時間：2023-03-08 15:35:07
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房產網絡營銷范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
訊：在近些年的地方房產網絡營銷中，似乎已經出現了很多敏感人士所擔憂的泡沫，不過現在互聯網可不會像本世紀初那樣嚴重，很多都是經過第一輪沉淀下來的網站，如果要出現泡沫也是局部會有，比如現在的團購網站，而目前的地方門戶網站也存在著較為嚴重的競爭，不過地方房產網還是有很多機會的，雖然競爭也很強，但是因為盈利模式眾多，而且相對的利潤還是很可觀的。日前，記者就地方房產網的盈利模式采訪了鄭州網站建設專家圣炎科技的CTO王楠先生就來談談可行性的盈利模式。
首先，網絡營銷者應該為商家提供免費的大餐。在地方房產網開發之初，網站的人氣會嚴重的不足，此時你最需要做的就是吸引廣大的商家入住你的網站，而免費自然是吸引的最佳方式之一，通過向房產商或者商伸出免費的橄欖枝，相信他們都會來你的網站上試試，說不定能夠通過網站找到客戶。
其次，要善于拋灑和制作盈利模式的誘餌。經過一段時間的運營，現在的網絡營銷中的房產商有了，想要購買房子的用戶也有了，此時怎么利用手里的資源獲得利潤呢?我們還是把目標放在房產商的身上，畢竟他們是財大氣粗的主嘛，此時你要主動提供一些想要購買房子的名單，而一般只有幾個有明確的電話號碼，并且都是有實際購買的欲望，而其他還有很多有關購房的姓名，而沒有具體的聯系方式，看到這里大家應該知道了這個盈利誘餌了吧。
第三，要在合適的時候把網絡營銷做到極致，要有猶抱琵琶半遮面的策略。要知道僅僅提供幾個客戶給房產商或者商，那是遠遠不能夠滿足這些財大氣粗商家的胃口的，而這個植入式誘餌肯定讓這些商家對剩下的大量的有購房需求的人士有著巨大的吸引力，于是此時讓他們就范還是很容易的，比如我們可以用這個資源組成團購購房，而只收入其中百分之一的中介費，當然也可以讓他們在網站做廣告，然后再給多少的名單，廣告費用的多少和那到具體名單的多少要有一個正比的關系。
以上這三點就是在現代網絡營銷中比較實用的盈利方式，鄭州網站建設專家圣炎科技的王楠先生認為能把握好這些，就能有效的從房產商的身上拔出金條來，當然這個盈利的模式也需要你網站有著相當的人氣才行，在連續兩個月的廣告營銷轟炸中，獲得了大量的想要購房的用戶，而利用這些用戶和地方的房產商進行合作，推廣團購，實行一些可行性的盈利方式，就能夠更好地實現網絡營銷的大跨越。（來源：中國產業經濟信息網）
關鍵詞：房地產；市場營銷；網絡營銷
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、房地產市場營銷
房地產市場營銷是指房地產企業以了解、滿足和創造顧客現實的或潛在的房地產需求為中心，以市場為導向，以實現企業經營為目標，正確組織產品的生產和供應，適應不斷變化的市場需求，合理組織產品的供應和銷售，實現房地產企業的經濟效益和社會效益而進行經營管理的整體國產。其內容包括房地產市場調研、市場細分、預測決策、目標市場選擇、產品開發、樓盤命名、產品定價、分銷渠道選擇、市場營銷組合、促銷和物業管理等一系列活動。
房地產市場營銷蘊含著以下幾層含義：(1)房地產市場營銷是以顧客需求為導向的；(2)作為市場營銷目的的需求，既包括現實需求也包括潛在需求；(3)房地產市場營銷是一種創造性的活動。顧客的需求具有可誘導性。房地產企業不僅要了解和滿足顧客的需要，還要創造顧客需要；(4)房地產市場營銷是一個系統的管理過程，即整體營銷；(5)房地產市場營銷要兼顧社會利益。
二、房地產網絡營銷概述
(一)概念。房地產網絡營銷主要是指利用互聯網進行房地產銷售，是為實現每一個具體項目的銷售目標所進行的，或最終實現銷售，或以這個項目為基礎打造公司品牌形象的以互聯網為基本手段營造網上銷售環境的各種活動。
近幾年，隨著互聯網的迅猛發展，網民數量在急劇擴大，鑒于網民的整體素質較高，收入水平較高，越來越多的房地產開發商、營銷機構已將網絡營銷視為重要的營銷手段。
(二)我國房地產網絡營銷發展現狀。目前提供房地產銷售服務的主要有兩類網站：其一，房地產業的綜合類專業網：如房產之窗，北京的房地產交易中心等，大量房產銷售中介公司加盟到這類房產網站中，由這類房產網站統一向外房源信息和提供交易平臺；其二，除了這些專業房產網站外，還有很多房產開發商、銷售商或者是房產中介建立了自己的房產銷售網站。以全球最大的房產連鎖品牌“21世紀不動產”為例，它在全球擁有近7，000家加盟店，平均每一分鐘有一個房地產交易發生于其系統之上。
目前，網上的房產銷售基本上以網上和網下結合的方式進行。網上房產銷售更主要的是提供一個信息溝通的平臺，以發展來看，購房合同和資金流也逐步會在網上完成。通過這些網站可以實現如下三個方面的功能：(1)通過門戶網站、專業網站及自建網站在網上對開發項目進行廣告宣傳；(2)可對客戶進行項目產品的網上調研，接受意見反饋；(3)可通過網上的一些營銷方式給項目造勢，提升項目人氣。
(三)我國房地產網絡營銷的特征。目前，我國房地產市場營銷的特征有五個方面：(1)房地產網絡營銷以互聯網技術為依托，是一種跨時空、交互式的營銷；(2)房地產網上營銷，雖然可以很方便地實現資金交易的網絡化，但由于房地產價值額巨大，消費者對網上交易的安全性和信用還存在疑慮，所以資金交易一般在網下完成。這在一定程度上成為了房地產網上營銷發展的一個障礙；(3)房地產網上營銷不需要一般網上營銷的物流配送環節；(4)房地產網上營銷中設計的每一件具體的房地產商品都是唯一的，并且商品內容復雜，質量不可簡單確定，這就要求房地產網上營銷不僅要為消費者提供網上看房服務，還要提供現場看房服務；(5)房地產網絡營銷與傳統營銷理論密切相關，是傳統營銷理論在網絡經濟中的應用和發展。
三、房地產網絡營銷的優勢及劣勢
(一)優勢
1、可以通過低成本的市場調研，增加產品的市場認知度。房地產企業可以通過網絡進行低成本的市場調研。網絡調研的成本低廉、信息量大、信息溝通渠道暢通。通過信息反饋，企業能提煉出有價值的數據，并將這些信息卓有成效地應用到產品制作的全過程中，這種經過市場溝通和檢驗的產品，必然會增加產品在市場中的認知度。
2、提高開發商的運作效率，降低企業營銷成本。一旦房地產開發商取得預售許可證后，房地產企業即可通過自己的網站，或在其他網站上進行銷售，這可大大降低廣告成本，而且網絡信息的具有時間長、傳播速度快、信息不容易丟失的特點。
3、提高消費者的購買效率，避免漫無目的的無效奔波。只要按動鼠標，不同企業的產品、統一企業的不同產品，在網絡上非常直觀、詳細，再不用東奔西跑，也不用在售樓小姐那里擠牙膏般地去獲取不完整的信息，這便大大提高了消費者的購買效率，也節省了大量時間。
4、加強多向交流，促進房地產商品質量和服務的提升。
5、提供24小時不間斷房地產營銷服務。
6、網絡消費者可以互動地參與營銷活動。
7、提高房地產營銷者的形象。通過網絡多媒體的特征對自己的房地產項目形象立體的全方位的展示，樹立自己的品牌形象，取得品牌效應，擺脫一味單純削價的價格策略競爭的不良影響。
8、網絡營銷拓寬房地產營銷的活動空間。
9、為不熟識消費者之間互相交流信息提供了可能。
(二)劣勢。房地產網絡營銷在市場營銷中作為一種營銷方式或手段還存在一定的劣勢，主要表現在以下幾個方面：
1、網絡安全技術問題。只有確保營銷環境的安全性、交易信息的真實性、數據的有效性、身份的確認性等問題，才能保證網絡營銷的安全進行。
2、法律保護問題。到目前為止，我國還沒有正式出臺有關網上交易規則的法律法規，雖然合同法中規定電子合同與書面合同具有同等的法律效力，但其中的許多枝節問題還有待進一步明確。
3、信用問題。開發商的信用往往讓想在網上買房的人放心不下。
4、觀念問題。消費者的觀念問題是另一個限制房地產互聯網營銷大規模展開的因素，當前的消費者還不能接受通過互聯網進行大金額商品的購買。
5、基礎設施保障的滯后性問題。網絡營銷的基礎設施包括大規模的企業網絡平臺、商業網絡平臺、完善的社會信用體系及電子金融體系等。就目前設立網上銀行的金融機構而言，由于社會信用體系還不夠完善，使用者的數量相當少。
6、虛假宣傳問題。目前，我國還沒有正式出臺有關網絡營銷宣傳方面的有關法律和規定，宣傳問題還呈現魚龍混雜的混亂局面，讓消費者眼花繚亂，容易產生糾紛。
網絡營銷作為一種全新的營銷方式，為企業架起了一座通向國際市場的綠色通道。在網上，任何企業都不受自身規模的絕對限制，都能平等地獲取世界各地的信息及平等地展示自己，這為中小企業創造了一個良好的發展空間。但目前存在的局限性需要我們不斷地去完善并改進它，從而讓網絡營銷越走越好。
四、房地產網絡營銷的業務流程及推廣方式
(一)業務流程。目前，對于一些大中城市而言，在地產網上交易，已不再是一爪“新事物”，房地產開發商或房地產中介機構在網上進行交易業務操作流程包括以下幾個方面，如圖1所示。(圖1)(二)推廣方式。常見的房地產網絡營銷的推廣方式主要有以下幾種：
1、SEO(搜索引擎優化)。主要是指通過搜索引擎的排名來提高網站的最大限度曝光率，從而提升網站的流量，來實現互聯網的銷售。
2、PPC(點擊付費廣告)。對于現在的企業來說很大一部分采用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點擊，最大的優勢就是把每一分錢都花在了刀刃上。
3、博客營銷。最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對于一個企業來說，最主要的問題在于博客的選擇以及博客的合理應用。
4、B2B平臺推廣。這是屬于比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接地對產品實現傳遞和銷售。典型的B2B平臺有阿里巴巴、慧聰網、生意寶、環球資源網，等等。
5、電子郵件營銷。
6、QQ群推廣。
房產中介的網絡化發展
房產網絡化營銷將給整個行業帶來巨大影響。據中原地產徐先生介紹：目前70%-80%的客戶來自網絡，上網查詢房源已成為購房行為的第一步，網絡可以帶來需求明確、更高質量的客戶?！拔覀冮T店的負責人非常重視網絡營銷，要求每個業務員都選擇不同的網站進行嘗試，然后分享經驗并參與評比。”徐先生稱他是房居客的忠實用戶，“房居客有個很獨特的地方，就是上傳房源是免費的?，F在一般的房產網站都是每個月支付固定費用才能上傳房源，而房居客卻提供客戶免費房源的平臺。”
在中國，各類房產網站幾十家，其性質也悄然發生轉變。從第一代的媒體資訊平臺到第二代的單純房源網站，如今已發展成為房產垂直智能搜索平臺。以近兩年表現突出的房居客為例，不僅可以做到一房一價的精準估價，更能智能匹配互聯網全網房源及資訊，真正做到一站式房產信息提供者。
據徐先生介紹：“房居客的模式讓我們不用每天在電腦前刷新房源，只要上傳信息真實、描述詳盡自然就能排名靠前，很容易被購房者看到。我們覺得這樣的模式很公平，也省了不少力?！爆F在多數網站依靠頻繁刷新來獲得房源排名靠前，讓經紀人苦于維護?；ヂ摼W提供了信息互動的平臺，真正的交易還是在線下進行，因此越來越多的經紀人開始注重口碑、信譽等軟性指標，給購房者樹立良好的第一印象。
中介探索的選擇
網絡營銷的利器不少，但房居客最新推出的“房源搬家”著實讓業內人士眼前一亮。徐先生說：“做二手房業務很多年，“房源搬家”這樣的產品第一次看到，很新穎也很實用，讓我們可以將在其他網站的信息，一鍵搬到房居客，節省了寶貴時間，還給我們提供了很多意想不到的增值服務?！?/p>
房居客是目前最具技術實力的房產網站，所有信息都可實現互聯網全網搜索，并且是國內唯一擁有房產知識挖掘的網站。在此基礎上開發的“房源搬家”產品更是對傳統網站的革新。
一、房源來源廣泛
21世紀不動產的王先生介紹說：“我第一次知道房居客竟然是接到他們用戶的電話，之前我沒有注冊過更沒有上傳過房源，真是讓我吃了一驚?！笔聦嵣希烤涌托畔⒁徊糠謥碜宰越浖o人上傳，另一部分則來自互聯網智能搜索，智能的將所有高質量的房源“收編”。同時，系統為所有網絡經紀人預先建立賬戶，憑借手機號碼和初始密碼即可登錄。這一“神奇”功能，為經紀人節省時間，免費開通自己的專有平臺。
訊：三六五網立足于長三角地區8大主要城市的房地產和家居建材市場，自主運營第三方房地產家居網絡營銷服務平臺(365地產家居網)，在長三角地區的家具建材網絡用戶中享有較強的品牌知名度，是區域性房地產網絡營銷的龍頭公司。
房產網絡廣告市場伴隨著中國房地產行業的快速增長，以及互聯網用戶的爆發式增長，行業的規模經歷了大幅增長，截止2010年，我國的房產網絡廣告市場規模已經達到18億元。自2011年初以來，史上最嚴厲的房地產調控政策將樓市重新打入低谷，商品房的銷售增長更為依賴廣告投入，而傳統媒體的廣告投放耗資巨大，房地產商更多的開始將廣告投放在受眾更為廣泛，價格更為低廉，交互性更強的網絡媒體上。我們認為，網絡媒體對傳統媒體的不斷替代將是未來發展的重要趨勢。因此，我們看好房產網絡廣告及增值業務的市場前景。
未來公司主要的發展方向是繼續向中西部的二三線城市滲透擴張，憑借自身豐富的二三線城市房地產市場的網絡營銷經驗，力爭在2015年之前將覆蓋城市數量拓展到50個。本次募投項目公司計劃募集資金2.2億元左右，共投入4個項目的研發。募投項目圍繞公司的三大業務，進行了技術儲備，市場開拓，人才培養和平臺建設等。
綜合考慮我國房地產網絡營銷的市場容量和公司的市場拓展預期，我們預期公司2012-2014年實現EPS分別為1.68元、1.91元、2.44元。我們給予公司11年24-30倍估值，二級市場合理價格區間為32.64-40.8元。公司發行價格為34元，接近合理估值區間的下限，我們認為發行價格對應的估值水平具備一定的安全邊際，建議投資者積極申購，并在公司上市后擇時售出，以期獲得超額收益。(來源：華泰證券）
互聯網的發展和運用拓寬了房地產業的營銷傳播模式，由于各類傳播渠道都具有自己的特性，對其進行有效的整合和優化，才能最大限度的發揮網絡的優勢，創造良好的品牌效應，提高企業的競爭力和經濟效益，也能夠更好地滿足人們的不同需求。整合網絡營銷傳播模式也成為了房地產業永久性的熱門話題。網絡整合營銷不但要整合各種網絡營銷方式，還要將這些網絡營銷方式的優點緊密聯系，不僅提高了對房地產企業的要求，也增加了實現的難度。文章通過對房地產網絡營銷現狀進行分析，明確構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則，從而提出相應的措施，構建科學合理的整合傳播模式。
關鍵詞：
網絡整合營銷；現狀；原則；措施
一、引言
房地產業所受到的影響因素眾多，包括金錢額度高、政治因素、周邊環境以及文化氛圍等，隨著改革開發的經濟體制改革的不斷推進，傳統的營銷方式已經不在適應現代市場經濟發展的規律和要求，房地產業對網絡營銷進行整合勢在必行。網絡整合營銷則是指營銷機構以消費者為核心重組企業和市場行為，綜合協調使用以互聯網渠道為主的各種傳播方式以統一的目標和形象傳播連續、一致的企業或產品信息，實現與消費者的雙向溝通迅速樹立品牌形象，建立產品與消費者的長期密切關系，更有效地達到品牌傳播和產品行銷的目的。因此房地產業的發展要以科學的發展觀為導向，合理運用發達的網絡技術，結合房地產市場的發展趨勢和企業本身存在的優勢，與時俱進，進而構建房地產網絡整合營銷傳播模式，這對于房地產形象品牌的創造滿足人們的高標準需求以及可持續發展戰略的落實都具有重要的現實意義。
二、房地產網絡營銷現狀的分析
1、房地產業鏈所經歷的發展歷程和發展空間是隨著改革開放和現代化網絡的普及和應用而發生改變。在此之前傳統的房地產業營銷模式主要通過宣傳頁、效果圖、售樓處以及銷售人員的介紹來將樓盤進行推廣，再逐漸過渡到通過設置專門的示范區域、樓盤樣板以及廣告、報紙和等方式，直至如今的互聯網產生的各類新興媒體的傳播，使樓盤更加生動、直觀的呈現在社會公眾面前在最初的網絡營銷模式下，通過社會網絡平臺和企業自身建設的宣傳網站進行和更新，并配以銷售項目的詳細信息以及各項優惠和售后政策，使民眾對所購買的商品有全面詳細的了解，從而顯示出了公正、透明、平等的交易原則隨著各類手持終端設備以及各種各樣的交流軟件的投入和使用，房地產在營銷渠道上實現了多樣化，加快了信息的傳播，方便了企業與公眾之間的交流和溝通，直至今日房地產企業已經不滿足這種單一的營銷方式，從而衍生出了對網絡資源的整合和優化走上了線上線下全面整合的發展道路，即進入了所謂的電商時代。在這一方面房地產業取得了巨大的成績。不僅充分利用了互聯網輻射面更廣，交互性更強的特點，網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式，并被業界認可和推崇，都通過網絡進行了企業自身商品的營銷推廣。也從網絡中創新了企業的品牌、樹立了良好的形象從而適應了市場，把握了市場。2、房地產業雖然順應了時代的發展，但是由于我國國情和長期傳統經濟體制以人們古舊思想意識的限制，不可避免的會出現一些潛在的問題，制約著房地產業的發展尤其是在面對競爭激烈、網絡信息良莠不齊的環境下，加劇了房地產業和社會之間的矛盾。首先網絡信息的具有局限性且內容單一。在現階段的房地產信息網站中，多數企業的資質和實力不強，所給予的服務內容較為單一，對所有商品的宣傳都是一樣的，沒有改變和創新，相對于傳統媒體的實際可操作性和更新速度上較為緩慢，同時網絡上的信息不具有即視性，造成了宣傳資源的浪費，加之網絡宣傳不管是在廣告位還是可視電視的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣傳信息的缺失；其次，企業自身缺乏專門的網絡營銷技術，很多的企業不具備專業的人員和部門去進行網絡的建設和維護，一般都是委托其他的合法機構或是聲譽較好的網站機構代為處理，這些就夠由于缺乏對該企業的具體了解，只是生搬硬套，缺乏企業的獨特性和實際性，從而做出來的效果遠遠達不到預期的要求，另外，企業開展網絡營銷需要大量的人力、物力和財力，對于此，企業并沒有一個明確的概念進行界定，普遍的都是敷衍了事，最終導致網站缺少了吸引力，削弱了營銷的影響力度。
三、構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則
1、緊密結合用戶的實際需求?；ヂ摼W的發達改變了房地產的傳播環境，打破了傳統的單向營銷模式，轉化為商家和用戶雙方面的互通模式，用戶也成為了一個個鮮明的獨立個體，擁有自己獨特的需求，思想意識形態也發生了質的變化，對精神建設提出了更高的要求和標準，因此房地產企業應該緊密聯系用戶的需求，迎合用戶的心態變化，從而引起用戶的關注，完成營銷傳播，進而全面的滿足了不同人群的不同需求。2、實事求是，一切從產品的實際出發。房地產業在營銷傳播的過程中，應該按照產品的實際情況出發，不弄虛作假，實事求是，增加網絡宣傳的真實性，不能僅僅是為了吸引人們的注意力而脫離了實際，以免給后續工作帶來不必要的糾紛，從而維護好品牌和企業的形象，維護好公眾的合法利益。因此所有的營銷傳播行為都必須是基于品牌的核心價值，傳遞一致性的品牌主張，通過想象的整合建立強力的品牌形象。3、以網絡為樞紐，整合優化跨媒體傳播。隨著營銷傳播方式的變化，對網絡的整合優化已成房地產業發展的必然，有效科學的以網絡為發展平臺，整合各類網絡媒體進行優化，組成一張互通的大網，利于用戶全面詳細的了解產品，保證網絡營銷的權威性，反之也便于企業隨時了解用戶的最新動態，并及時的進行溝通。
四、構建網絡整合營銷傳播模式
1、確定營銷對象完善用戶數據信息。網路整合就是以“一對一”的理念為基礎，針對不同客體制定不同方案，整理歸納不同的數據信息。這與傳統的營銷模式基本保持一致，對用戶客體的需求、心理特點、所處的社會地位和環境以及其具有的經濟能力進行精確的分析、整理并歸納，企業則通過網絡建立起相應完善的用戶基本信息數據庫，同時根據用戶使用網絡終端的不同，判斷出各年齡段的人群的接受程度和方式，以此來了解用戶的消費習慣，并作為確定營銷渠道的依據。2、深刻了解網絡營銷渠道的特點。網絡媒體平臺復雜多樣，企業應該根據自身的實際情況，綜合考慮樓盤所處環境的影響因素，在用戶比較關注的門戶網站等宣傳平臺上進行商品的宣傳，另外針對專業的房地產網站，企業可通過增加相關的有獎參與活動或是其他的房產優惠活動等形式的內容，吸引用戶保持房地產宣傳的市場活躍性。而吸引用戶的網絡營銷平臺主要是以專業知名的房產網站。同時房地產的營銷模式從最初的移動交流軟件，雖然具有覆蓋率廣、傳播便捷等特點，但是用戶的體驗度較差，進而發展到運用各移動網站、用戶終端、移動報刊等較高等級的網絡媒體，因此針對這些媒體，企業要進行綜合的考察，對各媒體進行優勢整合，從而打造屬于自己、適合宣傳的專屬的網絡營銷平臺，實現傳統和現代營銷模式的整合和銜接。3、完善營銷效果的評估和傳播過程。在網絡營銷整合傳播中，要完善對營銷效果的評估和傳播過程，從認知、態度、方法上進行完整的評估，也要注重對各傳播網、傳播內容以及各媒體接觸點的分析和評估，以便更好的服務于商品的營銷傳播過程，滿足社會公眾的需求。在此過程中，企業可以組建專業人員對客戶進行跟蹤回訪、對市場進行調查、對品牌和口牌進行調研以及隨時關注更媒體平臺上對該商品的點擊度，從中獲取第一手動態資料，便于及時調整和改進。
五、結語
房地產業是我國經濟的重要組成部分，良好的營銷模式，不僅利于增加企業的經濟效益，也利于解決社會民生和安定問題。因此在新時期下，合理利用各網絡平臺，并對其進行整合和優化，從而拓寬營銷途徑，加大企業的宣傳力度，不僅能夠更好的滿足人們的不同需求，也可以幫助企業規避市場經濟帶來的沖擊，實現房地產業的可持續發展。
參考文獻:
[1]張鑫.淺談房地產網絡整合營銷傳播模式.
[2]史磊.房地產網絡整合營銷傳播模式研究.
昆明的“網絡元年”
作為同搜狐焦點網昆明站一起成長的員工之一，在我印象中，昆明網絡媒體真正崛起是在2009年，因為在這之前，由于網絡還未真正普及，昆明房地產企業對互聯網的認知還相當膚淺，記得2007年12月某一天在昆明世紀城旁邊一新項目進行實地踩盤，在營銷中心對接了一房企高管，他竟然連搜狐做什么都不知道，為此，前期基本都是在做互聯網知識普及工作。
但2009年卻是一個轉折點，2009年深受08年全球金融危機影響，基本屬于低迷時期，很多地產企業都選擇了降價賣樓，在昆明，金色俊園成為首個降價樓盤，俊發地產也在當年首次啟用網絡媒體合作，并對企業官網重新做了梳理的同時，也開始重視互聯網的輿情監控。同年，諾仕達集團對南亞風情第壹城項目的整體包裝和營銷策略也非常重視互聯網的配合，搜狐焦點網昆明站作為被重用的網絡媒體，動用所有資源進行配合，其中包括對項目由葉茂中制作的項目推廣語的深度解讀，對昆明首個綜合體的全方位剖析；在2009年，許多房產企業在考量推廣成本和營銷效果的同時，開始審視新媒體的價值并重新梳理媒體推廣架構，其中包括盛高置地、銀海地產等知名房企；另外，2009年也是搜狐焦點網昆明站專注內容建設的第三個年頭，是搜狐焦點網昆明站真正厚積薄發，真正發力的重要一年；為此，2009年也稱為是昆明的“網絡元年”。
據最新數據統計，截止 2011年12月底，中國網民數量突破5億，達到5.13億，手機網民規模達到3.56億。在巨大的上網人數，對于誰來說，誰能挖掘其中一小部分的客群都意味著蘊藏著巨大的商機。在擁有600多萬人口的昆明，互聯網還處于藍海時代，就目前，集結在昆明的外來開發商，如萬科、萬達、保利、恒大、華僑城等品牌房企更會利用互聯網的營銷模式，更懂得媒體資源的整合。
互聯網的價值--資源整合
在過去5年的時間里，搜狐焦點網經歷2007年房地產市場的瘋狂、2008年的低迷、2009年的反彈再到2010年的回暖、2011年的調控、20112年的觀望，在對市場的理性判斷中，不斷積累和創新，真正了解客戶的需求，為客戶提供個性化服務的同時，也在基于互聯網本身進行多方位的思考--如何實現網絡媒體真正的價值？
SOHO中國董事長潘石屹曾說過，“面對互聯網時代，網民不但要在物質層面改變以往的生活模式，還要有網絡精神，這個需要每人都具備的團結的品質、溝通的能力、開闊的視野，不要做‘井底之蛙’?！?/p>
潘石屹眼中的網絡精神，我更愿意理解為“開放、平等、協作和分享”。房地產本身就是一個密集型的行業，與20多個產業有直接關系，共涉及上下游50多個行業。曾有人統計過這樣一組數據：房地產業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。為此，房地產本身也是一個資源高度整合行業，按照傳統的營銷模式，基本都會利用到各種媒體渠道，以達到廣而告知的目的。但由于營銷成本預算等因素制約，房地產企業也開始學會盤活媒體資源，進行整合營銷。因為任何一家媒體都有自己的目標看客戶群，只有將資源整合，才能體現所有媒體真正的核心價值。
在2011年，搜狐焦點網組織螺螄灣國際商貿城專場爬房團活動，在明確優惠情況及爬房時間，螺螄灣國際商貿城項目啟用平面媒體的推廣配合，而且效果顯著，在首次螺螄灣國際商貿城專場爬房團中，現場成交22套、成交金額突破2000多萬元，連續3個月，搜狐焦點爬房團螺螄灣國際商貿城專場爬房團成交金額就突破5000多萬元，創下了營銷成本最低效益最大的營銷價值，受到了地產商的高度肯定。
目前，搜狐焦點網昆明站與昆明多家主流媒體進行合作，旨在通過協作和分享，整合各家媒體的資源優勢，為客戶創造更大的價值。針對片區的炒作，合作媒體分工明確、各平臺各施其職，有個溝通機制，只為一個共同的目標，可實現線上推廣線下執行的完美配合，實現客戶的價值最大化。
營銷模式新探索--跨界營銷
2011年伊始，國家就陸續出臺調控政策，房產企業的日子開始不好過，由于市場觀望情緒濃厚，銷售受阻，迫于巨大的資金壓力，而傳統的營銷模式已經不再適應當下市場的發展，加上行業的競爭、產品的同質化等影響，諸多房產企業開始嘗試新的營銷渠道，比如組織單位團購、聯合二手中介啟動地鋪銷售。
而一些房產企業由過去關注企業更多轉向專注目標客戶群的真正需求，并對整體市場和消費者的細分方式走出傳統的按年齡、收入或低于特征進行劃分的營銷行為，改變為按照生活方式、學歷、教育程度、個人品味等深層次更精準化的指標來定義和解釋消費者。比如，野鴨湖別墅項目最慣用的營銷就是項目現場進行名表展示，名車試駕等，這也就是所謂的跨界營銷，讓原本毫不相干的元素相互滲透相互融合，在用戶體驗上形成更好的互補效果。
而互聯網中“跨界”有兩種意思，其一和現實中的跨界營銷相當，豪宅配豪車，在搜狐焦點網諸多樓盤詳情頁中，系統會根據項目的物業類型配比車，比如別墅、寫字樓等項目就會有寶馬、奔馳等豪車信息。其二是跨地域營銷，這也是區別于傳統媒體最大的優勢--無地域性，如云南一養老地產項目在互聯網上實現了全國巡展，不但實現了營銷目標，也大大降低營銷成本，重要的是深刻了解客戶真正需求，最終部分產品直接進行定制開發，滿足個性需求，開發商和客戶兩者皆歡。
目前，在我國的建設工程項目中運用Internet對建筑設備的監控是基于因特網的BAS系統的數據庫框架中進行的。
現代智能建筑設備中的網絡數據的目標、特性和應對的安全措施
智能建筑區域數據庫中的數據必須具有以下特殊性：首先是獨立性，包括物理數據獨立性，即改變內部模式時無需改變概念或外部模式，數據庫物理存儲的變動還會影響訪向數據的應用程序；邏輯數據獨立性，即修改概念模式時無需修改外部模式；其次是共享性，數據庫中的數據應可被幾個用戶和應用程序共享；最后是持續性，即數據在整個設定有效期內穩定保持。
數據庫有三個主要組成部分：數據、聯系、約束和模式。數據庫管理系統則是為數據庫訪問服務的軟件，它應為支持應用程序和操作庫中的數據提供下列服務：事務處理、并發控制、恢復、語言接口、容錯性、數據目錄、存儲管理。
智能建筑中的數據庫系統（含子數據庫系統）與某些商業系統相比，雖然規模不大，但功能復雜、性質迥異，因而主數據庫與各子系統數據庫的集成有著很高的技術難度，可以說是現有各種數據庫技術的集成。理想的智能建筑數據庫系統應具有以下特性：開放性面向對象，關系型，實時性、多媒體性、互操作性、分布性、異構性等。所以一個理想的智能建筑（集成）數據庫體系應該是開放的，面向對象的、關系型的、實時的，分布式的或操作的多媒體異約數據庫體系。這一體系的安全保障：
首先是安全性，即數據庫在數據不得被非法更改或外泄。同時，智能建筑數據庫中的數據也具有其他一般特性，如一致性等。其次是安全保障，智能建筑中各子系統數據庫必須能免受非授權的泄露導致更改和破壞，每個用戶（也包括各子系統）和應用程序都應只擁有特定的數據訪問權，以防非法訪問與操作。這一功能在FAS、SAS及某些OSA系統中是必不可少的。
因特網的數據庫訪問技術和遠程監控的框架及房地產信息網絡的安全措施
首先，因特網的數據庫技術相結合的Web數據庫的應用，實現了信息從靜態向動態的轉變，而其中遠程數據服務是核心。
目前比較流行的Browser/Server模型是采用三層模式結構：表示（Browser），提供可視界面，用戶通過可視界面觀察信息和數據，并向中間層發出服務請求；中間層（Web Server）實現正式的進程和邏輯規則，響應用戶服務請求，是用戶服務和數據服務的邏輯橋梁；數據庫服務層（DB Server），實現所有的典型數據處理活動，包括數據的獲取、修改、更新及相關服務。
Browser端一般沒有應用程序，借助于Java applet、Actives、javascript、vabscvipt等技術可以處理一些簡單的客戶端處理邏輯，顯示用戶界面和Web Server端的運行結果。中間層負責接受遠程或本地的數據查詢請求，然后運用服務器腳本，借助于中間部件把數據請求通過數據庫驅動程序發送到DB Server上以獲取相關數據再把結果數據轉化成HTML及各種腳本傳回客戶的Browser、DB Server端負責管理數據庫，處理數據更新及完成查詢要求，運行存儲過程，可以是集成式的也可以是分布式的。在三層結構中，數據計算與數據處理集中在中間層，即功能層。由于中間層的服務器的性能容易提升，所以在Internet下的三層結構可以滿足用戶的需求。
其次，遠程監控的框架。
基于因特網的樓宇設備運程監控結構，這個結構是基于NT的平臺上。對于市場上的BA系統，如江森和霍尼維爾等，他們系統內置有專用的數據庫，并提供有接口可以轉化為標準的數據庫，通過前面提供的方法，用戶可以從遠程通過調用數據庫來了解整個BA系統的情況。如果他想獲得BA系統的實時狀況和實時控制BA系統可以直接通過相應的CGI程序監控BA系統。
通過這樣的結構，授權的用戶可以在遠程獲得建筑設備每一個部件的相關數據，除了數據監測和報警功能之外，還有比如數據記錄趨向預測、基本維護等功能?，F代的BAS系統包括數以千計的外部點，所以傳輸的數據必須經過優化僅僅是關鍵數據才應該在BAS和遠程使用者間傳輸。而在房地產建筑設備中，
HVAC系統和照明系統最耗能的，在開率控制系統的功能時，用戶的滿意程度是主要的參考因素，所以目前建筑設備的控制和足夠通風量；照明系統，為房客和公用區提供足夠照明；報警系統有，對煙、火警的探測和處理；傳送系統有升降機，傳送帶，運輸帶和自動門，電力供應系統等。
在大多數BAS系統中，主要是四類信號：模擬輸入、模擬輸出、數字輸出、數字輸入。對于一個具體的BAS系統而言，它的輸入輸出包括煙感探頭狀態，空氣混合室、中過濾器狀態，識別空調房間情況的傳感器等；二進制輸出包括回風機、送風機、VAV控制盒、照明、報警等；模擬量的輸入包括回風和室外新風的溫濕度；送風壓力，VAV控制盒的空氣流動速度，送回溫度、房間溫度、回風溫度等；模擬量輸出包括送風、回風的風速，冷水的流動速度等。所以可將需要遠程傳輸的信號可以分為五類進行傳輸狀態類、感受器類、報警器類、趨勢類和控制類。
在現代化的房地產建筑中智能建筑建設與網絡營銷的原則為：業務為導向，市場為支力，網絡為基礎，技術為支撐，效益為根本，服務為保障
智能建筑設備給人們帶來方便的同時，也給自己帶來了一個個不速之客——黑客、信息網絡及網絡炸彈和因之而來利用網絡犯罪分子，在方便自己的同時，也為那些離智能的犯罪分子帶來了一個靠近自己便捷的通道。毫無疑問在HTML語言規劃制定和Vbscript及javascript文件操作功能被現代建筑設備中廣泛應用的同時，房地產信息網絡安全不由自主地成為我們首當其沖的問題。
如前邊所述，在利用數據庫和因特網技術監控的同時，房地產信息網絡的安全問題的措施也應運而生。
而網絡“營銷”需要兩個條件：一是采取傳統的市場營銷手段；二是在網上提供價格有吸引力的商品。應該說至少到目前為止，傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌，而網絡營銷的對象是有關企業的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發揮最大的功效。
傳統搞品牌。房地產企業網站的知曉和品牌的建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，而網站怎樣才能引起消費者的點擊欲望呢？傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網上直銷聞名的戴爾公司，也在電視的黃金時段大打廣告。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，吸引真正有需求的目標消費者，以免虛耗宣傳資源。因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。對于房地產這種高價值產品，品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。借助傳統媒介建立品牌形象，是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。如果沒有傳統營銷的幫助，網絡營銷只能坐著冷板凳，感嘆英雄無用武之地了。
關鍵詞：網絡營銷 房地產營銷 應用
0 引言
隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力。可是，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。
1 我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1 外部問題
1.1.1 互聯網絡客觀環境的限制 根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2 消費者傳統的消費習慣的影響 人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3 互聯網的安全措施還有待完善 互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2 內部問題
1.2.1 企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求 雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2 開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性 有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3 房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段 瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4 企業對上網營銷的費用估計不足 由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在 Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5 房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2 房地產網絡營銷策略
2.1 設計制作網頁、維護WEB站點 在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2 制定房地產網絡營銷計劃 營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3 企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4 不斷更新網頁，并進行費用預測與估計 市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
2.5 突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢 房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC(中國互聯網絡信息中心)的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
內部問題
企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
房地產網絡營銷策略
設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
房地產網絡營銷的主要手段
房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。
整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
