引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)考察報(bào)告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

樓市調(diào)控一年多來(lái)，無(wú)論在網(wǎng)絡(luò)上還是Q群上，可以看到大家對(duì)樓市的關(guān)注是有增無(wú)減的，特別是在外的興寧鄉(xiāng)賢，因?yàn)椴槐慊丶遥瑢?duì)興寧的樓市更加心切，經(jīng)常在QQ上詢問(wèn)興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉(xiāng)下小住之機(jī)，順便去看了興寧大小樓盤，給大家匯報(bào)一下，也算是為在外的鄉(xiāng)賢幫點(diǎn)小忙了。

第二站來(lái)到南濟(jì)橋邊的金河灣和親水灣，這二個(gè)盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價(jià)格戶型也差不多。但我個(gè)人更喜歡親水灣，因?yàn)榻鸷訛呈潜毕蛎娼H水灣是南向面江，并遠(yuǎn)望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。

第三站來(lái)到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區(qū)了，地理位置也不錯(cuò)，屬新城區(qū)，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價(jià)才3500左右，與周邊4000多的均價(jià)有15%左右的差價(jià)啊。售樓MM說(shuō)，這個(gè)價(jià)是去年的，一直沒(méi)調(diào)整。

第四站來(lái)到對(duì)面的南壇路口的碧水灣B區(qū)，小區(qū)不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價(jià)格有點(diǎn)高。

第五站來(lái)到興民小學(xué)附近的興盛豪庭，這是應(yīng)網(wǎng)友要求去看的一個(gè)樓盤，周邊民房多，看起來(lái)比搞亂，小區(qū)也很小，格局也不好，我個(gè)人不太喜歡。網(wǎng)友說(shuō)是為了小孩讀書(shū)考慮的。

第六站來(lái)到號(hào)稱豪宅區(qū)的廣場(chǎng)邊，凱旋城，記得春節(jié)來(lái)看時(shí)，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進(jìn)去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養(yǎng)眼，看了銷控表，已預(yù)定了9成了，MM說(shuō)今年二月開(kāi)始，已取消了所有優(yōu)惠。現(xiàn)在好象正在搞地基，預(yù)計(jì)12月底開(kāi)售，吹風(fēng)價(jià)是5000起。

出來(lái)后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說(shuō)中的又一豪宅，由中國(guó)建筑承建，看來(lái)質(zhì)素應(yīng)該也不錯(cuò)，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開(kāi)放，大門緊閉，連個(gè)保安也沒(méi)有，沒(méi)問(wèn)到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區(qū)不大，周邊環(huán)境一般，地理位置一般，但價(jià)格較便宜，旁邊有一個(gè)大型小區(qū)已入住，周邊配套還可以，還發(fā)現(xiàn)了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價(jià)格：

樓盤

樓層

最低價(jià)

樓層

最高價(jià)

均價(jià)

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區(qū)

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價(jià)

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來(lái)，承蒙網(wǎng)友捧場(chǎng)，一再催促，所以應(yīng)承網(wǎng)友本周未一定寫好，現(xiàn)在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請(qǐng)大家見(jiàn)諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價(jià)是3383，最高均價(jià)是4764，平均均價(jià)是4074元，這個(gè)價(jià)格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價(jià)確實(shí)是貴了。但是，如果從興寧的房子消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求來(lái)看，卻又是合理的。正如我早前一直強(qiáng)調(diào)的一樣，興寧的房?jī)r(jià)，是不能以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平來(lái)對(duì)比的，因?yàn)榕d寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉(xiāng)置業(yè)的，這個(gè)價(jià)格，相對(duì)于大中城市近萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個(gè)月合計(jì)七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉(xiāng)下供一套三四十萬(wàn)的房子，卻很輕松。

2、在看房的時(shí)候，遇到幾個(gè)回鄉(xiāng)置業(yè)的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書(shū)，有些是回家落腳點(diǎn)，有些是養(yǎng)老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說(shuō)的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們?cè)谕獯蚬ざ嗄辏麄兓剞r(nóng)村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書(shū)，養(yǎng)老等的問(wèn)題了。

3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開(kāi)發(fā)的樓盤樓梯房已很少了，這說(shuō)明，興寧的房屋需求，已從普通型轉(zhuǎn)向改善型了，改善型的需求要求小區(qū)配套要好，

第2篇

工程管理質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)工程，具有非常關(guān)鍵的影響。選擇合理的工程管理模式，發(fā)揮出工程管理的實(shí)際效果，有助于壓縮施工成本、加快施工效率、保障工程施工質(zhì)量，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高速的發(fā)展。

二、房產(chǎn)企業(yè)常用的工程管理模式

（一）項(xiàng)目管理進(jìn)行委托的模式

以國(guó)際慣例來(lái)看，在房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作委托給其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于業(yè)主身份。具體來(lái)看，項(xiàng)目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢公司達(dá)成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產(chǎn)企業(yè)自己負(fù)責(zé)，咨詢公司僅向房地產(chǎn)企業(yè)提供咨詢服務(wù)；其二是全權(quán)委托模式，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，全部交由咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)管理；其三是房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，委托給業(yè)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)，然后在項(xiàng)目管理實(shí)際工作的開(kāi)展中，由咨詢機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員共同進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)方面的工作人員，需要在業(yè)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)方面的項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下，進(jìn)行具體工作。

（二）施工的任務(wù)進(jìn)行委托的模式

這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)的形式，將施工任務(wù)委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務(wù)后，又會(huì)根據(jù)施工任務(wù)的需求，再與其他施工單位進(jìn)行合作，將施工任務(wù)分擔(dān)給其他施工單位來(lái)負(fù)責(zé)管理；其二是在房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位之間，加設(shè)一步環(huán)節(jié)，即由多家施工企業(yè)聯(lián)合組成的合作組織，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)將施工任務(wù)委托給合作組織，再由合作組織將施工任務(wù)合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產(chǎn)企業(yè)選?窀?加合理的施工單位，從而促進(jìn)施工效率和工程管理質(zhì)量的提升。其三就是由房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)直接分發(fā)給不同施工企業(yè)，而無(wú)須借助承包單位以及合作機(jī)構(gòu)的人力資源，這種模式可以有效增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于施工任務(wù)的管理效率。

（三）設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)行委托的模式

房產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)任務(wù)，常見(jiàn)的委托方式有兩種。房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計(jì)任務(wù)委托給某個(gè)獨(dú)立的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、或由多個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合組成設(shè)計(jì)組織，然后由設(shè)計(jì)合作組織，根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)的實(shí)際需求，分配給摸個(gè)或多個(gè)具體設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成；其二是房地長(zhǎng)企業(yè)直接將設(shè)計(jì)任務(wù)委托給設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，而無(wú)須再經(jīng)過(guò)中間的組織機(jī)構(gòu)這一環(huán)節(jié)。

（四）項(xiàng)目總承包模式

項(xiàng)目總承包模式可以理解為，房地產(chǎn)企業(yè)將工程項(xiàng)目對(duì)外承包給施工單位，其中包含采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工等所有工程環(huán)節(jié)，承包內(nèi)容既可以所有工程環(huán)節(jié)，也可以是其中某一部分施工環(huán)節(jié)。而承包方只能夠是一個(gè)單獨(dú)的施工單位。具體來(lái)看，項(xiàng)目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：

其一是設(shè)計(jì)―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規(guī)定范圍內(nèi)，完成工程的設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)，在此過(guò)程中，施工單位還應(yīng)當(dāng)確保工程造價(jià)、施工進(jìn)度符合房產(chǎn)企業(yè)的要求，同時(shí)，施工單位還要保障施工安全與工程質(zhì)量；其二是設(shè)計(jì)采供―采購(gòu)―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場(chǎng)工程的設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)以外，還要負(fù)責(zé)施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價(jià)、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量等，符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求。總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目總承包模式能夠?qū)崿F(xiàn)工程設(shè)計(jì)與施工環(huán)節(jié)的有效連接，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的管理效果，壓縮施工成本為房產(chǎn)工程增值。

（五）物資采購(gòu)模式

在國(guó)際范圍內(nèi)，物資采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)安排專職人員，負(fù)責(zé)對(duì)于物資采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理；其二是房地產(chǎn)企業(yè)在于承包單位協(xié)商后，共同指定物資的供應(yīng)商；其三是在房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)承包給施工單位后，由施工單位自行負(fù)責(zé)對(duì)于物資采購(gòu)工作的管理。[1]

三、加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)工程管理的對(duì)策

（一）選擇優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)

施工團(tuán)隊(duì)的工作效率和施工質(zhì)量，對(duì)于房產(chǎn)工程的質(zhì)量具有非常重要的影響。具體來(lái)看，一個(gè)優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)，能夠?qū)κ┕がF(xiàn)場(chǎng)加以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目辈欤蚍康禺a(chǎn)企業(yè)提供全面且詳細(xì)的考察報(bào)告，并保障報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，而且會(huì)在地下管線等設(shè)施處作出明確的標(biāo)記，為施工環(huán)節(jié)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作；另外，優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)還能夠全面且詳細(xì)的記錄房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，在房屋設(shè)計(jì)階段做好結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在確保工程質(zhì)量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費(fèi)；除此之外，能夠從施工準(zhǔn)備階段到工程驗(yàn)收階段，全面保障工程質(zhì)量和人身財(cái)產(chǎn)安全，提升工程管理效果。[2]

（二）選擇合理的工程管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理工作中，要結(jié)合企業(yè)自身情況，并遵循標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則，建立完善的工程管理制度，對(duì)企業(yè)管理流程及標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，從而做到對(duì)工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項(xiàng)目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監(jiān)督管理人員對(duì)工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等環(huán)節(jié)加以全面且嚴(yán)格的監(jiān)督，確保房產(chǎn)工程能夠高質(zhì)高效的開(kāi)展。在此基礎(chǔ)上，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)組建戰(zhàn)略合作同盟，建立與各施工單位、投資機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，并加強(qiáng)相互之間的信息交流與溝通，并對(duì)供貨商加以考察，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的合作伙伴。[4]

（三）加強(qiáng)工程管理力度

工程管理不能僅停留在理論層面，還應(yīng)從具體的工程環(huán)節(jié)著手，加強(qiáng)工程管理力度，確保房產(chǎn)工程的高質(zhì)高效完成。在隊(duì)伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責(zé)任，對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育，督促施工人員按照施工進(jìn)度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質(zhì)量，應(yīng)選用優(yōu)質(zhì)材料，并對(duì)材料的采購(gòu)數(shù)量和使用數(shù)量加以嚴(yán)格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，加快施工高效率的同時(shí)，還有助于壓縮施工成本。

四、結(jié)語(yǔ)

第3篇

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 質(zhì)量管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在工程建設(shè)項(xiàng)目中,項(xiàng)目工程管理影響著工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制,是施工企業(yè)能否獲取效益的關(guān)鍵因素。因此,必須充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目工程管理實(shí)踐的重要性和必要性,不斷創(chuàng)新項(xiàng)目工程管理的方法,切實(shí)提高管理實(shí)效。

1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，廣義的項(xiàng)目管理內(nèi)容主要包括項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項(xiàng)目建設(shè)是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項(xiàng)目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過(guò)不斷的決策和實(shí)施的一系列過(guò)程，同時(shí)在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。

其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，各開(kāi)發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的全過(guò)程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定位計(jì)劃的實(shí)施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。

2.1成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤(rùn)的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計(jì)劃、再到初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個(gè)階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都要做到對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營(yíng)出發(fā)，通過(guò)價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

2.2進(jìn)度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工，事先都會(huì)做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對(duì)于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時(shí)間出正負(fù)零，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對(duì)項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過(guò)施工單位的定期檢查，及時(shí)采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

2.3合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來(lái)進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過(guò)程也可以讓建設(shè)方更多的對(duì)過(guò)程實(shí)施者和控制的過(guò)程進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險(xiǎn)要素，因此，在進(jìn)行合約管理時(shí)，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.4目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個(gè)部門，明確到每一個(gè)責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對(duì)企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來(lái)確保各項(xiàng)目的執(zhí)行和完成。同時(shí)，在各項(xiàng)目?jī)?nèi)部，項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項(xiàng)目組織對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況和進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行有效的考核和評(píng)估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.5質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項(xiàng)目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要重視對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收過(guò)程中所獲得的任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時(shí)，在質(zhì)量驗(yàn)收中對(duì)材料的驗(yàn)收要求提供實(shí)驗(yàn)報(bào)告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報(bào)告；另外，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中必須對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

【參考文獻(xiàn)】：

【1】王富強(qiáng).淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).

【2】李志勇.論項(xiàng)目管理中施工進(jìn)度的管理【J】.科技信息,2006,(07).

第4篇

關(guān)鍵詞：建筑工程；招標(biāo)投標(biāo)；成本控制

1 項(xiàng)目招投標(biāo)管理的適用范圍

項(xiàng)目招投標(biāo)管理，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及建筑企業(yè)所有項(xiàng)目的施工總承包單位、各專業(yè)分包單位、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)采購(gòu)，商業(yè)代建項(xiàng)目的工程招標(biāo)活動(dòng)可參照。

2 成本部組織機(jī)構(gòu)與工作職責(zé)

2.1 公司成本部是工程招標(biāo)采購(gòu)的管理機(jī)構(gòu)，也是核心機(jī)構(gòu)

對(duì)各項(xiàng)目的工程招標(biāo)和采購(gòu)工作進(jìn)行管理，以服務(wù)、支持和重點(diǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)控為主，并按規(guī)定權(quán)限參與招投標(biāo)過(guò)程。如果委托招標(biāo)咨詢公司，公司成本部要核對(duì)咨詢公司對(duì)招投標(biāo)工作跟進(jìn)，避免不合理或明顯低于成本價(jià)的標(biāo)書(shū)中標(biāo)。

2.2 成本部具體工作包括

制定招標(biāo)的管理制度、工作流程、工作規(guī)范，編制招標(biāo)文件和合同的示范文本；對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)工作的整體策劃進(jìn)行監(jiān)督和管理；對(duì)招標(biāo)過(guò)程的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和檢查；建立合格承包人信息庫(kù)，逐步與承包人建立戰(zhàn)略合作伙伴管理；逐步發(fā)展戰(zhàn)略采購(gòu)，建立公司戰(zhàn)略招標(biāo)采購(gòu)流程；對(duì)公司規(guī)定權(quán)限內(nèi)招標(biāo)項(xiàng)目的合格供方、招標(biāo)文件、決標(biāo)報(bào)告進(jìn)行審核；參與規(guī)定權(quán)限內(nèi)招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)及決標(biāo)工作。

3 成本部下一級(jí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)工作職責(zé)

3.1 各成本部

有上一級(jí)單位把控招投標(biāo)，下一級(jí)項(xiàng)目公司是工程招標(biāo)采購(gòu)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招標(biāo)采購(gòu)工作。

3.2 下一級(jí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的具體工作包括

項(xiàng)目公司招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)招標(biāo)階段的領(lǐng)導(dǎo)工作，由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人組成。主要工作包括：審批公司年度招標(biāo)計(jì)劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)文件、招朔槳岡諳钅抗司內(nèi)部的評(píng)審；負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評(píng)審；擬定中標(biāo)單位；審核工程施工合同。

項(xiàng)目公司招標(biāo)工作小組具體負(fù)責(zé)招標(biāo)階段的實(shí)施工作，由公司工程、成本、材料設(shè)備、財(cái)務(wù)、景觀、精裝修管理部等相關(guān)專業(yè)人員組成。主要工作包括：編制年度招標(biāo)計(jì)劃及月度招標(biāo)計(jì)劃；組織投標(biāo)單位考察，發(fā)起會(huì)簽，并落實(shí)會(huì)簽意見(jiàn)；組織編制招標(biāo)文件，發(fā)起會(huì)簽，并落實(shí)會(huì)簽意見(jiàn)；擬定入圍單位名單，編制招標(biāo)方案，發(fā)起會(huì)簽，并落實(shí)會(huì)簽意見(jiàn)；負(fù)責(zé)編制招標(biāo)統(tǒng)一口徑或提供工程量清單；負(fù)責(zé)組織工程發(fā)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等工作，根據(jù)需要組織招標(biāo)答疑等工作；負(fù)責(zé)評(píng)審技術(shù)標(biāo)，并提出評(píng)審意見(jiàn)；負(fù)責(zé)評(píng)審商務(wù)標(biāo)，并提出評(píng)審意見(jiàn)；負(fù)責(zé)詢標(biāo)和商務(wù)標(biāo)洽商等工作；編寫決標(biāo)報(bào)告，同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理背景調(diào)查，發(fā)起會(huì)簽；跟蹤評(píng)標(biāo)資料的審批情況，下發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；編制合同文本（依據(jù)合同范本），并負(fù)責(zé)組織簽署和報(bào)批合同文本，落實(shí)審核/審批意見(jiàn)，根據(jù)審核/審批意見(jiàn)修訂合同文本；負(fù)責(zé)招標(biāo)工作資料整理歸檔，移交工程部。

4 控制要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)

4.1 工程招標(biāo)階段項(xiàng)目公司應(yīng)重點(diǎn)控制好以下工作控制要點(diǎn)

招標(biāo)小組的成立：招標(biāo)工作小組應(yīng)在招標(biāo)工作開(kāi)始前成立。投標(biāo)單位的考察及篩選：投標(biāo)單位考察的深度直接影響到中標(biāo)單位的質(zhì)量，各投標(biāo)單位之間的競(jìng)爭(zhēng)性直接影響到招標(biāo)結(jié)果，因此項(xiàng)目公司應(yīng)充分重視，至少應(yīng)選一家無(wú)本項(xiàng)目施工經(jīng)歷的投標(biāo)單位。隊(duì)伍的篩選應(yīng)通過(guò)小組集體討論確定，當(dāng)參與投標(biāo)的單位不超過(guò)5家時(shí)原則上應(yīng)等考察完成后進(jìn)行；每標(biāo)段投標(biāo)單位須3家以上；入選的投標(biāo)單位之間應(yīng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)性且均符合要求、具備完成發(fā)包內(nèi)容的實(shí)力，避免陪標(biāo)、串標(biāo)、圍標(biāo)等現(xiàn)象出現(xiàn)。招標(biāo)文件的編制、審批及發(fā)放：招標(biāo)文件必須充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際，包括工程重點(diǎn)難點(diǎn)、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、文明施工要求，項(xiàng)目銷售、樣板房和樣板區(qū)的要求等，招標(biāo)文件必須經(jīng)過(guò)審批后才能發(fā)放。投標(biāo)單位在領(lǐng)取招標(biāo)文件前須已按招標(biāo)文件要求繳納了投標(biāo)保證金。綠化工程招標(biāo)須保證施工圖的深度和質(zhì)量滿足招標(biāo)和施工要求，可采用工程量清單方式招標(biāo)；精裝修、門窗、幕墻工程最好采用工程量清單方式招標(biāo)。

4.2 開(kāi)標(biāo)及評(píng)審

開(kāi)標(biāo)和評(píng)審應(yīng)始終貫徹公開(kāi)、公平、公正的原則，對(duì)技術(shù)和商務(wù)報(bào)價(jià)進(jìn)行綜合分析比較，并考慮到項(xiàng)目的特點(diǎn)以及可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)分析；按規(guī)定應(yīng)取消詢標(biāo)資格的不準(zhǔn)參加詢標(biāo)和后續(xù)工作。確定中標(biāo)單位，簽訂合同：合同簽訂須及時(shí)，杜絕先進(jìn)場(chǎng)施工后簽訂合同；督促中標(biāo)單位按合同規(guī)定及時(shí)繳納履約保證金；對(duì)提出額外附加條件等不配合簽訂合同的，須果斷采取措施或協(xié)商或取消中標(biāo)資格沒(méi)收投標(biāo)保證金等。

5 按照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施

按照國(guó)家、地方規(guī)范的工藝工法、節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，能體現(xiàn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和亮點(diǎn)，能控制項(xiàng)目的目標(biāo)成本，同時(shí)招標(biāo)工作須符合公司現(xiàn)行《工程招標(biāo)管理工作規(guī)程》有關(guān)要求。要用到的表格有：《項(xiàng)目投標(biāo)單位考察報(bào)告》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、《項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)記錄》、《項(xiàng)目詢標(biāo)紀(jì)要》、《項(xiàng)目投標(biāo)中標(biāo)單位請(qǐng)示報(bào)告》、《項(xiàng)目中標(biāo)通知書(shū)》、《項(xiàng)目施工合同》。

6 結(jié)語(yǔ)

建筑工程項(xiàng)目招投標(biāo)按照規(guī)定進(jìn)行能夠保證工程的質(zhì)量，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有著重要的意義。由于招投標(biāo)過(guò)程中，部分人不能夠按照規(guī)定辦事，，擾亂社會(huì)公平市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)對(duì)招標(biāo)工作是不負(fù)責(zé)任的。而且，關(guān)于招投標(biāo)的監(jiān)督體系不夠完善，導(dǎo)致招投標(biāo)管理中存在著許多問(wèn)題，我們需要積極采取有效措施，進(jìn)一步完善各種規(guī)定及監(jiān)督系統(tǒng)，讓招投標(biāo)體系越來(lái)越完善，朝著一個(gè)健康積極的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 謝宏華.建筑工程招投標(biāo)管理分析[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，2014（11）.

第5篇

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 男 | 25歲（1986年1月2日）

居住地：上海

電　話：139********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [1年8個(gè)月]

公　司：XX建筑有限公司

行　業(yè)：建筑/建材/工程

職　位：工程經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

專　業(yè)：土木工程

學(xué)　校：北京建筑工程學(xué)院

自我評(píng)價(jià)

本人土木工程本科畢業(yè)，非常熱愛(ài)建筑工程這一行業(yè)，對(duì)房屋建筑中的現(xiàn)場(chǎng)管理，施工以及放樣等工作有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)參與現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程，使自己掌握了不少現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的管理和工作經(jīng)驗(yàn)。誠(chéng)實(shí)守信，吃苦耐勞，有良好的溝通能力，樂(lè)于助人。對(duì)工作有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，勤于實(shí)踐，善于創(chuàng)新。

求職意向

到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 建筑/建材/工程

目標(biāo)地點(diǎn)： 上海

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 工程經(jīng)理

工作經(jīng)驗(yàn)

2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8個(gè)月 ]

所屬行業(yè)： 建筑/建材/工程

工程部 工程經(jīng)理

1、負(fù)責(zé)前期工程相關(guān)報(bào)建工作；

2、負(fù)責(zé)相關(guān)參建單位的協(xié)調(diào)工作；

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綜合管理工作；

4、負(fù)責(zé)相關(guān)配套工程的協(xié)調(diào)工作；

5、負(fù)責(zé)政府相關(guān)職能部門（規(guī)劃、綠化、人 防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、消防、白蟻、安質(zhì)監(jiān)、檔案館等）的溝通協(xié)調(diào)工作；

6、負(fù)責(zé)決算的審計(jì)工作；負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收相關(guān)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接工作。---------------------------------------------------------------------

2009 /7—2011 /7：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [ 2年]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

工程部 結(jié)構(gòu)/土木/土建工程師

1、協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目部的周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)的PPT匯報(bào)工作，及項(xiàng)目部日常管理工作；

2、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度等實(shí)時(shí)控制與監(jiān)督，主要負(fù)責(zé)土建施工的監(jiān)督與管理；

3、協(xié)調(diào)與施工總包、各分包、監(jiān)理單位之間的關(guān)系。對(duì)參與工程項(xiàng)目各方進(jìn)行合理、有效的管理與協(xié)調(diào)、督促工作，以保證工程建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

4、負(fù)責(zé)土建圖紙的審核，督促設(shè)計(jì)單位按要求對(duì)圖紙進(jìn)行修改和完善；

5、負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，配合集團(tuán)成本部、材料部等進(jìn)行標(biāo)底和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的編制，整理招標(biāo)工程圖紙答疑，審核投標(biāo)文件，參與施工、監(jiān)理單位等供方考察，負(fù)責(zé)整理考察報(bào)告，提出合理建議。負(fù)責(zé)整理評(píng)標(biāo)、決標(biāo)報(bào)告。草擬土建專業(yè)相關(guān)合同條款；

6、審核施工單位的相關(guān)施工計(jì)劃，施工組織設(shè)計(jì)及施工方案，技術(shù)措施，施工交底等，并編制甲供材料、設(shè)備采購(gòu)清單及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤計(jì)劃執(zhí)行情況；

7、審核土建專業(yè)的工程變更，處理施工單位提出的工程變更聯(lián)系單的簽證工作，并按程序進(jìn)行批審落實(shí)。經(jīng)辦施工進(jìn)度款，出具工程結(jié)算核定意見(jiàn)，辦理結(jié)算單和竣工結(jié)算等。

教育經(jīng)歷

2005 /9--2009 /6 北京建筑工程學(xué)院土木工程 本科

證書(shū)

2007/6 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)

第6篇

“或遲或早，這一天終歸是要到來(lái)的。”在同多位公募基金總經(jīng)理甚至監(jiān)管交流后，中國(guó)公募基金市場(chǎng)上的主要參與者以及監(jiān)管者對(duì)此深信不疑。而眼下，運(yùn)行多年的公募基金的牌照壟斷溢價(jià)正在消失。

隨著監(jiān)管層降低公募基金業(yè)務(wù)的門檻，公募基金變革在所難免。在中國(guó)大資管行業(yè)中，公募基金管理的規(guī)模是最少的，截至今年一季度末，信托資管規(guī)模8.7萬(wàn)億、銀行理財(cái)產(chǎn)品的余額7萬(wàn)億，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的余額7萬(wàn)億，而基金管理公司資管規(guī)模僅3.6萬(wàn)億。

而更激烈的環(huán)境則是，由于監(jiān)管層打破了原有各守自家一畝三分地的格局，公募基金的變革在所難免。

從外部來(lái)看，商業(yè)銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、證券公司等機(jī)構(gòu)都在積極參與財(cái)富管理業(yè)務(wù)，并不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額；從內(nèi)部來(lái)看，隨著市場(chǎng)化的深入，基金管理公司的數(shù)量將不斷增多，業(yè)務(wù)更加多元，行業(yè)格局面臨調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)壓力也將不斷加大。

基金公司下一步怎么走？一份來(lái)自中國(guó)證券投資基金行業(yè)協(xié)會(huì)的英國(guó)資管機(jī)構(gòu)調(diào)研報(bào)告悄然躍出水面，而“并購(gòu)”亦成為了報(bào)告中的關(guān)鍵詞。

81家基金公司大資管時(shí)代轉(zhuǎn)型

6月1日，新的《證券投資基金法》實(shí)施，基金管理公司在業(yè)務(wù)范圍及投資標(biāo)的等方面或?qū)⒂休^大突破，基金管理公司正在面臨著一個(gè)全新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在面對(duì)機(jī)遇的同時(shí)面對(duì)的卻是重大的挑戰(zhàn)。

如果說(shuō)，2012年是中國(guó)基金業(yè)的發(fā)展年，那么2013年則是突破年。

“轉(zhuǎn)型”即成為今年基金行業(yè)中重要的關(guān)鍵詞之一。基金投資和基金銷售作為基金行業(yè)的兩條肩膀都面臨重要轉(zhuǎn)型，基金投資面臨從傳統(tǒng)公募產(chǎn)品投資向“大資管”轉(zhuǎn)型，基金銷售也面臨從交易通道式的產(chǎn)品銷售，向以客戶為中心、多產(chǎn)品理財(cái)配置的投資顧問(wèn)模式轉(zhuǎn)型。

南方一家基金公司高層認(rèn)為，2013年將是決定各家基金公司結(jié)構(gòu)性格局的關(guān)鍵性一年，今年逐鹿的結(jié)果，將影響整個(gè)行業(yè)的未來(lái)三五年發(fā)展。

對(duì)于目前的81家公募基金公司如何轉(zhuǎn)型把握機(jī)遇？大公司早已做好了準(zhǔn)備。比如，博時(shí)基金表示，產(chǎn)品創(chuàng)新和國(guó)際化等是其謀求轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。嘉實(shí)基金則認(rèn)為，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是這樣產(chǎn)出的結(jié)果是好的。”其實(shí)，大家都在尋求差異化，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富管理的多元化發(fā)展。

目前公募基金公司所面臨的資產(chǎn)管理行業(yè)也是與銀行、保險(xiǎn)、投行、證券公司、信托及私募等共同競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，在擁有更多自由空間的同時(shí)，也面對(duì)著前所未有的巨大挑戰(zhàn)。可以說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)策略是各基金公司需要思考的問(wèn)題。

5月31日，新基金法正式實(shí)施前一天，證監(jiān)會(huì)主席助理張育軍在中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)（下稱“中基會(huì)”）舉辦的一個(gè)會(huì)議上表示，“必須保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)定不移地推動(dòng)基金公司創(chuàng)新。”同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，“既要堅(jiān)定不移地放松管制，又要旗幟鮮明地加強(qiáng)監(jiān)管，使監(jiān)管工作緊緊跟上行業(yè)和市場(chǎng)創(chuàng)新的步伐。”

中基會(huì)建議行業(yè)并購(gòu)

據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計(jì)顯示，2010、2011和2012年的三年間，市場(chǎng)上基金總數(shù)分別為704只、914只和1174只，呈現(xiàn)逐年上升的勢(shì)頭，每年新增的基金數(shù)量超過(guò)200只。

基金公司所面臨的挑戰(zhàn)，一方面因素來(lái)自于市場(chǎng)依然不景氣；另一方面則是投資者對(duì)固定收益類產(chǎn)品的關(guān)注度進(jìn)一步提升，導(dǎo)致投資資金由管理費(fèi)率、托管費(fèi)率較高的偏股型基金向管理費(fèi)率、托管費(fèi)率均較低的債基、貨基、理財(cái)基金幾個(gè)較低風(fēng)險(xiǎn)品種轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，基金公司的管理費(fèi)收入不斷下滑。

數(shù)據(jù)顯示，盡管基金產(chǎn)品數(shù)激增，但基金公司的管理費(fèi)收入?yún)s從2010年的296.00億元，下滑至2012年的259.04億元，跌幅高達(dá)12.48%。而且基金公司之間的管理費(fèi)收入相差更達(dá)百倍以上。

在這樣的背景下，無(wú)論大小基金管理公司，都擔(dān)心被瞬息萬(wàn)變的時(shí)代潮流所拋棄，大的公司擔(dān)心被超越，小的公司則擔(dān)心被兼并或者被注銷。除了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，還要面對(duì)銀行、券商等方面挑戰(zhàn)，81家基金公司應(yīng)如何面對(duì)“大資管”時(shí)代的生存壓力呢？

“鼓勵(lì)資產(chǎn)管理行業(yè)收購(gòu)和并購(gòu)。”今年上半年，中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)（下稱“中基會(huì)”）參加了英國(guó)另類投資管理協(xié)會(huì)在英國(guó)倫敦召開(kāi)的2013年全球政策與監(jiān)管年會(huì)，并對(duì)英國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)行了考察，考察報(bào)告中，提出了這樣一個(gè)建議和想法。

考察報(bào)告指出：“從海外經(jīng)驗(yàn)看，另類投資機(jī)構(gòu)多為精品式運(yùn)作，傳統(tǒng)公募起家的資產(chǎn)管理公司開(kāi)展PE、對(duì)沖基金、房地產(chǎn)投資等另類業(yè)務(wù)多通過(guò)收購(gòu)兼并的方式來(lái)開(kāi)展。建議研究允許國(guó)內(nèi)公募基金公司通過(guò)并購(gòu)與兼并的方式涉足私募股權(quán)、對(duì)沖基金等另類投資業(yè)務(wù)。”

第7篇

考察廠家：河北科力空調(diào)工程有限公司

考察地點(diǎn)：河北省棗強(qiáng)縣富強(qiáng)北路167號(hào)

參加人員：潘工 聶瑞生（建設(shè)單位） 陳志國(guó)（北區(qū)監(jiān)理）

公司以“冀峰”商標(biāo)注冊(cè)，主要產(chǎn)品有：

空調(diào)系列產(chǎn)品：FP系列風(fēng)機(jī)盤管、ZK系列空調(diào)機(jī)組、FK系列鋁合金風(fēng)口、FHF系列防火調(diào)節(jié)閥、HYF系 、

排煙風(fēng)機(jī)，消聲器、冷卻塔等：

工業(yè)搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。

管道、罐系列產(chǎn)品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒劑系列產(chǎn)品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調(diào)清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：

新材料系列產(chǎn)品：防眩板、護(hù)欄、護(hù)網(wǎng)、污水廠用轉(zhuǎn)碟曝氣機(jī)、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個(gè)系列、280多種規(guī)格，產(chǎn)品覆蓋全國(guó)各省市。

首先去的是通風(fēng)管道加工基地，查看風(fēng)管加工情況，加工區(qū)正在加工通風(fēng)管道，原材料為熱鍍鋅板，經(jīng)檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒(méi)有氧化脫層現(xiàn)象，板材平整。管道法蘭平整，風(fēng)道規(guī)矩。車間各種設(shè)備正在運(yùn)行，有折邊機(jī)、咬口機(jī)、數(shù)字折方機(jī)、等離子切割機(jī)等。加工完的通風(fēng)管道標(biāo)準(zhǔn)，工藝先進(jìn)。然后去可庫(kù)房查看人防專用通風(fēng)設(shè)備，有防爆波閥和除濕機(jī)，過(guò)濾器和人防兩用風(fēng)機(jī)，庫(kù)房寬大平整，設(shè)備碼放整齊。

最后去玻璃鋼水箱生產(chǎn)基地考察，首先查閱廠家資質(zhì)原件，經(jīng)查閱核實(shí)資質(zhì)齊全有效。然后去車間實(shí)地考察生產(chǎn)情況，車間內(nèi)各種設(shè)備在運(yùn)行，設(shè)備齊全、先進(jìn)。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。

對(duì)該公司考察分影像資料介紹、查看生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)和參觀材料庫(kù)、成品庫(kù)。總體感覺(jué)原材料存充足、生產(chǎn)工藝先進(jìn)、質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，使用該公司產(chǎn)品應(yīng)放心，質(zhì)量有保證。

參加人員（簽字）：

建設(shè)單位：***

監(jiān)理單位：***

設(shè)備考察報(bào)告范文（二）

一、美國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國(guó)是世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家，綜合國(guó)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它國(guó)家，同時(shí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國(guó)家。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國(guó)高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作體系。

美國(guó)物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營(yíng)于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國(guó)物業(yè)管理的重要特色之一。在美國(guó)，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對(duì)企業(yè)，而是針對(duì)管理者個(gè)人，這與我國(guó)目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國(guó)物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CPM，注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（Certified Property Manager）；ARM，注冊(cè)住房經(jīng)理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊(cè)物業(yè)公司（Accredited Management rganization）。還有一種過(guò)度性的叫CPM Candidate，是成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國(guó)物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。

3、成為CPM的職業(yè)要求

申請(qǐng)人向IREM提出申請(qǐng)，取得預(yù)備CPM資格。申請(qǐng)人必須填寫申請(qǐng)表、交申請(qǐng)費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長(zhǎng)十年。若是申請(qǐng)人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請(qǐng)人取得預(yù)備資格后，需按照IREM設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊(cè)寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。

CPM證書(shū)考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊(cè)，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請(qǐng)人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CPM職責(zé)道德規(guī)范。

正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營(yíng)管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。IREM承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。IREM在培訓(xùn)手冊(cè)中均有列明。

其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會(huì)批準(zhǔn)。

4、美國(guó)物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國(guó)目前只有CPM9500多人、AMO363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長(zhǎng)期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國(guó)物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：

專業(yè)分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規(guī)模一般不大（見(jiàn)表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說(shuō)的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長(zhǎng)兼總裁為CPM，同時(shí)擁有、開(kāi)發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)外開(kāi)拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開(kāi)來(lái)吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)：一是CPM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價(jià)開(kāi)發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國(guó)物業(yè)管理的內(nèi)容

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來(lái)修剪、殺蟲(chóng)或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒(méi)有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺(jué)，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無(wú)需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國(guó)高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過(guò)技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國(guó)環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過(guò)投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫(kù)送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫(kù)排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬(wàn)美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無(wú)塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測(cè)均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。

三、本次赴美考察對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國(guó)的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢?cè)u(píng)估、出租出售、開(kāi)發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過(guò)多樣化經(jīng)營(yíng)擴(kuò)展利潤(rùn)空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來(lái)自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這對(duì)我國(guó)目前利潤(rùn)水平過(guò)低，經(jīng)營(yíng)管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國(guó)參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤(rùn)空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹(shù)，外引金鳳凰。

第8篇

「關(guān)鍵詞典當(dāng)，融資，監(jiān)管，立法

引言

在我國(guó)，典當(dāng)作為一種輔的融資手段已成為銀行業(yè)務(wù)有效和必要的補(bǔ)充，也為中小提供了一種融資新渠道。另一方面它作為業(yè)中的邊緣行業(yè)，又很容易被忽略。在其發(fā)展初期出現(xiàn)失控，過(guò)濫現(xiàn)象，高息攬儲(chǔ)、高利貸等違法行為時(shí)有發(fā)生；在這種情況下，國(guó)家加強(qiáng)了監(jiān)管，但由于法律監(jiān)管過(guò)嚴(yán)和立法中存在的一些問(wèn)題，又嚴(yán)重限制了它的進(jìn)一步發(fā)展。

一、典當(dāng)法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)分析

傳統(tǒng)所稱的典當(dāng)，實(shí)際上是指“當(dāng)”，是一種設(shè)定質(zhì)權(quán)的行為，稱為營(yíng)業(yè)質(zhì)，不同于一般的質(zhì)權(quán)和典權(quán)。2001年新的《典當(dāng)行管理辦法》出臺(tái)后，典當(dāng)行管理辦法第三條規(guī)定：本辦法所稱典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。由此可見(jiàn)我國(guó)現(xiàn)在的典當(dāng)行是以實(shí)物占有轉(zhuǎn)移的形式為企業(yè)和個(gè)人提供質(zhì)押或抵押貸款的特殊金融企業(yè)。其典當(dāng)業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)單來(lái)講，是一種以質(zhì)押為條件的貨幣借貸，因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，又多一層抵押貸款關(guān)系。可見(jiàn)，現(xiàn)今的典當(dāng)已經(jīng)淪為一種質(zhì)押貸款，喪失了傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)質(zhì)的特征。

二、典當(dāng)?shù)娜谫Y功能

近幾年，由于銀行資本存在的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率的日益加大和金融危機(jī)的觸角不斷延伸，使世界各國(guó)的典當(dāng)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興旺起來(lái)。典當(dāng)為一種非主流融資渠道，與銀行相比，主要有以下特點(diǎn)：

1.其融資對(duì)象主要是中小企業(yè)和個(gè)人。主要是為了滿足他們的急需，是他們頗有保證的資金來(lái)源。中、小企業(yè)改革、改制資本有限，實(shí)力不足，從商業(yè)銀行申請(qǐng)借貸極為不易。但為生存計(jì)，這些中、小企業(yè)又必須使資本加快周轉(zhuǎn)，從而增強(qiáng)改革、改制的信心。因而，一旦資金出現(xiàn)缺口，他們就可以求助于典當(dāng)。在歐美國(guó)家和我國(guó)地區(qū)，往往會(huì)有這種情形，中、小企業(yè)于春季典當(dāng)冬季之剩余貨物，將當(dāng)款用于置辦夏季貨物；再于秋季典當(dāng)夏季之剩余貨物，將當(dāng)款用于置辦冬季貨物。一年四季，押新贖舊，循環(huán)往復(fù)，維待生計(jì)。若中、小企業(yè)急需調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或生產(chǎn)能力，也可求助于典當(dāng)行，辦理大宗物資和生產(chǎn)設(shè)備的質(zhì)押業(yè)務(wù)。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）

2.較之銀行更方便快捷，而且能省去人情之苦。對(duì)放款對(duì)象毫不挑剔，不憑親疏遠(yuǎn)近、也不論與當(dāng)戶的行政干系來(lái)決定當(dāng)本、利息，而是根據(jù)當(dāng)物的成色高低、價(jià)值大小來(lái)展開(kāi)業(yè)務(wù)。這就使所有當(dāng)戶深感便利。，我國(guó)商業(yè)銀行大多采用信用放貸、多不貸于個(gè)人。即便是消費(fèi)信貸，質(zhì)物要求也非常人所能達(dá)到，不貸小額。至于中、小銀行，其懾于風(fēng)險(xiǎn)，放款對(duì)象大都固定，認(rèn)人認(rèn)門。而典當(dāng)行對(duì)此一般都能做到隨來(lái)隨當(dāng)，這相對(duì)于商業(yè)銀行信用貸款的嚴(yán)格的審貸流程要寬松得多。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）就拿房屋典當(dāng)業(yè)務(wù)來(lái)講，和銀行相比，房屋典當(dāng)中間環(huán)節(jié)少，放款速度快，很適宜用于居民應(yīng)急典當(dāng)。按照規(guī)定，業(yè)主只需將產(chǎn)權(quán)證和身份證等相關(guān)證件提供給典當(dāng)行，并和典當(dāng)行一起在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)評(píng)估和抵押登記，簽訂典當(dāng)協(xié)議后，就可以拿到當(dāng)金了，典當(dāng)款項(xiàng)的用途不受限制。而銀行的抵押貸款只能用于一定范圍內(nèi)，銀行對(duì)此要予以監(jiān)督，用途不當(dāng)或挪作它用，銀行有權(quán)收回進(jìn)行信貸制裁。同時(shí)，到銀行辦理房屋抵押貸款的程序較復(fù)雜，比如申請(qǐng)、審批、對(duì)貸款人作細(xì)致的信用評(píng)估等（王亞妮：《典當(dāng)新話-老行變成投資新寵》，載新華網(wǎng)2003-10-29.）

3.典當(dāng)行的另一大特點(diǎn)就是安全性高，從商業(yè)來(lái)考察，這一特點(diǎn)應(yīng)該是其最大經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。典當(dāng)業(yè)不僅能成功規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，而且也是安全性較高的、特殊的融資機(jī)構(gòu)。因其采取抵押放款，信用風(fēng)險(xiǎn)可以得到一定的預(yù)防和抑制；同時(shí)，又因其資本來(lái)源并非儲(chǔ)戶，所以也不怕擠兌風(fēng)潮，融資安全得到了比較充分的保障。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）

三、我國(guó)典當(dāng)融資所面臨的法律問(wèn)題

（一） 典當(dāng)行的立法體系和監(jiān)管體制不夠完善。

典當(dāng)行發(fā)展初期沒(méi)有進(jìn)行行業(yè)立法，各部門職責(zé)不明確，監(jiān)管不力。1996年，人民銀行《典當(dāng)行管理暫行辦法》，形成以人民銀行為主，公安、工商為輔的監(jiān)管體制。但由于出臺(tái)倉(cāng)促，《暫行辦法》與典當(dāng)行業(yè)的發(fā)展還有不少不相適應(yīng)的問(wèn)題。2001年，典當(dāng)行監(jiān)管職責(zé)移交國(guó)家經(jīng)貿(mào)委，后者制定并頒布了《典當(dāng)行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”），與前者相比“辦法”有了新的突破：減少了審批環(huán)節(jié)；降低了注冊(cè)資本，取消了股本限制；擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍，明確規(guī)定可以經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)；可以從銀行貸款，允許負(fù)債經(jīng)營(yíng)；可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等。（侯云春：《貫徹 促進(jìn)典當(dāng)業(yè)健康發(fā)展-在全國(guó)典當(dāng)工作會(huì)議上的講話》，載《經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2001年第18期。）

但仍存在很多問(wèn)題，一是由于沒(méi)有制定完整嚴(yán)格的擔(dān)保法規(guī)，加之民間傳統(tǒng)上也是質(zhì)典不分，從而導(dǎo)致概念模糊不清。“辦法”把典當(dāng)定性為臨時(shí)性質(zhì)的質(zhì)押貸款，將質(zhì)押貸款與典當(dāng)?shù)韧@不能不說(shuō)是一大缺陷。因?yàn)樽鳛橐环N金融制度，它與質(zhì)押貸款本來(lái)就有同等功能。而將其定位為質(zhì)押貸款，既是制度的功能重疊和浪費(fèi)，又扭曲了典當(dāng)?shù)墓逃袃r(jià)值，將用益物權(quán)與價(jià)值物權(quán)混同。（王勇：《典當(dāng)行的法律特征和法律環(huán)境》，載《天府新論》1999年第2期。）

二是由于缺乏一些相關(guān)的實(shí)施細(xì)則和配套規(guī)定，致使有些“辦法”規(guī)定的業(yè)務(wù)成為空中樓閣，沒(méi)有得到很好的具體實(shí)施。比如根據(jù)國(guó)家對(duì)于辦理房地產(chǎn)抵押的程序規(guī)定，房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必須向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證登記手續(xù)，而國(guó)家建設(shè)部沒(méi)有明確規(guī)定可向典當(dāng)行提供此項(xiàng)服務(wù)（羅欣賢、何五星：《關(guān)于加快廣州典當(dāng)業(yè)發(fā)展的探討》，載《探求》2004年第3期。）。而且“房產(chǎn)典當(dāng)”死當(dāng)后，房管部門只辦理房產(chǎn)的買賣、繼承和贈(zèng)予的過(guò)戶手續(xù)，典當(dāng)關(guān)系不能據(jù)以移轉(zhuǎn)房產(chǎn)所有權(quán)。“車輛”的典當(dāng)也是如此。車管所只辦理車輛買賣、贈(zèng)與與調(diào)撥關(guān)系的過(guò)戶手續(xù)，使典當(dāng)關(guān)系因無(wú)法律規(guī)定而無(wú)法真正成立（陳開(kāi)欣著：《典當(dāng)知識(shí)入門》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1993年版。）。

三是除了由經(jīng)貿(mào)委履行主要監(jiān)管職責(zé)外，還要由公安機(jī)關(guān)按特殊行業(yè)進(jìn)行管理。多重管理必然造成多重審批，不可避免地將會(huì)出現(xiàn)管理矛盾。

四是未建立統(tǒng)一的典當(dāng)行財(cái)會(huì)制度和考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，監(jiān)管部門難于掌握典當(dāng)行的真實(shí)情況。這會(huì)監(jiān)管工作的性和有效性。另外，典當(dāng)行業(yè)管理的政府主管部門（執(zhí)法主體）的執(zhí)法和行政處罰行為缺乏與《典當(dāng)行管理辦法》配套的相關(guān)政策性規(guī)定，難以會(huì)同公安、工商等部門實(shí)現(xiàn)共同執(zhí)法（邱宗躍：《廣西典當(dāng)業(yè)存在的問(wèn)題與對(duì)策》，載《廣西經(jīng)貿(mào)》2003年第6期。）

五是典當(dāng)業(yè)協(xié)會(huì)未起到其應(yīng)有的作用。在美國(guó)全國(guó)有典當(dāng)行業(yè)聯(lián)合會(huì)，各州、地區(qū)有典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)典當(dāng)活動(dòng)自我約束。目前我國(guó)現(xiàn)有的全國(guó)性的典當(dāng)協(xié)會(huì)僅為舊貨協(xié)會(huì)下面的二級(jí)協(xié)會(huì)，其權(quán)威性和會(huì)員參與程度均有限，沒(méi)有真正起到聯(lián)合、規(guī)范、協(xié)調(diào)全國(guó)典當(dāng)行業(yè)的作用。地方性典當(dāng)協(xié)會(huì)雖然成立了一些，但由于缺乏統(tǒng)一的管理和指導(dǎo)對(duì)典當(dāng)行自律作用也十分有限。同時(shí)由于典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)力量不足，本應(yīng)由典當(dāng)協(xié)會(huì)承擔(dān)的職能卻由政府部門承擔(dān)了。（謝麗：《外國(guó)典當(dāng)考察報(bào)告》，載《中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2003年第3期。）

六是中央與地方立法相矛盾。 比如盡管2001年下半年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委出臺(tái)了《典當(dāng)行管理辦法》，允許房地產(chǎn)典當(dāng)，可日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)在許多省市中卻沒(méi)有有效開(kāi)展。如《廣東省典當(dāng)管理?xiàng)l例》并不允許房地產(chǎn)典當(dāng)，加之廣東省人大常委會(huì)于2003年2月才正式廢止了《廣東省典當(dāng)管理?xiàng)l例》，使房地產(chǎn)典當(dāng)這一業(yè)務(wù)一直沒(méi)有得以開(kāi)展。

（二） 市場(chǎng)準(zhǔn)入過(guò)嚴(yán)。

“辦法”對(duì)典當(dāng)行規(guī)定了嚴(yán)格的設(shè)立條件和審批程序，監(jiān)管部門還有意限制典當(dāng)行的數(shù)量和規(guī)模。第四十五條規(guī)定：國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)依據(jù)“統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，適度競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)”的原則，對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市的典當(dāng)行數(shù)量及布局進(jìn)行調(diào)控。而且在其設(shè)立條件中規(guī)定的符合國(guó)家對(duì)典當(dāng)行合理布局，統(tǒng)籌規(guī)劃的要求，這一條件無(wú)法量化，有強(qiáng)烈的主觀色彩，僅憑管理機(jī)構(gòu)的主觀意志，它覺(jué)得符合就符合，并沒(méi)有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，也為腐敗埋下了隱患。

第9篇

一、美國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國(guó)是世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家，綜合國(guó)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它國(guó)家，同時(shí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國(guó)家。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國(guó)高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作體系。 美國(guó)物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營(yíng)于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

理事會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

常務(wù)委員會(huì)：

職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、

道德規(guī)范和紀(jì)律

道德規(guī)范問(wèn)題聽(tīng)證和紀(jì)律委員會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)

地方分部活動(dòng)部：

職責(zé)：分部活動(dòng)

arm部：

職責(zé)：arm服務(wù)

法律事務(wù)部：

職責(zé)：全國(guó)聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機(jī)會(huì)

聯(lián)邦立法

州和市政事務(wù)

服務(wù)部：

職責(zé)：全國(guó)物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)

收/支分

風(fēng)險(xiǎn)管

聯(lián)絡(luò)部：

職責(zé)：物業(yè)管理雜志社

營(yíng)銷/公共關(guān)系

出版

會(huì)員注冊(cè)部

職責(zé)：amo

amo資歷評(píng)估分會(huì)

amo保險(xiǎn)分會(huì)

cpm會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

高級(jí)cpm會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

管理計(jì)劃

會(huì)員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓(xùn)部：

職責(zé)：成人教育

cpm會(huì)員資格培訓(xùn)

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會(huì)

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國(guó)物業(yè)管理的重要特色之一。在美國(guó)，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對(duì)企業(yè)，而是針對(duì)管理者個(gè)人，這與我國(guó)目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國(guó)物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（certified property manager）；arm，注冊(cè)住房經(jīng)理（accredited residential manager）；amo，注冊(cè)物業(yè)公司（accredited management rganization）。還有一種過(guò)度性的叫cpm candidate，是成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國(guó)物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業(yè)要求

申請(qǐng)人向irem提出申請(qǐng)，取得預(yù)備cpm資格。申請(qǐng)人必須填寫申請(qǐng)表、交申請(qǐng)費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長(zhǎng)十年。若是申請(qǐng)人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請(qǐng)人取得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊(cè)寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。

cpm證書(shū)考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊(cè)，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請(qǐng)人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德規(guī)范。 正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營(yíng)管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊(cè)中均有列明。

其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會(huì)批準(zhǔn)。

4、美國(guó)物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國(guó)目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長(zhǎng)期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國(guó)物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)： 專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見(jiàn)表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說(shuō)的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長(zhǎng)兼總裁為cpm，同時(shí)擁有、開(kāi)發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)外開(kāi)拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開(kāi)來(lái)吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)：一是cpm的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價(jià)開(kāi)發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國(guó)物業(yè)管理的內(nèi)容 （2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來(lái)修剪、殺蟲(chóng)或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒(méi)有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺(jué)，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無(wú)需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國(guó)高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn) 2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過(guò)技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國(guó)環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過(guò)投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫(kù)送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫(kù)排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬(wàn)美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無(wú)塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測(cè)均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。

三、本次赴美考察對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國(guó)的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢?cè)u(píng)估、出租出售、開(kāi)發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過(guò)多樣化經(jīng)營(yíng)擴(kuò)展利潤(rùn)空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來(lái)自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這對(duì)我國(guó)目前利潤(rùn)水平過(guò)低，經(jīng)營(yíng)管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國(guó)參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤(rùn)空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹(shù)，外引金鳳凰。