時間：2023-03-10 15:05:41
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甲方(售房方) 身份證號碼：
乙方(購房方) 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉市安源區城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區第 棟第 層的毛坯房(建筑面積144平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整($ 元)的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。本合同簽訂后，乙方在20xx年12月31日之前分兩次將房款交付甲方(付款以實際票據為準)
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。
七、甲方應積極協助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續，相關費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協商確定;該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協商解決。
十、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區人民法院起訴。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產權房轉讓協議格式
委托方(以下簡稱甲方)：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方(以下簡稱乙方)：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易;
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書;
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料(包括原件、復印件)真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務;需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____(大寫)元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣(大寫)_____元，作為預付費用;甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁;雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院起訴。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方(甲方)：____受托方(乙方)：_________
(蓋章)(蓋章)
法定代表人(簽字)：__法定代表人(簽字)：___
簽約地點：_______________
簽約日期：____年___月___日
有關小產權房屋轉讓合同
委托方(以下簡稱甲方)：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方(以下簡稱乙方)：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易;
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書;
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料(包括原件、復印件)真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務;需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____(大寫)元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣(大寫)_____元，作為預付費用;甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁;雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院起訴。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方(甲方)：____受托方(乙方)：_________
(蓋章)(蓋章)
法定代表人(簽字)：__法定代表人(簽字)：___
關鍵詞：小產權房 風險分析 合理性分析 立法完善
一、“小產權房”的現狀
目前的“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
盡管許多購房者對小產權房的風險都有了解，但由于大產權房的房價居高不下，仍有很多人考慮購買“小產權房”。一份來自網絡的調查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產權房”。 對于 “在小產權房低價與風險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風險，不會購買小產權房”的僅占7%。[2]據中大恒基2007年春節后出具的一份統計報告顯示，當時北京 400 余個在售樓盤中，小產權樓盤約占市場總量的18%。也就是說，北京約有小產權樓盤 72 個。[3]
二、“小產權房”存在的法律風險
由于“小產權房”的特殊法律屬性，使得“小產權房”的流通轉讓存在很多的限制，因為“小產權房”只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。[11]所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對“小產權房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人的權益很難得到維護。主要表現為一下幾方面：
（一）產權風險
由于所購“小產權房”得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續。房屋作為不動產，因為缺乏國家頒發的房屋所有權證，無法行使房屋的所有權，尤其是在行使處分權時受到影響最明顯。購買后也不能合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
（二）質量風險
小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買受人很難向出售人主張權利，買受人的利益很難得到維護。
（三）交易風險
由于“小產權房”的開發一般得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。
（四）政府補償風險
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。[12]
三、解決“小產權房”問題的建議
我國現有的“小產權房”規模大，形式多樣 ，購房者情況復雜。對“小產權房”的處置不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。不進行處置或處置不當，都會引起社會的不穩定。
（一）出臺司法解釋疏通小產權房的現實困境
《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”而“小產權房”占用的是集體土地，集體土地使用權一般不可流通，另據 《中華人民共和國房地產管理法》第37條規定，未依法領取權屬證書的，禁止轉讓。綜上所述，“小產權房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領取權屬證書，實際上不得轉讓。但通過現實情況來看，一味的阻撓“小產權房”的流通，并不能真正有效的解決現存的“小產權房”問題，堵不如通，可以通過對法律法規的創新，以使合格“小產權房”得以疏通。
由于“小產權房”不是商品房，所以法律規定其轉讓合同無效。為了使合格“小產權房”得以疏通，可以對現行的《合同法》進行改革，或者出臺新的司法解釋，使符合土地用途，質量又合格的“小產權房”，只要符合《合同法》中規定的合同生效要件的，就認定為合同有效，即只要該類合同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當按照從維護交易秩序的穩定和安全的角度著眼，認定合同有效，以此來維護購房者的合法權益，從而達到疏通“小產權房”的目的。
【關鍵詞】淺談，小產權房，管理，問題
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、前言
我國國土面積遼闊，人數眾多，伴隨著經濟的不斷發展，房價不斷上漲，房地產業快速崛起，出現了小產權房。小產權房本身存在著很多問題，本文探討的就是如何對企業內部的小產權房進行管理與控制。
二、國有企業公司的特點
國有企業公司同非國有公司比較，有共性，也有其個性。國有公司同非國有公司的共性有以下幾個：1、兩者的法人都是以營利為目標；2、兩者之間的利益相互協調；3、兩者都負有社會責任。以上的自利性，自我協調性和社會性是公司制法人共性的幾個特點。國有公司之所以擁有非國有公司不具有的個性,是因為擁有一個特殊的股東“國家。具體表現在幾方面：第一，其經營的好壞將直接關系到國家是否增加財政收入與實現宏觀經濟調控的初志；第二，它的自我協調不但要協調好各利益相關者的私有權利，而且還要協調好國家公權力與私權利的關系；第三，它的社會性已經上升為國家性，代表國家履行出資人職責的機構或部門，是站在國家利益的高度行使股權，使得公司所承載的國家職能夠得以實現。以上的國家自利性，國家協調性和國家利益性，是國有公司個性的幾個特點。所以，得以將國有公司的角色界定為：國家利益共同體。
三、何為小產權房
1、小產權房的概念
城鎮房屋所有人對房屋享有的是完全的房屋所有權，不僅對房屋享有所有權，還對房屋占有的土地享有土地所有權。小產權房則不同，小產權房所有人對小產權房享有的只有房屋所有權，房屋占有的土地使用權并非屬于小產權房所有人，而是屬于村集體經濟組織的村民。正是因為小產權房所有人并不占有土地所有權，因此小產權房不能在市場上有效的流轉，不能辦理房屋過戶流轉手續，我國法律和政策也不允許小產權房的建設及交易，司法實踐也并不保護小產權房所有人的權益。
2、小產權房所占用土地的性質
從現有的我國的小產權房現狀來看，小產權房占有的土地既有農用地、建設用地，也有宅基地。我國對于農民集體所有的土地都有明確的規定用途，在農民集體所有土地上建造小產權房，是不符合我國對于土地用途管制制度的，小產權房將原本用于農用、農村集體經濟發展的建設用地及用于農民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經濟組織的企業和個人所有，在其源頭上已違反了我國土地管理法的相關規定。
四、小產權房的利與弊
1、由小產權房引出的問題
首先，小產權房沒有合法的所有權及土地使用權，購房者的權益得不到保障。我國的憲法第十條規定:“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”在集體土地上興建的房屋將無法取得管理部門頒發的《房屋所有權證》。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。所以，小產權房無法獲得《房屋所有權證》。
其次，小產權房不能在市場上交易或轉讓。《房地產管理法》規定，沒有《房屋所有權證》的住宅將無法辦理過戶手續。根據當前《土地管理法》，集體土地只能在集體經濟組織內部流轉，不能在市場上自由流通，因此業主不能進行房屋上市交易、轉讓、遺贈等，小產權房的買賣或轉讓合同無效，業主進行房屋的二次交易或轉贈不受法律保護。
最后，小產權房的肆意發展，必將導致耕地被非法侵占。目前，我國耕地面積逼近18億畝紅線，為保護我國農村用地，2004 年國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。然而，許多地方政府在利益的驅使下，將房地產開發審批為觀光農業園、舊村改造等項目形式，出售集體土地給開發商建小產權房。如果這種勢頭得不到控制，那么我國的耕地面積將受到嚴峻的考驗。
2、小產權房的合理性一面
第一，小產權房可以緩解住房壓力，抑制房價虛高上漲。由于我國城市化進程加快，大量村鎮人口涌入城市，導致對住房的需求不斷增大。然而由于城市土地供應有限等原因，房地產市場的供應遠遠不能滿足市場的需求，從而導致房價的不斷攀升。小產權房的出現則為城市的正統房地產市場注入了新的血液。盡管它是沒有名分的商品房，但在客觀上擴大了商品房的市場供應，緩解了供不應求的緊張局面。
第二，小產權房有利于維護農民和村集體的利益。目前我國征用集體土地的方式是政府先將集體土地轉為國有土地，然后再出讓給開發商。政府能夠從中獲得高額的土地出讓金，而農民只得到極少的補償，這是對農民權利和利益的剝奪。而農民自己開發商品房，則可以從市場中分享土地的增值，這當然要公平得多。顯然，在這個利益重構的分配格局中，房地產開發的最大獲利者既不是地方政府，也不再是開發商，而是村民與村集體。
第三，小產權房開發提高了土地的利用率。從實質上來說，這樣的小產權房不但沒有改變土地性質，也沒有減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率，是符合國家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”這個基本國策的。小產權房的開發建設，也可以推動農村經濟發展，加快新農村建設，加快農村的城市化進程。
五、加強小產權房管理的措施
1、健全、完善法律法規。
對于不同用地性質、不同歷史時期建成、不同情況的小產權房要區別對待，
包括考慮到把鄉鎮企業用地、鄉村公共利益設施用地上的小產權房與宅基地上的小產權房區分開，把符合城市規劃區內的小產權房與規劃區外的區分開來。小產權房合法化的具體立法及法律修訂措施目前小產權房的具體法律規定已經與市場經濟不符，也不符合現代法治的精神，因此應盡快修訂現有法律、法規及部門規章，使農村集體建設用地轉讓合法化，使部分小產權房合法化。
2、區分不同情況，妥善處理。
在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規和禁止性規定；向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效。但有以下情況的，應根據具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房后已經遷入本集體經濟組織的；二是出賣人已經成為城鎮居民的；三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建筑自留有居住房屋的；四是因分家析產、離婚、遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等；五是對歷史原因形成的小產權房要區分不同情況，妥善處理。
3、建立農村建設用地流轉的制度。
允許農村建設用地使用權流轉統一城鄉建設用地使用權，直接建立農地的使用權轉讓制度。農村建設用地的流轉是整個農民集體土地使用權流轉制度的基礎和核心，也是目前農村土地制度創新亟待解決的問題。 建立農村建設用地流轉的制度，應該統一城鄉建設用地的使用權，改變目前國家土地與集體土地所有權權能不一致的局面，應該使集體土地的使用權與國有土地的使用權具體相同的權能，直接建立農地的使用權轉讓制度，進入市場，讓農村建設用地使用權與城市建設用地使用權接軌。
六、結束語
以上是對國有企業內部小產權房的管理問題的分析與探討，國有企業應該對內部小產權房進行控制，并且合理地管理小產權房，這樣才能避免問題，使企業取得最大的經濟效益。
參考文獻：
[1]李蒲林 國有企業公司治理存在的問題及完善 財經界?學術版-2011年3期
[2]黃幸 小產權房該何去何從 西江月?下旬-2014年3期
委托方（以下簡稱甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方（以下簡稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
簽約地點：_______________
委托方（以下簡稱甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方（以下簡稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
簽約地點：_______________
一、本合同根據《中華人民共和國合同法》，由嘉興市規劃與建設局、嘉興市工商行政管理局制訂。
二、本合同適用于單位自管房或個人私房（包括房改房）轉讓。
三、本合同中的賣方必須是房屋所有權人（共有權人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權證》的房屋。
四、本合同中買賣雙方委托房地產中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個人并由人簽定合同的，應提供經公證的委托書。
從事委托業務的房地產中介公司應為經批準具有相應資格的專業房地產經紀機構。
五、本合同[ ]中的內容為并列的選擇項，須根據實際情況選擇打“√”。
六、本合同為房屋轉讓合同示范文本，本合同的部分條款當實際情況未發生或當事人雙方不作約定時，應在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國家另有規定外，任何一方不得以“示范合同印刷內容”為由強迫另一方接受。
七、乙方在簽定本合同前有權要求甲方出示本合同提及的甲方有關證書、證明文件和物業管理規定。
八、本合同條款由嘉興市規劃與建設局、嘉興市工商行政管理局負責解釋。
嘉興市房屋轉讓合同（示范文本）
本合同雙方當事人：_________________________
賣方（以下簡稱甲方）：____________________
地址：____________________聯系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
買方（以下簡稱乙方）：
地址：____________________聯系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
委托機構：____________________
經辦人：____________________聯系電話：____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協議：
第一條 房屋基本情況（按房屋所有權證填寫）
1、甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結構為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為 平方米，車庫面積_____平方米。
2、該房屋所有權證號為_____（共有權證號為_____）。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。
3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條 房屋轉讓價格
按建筑面積計算 該套房屋轉讓價格為[人民幣] [ 幣]
總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
第三條 付款方式、時間
雙方約定按以下第_____項以（現金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權
屬證明過戶后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四條 交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
（1）自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五條 乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規定的應付款最后期限之第二天起至
實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第 種約定追究乙方的違約責任：
（1）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續履行。
若乙方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處理
。 （2）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
（3）_____________________________________________。
第六條 甲方逾期交房的違約責任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按 計算。逾期交付超過:請記住我站域名____天，乙方有權按下述第 種約定追究甲方的違約責任：
（1）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續限制履行。
若甲方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
（3） 。
第七條 甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用（如水電、煤氣、有線電話、物業管理費等相關費用），保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優先購買權，并取得房屋權共有人同意。（乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。）
第八條 關于產權登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續，甲方積極給予協助。如因甲方過失造成乙方不能在 天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條 該房屋轉讓交易發生的各項稅費由甲乙雙方承擔。
第十條 房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法
隨之轉讓。
第十一條 其他約定事項______________________。
第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規和政策執行。
第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。
第十四條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會] [_______________仲裁委員會]仲裁。
2、向人民法院。
第十五條 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經__________公證（涉外房屋轉讓必須公證）。
第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應
甲方（簽章）_______________乙方（簽章）
委托人_________________委托人
（簽章） （簽章）
簽定日期：_____年__月__日
一、本合同文本是根據《上海市房地產轉讓辦法》制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供未經預售階段的商品房（現房）出售時當事人雙方約定采用。
二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，為更好地維護雙方當事人的權益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。
三、商品房在取得新建商品房房地產權證（大產證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產開發企業應向購房人出示新建商品房房地產權證（大產證）。新建商品房房地產權證真實性、合法性可向市、區、縣房地產交易中心查詢。
四、房地產開發企業出售已抵押的商品房，應事先以書面形式通知抵押權人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權人或未告知購房人的，轉讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區、縣房地產交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的情況。
五、商品房出售合同簽訂后應及時向房地產登記機構辦理商品房變更登記手續。購房人領取房地產權證（小產證）。
六、雙方履行合同發生爭議的，可選擇向不動產所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經濟貿易仲裁委員會（涉外仲裁）。
七、本合同文本在市、區、縣房地產交易中心對外發售，建議購房人先行購買，仔細閱讀。
甲方（賣方）：_________________________
住所：_________________________________
郵編：_________________________________
營業執照號碼：_________________________
資質證書號碼：_________________________
法定代表人：___________________________
聯系電話：_____________________________
委托人：___________________________
聯系電話：_____________________________
乙方（買方）：_________________________
國籍：_________________________________
性別：_________________________________
出生年月日：___________________________
住所（址）：___________________________
郵編：_________________________________
身份證/護照/營業執照號碼：___________
聯系電話：_____________________________
委托/法定人：_____________________
住所（址）：___________________________
聯系電話：_____________________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。
第一條 甲方依法取得_________區/縣地塊土地使用權（出讓合同編____________號：），投資建造的《_________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產權證（大產證）證書號：___________
第二條 乙方向甲方購買______________路___________弄《______________》幢__________（號）___________層室（以下簡稱該房屋）。據上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構測量該房屋建筑面積為_______平方米，其中套內建筑面積為_______平方米、公用分攤建筑面積為________________平方米，該房屋建筑層高為_____________米。
該房屋平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三；該房屋相關情況（抵押關系、租賃關系、相鄰關系及小區平面圖）見本合同附件四；該房屋的使用公約見本合同附件五。
第三條 乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價（不包含房屋全裝修價格）為人民幣______________元。
（大寫）：_______________________________.
根據該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款（不包含房屋全裝修價格）為人民幣____________元。
（大寫）：____________________________________.
該房屋的總房價款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權總價格。
第四條 乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款解人甲方的帳戶/監管帳戶（金融機構/監管機構：___________、帳戶名稱：___________、帳號：______________）。
乙方的付款時間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。
甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應開具發票。
第五條 乙方如未按合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之______計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過__________天，甲方有權選擇下列第_________種方案追究乙方責任：
一、甲方有權單方面解除本合同。
二、_________________________________________________
第六條 乙方支付房價款若采用
銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。
第七條 甲、乙雙方按下列第_______種約定確定該房屋交付使用日期：
一、本合同自甲乙雙方簽署之日起_______天內，甲方向乙方交付該房屋。
二、本合同經_____________公證處公證之日起_______天內，甲方向乙方交付該房屋。
三、甲方在收到乙方全部房價款之日起________天內，甲方向乙方交付該房屋。
四、_____________________________________________________
第八條 甲方向乙方保證在交付該房屋時：
（一）該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛；
（二）甲方未設定抵押權或已清除原由甲方設定的抵押權；
（三）已繳納了甲方應繳納的房屋維修基金。
如交付房屋后發生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔相應違約責任。
第九條 乙方應在本合同第七條約定的房屋交接期限內到甲方要求的地點辦理驗收交接手續。該房屋交付的標志為__________該房屋交付之日起，該房屋的風險責任由甲方轉移給乙方。
該房屋為____________用房，甲方應向乙方提供《______________質量保證書》和《___________使用說明書》《前期物業管理服務合同》/《_____________________》。乙方要求提供房屋實測面積的有關資料，甲方應如實提供。
甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權拒絕接收該房屋，由此而產生的延期交房責任由甲方承擔。
第十條 甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方在辦理該房屋交接手續時有權要求甲方按裝修、設備差價__________倍補償。
雙方對標準的認定產生爭議時，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。
第十一條 如乙方已付清全部房價款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書規定的驗收交接日之第二天起，風險責任轉移由乙方承擔。
如本合同約定的付款時間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房價款時），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，甲方有權單方面解除本合同。
第十二條 甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知乙方。在書面通知發出之日起__________日內將乙方已支付的房價款扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的_______%計算。
第十三條 除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之____計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過________天，乙方有權選擇下列第_________種方案追究甲方責任：
一、乙方有權單方面解除本合同。
二、_______________________________________
第十四條 自該房屋正式交付之時起，甲方對該房屋負責保修，并從房地產權利轉移之日起繼續保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國務院的《建設工程質量管理條例》及《上海市房地產轉讓辦法》規定在本合同附件五中約定。
第十五條 該房屋交付后，乙方認為主體結構不合格的，可以委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方解除本合同。
第十六條 甲方交付的該房屋有其他工程質量問題的，乙方在合同約定的保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須按修復費的___倍給予補償。
雙方商定對該房屋其他工程質量問題有爭議的，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。
第十七條 該房屋買賣所發生的稅費按有關規定由甲、乙雙方各自承擔。
第十八條 乙方同意，因該物業管理區域尚未成立業主委員會，自該房屋交付之日起，即應將該房屋交甲方在《前期物業管理服務合同》中委托的房屋管理企業統一進行管理、并遵守房屋使用公約。
甲方委托的房屋管理企業承擔該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業主委員會成立后選聘的新的房屋管理企業接手管理之日。
第十九條 甲、乙雙方商定，__________年______月________日前，由甲方/乙方/雙方向___________辦理價格申報及過戶申請手續，申領該房屋房地產權證（小產證）。
因甲方原因，乙方無法在___________年______月_______日前取得房地產權證（小產證），甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的_______%；年月日之日起的日內，乙方仍無法取得房地產權證（小產證），則乙方有權單方面解除合同。
第二十條 乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起_____天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的______%計算，在退還房價款時一并支付給乙方。
前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。
第二十一條 按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。
第二十二條 甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應在接到對方有關單方面解除本合同的書面通知之日起______天內，向按第二十七條選定的解決爭議機關確認解除合同的效力。
第二十三條 甲方出售的該房屋僅作_________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權享用與該房屋有關聯的公共通道和設施，同時應自覺遵守該房屋所在地的有關法律、法規和尊重社會公德、維護公共設施和公共利益。
第二十四條 乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產權利轉移之時起，甲方與______簽訂的土地使用權出讓/轉讓合同中約定的權利、義務和責任依法轉移給乙方。
第二十五條 本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方將通過訂立補充條款、補充協議或變更協議進行約定。
本合同的補充條款、補充協議、變更協議均為本合同不可分割的一部分。本合同補充條款、補充協議、變更協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議、變更協議為準。
第二十六條 本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達的方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。
第二十七條 本合同適用中華人民共和國法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決。協商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：
1._____________________________向仲裁委員會申請仲裁；
2.依法向人民法院。
第二十八條 本合同自雙方簽署/_____________公證處公證之日起生效。
第二十九條 本合同壹式______份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執______份，______________、__________各執壹份。
附件一
付款時間和付款方式
----------------------------------------------------
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
附件二
該房屋平面圖（標明尺寸和比例）
----------------------------------------------------
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
附件三
該房屋建筑結構、裝修及設備標準__
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
附件四
相關情況（抵押關系、租賃關系、相鄰關系）及小區平面圖
（小區平面圖應標明尺寸和比例）__
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
附件五
《房屋使用公約》或有關承諾書__
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
補充條款__
（粘貼線）
（騎縫章加蓋處）
甲方（名稱）：_____________ 乙方（名稱或名字）：__________
法定代表人簽署：___________ 乙方本人簽署：________________
法定代表人的委托的
委托人或
人簽署：_______________ 法定人簽署：______________
甲方蓋章：_________________ 乙方蓋章：____________________
日期：______年_____月____日 日期：______年______月______日
關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施
一、土地增值稅政策的出臺及演變
1987年，我國的城市土地使用制度出現了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發商圈地、占用耕地等情況，房地產市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規范。為了對房地產市場的開發和交易行為進行宏觀調控，抑制房地產市場的不規范行為，維護國家的權益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經營過程中“以房地產進行投資、聯營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產市場開始出現井噴現象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題、轉讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產進行投資或聯營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。2010年5月下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產開發費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。
二、土地增值稅的稅制設計
1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計稅依據轉讓房地產所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據，即轉讓房地產取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費）；④房地產開發費用（利息支出、其他房地產開發費用）；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥財政部規定的其他扣除項目。
3.稅率我國土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據，計算應納稅額。根據增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執行超率累進稅率。
三、土地增值稅存在的問題
我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現在的社會環境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國現行土地增值稅政策規定的征稅范圍，僅包含轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產權房進行轉讓現象比比皆是，由于這些小產權房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內，導致該部分稅收流失，同時造成開發商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發票的，收入按照發票所載金額確認；②發票未開全或還未開具發票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。在實際工作中，房地產企業從簽訂轉讓合同之日起，還要經過收取房款、移交房產、開具發票、產權過戶等環節，這些環節之間存在著明顯的時間差。《城市房地產管理法》第六十條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度；《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定，未辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效；《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。由此可見，房屋產權過戶之前，并未實現真正意義上的銷售。根據權責發生制原則，僅簽訂合同的房產不應納入土地增值稅清算的范圍。
2.應稅收入金額的確定存在分歧根據國家稅務總局公告2016年第70號公告中規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現在的情況是各地根據自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規性。
3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據不明確。由于補償費用不屬于營業性收入，無法開具發票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產企業提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執行，各級部門對土地增值稅相關政策法規的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產企業開發過程中產生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規定。銷售既有住宅又有商業用房的房產時，由于商業用房建造成本高于住宅，除商業用房分攤系數上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產企業才取得相關成本費用發票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產開發費用的扣除不是據實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產企業之間的營銷成本、管理成本會因企業自身決策、能力而產生差異，按比例扣除無法體現企業真實費用情況。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：對于房地產企業利息支出扣除，①向金融機構借款的，凡能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本金額兩者之和在10%以內計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產企業不健全賬證，不去索取成本費用發票，往往還造成多扣費用的情況。
4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現東高西低，預征率偏低的現象。根據國稅發〔2010〕53號文件要求：東部地區省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區省份的預征率不得低于1.5%，西部地區省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當的預征率。以東部沿海地區為例，近幾年房產增值過快，增值額也越來越大，一般房地產企業土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據《土地增值稅清算管理規程》，企業土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產開發周期長，等到符合清算條件已經過了三年甚至更長，企業預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業長期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據《土地增值稅清算管理規程》，企業未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發〔2010〕53號規定，各省級稅務機關要結合本地實際情況，按房地產不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現實工作中像我們東部沿海地區采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產作為地方經濟發展的支柱產業，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產企業合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調控房地產的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權責發生制原則及相關法律對房產歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產以是否辦理產權登記為分界點。
2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調研，收集歸納各地在實際清算過程中發現的問題，以法律法規形式加以明確。對于房地產開發費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發票的費用只有取得發票后，才能據實扣除。對于企業發生的利息支出，無論是否取得金融機構證明，在不超過商業銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據實進行扣除。
一、農村土地承包經營權在流轉過程中存在的問題
農村土地承包經營權作為一種財產性權利，可以為承包主體帶來收益。實現收益的方式除了農戶自行經營承包地之外，將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，也是實現收益的重要途徑。在現實生活中，農村土地承包經營權早已廣泛流轉。筆者在司法實踐中發現，農村土地承包經營權在流轉過程中極不規范，不同程度地存在以下問題，并由此產生大量訴訟。
1.以租代征現象普遍。農民以轉包的方式將其擁有的農村土地承包經營權流轉給他人，有利于農村土地的集約使用與規模經營，與統籌城鄉發展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實踐中發現，“以租代征”現象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農用地轉用和土地征收審批手續，通過租用農民集體土地，而直接進行非農業建設的行為。“以租代征”不是法定的農村土地承包經營權流轉方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經濟利益的驅動下，以租代征現象在地處城鄉結合部、經濟相對發達的近郊區普遍存在。由于“以租代征”合同所設定的租賃期限普遍較長，而合同簽訂時的土地價值不高，雙方約定的租金標準也不會太高，“以租代征”實質成為一種“圈地運動”。一方面，隨著統籌城鄉改革的深入以及城鎮化進程的加快，土地價值凸顯，帶給經營者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農民在很長一段時間內將失去土地經營權，而土地經營權對農民而言，意味著生存保障。可以預見，如果不加以引導，“以租代征”問題在統籌城鄉發展過程中可能凸顯。隨著時間的推移，“租賃雙方”因租金標準問題產生的糾紛將大量出現，從而影響到社會的和諧穩定。
2.流轉主體不適格。在我國，農村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經濟組織的農戶。一般情況下，該農戶派出一名代表人與發包方(集體經濟組織)簽訂農村土地承包合同后，該農戶取得土地承包經營權，遂被稱之為承包經營戶。該承包經營戶才是決定其承包經營權是否流轉以及如何流轉的權利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經營戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個家庭戶口。但在土地發包時，父母與成年子女分別與發包方簽定了農村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時，因當時各種農賦稅及提留尚未取消，許多集體經濟組織擔心如果父母因年邁而無力耕種時，村社無法完成農賦稅及提留任務，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。
過去在農業負擔過重，土地收益甚微的情況下，大量農民長期外出務工。一些農戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農村土地承包經營權進行流轉。由于這些農戶長期在外，故出面處理流轉事務的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉的土地由他人耕種后，數年來也從未發生過爭議。隨著統籌城鄉發展的深入以及城鎮化進程的加快，致使原本不值錢的農村土地價值成倍增加，原本無爭議的土地承包經營權流轉關系受到沖擊，大量與土地流轉有關的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經營權人以簽定流轉合同的主體（其父母、兄弟等）并非權利人為由，主張流轉關系無效的糾紛，也有以流轉合同的簽訂主體雖然是土地承包經營權人，但侵犯了自己作為共有權人的利益為由，主張流轉關系無效的糾紛。
3.流轉形式不規范。在現實生活中，農村土地承包經營權流轉方式多種多樣。《農村土地承包法》針對不同的流轉方式設定了不同的形式要件。例如，“轉包”與“轉讓”的區別在于：轉包是指承包方在一定期限內（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經營權讓與第三方，但承包方與發包方承包關系維持不變的流轉方式；而轉讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經營權在剩余期限內徹底讓渡給他人，承包方與發包方在該承包地上的承包關系隨之終止，由受讓的農戶與發包方確立新的承包合同關系，是最為徹底的土地流轉方式。正是鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，如果轉讓不當，對農戶的切身利益損害最大，故《農村土地承包法》為了體現對農戶的保護，對轉讓設定了最為嚴格的實質條件和形式要件：第一，承包方必須有穩定的非農職業或者穩定的收入來源；第二，必須經發包方同意；第三，受讓方應當是從事農業生產經營的農戶。而轉包是不需要發包方同意，只需報發包方備案即可。然而，在現實生活中，相當數量的農村土地承包經營權的設定形式不符合《農村土地承包法》的要求。多數情況下，農村土地承包經營權流轉雙方均為不具備法律專業知識的普通農戶，雙方在設定流轉關系時，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉協議采用書面形式，但錯別字多、措辭含糊不清、內容與形式不符等問題大量存在。例如，協議措辭為“轉讓”，但約定內容卻與“轉包”相似。有的居然約定轉讓的是土地“所有權”，約定流轉期限時使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時，可能致使承辦法官在適用法律時面臨兩難境地。
二、解決農村土地承包經營權流轉問題的對策
重慶市作為國務院批準設立的全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，探索出一條既好又快地促進農村土地承包經營權流轉的有效途徑，是我市在統籌城鄉發展過程中應當解決的重大課題。農村土地流轉問題不僅是個經濟問題，更是一個政治問題。故我市在探索如何加快和促進農村土地流轉時，應當更多地關注農民利益、關注社會的和諧穩定。
1．謹慎推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。如前所述，農民為獲得穩定收益，可能選擇將屬于自己的農村土地承包經營權以出租的方式流轉給他人以獲得穩定的租金收入。如果租賃合同簽署不當，則可能出現“以租代征”的情況，使得出租土地的農民淪落為失地農民，而獲得的補償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹慎的態度、試點的方式，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。
重慶市工商行政管理局出臺了《關于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務重慶城鄉統籌發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農村土地流轉新模式。在農村土地承包期限內和不改變土地用途的前提下，允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社；經區縣人民政府批準，在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資入股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作，積極推進土地集約、規模經營，提高農民組織化程度，加快發展現代農業”，明確允許以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司。該實施意見一出臺，就與北京“小產權房”、廣州“宅基地使用權入市”等話題一樣，引起全社會的廣泛關注與巨大爭議。重慶市農辦在《重慶市農村土地流轉問題的調查與思考》中對農民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都允許“承包農戶自愿聯合將土地承包經營權入股從事農業合作生產”，但《物權法》和《擔保法》均沒有賦予家庭承包土地經營權的抵押和擔保貸款的權利，其中《物權法》僅賦予家庭承包土地經營權以用益物權，《擔保法》則明確規定集體所有的耕地使用權不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規定：有限責任公司由50個以下股東出資設立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農戶的數量不得高于50戶，否則有的農戶就沒有股東資格，影響股份制公司規模的擴大。后者由于農戶出資多以土地折價方式進行，其現金入股能力有限，影響公司的注冊和運行。
筆者認為，以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司在目前的法律框架下確實面臨諸多問題。除了市農辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設定的法人人格獨立原則相矛盾。《公司法》第三條第一款規定:“公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任”。獨立性表明公司能夠以自己的名義去持有財產、取得財產和處分財產。股東出資完成之后，作為出資的財產或者財產性權利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對公司承擔有限責任，而公司卻以其全部資產對公司債務承擔無限責任。如果農村土地承包經營權能夠作為一種財產性權利入股，那么此種流轉方式實質就是以轉讓的方式將農村土地承包經營權從農戶手中流轉到公司手中。如前所述，鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，法律對農村土地承包經營權的轉讓設定了最為嚴格的條件與程序。農村土地與城鎮土地不同之處在于，前者屬集體經濟組織所有，其使用權是基于身份關系獲得的，故只能轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，而后者屬國家所有，其使用權可以自由轉讓。因此，國有土地使用權可以作價出資，而農村土地使用權因轉讓受限，在現有法律框架下是不能作價出資設立公司的。
筆者認為，法律作為上層建筑總有滯后于經濟基礎的時候。在現有法律框架下，國有土地使用權可以作價出資設立公司而農村土地使用權則不能，實質是由于我國實行二元結構的土地制度造成的。而統籌城鄉發展的意思是將城市的發展與農村的發展聯系起來加以考慮。而重慶作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，可以在一定范圍內、一定程度上對城鄉二元結構的土地制度加以突破。并且在現有法律框架下，農村土地使用權也僅僅不能用以作價出資開辦公司，但如果以其出資開辦農村合作經濟組織、合伙企業等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹慎的態度，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。
2．為農村土地承包經營權流轉提供規范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農村土地流轉糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據認定困難的問題。《農村土地承包法》規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同”。而在現實生活中，大量當事人以口頭約定的方式設定土地流轉關系。一旦發生糾紛，法院很難查明事實。由于當事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉合同專業性強，需要熟悉相關法律法規，故即使雙方當事人在設定流轉關系時簽署了書面協議，也普遍存在權利義務約定不明、措辭不當、內容有誤等問題。因此，筆者建議對于此類專業性、政策性極強的合同，可以由政府為當事人提供內容完備、形式規范的合同范本。此舉可以起到規范農村土地流轉關系，預防糾紛的發生，維護社會和諧穩定的積極作用。
需要提及的是，重慶市農辦早于2006年就向各區縣印發了《農村土地承包經營權流轉文書格式》，規范重慶市土地流轉中的五種合同文書和四種流轉文書文本。五種合同文書包括轉包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉讓合同；四種流轉文書文本包括流轉委托書、轉讓申請表、變更登記本、流轉登記簿。市農辦要求進行土地流轉的雙方當事人必須按照范本提供的基本內容和格式，結合當地實際和流轉土地的類型、用途，增補相應的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉雙方的權利、義務和違約責任。市農辦強調，原來簽訂的土地流轉合同，不符合法律和政策規定的，應當重新簽訂；不完善的，應當逐步補充和規范；沒有簽訂土地流轉合同的，要按照新的合同格式及時補簽。
然而，筆者在司法實踐中至今未發現一起流轉雙方是按照市農辦提供的格式合同來設定流轉關系的案例。筆者認為，此種現象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。多數情況下，設定流轉關系的雙方當事人均為普通農戶。他們既不懂得如何撰寫規范的流轉合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當地土地承包管理機構索取，也可以在重慶農村信息網上下載，更不知道雙方簽署的協議需要報發包方備案。其二，格式合同確實起到了規范與穩定農村土地流轉關系的作用。在筆者承辦的土地流轉糾紛中，無一例外地未使用規范的流轉合同范本，從側面可能說明啟用規范的流轉合同范本確實起到了預防糾紛發生的作用。在雙方當事人按照流轉合同范本設定流轉關系的情況下，因約定的權利義務關系明確，雙方在履行合同的過程中就不會出現爭議。因此，產生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規范合同范本的情形。以上兩點都說明了推行格式化、規范化的土地承包經營權流轉文書的必要性。農業行政主管部門應當依靠集體經濟組織，加大教育宣傳力度，推行用以農村土地承包經營權流轉的格式文書。
3．堅持以農戶為主導的流轉模式。農村土地承包經營權的權利主體是獲得土地承包經營權的農戶，故流轉主體也應當是農戶。農戶有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉以及以什么方式流轉。《農村土地承包法》也以法律明文規定的形式對此進行了強調。然而，在現實生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農村土地承包經營權流轉中發揮了主導作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進企業、發展當地經濟、增加收入，要么將農戶承包的土地集中起來，統一租賃給第三人，要么應用行政強權促成土地流轉。縱觀全國，這種企業依靠政府以政治化手段低價要地，其后農民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉模式中，由于行政強權的介入，農民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農戶的簽章，為糾紛的發生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農民發現流轉收益太低，分配太不合理，大規模的“奪地”糾紛就會發生。
筆者認為，在統籌城鄉發展過程中，加快和促進農村土地承包經營權流轉是必要的。而重慶市作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，在土地流轉問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。但各級政府在促進農村土地承包經營權流轉過程中，其角色應當定位在宏觀引導，而并非個案介入，更不能依靠行政公權，以政治手段為某企業低價要地，從而損害農民利益。在統籌城鄉發展過程中，政府要在穩定土地承包關系和尊重農民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發，積極探索土地流轉的多種形式，穩步推進土地適度規模經營。
