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建設部決定對《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)作如下修改：
一、將第四條第三款中的城市、縣人民政府改為市、縣人民政府。
二、第六條修改為：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
三、第七條修改為：開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
四、第八條修改為：商品房預售許可依下列程序辦理：
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定代表條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
五、第九條修改為：開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
六、第十條修改為：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
七、第十一條修改為：開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
八、第十二條修改為：預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
九、第十三條修改為：開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
十、增加一條作為第十五條：開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
此外，對部分條文的順序作相應的調整。
本決定自之日起施行。《城市商品房預售管理辦法》根據本決定作相應的修正，重新。
城市商品房預售管理辦法(全文)
(1994年11月15日建設部令第40號，根據20xx年8月15日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》、20xx年7月20日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》修正)
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理;
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條商品房預售許可依下列程序辦理：
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
第十一條開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
第十六條省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
商品房預售許可證申請流程
商品房預售許可證的取得要符合下列條件：
項目取得建設用地規劃許可證;
建設工程規劃許可證;
國有土地使用證;
建設工程開工證;
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發經營企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）開發經營企業的《營業執照》；
（二）建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件；
（三）工程施工進度計劃；
（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖；
（六）需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。
第八條房地產管理部門在接到開發經營企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。
第九條開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發經營企業應當與預購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發經營企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
第十二條預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；
（二）挪用商品房預售款項，不用于有關的工程建設的；
（三）未按規定辦理備案和登記手續的。
第二條、本辦法下列用語的含義是：
商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發企業）依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，開發企業按合同約定交付商品房的行為。
預售人，是指預售商品房的開發企業。
預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。
第三條、本市行政區域內商品房預售管理適用本辦法。
第四條、廣州市國土局房地產管理局（以下簡稱市房地產主管部門）是本市商品房預售的主管部門，負責本辦法組織實施。
第五條、開發企業預售商品房前，應到市房地產主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應具備下列條件：
（一）開發企業已取得房地產開發資質證書和營業執照；
（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得建設用地批準書或土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；
（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；
（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程；
（六）已與廣州市房地產交易登記機構（以下簡稱市交易登記機構）、商業銀行簽訂商品房預售款監管協議，并開設商品房預售款專用帳戶；
（七）預售的商品房項目及其土地使用權未設定他項權；
（八）法律、法規規定的其他條件。
第六條、開發企業應當分期或者分單項向市房地產主管部門申請辦理商品房預售許可證。辦理商品房預售許可證，須提交下列文件或資料：
（一）房地產開發資質證書和營業執照；
（二）市房地產主管部門核發的建設用地批準書或國有土地使用證；規劃部門核發的建設工程規劃許可證和建設工程報建審核書；報建項目四至平面圖復印件；
（三）國有土地使用權出讓合同；已繳納地價款的發票復印件；
（四）建筑施工合同；建設工程質量和安全監督證明文件；
（五）商品房預售款監管協議和商品房預售款專用帳戶復印件；
申請外銷的預售商品房，還需提交外經主管部門的批準文件復印件；
（六）附單體報建項目四至平面圖（曬藍）或小區規劃報建項目四至平面圖（曬藍）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；規劃坐標圖復印件；
（七）廣州市地名委員會辦公室出具的小區或商業樓宇的命名批準書復印件；
（八）如屬兩方以上合作的項目，應提交各方合作分成比例、面積數、分配位置的協議或證明復印件。
第七條、市房地產主管部門在收到申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的項目，應自受理之日起15日內核發商品房預售許可證；對不符合條件的項目，應當書面通知開發企業并告知不予核發的理由。
第八條、商品房預售許可證應當載明開發企業的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數，商品房屋預售款專用帳戶，并附上項目的布局圖，在圖上注明預售許可證核準的單體建筑的位置，并加蓋戳記。
第九條、開發企業只有取得商品房預售許可證后，才能預售廣告，預售廣告的內容須真實、準確，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關，不得有誤導、欺騙公眾和不符預售商品房項目的內容。
第十條、開發企業的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房預售合同中約定。
第十一條、開發企業預售商品房廣告時，應提前5日將擬的廣告式樣報市房地產主管部門備案。市房地產主管部門對廣告內容與預售的商品房項目不符的，責令開發企業修改后才能，拒不改正者，由市房地產主管部門通知開發企業停止，并收回該項目的商品房預售許可證。
第十二條、開發企業與預購人簽訂商品房預售合同前，經雙方協商同意，開發企業可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金，開發企業應向預購人提供商品房預售合同草案或認購協議。開發企業在收取商品房預購訂金時須與預購人訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還的具體辦法。開發企業與預購人簽訂商品房預售合同后，開發企業向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。
第十三條、商品房預售時，開發企業與預購人應當簽訂商品房預售合同。商品房預售合同應當載明和約定下列主要事項：
（一）開發企業、預購人、委托人姓名（名稱）、地址、合法證件號碼；
（二）開發企業的用地依據和預售的商品房項目的座落位置；
（三）商品房預售款專用帳號；
（四）預購的商品房的預計建筑面積、用途、分攤建筑面積及其公共及公用建筑面積的分攤辦法、樓號、樓層、座向、房號；
（五）預購的商品房價格；
（六）交付使用時的實測面積與預售合同預計面積差異的處理辦法（交付使用的實測面積以廣州市房地產測繪所測量的為準）；
（七）付款時間和付款辦法及預購人逾期付款的違約責任；
（八）預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；
（九）裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；
（十）基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；
（十一）物業管理事項；
（十二）雙方約定的其他事項。
商品房預售合同應當附有預購的商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
商品房預售合同文本由市房地產主管部門統一印制。
第十四條、開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。
凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。
第十五條、市房地產主管部門受理開發企業辦理商品房預售許可證的申請后，市交易登記機構、開發企業及為該企業辦理商品房預售款專用帳戶的商業銀行三方應簽訂商品房預售款監管協議，明確各自的職責和義務。
第十六條、開發企業有多個商品房預售項目的，應分別設立商品房預售款專用帳戶。商品房預售款專用帳戶實行專款專用，在項目竣工驗收之前，只能購置建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
第十七條、預購人應當按商品房預售合同規定的付款時間，將預購房款直接存入商品房預售款專用帳戶。預購人憑銀行出具的存款憑證，向開發企業換領繳交預購房款的收據。
第十八條、市交易登記機構負責監督管理商品房預售款的收存和使用，并在辦理商品房預售合同審核、登記手續時，向開發企業收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。
第十九條、開發企業需要使用商品房預售款時，必須向市交易登記機構提出申請。市交易登記機構應當自收到開發企業使用商品房預售款申請之日起5日內作出答復；對符合條件的，出具同意資金使用劃撥書；對不符合條件的，應當書面通知開發企業并告知不同意劃撥資金的理由。
第二十條、商業銀行必須根據市交易登記機構出具同意資金使用劃撥書為開發企業辦理資金撥付。
第二十一條、開發企業應當在預售的商品房項目竣工驗收之日起30日內，持有關文件資料到市房地產主管部門申請辦理產權登記手續。
第二十二條、開發企業統一為預購人辦理商品房房地產證的，預購人可留5％的商品房價款交商業銀行收存，在開發企業辦妥并交付房地產證給預購人時，經市交易登記機構同意，商業銀行才能劃撥給開發企業。
《商品房銷售管理辦法》
第六條 商品房預售實行預售許可制度。
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
《城市房地產開發經營管理條例》
第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
《城市商品房預售管理辦法》
第五條 商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第四十四條 商品房預售,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分
之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證
明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部
門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。
未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效:
預售許可證沒辦好的房子不能買。
《商品房預售許可證》又稱《房屋預售許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
【法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
（來源：文章屋網 ）
被告鐘某系被告合江縣某房地產開發公司合江鎮紅衛小區開發工程項目經理，對紅衛小區聯建綜合樓工程享有實際上的實體權利。2001年10月28日，被告鐘某以被告合江縣某房地產開發公司的名義，同原告費某簽訂集資聯建房協議（實為房屋預售合同）。協議約定，由被告鐘某將自己開發的在建工程紅衛小區綜合樓底樓8－9軸營業用房面積15.64平方米預售給原告費某，總價款議定為6萬元。協議簽訂后，原告費某于2001年11月5日向被告鐘某預付了房款4萬元。2002年1月2日，被告鐘某與拆遷戶吳某、吳某某簽訂拆遷補償協議，將紅衛小區綜合樓底樓營業用房7－9軸（含前面預售合同中的8－9軸）還房給吳某、吳某某，并于2002年12月28日將該營業用房及鑰匙交付給了吳某、吳某某。
原告費某得知這一情況后，遂向法院提起訴訟，要求被告繼續履行集資聯建房協議向原告交付房屋。審理中同時查明，二被告至今未辦理《預售房許可證》。
評析：
本案在處理過程中，對原告費某與被告合江縣某房地產開發公司簽訂的集資聯建房協議的效力存有爭議。
一種觀點認為，該集資聯建房協議（即實為商品房預售合同）無效。其理由是：原告費某與被告之間形成的法律關系是商品房預售關系。根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：“商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。”第九條規定：“開發經營企業進行商品房預售應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”被告未取得《商品房預售許可證》而向原告預售商品房，原告不行使知情權，明知被告沒有許可證而與之簽訂預售商品房合同的行為，均違反了前述行政法規的禁止性規定，也就是說，在簽訂預售房合同時，被告實際上不具備預售房資格，即無締約能力。根據《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，原被告雙方簽訂的集資聯建房協議（即商品房預售合同）因缺少生效要件而無效。
另一種觀點認為，如果確認無效將違反民法的誠實信用、禁止反供原則，故不能確認該集資聯建協議無效，應責令被告合江縣某開發公司補辦商品房預售許可證等相關手續，繼續履行合同。
雖然，我國《城市房地產管理法》第四十四條及《城市商品房預售管理辦法》第六條都規定了商品房預售應當具備四個條件：（1）交付土地出讓金，取得土地使用權證；（2）取得建設工程許可證；（3）投入開發建設的資金達到投資總額的25％；（4）取得商品房預售許可證。而且上述規定，均系國家法律或規章的強制性規定。同時，根據《合同法》第五十二條規定的“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。但是不是房地產開發企業在未取得上述“三證一投資”的情況下進行商品房預售，并與購房戶簽訂的商品房預售合同均可主張無效呢？筆者對此不敢茍同。
本案中，如果認定原告費某與被告合江縣某房地產開發公司之間簽訂的集資聯建房協議以被告主張其不具備預售許可證（即實為商品房預售合同）而無效，一方面不能體現合同法的“帝王規則”-即誠實信用原則。因誠實信用原則要求訂約雙方在訂立、履行合同的整個交易過程中，均須出于善意，遵守諾言，履行合同，誠實守信，不搞欺詐。其出發點是要維護市場交易秩序，保護交易安全，維護社會的公平、正義，以實現立法司法的基本宗旨，體現法的基本精神。另一方面，也不能很好地規范房地產開發經營企業接受有關建設行政主管部門地管理，依法進入市場，進行合法經營，也不能保護房地產業的健康、有序發展。同時雙方當事人的合法權益也得不到很好的保護。
此外，如果認定無效，有悖于法理的基本精神，將違反這樣一個很重要的法律制度，即禁反言原則（又稱禁止反供原則）。
《城市商品房預售管理辦法》規定：商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。在《城市房地產管理法》上位法有原則性規定的情況下，賦予了地方房地產主管部門制定具體操作規范的權力。早在1998年，《廣東省商品房預售管理條例》即以專章形式確立了商品房預售款的監督管理規則，對預售款的概念、范圍、監管形式、監管周期、監管主體、操作模式、監管收費等均作出了明確規定，開創了國內開展商品房預售款監管工作的先河。
據不完全統計，目前國內已有70余個大中城市出臺了預售款監管的地方性規定。受經濟發展水平和各地實踐差異的影響，預售款監管的制度模式、監管力度、特色等各有不同。筆者選取了頗具代表性的部分地方規定，進行對比分析和歸類總結。
1 從發文主體和文件效力來看
第一，地方性法規規定有商品房預售款監管的內容，效力層次最高，轄區內各地方據此進一步制定操作規范。如《廣東省商品房預售管理條例》、《重慶市城鎮房地產交易管理條例》都有針對商品房預售監管較為詳盡的規定，廣州、汕頭、珠海、重慶市房地產主管部門在此基礎上制定了詳盡的操作細則；《山東省商品房銷售條例》也對該省商品房預售款監管事宜作出了原則性規定，濟南、青島等地根據地方實際分別選取了不同的監管模式。
第二，地方政府規章或規范性文件，效力較高。如《鄭州市商品房預售款監管辦法》、《株州市商品房預售資金監管辦法》、《青島市新建商品房預售資金監管暫行辦法》、《昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見》、《天津市新建商品房預售資金監管辦法》、《合肥市商品房預售款監督管理暫行辦法》、《湘潭市城區商品房預售款監督管理辦法》、《岳陽市商品房預售款監管暫行辦法》都專門規定了商品房預售款監管的原則、操作流程等，為房地產行政主管部門開展預售款監管工作提供了直接依據。
第三，房地產主管部門與銀行業主管部門聯合規范性文件，對參與監管的商業銀行具有較強的約束力。如《北京市商品房預售資金監管暫行辦法》、《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》、《南京市商品房預售款監管辦法》均有商業銀行參與監管，其對銀行的約束力比房地產主管部門單獨發文更強。
第四，房地產主管部門單獨規范性文件，約束力相對較弱。如《福建省商品房預售管理暫行辦法》、《廈門市商品房預售款監督管理實施細則》、《成都市商品房預售款監管辦法(試行)》及其實施細則，是房地產主管部門單純規范性文件的典型代表。
2 從監管主體、監管模式和監管周期來看
第一，由房地產主管部門或設立專門的主管機構集中監管。如廈門市由交易中心直接負責預售款監管，青島市國土房管局下設房地產交易資金監管機構直接負責新建商品房預售資金的具體監管工作，廣州市房地產中介服務管理所下設商品房預售款監督管理小組對廣州市商品房預售款實行“全程全額”監督管理。
第二，通過引入擔保單位全程擔保的形式，進行重點監管。如“濟南模式”，濟南市引入擔保公司全程擔保制度，預售款的監管采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監管責任擔保書的方式實施，以保證預購人的合法權益。
第三，商業銀行與項目監理單位聯合監管模式，各司其職。最為典型的是“重慶模式”，重慶市以地方性法規創設了由工程監理機構和開設預售款專用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。
第四，商業銀行直接監管，主管部門監督檢查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商業銀行作為監管的直接參與主體，監理單位負責進度需求監控，主管部門監督、抽查、檢驗的模式。
3 從措施保障、具體操作規范來看
第一，監管金額的確定，引入保證金制度或預留上浮比例。
第二，與預售許可掛鉤，在預售許可階段要求提交預售款監管資料或進行專門備案。
第三，選取商業銀行監管的，要求獨家監管或允許多家銀行聯合監管。
第四，要求預售款實行直接入賬，禁止開發企業轉存或截留。
第五，在預售款撥付使用上，與合同備案掛鉤或由主管機構審核相關申請材料，再決定是否準予用款。
第六，對違反監管規定的市場主體設立處罰制度。
4 從是否免于監管以及對違規行為的處罰力度來看
第一，對所有開發企業、建設項目同等對待，不允許免除監管；嚴格監管下的例外，即允許特定情況下免于監管，以其他措施保障監管目的實現。如廈門市規定具備特定條件或資格的開發企業可申請免于監管；濟南市規定，預售人向擔保公司提供擔保公司認可的全額反擔保，可以免除監管。
第二，對開發企業違反監管規定的，處罰手段通常為責令限期整改、暫停預售、處以罰款、計入信用檔案并進行公示；對監管銀行違反監管規定的，取消其監管資格；對于監理單位違規的，違規行為記入企業信用信息系統，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。
從表3中9個城市的監管模式來看，成立專設預售款監督管理機構是最直接監管的模式，監管力度最強；最具特色的莫過于濟南模式和重慶模式，監管力度也比較強；最普遍的即是商業銀行監管模式，監管力度較弱。雖然國內各地方關于預售款監管的模式可以歸結為上述4種，但在具體適用和操作上仍各具特色，很難對哪種模式的優劣進行簡單評判。只要適應地方實際，達到預售款“專款專用”的目的，即是好的制度設置。
二、成都市預售資金監管制度的突破和創新
2010年11月1日，成都市《預售款監管辦法(試行)》及《成都市商品房預售款監管實施細則(試行)》(以下簡稱《辦法》、《細則》)，正式啟動預售款監管工作。在比較國內幾種監管模式后，成都選取了相對寬松的“商業銀行監管模式”，對于預售資金的監管，結合成都市市場情況進行了創新，采取了較為靈活的監管方式，嚴格監管的同時，也要考慮保持市場本身的活力，讓資金發揮最大的效益。
1 期前撥付
成都允許期前付款并準予調用超額預售款在全國屬于創新。《辦法》中明確規定，預售款采用建設期前撥付：開發企業在取得預售許可開始銷售后，可以根據項目預算清冊和資金使用計劃申請提前調用相應周期的預售款，相對于以自有資金或開發貸款墊付完成相應建設周期后再提取預售款的“后期支付”，更具靈活性；同時，為避免開發企業以整個樓棟作為一個建設周期，一次性提前支取全部預售款繼而“攜款潛逃”。《細則》進一步規定了工程形象進度的編制。同時在嚴格按照工程進度提取預售款的同時，也允許開發商調用超額部分的預售款。在保證建設工程資金使用的條件下，預售款專用賬戶中的商品房預售款超出該監管項目工程預算清冊的總額時，可允許開發企業以其超出部分用于還貸或調用。
請巴中市某房地產開發有限公司立即退還申請人購房誠意金5萬元。
事實與理由：
2008年2月26日，巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部與申請人丁某簽訂了《協議》。當日，申請人繳納了現金5萬元。并蓋有巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部財務專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產開發有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協議退；2、以其它房源調換。同時，要2010年底才能交換。經查詢巴中市某房地產開發有限公司所開發的項目名稱某樓盤A區7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預售證第01號。而與申請人簽訂協議約定某樓盤D3項目部至今都未辦理其商品房預售許可證，也無權出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預售合同。實際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴重違反《中華人民共和國房地產管理法》、《商品房預售管理辦法》、民法通則及合同法的相關規定。
根據《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條第三款：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”“《城市商品房預售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據協議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項目部不能開發實施，現由貴司承擔。更沒有取得某樓盤D3組商品房預售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應扣除任何費用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現金。
此致巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部
申請人：
二00九年二月十八日
附：
一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義
(一)商品房預售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務院頒布的《城市房地產開發管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預售合同登記相關規定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質和效力,學界對此也有爭議。
