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第1篇

任何企業(yè)的控制活動(dòng)都存在于一定的控制環(huán)境之中。所謂控制環(huán)境，是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環(huán)境是企業(yè)控制活動(dòng)的一種氛圍，主要包括經(jīng)營(yíng)管理的觀念、方式和風(fēng)格;組織結(jié)構(gòu);董事會(huì);授權(quán)和分配責(zé)任的方法;管理控制方法;內(nèi)部審計(jì);人力資源管理政策和實(shí)務(wù);外部環(huán)境的影響等。控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)。

二、設(shè)立良好的控制活動(dòng)

控制活動(dòng)是確保管理階層的指令得以實(shí)現(xiàn)的政策和程序。控制活動(dòng)出現(xiàn)在整個(gè)企業(yè)內(nèi)的各個(gè)階層與各種職能部門(mén)，涉及的控制對(duì)象包括人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷(xiāo)等各方面控制活動(dòng)是針對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動(dòng)時(shí)關(guān)鍵就是要尋找關(guān)鍵控制點(diǎn)。企業(yè)一般根據(jù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵績(jī)效領(lǐng)域確定其關(guān)鍵控制活動(dòng)，一般包括，對(duì)人的素質(zhì)、任職資格以及業(yè)績(jī)考核的控制，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的控制，包括計(jì)劃決策管理、銷(xiāo)售收款、采購(gòu)付款、財(cái)產(chǎn)物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對(duì)內(nèi)部信息系統(tǒng)的構(gòu)建、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方面進(jìn)行的控制。

三、加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

要確保內(nèi)部控制制度被切實(shí)地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好，內(nèi)部控制過(guò)程就必須被施以恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時(shí)間的推移而評(píng)估制度執(zhí)行質(zhì)量的過(guò)程。

內(nèi)部審計(jì)是監(jiān)督內(nèi)部控制其他環(huán)節(jié)的主要力量。在內(nèi)部監(jiān)督過(guò)程中，內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，內(nèi)部審計(jì)通過(guò)監(jiān)督控制環(huán)境和控制程序的有效性，監(jiān)督企業(yè)的內(nèi)部控制是否被執(zhí)行并及時(shí)反饋有關(guān)執(zhí)行結(jié)果的信息，幫助企業(yè)更有效地實(shí)現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)。同時(shí)，在監(jiān)控過(guò)程中，內(nèi)部審計(jì)可以促進(jìn)控制環(huán)境的建立、為改進(jìn)控制制度提供建設(shè)性建議，為組織成功的達(dá)到所需要的內(nèi)部控制水平服務(wù)。

四、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理之成本收益較高的方式，但前提是開(kāi)支不超出財(cái)務(wù)資源。

第2篇

二、進(jìn)一步強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)配合。定期召開(kāi)部門(mén)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)研究解決有關(guān)問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)應(yīng)明確各自具體分管領(lǐng)導(dǎo)和信息聯(lián)絡(luò)員，密切協(xié)調(diào)配合，建立完善有效的土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息傳遞和利用機(jī)制，健全房地產(chǎn)稅收協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行社會(huì)綜合治稅，達(dá)到一體化聯(lián)合控管稅源的最大效果。

（一）發(fā)改部門(mén)應(yīng)將核準(zhǔn)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（二）國(guó)土部門(mén)應(yīng)在每季度終了后10日內(nèi)向國(guó)稅、地稅部門(mén)傳遞包括承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地位置、價(jià)格、用途、面積。憑土地使用權(quán)人提供的房產(chǎn)、土地權(quán)屬（變更）登記征（免）稅證明單》附件2辦理土地權(quán)屬登記或變更登記，凡未提供的國(guó)土部門(mén)不得辦理土地權(quán)屬登記、變更登記手續(xù)或發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。

（三）規(guī)劃部門(mén)應(yīng)在每季度終了后10日內(nèi)向國(guó)稅、地稅部門(mén)傳遞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑工程項(xiàng)目審批信息。

（四）房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照“先稅后證”規(guī)定。不得辦理房屋權(quán)屬交易登記。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將購(gòu)房人契稅完稅（減免）憑證復(fù)印件作為產(chǎn)權(quán)交易中權(quán)屬登記必要資料一并存檔備查。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在每季度終了后10日內(nèi)向國(guó)稅、地稅部門(mén)傳遞房屋權(quán)屬交易登記信息。

（五）國(guó)稅、地稅部門(mén)應(yīng)按有關(guān)部門(mén)需要。發(fā)現(xiàn)納稅人未辦理用地手續(xù)或未進(jìn)行土地、房產(chǎn)權(quán)屬登記的應(yīng)及時(shí)告知各有關(guān)職能部門(mén)，以便加強(qiáng)管理。國(guó)稅、地稅部門(mén)從國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)獲得的房地產(chǎn)交易、登記資料，只用于征稅并嚴(yán)格保密。

第3篇

國(guó)家、省、市相繼出臺(tái)了多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，住房?jī)r(jià)格更加穩(wěn)定，有效的提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。目前，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著中低價(jià)位中小戶型普通商品住房供應(yīng)比重偏低，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后或不按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)配套建設(shè)，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房等各種問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)于促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展、縣域經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)、提高城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境和質(zhì)量具有十分重要的作用。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、金融等部門(mén)要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作納入到日常工作中，本著高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，切實(shí)把國(guó)家、省、市各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處，合理配置資源，進(jìn)一步推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、科學(xué)規(guī)劃，做好住房建設(shè)規(guī)劃編制工作

國(guó)土資源、發(fā)展改革等部門(mén)要會(huì)同建設(shè)部門(mén)認(rèn)真做好我縣中長(zhǎng)期住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規(guī)劃編制過(guò)程中，要充分結(jié)合我縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房狀況調(diào)查結(jié)果，全面了解住房總量、結(jié)構(gòu)狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設(shè)目標(biāo)和住宅建設(shè)總體規(guī)模，特別是明后兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的短期建設(shè)目標(biāo)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并向社會(huì)公示。

三、加大項(xiàng)目審批力度，嚴(yán)格落實(shí)新建商品住房套型比例

新審批、新開(kāi)工的單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比例必須達(dá)到70%以上，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量要達(dá)到上年度或當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過(guò)90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過(guò)95平方米。建設(shè)主管部門(mén)要嚴(yán)格按照住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)總體要求和單套住房建筑面積進(jìn)行規(guī)劃管理，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)審批前，要會(huì)同國(guó)土等部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行平面套型建設(shè)方案審核，并就套型結(jié)構(gòu)和普通商品住房建設(shè)比例提出會(huì)審意見(jiàn)。對(duì)不符合要求的住宅項(xiàng)目，建設(shè)、國(guó)土等部門(mén)一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。

四、合理規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)

土地管理部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府和市政府的文件精神，科學(xué)編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)量不得低于年度居住用地供應(yīng)總量的70%，其中經(jīng)濟(jì)適用住房土地供用量應(yīng)達(dá)到15%-20%。對(duì)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地之前，土地管理部門(mén)要會(huì)同規(guī)劃、房管等部門(mén)研究出讓方案。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)要做到限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法公開(kāi)確定土地使用者。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)等部門(mén)要加強(qiáng)聯(lián)系，密切配合，加大監(jiān)管力度，確保出讓合同約定的套型、房?jī)r(jià)落到實(shí)處。

五、嚴(yán)格住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅征管

對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。其他事項(xiàng)仍執(zhí)行省地方稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》的規(guī)定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》征收個(gè)人所得稅。

六、認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)和完善住房公積金管理

對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%等信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。

按[2006]37號(hào)文件要求，從2006年6月1日起，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執(zhí)行首付款比例為20%的規(guī)定。為提高住房公積金個(gè)人住房貸款使用率，住房公積金個(gè)人住房抵押貸款仍執(zhí)行首付款不低于20%的規(guī)定。住房公積金管理部門(mén)要加大住房公積金管理力度，進(jìn)一步落實(shí)重要事項(xiàng)備案制度、年度工作報(bào)告制度和會(huì)計(jì)報(bào)表報(bào)送制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個(gè)人住房貸款惠及更多購(gòu)建住房的職工。

七、加強(qiáng)拆遷管理，嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模

進(jìn)一步推進(jìn)拆遷管理規(guī)范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強(qiáng)拆遷管理的同時(shí)，要認(rèn)真編制舊城改造拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)決制止不切實(shí)際大拆大建的盲目行為，控制住房被動(dòng)性需求的過(guò)快增長(zhǎng)。對(duì)于不符合縣城總體規(guī)劃、未經(jīng)縣規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)的拆遷項(xiàng)目一律不予實(shí)施。對(duì)已明確具體建設(shè)項(xiàng)目、拆遷責(zé)任單位和拆遷范圍、規(guī)模的，要加快拆遷進(jìn)度和裁決進(jìn)度，保證拆遷計(jì)劃的按期完成。

八、進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)最低收入家庭保障制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資建房的管理

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市文件精神，加快城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)構(gòu)人員配置常設(shè)化、保障資金來(lái)源正常化、工作程序規(guī)范化和管理手段的信息化。嚴(yán)格落實(shí)將住房保障資金列入財(cái)政預(yù)算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮(zhèn)最低收入住房保障制度的要求。財(cái)政部門(mén)要加大對(duì)住房保障工作的支持力度，形成穩(wěn)定的保障資金來(lái)源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房管理的各項(xiàng)政策，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，土地管理部門(mén)要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，切實(shí)完成國(guó)家、省、市規(guī)定的建設(shè)任務(wù)。

嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資建房的通知》的相關(guān)規(guī)定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，必須符合我縣土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，列入本年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和年度土地利用計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象的審核嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建成的住房不得在經(jīng)審核供應(yīng)對(duì)象之外銷(xiāo)售，同時(shí)停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。建設(shè)、國(guó)土等部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督檢查力度，對(duì)違規(guī)批準(zhǔn)實(shí)施集資建房的將嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓力度，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

認(rèn)真貫徹執(zhí)行《城市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》、人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)的《市房管局、規(guī)劃局、國(guó)土局關(guān)于加強(qiáng)住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理的意見(jiàn)》的通知等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“規(guī)委會(huì)”審批制度。

以建立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備案制度、資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，堅(jiān)決杜絕無(wú)資質(zhì)、借資質(zhì)、出租資質(zhì)或超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，虛假售房廣告，擅自預(yù)售商品房，哄抬房?jī)r(jià)，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、工商等部門(mén)要深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，設(shè)立完善的違法違規(guī)行為舉報(bào)投訴機(jī)制，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，依法查處各類違法違規(guī)行為。

十、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度

建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)作，定期組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建立信息共享機(jī)制。定期房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，增加市場(chǎng)透明度，如建設(shè)用地情況、規(guī)劃許可情況、商品房預(yù)售情況、商品房?jī)r(jià)格情況、二手房交易量和交易價(jià)格情況等。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每月要將建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、投資、銷(xiāo)售、價(jià)格、空置等情況以統(tǒng)計(jì)報(bào)表的形式上報(bào)相關(guān)部門(mén)，以便及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握各類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。

十一、全面貫徹建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，做好建筑節(jié)能工作

認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》、《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和建設(shè)廳關(guān)于貫徹《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》的實(shí)施意見(jiàn)等文件精神，積極推進(jìn)“十一五”末新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能建筑比重達(dá)到25%，集中供熱普及率達(dá)到90%，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能18%以上的工作目標(biāo)。要積極開(kāi)展既有建筑節(jié)能改造工作，加強(qiáng)政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能運(yùn)行管理與改造，確保“十一五”末完成10%工作目標(biāo)，推進(jìn)太陽(yáng)能、淺層地能、新型墻體材料與節(jié)能型照明器具等節(jié)能材料和可再生資源的利用。

第4篇

一房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快.

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%；二是住宅建設(shè)速度加快,年上半年,全市商品房新開(kāi)工面積達(dá)32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開(kāi)工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷(xiāo)售總面積增加，價(jià)格趨于合理.年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)21.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷(xiāo)售金額達(dá)22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷(xiāo)售勢(shì)態(tài)良好，年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)17.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷(xiāo)售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷(xiāo)售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬(wàn)平方米，同比下降55.27%，銷(xiāo)售金額達(dá)7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%.

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大.1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米.

6、廉租房建設(shè)步伐加大.《六盤(pán)水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段.

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng).1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng).

2、繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng).

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾.

年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問(wèn)題

(一)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒(méi)有充分調(diào)動(dòng).

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策.

一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系.二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實(shí)《六盤(pán)水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤(pán)水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè).

一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門(mén)檻,嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購(gòu)房要求.二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買(mǎi)力.

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系.一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作.二是積極開(kāi)拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi).

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處.二是積極開(kāi)展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度.

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系.

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開(kāi)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià).

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市場(chǎng).按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng).

5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù).

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度.二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù).

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；工程建設(shè)；作用；策略

中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)管理在工程建設(shè)中的作用

1、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)， 通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的控制， 不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率， 而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益， 使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過(guò)程中， 工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2、項(xiàng)目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢， 就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間， 從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講， 這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷(xiāo)售價(jià)格上， 由于房屋造價(jià)較高， 就會(huì)影響房屋的銷(xiāo)售， 從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中， 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷(xiāo)售情況， 而且在很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的生存根本。因此， 在實(shí)際的操作過(guò)程中， 一旦質(zhì)量不過(guò)關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期， 增加投資， 使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過(guò)關(guān)注市場(chǎng)變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問(wèn)題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場(chǎng)消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過(guò)程時(shí)間上的延長(zhǎng)。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。

2、 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，成本控制和質(zhì)量控制一直以來(lái)都是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對(duì)項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒(méi)能在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。

3、 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對(duì)的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來(lái)比較容易，在收尾階段，就會(huì)出現(xiàn)大量的問(wèn)題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒(méi)有管理，在項(xiàng)目施工過(guò)程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問(wèn)題以及事后的質(zhì)量管理問(wèn)題。

三、提高工程建設(shè)中房地產(chǎn)管理的策略

1、積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析

在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情，選擇開(kāi)發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中， 合同管理涉及到工程管理的全過(guò)程和各個(gè)方面， 對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理， 就是指工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過(guò)履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此， 不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理， 是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4、加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時(shí)做出滿意的回復(fù)，組建專門(mén)的售后服務(wù)部門(mén)，對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

現(xiàn)今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

6、 加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過(guò)簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

7、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。

總之，只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[J].科技信息，2011(07)

第6篇

一、加強(qiáng)政策宣傳，改善稅收環(huán)境。財(cái)政、地稅部門(mén)要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，切實(shí)激發(fā)全民依法納稅的自覺(jué)性，為實(shí)施一體化稅收管理創(chuàng)造良好寬松的社會(huì)環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所設(shè)立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務(wù)并現(xiàn)場(chǎng)辦理有關(guān)涉稅事項(xiàng)。

二、加大依法治稅力度，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策規(guī)定。財(cái)政部門(mén)必須依照房產(chǎn)管理和國(guó)土資源部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易合同確定的成交價(jià)格計(jì)征契稅；對(duì)二手房的交易，不能正確提供成交價(jià)格的，要依據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行合理評(píng)估，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征契稅。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，沒(méi)有財(cái)政、地稅部門(mén)出具的完稅或免稅憑證，國(guó)土資源和房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理土地使用權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門(mén)要依法履行職責(zé)，嚴(yán)格把關(guān),切實(shí)執(zhí)行“先稅后證”的政策，積極配合財(cái)政、地稅部門(mén)做好土地、房地產(chǎn)稅收征管工作,防止國(guó)家稅收流失。

三、實(shí)行信息共享，建立部門(mén)協(xié)作聯(lián)系制度。財(cái)政、地稅、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，細(xì)化土地、房產(chǎn)管理信息交換內(nèi)容，切實(shí)做好信息共享工作。財(cái)政、地稅部門(mén)要將日常稅收征管和稅務(wù)稽查工作中發(fā)現(xiàn)的納稅人在土地、房屋產(chǎn)權(quán)交易或權(quán)屬登記方面的問(wèn)題，及時(shí)告知土地、房產(chǎn)管理部門(mén)；國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門(mén)要將土地、房產(chǎn)交易和登記情況定期提供給財(cái)政、地稅部門(mén)；建設(shè)部門(mén)要將已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)信息提供給財(cái)政和地稅部門(mén)。由財(cái)政部門(mén)牽頭，定期召開(kāi)房地產(chǎn)稅收一體化管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)解決土地、房地產(chǎn)稅收征管中出現(xiàn)的問(wèn)題。

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；建設(shè)項(xiàng)目；跟蹤審計(jì)

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展起來(lái)。2001 年―2010 年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)迅速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入了“黃金期”，無(wú)論是發(fā)展規(guī)模和是銷(xiāo)售利潤(rùn)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，企業(yè)資金實(shí)力不斷雄厚，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有的較大份額。但在快速發(fā)展的同時(shí)也伴生著高風(fēng)險(xiǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度的逐年加大，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的積聚，房地產(chǎn)業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部管理，通過(guò)審計(jì)監(jiān)督來(lái)降低內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)進(jìn)行了探討，以期共同商榷。

1 建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)概述

跟蹤審計(jì)一般是指審計(jì)部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行跟蹤性審計(jì)，主要目的是為了提高被審計(jì)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)效益，確保被審計(jì)對(duì)象合規(guī)性、合法性，而進(jìn)行適時(shí)評(píng)價(jià)、持續(xù)監(jiān)督和及時(shí)反饋的一種審計(jì)模式。跟蹤審計(jì)是一種全過(guò)程的動(dòng)態(tài)審計(jì)，主要是為了規(guī)避一般審計(jì)的“事后審計(jì)”，只能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而無(wú)法有效解決問(wèn)題，是基于糾錯(cuò)而不是查錯(cuò)，可以有效避免了事后審計(jì)“雖然查出問(wèn)題，但已既成事實(shí)，糾正起來(lái)難度較大”這一難題。在房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，跟蹤審計(jì)可以對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收交付、竣工結(jié)算進(jìn)行全過(guò)程審計(jì)監(jiān)督，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理和監(jiān)督有效性，提高建設(shè)資金的使用效益。同時(shí)還可以有效地發(fā)揮了審計(jì)部門(mén)的“免疫功能”，實(shí)現(xiàn)了審計(jì)理念的改變和審計(jì)模式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)模式的選擇

由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)運(yùn)用多停留在理論階段，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用開(kāi)展不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)模式的選擇就顯得尤為重要。全過(guò)程跟蹤審計(jì)可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定，對(duì)于內(nèi)部控制薄弱，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高房地產(chǎn)企業(yè)，要從建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、征地拆遷、招投標(biāo)、合同簽訂、合同價(jià)款結(jié)算、竣工驗(yàn)收進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，既全過(guò)程的跟蹤審計(jì)。對(duì)于內(nèi)部控制較好，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)企業(yè)，可以針對(duì)某個(gè)比較薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行階段審計(jì)，既選擇設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、施工合同、竣工決算中的某一階段進(jìn)行審計(jì)。還可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審規(guī)模來(lái)確定，對(duì)于規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用松散型審計(jì)模式，既在關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤審計(jì)；對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用緊密型審計(jì)模式，即對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面的審計(jì)監(jiān)督，以提高審計(jì)效率，節(jié)約審計(jì)資源。

3 如何做好房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)

3.1 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容

從時(shí)段上劃分，房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)可分為建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)和建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)，也就是通常所說(shuō)的事前、事中和事后審計(jì)。

3.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)既事前審計(jì)，是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及招投標(biāo)過(guò)程的審查。可行性研究是工程項(xiàng)目投資、工程項(xiàng)目建設(shè)、科研課題等方案的確定所進(jìn)行的系統(tǒng)的、科學(xué)的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴(kuò)建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全，在經(jīng)濟(jì)上是否合理。招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)看工程招投標(biāo)是否公開(kāi)、公平、公正，投標(biāo)單位資質(zhì)是否真實(shí)、合格等。跟蹤審計(jì)人員要全過(guò)程參與工程招標(biāo)。對(duì)于招標(biāo)文件要重點(diǎn)審查其招標(biāo)范圍是否完整；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確；評(píng)標(biāo)辦法是否科學(xué)；程序是否合法；甲供材規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量等級(jí)等是否符合工程要求，價(jià)格是否合理；對(duì)乙供材的質(zhì)量、價(jià)格等要求是否明確。審計(jì)人員對(duì)商務(wù)標(biāo)部分出現(xiàn)的一些超低或超高價(jià)應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析，找出原因。

3.3 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)既事中審計(jì)，重點(diǎn)是抓好設(shè)計(jì)、合同簽訂、施工、采購(gòu)等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)。

首先在合同簽訂階段，跟蹤審計(jì)要著重審查施工合同。合同審查的重點(diǎn)是：合同主體是否合法；內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、法規(guī)；形式是否符合本工程特點(diǎn)；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確（以防理解歧義產(chǎn)生索賠問(wèn)題）；合同條款是否完整；合同文件與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件三者之間是否統(tǒng)一。特別是一些投標(biāo)時(shí)不考慮，在決算時(shí)需調(diào)整的項(xiàng)目如：趕工措施費(fèi)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等該如何計(jì)取；在履約過(guò)程中出現(xiàn)的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應(yīng)的法律責(zé)任等。

其次是在施工階段，一是重點(diǎn)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無(wú)法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數(shù)建設(shè)單位與施工單位、監(jiān)理單位串通通過(guò)隱蔽工程套取國(guó)家資金，因此隱蔽工程是最難監(jiān)督、最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。跟蹤審計(jì)人員一定要到施工現(xiàn)場(chǎng)了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、審計(jì)單位、施工單位共同會(huì)簽后才能隱蔽。二是審查現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更。建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，不確定因素多，不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些工程變更和簽證。對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證的審計(jì)要重點(diǎn)關(guān)注，主要是審查變更手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)，是否做過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選等。三是做好材料價(jià)格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價(jià)中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規(guī)格型號(hào)繁雜，材料的質(zhì)量與價(jià)格差異很大，因此應(yīng)在滿足結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上按照“滿足功能時(shí)價(jià)格最低、相同價(jià)格時(shí)功能最強(qiáng)”的原則決定材料的價(jià)格、品牌、規(guī)格型號(hào)等。

3.4 建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)事后審計(jì)，通過(guò)事后的終結(jié)審計(jì)，可以對(duì)事前和事中審計(jì)進(jìn)行一次再審計(jì)，以最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，一是對(duì)工程竣工決算編制依據(jù)的審查，審查決算依據(jù)是否符合國(guó)家規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備。要對(duì)概算預(yù)算內(nèi)容執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，看有無(wú)預(yù)算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。二是對(duì)工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設(shè)計(jì)變更是否經(jīng)過(guò)有關(guān)人員批準(zhǔn)，分項(xiàng)工程套用的預(yù)算定額單價(jià)、合價(jià)是否相符，看有無(wú)錯(cuò)套定額、高估冒算現(xiàn)象。三是對(duì)工程竣工決算編制情況進(jìn)行審計(jì)，看材料差價(jià)計(jì)算是否合理，材料用量是否真實(shí)，材料價(jià)格是否與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格相符，審查材料價(jià)格和金額是否按規(guī)定辦理了退料款手續(xù)，審查房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算報(bào)表是否全面和真實(shí)等。

總之，只要我們勇于實(shí)踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結(jié)，就能夠在全過(guò)程審計(jì)中找準(zhǔn)工程建設(shè)中的薄弱環(huán)節(jié)，達(dá)到規(guī)范建設(shè)行為，提高工程建設(shè)管理水平，最大化地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的目的。同時(shí)變靜態(tài)為動(dòng)態(tài)，變被動(dòng)為主動(dòng)的全過(guò)程跟蹤審計(jì)，能夠從源頭上控制工程造價(jià)，提高投資效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]丁梅.基建項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)的選擇［J］.中國(guó)內(nèi)部審計(jì)，2009（3）.

第8篇

論文關(guān)鍵詞：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)；田野調(diào)查；圖書(shū)館；采訪

“用文字、錄音、錄像、數(shù)字化多媒體等手段，對(duì)保護(hù)對(duì)象進(jìn)行真實(shí)、全面、系統(tǒng)的記錄，并積極搜集有關(guān)實(shí)物資料，選定有關(guān)機(jī)構(gòu)妥善保存并合理利用”，這是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)我國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作的意見(jiàn)中明確提出的保存辦法。地方高校圖書(shū)館作為收集、傳遞文獻(xiàn)信息的專門(mén)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)、有責(zé)任參加地方非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承與保護(hù)工作，利用在文獻(xiàn)收集工作中的各種優(yōu)勢(shì)，制定合理的采訪原則，采取科學(xué)的方法，收集、整理非物質(zhì)文化遺產(chǎn)資源，形成科學(xué)完整的體系，為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的挖掘、傳承、保護(hù)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)資源采訪的原則

（一）全面性

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的采訪在秉承圖書(shū)館采訪模式的基礎(chǔ)上，更注重田野調(diào)查，深入非遺現(xiàn)場(chǎng)的采訪。但是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)種類繁多，而且大多散落民間，由于人力、財(cái)力的限制，做到每一件非物質(zhì)文化遺產(chǎn)都采購(gòu)?fù)陚洌@然是不符合實(shí)際的，但在“訪求”方面一定要做到全面，細(xì)致的做好訪求筆記，務(wù)求每一項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)都有訪求記錄，為進(jìn)一步采購(gòu)做好目錄體系。

（二）層次性

2005年6月，中國(guó)文化部公布了第一批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄，共有10大類518項(xiàng)，此后各省、市都相繼按批次公布本地區(qū)的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)是活態(tài)的文化，在不斷發(fā)展和延續(xù)。非遺資源的采訪，要明確采訪的重點(diǎn)和范圍，采訪要有層次性，秉承級(jí)別采訪原則，即級(jí)別越高的項(xiàng)目?jī)?yōu)先采集，完備收藏，先把要重點(diǎn)采訪對(duì)象的申報(bào)材料、非遺實(shí)物、口述歷史、物理環(huán)境等完備收藏，然后再梳理其他的非遺作品，形成重點(diǎn)項(xiàng)目完備收藏，一般項(xiàng)目零散收藏、完備記錄的體系。

（三）整體性

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)存在于特定的民族、文化氛圍和地理環(huán)境中，離開(kāi)特定的環(huán)境、孤立的采訪傳承人或是保存非遺的實(shí)物，都失去其表現(xiàn)的內(nèi)涵。所以非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的采訪，既要以物質(zhì)的形態(tài)收集非遺的實(shí)物，還要通過(guò)音頻、視頻等表現(xiàn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的制作技藝、非遺傳承人對(duì)其作品的描述、產(chǎn)生的歷史背景、特定的文化氛圍等，保證非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的完整性。

（四）活態(tài)性

一切現(xiàn)存的非物質(zhì)文化事項(xiàng)，都需要在與自然、現(xiàn)實(shí)、歷史的互動(dòng)中，不斷生發(fā)、變異、創(chuàng)新，這也注定它處于永不停息的運(yùn)變之中。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的采訪也要依據(jù)采訪對(duì)象、環(huán)境、民族特性的不同保持活態(tài)性，體現(xiàn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)是特定時(shí)空下立體復(fù)合的能動(dòng)活動(dòng)。比如徐州剪紙的傳承人王桂英的剪紙技藝，心里想什么就剪什么，整個(gè)構(gòu)圖在剪紙過(guò)程中快速形成，每一幅作品就是一副動(dòng)態(tài)的農(nóng)村生活長(zhǎng)卷。其作品在幾十年的時(shí)代演變中，風(fēng)格上保持原真，但作品的類型上體現(xiàn)活態(tài)原則，層出不窮。我們?cè)诓稍L的時(shí)候采取田野調(diào)查跟蹤采訪，不定期深入其家中，融入其生活，利用多種采訪技能，體驗(yàn)農(nóng)村生活場(chǎng)景，領(lǐng)略其剪紙技藝的演化變革。

（五）原真性

采訪的原真性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，采訪的非遺項(xiàng)目是原真性的，真正的非遺應(yīng)該是原生態(tài)的，人和當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境形成一種相互依存的關(guān)系，通過(guò)文化表達(dá)的是一種生活的理念和價(jià)值觀。由于利益的驅(qū)使，現(xiàn)在一些非遺項(xiàng)目脫離了原真性本色，烙上現(xiàn)在機(jī)器的痕跡，這樣的作品我們?cè)诓稍L的時(shí)候一定規(guī)避。第二，非遺的采訪要保持原真性，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)隱藏在鄉(xiāng)村田野，街道小巷，采訪的時(shí)候不能因?yàn)榈靥幤h(yuǎn)而走馬觀花，或者根據(jù)地方文化部門(mén)提供的非遺目錄采訪，而是要設(shè)身處地，深入田間地頭，拉近和非遺傳承人的關(guān)系，跟蹤非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的制作過(guò)程，做深度采訪、原真采訪。

二、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)資源采訪的方法

（一）政府主導(dǎo)

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的采訪和圖書(shū)館正常采訪的最大不同點(diǎn)就在于，無(wú)論是哪一級(jí)別的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)采訪，都不可能避開(kāi)政府部門(mén)的參與。《中華人民共和國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)法》第十一條明確規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府根據(jù)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)、保存工作需要，組織非物質(zhì)文化遺產(chǎn)調(diào)查。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)調(diào)查由文化主管部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行。地方文化主管部門(mén)在非物質(zhì)文化遺產(chǎn)普查

申報(bào)、認(rèn)定的過(guò)程中不但形成了大量文獻(xiàn)資料，而且與非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人之間形成密切的關(guān)系，這都為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)字資源庫(kù)的建設(shè)提供文獻(xiàn)和人力資源，脫離地方文化主管部門(mén)單獨(dú)搞非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)是行不通的。為此，徐州工程學(xué)院與徐州市文化局簽訂關(guān)于“非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”工作合作協(xié)議，利用文化部門(mén)非遺文獻(xiàn)和人脈上的優(yōu)勢(shì)和學(xué)校在人才、文獻(xiàn)信息保護(hù)技術(shù)方面的優(yōu)勢(shì)，共同建設(shè)徐州市非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)字資源庫(kù)，資源共享，共同推進(jìn)徐州非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承、保護(hù)、研究工作。在協(xié)議的基礎(chǔ)上，我們從徐州市文化館采訪到項(xiàng)目書(shū)200多種，非遺圖片3000多幅，音頻1000多分鐘，還有大量的視頻材料，更難能可貴的是在文化部門(mén)的協(xié)調(diào)幫助并征的傳承人同意的情況下采購(gòu)非遺實(shí)物200余件。

（二）田野調(diào)查

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)采訪必須以實(shí)地調(diào)查為主，到現(xiàn)場(chǎng)深入了解非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的形式和內(nèi)涵，真正做到“不漏線索、不漏村鎮(zhèn)（街道、鄉(xiāng)）、不漏種類”。2009年我們以舉辦“中國(guó)·徐州非物質(zhì)文化遺產(chǎn)高層論壇”為契機(jī)，數(shù)次跟隨地方文化主管部門(mén)深入田間地頭、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有選擇對(duì)徐州市級(jí)以上非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸底采訪，細(xì)致了解非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的產(chǎn)生背景、風(fēng)土人情、傳承沿襲、保護(hù)情況等，積累了大量的文獻(xiàn)資料。并悉心拜民間傳承人為師，完整采錄講述者、傳承者或表演者的技藝技能和相關(guān)歷史情況、人文背景、相關(guān)數(shù)據(jù)，做到資料來(lái)源清楚，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)據(jù)可靠。比如我們對(duì)國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目傳承人王桂英老人及其技藝的采訪就有五六次之多，徐州香包的傳承人王振霞老師的采訪更是不下十次，這些前期的親歷親為采訪調(diào)查，為后期的數(shù)字資源庫(kù)建設(shè)積累了大量的資源。

（三）學(xué)生收集

作為一所地方性本科院校，我們充分利用生源大都來(lái)自本市周邊的優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)采訪人員的不足，招募對(duì)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)感興趣的學(xué)生充當(dāng)采訪人員，并對(duì)其進(jìn)行采訪基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)，使其掌握基本的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)采訪技能。由于當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生對(duì)本地的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的表現(xiàn)形式、民族特性、文化氛圍的耳濡目染，再加上培訓(xùn)所掌握的采訪技能，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，采訪就變的得心應(yīng)手，并能按照事先擬定好的采訪項(xiàng)目、內(nèi)容、形式、方法，做好采訪筆記。學(xué)生收集對(duì)于非物質(zhì)文化遺產(chǎn)這種地方性特色明顯，地方高校又缺乏采訪人員的圖書(shū)館來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常有益的補(bǔ)充。實(shí)踐證明充分利用學(xué)生來(lái)收集非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，對(duì)我們構(gòu)建非遺采訪體系，充實(shí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)字資源，起非常重要的作用。

（四）捐贈(zèng)

徐州目前已經(jīng)發(fā)掘的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目有2800多項(xiàng)，每一個(gè)項(xiàng)目在傳承、演化過(guò)程中形成的實(shí)物和技藝類目繁多、琳瑯滿目，靠圖書(shū)館有限的經(jīng)費(fèi)，在保證正常采購(gòu)的基礎(chǔ)上，采購(gòu)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，是不現(xiàn)實(shí)的，況且非物質(zhì)文化遺產(chǎn)是一種活態(tài)的、無(wú)形的遺產(chǎn)，凝聚了民族情結(jié)和文化認(rèn)同，從另一個(gè)角度說(shuō)，他是無(wú)價(jià)的。所以在非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的采訪上，我們?cè)诓扇≌５牟少?gòu)?fù)猓膭?lì)傳承人捐贈(zèng)這種方式，我們?yōu)槠漕C發(fā)榮譽(yù)證書(shū)和紀(jì)念品，展示的時(shí)候特別標(biāo)明捐贈(zèng)者的姓名。

三、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)資源采訪的內(nèi)容

（一）文字材料

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)字資源庫(kù)的文字材料包括下面幾個(gè)部分：

1、項(xiàng)目申報(bào)書(shū)、田野調(diào)查筆記等，這方面的文獻(xiàn)主要通過(guò)地方文化部門(mén)獲取。

2、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)論文2009年中國(guó)·徐州非物質(zhì)文化遺產(chǎn)高層論壇共收到來(lái)自全國(guó)非遺研究論文100多篇，我們把它完整的收錄到非遺資料庫(kù)；會(huì)議期間產(chǎn)生的大量會(huì)議文獻(xiàn)；另外特別關(guān)注徐州地區(qū)地方文化研究中關(guān)于非物質(zhì)文化遺產(chǎn)方面的研究論文；

3、圖書(shū)通過(guò)各種采訪途徑，盡量全面收集各個(gè)層面非物質(zhì)文化遺產(chǎn)研究專著、圖書(shū)，尤其是地方文化研究方面的書(shū)籍，采訪層面沒(méi)有收全的圖書(shū)，我們和數(shù)據(jù)庫(kù)商合作，在合理使用原則框架下，按需訂制非物質(zhì)文化遺產(chǎn)研究圖書(shū)，保證國(guó)內(nèi)研究著作的收全率，保證一本圖書(shū)既有紙本，也有對(duì)應(yīng)的電子文獻(xiàn)。

（二）非物質(zhì)文化遺產(chǎn)實(shí)物

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)實(shí)物是傳統(tǒng)文化、制作技藝的集中體現(xiàn)，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)實(shí)物征集是一項(xiàng)全新的、緊迫的、艱難的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作，隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，大量非物質(zhì)文化遺產(chǎn)實(shí)物資料加速消失。因此，我們多次深入傳承人家中，通過(guò)捐贈(zèng)、采購(gòu)的方式收集非遺代表性作品，目前共收集徐州剪紙、徐州香包、邳州紙塑獅子頭等代表性作品200余件。

（三）照片、音頻、視頻

為了更加細(xì)膩的展現(xiàn)徐州非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的藝術(shù)價(jià)值，我們專門(mén)購(gòu)置高性能照相、攝像設(shè)備、非線編設(shè)備。對(duì)每一次采訪調(diào)查的場(chǎng)景、實(shí)物、人物跟蹤拍攝；采用音頻設(shè)備采錄傳承人口述資料。對(duì)一些傳統(tǒng)戲曲、文藝表演、手工工藝、節(jié)慶活動(dòng)、祭祀活動(dòng)等，更加注重影像保存。在一些民俗活動(dòng)如云龍山廟會(huì)、泰山廟會(huì)的影像采集的過(guò)程中，不刻意回避一些封建的、原始的場(chǎng)景，在后期制作中，除采用技術(shù)手段修飾相關(guān)環(huán)節(jié)外，對(duì)拍攝的內(nèi)容不加任何粉飾，保持其原真性。

（四）多媒體資源

為了把“非遺”研究與學(xué)科建設(shè)結(jié)合起來(lái)，推進(jìn)學(xué)校人文學(xué)科錯(cuò)位發(fā)展，創(chuàng)建“非遺”保護(hù)與傳承的課程體系，提升工科院校學(xué)生的文化素養(yǎng)，繁榮校園文化，我校采取一加一模式，即一位傳承人幫帶一位專業(yè)教師，集合傳承人技藝和專業(yè)教師教學(xué)的優(yōu)勢(shì)，邀請(qǐng)傳承人進(jìn)入課堂，開(kāi)展非物質(zhì)文化遺產(chǎn)教學(xué)。在教學(xué)過(guò)程中產(chǎn)生的備課筆記、教學(xué)課件、教學(xué)大綱、教案、課堂錄音、錄像、實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)等，我們都細(xì)致整理，錄入非物質(zhì)文化遺產(chǎn)數(shù)字資源系統(tǒng)。

第9篇

一、基本思路

按照改善投資環(huán)境，優(yōu)化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進(jìn)中心政務(wù)大廳設(shè)立我市房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批綠色通道，將我市房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批涉及到的15個(gè)駐中心部門(mén)的行政審批事項(xiàng)，以城鄉(xiāng)規(guī)劃局、建設(shè)局的審批事項(xiàng)為主線，按基本建設(shè)程序劃分為規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可三個(gè)并聯(lián)審批階段，由中心牽頭組織協(xié)調(diào)，涉及部門(mén)分階段作為聯(lián)審部門(mén)，以“一門(mén)受理、許可預(yù)告、服務(wù)前移、聯(lián)合會(huì)審、統(tǒng)一收費(fèi)、限時(shí)辦結(jié)”為原則實(shí)施串并結(jié)合的聯(lián)合審批工作機(jī)制。

二、聯(lián)合審批內(nèi)容

凡進(jìn)合審批綠色通道的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在7個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可等行政審批事項(xiàng)。

（一）規(guī)劃用地聯(lián)審階段

審批內(nèi)容：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、招標(biāo)方案和不招標(biāo)核準(zhǔn)、節(jié)能評(píng)估審查、環(huán)境影響評(píng)價(jià)意見(jiàn)、用地預(yù)審意見(jiàn)、審批修建性詳細(xì)規(guī)劃、抗震設(shè)防要求、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、取水許可、涉及國(guó)家安全事項(xiàng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)等。

聯(lián)審部門(mén)：城鄉(xiāng)規(guī)劃局、發(fā)改委、國(guó)土資源局、環(huán)保局、地震局、水利局、國(guó)家安全局等。

（二）規(guī)劃工程許可聯(lián)審階段

審批內(nèi)容：規(guī)劃施工圖審查、建設(shè)施工圖審核備案、工程規(guī)劃許可、人防工程施工圖審核備案、消防防火審核、防雷裝置設(shè)計(jì)審核、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及相關(guān)規(guī)費(fèi)核定。

聯(lián)審部門(mén)：城鄉(xiāng)規(guī)劃局、建設(shè)局、氣象局、公安消防支隊(duì)、人防辦、收費(fèi)局等。

（三）施工許可聯(lián)審階段

審批內(nèi)容：工程報(bào)建、勘察設(shè)計(jì)合同登記、核發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、施工合同備案、安全監(jiān)督手續(xù)、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、墻改節(jié)能手續(xù)、施工許可、核發(fā)國(guó)家安全事項(xiàng)許可證、散裝水泥、預(yù)拌混凝土（砂漿）使用計(jì)劃核定、統(tǒng)一征收（代收）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及相關(guān)規(guī)費(fèi)等。

聯(lián)審部門(mén)：建設(shè)局、發(fā)改委、國(guó)家安全局、收費(fèi)局等。

三、工作制度

1實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目備案制：凡是列入房地產(chǎn)聯(lián)合審批綠色通道的項(xiàng)目，一律實(shí)行備案制。

2建立跟蹤督辦制度：凡經(jīng)專家咨詢委員會(huì)和規(guī)劃審批委員會(huì)提出的意見(jiàn)建議和確定的事項(xiàng)，一律納入跟蹤服務(wù)范圍，建立速度檔案、明細(xì)建議內(nèi)容、修改意見(jiàn)、責(zé)任處室、完成時(shí)限等相關(guān)基礎(chǔ)信息備案督辦。

3建立聯(lián)合踏勘制度：需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由中心分階段組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行集中踏勘，不得分頭多次踏勘。

4建立聯(lián)合審圖制度：成立房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)文件聯(lián)合審圖小組，由城鄉(xiāng)規(guī)劃局、氣象局、公安消防支隊(duì)、人防辦、城管局渣土辦、園林局、施工圖審查單位相關(guān)專業(yè)人員組成，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)文件的審查。聯(lián)合審圖小組對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行聯(lián)審，并將修改意見(jiàn)一次性告知申辦人。

5建立電子簽章制度：凡經(jīng)中心窗口單位審批完成的行政審批事項(xiàng)統(tǒng)一在中心聯(lián)機(jī)套打出證，加蓋電子簽章，電子簽章密鑰由各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)指定專人負(fù)責(zé)管理和使用。

6建立統(tǒng)一收費(fèi)制度：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家物價(jià)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，透明、公開(kāi)、統(tǒng)一收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，對(duì)外公示。繳款人憑市收費(fèi)局開(kāi)具的《*市基建審批綜合收費(fèi)計(jì)征表》統(tǒng)一繳納，集中支付。各相關(guān)部門(mén)不得自行設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得變相搭車(chē)收費(fèi)。

7創(chuàng)建中介機(jī)構(gòu)庫(kù)。創(chuàng)新中介組織的管理機(jī)制，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，加強(qiáng)對(duì)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目中介機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管。按照“公開(kāi)公正、公平競(jìng)爭(zhēng)”的原則，實(shí)行“陽(yáng)光作業(yè)、限時(shí)辦結(jié)”運(yùn)行模式，切實(shí)壓縮行政許可流程外的中介服務(wù)時(shí)間，加速房地產(chǎn)項(xiàng)目審批落地速度。

四、工作要求

1中心牽頭組織協(xié)調(diào)：中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一接件、統(tǒng)一回復(fù)辦理結(jié)果，并牽頭組織協(xié)調(diào)各階段聯(lián)合審批工作，集中答復(fù)申請(qǐng)人的咨詢、輔導(dǎo)并一次性告知應(yīng)當(dāng)具備的法定條件、申報(bào)材料及需要修正和補(bǔ)充的材料；召集相關(guān)聯(lián)審部門(mén)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，初審工作當(dāng)場(chǎng)完成，并告知申請(qǐng)人受理或不予受理的明確意見(jiàn)；組織聯(lián)合踏勘、召集聯(lián)席會(huì)議、匯總聯(lián)審意見(jiàn)、起草會(huì)簽聯(lián)審會(huì)議紀(jì)要、督促聯(lián)審部門(mén)按時(shí)辦結(jié)。各聯(lián)審部門(mén)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定在限定的時(shí)限內(nèi)，將審批結(jié)果反饋中心綜合窗口。限定期限內(nèi)未回復(fù)者視為同意，由此產(chǎn)生的責(zé)任由逾期單位負(fù)責(zé)。

2各聯(lián)審部門(mén)應(yīng)按聯(lián)合審批的要求，樹(shù)立全局意識(shí)，杜絕“互為前置”，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，積極配合做好房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批中的銜接工作，對(duì)于辦理過(guò)程中需要協(xié)調(diào)的事宜及時(shí)報(bào)中心綜合窗口進(jìn)行協(xié)調(diào)。加大授權(quán)力度，選派“素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)”的人員到中心窗口工作，實(shí)行A、B角工作制，做到“即接又辦”。

3建立房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)調(diào)機(jī)制。一般協(xié)調(diào)事宜由中心綜合窗口負(fù)責(zé)；重大協(xié)調(diào)事宜由市領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；中心負(fù)責(zé)對(duì)議定事項(xiàng)進(jìn)行督辦，做到分工明確，責(zé)任落實(shí)，確保聯(lián)合審批工作的順利開(kāi)展。