時間：2023-03-10 15:03:40
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以聯絡物業公司與業主、業主與業主之間的感情為主旨、以豐富社區精神文明建設，營造一個歡樂、祥和的國慶節社區氛圍，創建昆明最具文化內涵的新型品牌社區為目標!
2、指導思想：為歡慶建國66周年國慶，并積極配合市委、市政府提出的和諧行動計劃，建設和諧，加強社區各界群眾的思想道德建設和愛國主義教育。
3、活動目的：樹立小區的品牌文化，培養業主熱愛自己社區的情感;加強各方溝通，提高業主滿意度，穩固與彰顯物業公司在業主心目中的地位;回饋業主，報答社會，提高佳園物業公司、金牛小區的知名度和美譽度。
4、主辦單位：物業服務中心
5、協辦單位：國際健身俱樂部 太極養生研究所 武警中隊
7、活動地點及主要內容：活動在金牛小區內小廣場舉行，主要內容以健身項目表演、業主現場身體測試、集體健身操(舞)表演以及互動游戲形式為主，節目之間穿插幾個物管小常識有獎搶答，充分調動業主參與活動積極性，為日后小區物業服務起到先導宣傳作用，最后以抽獎形式抽出業主大獎。
8、活動對象：小區全體業主
9、現場布置：活動舞臺鋪紅地毯、背景板懸掛電腦噴繪主題畫面、音響設施安裝及調試。 現場布置由維尼負責、物業公司提供場地、電源、燈光及其他必要的協助。
深圳的物業管理在全國處于領先地位,其行業特征和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性,可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特征和市場現狀。
縱觀深圳的物業管理行業的行業特征和市場現狀,大致可以這樣概括:少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司,牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤,同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤;數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤,對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤,不敢越雷池半步(主要是越不了)。
本來,任何一個行業的情形都會與此相似,處于風口浪尖,能呼風喚雨的公司只有少數的幾個,大多數中小公司都是默默無聞者,其狀如眾星捧月,或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是,物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生,而是作為房地產行業的緣生行業或延展行業誕生,甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關系,決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下,相似性實則是依賴性,而依賴性,其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。
具體體現在以下幾個方面:
1.物業管理公司的大與小,強與弱的區別,主要是由房地產開發公司的大與小,強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小,真強與真弱,沒有完全的物業管理行業的市場背景。
2.物業管理公司的品牌,其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認為不是的話,我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背后的開發公司倒閉了,它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。
3.物業公司所服務的客戶(業主),開始選擇時主要是選擇開發公司,而非物業公司,也即物業公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業公司的,客戶沒有選擇的自由,是缺乏市場化的顯著特征。
4.再有,從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看,其樂于表現的是,言必稱又接了幾個幾個樓盤,鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業機密的話,大致是因為“物業管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出,其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢,而主要來自其“大”和“強”的優勢。
從以上的這些情形可以看出,物業管理行業還沒有制訂真正屬于自己的游戲規則,現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的游戲規則,而非作為服務行業的物業管理行業的游戲規則,其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣,物業管理作為一個新興的行業,其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下,行業將制訂屬于自己的游戲規則,物業管理公司將奉行這種游戲規則。而目前,在游戲規則未完全清晰制定的情況下,如果僅作為一個物業管理公司而言,大公司與小公司是站在同一道起跑線上的,機會亦等同。在機會等同的情況下,優勢是決定勝出的前提。但必須看到,大公司與小公司的優勢都是相對的,大公司有大公司的優勢,小公司有小公司的優勢,很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣,優勢也只是一個理論上勝出的“假設”,是一支握在手中的上上簽,而非實際上的真正把握,在結果產生之前,沒有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處于均勢,中小物業管理公司的希望正在于此。如果中小物業公司采取恰當的經營策略,則完全可以經過幾輪行業洗牌后由小到大,由弱而強,由強而勝。
二、中小物業公司的經營策略
根據物業管理行業的以十所述的市場現狀,中小物業管理公司并不是完全沒有希望,并不是要完全聽命于其所依賴的開發公司求得生存,相反,中小物業管理公司在行業市場化的進程中,是一個獨立的主體,有自己的意志,只要采取合適的經營策略,完全有可能從小到大。
中小物業管理公司可以考慮采用以下一些策略,組合運用,逐漸形成自身的競爭優勢。
(一)夯實基本功
在完全市場化的環境下,物業管理公司的核心競爭力,最終取決于其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業公司與開發公司的關系,建立合理的體制。物業公司與開發公司的關系不清,從根本上制約了物業公司的發展,有不少人認為,理清二者關系的主體是開發公司,其實從物業管理公司經營的角度來看,理清二者關系的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關系很密切,更易于與開發公司溝通協商,應主動推動二者脫離的進程,確立物業管理公司相對獨立的地位,建立適宜物業公司發展的體制。
加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設,在自己的領域內成為各方面的專家。
抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處,數目不多,應立足于管理處的經營,將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品,就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看,完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營,這個“分公司”要自主經營,自負盈虧,在總公司的指導原則下,建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時,管理處要大力培養人才,為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業公司抬頭大力開拓市場的急進情況下,他們往往忽視了基礎建設,而這正是中小物業公司的機會所在,中小物業公司因為小,所以更容易把基礎打得更扎實,更容易鑄就精品。
(二)概念領先
中小物業公司因為小,力量集中,可以對客戶的需求作非常深入的研究分析,在此基礎上,提出一些新的經營概念,以新的經營概念在行業中取得突破,提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下,大的物業公司所持的經營理念和執行的路線,未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針,往往是一個相當漫長的過程,經營的效果如何,經營方針對與錯,要經過長時間的驗證,如果中途要發生改變,就更加麻煩,這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小,要采用一種新的經營概念,對其進行試驗,會非常容易,即便是錯了,也容易改正過來。這樣,這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境,更有利于公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢,大膽嘗試一些新的經營思路,形成自己的經營特色。
(三)服務領先
服務領先,這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小,對業主的情況掌握得非常清楚,與業主接觸很近很多,完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件,就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容,物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色,還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司通過提供這種貼身的服務,將與業主的關系拉得很近,而業主也將物業公司融入了自己的生活中去,須臾不能離開。服務如果達到了這種層次,則中小物業公司具備了強大的生存力,其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金,動用多種高層關系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候,正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。
(四)橫向聯合,資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反,中小物業公司往往處境孤立,經濟實力不足,人際關系薄弱,要單靠自身力量沖向市場,實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看,幾乎聽不到中小物業公司的聲音,他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下,中小物業公司應橫向聯合起來,組成關系聯盟,共享各種資源:人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”,在一定程度上可以與大的物業公司競爭。
(五)創造模式品牌
一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小,而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位;而模式品牌,依靠的是企業采用的經營模式的獨特性,如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店,不同的店,卻采用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下,單靠其經濟實力難以樹立品牌,這種情況下,就要創造模式品牌。可以這樣創造模式品牌;幾個中小物業公司聯合起來,共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式,并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來,然后在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去,采用相同的ci策劃和形象推廣,在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”,“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號,然后再借助一些新聞媒體宣傳報道,逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場,參與競爭。
縱然,中小物業公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力,但問題是,大的物業公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶,中小物業公司如何從這些強者手中搶過客戶呢?如果做不到這一步,中小企業花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業公司得以發展壯大的機會:
隨著創新社區治理的深入，迫切需要強化第三方社區管理與服務類企業的整體優勢和綜合效應。規范物業公司企業文化就是規范社區管理與服務市場。本文通過分析我國社區管理與服務企業之一的物業公司企業文化發展的障礙，借鑒北京等一線城市大型物業集團公司成熟的企業文化，提出物業公司企業文化構建的反思和策略，以期提高物業管理與服務企業對企業文化構建的認識和重視。
關鍵詞
社區服務；物業企業；文化構建；策略
1引言
在創新社會治理中，社區是平臺，物業公司等組織是載體依托，所承接的社區服務事項越來越多，迫切需要強化第三方社區管理與服務類企業的整體優勢和綜合效應。物業公司是城市建設高速發展的產物，是一個充滿前景的產業，在發展的同時形成的企業文化是一種商業倫理與傳統觀念之間協調和沖突摩擦不斷的文化。物業公司之間的競爭將不再是企業規模的競爭，而是品牌的競爭，是服務的競爭，是企業文化的競爭。規范物業公司文化就是為了規范社區管理與服務市場，提高物業公司的整體競爭力。本文通過分析我國社區管理與服務企業之一的物業公司企業文化發展的障礙，借鑒北京等一線城市大型物業集團公司成熟的企業文化，提出物業公司企業文化構建的反思、策略，以期提高物業管理與服務企業對企業文化構建的認識和重視，有助于專家學者的更深入研究，也為企業制定決策提供佐證。眾所周知，由于物業行業的特性，傳統的物業企業屬于勞動密集型企業，各個物業公司在企業文化建設方面，也做了許多工作，比如北京盛世物業公司緊抓食堂工作、改善宿舍環境、加強與員工的溝通等等。企業文化，并不是一個部門的事，也不只是公司管理人員的事，而是需要公司所有員工共同踐行的一件重要事。企業文化是近年來在各種大大小小的企業中比較“流行”的詞，說它流行，是因為這變成了一種時髦，如果一個企業，不經常說起自己的企業文化，好像就沒有跟上潮流似的。說它是個“詞”，是因為許多企業跟著時髦喊了很久，卻沒有實際行動來落實企業文化，就只是個“詞”而已。①
2物業公司企業文化發展的障礙
現在絕大多數物業公司都有自己的企業文化。優秀的企業文化對物業公司保持持續、穩定發展的推動作用不言而喻。
2.1部分物業公司沒有明確的企業文化，企業文化難以有效地執行
它們沒有企業文化的原因主要是認為企業文化與企業經濟效益沒有直接的關系，與其花大力氣建設企業文化，不如創造更多經濟效益，企業更加關心的問題是企業生存和如何突破發展瓶頸，追求的是短期經濟效益的增長。
2.2從業人員素質低，職業化程度低
現階段物業服務人員結構復雜，素質參差不齊，他們往往難以理解企業文化的本質，更不要說能有效地執行。除了企業領導要正確理解和執行企業文化之外，還要指引員工理解和執行企業文化。
2.3物業公司企業文化分裂，缺乏與時俱進，企業管理者和員工仍墨守成規
物業公司規模越大，領導文化、員工文化以及其他小團體文化越分裂。物業公司并沒有危機意識，還固守著傳統的觀念和模式，服務方向、品牌形象模糊。隨著國有企業改革的日益深化和物業服務事業的不斷發展，快速變化的經濟環境和激烈競爭的市場環境，求變成為眾多物業服務企業尋求持續發展的永恒主題。
2.4管理實施政策與企業文化不協調，使員工對企業文化產生懷疑和不信任
多數物業公司在制定管理實施政策時往往與企業文化不協調，沒有兩者相結合的意識和忽視相結合的重要性。比如有些物業服務公司在創辦初始是以“業主滿意至上”為企業文化，這就要求企業一切經營活動首先要注重的是業主滿意度，但是管理者在制定發展規劃時卻忽視了業主滿意和品牌影響，把經濟效益擺在了首位，這樣勢必造成企業活動惡性循環，影響物業服務企業的可持續發展。再比如有些物業服務把”打造職工之家”定位企業文化之一，但是企業內部員工卻分為三六九等。有特殊關系的能力一般的員工職位高、工資高、福利高；而沒關系的能力強的人員卻待遇極低，且沒有合同、保險等，但是干的工作卻是一樣多，甚至干的更多。這無疑是管理政策與企業文化的不一致，雖然他們暫時能忍氣吞聲，但是最終將使企業中的部分員工對企業文化產生懷疑和不信任的態度，甚至產生逆反心理。
2.5服務形式少，企業間無序競爭，企業文化扭曲，制約了企業的規范發展
目前我國物業管理服務的形式主要由單位自管和委托社會公司兩種。企業自辦、集體和個人開辦的物業服務企業之間由于缺乏有力的行業規范的制約以及不可避免的利益沖突，常會出現沒有秩序、沒有規則的競爭，同行無法在一起共同工作來培育成熟的物業服務市場。在一些物業服務企業里不僅一線服務人員文化素質低，管理人員的水平也不高，有的企業文化充滿了唯志意識，唯親式、大佬式、軍閥式企業文化橫行，沒有有效的制約和糾偏。簡單的勞動密集型運行模式，沒有創新服務，唯利是圖，人性化服務缺少等嚴重制約了物業服務企業的規范發展。
3物業公司企業文化構建的策略
構建優秀的物業公司企業文化是一個繁雜的過程，需要創業者和全體員工不懈的努力，不斷地實踐培植新型的物業公司企業文化。
3.1物業公司企業文化構建必須全面協調
在構建物業公司企業文化時必須堅持全面協調的原則，既要請教專家，又要依靠企業領導者的睿智，更要發揮全體員工的聰明才智。公司管理者所要做的唯一重要的事情就是完善和管理企業文化，使企業全體員工積極參與、共同遵守和自覺貫徹，物業公司企業文化必將成熟。物業公司可以從看得見摸得著的企業文化建設入手，比如建立一個展示企業發展歷程的實物展覽室；制作一套展示企業形象的宣傳片、宣傳手冊和宣傳展板；制作一套規范的業主服務手冊；建設一個功能完善的公司內外網絡系統；建立一個系統規范的企業檔案室等。北京盛世物業服務有限公司擁有國家一級物業管理資質。其企業文化概括為八個字：尚德、志業、尊重、銳氣。尚德———遵守規矩，公道正派；志業———追求卓越，貢獻價值；尊重———友善包容，和衷共濟；銳氣———勤奮學圖，永葆激情。
3.2物業公司企業文化構建必須獨具個性
物業公司應具有自己特色的個性文化。但是，目前我國許多物業公司在企業文化構建中普遍存在著相互模仿、毫無個性的問題。構建個性鮮明的物業公司企業文化首先需注重品牌策略，建設個性化的質量服務文化；其次要注重服務策略，物業公司為業主提供的主要是服務，選擇競爭企業不足的服務要素項目進行強化和提高，以提高公司服務的競爭力。盛世物業企業文化特色———“和文化”:中國物業管理協會會長謝家瑾在《中國物業管理雜志》卷首語中撰文《弘揚盛世精神，物業管理“和”為貴》中指出：“盛世物業準確做好自身定位，千方百計化解矛盾，不以強勢面貌出現，不搞糾紛，不搞對立，不和業主打官司，堅持以優質服務感染業主，以嚴格的管理鍛造隊伍，以軍人情懷干物業，把做好人、有愛心、善待客戶作為企業文化的核心，打造和諧物業管理氛圍。”“物業管理的生存和發展需要和諧氛圍，所以盛世精神在當前顯得更為可貴。”②
3.3物業公司企業文化構建必須以人為本
只要員工熱愛自己的公司，認為只有公司才能體現自己的價值，才會把公司當成自己的家。激發員工的潛力，最大限度地調動員工的積極性和主動性，培養符合公司發展要求的人才，為他們搭建一個實現自我價值的平臺。
3.4物業公司企業文化構建必須適時創新
企業文化內容繁雜，在構建物業公司企業文化中必須突出重點，對物業公司在發展過程中的價值觀念進行精心提煉，集中精力塑造公司精神，構建具有時代特征和公司特色的優秀的物業公司企業文化。物業公司企業文化的任務是創新，與時俱進、勇于創新是企業精神的首要內容。和其他事物一樣，企業文化不是靜止不動的，而是始終處在變化和運動之中的。由于物業公司的發展目標或者所處的內外環境發生變化，企業文化也必須相應地發展變化，否則將會對物業公司的存在和發展產生不利的影響甚至起阻礙作用。物業公司要在復雜多變的環境中求得生存和發展，必須緊跟時代的發展。物業公司企業文化建設已成為物業公司生存和發展最具挑戰性的一環，成為物業公司興衰成敗的關鍵因素。物業公司企業文化是一個物業公司中各個部門人員所共同擁有的經營哲學和原則,解決問題和制定決策的方式。它對物業公司生存和發展的重要意義已經日益顯著。在對此正確的認識的基礎上，我國物業公司要在文化建設過程中，充分發揮物業公司領導的作用，建立以人為本、服務至上、創新發展和適應公司發展不同階段需要的企業文化，在借鑒發掘整合中建設有中國特色的物業公司企業文化。
作者：王宏強 單位：北京社會管理職業學院
注釋
①王巖.淺議發揮企業文化正能量[J].和盛世,2012(11):48.
②北京盛世物業管理有限公司內部資料《盛世企業文化解讀》有關章節.
參考文獻
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摘要:目前,在物業管理市場競爭日趨激烈的今天,創立物業品牌,進而以品牌效應為突破口,努力開拓市場,擴大市場占有率,實施企業可持續發展,已成為當前我國物業服務行業發展的追求目標和必然趨勢。
關鍵詞:物業品牌;企業;可持續發展
中圖分類號:F27文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)15011602
1創立物業品牌的積極意義
為什么要創立物業品牌?創立物業品牌的積極意義在哪里?對物業企業自身來說,品牌是物業企業的靈魂,是物業企業實施可持續發展的必備條件,它涉及精神、文化、人文、經營理念等諸多方面,是物業企業擁有的一筆巨大的無形資產。對于業主而言,品牌代表著一種歸屬感和安全感,它是物業企業和業主溝通的重要手段,保證了物業企業對業主信息的準確傳達。
2行業發展現狀
物業管理在我國作為一種新生行業,雖然發展時間短,但隨著人們生活水平的提高,居住條件的改善,必將越來越受到人們的關注和重視,具有極大的市場空間。但就目前來看,其在發展過程中還存在許多不夠完善的地方比如:運行成本高、收費難、以及相關物業管理政策制度的實施、執行難等等問題一直困擾著物業企業,制約著其快速發展。作為帶有社會服務職能的服務性行業,其性質決定其是“保本微利”,因此在正常情況下企業的贏利空間十分有限,這在遇到政策變化或突發事件如:新“勞動合同法”頒布后企業用工成本的大幅度增加以及席卷全球的經濟危機時,企業的生存以及今后的可持續發展將面臨嚴峻考驗。
3企業可持續發展的可行性分析
康泰物業公司面對當前物業管理所處的困境,通過積極發揮廣大職工的主觀能動性,認真組織學習科學發展觀和對先進物業企業的學習(如深圳萬科),我們發現,企業的知名度、信譽度越高、所占市場分額越大,其獲利將越豐。因此,物業企業要在激烈的市場競爭中求得生存空間和可持續發展,只有創建品牌,運用品牌效應來逐步擴大經營服務范圍,并形成規模效應,最終充分利用人力、物力資源以及規模效應來降低勞動成本,從而使企業在復雜多變的市場競爭中占據有利位置,只有這樣物業企業才能獲得充足的發展空間和可觀效益,才能為其今后生存和可持續發展提供強有力的保證。
4物業品牌創立的思路及措施
針對癥結所在,康泰物業公司通過積極的市場調研和反復的實踐、摸索,提出了創立康泰物業品牌的思路及措施。
(1)加強員工隊伍建設,樹立企業員工良好的價值觀和道德觀。
通過組織員工學習科學發展觀、參加黨組生活、工會活動以及職業道德教育、崗前培訓等多種方式,使全體員工逐步樹立起良好的企業價值觀和道德觀。通過調查,我們發現對公司有歸屬感的員工更愿意為企業辛勤工作和為業主提供優質服務。員工的歸屬感來自企業對員工的尊重。今后,公司將努力加強員工隊伍建設,在對內管理和對外服務上,均從“以人為本”的角度考慮,為員工盡可能提供適合的崗位、盡可能完善的工作環境及良好的發展空間,為業主盡可能提供最舒適的基本服務和便民服務。員工良好價值觀和道德觀的樹立,歸屬感的增強,勢必自覺產生一種與企業同呼吸共命運的責任感、使命感和自豪感,從而形成康泰物業公司強大的凝聚力和勇往向前的戰斗力。
(2)建設優秀的企業文化,樹立企業良好形象。
優秀企業文化是培育知名品牌的優良土壤。通過調查我們發現,只有建設具有企業自身特色,為大眾所認可的企業文化并積極外向傳播,使廣大消費者對企業產生良好、深刻的印象,并最終形成對企業產品質量、價格、服務的高信賴度和認知度,才能產生品牌效應,使企業通過品牌效應獲得市場份額和經濟效益,從而實現企業可持續發展。
①企業標識。
通過在企業標志性建筑上樹立、懸掛顯著醒目的企業標識,來強化業主的視覺感受力,并以此提高業主的認知度。如在各物業處辦公地點懸掛“康泰物業公司某某單位”標牌;在辦公和服務場所制定統一規格的平面圖、定置圖、指引牌、工作崗位牌、崗位職責以及在新建小區制作統一樣式的宣傳欄、公示牌、樓宇標示牌等,逐步形成統一規范的企業名稱標識和公共服務場所標識體系,進一步擴大企業的知名度和公眾認知度。
②企業宣傳。
通過在康泰物業各小區公示服務項目、服務等級、收費標準、報修投訴電話和各物業小區相關制度上墻以及編制員工行為準則,員工勞動紀律要求、小區業主手冊、小區公共服務標準等措施,加大企業對外,對內的宣傳力度,使廣大業主感覺到企業的高度正規化、規范化,企業的服務值得信賴。進一步增強業主對物業品牌的歸屬感和安全感。
參加或協助社區舉辦公益活動,擴大企業社會影響力。有計劃的協助社區在康泰物業具備條件的各小區開展一些公益和文化娛樂活動:如為相關地震、洪澇災區捐款、捐物;舉辦夏季納涼晚會;放映露天電影;組織太極拳健身以及跳健美操等等活動。在履行一份社會責任和豐富業主業余生活的同時,企業與業主彼此暢通了交流渠道,增進了相互理解與情感交流,企業的社會影響力也在無形中得到了加強和擴大。
在小區內享受低保的特困戶,康泰物業在條件許可的范圍內適當為他們提供一些清潔、群眾聯防等服務性的協助崗位,使他們在增加收入的同時對企業心存感激并能主動交納物業費用,借此拉近企業與困難業主的關系,并通過他們的宣傳樹立公司“以人為本”人性化管理的良好形象。
③企業辦公禮儀。
工作期間康泰物業公司的員工一律著裝規范、整潔;在接待業主來訪、來電咨詢或洽談服務項目時,一律做到彬彬有禮、舉止文雅、口齒清晰、親切熱情。力求在整體形象和服務態度上,給業主留下深刻印象。
(3)實施”以人為本”的人才戰略。
企業與企業的競爭說到底就是人才的競爭,人才是品牌創立和擴張的核心動力。物業管理服務是集房屋管理、設備管理、綠化管理、安全消防管理、環境衛生管理以及公共服務、專項服務、特約服務于一身。它要求從事物業服務工作的員工,不僅要有較高文化素質,思想素質和敬業精神,而且要有精業務、通技術、善管理、懂經營的管理人才和技術人才,只有企業擁有良好的人才優勢以及充分的人力資源,才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地,才能有效的支持品牌的塑造。為此,康泰物業公司今后將積極實施”以人為本”的人才戰略,積極培養物業管理技術人才和管理人才,充分發揮他們的聰明才智,在保證服務質量的前提下,使人盡其才,才盡其用。使人才成為企業品牌長期發展的積極推動力,通過不斷創新,不斷向業主(客戶)提供優質的服務與增值服務,來強化業已形成的物業品牌。
(4)全面推行國際質量、環境體系認證。
要創立一流的物業服務品牌,企業需及時引入ISO9001質量、ISO14001環境國際管理體系,通過貫徹執行質量、環境體系標準,建立健全物業服務標準和質量保證服務體系,使物業服務更加規范化和標準化。康泰物業公司于2002年建立了ISO9001質量管理體系,并于2005年引入ISO14001環境管理體系,在本市物業管理企業中率先實現了“兩標一體化”。通過體系的有效運行,公司的管理水平和服務質量有了顯著提升,員工的服務和環境意識得到了普遍增強,小區的環境得到了改善,公司的整體形象得到了提升。今后,公司將繼續抓好體系標準的全面貫徹和落實工作,持續提高內部管理與組織機制的運行效果,使管理水平和服務質量再上一個新的臺階,以保證物業品牌的持續擴張。
(5)積極申報企業資質。
資質等級是表明企業經營規模、經營類型以及注冊資金多少的一項權威性證明,是取得業主、開發商認知度、信任度的保證,企業要想在激烈的市場競爭中做強、做大,實施可持續發展,則必須獲得國家認可的資質等級。康泰物業公司于2005年取得了國家二級資質,并積極申報企業一級資質。今后公司將繼續積極申報企業一級資質,并通過取得國家資質等級來逐步建立公司和開發商之間、公司和業主之間的誠實信譽,為今后公司積極參與市場競爭(參加招投標),拓展業務范圍,打下堅實基礎。
(6)創建優秀品牌項目,形成企業整合競爭力。
創建優秀品牌項目是企業成功實施可持續發展的關鍵。為了提高企業在競爭激烈的市場中抵御風險的能力,就需要充分利用企業現有資源,將集體的力量、智慧集中起來形成整合的競爭力。也就是在創建各優秀品牌項目時,可先創建一個總的知名品牌,在其基礎上依托總品牌的資源及品牌效應派生出一系列的分品牌,在各分品牌形成競爭力后,再進一步整合,最終形成以總品牌為主桿,以分品牌為枝葉的強大整合的競爭力。只有形成強大整合的競爭力才能最大限度發揮企業的優勢,在激烈的市場競爭中占據主動,實現企業的可持續發展。如在“康泰物業”主品牌的基礎上派生出一系列分品牌:“康泰物業――佳苑物業小區”、“康泰物業――鋼城花園小區”、“康泰物業――天天市場”、“康泰佳苑――辦公樓宇”等等。
一、企業文化是物管企業自身發展的需要
第一，企業文化是提升物業管理服務水平的重要手段。企業文化是以人為中心的管理理念，是精神的升華和凝結，目的就是要在企業中形成一種“以人為本”的價值觀念和行為規范。就企業內部管理而言，企業文化通過塑造價值觀、推行價值觀來實現管理，是企業管理中的“德治”。企業文化以其特有的管理功能，對提高物業管理人員的服務意識、規范物業管理人員的服務行為作用巨大，物業管理人員可以因此提高管理服務的主動性，不斷改進服務程序、流程、方法、技能，完善物業管理服務。
就物管服務的對象而言，如果業主對物業管理的認知能力與認同程度有限，那么物業管理的規范化發展就會受到極大制約。業主對物業管理的認知能力與認同程度，需要通過多種渠道、多種形式的文化建設活動來培養和提高。只有通過社區文化建設，宣傳各項法規，弘揚社會公德，促進感情交流，提高居民素質，才能有效增進社區認同度，從而為物業管理的規范化奠定良好的社會文化基礎。
第二，企業文化建設是物管市場競爭的利器。在市場經濟的大環境下，物管企業面臨的市場競爭日益激烈。一方面，類似的企業如雨后春筍般不斷涌現，但由于行業本身勞動密集性、利潤微薄的特點，物管行業也必然面臨重新整合、重配資源，向規模化和集約化方向發展的趨勢；另一方面，人民生活水平逐步提高，人們對工作生活居住環境的要求不斷提高，對其配套服務———物業管理也提出了更高要求。就物業管理企業來說，幾乎所有物業管理企業都認識到了提高服務質量的重要性，但如果僅僅想通過技術、質量、價格、服務等競爭手段甩開對手，顯然會十分困難。在該種情形下，有著良好品牌和公眾形象的物管企業，必然會在激烈的市場競爭中占據主動，先一步搶占市場份額。在企業品牌的創建過程中，企業文化是不可缺少的利器。對物業管理企業而言，加強企業的文化建設就是使全體員工的價值觀和企業的價值觀一致，變被動的管理為企業自發的個人價值實現，變無形的文化為有形的企業效益，促進企業的經濟效益以及社會、環境效益的提高，同時企業的對外形象、競爭力在文化建設過程中也會更好更強。物管企業品牌，實際就是企業文化對外發散力的一種集中體現。
第三，企業文化建設必須建立在良好的服務之上。物業品牌形象的根基最終落在物業管理的基礎服務上，而物業管理服務質量，不只是體現在服務的技術水平上，更重要的是體現在服務的態度與行為上。員工的服務態度與行為，取決于員工對公司、對業主的認識，這正是價值觀范疇，也就是企業文化所傾注的領域。所以良好的服務是企業文化的基礎，同時企業文化對提升企業管理服務質量也有著不可替代的作用。
二、社區文化建設是物管企業文化的展示平臺
第一，社區文化建設是物業公司應當承擔的社會責任。從廣義上看，社區文化是社區居民在特定區域內長期實踐中創造出來的物質財富與精神財富的總和，是介于社會文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業公司作為社區內的一個獨立行為主體，也就是社區文化建設的一個自然主體。社區文化建設是社區內一切主體的社會責任，物業公司也不例外。因此，社區文化建設是物業管理公司的一項自然責任。另一方面，物業管理公司與業主簽訂契約，為業主提供優質專業的安保、維修、綠化、保潔，這是物業管理的物質層面，屬于廣義的社區文化建設范疇。因而，社區文化建設又是物業管理公司的契約責任。物業管理公司注重社區文化建設，既是物業公司發展的需要，也是社會發展的需要。
第二，關注社區文化建設的根本原因是物業企業自身發展的需求。環境的變化、生活的便利使居民對物業管理由不接受到認可，到離不開物業公司。但隨著社會發展，群眾生活水平提高，業主對文化生活的需求也越來越高。物業公司在社區服務中的角色和地位，讓業主對物業公司在社區文化建設方面抱有極高的期望。同時，物業企業文化建設也必須依托社區文化來謀求自身的發展，所以，物管企業致力于社區文化建設是物管企業應對市場需求、完善物業管理環節的必然選擇。實踐證明，那些重視社區文化建設的物業公司，更能為市場所接受。
第三，物管企業在社區文化建設中是可以有所作為的。物業公司作為一個有自身利益的經濟實體，為實現自己的發展目標，就必須發揮企業文化建設的主觀能動性，促使企業文化和社區文化互動，起到示范和主導作用。所以物管企業必須積極弘揚社會主旋律，共建小區美好環境的主流文化，將企業文化在社區的延伸與社區文化的個性需求有機結合。此外，從物業管理市場的發展來看，不著眼于滿足社區文化個性化需求的企業文化肯定是沒有生命力的。根據這一規律所建立的企業文化，其在社區的延伸、擴張、滲透，與社區文化建設是相統一的。從某種意義上說，由物業公司組織主導的社區文化建設，是企業文化在社區的延伸與外化，社區文化是物業企業文化的載體與表現形式。
三、物管企業文化與社區文化有機結合
關鍵詞：物業管理辦公樓文化
中圖分類號：TU243.2 文獻標識碼：A 文章編號：
物業公司的管理
要做好物業管理，首先要根據物業管理對象確定管理目標，分析物業管理的特點，制定物業管理的原則，明確物業管理的職責和任務，分析提升物業管理質量的途徑和管理的方法，促進物業管理工作的開展。
1、物業管理目標
集團辦公樓的物業管理，服務客戶是集團全體員工，創造寧靜和諧、高效便捷的辦公環境非常重要。集團員工對辦公樓設備及設施的安全運行管理、區域的安全秩序管理、環境管理與環境保護比較關切，體現出自尊與對服務享受的滿足。維護客戶的核心利益，硬件上營造安全、舒適的環境，軟件上創造整潔、有序的氛圍，打造一個國際一流的高尚物業是物業公司管理的目標。
2、物業管理的特點
辦公樓的物業管理有著與住宅及其它物業管理不同的特點，具體體現為以下幾點：
1）技術密集。隨著現代科學技術的發展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業人員的要求也較一般其他物業管理人員要高。所以在人員選擇上要求專業對口、業務精湛，因人而異地進行選擇和安置。
2）頻繁。集團辦公樓是場所，會議多、來訪客人多、聯系工作人員多，安全管理及衛生服務的任務是一般住宅物業管理所不能相比的。要求保衛人員的警覺性和責任心要強，對于來訪的人員嚴格按照辦公樓內部接待要求實施，詳細地做好記錄工作。衛生清理應及時、標準高、質量保持性要強，做到隨時、隨地，專人進行清理，確保各部位、各區域衛生的標準化。
3）性強。集團辦公樓涉及領導的活動、內外的交往、文件的制發與傳閱，會議的內容從商業角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。
4）服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務，在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。
3、物業管理的原則
1）權責分明原則：在物業管理區域內，業主和物業管理單位的權利與責任應當明確，物業管理單位各部門的權利與職責要分明。物業的產權是物業管理權的基礎，業主是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
2）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統房屋管理的根本區別。
3）服務第一原則：物業所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
4）統一管理原則：物業管理中，有業主和委托其他服務單位或者其它管理人進行的管理，最后歸口為物業公司統一進行管理。
5）專業高效原則：物業管理單位進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理單位可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
6）依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。
4、物業管理的職責和任務
1）房屋的維護與管理：對房屋進行維護、保養和修繕，以保持房屋原有的使用功能，防止、減少和控制其破損。
2）實施設備的管理：對設備設施及其他服務系統進行維修和保養，保障設備正常運行，保障能源正常供應，合理調配設備運行時間，節約能源降低運行成本。
3）保潔衛生管理：公共區域衛生保潔，辦公室、會議室清潔，做到垃圾日產日清，環境整潔，地面干凈，無異味。做好消殺工作有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲滋生。
4）會議系統管理：會議預約、為會議及與會者在會前會中提供服務，包括水牌指引、會場布置、會議前的服務、花卉的擺放、音響操作等，保持會議系統正常運轉。
5）客服接待管理：對來訪人員進行接待和引導，對客戶咨詢和投訴登記處理，解決客戶的合理需求，配合各種參觀訪問活動做好相應服務，發現異常情況及時上報。物業公司自己操作的一些事情要以適當的方式通知或告知業主，做到標志清晰，導向正確。
6）綠植租擺管理：保持綠植完好，花草樹木長勢良好，及時更換枯黃衰老花木，定期澆水施肥清理黃葉，保持綠植沒有病蟲害。
7）治安保衛及消防管理：外保負責室外的安全保衛工作，做好巡邏檢查，確保門口無人員聚集，嚴防失竊現象發生，負責車輛停放整齊無劃傷。內保負責室內的安全、監控工作。中控室和監控室24小時有人值班。消防管理要求消防設施完好無損，隨時能正常啟用，制定消防管理制度和消防應急預案，定期進行安全用電用氣宣傳，定期對設備進行巡檢，及時消除消防隱患。
8）地下停車場管理：保證固定車位不被占用，引導臨停車輛停放在指導車位內，臨停車輛按時繳費，正確疏導過往車輛使高峰期車庫內不出現擁堵，管理停車場內車輛不出現偷盜和劃傷現象。
5、辦公樓物業管理質量提升的因素
1）抓在崗人員素質。工作人員直接為領導服務，保潔人員還接觸到領導辦公室，性強，抓好思想教育，增強服務意識，使員工能按照規程操作、規范服務，堅守職業操首。
2）抓好服務技能工作。現代辦公樓是智能型的，設施設備自動化程度高，通過培訓提高操作服務人員的業務技能。
3）抓物業維護質量。 主動安排預防性維修，及時完成日常性維修，認真進行改善性維修。
4）緊抓內部服務管理。 做好服務規范化，操作目標化，管理制度化。
5）抓安全教育。貫徹安全無小事，人人都是安全員思想，不論保潔、租擺人員還是安保、工程人員，只要發現有安全隱患，均有責任反映上報，以便及時消除隱患。
二、甲方對物業公司的管理
1、選擇優秀的物業公司是做好物業管理的前提。
物業管理公司的選擇，主要考慮以下幾個方面：
1）品牌
品牌代表著企業所提供的產品是經過了時間的檢驗，被社會接受和消費者認可的，體現了企業信譽和產品質量的知名度，具有品牌形象和知名度的物業管理公司，為業主和客戶提供良好的服務產品。
2）業績
考察物業公司承接的物業項目，管理的水準和服務質量，管理的物業規模，物業類型，以及獲得的榮譽等，業績代表物業公司承接合同的能力。
3）實力
物業管理公司專業管理人才，決定著物業管理公司管理水平的高低。企業管理模式、管理機制、管理體系、有力的管理支持系統、物業類型經驗、經濟效益狀況等都是體現物業公司的綜合實力的因素。
4）專業
物業管理公司具備一定的專業化水準，運作程序較為規范，產品質量經過國家認證，提供服務細致到位，對市場和服務對象有深入的了解和研究，對政策和法律法規熟悉并運用自如，企業自身建立一整套物業管理的規章制度。規范的物業管理公司體現出專業化的運作方式。
5）特色
物業管理公司經過多年的運作，形成了自己的特點和優勢，積淀了自己的企業文化，總結提煉的管理理論也有獨到見地。選擇物業管理公司時，可根據自己物業的特點與市場需求有針對性的去考慮管理公司，取其所長，避其所短。
2、定期召開物業例會
物業例會是對物業公司各部門的每月、每周運作情況進行匯報檢查、組織協調、落實進度、布置任務。會議所做出的決定對各部門有約束力。物業例會是甲方與物業公司溝通最有效的途徑。
3、對物業公司工作進行監督檢查
根據《物業管理條例》、《物業服務合同》等，監督檢查物業公司各項工作的完成情況、履約情況，檢查物業的工作是否符合合同中約定的服務標準。服務標準能進一步完善物業管理服務的制度建設，細化內容，制定規范，使每一項服務乃至每一個細節都有章可循，有則可守，避免人為因素造成操作上的差異性和服務的不規范性。
4、審核物業公司提交的物業費用預算及使用情況，審批各項發生的費用。
物業公司將當年預計發生的所有費用預算報甲方進行審批，批復后的費用是年物業管理費的總額，原則上不得突破。物業公司除辦公費、備品備件費和能源費不需審批外，其他發生的費用均需甲方審批后方可實施。甲方接到申請文件后，需落實事件是否必須發生、如何操作、費用是否為市場標準、如何優化成本最低等，批復后跟蹤事件的完成情況。
5、和物業公司一起做好個性化管理
做為集團辦公樓，集團員工會有不同的個性需求，通過不同的渠道匯集到甲方，經過甲方和物業公司的正常溝通，在不增加或少增加物業費用、不突破物業公司管理原則的前提下，盡可能滿足集團員工需求，給相關人員一個滿意的答復。
6、共同給業主創造一個如家的環境
集團辦公樓是集團員工的第二個家，溫馨的環境使員工有回家的感覺。節假日期間，在室外廣場和室內大堂布置一定主題的迎賓花卉，燈光照明采用節日場景；圣誕節時，給集團員工贈送糖果和小禮物；春節期間在大堂和餐廳懸掛燈籠，電梯廳播放溫情洋溢的背景音樂；禽流感時期，公共區域增加消毒頻率；LED屏幕每天顯示車輛限行尾號等。
7、要及時把集團的要求下達給物業公司并體現到物業服務中
集團要求加強節能減排，實現降本增效，物業公司積極響應，調整公共區域照明燈具運行時間，上班時間2個照明回路亮，下班后，1個回路亮，夜間應急回路亮。世界地球日前，制作大量展板宣傳保護環境、愛護地球、綠色出行。
8、將企業文化與物業管理結合起來
珍惜有限、創造無限是企業理念，也是物業管理的行動指南；服務為本、自強不息是企業精神，也是物業服務的指導思想；最大限度滿足客戶的長期需求，為社會和股東創造最大財富，是企業和物業公司共同的歷史使命。
9、和物業公司共同維護外部關系
一、制定發展戰略
清晰而切實可行的戰略規劃，是建立在對宏觀環境、行業特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎上的。通過明確企業發展戰略，可以使物業管理公司確定發展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業核心競爭能力，制定相應的差異化戰略和多種經營策略，提升服務質量和品牌策劃戰略，拓展上下游縱向整合戰略，并通過有效的戰略實施手段，進行戰略目標分解，為公司的內部管理變革制定行動綱領和理論基礎，在此基礎上再細化制定戰略實施措施，以具體工作開展來保證戰略目標的實現。
二、完善組織結構
物業管理公司兼顧物業經營和物業管理服務兩大業務內容，因此，健全的組織機構和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業資質的前提下，對于管理片區，要根據片區的實際情況配備充足的小區管理人員和專業技術人員，提升物業服務等級和質量；對于管理總部，也要根據企業發展的需要配備足夠的職能管理人員和經營人員，這是因為，沒有足夠的管理人員幫助企業領導承擔起日常事務的管理工作，沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業領導進行經營策劃，必將導致企業領導整天忙于應付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發展方向和發展策略，常此以往，公司必然始終在出現問題－解決問題－再出現－再解決的低層次狀態下循環，不可能實現企業高效快速的發展，這在國內的很多物業管理公司非常普遍。因此，作為物業管理公司，必須強化總部，加強集中管理能力，統一經營策劃、財務管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。
三、拓展業務領域
物業管理公司在提供房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的基本服務以外，還可進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，常見的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服務。
②教育娛樂：開辦各種學校和文化娛樂活動。
③購物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。
④信息方面：業主與社會服務供應商的信息集合和平臺搭建。
⑤經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；
⑥廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌、小區廣播和和小區的閉路電視等形式進行廣告宣傳。
四、建立品牌效應
物業管理的實質就是提供高效便捷的服務，品牌和口碑是物業公司的最核心能力，因此，物業管理公司應該根據社會資源、片區特點、外部經營和內部提升的不同需要，提供針對性的應對措施，致力于提升品牌的社會美譽度和客戶認知度，具體方式可考慮以下幾項：
①政府和公共部門方面：建立與政府機關的良好關系，可以大力發展學校，公共服務部門，政府機關外包的后勤業務。
②舊小區方面：變壞事為好事，對現有的維持小區，雖然從政治角度等等不能進行放棄，但是，可以此為契機，大力宣傳物業公司作為誠信企業，其企業經營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立物業公司負責任的外部形象。
③新小區方面：通過規范管理大力提高服務質量，健全便民服務措施，建立良好社區文化，提升金鼎灣物業公司的品牌知名度。
④外部項目方面：外部市場項目以單業主類型物業項目為主。以個別重點項目為突破口，以點帶面，樹立品牌，帶動該類型物業市場的全面發展。
⑤資質注冊與質量體系認證方面：通過注冊高級別資質和進行iso9000質量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認知度。
五、建立嚴格的成本控制體系
加強成本控制，節省費用支出，建立目標成本體系，使得企業在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續降低，是規范公司內部管理，降低消耗，增收節流的重要工作內容；因此，物業管理公司必須建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規劃、評審和優化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續降低成本的目的。
六、規范業務流程
流程是公司創造價值的機制，對企業的業務流程進行根本性再思考和徹底性再設計，理順公司內外關系和工作銜接，從而獲得在成本、質量、服務和速度等方面業績的巨大改善，使得企業能最大限度地適應以‘顧客、競爭和變化’為特征的現代企業經營環境，對于物業管理公司這類服務型企業至關重要。
通常意義上，物業管理的全流程如下：
對于每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用范圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。
七、健全人力資源管理體系
物業管理公司必須建立科學的人力資源規劃、嚴格的績效考核體系和市場化的薪酬管理體系為核心內容的人力資源管理體系，充分調動優秀員工的工作積極性和企業認同感，為企業發展目標提供根本保障。
人力資源規劃——按現代企業管理原則編制企業的人力資源規劃，包括企業的人員編制計劃、人才的職業生涯規劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓與教育制度與計劃等。
績效考核——建立基于安全指標、環境指標、綠化指標、設備指標、房管指標、客服指標、培訓指標、內審指標、滿意工程指標等九大模塊的kpi指標，設計考核制度和管理辦法，設計考核應用表單，指導考核工作開展。
薪酬體系——規劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現代企業制度規劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對公司發展需要和不同層次的人員設計利益激勵機制。
八、建立服務質量管理體系
物業管理公司作為服務型企業，服務質量的保持和提升當仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質量管理，綜合運用現代管理手段和方法，通過實施質量管理的培訓與理念灌輸，提高全體員工的質量意識，規范員工的服務行為，完善質量責任制度，為業主提供充滿人性的個，全面滿足物業管理的工作需要。在企業的實際運作中，可以通過六西格瑪質量管理規范、iso9000質量管理體系以及國家和地方制定的各項物業管理標準作為具體的行為準則來指導和規范具體的質量管理體系建立工作，增強員工素質，提升企業的核心競爭力。
九、理順與開發商的工作關系
物業管理公司服務質量的好壞，很大程度上取決于房地產開發商提供的配套服務是否完善，是否及時。當前，物業管理公司與開發商主要有兩種形式的關系，一種是完全獨立的經濟實體，另一種則是存在隸屬關系的母子公司。第一種關系在工作接洽中完全按照國家和地方相關法規進行市場化運作，一般不會產生人為因素的干擾；而在第二種關系中，物業管理公司作為開發商的下屬企業，在談判能力和業務溝通上處于相當劣勢，開發商往往會以顧全大局的名義要求物業公司盡快接管，容易因“配套不到位、拆遷安置遺留問題、房屋質量”等諸多問題的造成物業管理公司和業主之間的矛盾與沖突，因此規范開發商和物業管理公司的工作關系，建立基于契約和權責明確的集團公司管控模式，也是物業管理公司和開發商都應重點關注的問題。
1.明晰母子公司管理模式
采取戰略管理型的管控模式更加符合開發商和物業管理公司的工作特性，該模式主要用于相關行業領域間的運作，強調集團公司的財務監控和戰略統一部署，有利于公司組合的協調發展以及戰略協同效應的培育，有利于物業管理公司根據自身發展需要獨立開展經營業務。
2.強化內部市場化服務意識
開發商和物業管理公司都應建立內部市場化服務理念，規范雙方權利義務，明確業務工作內容，嚴守接管驗收標準，保障物業工作的有序進行。
3.合力解決歷史遺留問題
對于種種歷史遺留問題，可由物業管理公司將問題匯總，明確雙方責任，提出一攬子維修或貨幣補償解決方案，根據實際情況與開發商協商解決，保證物業管理工作的順利進行和社會民生的安定祥和。
4.開發商加大扶持幫助力度
作為開發商，應將物業管理公司的長遠發展納入公司的整體發展戰略規劃中，進行有步驟有針對性的扶持和幫助，在人力、物力、財力以及工作上給予一定的資源保證，物業管理公司應該注意資源的整合與合理運用，盡量提高有限資源的利用效率和效果，保證企業發展目標的順利實施。
5.物業公司建立端正的工作態度
物業公司中秋節活動方案一
一、目標：
1、為了迎接20xx年中秋節的到來，豐富小區業主的業余生活，為大家在緊張的工作之余能夠充分放松，享受節日的快樂。
2、矢志不移地加強精神文明建設，形成健康和諧的社區風尚，既要管物，更要管人。
3、寓教于示地建立新型的人際關系，培養住戶的自律，發揮群體效能，共同創造親切和睦的空間。
4、循序漸進地開展社區文化活動，充分發揮社區文化的導向功能、約束功能、凝聚功能、激勵功能和輻射功能。有利地促進管理處較好的管理與服務，塑造小區品牌形象，加深物業公司與業主之間的交流和溝通。
二、具體活動方案如下：
(一)夾彈子：
1、在30秒鐘的時間內用游戲指定的筷子從杯中夾出彈子放進酒瓶內，數量越多越好;
2、在夾彈子過程中不得用另一只手輔助或用其他外力及物品進行輔助，否則成績無效;
若在夾出彈子以后彈子掉在地上了，此次成績無效，選手可以繼續夾下一顆彈子;
3、分值：在規定時間(30秒)內夾出15顆以上彈子的為獲勝者，將得禮品一份。
(二)扔飛鏢
1、在1分鐘的時間內，站在3米線外用飛鏢向鏢靶準心投鄭，環數越高越好;
2、選手在投鄭飛鏢時脫靶或未按規定的距離、時間進行投鄭的，此次成績無效;
3、分值：在規定距離、時間內得到35環以上者獲勝，得禮品一份。
(三)猜燈謎
1、將猜中的燈謎撕下，根據燈謎編號到領獎處進行核實燈謎答案，答案正確后領取相應的禮品。
(四)飛鏢射氣球：
1、本活動共分為男子組、女子組、少兒組三組進行。
2、男子組選手距離泡沫板3米，女子組選手距離泡沫板2.5米，少兒組選手距離泡沫板2米。
3、每人可以擲飛鏢5次，飛鏢擊破氣球后根據氣球里的紙條內容回答一個腦筋急轉彎問題，答對者獲禮品一份。
(五)套圈：
1、物品擺放在圈定地面上。
2、距離最近物品2米遠(小孩1米遠)拋圈。每人限拋3次。
三、以上活動的比賽成績必須由此次活動的裁判進行簽定，否則無效，每戶家庭最多可派出2名代表參加2個不同的活動，并憑管理處統一發放的"中秋成績卡"參加，根據簽定的成績至物業客服臺前領取獎品。
物業公司中秋節活動方案二
一、活動主題：
以聯絡開發商與業主、業主與業主之間的感情為主旨、以繁榮社區精神文明建設，營造一個歡樂、祥和的中秋佳節社區氛圍，創建臺州最具文化內涵的新型品牌社區為目標。
二、活動目的
回饋業主，報答社會，提高知名度和美譽度
三、活動時間：
9月22日晚上19：00--21：30
四、活動地點：
五、參加人員：
業主、社區居委員領導、轄區民警、新聞媒體記者、公司部分晚會工作人員，總人數控制在500人以內。
六、活動內容
以歌舞、互動游戲形式為主，節目之間穿插幾個物管小常識有獎搶答，充分調動業主參與活動積極性，為日后小區物業服務起到先導宣傳作用。最后以抽獎形式抽出業主大獎結束晚會。具體活動節目見"節目安排表"(附件一)
七、活動方案及人員安排
1、9月6日前電話邀請預約參與晚會人員人數和名單，邀請小區所在居委會領導參加，確定總人數。
2、尋找合適晚會場所，并進行預訂，確定背景布置和音響設施的提供。
3、外聘專業演出團隊確定演出節目，確定晚會主持人，邀請主管部門領導。
4、預訂晚會禮品月餅(根據參加晚會人數定)
5、活動宣傳：印制晚會宣傳單(背面物管小常識)
6、活動所需外購物資：
飲料、礦泉水、獎品、紀念品、表演道具等。
7、人員安排
(1)活動現場總指揮：
(2)晚會活動具體責任人：
(3)后勤組(負責物品采購)：由營銷部負責
(4)安全保障組：(晚會現場秩序維護)：由物業公司負責
(5)音響場地組：由協辦單位負責音響舞臺搭建，物業部王超峰負責保障正常供電。
(6)宣傳資料組(負責與活動相關方及媒體的接洽、溝通、現場照片的拍攝、活動內容的填寫、公司網絡及社區宣傳欄信息的)：由營銷部負責
(7)環境因素管理：
a、控制每個節目演出時間，按預定計劃執行，避免因節目噪音引發的業主投訴。
b、活動結束后保潔員現場衛生的清理。
(8)危險源管理：
a、音響設備電源電線由物業部王超峰負責安全檢查維護;
b、現場由物業公司保安員維護秩序，防止人群擁擠，發生意外。
八、活動費用預算
九、活動注意事項
1、活動工作人員必須服從總指揮的調配，保持手機通訊暢通;
2、活動工作人員必須嚴格遵守活動安排，按時完成工作任務;
3、宣傳工作做到位，及時將活動通知到小區業主，確保參與人數達到一定的規模;
4、確保活動準備充分;
【關鍵詞】 物業管理；安全；文化
一、企業安全文化概述
安全文化是企業在不斷的生產實踐探索中逐步形成的、或特意塑造的讓所有員工能理解、遵守的，具有保證企業安全問題的意識、企業安全行為對員工安全問題能夠進行保障并有一定的安全管理規范。安全文化是文化的中非常重要的一方面，它可以分為安全精神文化和安全物質文化。安全精神文化一般是指符合人性化的思想，如在生產中用到的安全技術、在實驗中安全的進行研究、在管理上具有安全的意識等。安全物質文化是指人類在生活過程上因迫于勞動、創新、學習等需要而發明并運用的所有對人類身心安全有效的物品及工具的總和。通常情況下，安全精神文化屬于內在表現文化。 而安全物質文化是否豐富決定著安全文化水平的高低，它屬于外在表現文化。
二、企業安全文化的功能及必要性
軟管理作為一種管理模式可以運用到管理企業的安全文化，這種管理模式可以使企業全體人員樹立現代化安全意識。只有將企業全體人員培訓養成懷有現代安全文化知識的工作者，才能使安全文化與企業現代化管理更好的結合，與企業管理內部機制更好的融為一體，使企業更加順利的向前發展。安全文化是企業安全管理的最直接的決定性因素，員工對企業安全文化的認知影響著其對安全意識的培養，員工本身對安全文化的態度和企業對安全文化的構建的相結合，才能做到真正的做到企業安全。因此，企業應通過教育、宣傳以及獎懲等手段，逐步提高企業員工的安全素質，提高安全意識和文化，從而使員工主動的感受到企業存在的安全感。
三、物業管理中的安全文化建設途徑與措施
3.1物業公司決策層要牢固樹立安全文化觀
物業公司若想營造濃厚的安全文化氛圍需要在高文化素質的物業公司決策層上才能得以保證，安全文化的培養直接制約著員工生命安全，因此它直接影響物業公司的整體形象。物業公司決策層的安全文化觀主要從以下三個方面來介紹。
3.1.1樹立以人為本的安全思想道德觀
統計資料表面有超過80%的安全事故是由于人為因素所造成的，因此在物業管理中需要充分因日安全道德觀來加強對人為因素的限制。
3.1.2樹立預防為主的科學發展觀
在物業公司安全文化建設過程中，決策層應建立在科學發展觀的基礎上進行，不管什么壞事情不發生最好，一旦發生會措手不及，因此，事情發生前應當提前進行預防。在事故發生的背后，有很多是因為一時疏忽、濫用職責所導致，又有很多是因為企業沒樹立好員工的安全意識。
3.2規范管理層的行為，全面提高管理層的安全素質
決策層的安全文化如何建設，應成為物業公司培養安全意識的重要過程，物業公司應將安全問題視為重點，全面提高員工的安全意識。
3.2.1要認真掌握安全生產方針政策，嚴格遵守法律法規
根據相關的理論對安全生產進行合理的制度規劃，明確物業公司的操作章程并在其執行過程中積極的引入監督與完善機制。使其既符合國家的法律規章的要求，又符合人們對安全物業的期望。
3.2.2管理層要不斷提高專業水平，提高安全管理技能
物業公司在建設安全文化的過程中，管理層應將安全文化建設與企業生產經營相結合、與銷售業績相結合、與提高員工安全意識相結合。而不能單獨的建設安全文化，否則極易使員工將文化建設與生產經營完全區別對待。
3.2.3推動員工安全價值觀的建立
企業安全文化應是企業每個人員都應該具備掌握的，物業公司應站在員工的角度去引導所有員工積極參與到安全文化的培訓中。這就需要企業安全文化管理層發揮其作用，通過建設一系列以安全文化為主題的活動，來創造安全文化環境、強化法制觀念意識，使物業公司形成良好的安全文化環境。
3.3全面提高物業公司操作層的安全文化素質
在經過10年的長足發展，當今時代物業市場的競爭已經逐步跨入了品牌競爭時代。由于物業公司有其自身獨特的服務特點，要想使自身具備更強勁的市場競爭能力就必須借助企業文化的宣揚來加強自身品牌的建設，而安全文化在企業文化中占據著舉足輕重的地位。
3.3.1加強教育、培訓、引導，提高員工的安全文化素質
安全是人的一種基本需求，安全伴隨著我們一生。在物業公司員工的安全素質是物業安全文化的內涵之一，因此物業員工的安全意識，除了需要社會和物業公司助之外，還需要家庭的協助。
3.3.2開展積極的宣傳教育，實現員工超越自我的安全意識
就像馬斯洛需求層次理論一樣，我們可以把員工的安全素質劃分為：安全的無意識、體制約束下的安全意識、自我的不可控安全意識、自我的可控安全意識和超越自我的安全意識這五個層次。
參考文獻
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[4]李文華.淺談石油企業的安全文化素質[J].中國科技信息.2010（24）
作者簡介：李巍，男，（1967.12-），內蒙古錫林浩特市華北油田二連分公司錫林礦管站
