時間：2022-11-20 07:17:54
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我于5月底來到公司財務部融資團隊工作，由于之前沒有接觸過融資方面的工作，所以內心還是緊張的，呈現在自己眼前的是完全陌生的工作領域，雖然大學時曾學習過財務方面的專業知識，可對于財務融資工作中的實際運用，自己可以說是完全的門外漢，因此對即將開展的工作既有期待、憧憬也有疑慮和困惑，不知這項工作會帶給自己怎樣的經歷和成長。
部門領導的悉心關照和同事的熱情幫助鼓勵并激勵了我，也讓我這個初來財務部工作的新人盡快的融入了自己的角色，完成了角色的轉換。隨著不斷地向領導和同事學習請教，我了解了財務融資工作在公司整個運轉過程中的重要性和必要性，也了解到自己作為其中一員承擔著的責任，更明確了要潛心學習、踏實做事、不斷提高的自我要求。
從最初的一無所知開始，逐步在為各個融資項目準備相關資料中了解公司的情況和各項目所需資料、流程、如何與相關業務人員聯系等，再到自己親自去負責某一個小的分解項目，如開戶、押匯等，在不斷的學習和實踐中，我也逐漸的積累了相關方面的經驗和技巧，得到了鍛煉與提高，當然其中也有許多有待完善和繼續提高的方面。總的來說，主要總結為以下幾個方面：
1、融資項目方面工作情況。
從來到財務部開始最先接觸的工作就是為銀行提供公司相關資料這一項工作。在準備資料的過程中，我逐漸學習到了相關融資項目所需何種資料、流程等，也在準備過程中了解了公司的基本情況，熟悉了本部門的同事和各位同事的基本分工。在配合老同事的同時，虛心請教，不斷學習，將工作流程、所需資料、時間安排、交流溝通、資源調配等方面工作記錄在日志中，深印在腦海里。
例如最基礎的開戶工作，自第一次跟隨同事在交行開戶起，三次開戶后，綜合各銀行要求，我便牢記了開戶所需資料、流程、開戶過程中可能遇到的困難和相應的解決方案，以及歲開戶資料的歸檔、賬號的保存等后續工作，這一期間共計在近十家銀行順利開立一般結算戶及保證金戶、外幣戶等近三十個。
2、領導臨時交辦工作和配合其他同事工作情況。
對領導臨時交辦的工作任務，我以一絲不茍的精神和飽滿的熱情去對待，力爭及時、高質量的完成。剛進入財務部時，領導交給我翻譯豐益集團財務報告的任務，由于這份報告專業程度很高，對我也是有一定難度的，我克服了翻譯過程中的困難，盡可能的多占有資料、多渠道的了解相關信息，終于及時的完成了報告的翻譯和重新制作工作。之后的與馬來西亞長青集團rise項目報告的翻譯和重新制作、十一期間為各銀行送禮品油等領導臨時交辦的任務，我都以十二分的熱情積極投入，努力完成。
在配合其他同事方面，由于我們這個團隊本身就有很強的凝聚力和整體性，良好的團隊氣氛使得彼此之間的溝通和交流十分順暢，使得我們的配合十分的默契。無論是為同事提供資料、報表還是為同事分擔臨時工作任務等都做到熱情投入、全力配合。
3、內勤和資料保管方面工作情況。
內勤方面的工作十分的瑣碎，要求細心和投入，我在接手這一工作后，也不斷以這樣標準來要求自己，盡最大努力配合同事更好的開展工作。資料保管方面，按照領導要求，對發生的融資項目及時要求材料歸檔，與相關項目負責人主動及時聯絡，并將詳細的資料歸檔情況記錄在冊。
在新的一年里，面對著新的工作要求和公司發展形勢，我們財務融資工作有著更重大的責任和使命，我們不僅僅是滿足公司發展，更要從部門努力主動推進公司發展，而分解到我們每一個部門員工，我們也面臨著新的任務和挑戰，但挑戰也是機遇，我們只要在新的任務和要求下更嚴格的要求自己，不斷成長提高、不斷充實自己、不斷迎難而上，也會獲得更大的提高和收獲。
面對巨大的壓力，我們并不能坐以待斃，應該積極的發揮我們的主觀能動性，銳意創新，集思廣益，在嚴峻的信貸緊縮情況下，不僅仍要保證集團發展所需要的資金支持，更要迎難而上，創造新的貸款額度，為集團整體發展做出更大貢獻。
首先，著眼于集團長遠的發展，我們必須在如何看待最近的信貸緊縮這個問題上明確方向，面對當前錯綜復雜、一日千里的經濟形勢，我們要進行多方面的解讀和認識，把握住問題的關鍵和最本質的內容，避免被表面現象影響我們的判斷，并根據集團自身的發展情況制定出適宜我們自己的融資策略。
盡管監管層踩下信貸急剎車，部分商業銀行重啟擱置一年的貸款額度審批，但并不意味著我們無資可融，無款可貸，因為監管部門對銀行貸款按月實行額度控制，超過額度就放不起來，所以一旦貸款額度用光了，不管什么貸款都發放不了。但這并不意味著銀行放貸政策的改變，等到下個月或者下個季度，銀行有了新的貸款額度，就又可以發放貸款了，只要在下一波的放款時限內抓住機會，事先做好充分的準備，與銀行方面進行充分的溝通，憑借我們自身強大的實力、以往良好的信譽和對銀行的優異回報率，我們還是能創造出很大的新增貸款額度的。
作為銀行來說，也是要保證自己的生存和發展的，即使監管部門要求嚴格，但出于自身的考慮，對于像我們集團這樣的重點客戶，還是要想辦法增加新增貸款發放空間的，或者是直接申請額度，或者是通過開發新產品、新業務間接增加額度，因此我們要認清形勢，分門別類，對可以盡量爭取的銀行盡最大努力爭取。
總之，我們沒有必要對暫停放貸過于恐慌。只要敢于創新融資思路和方法，做好自身融資準備，通過以下幾點，我們一定能夠的實現任務目標：
第一、目標，明確分解任務，確定工作導向。方向比努力更重要，有的放矢才能讓我們在工作中找到自己真正要努力的方向。以我們融資團隊為例，各小組今年的分解任務就是每組新增流動資金貸款3000萬，新增貿易融資1.7億，實現700萬元理財利潤。只有明確了這一工作目標和工作方向，才能在更高的層面統籌規劃，理清思路，為實現這一工作任務打好基礎。
第二、蓄勢，夯實自身基礎，做好融資準備。促進自身融資條件的完善，夯實融資基礎，從企業發展的長遠考慮做好增資、審計、評估、年檢、開立新戶、企業間網絡關系梳理等基礎工作，時刻準備進行新的融資項目，才能新的融資機遇出現時能第一時間占據資源，為企業的長遠發展蓄勢。
第三、合作，加強溝通交流，展現企業實力。通過我們將集團的實力和發展前景展現在銀行面前，在當下政策導向下，銀行會更加慎重選擇貸款對象，傾向于規模大、盈利能力強、風險小的大企業，這些對我們也可以說是一個機遇，憑借集團本身的強大實力和資金密集型的特點，產業鏈完善、風險意識強、長期良好的合作關系、較高的回報率等都是我們在與其他融資競爭者競爭的閃光點。適當的自我推銷和展示是集團發展必不可少的工具。
第四、開源，創新融資模式，滿足資金需求。目前與我司有緊密合作關系的銀行既包括資金雄厚、貸款額度大的國有銀行，也包括一些政策性傾向的銀行，還包括很多靈活性高的商業銀行。因此對各銀行甄別分類，并作出與之特點相應的融資計劃，針對各自銀行的優勢發掘其與我們企業的契合點，做到“行盡其用”。
一、2018年度財務融資部指標完成情況：
1、融資指標：年初下達指標6億元，實際完成7.4億元，完成指標的 123.33%。
2、利潤總額核算指標：年初下達指標4億元, 受公司收入指標的影響，利潤總額全年完成2.58億元，完成利潤指標的64.5%。
3、預算費用指標：年初下達指標≤606.403萬元，全年完成602.09萬元，完成指標的99.29%，費用控制在預算范圍內。
4、資產負債率指標：年初下達資產負債率指標不超過70%，全年完成48.68%，完成指標的69.54%，控制在指標范圍內。
5、管理指標：年初下達稅務管理、公司年度預算控制、資金賬戶管理、財務統計、財務精細化管理等指標已全面落實完成。
二、2013財務融資部重點工作
（一） 依據有限的資源，成功自主融資7.4億元
2013年公司領導提出，為實現地產公司逐漸市場化，加強自身造血機能，地產公司應自主融資。2013年初房地產行業仍是國家重點調控領域之一，銀行貸款條件苛刻，雖貸款形式嚴峻，財務融資部仍積極應對，依據公司現有可用于貸款的資源，與多家銀行進行溝通，探尋貸款可操作途徑，經過不懈的努力與仔細的斟酌，分析資金成本及貸款方式，最終天津銀行、平安銀行的提出的貸款方式、貸款利率獲得公司批準，經過數月的資料準備，于2013年9月收到天津銀行5億元，12月收到平安銀行2.4億元貸款，實現了地產公司首次自主融資職能，同時將貸款歸還海河公司因匯融、海融項目墊付資金，緩解了海河公司的資金壓力。
（二）加強資金管理，完善資金使用制度
管好用好資金是財務管理的關鍵環節。財務融資部針對每筆支付仔細把關，逐項核對，保證項目資金及時正確的支付。針對地產子公司較多，每天及時整理原始單據將憑證錄入帳套、編制資金日報，時時監控各銀行賬戶余額，經辦人員和管理人員對印鑒嚴格管理，每筆支出均嚴格確認方蓋章，時時完善銀行印鑒使用制度，保證了資金的安全使用。
（三） 精確分析資金存量，爭取資金最大收益
對每個銀行賬戶逐一分析，及時與銀行簽訂協定存款協議，在保障項目資金支付的前提下，相繼同渤海銀行、民生銀行、郵儲銀行等簽訂協議存款協議，通過執行協定存款利率1.265%，比銀行活期存款利率0.385%高出0.88%全年累計多收存款利息約400萬元，充分利用了銀行利率的優惠政策，
增加公司存款利息收入。
（四）加強與稅務部門的溝通，積極應對稅務稽查。
房地產行業作為稅務機關的重點稽查行業，自2012年以來，地產公司及所屬公司迎接了多次稅務檢查。本年度迎接各項稅務檢查5次，其中地產公司迎接了市直屬國稅納稅評估的檢查，海創公司迎接了河北國稅的檢查，海晟公司迎接了市地稅稽查局對2012年稽查結果的復查，匯融公司迎接了和平地稅的檢查及市地稅稽查局的稽查。在迎檢的過程中，財務融資部積極配合稅務部門的檢查工作，對他們提出的若干問題，一一的給予解答。有些問題同稅務部門進行了廣泛深入的探討和溝通，取得諒解，達成共識，使矛盾縮到最小化。其中對匯融公司的稽查中，合理利用稅務文件條款，與稅務機關溝通，解決了稅務稽查局提出的匯融公司近6000多萬的補稅爭議。在領導的支持以及財務融資部全體成員的的努力下，各項稅務檢查均取得了良好的檢查結果，
（五）、通過稅務政策的有利條件，用足用好稅收優惠政策。
1、繼續積極享受集團的稅收優惠政策，積極辦理減免稅工作，2013年海創公司減免營業稅及附加31.87萬元，海德公司減免土地使用稅42.86萬元，
2、財務融資部在年度中期接手和平區稅收返還的工作，這是和平區優惠政策連續三年按40%、30%、20%返還的第一年，在領導的大力支持下，我部積極與和平財政溝通，辦理返還手續，匯融公司落實返還稅款1809萬元。為我公司降低了企業成本，從而也給企業帶來很大的經濟效益。
（六）、進一步深入財務精細化管理，建立稅務臺賬及往來款臺賬
1、注重過程、加強監控，建立以項目為口徑的稅金臺賬，及時進行稅務分析。
針對房地產行業的納稅特點，我們本年度增加了稅務臺賬，對于集團政策性減免稅及因時間性差異導致房屋銷售預繳及計提稅金、租金收取應交稅金及計提稅金會不同步的情況，在稅務臺賬中按項目加以細化分解，隨時掌握各項經濟業務的稅務繳納及減免情況。同時按照季度進行稅務分析，使稅務管理工作做到事前有計劃、事中有監督、事后有分析
2、整理錄入往來臺賬，資金占用清晰化
隨著公司業務量的增加，應收應付、預收預付的往來款也不斷的堆積變換，因此，我部門建立往來款臺賬，對往來款項的對方單位、金額、經辦人、發生時間、賬齡等進行登記記錄，以便對往來款項進行分析并催收。在各部門的大力配合下，經過不斷的跟蹤，截止2013年底公司對外借款全部收回，個人備用金借款也全部清理完畢。
（七）測算項目綜合稅務成本，積極開展稅務籌劃。
海河地產公司整合以后， 2013年地產公司整合人事關系，全部正式員工統一納入地產公司管理，薪酬在地產公司發放，下屬項目公司沒有人力成本，造成項目公司成本有缺失與收入不相匹配，增加了項目公司的稅負。經過測算，我部提出以地產公司與項目公司簽訂代建協議的方式轉嫁項目收益及增加項目成本可降低稅負。在領導的認可下，本年度地產公司與海晟公司的聚源廣場項目簽訂了代建協議，本年結算代建費693.36萬元，為地產公司綜合稅負降低約290萬元。
（八）完善制度建設，強化內部管理
由于海河公司財務統一管理，因此各事業部均執行海河公司財務制度。本年度地產公司財務工作納入地產公司的職能管理部門，按照地產公司領導的要求，針對地產公司管理模式及行業特點財務融資部編制了切實可行的《地產公司財務管理制度》及《地產公司房地產開發項目財務管理辦法》。《地產公司財務管理制度》淺顯易懂，對日常工作有很強的指導性，包含每個財務科目的核算內容，各種支付流程及權限的說明。《地產公司房地產開發項目財務管理辦法》對整個開發項目從拿地、開發、銷售、清算的各個開發階段的會計核算及涉稅問題，項目整體的稅務籌劃、可行性測算分析做了詳盡的闡述。制度的建立與完善，使財務工作做到有法可依，有章可循。
盡管2013年財務工作整體取得了較好的成績，但與公司快速發展、精細化管理的要求相比還有較大的差距。針對存在問題2014年推進以下幾個方面工作：
一、 加強項目可行性財務指標測算工作，為領導決策提
供參考
隨著地產公司市場化的步伐，做好項目可行性研究的財務指標測算是企業決策的關鍵。項目測算是需要對項目整體開發過程有所了解，我部門現有財務人員都是較為年輕的同志，工作經驗不多，對房地產行業不夠了解，因此，新的一年，將加強部門對財務指標測算的重視程度，使負責項目核算的人員做到人人會做，人人專業。
二、加強基礎會計工作的精細化工作。
對于每項業務的會計處理都要經過思考，做到處理方式最合理，加強對于憑證的審核，不放過經手的基礎資料，及時維護各項臺帳，提高會計核算的要求，對于每個會計科目、會計要素不但要知其然還要知其所以然。進一步提高我們的會計報表的質量。
三、增強稅務籌劃職能，用足、用好相關政策。
房地產行業是稅務較重的行業，做好稅務籌劃為企業降低稅務成本是項目創造良好效益的因素之一。今后更要做到及時了解新的稅務政策和相關的法律法規。 深入學習稅務籌劃的知識，建立與稅務部門順暢的溝通渠道，獲取最新稅務信息，合理避稅，減少稅務成本。
四、落實融資到位，保證資金需求。
針對2014年資金需求，根據不同項目情況，仔細研究制定融資方案，合理運用項目載體，綜合各方面因素選取最適宜我公司的融資項目或產品，既要嚴格控制融資成本，又要保證項目資金需求。
五、提高財務人員自身素質，適應企業的發展需求。
選擇了財務會計這個行業，就是選擇了終身學習。隨著我國市場經濟的進一步發展 和國家宏觀調控各項政策的實施，房地產行業也將面臨著許多新的挑戰、新的機遇，新的困難和新的問題擺在我們的面前。對于我們財會人員來說，不但要加強專業知識的學習，還要深入了解行業動態，掌握行業動向，才能夠掌握工作的主動權。要克服懶惰、求知欲望不高的思想，自覺地學習，自加壓力，這樣才能逐步提高自身的素質，適應工作的需要。
2018年是地產公司全面進軍住宅市場的關鍵年，在新的一年，我們將進一步增強責任心、提高執行力，在公司領導的正確指引下，恪盡職守，積極進取，開拓創新，充分發揮財務管理在公司管理中的核心作用，為地產公司實現市場化、專業化發展的目標繼續努力奮斗！
上海垃圾分類和資源化處理工作的現狀
本市自2011年5月份開始在全市17個區縣的100個小區開展垃圾分類試點，并在同年11月份推廣到1000個小區。但工作中暴露出不少問題，如居民的參與率不高；分類的準確性普遍較低；更談不上后續利用。試點小區居民對該項工作的知曉率還是不低的，但知曉不等于認同，認同不等于主動。即使街道、居委會經濟投入較大，也感到勢單力薄。因此有人認為單純靠人力物力投入不堪重負，難以為繼。這說明參加試點小區的人們對該項工作的艱巨性、長期性認識不足，必須要糾正認識。其實，垃圾分類和減量化處理工作在十年前就開始做了，只是垃圾分類標準一變再變，工作做做停停，使部分市民心生抵觸情緒。如果現在試點小區也不能堅持下去，將是一件非常嚴重的事件。垃圾分類和減量化處理工作是一項大工程，是一個漫長的過程。它涉及千百年生活習慣的變革，公眾的思想意識的轉變。對這件事情其實很容易想清楚。垃圾增多的原因是人們生活水平的提高，各項消費增加了，垃圾也會增多。填埋場僅能處理很小一部分垃圾，且沒幾年就會被填滿。經過高溫焚化后的垃圾會增加二次污染的風險。在這個問題上，上海已到了無退路的地步，設想若是現在的試點失敗，若干年以后再重新啟動，難度不知要大多少倍。要向居民說清楚，垃圾分類和減量化處理工作不是為了別人，而是與自己每個人密切相關的。因此，一定要堅持試點，逐步推廣，決不能半途而廢。
全方位推進城市垃圾分類和減量化處理仍面臨不少困難。一些街邊雖然放置了分類垃圾桶，但許多人不知如何進行分類投放，不知道什么是可回收的垃圾。在一些試點社區，由于居委會的大力倡導，也開展了垃圾分類的嘗試，但環衛的垃圾車把分類好的垃圾倒在一起運走了，仍然進入末端處理系統進行填埋或焚燒處理，嚴重挫傷了市民的環保積極性，產生了負面影響。可見，沒有完整的收購、運輸、加工、銷售、成品市場等組織的再利用產業體系的支持，垃圾分類無法產生經濟效益，只能是勞民傷財的空忙。
推進上海垃圾分類和資源化處理工作的措施
必須從源頭減量、分類投放和資源化利用三方面來解決問題。首先要減少垃圾的源頭量。包裝廢棄物的年排放量在重量上已占城市固體廢棄物的1/3，而在體積上更達到1/2之多，還有的商品采用過厚的襯墊材料，保護功能過剩，也就是常說的過度包裝，現在還沒有很好解決。過度包裝會污染環境。消費者拋棄大量包裝廢棄物，加重對環境的污染。國家已立法限制過度包裝。國家質檢總局和國家標準委于2010年3月28日了《限制商品過度包裝要求》國家標準。既然國家已立法限制過度包裝，就應該嚴格執行，從生產企業查起。
其次要做到分類投放，現在的主要做法是分揀。分揀地不無例外地臟水橫流，臭氣沖天。居民走過避之不及，因此分揀地的選擇又成了大問題，有的小區為此還鬧出矛盾。此外，分揀工作又臟又累，分揀工的待遇低了肯定不行。利用分揀來開展垃圾分類肯定不是長久之計。所以要向居民講清道理，讓他們逐步養成習慣，堅持分類投放。分類時按照可資源化利用的出路來做。垃圾主要包括廢紙、塑料、玻璃、金屬和布料及廚余垃圾六大類。在開始的時候為了方便推廣，可以按廚余果皮(濕垃圾)與其他垃圾(干垃圾)進行分類投放，但干垃圾一定還要按用途再分類。
還要考慮下游的資源化利用處理。通過綜合處理回收利用，資源化處理，可以減少污染，節省資源。如回收廢紙可造再生紙節省木材；回收塑料飲料瓶、發泡塑料飯盒、塑料包裝袋等可獲得二級原料；回收廢鋼鐵可煉好鋼，比用礦石冶煉節約成本，減少空氣污染，減少水污染和固體廢物。上海居民家庭生活垃圾中60%是廚余垃圾。垃圾分類試點開展后，居民可把包括剩飯剩菜、菜皮果皮、茶葉渣、過期食品在內的廚余果皮(濕垃圾)與其他垃圾(干垃圾)進行分類投放，便于后續的收集、轉運、處置，可最大限度地減少生活垃圾末端處置量。經生物技術就地處理堆肥或集中堆肥，可生產有機肥料。其他包括廢電池、廢日光燈管、廢水銀溫度計、過期藥品等有害垃圾，需要另外特殊安全處理。為了便于資源化利用處理，要建立垃圾下游產業的專門回收隊伍，由廠家直接回收，實現多渠道回收，引入價格和服務的競爭機制，以此提高他們的服務質量和垃圾的回收率。這些工作可以由政府組織，或者政府出臺政策，通過市場化的運作來開展。
廣泛開展上海垃圾分類和資源化處理軟件建設
為了在全社會營造氛圍，要加大宣傳力度，讓垃圾分類資源化處理的理念深入人心。目前的宣傳是初步的，主要依靠試點小區的宣傳欄、黑板報、大標語等傳統手段，做得好的小區會發放宣傳手冊。上述宣傳遠未達到營造全社會環保和節約資源的氛圍的程度。應該廣泛利用電視、廣播、主要紙質媒體等手段，高強度地宣傳，使市民樹立垃圾分類的環保意識，闡明現有的垃圾處理方式對社會生活造成的嚴重危害，宣傳垃圾分類的重要意義，呼吁市民積極參與。同時教會市民垃圾分類，使之逐漸成為自覺和習慣。一定要讓市民知道，分類投放的垃圾到哪兒去了，如何進行資源化利用的。營造環境十分重要。可以讓大、中、小、幼學校，政府機關、事業單位、大型國有企業先做起來，起到示范作用；要求學校每學期至少開設一、二次講座；幼兒園經常開展教育，使小朋友養成垃圾分類投放的習慣。
關鍵詞：基礎設施建設 投融資 問題 對策
1.引言
沈陽城市基礎設施建設投融資工作起步于1998年市建委組建城司，開啟了城市基礎設施建設投融資工作。隨著政府投融資工作的發展，陸續成立了土地儲備交易中心、地鐵公司、五里河公司。2009年以來，為應對國際金融危機影響，市政府進一步加大了投融資工作力度，組建了基礎產業集團、達銳投資公司等投融資平臺。各政府投融資平臺通過融資，有效地緩解了政府有限財力與經濟發展需求之間的矛盾，有力地推動了城市基礎設施建設。
2.存在問題
2.1平臺規模小，融資能力弱
城市基礎設施建設投融資平臺雖然起步較早，平臺數量也不少，但是平臺的規模普遍較小，融資能力較弱。有的平臺資產負債率高，已無繼續融資能力;有的平臺注冊資本不實，運營能力較差;有的平臺僅體現了“融資平臺”功能，沒有實現投資建設、資產運營、市場化運作、企業化管理的可持續發展運營模式。
2.2融資手段單一、運營機制不活
多數平臺融資渠道不寬，主要采取土地抵押單一手段從銀行融資。有的平臺經營方式行政色彩濃，法人治理結構不完善，未能有機結合和有效放大各類國有資產、市場資源、運營活力不足。
2.3管理職責不夠清晰、體系不夠健全
目前政府城建投融資工作，部門管理職責不夠清晰，管理體系不夠健全，計劃、融資、投資、建設、償債各環節沒有緊密銜接、有機結合，組織管理體系不夠系統、完整、統一。存在管計劃的不管融資、管融資的不管項目建設;有的融資資金不能馬上使用、有的項目急需資金投入等問題。
3.對策建議
3.1建設政府城建投融資一體化管理體系
建立職責清晰、管理科學的城市基礎設施項目，建設投融資管理體系，實行政府城市基礎設施建設投融資項目計劃、投融資、建設、運營（維護）、債務償還一體化管理。在市城建項目計劃部門統一管理下，將納入市政府年度投融資計劃的城市基礎設施建設投融資項目，按職責分工落實到項目主管部門和政府投融資平臺，由政府投融資平臺具體組織實施。市城建項目計劃部門負責城市基礎設施建設項目投融資計劃執行的綜合協調和政府投融資平臺的統一管理。發改委、國資委、財政局、國土局、監察局、審計局等政府相關部門按照各自職能積極支持做好城市基礎建設投融資工作，切實加強監督管理。
3.1.1編制投融資計劃。市城建項目計劃部門根據市政府確定的城建五年規劃、年度城建計劃及投融資管理的要求，統籌考慮城建債務規模和政府投融資平臺的融資能力，編制年度城建項目投融資計劃，確定項目主要部門和投融資平臺，經主管副市長審定，納入政府年度投融資計劃，報市政府審批后下達執行。
3.1.2落實項目融資。項目主管部門會同政府投融資平臺確定項目融資方式，按照融資要求包裝項目，完備立項、審批等融資主體，負責落實項目融資。
3.1.3實施項目建設。政府投融資平臺作為項目建設的法人主體，負責按照項目建設相關要求和管理制度實施項目建設。項目主管部門負責對項目建設進行協調、指導、監督和管理。
3.1.4項目的運營管理。項目建成后，按“誰投資、誰擁有”的原則，對符合條件的投融資項目資產由投融資平臺持有，并負責管理和運營（維護），對需專業部門維護的項目，投融資平臺負責與維護部門簽訂委托協議。項目主管部門要按照相應的運營管理要求進行監督管理。需要移交的投融資項目要落實資產管理責任和運營管理責任。國資部門和財政部門對投融資項目要及時審核決算、納入資產管理，履行資產監管責任。
3.1.5融資項目債務償還。政府投融資平臺是融資項目債務的償還主體。市城建項目計劃部門在編制城建項目投融資計劃時，要會同項目主管部門和政府投融資平臺及相關部門制定償債方案，落實償債責任，明確償債資金來源，按分類管理原則納入政府相關計劃和預算管理。項目主管部門要協調相關償債責任部門和單位及時落實償債資金，政府投融資平臺要按照政府債務管理的相關規定，認真執行償債計劃，按時足額償還債務。
3.1.6加強投融資工作管理考核。要建立城市基礎設施建設投融資工作考核管理制度。制定投融資工作目標考核和獎勵政策，形成薪酬體系與投融資工作目標、經營業績掛鉤的投融資管理考核機制。
3.2實現政府城建投融資項目分類運作模式
政府投融資平臺按照不同項目的特點，分別建立并完善城市基礎設施建設項目投融資運作模式。
3.2.1非經營性項目的運作模式。非經營性項目主要包括敞開式道路、橋梁、城市公共綠化、污水收集管網及其他不收費的城市公益設施等項目。此類項目特點是建設和經營過程無現金流，只有投入，難以按照市場化的方式進行建設和經營。對于這類項目，政府主要采取注入項目資本金、捆綁土地、捆綁經營性項目方式支持，實現預期現金流和債務的平衡。政府投融資平臺運用銀行貸款、發行企業債等方式籌集建設資金，主要用土地收益和經營性項目收入償還債務。
3.2.2準經營性項目的運作模式。準經營性項目主要包括供水管網，集中輸氣和供熱管網、地鐵等項目。此類項目的特點是提品和服務的前提條件下要形成網絡化，投資巨大，建設周期長。對于這類項目，政府主要采取賦予項目經營權和特許經營權、捆綁與項目相關聯的廣告和停車場經營權、貸款貼息等方式支持，實現預期現金流和債務的平衡。政府投融資平臺運用信托融資、銀行貸款、吸引社會資本投入等方式籌集建設資金，主要用項目經營收入和捆綁的經營性項目收入償還債務。
3.2.3經營性項目的運作模式。經營性項目主要包括收費公路、供水供熱的源頭設施及其他收費的城市公共設施等項目。此類項目的特點是供給彈性弱、具有規模經濟效應，基本能夠實現現金流和債務的平衡。對于這類項目，政府主要采取賦予項目經營權和特許經營權、貸款貼息補助等方式支持。政府投融資平臺運用銀行貸款、信托租賃、BOT等方式籌集建設資金，主要用項目本身的經營收入償還債務。
3.3加大政府對投融資平臺的支持力度
政府的發改、財政、國資、土地、建委、工商等相關部門要加大對投融資平臺的支持力度，保障城市基礎設施建設投融資工作的深入開展。
3.3.1增加投融資平臺優良資產。第一，充分整合利用政府各類資產和資源、股權和債權，安裝業務領域，增加投融資平臺可利用的優良資產。第二，將符合相關規定的投融資平臺投資建設形成的資產，由投融資平臺持有。第三，通過對現有投融資平臺進行改革重組，剝離不良資產，提高資產有效利用率。
3.3.2賦予土地整理開發職能。政府投融資平臺可作為政府儲備地塊基礎設施配套工程的實施主體，按照市政府確定的土地儲備計劃進行土地整理開發。
3.3.3加大政府資金的投入力度。第一，對政府投融資平臺投資建設的符合條件的政府投融資項目，及時足額注入項目資本金。第二，將國債資金、地債資金、上級專項資金、市本級建設資金等政府性資金，經投融資平臺直接投入到符合規定的政府投融資項目。第三，對經營性和準經營性項目，根據相關條件按一定年限、一定比例給予貸款項目貼息或補助。
3.3.4賦予項目經營權和特許經營權。第一，將符合規定的投融資項目的經營權賦予投融資平臺。第二，將符合規定的與政府投融資項目相關聯的廣告、可經營的相關設施、停車場等經營權賦予投融資平臺。第三，將符合規定的與政府投融資項目相關聯的城市供水、污水處理等特許經營權賦予相應的投融資平臺。
3.3.5運用政府采購方式。將符合相關規定的政府投融資項目作為標的，政府以分期付款的方式與政府投融資平臺簽訂政府采購合同，形成政府投融資平臺穩定的預期收益，用于籌集項目建設資金。
3.4進一步明確政府投融資平臺職能
政府投融資平臺是城市基礎設施建設投融資項目的投融資、建設、運營和債務償還的主體，按照職能定位，加強自身建設，完善功能，通過實施資產經營資本運作以及利用政府授予的特許經營權等方式，對城建資源、資產進行整合和優化配置，靈活運用金融工具和社會資金，多渠道籌措基礎設施項目建設資金，完成國有資產保值增值，實現投融資項目一體化運作管理要求。
3.5加強對政府投融資的風險控制和監督管理
第一，市城建項目計劃部門要按照國家相關規定，與財政部門配合，合理控制城建債務規模，落實償債計劃，防范政府債務風險。第二，國資和財政部門要加強對投融資平臺資產和資金的監管。依據相關法律規定，完善融資資金和資產的監管措施，跟蹤項目資金使用，確保資金使用的安全、合法、合理。第三，審計和監察部門要加強對投融資平臺及政府投融資項目的審計監督。
參考文獻：
[1]強青軍.市政基礎設施投融資企業面臨的問題與對策研究―以西安基投總公司為例[J].建筑經濟.2008（11）.
【關鍵詞】鉭電解電容器；制作工藝；陽極氧化膜；整流效益；自愈作用；絕緣電阻
0 引言
電解電容器肩負著大容量的任務，但它又是難于集成化的元件，如何適應輕質、薄型和小型化的發展趨向，已成為電解電容器今后發展的重要課題。
1 固體鉭電解電容器的制造工藝
1.1 成型與燒結
成型是將若干細小的金屬粉末制成大小、形狀不同的鉭陽極塊。對于成型所用的原料鉭粉有較高的要求。鉭粉中的雜質對陽極氧化膜的質量影響極大。雜質直接影響電容器的漏電流、損耗角正切值、電容量和可靠性，還影響閃火電壓的高低。制造電容器用的鉭粉純度應為99.92%-99.94%。燒結使得壓制鉭塊的純度和強度都得到提高，并且具有適當的孔隙成為多孔性陽極。
燒結的作用有兩個，一是純化壓塊，二是增加壓塊強度，并且成為具有合適孔隙的多孔體。而燒結溫度和保溫時間是確定燒結工藝的兩個主要問題。燒結能夠改變陽極塊的孔體結構和含雜量，這就是燒結工藝影響陽極塊電性能的主要原因。如果燒結溫度低且時間短，則基體的收縮率小，燒結密度低，多孔率高，開口孔數也較多，所以陽極塊的比容較大。但由于燒結溫度低、時間短，陽極體的含雜量高，所以漏電流大，擊穿電壓低。因而對于高壓、高工作溫度及高可靠性的電容器，其陽極塊就必須要求燒結溫度和保溫時間相應提高和延長一些。
損耗和燒結條件的關系不象電容量那么簡單，因為陽極塊的損耗由氧化膜部分和電解質部分組成。燒結溫度提高，基體中的雜質減少，介質氧化膜質量提高，其損耗也減小；而且其體內的多孔率也大大減小，孔徑變窄，導致電解質的等效串聯電阻增大，這對損耗的影響大大超過前者。
1.2 形成陽極氧化膜
在燒結鉭塊顆粒的表面上生長一層氧化鉭薄膜的工藝稱為形成，也稱賦能。對于固體鉭電容器，形成電解液選用0.01%-0.1%H3PO4的水溶液。此外，形成電壓、形成溫度和升壓電流密度是形成工藝的三個基本參數。
1.2.1 形成電壓
形成電壓直接決定了介質氧化膜的厚度，也即是電容器的設計容量一般固體鉭電解電容器的形成電壓為額定電壓的3.5-5倍。這樣可以使得氧化膜有一個較高的承受電壓，同時又避免接近形成液的閃火電壓，使得形成過程良好的進行。
1.2.2 形成溫度
由于采用較高的溫度形成時，可以得到較為致密均勻的氧化膜，形成一般在85±5℃下完成。
1.2.3 形成電流密度
氧化膜的生長速度，取決于陽極化時的電流密度。為了提高生產效率，就需要增加電流密度。但是電流密度過大，會使陽極反應產生的熱量增加。促使晶化發生。
1.3 被覆固體電解質
自從發明了用MnO2作為電解電容器的陰極材料以來，電解電容器從根本上擺脫了電解液泄漏、干涸等問題，從而使固體電解質鉭電容器在此類電容器中具有最佳的溫度頻率特性，而且結構多變化，形狀各異，性能優良。
被覆的固體電解質應該結構致密、附著牢固穩定，具有良好的導電性且與氧化膜接觸良好。作為電容器電解質的MnO2層，必須具有多方面的性能。一定晶型和粒度的MnO2對于生成結構致密、牢固而又具有良好導電性能的膜層是必要的。由于MnO2也是電容器的陰極，它還必須與介質氧化膜有良好的接觸。MnO2層是高溫分解下生成的，所以高溫使介質膜的損傷是一個值得重視的問題。
被覆MnO2電解質層以后，還要浸漬7-8%的膠體石墨溶液，在 130-220℃下烘干20-30分鐘，反復3-5次，即在MnO2層外得到與其接觸良好的導電石墨層。最后，在石墨外被覆銀漿層作陰極引出。
2 陽極氧化膜的整流效應
電解電容器的兩個基本特性是整流效應和自愈作用，都與所用介質為陽極氧化膜有密切關系。
對于整流機理的解釋，比較典型而又為較多研究者接受的理論是陽極氧化膜的p-i-n結理論。
在陽極氧化膜形成終了時，靠近基體金屬一邊的氧化膜內，將存在過剩的金屬離子，它們處于填隙位置，并且愈靠近金屬/氧化膜界面，濃度愈大；而在靠近電解質一邊的氧化膜內，存在過剩的氧離子；至于氧化膜的中間組成部分可認為接近于化學計量比，因此此段區域具有介質的完美性能。用半導體物理概念來分析，留有過剩金屬離子的區域可視為摻入施主雜質（雜質原子提供自由電子者稱為施主雜質）具有電子導電性的n型半導體層。而在靠近電解質界面留有過剩氧原子的區域可視為存在受主雜質的具有空穴導電性的p型半導體層，而在p層和n層中間存在著絕緣阻擋層i層。更全面地說，整個陽極氧化膜成為一個p-i-n結。
當基體金屬接電源正極，在電場作用下，n型半導體內的電子向電源的“+”端方向移動，p型半導體內的空穴向電源的“―”端移動，使阻擋層擴大，即阻止電流提供的位壘增寬，表現為絕緣電阻增大，p-n結處于阻流狀態；而當電源反接時，電子及空穴相向移動，因此i層變窄，表現為絕緣電阻很低，p-n結處于通流狀態。
3 陽極氧化膜的自愈作用
電解電容器是否能構穩定的工作，自愈特性是非常關鍵的，因此需要陰極材料及時的，較為徹底的隔絕缺陷和瑕疵。不同的陰極材料，陽極氧化膜的自愈機理是不相同的。
對MnO2材料而言，MnO2的轉化為Mn2O3所需溫度相對較高，這就是MnO2陰極層自愈的關鍵。當電容器通電工作時，疵點，裂紋缺陷處的電流激增。產生的熱量使MnO2迅速轉化為Mn2O3，后者的電阻率為106Ω?cm，遠高于MnO2的102Ω?cm，從而阻斷了電流通過。實質上并沒有使缺陷處“愈合”，而是切斷了電流從此處通過。只要缺陷處電流產生的溫度達到轉化溫度，這樣的轉化就會發生。
當然，自愈效應并非適用于所有情況。如果電流無限制增長，沒有足夠時間使MnO2轉化為Mn2O3，缺陷處可能發生燃燒而使電容器失效。
當MnO2中出現大面積缺陷時，會出現很大的電流沖擊。MnO2開始轉化為Mn2O3并釋放出一定的氧。在MnO2及時轉化之前。由于電流過大，發熱過快，當溫度到達Ta2O5的晶化溫度時，它由無定形非晶態轉化為晶態，這個過程稱為介質的“晶化”。晶化后的Ta2O5出現導電性能并產生更大的電流和釋放更多熱量，使缺陷進一步擴大，進從惡性循環狀態。當溫度足夠高時，金屬鉭開始結合氧，繼續產生熱量并最終導致電容器因燃燒而失效。
由于MnO2的自愈特性和轉化特性而出現了固態鉭電容器。同時，也正是由MnO2材料的含氧量極大，導致鉭電容器可能出現迅速氧化甚至燃燒，不僅造成電容器本身失效。還可能引發傷及周圍電路等更嚴重的后果。從這個意義上講，MnO2材料對于鉭電容器而言，也具有其缺點。
MnO2是一種電子導電的半導體材料，由于其電導率不高，人們越來越傾向于用其他材料替代它作為鉭電容器陰極。盡管通過熱處理工藝和其它成膜條件的改善，MnO2的電導率還可進一步提高，但這一切努力對于電容器ESR值的改善程度畢竟有限。
4 結束語
總之，過去20年來電解電容器性能也有了顯著改進，尤其是表現在可靠性的提高和能量密度的增加方面。通過使用新材料和先進的制造技術，引入先進的測試方法等手段，保證了電解電容器在高能量沖擊條件下所必需的使用壽命。
【參考文獻】
[1]姜節儉.電容器與電子器[M].電子科技大學出版社，1998.
工程方面
一、 以“山水城”項目建設為重點，統籌安排，切實做好建設任務
(一)xx年底前力爭方案報批通過
11月份：參與制訂規劃方案，配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。
12月份：配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過，辦理環境保護意見表的工作。
(二)、xx年度工作安排
1月份：組織編制環境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規劃局)，參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告。
2月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發改委);完成樁基礎的工程招投標工作，工程監理招標工作，并組織場地的地下排水工作。
3月份：辦理工程規劃許可證工作(報市規劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。
4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作。
5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作。
6-9月份：基礎工程完成。
10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。
(三)、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)、工程質量。
“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優質工程。
(六)、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款，在20xx年工程進展的同時做好以下兩項工作：
1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，最大限度的節約使用資金。
2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;其中基礎部分需用約0.8億元;地上商業部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯系、團結協作，使各項工作順利進行。
財務方面
(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節
公司確定的20xx年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。
1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設資金的及時到位。
2、采取內部認購房 號的形式，回籠資金、擴大現金流。
為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10 - 15﹪。
3、實行銷售任務分解，確保策劃合同兌現。
20xx年公司建設工程款總需求是4.6 億元。按“特洛伊城”所簽協議書，招商銷售任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。全面完成招商銷售任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
招商方面
(一)、全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是“特洛伊城”項目運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年公司將擴大廣告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
2、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
1、結合市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規定，“特洛伊城”應于20xx年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。
為綜合規范招商銷售政策，擬由招商部負責另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的戰略目標之一。現代品牌打造的成功必須依賴于企業的現代管理模式。新的一年，我們將在建立現代企業管理體系上下功夫。
(一)、建立完善公司組織結構，不斷擴大公司規模
公司目前設立的部門是：總經理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務部，即“兩室四部”。隨著“特洛伊城”項目進入建設施工階段，擬增設運營部、企業策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎。使公司內部機構成為功能要素齊全、分工合理的統一體。
公司的設想是在集團公司的統一領導下，公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標及其它相關指標，在整體上提升集團的競爭力。
(二)、建立現代企業管理體系，推行工作標準到人到崗
現代企業的高效運行，均來自于企業的高效管理。新的一年，公司將根據國家有關規范、條例和集團公司的要求，制定本公司工作標準，并到人到崗。各項工作按標準程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業管理體系。同時，根據不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業管理意識，最大化地提高企業管理水平，向管理要效益。
(三)、以”特洛伊城”發展為歷史契機，加快集團公司總體建設。
“特洛伊城”的發展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團總司蓬勃發展樹立企業形象地良好契機，我們應順應這一時代的需要，不斷完善自我，發展自我，調整機制，集聚“內功”，合理發揮員工動能，以使佳寶集團傲立于房地產之林。
人力資源方面
以能動開發員工潛能為前提，不斷充實企業發展基礎，“特洛伊城”的企業精神：“開放式管理，以人為本;實事求是，科學求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必須充實基礎工作、充實各類人才、充實企業文化、充實綜合素質。新的一年，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作。
(一)、充實基礎工作，改善經營環境
公司所指充實基礎工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細微，做得符合工作標準。小事做細，細事做透。務實不求虛，務真不浮夸。規范行為，細致入微。通過做好基礎工作，改善內部工作環境和外部經營環境。該工作的主要標準，由辦公室制定的公司《工作手冊》確定，要求員工對照嚴格執行。為對各部門基礎工作開展的利弊得失實行有效監督。
(二)、充實各類人才，改善員工結構
企業的競爭，歸根結蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現代標準對照是有距離的。20xx年，公司將根據企業的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設置招聘流程，有目的地吸納愿意服務于“特洛伊城”的各類人才，并相應建立“特洛伊城”專業人才庫，以滿足公司各崗位的需要。
(三)、充實企業文化，改善人文精神
企業文化的厚實，同樣是競爭力強的表現。新的一年，“特洛伊城”策劃公司在進行營銷策劃的同時，對于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應有新的舉措。對外是“特洛伊城”品牌的需要，對內是建立和諧企業的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚棄應圍繞“特洛伊城”企業精神做文章，形成內涵豐富的“特洛伊城”企業文化。
(四)、充實綜合素質，提高業務技能
“特洛伊城”開工建設后，有著不同專業的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個人的綜合素質、業務技能的提高，亦與整體素質相關。新的年度，辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產類、物業管理類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業的工作崗位要求。
(五)、以強化企業管理的手段，全面推行公司各項制度
現代企業的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執行有據，行之有效。為使公司管理有序進行，公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制。通過“五個推行”，把員工鍛造為符合企業要求的一流的群體。
1、推行績效考核制，以日常工作為考核內容
績效考核是國際流行的企業管理形式，公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》，公司定期對員工考核手冊進行檢查。考核等級的評定，主要以如期如質完成本職工作，遵守紀律等為主要考核內容。方法為領導考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優劣。員工《績效考核手冊》每月由辦公室負責檢查。
2、推行責任追溯制，以提高員工的榮譽感和責任心
責任追溯是落實崗位責任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責任追溯制(包括獎勵賠罰制度等)。強化措施，分明獎罰。即可以責任到人，又能避免無據推論，使員工樹立榮譽感，增強責任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企業市場競爭力
企業的生存發展，除市場客觀環境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績為依據，綜合考評員工的工作能力、工作表現。按考評等級，實行末尾淘汰。
4、推行例會制，提高階段性工作總結工作
20xx年實行的例會制，對階段性工作總結提高，對時段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會制在堅持的同時，作好以下調整：
一是例會時間。在每星期二的上午進行。
二是會議主持。每次例會除工作小結及工作布置外，確定一個工作主題，分別由分管該項工作的總經理、項目經理、主管工程師主持。
三是建立例會工作布置檢查制度，即前次會議布置的工作在規定完成的時段內，落實部門應匯報執行情況，以利總結經驗，改進方法，完善提高。
5、推行各級責任制，有效實行分工合作
公司的戰略目標之一是建立科學高效的公司管理機制。這一既定目標客觀上要求公司領導層、部門中層進行各級負責，且分工合作，以防止責任推諉，辦事拖沓，效率低下的現象發生。
公司領導層分工：
總經理：負責全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財務部。
項目經理：負責工程的實施全過程管理。分管工程部。負責與設計單位、施工單位、監理公司及相關部門的工作對接。
行政副總經理：負責公司行政工作，分管辦公室、招商運營部、物業管理部，負責各項對外工作的對接。
營銷副總經理：負責營銷工作，分管營銷部、企劃部。負責營銷廣告策劃，與銷售公司、策劃公司、媒體單位的工作對接。
公司各中層負責人，按原定職責行使管理責任，新的崗位職責出臺后，按新辦法執行。
全年工作計劃，它是大綱式統領全局的文件，不可能細致到部門各細節。因此，公司要求所屬各部門，應根據公司的20xx年工作計劃，在元旦前相應制定出本部門的年度工作計劃，有的放矢，以利于“山水城”項目的早日建成和投入市場運營。
20xx年房地產銷售下半年工作計劃二：隨著x月份的結束，也意味著進入下一步的實質性工作階段，房產銷售每月工作計劃。回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關業務知識。基于本人是第一次接觸房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對x月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
1. 全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
2. 根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
6..對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法。克服困難、調整心態、繼續戰斗。
7.在總結和摸索中前進。
工作計劃以項目計劃為主。所謂項目計劃指在項目確立后，為保證項目順利開展，在項目實施之前所作的工作安排，指導項目開展的文書。今天小編整理了房地產銷售年度工作計劃書格式模板五篇供大家參考，共同閱讀吧!
房地產銷售年度工作計劃書1__年以來，我公司在佳能房地產開發集團有限公司和董事會的正確領導下，經過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報批的前提下其工作計劃如下：
工程方面
(一)以“山水城”項目建設為重點，統籌安排，切實做好建設任務
(一)__年底前力爭方案報批通過
11月份：參與制訂規劃方案，配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。
12月份：配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過，辦理環境保護意見表的工作。
(二)__年度工作安排
1月份：組織編制環境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規劃局)，參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告。
2月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發改委);完成樁基礎的工程招投標工作，工程監理招標工作，并組織場地的地下排水工作。
3月份：辦理工程規劃許可證工作(報市規劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。
4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作。
5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作。
6-9月份：基礎工程完成。
10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。
(三)報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)工程質量。
“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優質工程。
(五)預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款，在20__年工程進展的同時做好以下兩項工作：
1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，限度的節約使用資金。
2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;
其中基礎部分需用約0.8億元;地上商業部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯系、團結協作，使各項工作順利進行。
財務方面
(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節
公司確定的二0__年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。
1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設資金的及時到位。
2、采取內部認購房號的形式，回籠資金、擴大現金流。
為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。
3、實行銷售任務分解，確保策劃合同兌現。
20__年公司建設工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協議書，招商銷售任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。全面完成招商銷售任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
房地產銷售年度工作計劃書2在過去的一年里，__?__中心經歷了開盤前積累期、開盤期、后續穩銷期;在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客戶經歷了從無到有，從少到多的積累，逐步實現了預期銷售進度值，實現為開發公司回籠資金1000萬，上客320組，現將本公司進駐新安?鄰里中心項目部以來截至20__年1月15日主要營銷活動及銷售工作總結如下：
一、營銷總結
1、20__年10月3日：本公司進駐新安?鄰里中心
注：進場之前已完成售樓部物料準備、人員及車輛配備等工作
2、20__年10月6日：新安?鄰里中心售樓部盛情開放注：活動當天來客14組，并在10月6日前完成各媒體、媒介推廣工作。
通過此次活動，將__?__中心售樓部開放信息有效傳達，并引起一定的市場關注度。為后期一系列的營銷推廣活動奠定了堅實的基礎。
3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?鄰里中心開盤前系列活動
注：活動期間客戶積累達150余組，為開盤工作順利的推進起到關鍵的作用。期間主要采取以售樓部
門前演出活動及單頁發放并重的營銷方式，取得了良好的效果。并在此期間完成保安及周邊鄉鎮同類項目的調研工作，并寫出詳細的調研報告
4、20__年1月10日：新安?鄰里中心一期首批房源正式開盤
注：__?__中心正式打開銷售的序幕，開盤當天定出房源17套。在此之前完成開盤前所有的廣告及準備工作。開盤達到預期效果，為后期資金的回籠及項目能夠很好地延續打下堅實的基礎，也為新安?鄰里中心在保安地產界奠定龍頭老大的口碑。
5、20__年1月25日：啟動__?__中心春節營銷計劃
注:此期間主要推出針對保安當地各村有影響力(各村村支書)的人物發放優惠卡活動并為他們帶去油、酒等新春禮品，并鼓勵其為本項目介紹客戶，若介紹成功獎勵其2000元/套。事實證明此種推廣方式效果還是有一點的，但作用不是太大，還有一點點的負面影響，就是有的客戶先到售樓部交過定金后才找的他們。
6、20__年4月20日—20__年五一期間：推出“首批商鋪完美售罄，房源應急加推”活動
注：將7#號樓正式推向市場并接受預定，但由于7號樓的工期一再延期，導致銷售工作沒有很好地
推進。此期間前期房源的價格首次調整，8號樓上調20元/㎡。此次活動首次采用短信的推廣方式，可能是由于對號段的掌握并不準確，短信的效果并不明顯。
7、20__年7月16日—8月30日：推出“清涼一夏”買房送空調活動。
注：因7、8月份是房地產銷售的淡季，且新安?鄰里中心銷售進度緩慢，適時推出“清涼一夏”買房送空調、看房送涼扇活動，并配合農村村口電影放映等營銷方式，打破市場僵局。此期間的7月31日也是首批房源的合同約定交房日期，但由于8號樓剛剛封頂，水電及道路遲遲不到位，交房延期，也對銷售工作產生一些負面影響。
8、20__年9月10日—10月7日：推出“慶中秋，迎國慶”活動
注：期間推出看房送月餅及憑__?__中心宣傳單頁購房可在其他優惠基礎上再優惠1000元活動。中秋國慶假期相連，推出的活動也很順應市場，但由于開發公司與施工方關系處理不當，導致10月12日施工人員對售樓部打砸，此次影響惡劣。致本項目前期精心、努力所建立的良好口碑毀于一旦，樓盤形象一落千丈，而且此惡劣影響也沒有在短期內有所好轉。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辭，事實證明此影響在短期內是無法根除的，也為后期的銷售推進帶來一定的難度。且在此期間國家推出整治小產權，對本項目也有一定的影響
9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商鋪房源盛大公開
注：將D區、E區新建商鋪房源推向市場，推出商鋪交1000抵3萬活動，市場反應強烈。當月售出商鋪6套，住宅3套。此月為新安?鄰里中心除開盤外單月銷售量最多的一個月。但當月由于開發公司的張總與丁總在安置房源等方面問題互不溝通，致可銷售房源較少，也導致后期釋放房源失去銷售時機。
10、20__年12月27日：新安?鄰里中心正式啟動針對返鄉置業潮營銷計劃
注：因私家小院銷售進度緩慢，主要推出購私家小院送10件品牌電器活動：液晶電視、空調、洗衣機、太陽能、抽油煙機、燃氣灶、高壓鍋、電動車、微波爐、豆漿機。并降低購房門檻，將私家小院的首付定為5萬元，但由于本項目的私家小院樓距較近，只有5米，且價格相對較高，市場反應一般。
11、20__年元月6日：農貿市場正式搬遷至__?__中心，農貿大街正式啟用。
注：農貿市場正式搬遷至本項目的菜市場內，市場攤位正式搬遷至農貿大街，為本項目的繁華奠定了堅實的基礎，將__?__中心又推向另一個高度。
小結：__?__中心整體營銷活動能夠整體連貫及很好地銜接，能夠根據市場情況適時做出調整，順應節點，做出不同的有針對性的營銷計劃，并能夠很好地實施執行到位。
二、銷售總結
1、新安鄰里中心多層住宅房源共4棟
注：從已售住宅來看，8號樓銷售最多，因為8號樓的戶型是本公司根據當地市場為開發公司精挑細選的戶型，面積為97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事實證明本公司給予開發公司的建議是正確及非常明智的。14、15號樓是開發公司在本公司進駐之前就確定的，由于開發公司的丁總盲目自信，對本公司的建議有所保留，不能夠完全采納，導致14、15號樓的兩室房源一直滯銷。
2、____中心私家小院房源共2棟
注：本項目的私家小院在原有規劃上并沒有此房源，開發公司的丁總不顧本公司的建議只考慮項目的容積率，認為增加房源，就是為項目增加利潤。事實證明此決定并不成熟，因為此兩棟樓是后加房源，在樓間距、陽光照射的采光度及舒適度等問題上并沒有過多的考慮，導致此兩棟樓采光受影響且視覺壓抑，所以銷售進度一直緩慢。
3、____中心商鋪房源150套注：本項目的商鋪可售房源較少共40套，此40套房源大多為位置稍差的房源，除菜市場門口的9套外，其余大多為拆遷戶挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套為轉角且面積多為200㎡以上，面積較大，另有2套為通道房源，市場接受度較低。
小結：本項目雖擁有專業的營銷建議及培訓有素的銷售人員，但也并不意味著可以不顧市場需求，與市場背道而馳。保安市場競爭激烈，地產項目較多，大大小小地產公司總共8家，市場存量房較多，____二期、__小區二期及__小區的二期都將在20__年春節之前集中推向市場，推出房源較多，而且價格相對較低。在保安，經濟基礎較好人員都已經選擇在市區購房，而留守人口經濟基礎差，百姓投資意識更差，大部分人由于經濟原因，暫無購房計劃或延緩購房計劃。后期__?__中心面臨的競爭威脅依然激烈，____中心如何在競爭日益激烈的市場中站穩腳跟，并能夠持續穩定的發展都將是后期要面臨及要解決的問題。
三、后期計劃
1、案場管理方面
一個科學、系統而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優秀的銷售團隊，計劃將從績效、激勵、行為、心態、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發，制定更為完善的銷售管理制度。
2、銷售培訓方面
一個地產項目的成功與否，離不開硬件建設(地段、資金、戶型、配套、建筑品質)，也離不開軟件塑造(物業、推廣、銷售)，作為軟件環節中直接面對客戶的先鋒，銷售人員綜合素質的優劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關鍵因素，為此，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對20__年的銷售計劃和市場情況，將在培訓中添加針對性的培訓內容，同時更加細化，培訓涵蓋市場調研、房地產基礎知識、項目知識、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項，以循序漸進、優勝劣汰的培訓方法提高置業顧問的專業水準。
3、營銷策劃方面
市場競爭日益激烈，對產品的包裝及計劃性的經營，顯得尤為重要。針對新安?鄰里中心的營銷方式要更好的“閏土”及“接地氣”，適應當地市場，將新安鄰里中心的銷售工作在平穩中更好的推進，適時利用節點推出適合當地市場的營銷活動，把新安?鄰里中心在現有基礎上再推向另一個高度。
四、個人總結
回顧20__，一切歷歷在目，時間在不知不覺中飄然而過。在公司領導的帶領幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好的完成了自己的本職及其他工作，通過近一年兢兢業業的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了較大的改觀，人生最可怕的就是虛度光陰，20__年過去了，在這一年里，我看到了公司的進步，公司的成長，我自己也渴望成長，我希望公司能夠向中國大地產企業看齊，我也希望自己成為一位名副其實的地產精英。20__，我要和公司一起努力，一起成長。在公司領導的帶領下，迎接挑戰，創造輝煌。
房地產銷售年度工作計劃書3不知不覺，進入公司已經有1年了。也成為了公司的部門經理之一。現在20__年將結束，我想在歲末的時候寫下了20__年工作計劃。
轉眼間又要進入新的一年20__年了，新的一年是一個充滿挑戰、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅使我要努力工作和認真學習。在此，我訂立了本年度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。
一、銷量指標：
上級下達的銷售任務30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元
二、計劃擬定：
1、年初擬定《年度銷售計劃》;
2、每月初擬定《月銷售計劃表》;
三、客戶分類：
根據接待的每一位客戶進行細分化，將現有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。
四、實施措施：
1、熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業務方面。作為公司一名部門經理，必須以身作責，在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。
2、制訂學習計劃。
學習，對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、管理能力、都是我要掌握的內容。知己知彼，方能百戰不殆。
3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯系一次，b類客戶半個月聯系一次，c類客戶一個月聯系一次。
對于已成交的客戶經常保持聯系。
4、在網絡方面
充分發揮我司網站及網絡資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業務工作。以上，是我對20__年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領導的正確引導和幫助。展望20__年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，爭取更多的單，完善業務開展工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20__年新的挑戰。
房地產銷售年度工作計劃書4__年以來，我公司在佳能房地產開發集團有限公司和董事會的正確領導下，經過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報批的前提下其工作計劃如下：
工程方面
一、以“山水城”項目建設為重點，統籌安排，切實做好建設任務
(一)__年底前力爭方案報批通過
11月份：參與制訂規劃方案，配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。
12月份：配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過，辦理環境保護意見表的工作。
(二)、__年度工作安排
1月份：組織編制環境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規劃局)，參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告。
2月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發改委);完成樁基礎的工程招投標工作，工程監理招標工作，并組織場地的地下排水工作。
3月份：辦理工程規劃許可證工作(報市規劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。
4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作。
5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作。
6-9月份：基礎工程完成。
10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。
(三)、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)、工程質量。
“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優質工程。
(六)、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款，在20__年工程進展的同時做好以下兩項工作：
1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，限度的節約使用資金。
2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;
其中基礎部分需用約0.8億元;地上商業部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯系、團結協作，使各項工作順利進行。
財務方面
(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節
公司確定的二00八年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。
1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設資金的及時到位。
2、采取內部認購房號的形式，回籠資金、擴大現金流。
為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。
3、實行銷售任務分解，確保策劃合同兌現。
20__年公司建設工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協議書，招商銷售任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。全面完成招商銷售任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
房地產銷售年度工作計劃書5在不知不覺中，20__年已經過了，加入公司的時間拼拼湊湊也有不少的時間了。在這段時間里，從一名置業顧問一步步晉升為銷售經理，我不斷的學習的知識并積累了很多的經驗，也同時鍛煉和提高了業務能力，這讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的增加了一份人生的閱歷。可以說在九陽的這段時間中，收貨頗多，感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現對目前的工作做以下總結。
一、任務完成
今年實際完成銷售認購簽約回款傭金的情況和競爭對手易居的對比的情況。
二、團隊管理方面
1、招聘面試方面
自己在招聘面試的時候缺少精心的設計和安排，有時候自己也不加重視，總是奔著你情我愿的想法，沒有必要跟著面試者講太多，正是因為自己的不重視應聘這個環節從而導致一部分優秀人員的流失，也給人事部部門增添了不少麻煩。
2、團隊培訓工作
沒有計劃的培訓，培訓目的的不明確，培訓前沒有系統的準備對團隊的打造目標不夠明確比較籠統，培訓的計劃做的也比較籠統，因此在培訓工作開展時想到什么就培訓什么，感覺團隊缺少什么就培訓什么，有的時候很少培訓，有的時候天天都在培訓也達不到預期的效果。不但增加了置業顧問的負擔更影響大家的心情。
對于培訓沒有一個長期統籌安排和布置，自己也沒有提前做好充足的準備工作。自己不但沒有得到鍛煉，更使整個團隊褒足不前。也沒有研究過老的置業顧問和新人進行區別培訓，導致新人學習難度增大，老的置業顧問也感覺付出了時間卻得不到較好的效果。
3、監督、督促工作方面的
很多事情都是及時的安排下去，但是沒有給予及時的督促和監督，導致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上沒有完成。例如置業顧問的約電約客問題，自己很少去督促和檢查他們的來電來客，導致置業顧問在這方面的工作開展的不是很理想。有的置業顧問甚至很長時間對客戶都不進行約訪，損失了公司難得的客戶資源。
4、及時總結學習方面的
當工作期間遇到一定難題的時候，自己很少去總結學習更談不上將自己總結的東西傳授給團隊，有時候難題過去就過去了，不再過多的進行回顧總結和傳授。當遇到問題客戶的時候，總是想盡一切辦法給予解決但總是忽略產生這些問題的根源在那，因而重復的問題不斷出現，如何將該問題在前期解決掉或避免該問題的產生自己卻不做總結和傳授。
5、公司制度的執行和落實方面的
例如有的工作人員偶爾遲到三五分鐘，但出于不忍心就不再嚴格按照公司制度給予其罰款，從而導致了其它置業顧問心理不平衡，給管理工作帶來了一定的困難。究其原因做為一名銷售部負責人首先必須嚴格按照公司的管理制度進行相應的處罰，對其違紀行為視而不見于心不忍不給予其進行罰款可實際上就是在縱容其行為，因此對于我來說是一種失職行為。公司最基本的管理制度自己都因為種種原因執行和落實不到位，更談不上讓自己的團隊按照制度去嚴格要求自己。
6、銷售一線工作出現的問題敏感性。
由于銷售一線工作靈活多變，因此需要根據實際情況及時制定出相應的制度策略。在這方面自己的主動積極意識存在很大的欠缺，總是習慣于領導將工作安排完事以后自己才去執行，不動腦子去想過多事情，從而使很多工作做起來很被動。
7、團隊之間的溝通。
曾經也認真制定過與工作人員之間的溝通計劃，但是實施一段時間后便拋向腦后，因為各種原因落下了，在置業顧問提成方面因為沒有事先溝通，向團隊說明公司的情況，導致了一些小的情況發展，不僅僅影響了團隊的士氣也影響了正常工作的進行。通過這件事才讓我深刻的意識到及時的溝通是多么的重要。
三、案場管理方面的
1、案場談客監督及把握方面當問題客戶出現的時候，自己都想辦法及時給予解決，在案場自己也時常全程并及時的給予置業顧問的談客進行指導，同時提示或組織其它置業顧問給予適當的造勢來創造氛圍，常組織置業顧問交流談客過程的關鍵點把握，從而提高了部分置業顧問的成交率。
尤其是對新的置業顧問談客自己都及時給予點評，并組織其它置業顧問給予及時的旁聽來提高談客技巧。
2、案場問題客戶處理方面
當出現問題客戶的時候自己都很有耐心的給予解釋和解決，減少了異議客戶，增加了客戶對公司的信任感和認同感。
四、執行力方面的
我深刻的意識到自己辦事比較拖沓，總有一種不到最后一刻絕不完成的想法，因此對領導安排或者其其它的事情總是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的習慣害人害己，自己也要努力改掉這樣拖沓的壞毛病。
在公司工作的這段時間里，深知自己身上存在各種各樣的問題和不足，在以后的日子里我要給自己進行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力學習知識提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計劃。
1、首先在個人心態方面不僅好好調整，無論在任何的困境下都要和公司和團隊榮辱與共，共渡難關。
用自己的良好的心態去影響身邊的人和公司的團隊。
2、其次對于個人在團隊管理上存在的不足自己要制定出詳細的團隊管理目標和實施方案。
3、學習招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設計出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優秀人才。
4、在培訓工作方面，制定出詳細的培訓方針和大綱，每個月末都要根據實際情況做出下個月詳細的培訓計劃，針對新人和老人區別做出培訓計劃。
并盡努力嚴格按照培訓計劃執行。落實項目部日常的管理制度，并嚴格按照管理制度去執行，無論任何人只要觸犯公司的原則問題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住"管理即是嚴格的愛"。
5、針對自己的溝通不足問題。
每周固定兩次和置業顧問進行有效溝通。及時的了解并掌握置業顧問的心態和動態。
6、關于監督督促工作在春節前也要形成制度，有獎有罰獎罰分明。
7、關于執行力不足問題，制定出關于執行力不到位的獎罰措施，爭取任何事情達到第一時間，高質量的去完成。
關于做事拖沓問題，自己要從每天上班開始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項目部，制定出處罰措施由秘書監督進行處罰。
都說公司是自己的第二個家，既然是家，沒有誰有理由不愛自己的家，在這個家里我一直都是，忠誠可靠，樂于奉獻，一切以公司利益為出發點，忠于職守，不以權謀私，敢于管理，盡心盡力，盡職盡責，管的公平、公正、一視同仁，心胸寬廣，寬容善待他人，任人為賢。積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染自己的下屬，關心他們的工作和生活。當然沒有誰是十全十美的，我也有很多的不足之處，在執行力方面的欠缺，有時候性格的過于溫和，對團隊管理經驗的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進行帶來了一定的困擾。作為一名銷售經理，想好更好的發展，這些缺點和不足都需要一一的克服和解決，我有信心能夠很好的解決。
20XX年金融工作計劃
20XX年市金融辦將在市委市政府的堅強領導下，樹立“抓金融、促發展”理念，強化“大融資、大金融”意識，堅持以社會融資總量為中間目標,堅持充分發揮金融支撐功能和發展壯大金融業并重，堅持直接融資與間接融資并舉，不斷拓寬融資渠道，創新融資方式，千方百計擴大社會融資總量，進一步提升金融支撐我市經濟社會發展的能力。
一、總體目標
實現社會融資總量300億元,其中市內外銀行信貸增幅超全省平均水平。力爭1戶企業上市成功過會，2戶以上企業進入上市輔導階段，10戶以上企業進入重點培育階段。新引進一家以上股份制銀行進入籌建實質階段。基本完成農村合作金融機構改制。實現新開業小額貸款公司2家以上,新增貸款投放超25億元。實現融資性擔保公司累計貸款擔保額突破100億元。
二、重點任務
（一）努力擴大銀行有效信貸投放
堅持“有扶有控”，增強執行貨幣政策的靈活性、針對性和有效性，充分發揮銀行主渠道作用，努力擴大信貸規模，同時注重靈活運用新型融資工具，利用銀行綜合金融服務優勢，持續加大有效信貸投放，力爭20XX年市內外銀行新增貸款不低于上年，其中市內銀行新增貸款不低于130億元，貸款增速不低于全省平均水平。
1、全力爭份額搶規模。繼續實行信貸投放目標管理，加大信貸考核力度。年初市金融辦將會同市人行、銀監局，將市委、市政府確定的年度信貸投放目標任務，分解到各行
社，實行月考核月通報和季分析調度制度，并作為硬指標，列入年終對各金融機構信貸考核。進一步引導、激勵各行社早投放、多投放。激勵各金融機構及早謀劃，積極向總分行爭取政策和信貸傾斜支持，多跑省行跑總行，力求多爭份額多搶規模，做大信貸資源“總盤子”。強化分析調度，加大與金融機構協調聯動，采取形勢分析會、“窗口指導”、項目對接調度、進展通報等形式，強化常態和動態對接，及時介紹最新金融政策和產業政策，通報全市重大項目進展、企業資金需求和信貸投放進度，提前謀劃、及早對接、牢牢把握每一階段信貸投放的主動權。
2、加大銀企對接力度。堅持早對接、密集對接，年初及早制定全年銀政企對接一攬子活動計劃和工作方案。圍繞市委、市政府重大發展戰略、重點工程、重大項目，全年組織4次以上大型銀政企對接以及股份制銀行滁州行等主題活動。注重突出特色，根據不同類型企業的融資需求，分層次組織系列“小規模、分專業、見實效”的專題對接活動。綜合利用滁州金融網、人行征信、發改委項目和經委企業管理等系統，利用中小微企業金融服務平臺，第一時間收集更新信息，暢通部門與銀行、擔保以及企業之間對接渠道，動態對接。進一步擴大對接范圍，積極邀請各類證券、基金、保險、信托、租賃、擔保、小貸等金融投資機構參與，進一步擴大融資合作面，以此促進業務合作，推動機構引進。
3、以項目為龍頭，積極擴大信貸增長空間。會同市人行、銀監局和發改委、經信委等經濟主管部門密切配合，重點圍繞美好新滁城建設、蘇滁產業園、招商引資、產業結構調整、承接產業轉移等重大項目以及企業資金需求情況，抓緊編制、儲備、對接項目，抓緊啟動新一輪與金融機構項目合作。引導金融機構圍繞市委、市政府發展主線確定投資主線和信貸切入點，以項目為抓手，按照銀行信貸要求，完善前期手續。及時督查和通報項目對接進展，全力落實項目合作成果，突出重點，以重大項目爭份額，努力擴大信貸空間。
4、大力拓展銀行表外融資規模。銀行表外融資是當前形勢下企業融資較為靈活簡便和現實有效的方式。鼓勵金融機構綜合利用各類信貸替代工具，開發信貸替代產品，積極推進銀行承兌匯票、信用證、保函、保理、理財產品、信托貸款、委托貸款、結構化融資等表外融資業務，加大對地方經濟實際投放力度。將表外融資量作為軟指標，列入年終對各金融機構信貸考核。
5、充分發揮綜合金融工具融資功能。鼓勵各金融機構積極爭取總行旗下的證券、信托、租賃、基金、保險等控股公司的多牌照金融資源支持，綜合利用多種金融工具，發揮“投貸債租證”綜合優勢，采取“信貸+基金”、融資租賃、股權融資、貸投合作、直投等方式擴大融資規模。
6、加大與市外銀行的合作力度。進一步深化與國家開發銀行的合作，采取更為靈活有效的合作模式，吸引其持續擴大對我市城市建設領域的信貸支持。推進與進出口銀行的深度對接，重點推動外向型經濟和進出口企業與進出口銀行的融資合作力度。積極推進與市外各類股份制銀行、城商行和外資銀行的融資合作，利用其機制靈活、產品新穎、模式多樣優勢，重點加大對我市成長型、科技創新型企業和優勢集群集聚產業上下游優質中小企業的信貸支持力度。力爭20XX年市外金融機構來滁投放超30億元。
（二）大力推動資本市場直接融資
1、加快推動企業上市融資。堅持“政府引導、企業自主、市場運作、政策扶持”的思路和“優選一批、培育一批、輔導一批、上市一批”的工作步驟，進一步健全企業上市推進機制，全力幫扶引導，持續保持我市企業上市的強勁勢頭，力求企業上市首發和再融資不斷取得新突破。力爭實現揚子木業上市過會。對已進入輔導期的擬上市企業，一企一策，全力推進，對具備條件、有上市意愿的各類企業，將盡快納入市級后備資源庫，重點篩選2-4家企業，政策傾斜，重點培育，力爭有更多的企業進入省級資源庫，享受省級優惠政策。不斷加大宣傳和培訓力度，采取專家授課、機構輔導、輿論宣傳等方式，加速后備企業上市進程，大力培植上市資源。
2、積極推進債券融資。抓住國家加大企業債券發行力度、簡化審批程序的有利進機，積極創造條件，以城建、交通、能源、高新技術等收益相對穩定、風險較小的行業為重點，鼓勵和引導全市已上市公司、國有骨干企業和大企業發債。支持市開發區同創公司發行企業債券。
3、積極推進票據融資。抓住國家擴大直接融資的機遇，市金融辦將會同市人行、市經委和各金融機構，加大與中國銀行間市場交易商協會的對接溝通，充分利用非金融企業債務融資工具，幫助企業到銀行間市場融資。認真篩選直接債務融資目標培育企業，鼓勵上市公司、大企業和重點骨干企業到銀行間市場發行中期票據、短期融資券、集合票據等債務融資工具融資，并以此騰出信貸規模，支持中小企業發展。
4、積極擴大信托融資。市金融辦將主動幫助企業加強與省內外信托公司的業務合作，設計適合不同企業和項目的相應信托產品，通過信托貸款、信托股權投資、其他權益類
投資等方式引入信托資金，吸引民間資本參與，對受貸款規模、準入條件等制約無法通過銀行貸款融資的項目、工程和企業予以支持，不斷擴大信托融資量。
5、大力發展租賃融資。加強與租賃公司、融資租賃公司、金融資產管理公司以及銀行控股租賃公司的合作，支持租賃公司通過售后回租方式盤活在建項目的各類資產。鼓勵企業通過直接租賃、轉租賃、委托租賃等手段進行融資。
（三）完善多層次金融組織體系，增強金融支撐能力
1、加大金融機構引進力度。以在皖設立分支機構的各類股份制銀行、外資銀行和城商行為重點，加大引進力度，推動簽訂引進戰略合作協議，及時掌握其網絡布點規劃信息和國家金融監管政策導向，暢通引進綠色服務通道，強化引進工作領導組和推進協調組職能，明確任務，責任分解到人，全程跟蹤推進。會同市銀監局、市人行，積極跟進、主動服務，全力構建引進金融機構綠色服務通道。積極引進市外金融機構。全力推進股份制銀行分支機構設立工作，力爭再引進1家股份制商業銀行。
2、鼓勵村鎮銀行開設分支行。支持優質小額貸款公司發展成為村鎮銀行，鼓勵符合條件的村鎮銀行在鄉鎮設立分支機構。加大財政扶持力度，鼓勵村鎮銀行與商業銀行錯位競爭，引導其立足縣域和“三農”搞好金融服務。
3、全面深化農村合作金融機構改革。全力推動鳳陽農村信用聯社改制工作進入實質性階段。完成來安聯社改制為農商行工作。加快天長、明光、全椒農合行改制為農商行步伐。吸引優質社會資本參與到改制過程中，提升農商行的服務水平，支持績優農商行上市，充分發揮服務“三農”主力軍作用。
4、規范有序發展小額貸款公司。認真落實省政府“控制數量，提升質量，合理布局，防范風險”的要求，堅持組建與規范并重，積極擴大試點成果，鼓勵各類資本實力強的大企業發起設立，吸引更多的社會資本參與，同時積極向上爭取,力爭20XX年再獲批籌建開業2家以上小額貸款公司。加大監管力度，促進小貸公司規范經營、強化風險防控。加大政策扶持力度，鼓勵和引導小貸公司不斷提升管理水平，降低利率和成本，其進一步發揮好在緩解小企業、個體工商戶和農戶融資難中的積極作用，真正成為金融支持縣域和“三農”的有益補充。
5、加快完善融資擔保體系。堅持融資性擔保行業強化社會責任和實行可持續發展并舉，逐步建立以國有資本為主體、社會資本為補充的市縣兩級擔保體系，發揮政府主導融資性機構的主力軍作用，堅持市場化運作，建立符合現代企業制度的法人治理結構，充實資本實力，立足服務中小企業，創新融資擔保方式，充分利用和發揮好政府信用和財政性資金杠桿作用，不斷提升融資擔保能力，擴大擔保融資量，為更多的中小企業擔保融資發揮好服務作用。努力做好融資性擔保公司風險防范工作。力爭20XX年累計貸款擔保額超百億元。
【一】2017年財務工作計劃范文為了增強企業的競爭力，不斷提高企業的經濟效益，團結進取，開拓創新，充分發揮財務部“管家理財”的作用，詳細列出了2017年酒店財務部工作計劃，我們一定做好、做細、做新以下工作：
一、抓好員工培訓工作，努力使每位員工在業務上、在職業道德上有更大、更新的提高，主要方法是：
1、認真組織本部門員工積極參加酒店各階段的主題培訓，積極參與其他部門的培訓和學習。本部門內每月至少一次的收銀員集中學習，學業務，學政策，使財務人員工作計劃落實具體，并在學習中總結成績，找差距。
2、開展技能比武，今年我們將開展收銀結賬速度比賽、點鈔比賽、普通話比賽等一系列技能比武。
二、做好日常財務基礎工作，確保酒店經營工作正常運轉，我們的主要工作任務是：
1、搞好資金的收集和運用，確保資金安全完整。重點抓外結、抓清欠，加速資金回籠，確保外結資金回籠率為60%以上。
2、嚴格遵守會計制度，嚴格按《會計法》進行核算，嚴格做好
收銀稽核工作。按月及時編制好各類報表，搞好月度分析。
4、主動做好各部門間的協調工作，做到遇事有商量，有事不推諉。
5、積極搞好與財政、稅務、銀行等職能部門的關系，力爭他們對酒店的最大支持。
三、加強財務管理，力爭在成本費用管理上有新的突破，主要措施有：
1、在酒店財務工作計劃中更嚴明一條：嚴肅財經紀律，堅持一支筆審批制度，加強成本費用控制，不斷完善各項管理制度，做到大支出有計劃，小開支有控制。
2、在盡量滿足經營需求的情況下，降低整個酒店的存貨量。倉管人員在日常工作中一定做到勤清理、勤申報，嚴格控制，確保酒店存貨最低限額存量，減少資金占用，同時保障前臺經營的需要。
3、我們及時掌握整個酒店的成本費用情況，對各部門原料及物料等耗用情況定期進行分析。今年著重做好餐飲部的毛利率、客房部的物耗、工程部的工程配件耗用的重點分析和專項分析，并將分析情況及時反饋到各部門，為酒店提供真實的成本分析和價格信息，從而及時調整進貨價格，減少成本費用支出，為酒店提供準確、真實的財務依據和分析資料。
【二】2017年財務工作計劃范文時光飛逝，轉瞬間即將進入2017年，回顧一年，財務部全體人員對待工作兢兢業業，較為圓滿的完成了公司賦予的各項任務。根據201x年工作完成情況，現對2017年度的工作作出如下計劃：
一、增強財務監督職能。
在工作中，嚴格按照國家相關會計法規及公司財務管理制度的規定，對違法違規的活動進行制止，預防財務風險。在報銷方面，加強內部監督，嚴格遵照相關財務管理制度執行，對不符合規定的單據一律予以退回，努力開源節流，使有限的經費發揮最大的作用。
二、科學合理安排調度資金，充分發揮資金利用效率。
1、加強并規范現金管理，做好日常核算，按照財務制度，辦理現金收付和銀行結算業務，強化資金使用的計劃性、效率性和安全性，結合實際，重點加強對房地產項目投資的分析與管理，盡可能地規避因政策變化帶來的資金風險。
2、加強與各開戶行的合作，搭建安全、快捷的資金結算網絡;通過內部管理控制，合理籌措、統籌安排運用資金。庫存現金管理方面，除滿足集團公司日常開支外，要繼續和各開戶行協調，解決大額現金支取難的問題，保障各個項目在下一年的大量現金需求。
3、加強對公司資金需求及回籠情況的分析，積極與公司生產經營部門進行信息交流，掌握公司生產經營過程中存在的資金缺口，加大資金籌措力度，提高項目融資貸款能力。為此，下一年的工作中一方面要克服困難，做好老貸款的還舊續新;一方面要與銀行方面保持積極溝通，爭取更多條件優惠的貸款，降低融資費用。個人貸款方面，要及時支付到期本金及利息，維護公司信用，為進一步融資創造良好的平臺。
三、加強會計核算工作。
目前財務部會計核算是在初步實現會計電算化的基礎上進行的，已基本建立電算化為主、手工賬為輔，電算化手工賬相互印證的核算管理模式，較好的解決了手工核算中的計賬不規范和大量重復勞動產生的錯記、漏計、錯算、重復等錯誤。下一步將繼續加大財務基礎工作建設，從票據粘貼、憑證裝訂、賬證登錄、報表出具等工作抓起，認真審核原始票據，細化賬務處理流程，內控與內審結合，每月進行自查、自檢，做到賬目清楚，賬證、賬實、賬表、賬賬相符，使財務基礎工作更加規范化。為做好以上工作，要求全體財務人員在工作中認真學習，不斷總結經驗及教訓，把財務核算工作做得更精細化，能夠全面、細致、及時地為公司及相關部門提供翔實信息，并要從單一的會計核算向前端的財務籌劃、過程中的財務監督、事后的財務分析轉移，為公司領導層決策提供可靠依據。
四、加強與銀行、稅務等有關部門的合作，積極研究稅收政策，合法避稅增加效益。
在下一年的工作中，全體財務人員應加強稅收政策法規的研究，加強與稅務部門對各項工作的聯系和協調，需特別關注的是省直地稅上至局長下至專管員全部履新，稅務方面的交流與溝通要重新開展。五、組織全體人員積極參加各種形式的在崗培訓。
財務部既是一個職能管理部門、同時更是一個信息部門，要求能夠隨時為公司的決策提供準確的參考信息和決策依據。在本職工作方面，全體財務人員兢兢業業，基本滿足公司需求，但對比公司快速發展，還存在人員業務素質明顯偏低、財務管理意識較為淡薄、執行公司高層決策不力、綜合協調能力亟待提高等一系列問題。因此，全面深入的學習財務知識，開拓視野，改進工作方法，增強財務管理意識等對財務全體人員十分必要。綜上，下一年將通過每周部門工作例會、平時專題探討、中財訊會計人員培訓等內外結合的方式對財務人員進行在崗培訓。進一步完善財務人員知識結構，培養一專多能、德才兼備、富有創新精神和進取意識的復合型財會人才。
