時間：2023-03-07 15:21:31
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2017年物業保安隊長年度工作總結【1】 光陰似箭日如梭，轉眼間xxx年已經過去，在領導的帶領下，我學到了不少知識和社會經驗，讓我在工作中基本上能獨立完成各項工作，首先感謝領導對我的指導和栽培，在以后的工作中我會刻苦學習;不畏困難;更好的工作來回報上級。2017年在領導的帶領下，圍繞商場的總體目標，認真貫徹安全第一、預防為主和內緊外松的工作方針，始終堅持群防群治和人防技防相結合的工作路線，積極做好商場的消防安全防范工作，維護商場的治安秩序，這次的總結工作如下：
一 、工作的職責
疏導后院進出貨物的車輛，保持后院消防通道的暢通等，登記工作：登記外來人員進入商場施工的檢查;巡視工作：白天巡視商場內有無可疑人員;消防通道是否暢通;消防設施是否被占用等;晚上巡視施工區域是否有消防器材，施工證件，施工安全隱患是否存在等等;
二、消防知識
九月份消防局舉行了關于消防安全知識宣傳教育四個能力演講活動，我們去聽了別的商場的演講深受感動，在此之前我們還是三個能力三懂、三會 從那以后實行貫徹消防局的意見，從三個能力三懂、三會發展到四個能力，四懂，四會讓我們又學到了好多，緊接著每天的出操、消防演習，從中又學了好多知識和問題，在一次消防局的領導來檢查我們的工作，我們在商場消防演習了，演習分兩組：一組是組織滅火另一組是組織疏散逃生，消防局的領導看了之后很贊同認可!
三、存在的不足和今后的努力方向
回顧大半年來的工作，在取得成績的同時，我們也清楚地看到自身存在的差距和不足。突出表現在：一是由于隊員來自四面八方，綜合素質參差不齊;二是我們的工作方法還有待進一步的創新和改進;三是工作上還存在一些不如人意的地方。所有這些，我們將在今后的工作中痛下決心，加以克服和改進，全力以赴把今后的工作做得更好、更出色。
今后的工作要求將會更高，難度將會更大，這就對我們的工作提出了新的更高的要求。我們一定正視現實，承認困難，但不畏困難。我們將迎難而上，做好工作。具體講，要做到三個再創新，兩個大提升，最后實現三個方面的滿意。即：在思想觀念上再創新，在工作質量上再創新，在工作方法上再創新;在工作成績上再大提升，在自身形象上大提升;最后達到讓公司領導滿意!
以上是我來一年的工作總結，不到、不妥、不對之外，懇請領導批評指正。
2017年物業保安隊長年度工作總結【2】 我雖是一名普通的保安員，但在我心中，黃貝小區就是我的家，領導是我的家長。同事是我的兄弟姐妹，小區的事是我自已的事，我要精心守衛我的家，使它在安全的環境中茁壯成長。我明白作為一個家庭成員，一名保安員守衛小區、守衛我家的責任重大。
保衛是一項特殊的、并具有很大危險性的工作，可我沒有因此而膽怯、畏懼。卡內基鋼鐵公司總裁齊瓦勃曾經說過我們不是在為老板打工，更不是單純為了賺錢，我是在為自己的夢想打工，為自己的遠大前途打工。我們只能在業績中提升自己。因此，我們必須秉承嚴肅認真的工作態度，干好日常看似平淡的工作，要想得到，做得全。堅決完成上級領導交給們的每一項任務，做到讓領導放心。
在陳隊的帶鄰下,我們圓滿地完成了今年的工作任務,得到租、住戶的滿意,得到了領導的認可,我們的工作今年是比較重的一年.當中有幾家住戶裝修,消防的施工,進出的人員多且復雜.對我們的工作加大了壓力，在這種情況下我們加強對進出人員、施工人員正監管和登記，定時進行樓巡，把萌芽的事故撤底消滅，確保小區的安全，這有802房患病的朱女士，每一次患病都會磕東西我們小區的花盆砸了解十幾個，有時這會高空拋物，在患病時為了保護好群眾的生命財產，車輛不受傷壞，并 助領導，社區工作站，維護好現場，并得到領導的表揚，在工作之余，在隊長帶領下，我們進行了保安員體能訓練，內容包括，隊列訓練，軍體權等。
堅持完成預期目標，保質保量地完成訓練計劃，我剛開始時叫苦叫累的現像，但我明白作為保安員只有過硬的業務本領和強壯體能素質，才能更好地發揮養兵千日、用在一時沒有刻苦訓練關健時刻怎么能發揮出我們的作用呢?所以我不怕苦不怕累，直堅持。
作為保安員還是一名義務的消防員，今年管理工司組織了好幾次的消防安全講座培訓并學習消防平時生活當中遇到安全發生火災應急措施，并認真地學習記錄,長掌消防知識,結合本小區的消防設備、設施，定期進行設備的巡查和維護工作，以預防為主、防消結合方針，確保租住戶的生命財產的安全。
在工作生活當中本人在一年的總結如下：
1. 堅決服從領導、認真領會執行公司的經管理策略和工作，指示精神，并貫徹落實到崗位實際工作當中始終把維護公司利益放在弟一位。
2. 對小區的治安嚴于管理，敢于不法分子作斗爭。
3. 對進出的車輛嚴于記錄，對收費的車輛安照工的要求進行收費，做到文明服務。
4. 在隊長的帶領下我們進行了小區的綠化、維護工作。創建和諧文明小區。
5. 堅持預防為主、防消結合的消防方針,完善消防設備巡查及保養措施，并加強消防知識的培訓，提高防火意識，能掌握消防設備的操作方法，確保安全。
以上是我在一年中做到做好的方面，縱觀一年的工作客觀自我剖析，自已在下列中方面存在不足之處，肯領導的指正與批評，以待今后的工作中進一步加強和改正。
1、 工作當中有松懈。
小區是指在城市一定區域內、具有相對獨立居住環境的大片居民住宅，同時是配有成套的生活服務設施，如商業網點、學校(幼兒園)等。以下是小編為大家精心準備的小區保安整改活動方案3篇，僅供大家查閱。
小區保安整改活動方案1
一、工作目標
1.認真學習領會和全面貫徹落實公司經營工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項工作任務，完成公司確定的指標。
2.完善部門工作，培養一支紀律嚴明、訓練有素、熱情服務、文明執勤、作風頑強、保障有力的保安隊伍。
3.做好與公司全體部門在各項工作的溝通、協調、協助工作。
4.抓好公司保安隊伍建設，做好招聘、培訓、訓練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓人才----培養人才----留住人才的良性循環機制。
二、主要工作計劃措施
(一)保安部結合公司實際情況做好20--年安全保衛工作。
1.各服務處正確處理好與小區業主、租戶之間的關系。
2.嚴格控制出入各小區的人員與車輛，杜絕無關人員、車輛進入小區;維護小區的安全，創造舒適、放心的居住和辦公環境。
3.做好各片區的巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節假日期間加強巡查力度，確保安全。
4.與公司全體員工、合作單位、租戶形成群防群治，聯防保衛巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及監控系統管理和工作。
(二)配合人力資源部門把好本部門的用人關，做好隊伍建設，打造一支穩定、團結、素質高、崗位技能突出、責任心強的安保隊伍，確保公司業務經營正常運作。
全面總結20--年安保工作存在的薄弱環節和不足之處，加強部門工作、工作紀律、崗位責任、崗位技能的管理、教育、培訓，充分調動全體保安隊員工作的積極性和主動性，增強服從意識、服務意識、責任感，使全體隊員用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部參照行業規范將對在職保安員進行一系列的學習與培訓。
物業保安培訓工作的總體目標是培養高質量的、合格的保安人才，崗前培訓和在崗輪訓是提高物業保安素質的重要途徑。
1.每周一次的車輛指揮、隊列訓練、消防知識等培訓，通過講解、學習和培訓使全體保安員在思想認識和日常工作中有不同程度的提升，從而增強保安隊伍的工作能力。
2.定期對全體保安人員進行公司簡介、發展方向、公司動態、公司精神的宣傳教育，積極營造員工的榮譽感、上進心與責任感。
3.在日常工作中引導保安員提高服從意識、服務意識、文明執勤、禮貌待客，從而提高服務能力，在工作中尊重客戶，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶的滿意。
4.結合部門的實際情況對保安人員的儀容儀表、禮節禮貌、行為規范等問題進行不定期的檢查，提高全員落實制度的自覺性。
5.每季度公司舉行有針對性的軍事隊列、消防等比賽活動，從而激發公司各服務處保安隊伍的團隊意識和榮譽感，增強積極向上的工作熱情和向心力。
(四)認真做好安保部全年的安全生產全方面工作。
1.嚴格按照安保部內控目標，建立目標管理責任制，分解落實工作任務，責任到人，有效解決員工干與不干、干好干壞都一樣的被動局面。制定全年工作任務，將各項工作分解落實到各隊各班組及員工，使全員思想意識全面提升，感到人人有任務，個個有壓力、有動力。
2.每月進行一次安全檢查，對本部門存在的問題認真做好記錄并按公司要求發出整改通知和整改要求及時進行整改，真正做到以檢查促隱患整改，以整改保企業安全。
(五)加強各種設施設備的維護保養，提高工作效率。
1.完善維保制度，明確責任。根據不同設備、不同區域，明確維保責任和工作流程，確保所轄設備處處有人管，件件有人護;制定具體的維護保養計劃，確保設備在規定的時間內得到維護保養。
2.執行正確的維護保養技術標準，整體提高維護保養水平，加強消防人員的業務素質和水平，憑借過硬的業務技能，保證設施設備維護工作的有序進行。
通過行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業精神，使公司全體保安人員自覺養成高標準、嚴要求、求真務實的工作作風，樹立文明、嚴謹、務實、高效的保安隊伍新形象。
小區保安整改活動方案2
第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。
2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發動、預備工作。
3、認真執行績效管理的檢討、監察職責，公正、公平處置問題，決不姑息違規隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。
第二項工作加強對正、副隊長的培訓，全面提升正、副隊長的綜合素質。
1、制訂正、副隊長培訓方案
2、從月份開端每個星期二天，一共進行為期十天的正、副隊長加強培訓。
3、在月中旬就培訓內容分別進行業務和軍事考核。
第三項工作增強對保安隊員的日常培訓，提升隊員工作水平。
1、制訂下半年保安隊員的培訓計劃。
2、認真落實培訓計劃，半年集中搞一次軍事訓練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。
3、探索培訓經驗，形成一種長效模式。
第四項工作規范對新聘保安隊員的培訓，使新隊員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊員培訓方案。
2、聯接公司實際情況，由保安部對新隊員進行三天的業務培訓后，由保安隊長對新隊員進行實際工作輔導和軍事、消防訓練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓練。
3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進行規范培訓。
第五項工作增強業務學習，提升自身業務素質。
1、貫徹公司的學習制度，每月至少組織二次學習。
2、二次學習中至少一次擴大到隊長層面。
第六項工作做好本職工作，增強對各保安隊的檢討監察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責和崗位職責，做好日常工作。
2、增強巡查崗亭，特別是管理處下班以后的時段。
3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認真解決。
第七項工作多方位懂得保安隊員，認真做好保安隊后備干部的培養工作。
1、實事求是地對所有隊員進行才能評估。
2、建立后備保安干部名冊。
3、將后備保安干部人選按照對正、副隊長的要求進行培訓。
第八項工作認真完成公司領導交給的其它任務。
小區保安整改活動方案3
一、完善企業機制，強化基礎管理l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。
計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。
行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造的工作環境。
市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規用工，杜絕各類勞資糾紛的發生的同時，想方設法規避人事風險，降低人事成本，利用本市現行"就業困難人員就業崗位補貼"的優惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規模化發展提供人力資源的保障。
二、拓展市場空間，保持企業持續穩定發展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前，由于物業市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
實施成本控制戰略，通過推行區域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，限度節省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。l承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展，物業市場迅速擴大，依托現有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業管理行業規模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。
鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發展儲備人才。公司的飛速發展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端--顧客(業主)。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介領域提供了前提。利用豫園品牌優勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和細化，物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢，集思廣益，思索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。
三、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業公司在內部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面，但由于物業服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段，與本市大型物業公司存在著差距，在走向市場.
1、準備物業公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設施和辦公用品
2、去知名物業公司參觀學習
3、擬定物業公司組織架構和銷售期間物業管理人員編制配備
4、各崗位操作規程的制定，部分裝裱上墻
5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
7、保安執勤用品、保潔物資準備
8、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業公司設計同和物業"logo"
9、擬定開盤物業配合方案、營銷期間物業管理工作和臨時工作紀律
一、保安方面
特別是在2014年年底保安隊人員不足的情況下，管理難度較大，出現了一段時間管理松懈期。到了2015年年初，在總經理室的關心下，部門積極與行政辦公室交流溝通。在人員招聘一塊加強力度，同時部門又加強對保安隊的管理力度。并在保安隊兩個班中各自增設一位有能力、有上進心的隊員作為副班長，部門重點培養，在每次工作安排中起到帶頭作用。同時針對集團稽核項目逐條檢查，做到工作責任到人。
在部門領導下，保安隊在保安隊長帶領下除了完成本職工作外，還在2015年部門又增加了一項：在下午13:00點召集部門、各單位負責人進行的巡場規定。保安隊長、班長在參與過程中，學習到裝修和消防方面的實際基本知識，再把學習的知識在保安隊中推廣。使得保安隊員在日常工作中能及時發現問題，處理問題。商場的安全管理方面有了大幅度提高。今年下半年部門根據保安隊基本的“五防”工作做出了每月一次的防范預案演習，如：停水、停電中，保安隊該如何處理問題，做到萬無一失。同時在商場5次營銷活動中，部門保安隊積極參與其中。特別是在10月31日商場三周年店慶活動現場，保安隊發揮了很大的作用。
在接下來2016年，保安隊繼續保持良好的勢頭，加強隊員的儀容儀表和精神面貌，提升優質服務。
二、裝修方面
2014年度，裝修方面是根據以往本商場的實際情況制定的一些裝修流程和管理規定，配置的表格也是老商場過渡來的，在操作中存在一定的缺陷和不足。
在2015年第一季度，下發的物業手冊正式使用后，部門人員認真的通過學習、掌握要領，按部就班的更換新的表格，并把表格分工下去，做到責任到人，每項工作做到事后有據可查。。所有人員都有巡查職責，包括保安隊，同時加強對裝修材料進行管理。每天巡查工作都做好有據可查的登記記錄。部門還經常實施不定時的檢查工作。本年度裝修28家展位，做到無一安全和責任事故發生。
三、電工班
根據本年度實施的物業手冊，部門對商場所有設施設備運行情況全部檢查登記在冊，維修維保計劃做到有據可查。在這一年工作中，做了以下工作：所有安全通道燈具改造；貨梯口路基改造；固定樓頂所有設施設備。
四、消防工作
卷簾門做底板裝飾加固工作，硬件設施是商場的安全重要屏障。與展位商、部門員工一一簽訂《安全責任書》，成立安全領導小組和消防義務隊。在培訓方面，我部門邀請上海安居防火辦公室的講師進行了培訓。在軟件方面定期召開安全會議，建立完善消防臺賬。
關鍵詞：保障性住房；物業管理；對策；湖南
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）24-0238-03
住房問題是一個重大的民生問題，住有所居是所有人的希望。政府有責任幫助大家圓“安居夢”。物業管理是新時期城市管理中一項重要的基礎性工作，是一項涉及廣大居民日常生活和切身利益的“民心工程”。加強物業管理工作，有利于改善居民的居住環境，提高城市整體管理水平，也有利于促進社會主義和諧社會建設。但是，當前常德市公寓樓物業管理水平與社會經濟發展速度相比，明顯滯后。如何規范管理，如何轉變觀念，建立完善的管理機制，提高物業管理行業的整體水平，促進社會主義和諧社區建設，并進一步促進社會主義和諧社會的建設，成為擺在當前的一個重要研究課題。
一、常德公寓樓社區物業管理現狀
目前，常德市江北城區已完成選址計劃建設的公寓樓安置小區為64個（含擴建項目或續建項目），建設規模為3.56萬套，430萬m2，已啟動建設的小區有42個，建設規模為2萬套240萬m2。截至2013年1月已經投入使用的公寓樓小區建筑面積為111.55萬平方米（未含白馬湖），公寓樓小區涉及239幢房屋和4 977戶人家。
（一）現行物業管理模式
目前常德公寓樓現行物業服務模式大體上分為以下三種：
1.聘請物業公司實施社會化管理
目前，柳葉湖區域內7個小區（戴家崗、七里橋、雙橋、泉水橋、巖子堰、萬壽六組、萬壽二組）和武陵區“西城水戀”和“富園”兩個小區由物業公司提供物業服務實施社會化管理。
2.實施村級自治管理
目前按照“政府引導、政策扶持、屬地管理、專業服務”的原則，確定以社區自治物業服務模式為主，實施村級自治管理有武陵區的13個小區（竹根潭、白馬湖、三閭、皂果樹、三岔路、高坪頭、富園、南平、新安一期、東風三組等）和鼎城區的興發小區。
3.其他形式代管
目前，按照“社區負責安保衛生、街道負責維修維護”的原則，確定以社區自治與街道維護相結合的模式。有東漢西城水戀和皇木關。
問卷調查公寓樓社區物業管理顯示，回答村組管理的占36%；業主自發管理的占7.5%；物業公司管理的占43.3%；業主委員會管理的占10%；不清楚的占3.3%。
（二）物業管理活動開展情況
物業管理是以管理建筑、住宅小區的設施和環境，為集團或居民提供綜合的新型行業，其經營性質屬第三產業。它的主要經營內容是：房產的管理、維修、保養；轄區的環境衛生、環境美化及管理；轄區的道路養護；通訊、供水、供電等市政設施的管理；轄區的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務，有條件的還可以開辦托兒所、健身房等設施。但常德公寓樓的物業管理活動，目前還僅限于保安、保潔、綠化維護和公共設施設備管理這幾項基本的物業管理。
二、公寓樓物業管理中面臨的問題
（一）公寓樓建設遺留質量隱患
由于住房前期設計的功能不足，配套設施不全等問題，部分安置小區門衛、物管用房、公廁等相關配套用房設計時沒有考慮，給安置入住群眾生產生活帶來了極大不便。導致入住后維保期內維修量較大，而開發建設單位責任心差，維修不及時、不到位的情況常有發生。住戶與開發商協調難度較大，甚至長期得不到回應，導致雙方關系緊張，致使已經很難操作的物業服務更加被動。
（二）前期物業管理介入機制缺乏
早期介入是指物業管理企業在接管物業之前，參與物業的規劃設計和建設施工過程，從業主與物業管理的角度，就物業開發、建設和建成后使用管理等方面提出意見和建議，使建成后的物業能夠更好地滿足業主和物業使用人的要求，并對即將接管的物業從物質上和組織上做好準備的過程。早期介入的過程中，物業公司的專業人員，從物業的使用、管理、安全、便利等方面考慮，為設計、施工階段提供好的意見和建議，有助于早期發現和解決可能出現的問題，也可以減少后期管理的麻煩。常德公寓樓由于物業公司未能提前介入接管，影響了小區物業管理的發展。
（三）小區物業管理設施建設滯后
公寓樓小區建設根本就沒有按商品房的標準進行開發，部分公寓樓設計標準較低，門衛、物管用房、公廁等基本設施沒有設計到位。主要表現在以下幾點：（1）監控、燃氣、綠化等配套建設相對遲緩。鼎城興發小區、武陵新安小區安置戶已入住幾個月后還未能使用燃氣，安置戶反映強烈，有的不得已背煤氣罐，新安小區有的還燒起了柴火。（2）部分小區無垃圾中轉站。如南坪、皂果、沙港小區周邊無垃圾中轉站。（3）其他配套設施缺乏規劃。大部分安置小區沒有設置醫療點、商店、幼兒園和農貿市場，拆遷群眾安置入住后極為不便。建議應加快加快完善小區內綠化、道路、管網建設，綜合用房、幼兒園等配套用房建設，進一步完善小區門衛衛生間、小區停車棚、文化體育設施等建設。
（四）公寓樓居民物業管理觀念缺失
公寓樓小區業主或居住人已經長年形成的傳統生活消費觀念，與現代物業管理的要求有差距，這不是短期內能改變的。不少對物業管理沒有認同感，認為物業管理就是變向收錢，導致對物業管理的抵觸情緒，給物管工作帶來一定的阻力。農村地區回遷安置小區的村民，與現代城市不相適應的思想和習慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。很多回遷安置小區的村民難以接受繳納物業費，也經常有村民習慣于把街道和小區的道路當自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區形象和他人通行。在有的社區，部分村民甚至把由政府投資建設，本是公共設施的花壇、草地當作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多社區環境管理方面的問題。
（五）物業管理經費來源渠道不暢
問卷調查顯示，在回答“您對收取小區物業管理服務費的看法是什么？”這一問題時，公寓樓的住戶有63%的人選擇“不同意”，28%選擇有條件同意，明確選擇同意的只有9%。說明大多數住戶沒有繳納物業管理費的意愿。提供專業的、高質量的物業服務，需要有充足的物業管理經費。目前物業管理工作中的經費問題已成為公寓樓社區物業管理發展的一個重要問題。如果想對公寓樓社區進行專業化的管理，無論是引進物業服務企業進行專業化管理，還是鄉鎮或村自己成立專業的物業服務公司，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，經費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區，目前大多數物業管理經費都由政府補貼（拆遷時承諾五年不收物業費）。但是政府如何補貼，承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉鎮或村集體經濟實力不雄厚的地區，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，如何維系公寓樓物業管理工作的經費來源更是一個關鍵問題。因此，物業管理經費來源能否有保障已經成為制約公寓樓物業管理發展的瓶頸。
三、公寓樓后期物業管理對策選擇
（一）建立推進物業管理發展的長效機制
公寓樓社區無論在規劃建設、設施配套，還是在服務需求方面，都與城市的社區有很大差別。為了保障物業管理工作更好地開展，必須進一步建立推進公寓樓物業管理發展的長效機制，包括法規保障機制、統籌規劃機制和經費保障機制。考慮到公寓樓物業管理的特殊性，應該出臺不同于城市社區物業管理的相應管理法規，結合工作實踐，明確公寓樓物業服務事項與質量規范等要求，規范和引導物業管理的有序進行。在物業管理經費來源方面，應明確除個人繳納、集體經濟收入代付外，部分地區應由政府或項目實施單位給予適當補貼，或建立物業管理專項資金在一定期限內給予適當補助。
（二）從住戶收入和需求水平出發提供適合的物業服務內容
公寓樓小區居住人群具有文化素質低、收入水平低、消費水平低的特殊性，即使有一定的政府補貼，仍然會存在一部分住戶無法承擔物業管理費用，出現“住不起”的問題。另外，物業服務企業會因為無法承擔大量拖欠的物業服務費用而面臨經營虧損而退出。所以在前期公寓樓住房物業管理創制過程中，政府不可缺位，政府除了加大資金補貼力度以外，更重要的是啟動適合各類物業管理的模式，一方面根據社區居住人群的消費水平和實際服務需求，確定物業服務的內容和標準。區分不同的情況實施不同的管理模式：一是條件成熟的可以直接成立業委會，聘請專業的物業公司參與管理的模式；二是條件不夠成熟的，由社區自行管理和委托專業公司相結合的管理模式；三是基礎條件比較差或是業主或居住人意見暫時不統一的，先做硬件完善，搞好前期宣傳，提高各類小區的軟硬件條件，待條件成熟后，再視情況選擇合適的管理模式。總之，物業服務必須從住戶的實際情況出發，打破單一的模式和體制，創建與社區住戶相適應的物業管理模式。
（三）合理規劃做好配套設施建設
公寓樓社區的建設必須做好規劃。在設施配置上，除設計建設教育、文體、醫療、物業服務用房、社區管理用房等配套設施外，還應在農民集中居住區配置一定比例的集體經濟組織經營用房。在具備條件的部分公寓樓社區，還應該結合實際合理規劃農民的生產用房。通過這些措施，可以增加集體經濟收入，從根本上解決物業管理經費問題。
規劃社區配套商業及經營設施，增強了集體資產盈利能力，在保證農民收入的同時也能夠負擔社區物業管理的相關費用支出，從根本上解決了物業管理的經費問題。社區配套商業及經營設施也能夠提供一些就業崗位，可以解決一部分居民的就業問題。
（四）創新多種管理模式，居民自愿選擇
目前，不同的農村社區，由于地域、經濟、人文等特點不同，采取的物業管理模式也不盡相同。通過調查，目前對公寓樓小區的物業管理滿意率只有18%，說明大部分居民并不滿意現在的物業管理。經調查各小區普遍存在消防水帶、水槍未配套；絕大多數小區未配置健身體育設施；所有小區未設計或未到位大型公共活動場所（老百姓的紅白喜事完全沒有地方舉行）；綠化帶無澆灌水源；部分小區的路燈建設不到位，居民出行不便；部分小區無垃圾中轉站導致生活垃圾無法清運；部分小區物業管理用房配置不達標，影響安置戶入住戶生活。
經調查公寓樓居民在對“小區物業管理采取哪種方式更好”這一問題的回答中，選擇業主自己管理的占53.5%；物業公司管理的只占17.8%；村委會代管的占28.8%.因此，公寓樓物業管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應該在充分尊重社區居民意愿的前提下，由政府組織社區居民自行選擇。政府相關職能部門可以依法協助選聘符合條件的物業服務企業或其他管理人實施專業化物業管理或加強對農村集體經濟組織、農民個人組建物業服務機構的指導和培訓，包括對村負責人和相關工作人員的物業管理法規政策和業務技能培訓。
2018年6月15日，****物業管理有限公司正式在工商登記注冊成功。該物業公司以****為法人股東，認繳注冊資金200萬元，法定代表人為**。成立本物業公司旨在更加高效、有序管理**所轄區域的安置小區，并努力向外拓展物業服務，促進本物業公司健康、可持續發展，增加集體經濟收入。
鑒于目前**各安置小區現狀，特提出關于****物業管理有限公司啟動運營的方案，僅供討論、參考。
目前，**區塊5個安置房小區由****物業管理有限公司開展應急管理，且在**股份經濟合作社的監管下，****物業管理有限公司自行招聘物業經理、人事專員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨立成立一支專業隊伍，對**區塊的安置小區進行直接管理。
針對**區塊5個安置房的建筑面積等實際情況，現將每個小區及公司的人員配置匯報如下：
一、**家園：物業主任1名，物業客服1名，保潔8名，保安4名。
二、**北苑：物業主任1名，物業客服1名，保潔5名，保安4名。
三、**南苑：物業主任1名，物業客服1名，保潔4名，保安4名。
四、**：保潔2名，保安2名。
五、**：保潔1名。
六、工程人員：6名。
七、水電工：1名。
八、消控人員：3名
九、保安隊長：1名。
十、會計、出納：2名
十一、物業總管：1名
即五個安置房小區需要物業總管1名，物業主任3名，物業客服3名，保潔20名，保安14人，工程人員6名，保安隊長1人，消控人員3名，會計和出納2名。共計53人。以上人員是基于目前現狀需要配備的人員，近期或遠期將根據實際情況，調整或完善相應人員配備。
撰寫人：___________
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期：___________
2021年保安試用期工作總結
我叫__，于__年__月__日進入公司，根據公司的需要，在物業部保安擔任保安主管一職，負責外判保安公司駐場保安員的現場管理工作。本人在工作中積極主動學習公司相關的制度、規范、手冊;熟悉本崗位崗位職責;掌握園區保安崗位的分布;完善駐場保安管理;配合相關部門完成上級下達的各項工作任務。現根據實際工作按照熟悉、調整、完善、運行四個階段做一下匯總：
第一階段：熟悉階段
首先、學習公司員工手冊、企業文化;
其次、了解公司對保安主管崗位所期盼的標準及相關要求;
第三、了解近階段保安隊的工作重點;
第四、了解物業部保安工作流程;
第五、了解二裝現場的管理及相關要求;
第六、掌握物業部保安制定的相關管理方案、手冊;
第七、掌握園區現有保安崗位的分布;
第八、掌握園區整體結構及分布，對園區及周邊環境做了初步了解;
第二階段：調整階段
首先、根據現階段保安在值崗期間存在的問題，會同保安主任、保安隊長共同商榷解決方案。
其次、對保安隊現有的保安員進行了業務考評，根據考評結果同外判保安公司協調人員的調配，已達到我部對駐場保安員的值崗標準。
第三、為了培養保安員的相互提示意識，制定報崗制度及要求，并跟進保安隊的實際實施情況，根據實施的結果隨時進行了相關的調整。
第四、根據園區的現狀，對園區保安的巡更路線進行了適當的調整，并根據調整方案，跟進落實情況，以便及時發現不足及時改進。
第五、對保安員佩戴對講通訊設備的標準及文明值崗標準進行相關調整，并在工作中不斷完善。
第三階段：完善階段
首先、將保安隊的工作日志及培訓學習進行了更新調整，并確定了相關的執行標準。其次、根據原有保安隊的運行資料，完善《保安運行手冊》，并跟進各崗保安員的落實情況，做到了問題隨時發現、隨時解決。
第三、確定園區各崗的崗責權限、崗位分布、巡更路線等工作。
第一條 目的
建立健全物業保安服務規章制度，預防、維護樣板范示區的人身及財產安全及公共設備設施的安全。保障轄區的正常工作和生活秩序。
第二條 適用范圍：
適用于本公司所管轄的區域
第二章 崗位職責
第三條 保安隊長崗位職責
(一)熟悉各崗位防范情況，了解各崗位治安動態，對隊內的工作進行合理安排，對何處設崗，加崗提出建議，對隊里每一個保安員的工作能力以及工作狀況要做到心中有數。
(二)上崗前集合本班隊伍，檢查著裝。儀容、佩帶值勤標志、檢查保安員裝備完好程度，按崗位要求上崗值勤。
(三)負責對各崗位保安員交接班工作進行檢查、監督。
(四)工作時負責各崗位之間的協調工作，工作中，以身作則，起好帶頭作用，負責檢查崗位上崗情況，崗位發生事件隊員處理不了的問題，由隊長妥當處理。
(五)對違反《保安員條例》工作不負責任且無組織、無紀律的保安員，按情節輕重給與批評教育，同時上報總經辦并做好記錄。
(六)熟悉本隊情況，了解隊員的思想，搞好隊員上崗前的業務指導。
(七)對部門領導的工作指令要絕對服從和支持，提倡給公司提出合理化建議，維護正常的生活秩序，培養良好的作風，不定時召開工作會，總結經驗教訓，布置下一步工作。
(八)寫好值班記錄，對重大治安狀況要及時報告，負責檢查落實工地、樣板示范區、臨建辦公區域的防火安全。
(九)隊長對本隊內工作負責。
第四條 保安員崗位職責
(一)保護服務單位的財產安全，維護服務場所的正常秩序。
(二)保護服務區內發生的刑事、治安案件或者災害事故現場。維護現場秩序。
(四)把現行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關或保安組織。
(五)做好服務區域內的防火、防盜、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。
(六)嚴格遵守轄區內各項管理規章制度，公司未公開的事，要嚴格保密，不得在其他人員及客戶面前談論內部情況。
(七)與客戶交往只限于服務性禮節，不能過于親近，未經組織許可不得同任何客戶有其他來往。
(八)不準以工作之變的任何方式，向客戶索要錢物、小費或提供違法之便。
(九)不準私自接受客人贈送的物品，如謝絕不了應及時報告，一切贈品一律上繳。
(十)不準參與客戶(業主)或其他任何違法亂紀得行為。
(十一)保安員拾到任何物品、錢財都應上交公司。
(十二)保安員上班必須著整潔的工作服，佩帶值勤標志，不準留長發、胡須、指甲。
(十三)有事必須先請假，不準用電話請假，他人代假，不得無故拖延、拒絕或終止工作。
(十四)保安員的工作期間，非自身受到侵害時不得使用警具，更不能超限度使用。
(十五)尊敬領導、團結同事、禮貌的對待每位業主，樹立良好的保安員形象，不論在何種情況下，不準先動手打人。
(十六)上班時不準帶與工作無關的物品上崗，各崗位配發用品須妥善保管，損壞按價賠償。
(十七)對任何記錄及投訴必須做到及時、準確、實事求是上報。任何人不得隱瞞、涂改、撕毀假造，更不能利用職務之便報復他人。
(十八)上班期間，喝水和上洗手間不得超過十五分鐘，換班吃飯不得超過六十分鐘，每班次十二小時。
(十九)熟悉業務，記牢有關電話號碼、聯絡信號，處理事故程序，發生火警、盜警或其他突發事件，要及時上報，聽從指揮，各崗位要密切配合，參加搶救或緝拿等工作。
(二十)要認真學習有關知識，增加法制觀念，要有高度的事業心和責任感，積極的制止違法犯罪行為。
(二十一)協助調解住戶之間的糾紛。
(二十二)講文明禮貌，教育住戶遵守住宅區的各種規定，共同搞好住宅區治安管理，班前不準喝酒，嚴格執行保安員職責。
第五條 巡邏崗位職責
(一)當值班巡邏員要認真對所轄區域、樓層進行仔細巡查，發現可疑人或事，要禮貌查詢或做好監控，但不能無故進入業主(用戶)房內。
(二)檢查治安、防火、防盜等情況，發現問題及時處理，并做好記錄。
(三)檢查消防設備、設施是否完好，機房門、電井門等是否有損壞和關閉，如無關閉，應將其關閉。
(四)檢查走廊、消防樓梯等疏散通道是否暢通，公用通道燈光是否有熄滅現象。
(五)檢查電器開關、水籠頭、門窗是否關好，若無，請隨手關好。
(六)制止業主(用戶)在走廊燃燒香紙，隨時查看裝修隊、施工隊是否違章裝修或違章施工。
(七)負責巡邏區域的車輛安全，綠化帶是否踐踏，以及公共設施是否被人損壞等。
(八)巡查人員每天都對巡查內容進行登記，屬于損壞或不能處理的問題，及時報告隊長，隊長在每天或工作例會時交與管理處處理。
第三章 管理制度
第六條 門衛制度
(一)保安人員在必要時，查詢進入小區的陌生人，并向業主解釋，以加強小區內治安管理，若有失敬及不便，敬請諒解。
(二)本小區按規定嚴格禁止閑雜人員進入小區，嚴禁小攤小販進入小區叫買叫賣。嚴禁廢品收購人員及可疑人員進入小區，實行24小時保安巡邏和電子監控，外來人員進入小區實行登記制度，親友來訪須經住戶同意方可進入小區。
(三)為保護小區住戶家庭財產安全，住戶從小區搬出物品時，須請業主到物業辦公室辦理放行手續并領取物品出入證，非小區住戶人員攜帶貴重物品進出需要出示票據和登記，對未辦理物品放出手續或未登記者，值勤人員有權利拒絕放行。
(四)嚴格落實對外來人員、車輛進行查詢，非住戶機動車輛(除消防、救護、執行公務警車、清潔和特許的車輛外)其它車輛未經許可一律不準駛入住宅小區。
(五)裝修人員和臨時人員必須辦理出入證，由住戶作保證，拉運裝修材料的車輛白天必須由業主引領進入，夜間不的進入，大件物品必須有出門證可放行。
(六)門衛室是小區的窗口，是保安的主要崗位，保安員要認真行職責，對出入小區的人、車輛進行查詢、登記、管理，并做好值班日志、監控巡更、交接班記錄等，嚴禁外來車輛和出租車進入小區，保安門衛人員應該盡忠職守，堅守崗位，確保安全，不得睡崗，不得在崗期間吃零食，閱讀與工作無關的書籍。
第七條 交接班制度
(一)隊長提前15分鐘集合全隊人員，清點人數，整理著裝，隊長要簡單扼要交待上崗工作，提出注意事項，隊員對待的相關內容清楚后方可上崗。
(二)隊長帶隊到各崗位，接崗人員距下崗人員1.5米處，立正敬禮進行交接，認真查看上一斑記錄，聽取上班值勤情況的報告。檢查通訊器材和崗位上的各種設備，物品是否齊全、完好，對上班遺留問題，及時向隊里匯報。
(三)交接清楚后，在30分鐘內巡查完各崗位，對上一班遺留問題及時了解清楚，掌握情況后逐一進行處理。
第八條 請銷假制度
(一)請假人需書面申請(寫請假條)經批準后方可外出。
(二)請假條應注明外出事由、外出、歸隊時間，經隊長確認簽字。
(三)不按時歸隊或不經批準私自外出者按曠工處理。
(四)曠工一次扣除當天工資，另罰款三十元。
(五)隊員外出每天只限一人次，由隊長安排，超過比例由公司批準。
(六)特殊情況需要延長請假時間向隊長/公司電話申請。
(七)隊員外出未按時上班的，隊長、公司都有權做出處理。
(八)隊員私自不請假，一經發現將嚴肅處理，由此造成的損失由自己承擔。
第九條 考勤制度
(一)保安員實行24小時制，兩班倒制，分白班夜班，每班12小時，每周日轉換班次。
(二)上班時間白班：早7點晚7點，早班中午吃飯一小時，1112點。下午下班后用餐。上班期間不得擅離職守。
(三)保安員工資現執行標準，基本工作 元，全勤獎 元，電話費 元，(工齡工資滿一年，每月 元依次類推、待定)。
(四)按時上下班。無遲到、早退全月出勤30分，無故遲到、早退一次扣1分，及每分1元，遲到，早退累計10次以上，扣完本項分數及扣發全勤獎。請事假一天扣2分，請病假一天扣5分。請事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。曠工一天取消當月出勤分值。
第十條 學習訓練
(一)堅持每星期二、四下午學習，內容以《保安工作條令》、《管理工作細則》和消防知識為主，每月進行一次考核。
(二)堅持每周五晚上召開全隊例會，對本周工作小評，對下一周工作進行安排。
(三)堅持每天和隊長聯系，聽取班長工作匯報和意見。
第十一條 獎勵制度
(一)對保安隊工作提出合理化建議，被采用并有一定成效的。
(二)在工作中一貫忠于職守，積極負責，遵守工作細則及各項規章制度的。
(三)工作中秉公辦事，廉潔奉公，遵守紀律，堅持原則，嚴格撫行職責，完成任務出色的。
(四)在值勤中及時發現火險，火情等事故苗頭，并及時果斷處理的。
(五)積極參加訓練、學習培訓及工作的。
(六)積極配合班長做好各項工作，內務衛生評比優勝者，當月評比無扣分、被評為標兵的。
(七)在工作中遇到違法犯罪分子敢于斗爭，機制靈活，舍己為人或好人好事表現突出的。
(八)其他應給與獎勵。
第十二條 獎勵方式
口頭表揚，物資表揚、報公司表揚。
第十三條 處罰制度
(一)無故遲到、早退10分鐘或10分鐘以上分別扣2分，30分鐘為礦工。
(二)當班時儀容不整，未按規定著裝，服裝不整潔，未佩帶工號牌扣1分。
(三)當班時間睡覺和脫崗、串崗、坐崗、做與值勤無關的事，不足10分鐘且未造成損失者，扣2分，超過10分鐘或造成損失的另作處理
(四)交接班手續不全，未按規定交接班的，交代不清的且未造成損失的，扣1分。造成損失的另作處理。
(五)當班期間，服務意識差，態度不好，文明禮貌不夠的，遭業主(用戶)合理投訴的，扣2分，情節嚴重的另作處理。
(六)巡邏或上班不認真，不按規定簽到巡查的且未造成損失的，扣3分，造成損失的另作處理。
(七)違反保衛員職責規定其他內容的，且情況輕微的，扣2分。
(八)公司領導不定期檢查發現問題的，將嚴肅處理。
(九)違反18條兩次或兩次以上的，由保衛部按規定做出相應的處理。
(十)無故不參加訓練、學習、培訓者，扣2分。
(十一)無故遲到、早退者，扣2分。
(十二)學習、訓練時不認真，態度不端正，不聽從指揮，故意搗亂者扣3分，視情節輕微重屢教不改的另作處理。
(十三)訓練、學習業務考核不合格或達不到要求兩次者，每次扣2分。
(十四)違反其他學習、訓練制度的，由保安部做出處理。
(十五)違反以上條款扣分兩次以上者，保安部另做處理。
注： 對違反公司規定的其他制度，及處罰條令中其他項目的，按公司規定進行處理。
第十四條 處罰方式
書面警告、扣分、其它處理。
注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時，取兩者平均分值做依據。
第四章 安保器材使用管理規定
第十五條 保安員警用器材
(一)保證對講機警用器材功能完好，使用正常，由專人統一領用、配發、送檢、保養。
(二)對講機只能提供部門管理者，當值班上班人員使用，嚴禁用作其它用途，特殊情況由保安負責人同意方可;
(三)對講機嚴格規定頻率，嚴禁保安員、干部私自拆亂調頻率，否則按違紀處理;
(四)對講機電池充電6小時以上可使用，充電時間不能超過12小時，交班時要用布擦拭機身，并將音量調到適當(清晰聽到)位置;
(五)保安員交接班時，應做好對講機交接驗收工作，發現問題應做好記錄，并及時報告部門負責人;
(六)專人領用對講機自行負責維護保養;
(七)保安員要愛護使用警棍，嚴禁使用警棍嬉戲打鬧，或給他人玩耍;
(八)警棍只能提供保安員緊急情況下防衛使用，非值班、執勤人員嚴禁佩戴和使用。
(九)警棍提供給他人使用，無特殊情況或保安負責人批準的，嚴禁攜帶警棍外出，一切責任由提供者負責;
(十)保安員要愛護使用手電筒、雨衣、雨鞋，非晚間或下雨時不得使用，嚴禁將雨衣，手電筒，電池占為己用;
(十一)對雨天用過的雨衣、雨鞋要及時用抹布擦拭干凈并折疊整齊后交當班負責人保管，對使用完畢的手電要用布擦拭干凈并將電池摳出;
(十二)交班時對對講機、警棍、雨衣、手電筒、雨鞋進行檢查后，是否完好或正常，并記錄在《保安員值班記錄》上，發現問題及時報告部門負責人;
第十六條 保安員服裝使用規定
(一)保安員服裝冬季、夏季制服使用期限均為2年;
(二)帽子、領帶、精神帶、肩章、臂章等佩戴使用期限為2年;
(三)保安人員對服裝，應愛護妥善保管，如發生遺失和非因工作造成的破損應按折舊繳納折舊費，因救災、搶險、擒罪犯等造成的破損可視破損程度進行更換;
(四)保安人員入職時，收取服裝押金，但因個人原因提出辭職或因工作表現違反公司規定被辭退的、應扣減服裝折舊費用;
(五)保安人員入職服務不到6個月(含六個月)離職時，扣回服裝費用80%，服務滿6個月，不滿12個月時，扣回服裝費用60%，超過一年減免服裝折舊費用;
(六)試用期間不符合用人標準被辭退或在工作期間違反管理規定的要按上述標準辦理。因公司經營管理發生變化縮減保安辭退人員，不收取服裝折舊費用，但舊裝應交回公司;
(七)扣回的服裝費從保安人員辭職的結算費中扣取;
(八)服務時間從試用期入職之日開始計算;
(九)服裝折舊費應由行政人事部計算結算工資時，負責扣減并通知財務發放清算工資;
(十)冬季進入公司的保安，4月1日前配發夏裝，夏季進入公司的保安人員10月1日前配發冬裝;
(十一)保安服不得與便服混穿，不同季節的保安服不得混穿;
(十二)按規定佩戴帽徽，肩章，領花，袖章等標志不同制服標志不得混戴，不得佩戴，系掛與保安員身份或執勤員的標志，物品;
(十三)冬裝(制服尼)一套120元，普通白襯衣30元，領帶(拉鏈式)8元，夏季一套98元配(佩飾男69.6元女79.6元)精神帶12元，男式貝雷帽連帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章(一對)8.6元;
第五章 保安員對緊急情況處理程序
第十七條 突發事件的處理程序
凡遇突發事件(指火警、兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。
(一)火警
1、如發現火情，保安員應迅速趕到現場，立即報告消防控制中心及管理處負責人，保安員(班)組織人員撲救，同時根據火災現場情況，撥打報警電話，并立即報告管理處主任、相關部門負責人、公司總經理。
2、迅速封閉現場，盡快疏散業主(用戶)或其他人員。
3、如有發現罪犯要奮力擒拿。盡可能利用一切消防設備控制災情直到撲滅。
4、為警察和消防車輛安排好進出口路線，登記抵達時間、人員、數量、滅火時間。
5、火災撲滅后，要繼續保護現場，勸說周圍群眾離開現場。
6、盡可能地阻止記者拍攝有損轄區聲譽的照片或錄像。
7、事后應協助公司及有關部門查找火災的原因。
(二)謀殺
1、全體保安隊應以轄區及業主(用戶)的生命財產為己任，如發現謀殺案應立即報告保安隊長、管理處主任或相關部門負責人及公安機關。
2、維護現場，勸令閑人迅速離開，等待警察和醫生到來。
3、阻止一切無關人員進入現場，并且保護好現場。
4、如發現兇手要奮力擒拿。
5、權利協助警察的工作，如有目擊提供或傳聞證據在握，在管理處主任或相關負責人的同意后可提供有關人員資料。
6、不要干預事件現場，記錄一切細節，包括發現時間、目擊證人等。
7、技巧地阻止記者拍攝有關損害轄區聲譽的照片。
8、在停車場安排好有關單位車輛停放，登記有關人員姓名、單位、車牌號碼及抵達時間。
9、如公安機關提取被害者的財務，保安員有權要求其給予清單的復印件本，若被害人及親屬問及，可予恰當答復。
10、保安隊長須書面報告管理處領導，有關事件的過程及處理情況。
(三)打劫
1、在轄區范圍內，如搶劫者攜帶武器，保安員應迅速報告保安隊長、管理處主任或相關部門負責人及公安機關。
2、發現搶劫者配有汽車或摩托車應：記錄下車牌號碼、顏色、車輛型號、人數及性別，當其逃跑時，應緊緊跟蹤，詳細記錄一切情況。
3、保安員要保持清醒頭腦，注意觀察搶劫者的面貌、衣著及明顯特征，看準時機奮力擒拿罪犯。
4、警察抵達后要全力協助進行搜查，對犯罪分子留下的一切物品不要移動，并保護好現場。
5、勸令圍觀者迅速離開，給警車或救護車安排正常路線。
6、保安員應聯系救護車及時將業主(用戶)送往醫院。
7、保安隊主管(隊長)就全部事件過程書面呈報管理處主任或相關部門負責人。
(四)毆打暴力事件的處理程序
1、處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。
2、巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況(地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等)。如能處理的，即時處理;否則監視現場，等待保安中心的指令。
3、保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。
4、斗毆事件中如大廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
5、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
6、事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。
(五)盜竊等破壞事件的處理程序
1、巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告大廈保安中心，簡單說明現場情況，并監視現場等待保安中心的指令。
2、保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。
3、事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
4、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
第六章 保安員的禮儀規范及文明用語
(一)保安員的禮儀
1、概述：保安禮儀是保安員文明行為的道德規范與標準，是保安員的生活行為規范與待人處事的準則，是對保安的義務、儀表、言談舉止、待人、接物等方面的具體規定。是保安員道德品質、文化素質、文化素養，教養良知等精神內涵的外在表現。它不僅是衡量保安員道德水準高低和修養程度的尺度而且也是衡量保安隊伍精神文明建設的重要標志。所以保安禮儀不僅代表保安員的個人形象，更代表保安部隊伍的整體形象，是保安服務業贏得聲譽和客戶信賴的具體條件。
2、特點
(1)保安禮儀以個人為支點。
(2)保安禮儀以尊敬為原則。
(3)保安禮儀以修養為基礎。
(4)保安禮儀以美好為目標。
(5)保安禮儀以長遠為方針。
3、保安員的行為舉止
保安員的行為舉止體現的是保安的精神風貌和素質修養，也是保安人員職業道德規范的具體要求：
(1)值勤中與人交談時，態度要和善語氣要親切，言辭要得體，給人以禮貌表示。
(2)坐姿大方，在執勤中，坐姿要舒展、自然大方。
(3)站姿端正，站立值勤時，應收腹、直腰、挺胸、雙肩稍后放平，雙肩自然下垂，保持身體端正，給出人一種輕松自然的感覺，體現出保安的雄姿。
(4)行走穩健，行走時，身體要直立，抬頭挺胸，平視前方，兩腿有節奏地交替向前邁進，步伐應自然穩健。
(5)談話自然，保安員無論在任何場合談話中，態度要誠懇大方，親切自然，語辭平和，問候用禮貌語言。
4、保安員的儀容衛生
(1)服裝要整潔，穿著要合體、衣領、袖口要保持干凈，不要將袖口、褲腿卷起來，襯衣下擺不外露。不得披衣、敞懷，保安制服和便服不得混穿。
(2)上崗執勤著裝規范，執勤時必須按規定著保安制服，佩戴好武裝帶、防止器械以及帽徽、肩章、領花、胸卡;要扣好領扣和領鉤;如穿開領制服，必須內穿襯衣，打好領帶。著制服時不得戴耳環、項鏈、戒指等飾物，不得描眉，涂口紅、擦胭脂、染指甲。
(3)注意個人衛生，頭發要勤梳理，不準留大包頭、大鬢角和長發、胡須、指甲要經常修剪。遵守社會公德，養成良好衛生習慣、不亂扔煙頭、果皮、紙屑，不隨地吐痰及倒剩菜飯、臟水，不要在執勤時擦鼻涕，刷牙齒，脫鞋襪，吃東西、吸煙，不要在煙火禁止和公共場所吸煙。
(二)物業管理常用的禮貌用語
1、見面語：早上好、下午好、晚上好、您好、很高興認識您、請多指教、請多關照
2、感謝語：謝謝、勞駕了、讓您費心了、實在過意不去、麻煩您、感謝您的幫助等
3、致歉語：打擾對方或向對方致歉：對不起、請原諒、很抱歉、請稍等、請多包涵等
4、接受對方致謝致歉時：別客氣、不用謝、沒關系、請不要放在心上等
5、告別語：再見、歡迎再來、祝您一路順風、請再來等
6、忌用語：喂、不知道、笨蛋、你不懂、你能死了、狗屁不通、豬腦袋等。
7、接聽電話時：您好，***管理處;請問有什么可以幫您的嗎?請問您貴姓?當聽不清楚對方說的話時：對不起先生，您剛才講的問題我沒有聽清楚，請您重述一遍好嗎?
先生，您還有別的事嗎?對不起，先生，我把您剛才說的再復述一遍，看妥不妥當?您能聽清楚嗎?謝謝您，再見。
8、當對方要找的人不在時：對不起，他不在，有什么事情需要我轉告他嗎?謝謝您，再見。
9、用戶電話投訴時：您好!***物業管理服務處。請問您是哪戶的業主(哪家公司)?先生，請問您貴姓?請告訴我詳情，好嗎?對不起，先生，我立即處理這個問題，大約在***時間給您答復。請問怎樣與您聯系?您放心，我們會立即采取措施，使您滿意。很抱歉，給您添麻煩了。謝謝您的意見。
10、用戶來訪投訴時：先生，您好!請問我能幫您什么忙嗎?先生，請問您貴姓?您能把詳細情況告訴我嗎?對不起，給您添麻煩了。
如職權能力不能解決時：對不起，先生，您反映的問題由于某種原因暫時無法解決，我會把您的情況向公司領導反映，盡快給您一個滿意的答復。
11、當投訴不能立即處理時：對不起，讓您久等了，我會馬上把您的意見反饋到有關部門處理，大約在***時間內給您一個答復。請您放心。謝謝您的意見。
(三)保安員的考核標準
1、目的
為進一步強化物業小區保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務質量和服務水平，以確保各項工作的順利進行，結合轄區內物業小區保安服務的特點、任務、職責，特制定以下考核細則。
2、考核辦法
(1)物業小區保安隊伍的管理工作，結合居住小區的實際情況，嚴格考核。
(2)考核實施實行扣分罰款制。
(3)在考核中，對于違反考核細則規定的內容，每扣1分，罰款1元，并在本人當月工資中扣除。
(4)考核實施采取定期考核，隨時抽查的辦法，對于發現的違紀違章現象，由考核人員填寫扣分、罰款通知單，并由部門主管負責人簽字確認，送交財務，實施扣款。
(5)保安員在工作中，對于超出違反考核細則規定以外的條款，按保安有關規定處理
(6)對于保安員違反考核規定，罰款資金由財務專門賬目單獨保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。
3、考核內容及扣分標準。
(1)不按規定時間上下班，每遲到、早退一次各扣2分;
(2)不請假、無故礦工扣4分;并扣除當天工資，三次以上者予以辭退;
(3)在交接班過程中，不按規定面對面實地交接，而進行信譽交接的每人各扣3分;
(4)交接班記錄簿不按規定認真填寫，亂畫字跡不工整，違者扣2分;
(5)對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價賠償外，損壞丟失者扣4分：
(6)在執崗過程中不按工作程序巡視，發生一次扣4分;
(7)不按規定時間巡視，巡視時間次數與巡視記錄等填寫不符，每人各扣3分;
(8)在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退;
(9)在值班中，執勤室內務不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分;
(10)在執崗中形象不佳，不按規定著裝，保安服與便服混穿，發生一次扣3分;
(11)嚴格認真執行文明用語，禮貌待人的保安用語規范規定，不按規定用語，每發生一次扣2分;
(12)認真牢記保安執勤紀律八不準，對于違反其中任何一項，分別根據情節扣4 ～10分，嚴重者清除保安隊;
(13)在巡邏執勤中，嚴格落實保安員巡邏工作規程，不按保安員巡邏工作規程執行的，每違反一項扣3分;
(14)在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣1分;
(15)在當班中帶酒氣上崗扣5分;
(16)當班中飲酒扣l0分，并予以辭退;
(17)在當班執崗中，對于發生的問題，按有關規定不及時上報的扣4分;
(18)對于公司、物業小區組織的公益性活動，以及公司組織的學習、培訓、開會、按規定應參加而無故不參加，又沒有經過領導審批的，不參加一次扣5分;
(19)在保安服務中，不按規定進行文明服務，居民有效投訴扣3分;
(20)在工作中相互之間不協調，不支持，不團結，而影響工作造成不良反映的，對責任者根據情節扣4
(21)在工作中不服從領導，不服從分配，無理取鬧，影響正常工作開展扣10分，嚴重者清除保安隊伍;
(22)對于公司組織的正常政治、業務、軍體等學習和培訓，在考核和考試中，按規定要求沒有達到標準和不及格者，每一項扣5分;
注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時，取兩者平均分值做依據。
(四)保安員的聘用
1、保安員的招聘原則
(1)統一標準原則
在保安人員的招聘和錄用工作中，要堅持統一標準，統一錄用程序和手續。只有堅持一個標準，才能招聘到素質較好的保安人員。要堅決反對和抵制招聘工作中拉關系、走后門，把那些不符合保安人員條件和標準的人招進保安隊伍。
(2)公開招聘原則
為確保招聘質量，堵塞招聘工作中的不正之風。招聘工作要堅持公開招聘原則，為被招聘人員提供一個平等、競爭機會。將招聘條件公布于眾，通過公開、公平競爭或公開考試、考核，使之在社會的公開監督下進行招聘，以保證招聘質量和保安隊伍素質。
(3)擇優錄用原則
在公開考試、考核的基礎上，對參加考試、考核的人員的成績應按照從高到低予以公布，在思想政治素質和其他有關證明材料符合條件的情況下，根據招聘的數量和名額，從高分到低分擇優錄用。
2、保安員招聘的條件和標準
根據《保安服務管理條例》第十六條的規定，應聘保安須具備下列條件：
(1) 18周歲以上，55周歲以下的中國公民。
(2)身體健康
(3)遵紀守法、品行良好、無犯罪記錄。
(4)初中畢業以上文化程度，專業技術人員須具有相應的學歷或者資格。
(5)經公安機關批準設立的培訓機構培訓合格，取得由縣級以上公安機關發給的《保安員資格證》。
3、應聘保安員應出具的證明材料
凡是參加應聘的保安員應出具以下證明材料：
(1)本人有效的身份證件。
(2)戶口所在地公安機關出具的無犯罪記錄的證明。
(3)《保安員資格證》
(4)有效的學歷或者專業技術資格證書。
(5)有關法律、法規規定的其他證明。
4、招聘保安員的程序
招聘錄用保安人員，除按國家勞動部門的有關規定辦理有關的審批手續外，為保證保安隊伍的純潔和高素質，具體工作應按以下程序進行招聘和錄用。
(1)確定招聘人數和招聘條件
保安服務根據自身規模的大小，場所和師資情況，本地區客戶的需求量，首先要確定招聘的人數。然后按照專業和工作需要確定具體的招聘條件。
(2)招聘公告或啟示
為保證招聘工作的順利進行，好中選優，確保招聘質量，在招聘人數和條件確定之后，即可招聘公告或啟示。
(3)進行面試、目測、體檢
報名結束后，對報名應招人員應進行當面談話、觀察或通過問話進行測試，面試目測要事先制定目測的程序和方案以及具體依據的條件和標準。要防止冒名頂替和面試目測不嚴的情況出現。體檢要嚴格依照保安員的身體健康標準，在有關單位和醫院的密切配合下，進行詳細的體格檢查和檢驗，看其是否符合保安人員的身體健康要求。
(4)進行文化和智力測驗
這項工作包括出題、組織監考、評卷、登分等項事宜。
(5)政審、錄取
對面試、體檢、考試均合格的應聘人員，要按照保安人員的政審條件和程序進行政審，審查其是否符合保安員的政治標準和品行標準。在政審合格后，依照擇優錄用的原則進行錄用。凡被錄用者，應發給錄用通知書。
(6)簽訂聘用合同
凡決定錄用的，保安應與之簽訂聘用合同。簽訂合同要在雙方自愿的基礎上進行。由于保安人員的流動性大，為防止聘用后發生糾紛或問題，所以可以實行擔保制度，即在簽訂聘用合同前，由被錄用者提出一名在當地有常住戶口、固定住所或工作單位、政治上可靠、作風正派的人作擔保。
1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。
9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創造良好的外部環境。
公司副總經理崗位職責
1、在總經理領導下，協助經理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調動各方積極因素、共同管好物業。定期向總經理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。
6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經濟與上級公司和政府相關部門順關系，創造良好的外部環境。
職能部門經理崗位職責
1、在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。
2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。
4、負責制定本部門員工的業務培訓計劃，定期開展員工培訓。
5、負責指導、監督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。
管理處主任崗位職責
在總經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。
1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度；
2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；
3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；
4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；
5、熟悉國家有關法規和物業管理規定，掌握各業主情況，檢查督促各責任區管理的實際操作；
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；
8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯系，互相溝通、協調；
9、認真完成公司交給的其他任務。
內勤員崗位職責
內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業服務的需要，編制采購計劃，并實施采購；
2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳；
3、協助主任組織開展社區文化服務；
4、做好本部門員工的考勤、考核管理；
5、負責管理轄區內業主檔案和物業檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；
6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發；
7、負責接聽服務電話，屬于業主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉交處理，對于緊急突發事件及時向本部門負責人或公司領導匯報；
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業主，并做好收費記錄；
9、熱情接待來訪的業主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋；
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。
1、熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況；
2、建立收費臺帳，掌握收費動態，及時收取、催交各項應收費用；
3、負責辦理業主入住、遷出手續，監督管理裝修事務；
4、負責巡視物業使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；
5、負責對外包服務過程進行監督管理；
6、負責與業主溝通、回訪，有效處理業主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門的文件撰寫、整理工作；
2、負責員工考勤、收發傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；
3、負責辦理各類外來人員的出入證件；
4、協助主任組織由管理處發起的會議，并做好會議記錄；
5、接待來訪的業主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案；
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；
7、向各業主發出書面繳交各項費用的通知書；
8、通過各種媒介做好宣傳工作；
9、負責組織業主意見征詢活動和社區文化活動；
出納崗位職責
1、清點匯總部門交來的款項；
2、審核原始憑證是否完整；
3、發放工資、獎金，支付符合手續的費用；
4、處理銀行存款收入和支出業務；
5、填制記帳憑證，交會計記帳；
6、正確使用發票，保證現金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責
（一）、總則
1、貫徹執行公安機關和上級部門制訂的各項法規和制度，努力維護好物業轄區內的治安安全；
2、遵守公司規章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務；
3、負責做好對轄區內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業轄區的登記工作；
4、負責做好機動車輛的管理和收費工作；
5、負責做好綜合管理費收取工作；
6、熟悉樓宇情況、以動態、巡查等方式預防、發現、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力；
7、按規定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄；
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業轄區各項管理規定。
（二）、保安隊隊長崗位職責
保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監督工作，對物業轄區的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；
2、主持保安業務工作會議，督促檢查各項規章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規定的落實情況，組織隊員學習業務知識和形體儀表訓練，認真做好培養和業務訓練，提高全體隊員的整體素質。；
3、經常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例；
4、掌握隊員的思想動態，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；
5、教育培養所屬班長，不斷培養他們的組織指揮能力和管理水平；
6、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態發展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。
（三）、保安班長崗位職責
保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。
1、負責組織當班的保安工作，監督和指導認真做好執勤工作，及時糾正和登記違紀違章現象；
2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛武器等物品；
3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；
4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經常對隊員進行具體的業務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業務水平，能及時解決當班時間內的各種突發事件。
5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區業主搞好關系；
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時向上級請示匯報；
7、團結本班人員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態、工作表現和工作能力。
8、完成公司下達的其他任務。
（四）保安員崗位職責
1、門崗
①熟悉物業轄區的概況、平面布局及樓幢分布情況；
②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；
③負責做好大宗物品出物業轄區的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業轄區；
④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。
⑤熟悉保安設施設備的操作規程及報警設施的使用方法；
⑥做好本崗位的清潔衛生和交接班工作。
⑦負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內的問題；
⑧對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止。
2、巡邏崗
①嚴格遵守公司規章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；
②樹立強烈的責任感，全面做好物業轄區的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業轄區治安安全，秩序井然；
③熟知本人責任區域內住戶情況，了解物業轄區內其它區域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發現問題及時處理；
④熟悉物業轄區消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；
⑤巡查公共設備設施使用和公共衛生保潔情況，發現設施受損及時上報，對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止；
⑥加強對物業轄區的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；
⑦積極參加職業道德和業務、消防培訓，努力提高自身素質。
消防員（保安員兼）崗位職責
1、切實貫徹預防為主，防消結合的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發現火警即可投入使用；
3、物業轄區一旦發生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；
4、發生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場安全保衛工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協助有關部門查清起火原因；
5、加強轄區內動用明火的控制和管理。
監控值班員崗位職責
1、嚴密監視保安對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；
3、出現異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄；
4、負責設備的日常巡視、情況記錄；
5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。
維修人員崗位職責
1、執行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識；
2、熟悉物業轄區內樓宇的樓幢號、單元、戶數和房屋結構、水施、電施等管線走向；
3、嚴格遵守服務內容與服務標準，及時受理業主提出的各種報修；
4、積極為業主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規范，無投訴；
5、工作時間按規定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程以確保安全，預防意外事故的發生；
6、工作完畢及時清理施工現場雜物，服務過程須請業主簽字認可；
7、愛護工具，杜絕浪費，按規定領用工具和維修材料。
8、負責對共用部位設施的巡視和保養。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛工崗位職責
1、遵守公司制定的各類規章制度和《員工手冊》；
2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務；
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；
4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧；
5、按照服務內容和服務標準對物業轄區進行清潔衛生打掃，維護物業轄區的良好的衛生環境秩序；
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；
7、對保潔范圍內物業的異常情況及時行保安員或管理員匯報；
8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，并及時清除；
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責
1、遵守公司的規章制度和《員工手冊》；
2、服從公司領導和管理人員的檢查監督，工作時佩戴好上崗證；
3、綠化養護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現象；
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥；
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90％以上；
8、熟悉物業轄區內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；
9、對工作過程中發現的物業轄區的異常情況及時向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業轄區的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實現管理無盲點，服務無挑剔，業主無怨言的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行首問責任制，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。
2、每一位員工都有責任收集來自業主（住戶）關于小區管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：您好，某某物業。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作,積極同市政有關部門辦理交涉,盡早為業主排憂解難,決不允許推托了事.
8、員工應認真做好本職工作，積極為業主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
論文摘要:物業公司的保安隊伍管理中的一些不足和亞待完善的地方，制約和影響了物業保安服務的職能發揮，所以我們要積極采取對策，加強科學管理，提高服務水平。
在我國步入市場經濟、加入WTO的形勢下，各物業公司的保安隊伍在歷史進程中所處的環境、狀況和發展過程中面臨的諸多問題，隊伍管理中的一些不足和墮待完善的地方。在國際市場的大背景下襯托出保安服務的低層次、低水平、低素質、低科技含量的現狀，加上中國保安市場的逐步開放、壟斷地位的削除、保安業與政府職能部門的脫離、與現代化企業管理制度的不相適應，使保安隊伍管理工作的難度進一步加大，隊伍的流失日趨嚴重。上述問題的存在，不同程度地制約和影響了物業保安服務的職能發揮，所以我們要正視現實，積極采取對策，加強科學管理，做好隊伍的穩定工作。
在當前形勢下，保安員’，流失率高”和”招工難”問題，是多年來一直困擾保安工作發展的一個突出問題，越來越成為制約保安事業發展的重要因素，對此物業公司應相應的轉變一下工作思路和管理理念，把管理工作從粗放型向科學型轉變，從單純的管理制約模式向人性化管理轉變，要從社會大環境研究和改進保安工作，努力提高工作的針對性和時效性。
針對物業公司中保安隊伍面臨的各種困難和問題，為逐步地完善隊伍的科學化管理，筆者認為，應采取以下措施:
一、認真貫徹實施I S 0 9000質量管理體系。
物業公司在貫徹IS09000質量體系方針的基礎上，排除各種不符合質量體系的管理方式和方法，根據《保安服務操作規程與質量控制》，規范對保安員的管理。
二、進一步加大對保安管理干部的管理力度。
(一)堅持”治軍先治官、嚴下先嚴上”的管理理念，各大(中)隊長應按照《保安服務操作規程與質量控制》規定，結合《保安員手冊》，針對公司面臨的困難、問題和各薄弱的環節，明確崗位職責。
(二)制定尊重知識、尊重人才的措施，做到”好鋼用在刀刃上”，按能力分工，實行戰略管理，推行”等級制”，實現能者上、平者讓、庸者下的競爭機制，針對在管理工作中屢次出現問題和存在重大管理隱患的管理干部要給予嚴厲查處，必要時做以降職開除處分，優化干部隊伍結構。
(三)對保安骨干進行教育和培養，提高他們的組織能力和管理水平。按計劃組織大(中)隊開展保安技能訓練，提高保安員的專業技能和服務水平。
三、堅持管理工作人性化，提高管理工作的時效性。
(一)深入開展思想政治工作，搞好管理工作與思想工作的結合滲透，堅持科學化、人性化管理，大力開展談心談話、思想工作。堅持以情帶兵、以理服人，堅決杜絕打罵體罰現象的發生。
(二)抓好企業文化建設，增強企業的凝聚力和向心力。節假日安排開展形式多樣的文體活動，以優秀的文化引導員工，以先進的思想教育員工，以榜樣的力量鼓舞員工，提高隊伍的戰斗力。
(三)以人為本，大力開展暖心工程。為基層辦實事、辦好事，擬與客戶單位協商解決部分駐勤單位保安員吃飯貴、吃飯難的難題，為患病保安員開展捐款救助送溫暖活動，提高隊伍的凝聚力。 (四)各單位要從人文上關心保安員，以人為本，以寬待人。多傾聽保安員的呼聲，充分發揮以情動人、人文關懷的人性化管理。
(五)關心保安員的子女，家屬及家庭問題，使保安員充分感受到公司這個大家庭的溫暖，使其能安心的投入到工作當中。
(六)積極營造具有進取精神與活力氛圍的工作環境，激發廣大員工的工作積極性和主觀能動性，培養和造就一支優秀的員工隊伍。
四、嚴格隊伍的培訓和管理，推動保安服務質量躍上新臺階。
(一)進一步加強保安員的保安業務知識、專業知識、業務素質、軍事素質、心理素質和行業操守素質的培養。根據合同，選派符合崗位需要的保安員。對從事特殊崗位工作的保安員，須具備其相關知識和專業技育旨。
(二)充分發揮保安糾察隊的只能作用，督促檢查指導嚴格落實各項規章制度。把保安糾察工作往深度廣度推進，不能只浮在表面，強化糾察工作重點做到有針對性、計劃性。
(三)物業公司領導要經常深入基層班隊檢查指導工作，善于發現問題和解決問題，針對問題較多的單位和難以解決的問題，要集中精力、集中時間，進行蹲點指導，直至問題解決。
(四)建立健全保安員獎懲制度和用人激勵制度，結合實際情況，逐步提高保安員的福利待遇完善工資結構。充分調動保安員對工作的積極性、主動性，開展無流失保安班隊競賽活動，對于在活動中有突出表現的單位給與獎勵。
五、加強與客戶單位的密切合作，取得工作上支持和配合。
(一)加強同客戶單位管理者的溝通，掌握基層的實際情況，換位思考、防微杜漸，在思想和工作上努力做到與客戶單位同步統一。
(二)了解客戶的性質、位置、規模、周邊環境及其所需要保安服務的意向、服務種類、保安員數量、服務要求等，并對客戶要求的合法性進行必要的審查。
(三)根據合同要求，組織有關人員策劃、制定保安執勤方案和應急預案，在征得客戶單位確認后實施。
六、深入調查研究，定期總結工作，開展經驗交流。
