第四章 監督管理
第十九條 有下列情形之一的,報縣人民政府批準,可以注銷其土地使用證或用地批準文件,由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權:
(一)
因實施村莊集鎮規劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅,新房建成后,無正當理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;
(二)進行鎮、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地;
(三)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一宅之外的宅基地;
(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;
(五)未按照批準用途使用的;
(六)非法轉讓宅基地的。
由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項規定的原因收回宅基地使用權的,村民委員會或農村集體經濟組織應當根據地上附著物的評估價格對原宅基地使用權人給予適當經濟補償。
第二十條 符合申請宅基地條件的農村村民,經村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論同意后,可以購買本村或村集體經濟組織內部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規定辦理土地使用權變更登記。
第二十一條 有下列情形之一的,經縣人民政府批準,撤銷用地批準文件或注銷土地使用證,并書面通知當事人:
(一)
無權批準使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的;
(二)超越批準權限非法批準占用土地的;
(三)不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的;
(四)違反法律法規規定的程序批準占用土地的;
(五)采取隱瞞事實或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準文件或土地登記的;
(六)其它不符合法律法規和有關規定的。
第二十二條
對符合宅基地申請條件，已建住宅且不影響規劃的，依法補辦土地使用手續。
第二十三條
非農業戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后未批準重建的，由村民委員會或農村集體經濟組織予以收回。
第二十四條
農村居民流轉宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉的宅基地必須符合土地利用規劃和村莊建設規劃；3.流轉的宅基地必須具備合法的審批手續；4.受讓方必須是符合申請宅基地條件的本村村民。
第五章 法律責任
第二十五條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地建設住宅的,依據《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規定,由縣國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過批準的宅基地面積標準,多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定處理。
第二十六條 工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,給當事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六章 附
第二條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民個人經依法批準，用于建造住宅（包括住房、附屬用房和庭院等，下同）的集體所有土地。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內農村村民的宅基地管理。
第四條 市土地行政主管部門主管本市農村宅基地的管理監督工作。各縣（市）、區土地行政主管部門主管本行政區域內農村宅基地的管理監督工作。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村宅基地的具體管理工作。
第五條 農村集鎮、村莊規劃必須在鄉（鎮）土地利用總體規劃的基礎上科學編制。
農村村民建造住宅應當符合村莊和集鎮規劃，鼓勵自然村向中心村、中心鎮集聚；鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅。
城市規劃區內的農村村民建造住宅應當符合城市總體規劃，并經當地城市規劃行政主管部門批準。
第六條 農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本農田保護區的土地建造住宅。
農村村民建造住宅確需占用耕地的，應當主要通過土地整理折抵指標和舊村改造置換指標解決。
第七條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，農村村民個人只有使用權。實施村鎮規劃或舊村鎮改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
宅基地的面積標準為：使用耕地的，最高不超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超過一百四十平方米，山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不超過一百六十平方米。
縣（市）、區人民政府可以在前款規定的宅基地面積標準的上限內，根據當地實際確定農村村民宅基地面積的具體標準。
第九條 農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村經濟合作社提出書面申請，經村民委員會或村經濟合作社討論通過。村民委員會或村經濟合作社應當將申請宅基地的戶主名單、占地面積、位置等張榜公布，并將申請使用宅基地的有關材料送鄉（鎮）人民政府審核，報縣（市）、區人民政府批準，其批準結果由村民委員會或村經濟合作社予以公布。
農村村民建造住宅使用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
第十條 農村村民建造住宅，其除宅基地外的規劃用地應當作為公共用地，由村民委員會或村經濟合作社提出報批申請。經批準的公共用地，不得占作建房或作庭院等個人用地。
第十一條 有下列情形之一的農村村民，可以申請宅基地：
（一）因國家建設、墾區移民、災毀等需要搬遷的；
（二）實施村鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的；
（三）常住人口中已領取結婚證書且原有的宅基地面積低于分戶后可達到規定面積90％的；
（四）經縣（市）、區人民政府批準引進的專業技術人員確需在農村安家落戶的；
（五）縣（市）、區人民政府規定可以申請建房的其他情形。
國家干部、職工的配偶是農村戶口且干部、職工本人長期與其一起居住的，經其所在單位批準，可隨其配偶申請宅基地。
第十二條 農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：
（一）已有宅基地并達到規定面積標準90％的；
（二）出租、出賣或者以其他形式非法轉讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用的；
（三）以所有家庭成員作為一戶申請并被批準后，不具備分戶條件的；
（四）其他不符合申請建房條件的。
第十三條 縣（市）、區人民政府可以對合理配置農村宅基地提出指導意見。
村經濟合作社或村民委員會可以運用經濟手段引導村民合理使用宅基地。
第十四條 經批準回鄉落戶的城鎮干部、職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地鄉（鎮）人民政府出具的無住房證明材料辦理有關手續，其宅基地面積標準適用落戶地的標準。
回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人、烈士家屬申請建造住宅的，其宅基地面積參照當地標準執行。
第十五條 符合建房條件的農村村民，經村民委員會或村經濟合作社同意，可以購買本村或本集體經濟組織內他人多余的房屋。買賣雙方應當在合同生效后六十天內向縣級人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權變更手續。
第十六條 農村村民有下列情形之一的，報經縣級人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村民委員會或村經濟合作社收回宅基地使用權：
（一）自批準建房之日起滿二年未動工興建的；
（二）非法轉讓宅基地或住房的。
第十七條 經縣級人民政府批準，對下列宅基地可注銷其土地使用權證，并由村民委員會或村經濟合作社收回宅基地使用權：
（一）新批宅基地時向村民委員會或村經濟合作社承諾建新拆舊，新建房屋竣工后三個月內不拆除舊房的原宅基地；
（二）實施舊村改造，統一建造新村后，已遷入新村居住村民的原宅基地；
（三）因實施舊村改造涉及的非本村經濟合作社社員且長期不在本村居住人員原在本村的宅基地。
第十八條 農村村民建造住宅，應當在開工十天前報告鄉（鎮）人民政府，并應嚴格按照規定的宅基地面積、設計層數、高度及質量標準進行施工。
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應當派員到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合標準的，由縣（市）、區人民政府辦理宅基地登記，核發土地使用權證。
第十九條 農村村民建造住宅應當按照規定繳納有關稅、費。
第二十條 異地遷建住房的農村村民建房戶，應當向村民委員會或村經濟合作社書面承諾新建住宅后拆除原有住宅，并按規定繳納拆除舊房保證金。
村民在新建房屋竣工后三個月內，應當拆除原有住宅，退還原宅基地。
村民按規定退還原宅基地的，村民委員會或村經濟合作社應當在退還原宅基地之日起五天內將拆除舊房保證金本息一并退回。
拆除舊房保證金收取標準由村民委員會或村經濟合作社決定，經村民代表會議或社員代表會議通過，最高不超過每平方米100元。
第二十一條 農村村民建造住宅應當在動工之日起一年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，報鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工日期，但最長不得超過一年。
第二十二條 土地行政主管部門發現非法占用土地或者超過批準的面積多占土地建造住宅的，應當責令其停止建設；對拒不停止、繼續施工的，經縣（市）、區土地行政主管部門負責人批準，可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。
第二十三條 未經批準占用土地建造住宅的，對其中符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，同時又符合建房條件的，經處罰后予以補辦用地手續。
第二十四條 不按照本辦法規定辦理宅基地權屬登記的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。逾期不辦理的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
第二十五條 違反本辦法第十六條、第十七條規定的，依法收回宅基地使用權；當事人拒不交出的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門責令其限期交還宅基地使用權，并可處2000元以下的罰款。
第二十六條 新房竣工后，不按規定拆除原有住房并退還宅基地的，按非法占地處理，其保證金用于拆除舊房，多余部分專戶儲存，用于本村土地開發整理或舊村改造。
第二十七條 違反本辦法第二十一條規定，建房未按期竣工的，由縣（市）、區土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
第二十八條 拒絕、阻礙土地行政主管部門和鄉鎮人民政府工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
省土地利用管理局制定的《國家、集體基本建設用地及農民宅基地用地實行指標控制的試行辦法》，已經省人民政府同意，現轉發你們，請遵照執行。
十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地，是我們的一項基本國策。但是，至今我們很多同志對這個問題的認識還很不夠。一些干部和群眾使用土地只考慮當前利益和局部利益，一些單位在國家建設征用土地時，多征少用，早征遲用或征而不用。農村一些地方亂占耕地成風，有的鄉鎮企業用地不搞規劃，不經審批，隨意占用；有的干部目無法紀，隨意批準用地，甚至自批自用；個別地方甚至出現了買賣、租賃、擅自轉讓土地的現象。不少地方已經出現了占用土地失控的嚴重情況。省人民政府要求各級人民政府，務必充分認識珍惜保護耕地的重要意義，堅決按照本試行辦法的有關規定，對征地、用地全面試行指標控制的管理辦法，要象做計劃生育工作一樣，依據國家關于土地管理的有關法律、法規和政策規定，嚴格審批，在保證各項建設合理用地的情況下，千方百計節約用地，為子孫后代造福。
陜西省土地利用管理局關于國家、集體基本建設用地及家民宅基地用地實行指標控制的試行辦法
第一條 為了制止基本建設中無計劃的占有耕地的現象和農民建房中不經審批亂占濫用耕的問題，根據《中華人民共和國土地管理法》的基本要求，省政府決定，全省從一九八七年起，對國家、集體基本建設用地及農民宅基地用地實行全面的指標管理辦法。
第二條 國家、集體基本建設用地和農民宅基地用地每年的控制指標，由各級土地管理部門和計劃部門提出具體建設，經本級人民政府審查同意后，報省人民政府土地管理部門和計劃部門確定，并列入全省國民經濟計劃，由計劃部門下達執行。
第三條 非農業用地的年度控制指標屬指令性指標，由省、地（市）、縣（市、區）、鄉（鎮）各級人民政府分級進行監督管理，嚴格按照下達的控制指標包干使用，不準超過。
第四條 實行按指標控制非農業用地的日常管理工作由各級土地管理部門具體負責。
第五條 國家和集體基本建設用地及農民宅基地用地，分別下達控制指標，專項專用，不得互相調劑。
第六條 對非農業用地實行指標控制辦法后，所有用地單位和個人必須履行征地、用地申請和審批制度，未獲得用地指標的單位，一律不予審批，擅自占用者按非法搶占耕地處理。
第七條 國家和地方確定的重點建設項目用地指標，納入全省非農業用地總指標之內統一安排，隨國民經濟計劃一同下達。確有特殊情況需要超指標用的地，原則上在地（市）、縣（市、區）的總指標內調劑解決。
第八條 鄉鎮企業基建和村民個人建房用地，以鄉為單位，按上級下達的指標進行控制，一律納入年度控制指標之內。這類用地要充分利用非耕地、舊莊基地和質量差的耕地，必須占用現有好耕地時一定要從嚴掌握。
第九條 農村專業戶和個體工商戶以及經濟聯合體需要的生產場地，應當充分使用自己的院落場地解決。確需另劃場地的，必須本著節約用地的原則，按照統一規劃，列入鄉鎮企業用地指標辦理申報和審批手續。這些用地一律按臨時用地對待，使用時間和使用面積由縣級土地管理部門嚴格審查。經批準劃定的生產場地內，不許建永久性建筑物，不得隨意改變用途，不得私自轉讓。
第十條 對于主動使用非耕地、舊莊基地、質量差的耕地表現突出的，對于精打細算，節約用地指標成績顯著的，要給予必要的獎勵。對于不經批準，擅自占用土地和無故突破用地指標的，對于弄虛作假，欺騙管理部門，多批多占土地的，要追究主管領導者的責任，并給予經濟的、行政的處罰。
第十一條 鄉鎮政府要加強對土地的管理，堅決貫徹執行國家的有關法律、法規和制度，管好土地。要嚴格按照上級下達的指標控制非農業用地，不準突破。要設立專職或兼職的鄉鎮土管理員（在現有人員編制中調劑解決），專管此項工作。鄉鎮干部必須堅決按國家規定的征地，用地申請，審批制度辦事，不準越權批準用地，更不準自批自用。考核干部時，鄉鎮要把土地管理工作的好壞，作為重要的標準之一。
第十二條 各級計劃部門和土地管理部門要加強對非農業用地情況的檢查監督，每年檢查一至二次，總結推廣先進經驗，及時解決存在問題，防止造成用地失控。
第十三條 本辦法自公布之日起試行。
蘇州市人民政府
蘇府〔2003〕66號
各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區管委會；市各委辦局（公司）、，各直屬單位：
《蘇州市宅基地管理暫行辦法》已經市政府2003年第5次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二三年四月三十日
蘇州市宅基地管理暫行辦法
第一條、為加強全市宅基地管理，規范農村村民建房用地行為，切實提高土地利用率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》以及市委、市政府《關于加快城市化進程的決定》，結合本地實際，制定本暫行辦法。
第二條、全市范圍內農村村民自建居住房屋（含附房）、使用宅基地，包括新建、移建、翻建和擴建房屋使用宅基地，均適用本暫行辦法。
第三條、宅基地的選址必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃。
第四條、市和縣級市人民政府及其國土資源部門具體負責轄區內宅基地的審批管理工作。
第五條、市、縣級市（區）城市規劃區內，鎮規劃區以及國家級、省級開發區內的農村村民申請使用宅基地，一律采取預拆遷辦法，預先按拆遷規定進行補償，并用定銷房進行安置。
第六條、市、縣級市（區）城市規劃區外，鎮規劃區以及國家級、省級開發區外的農村村民建住宅，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的建設用地區域內原有的宅基地、村內空閑地和已辦理農用地轉用手續的土地。
第七條、市、縣級市（區）城市規劃區內，鎮規劃區內因城市建設需要，使用宅基地的，一律按有關規定進行拆遷補償，用定銷房進行安置。對市、縣級市（區）城市規劃區外，鎮規劃區外因社會公共事業和經濟建設需要，成片開發使用宅基地的，通過建造定銷房（農民公寓）、進行安置。
第八條、對已規劃整體搬遷的農民居住區村莊進行建設開發的，由土地儲備機構對宅基地進行收購儲備，由政府置換或征為國有土地后統一規劃建設。
第九條、加強對進城農民原宅基地及房屋的產權管理，切實維護進城農民的合法權益。
（一）、進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民；符合規劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權人補辦出讓手續并按土地評估價的40%向政府補繳土地出讓金后入市交易。
（二）、鎮可成立農民住宅置換中心，由農民住宅置換中心對因區位因素暫時無法交易的農民依法取得的住宅，在支付部分預付款后進行收購儲備，余額待住房交易后一次付清。
（三）、鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自愿退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。
第十條、享有宅基地的對象只能是戶籍在冊的農村村民。其中參軍復員回遷、刑滿釋放回遷、讀書回遷、結婚遷入人員等可以享有，其他遷入人員不享有。農村村民對宅基地只有使用權，沒有所有權。
第十一條、申請宅基地的標準和條件：
（一）、農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其中房屋占地面積不得超過宅基地面積的70%.市轄區及人均耕地在1/15公頃以下的縣級市，每戶宅基地不得超過135平方米，與已婚子女合住并且總人數在6人以上（獨生子女一人按兩人計算，一戶只計算一次）的不得超過200平方米；人均耕地在1/15公頃以上的縣級市，每戶宅基地不得超過200平方米。
（二）、現有宅基地面積超過上述標準的，申請移建、翻建和擴建房屋時，宅基地面積須按上述標準核減。
（三）、一戶全為農業戶口的農村村民中有兩個以上（含兩個）已婚子女（超計劃生育的除外）或有兩個以上（含兩個）未婚子女（超計劃生育的除外），其中一人已達到法定結婚年齡，并且該戶現有宅基地面積在200平方米以下的，可以分戶另行安排宅基地。
（四）、一戶農村村民中既有農業戶口又有因征地轉為非農業戶口的，只能按一戶宅基地標準安排一處宅基地。但該戶有兩個以上（含兩個）已婚子女的（超計劃生育的除外）或有兩個以上（含兩個）未婚子女（超計劃生育的除外），其中一人已達到法定結婚年齡，并且該戶現有宅基地面積在200平方米以下，確需分戶形成的另一戶農村村民（已婚的必須包括完整的家族成員）全為農業戶口的，可以分戶另行安排宅基地。
（五）、一戶農村村民全為非農業戶口的，宅基地上的房屋只能原地翻建。
（六）、購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件。
第十二條、有下列情形之一的，國土資源部門不予批準宅基地：
（一）、不符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的；
（二）、在第七、九條規定范圍內的；
（三）、農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的；
（四）、農村村民原住房改變用途，用于生產經營的；
（五）、農村村民在原批準的宅基地以外有違章建筑而未先行拆除的；
（六）、已列入政府土地儲備或規劃改造范圍內的；
（七）、農村村民住房拆遷時已按城市房屋拆遷規定進行補償安置的。
第十三條、經批準移建使用宅基地的建房農戶，應在新房建成后3個月內將原宅基地交還原集體經濟組織另行安排利用，并自行拆除原有老房。不按期拆除的，其原宅基地按違法用地處理。
第十四條、已撤組范圍內的原農民住房，納入城鎮居民私房管理；在城市規劃已確定為居住區范圍內的農民宅基地，由政府確權或征為國有土地，農民住房也納入城鎮居民私房管理。
第十五條、宅基地審批按以下程序辦理：
（一）、建房農戶應向所在村民委員會提出書面申請，如實填寫《申請使用宅基地審批表》，并提供戶籍證明、集體土地使用證、宅基地證或其它權源證明（新建戶除外），以及與建房用地申請內容相一致的其它證明。
（二）、村民委員會復核建房農戶提供材料的真實性并蓋章確認，再經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員會議討論同意后上報鎮（街道）國土資源所（沒有國土資源所的上報國土資源分局）。
（三）、鎮（街道）國土資源所受理宅基地申請后（沒有國土資源所的由國土資源分局直接辦理），應及時會同鎮（街道）村鎮建設部門到用地現場勘察，查看建房地址是否符合城市總體規劃和土地利用總體規劃，在村鎮建設部門確定的宅基地規劃定點范圍內按標準核定用地面積，并在《宅基地審批聯合辦文單》上簽署擬辦意見。對符合規定的進入審批程序；不符合規定，將申報材料退回村民委員會，并說明理由。
（四）、縣級市（區）國土資源部門在正式批準使用宅基地前，應當將建房農戶戶主姓名、該戶農業人口調整、所屬村組、原有房屋和宅基地面積等內容以及擬批辦情況，在建房農戶所在村予以公示。公示時間不得少于5天。平江、滄浪、金閶3個城區同時報市國土資源局備案后由國土資源局核發《使用宅基地許可證》；各縣級市、吳中區、相城區、蘇州工業園區、蘇州高新區由國土資源部門直接核發《使用宅基地許可證》。
（五）、建房農戶應嚴格按照《使用宅基地許可證》載明的內容施工，變更建房地點或延期建設的必須重新辦理申請審批手續。房屋竣工后，應及時向鎮（街道）國土資源所（沒有國土資源所的由國土資源分局直接辦理）、提出驗收申請，經驗收合格，發給《集體土地使用證》。
第十六條、經批準后連續兩年未使用的宅基地，應交還原集體經濟組織另行安排利用。如兩年內該宅基地所屬的村民小組建制被撤銷的，由政府收回該宅基地的土地使用權。
第十七條、采取欺騙手段騙取批準和未經批準擅自占地建房的，由國土資源部門按違法用地查處。
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》，現予印發，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補償規則
第一條 根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，制定本規則。
第二條 拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規則計算。
第三條 房屋拆遷補償價，由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成；計算公式為：
房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區位補償價由區縣人民政府以鄉鎮為單位，依本規則第四條的規定確定并公布，報市國土房管局備案。
第四條 宅基地區位補償價按下列公式計算：
當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣人民政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內確定。
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標準由區縣人民政府根據當地農村經濟發展水平、農民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統一按0.3畝（200平方米）計算。
與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。
第五條 按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規定，以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規則計算拆遷補償時，當地普通住宅指導價分別為經濟適用住房價、定向安置房屋價。
【關鍵詞】
集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑
【背景與問題】
2005年9月謀加工企業租賃了位于北京市昌平區某塊土地，涉及土地系租賃的農村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業租賃使用后，村、鎮領導協助辦理的規劃手續，該企業在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產登記手續。
2008年11月，該企業所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？
【法律分析】
一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續，可以參照《辦法》規定執行，但實踐中對于非集體組織企業，一般只限于貨幣補償。
二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題
根據我國現行有關法律規定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規定執行。
本案中，該企業在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規劃手續，沒有房產登記手續，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規定執行。同時，該企業系正常經營的企業，從事生產經營活動并持有工商營業執照，有權要求適當補償停產、停業的經濟損失。涉及企業搬遷，有權要求支付搬遷補助費。
拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。
三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。
關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》執行。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定并報區、縣人民政府備案。
（一）基礎工作情況
經調研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數1435戶，總人口4457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發集體土地使用權證593宗，頒發不動產權證644宗。未建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統。
（二）建立健全體制機制情況
在黨委政府統一領導下，應建立“部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的宅基地管理機制。我街現從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。
（三）審批管理情況
未制定出臺本地農村宅基地審批管理辦法（或審批流程），無農村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內部聯動聯審聯辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發生過宅基地審查審批項目，村集體經濟組織未設立村級宅基地協管員。
（四）閑置宅基地及農房盤活利用情況
經排查，承德街道無關于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。
自農村中心成立以來以落實機構改革任務、村級網格化管理、農村宅基地改革試點、農民合作社建設、農村“三資”管理、農村人居環境整治等工作為中心，扎實有序地推進各項任務落實落細，較好地完成各項工作任務。
1.完成中心機構改革工作任務
按照區委公益事業單位調整目標，全面完成了農村中心職能配置、內設機構設立、人員編制調整、固定資產劃撥、辦公地點整理、事業單位法人證書辦理、銀行賬戶和社保賬戶設立等工作。緊緊圍繞建立辦事高效、運轉協調、行為規范的管理體系這個目標，以完善管理制度，狠抓內部管理為突破口,認真研究制定了考勤制度、請銷假制度、值班制度、印章管理制度、財務管理制度、公務出行管理辦法、公文管理制度等多項規章制度,確保中心各項管理工作有章可循,形成用制度管事管人的長效機制。
2.全力推動村級網格化管理工作
農村中心認真貫徹落實區農委、區委農辦相關文件要求，12月初制定印發了《靜海區村級網格化管理信息統計表》，組織各鄉鎮開展村莊三級網格員確定和網格劃分工作。到目前為止18鄉鎮383個行政村，選定一級網格長383名，二級網格員1498名，三級網格員11540名（另配備黨員7199名），農村網格化體系基本實現全覆蓋。深入靜海鎮、蔡公莊鎮、西翟莊鎮等多個鄉鎮的村莊走訪調研，推動村級網格化管理工作。在深入調研的基礎上制定的《村級網格管理考核細則》（初稿），現已報送區委農辦審定。12月28日會同區網格化管理中心，對各鄉鎮政府轄區內行政村的村級網格電子地圖劃分工作進行了培訓，目前各鄉鎮正在全力推動落實。
3.探索農村宅基地改革試點工作
按照區委“一個試點、一個方案、一個專班”的要求，農村中心配合區農村宅基地改革試點專班積極開展宅基地摸底調查工作，目前，先期確定的6個試點村已制定出了初步實施方案，并成立相應工作專班。根據試點村調研情況，形成了《靜海區宅基地改革試點村調研情況匯總表》，起草了《靜海區宅基地改革試點村情況報告》、《靜海區農村集體經濟組織宅基地所有權管理暫行辦法》、《靜海區農村集體經濟組織宅基地資格權管理暫行辦法》和《宅基地管理系統設計需求》等初步文稿，制定了《靜海區農村集體經濟組織宅基地所有權管理辦法》（暫行）等10個管理辦法，并分別向農村宅基地制度改革試點工作領導小組成員單位和鄉鎮村征求意見。
4.協同推進農村人居環境整治工作
配合區農委開展村莊污水處理項目督查，成立了3個專項督查組，由中心分管領導帶隊利用兩個月的時間，分別對中旺鎮等7個鄉鎮的9個村莊開展督查工作。通過與鄉鎮、村、施工方對接，協調解決各方問題、困難，圓滿完成農村生活污水處理項目建設任務。
農村中心聯合區幫扶辦成立新一輪結對幫扶困難村基礎設施建設缺口資金專項核查小組，對工程中的水泥路面硬化、里巷紅磚硬化、面包磚硬化、修葺護坡、健身廣場、環村植樹等項目進行實地測量、驗收，目前已開展了對13個鄉鎮43個村的缺口資金項目核查工作。
5.認真落實合作社和農村“三資”工作
2020年農業合作社銷售收入1000萬元以上的共有15家，其中：國家級示范社4家；市級示范社1家；市級合作社3家；普通合作社7家。
第二條 園區農村建房管理范圍為園區辦事處下轄所有行政區域范圍。
第三條 園區必須進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節約、依法用地、切實保護耕地。
第四條 園區管委會受市政府委托對園區范圍內農村建房統一管理。
園區辦事處負責本行政區域內的村鎮規劃建設管理和農村村民建房的監督管理工作。
市國土資源局駐園區辦事處負責本行政區域范圍內農村宅基地的審批、監督和管理工作。
第五條 要嚴格農村村民建房審批手續，把握宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省市規定標準，不符合申請條件的不得批準宅基地。根據有關規定，農村村民建房不得占用農田安排宅基地，必須利用原有宅基地。
第六條 村民建住宅使用原宅基地、村內空閑地和其他非耕地的，經村民會議或村民代表會議討論同意后，向園區辦事處申請核發村鎮規劃選址意見，并按照土地管理法規向國土資源局駐園區辦事處申請辦理土地使用手續。
第七條 符合下列條件中的農村村民可申請宅基地：
1、現有住宅經辦事處相關職能部門會同村委會鑒定屬于危房必須翻建的；
2、有兩個兒子以上的，且有一個以上兒子已成年，符合分戶規定的，僅有一處宅基地，且宅基地面積沒有超過標準的，經審批，同意分戶建設或平房原地翻建（樓房不予翻建）。
第八條在列入園區二年內拆遷搬遷的村莊內，不得進行房屋翻建、擴建、改建、新建等活動，有符合本辦法第七條規定可申請建房的村民，可以先予拆遷安置（具體方案另訂）。
沒有列入園區二年內拆遷的村莊，有符合建房條件的村民可以申請建房，并按有關規定進行報批。
第九條 符合第七、第八條規定需申請建房的，由村民向本集體經濟組織提出申請，經村民會議或者集體經濟組織全體成員會議討論同意張榜分布，期滿無異議的由所在村上報園區辦事處，由園區辦事處職能部門會同國土資源局駐園區辦事處現場踏勘，審定同意后填寫表格按規定辦理村鎮規劃選址意見書及宅基地報批手續。
第十條 宅基地面積嚴格按省市有關規定執行，每戶宅基地面積不超過135平方米，其中建筑占地面積不得超過宅基地面積的70%，建房層數不得超過三層。
第十一條 嚴格日常監管制度，各村村民委員會主任負責辦理農村村民建房報批手續，加強農村住宅建設用地的日常管理，及時發現制止并上報各類土地違法行為。辦事處職能部門及國土局駐園區辦事處要充分發揮社會公眾的監督作用，對嚴重違法行為，要公開曝光，用典型事例教育群眾。
