時間：2023-03-16 16:38:12
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房地產市場矛盾中蘊含的法理價值分析
(一)宏觀調控中政府權力干預的處境
1。政府宏觀調控的必要性
筆者認為，市場一方面在創造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經濟的影響和經濟發展的破壞難以想象。具體到房地產市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經濟系統的市場運行為前提，至少目前中國房地產市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經濟環境下，讓房地產市場自由發展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。
2.政府干預房地產市場的處境
關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據作為處罰和上位法的解釋依據，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產業帶動其他產業的發展，以期達到產業鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發展，既要做到支持、保護、維護房地產投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產的發展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規律、規則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環境。
(二)利益在房產市場主體中的分割
市場經濟環境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產行業，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產業鏈(如建筑業、化工業、機械制造業、交通運輸及倉儲業等多個行業有密切的關系;同時還有金融、保險業、電力、煤氣及水的生產和供應業、社會服務業、交通運輸、倉儲及郵電通信業、批發和零售貿易、餐飲業家用電器業、家具制造業、建筑裝飾業等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經被預設。如房價、利率、相關產業的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發展權。根據社會經濟發展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。
(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優先性上
競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規范及市場規則。否則將不會形成有序的行業競爭格局。秩序是穩定的首要條件，沒有良好的秩序規則就沒有和諧發展的基礎。針對房地產市場因價格波動帶來的不穩定性，政府不斷開展整頓市場和規范市場經濟秩序的各種舉措。這對維系房地產市場秩序、一定程度上遏制房地產價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規則沒有得到遵守，利益的無限追求已經突破了道德可以容忍的底線，那國家的經濟發展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產市場不至于壟斷利益，影響整個國民經濟的發展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產市場秩序唯一的穩定依據。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發展的歸宿點，市場秩序即便不穩定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業與地方政府聯合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優先性，因而必須尋求和利用現實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩定的房地產市場秩序。
(四)房地產市場的健康需要法律體系的規范化
不僅僅是房地產市場，其他任何行業的發展都需要一部相對完善的法律規范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規律，也有調整其規范對象的規律。對于房地產市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產行業的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規則和法律規范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業發展。針對房地產發展的極端不穩定性及與其他行業甚至與整個國民經濟的關聯性，國家出臺了許多規范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規定上內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產的法律法規及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產消費者權益的專門立法與既存法律發生競合。“消費者保護法廣泛地存在于各種法律規范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現，并在相關法律中規定對不同種類的房地產權益予以不同程度的保護。況且房地產消費者權益內容龐雜，一部法規難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規范優先適用的競合規則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。
(五)責任的承擔主體模糊
責任的承擔既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責任是擔當。在房地產市場，隨著利益主體錯綜復雜的關系及多元的參與性，使得這一領域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調控措施是否是某些地方政府責任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經遭受的利益損失、權益流失?根據盧梭的社會契約理論，人們的權力已經委托給了國家，則相應的權利保護應該由國家來完成。當人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔侵權的責任?房地產市場涉及的主體不僅僅是房地產投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍首，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調控市場方面國家必須做到這種宏觀調控力度的把握。不同的經濟發展區域有不同的特點，將制定的法律法規或者其他規范性文件、政策等全部適用于所有的行政區域值得考量。市場調研不充分的話，責任的擔當不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責任承擔主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產投資人或銀行來承擔責任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔責任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經濟環境。
論文摘要：加入WTO后，我國將孕育出“現代不動產”行業，社會對房地產專業人才的常求，也發生了巨化。我國房地產專業教育硯狀，已不能適應祈形勢下的社會常要。文章分析如何以“硯代不動產”理念規范和發展我國的房地產類專業教育，對辦好我國房地產專業教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
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二、物權的公示公信和信托不動產的獨立性
三、信托不動產移轉與不動產稅費（買賣稅、所得稅、土地增值稅）
四、遠非結束的結語
[內容提要]不動產證券化是資產證券化浪潮中的重要的部分，但進入法學視野的時間較短。它的出現對我國現有法制提出了新的要求。作為一種金融產品，其資本流通性與我國物權公示公信原則以及公司法中經營實體組織形式產生了一定的沖擊，另外，在信托財產的設立和移轉過程中，使得稅費制度也須要修正以促進和保障其健康發展。
[關鍵詞]不動產、證券化、SPV
一 導論
上個世紀70年代以來，西方金融市場上出現了一種嶄新的引人注目的金融產品：不動產證券化。這種結合金融業和不動產業共同發展的模式，不僅改變了個人和公司理財的方式，更重要的是對金融業（尤其是銀行系統）的以往資金運營方式和房地產業的融資方式產生了相當大的變革。我國目前正處于市場經濟建設的初級階段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必須經過客觀科學的論證。
今天在資產證券化市場中，兩類資產證券化占據中心位置，在美國被習慣稱為按揭證券化（MBS）和資產證券化（ABS）。這兩類證券化的本質是一樣的，都是對現有信用資產的證券化，或者說是存量資產證券化。與其他資產證券化相比，不動產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，不動產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的不動產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的不動產項目。所以不動產證券化包括不動產抵押貸款債權的證券化和房不動產投資權益的證券化兩種形式[1].不動產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。不動產投資權益的證券化，又稱商業性不動產投資證券化，是指以不動產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。不動產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放不動產貸款；另一方面是從非金融機構出發，不動產投資經營機構將不動產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。
不動產證券化較早的進入了經濟學界和金融學界的視野，在那里得到了較為充分的研究，也取得了許多先進的成果，可在法學領域中仍算陌生。這種金融產品中若想在中國大地上生根發芽必然在沖擊我國的金融市場過程中受到市場環境和法律環境的雙重阻礙。由此，本文重點研究不動產證券化在中國運作將會引起的對部分法制內容的沖擊及需要的法律規定調整，而其他如不動產證券化引入我國的利弊分析、金融市場的影響等問題不在論述范圍。
二、物權的公示公信和信托財產轉讓的流通性
我國民法通則里并沒有動產與不動產的區分，應該說不動產還沒有在立法中得到明確的界定。在梁慧星教授組織編寫的《中國物權法草案》[2]第十一條里規定；不動產指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分離的物。日本民法典第86條和我國臺灣地區民法66條表述更為簡單：土地及其定著物為不動產。孫憲忠教授認為：不動產就其范圍而言有三種即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]盡管上述幾種定義并無實質性差異，但本文更傾向于孫憲忠教授的表述，至少更適合作為證券化研究的基礎概念。
物權公示是物權法的基本原則，指物權的各種變動必須采取法律許可的方式向社會展示，以獲得社會的承認和法律的保護原則。[4]從法學定義上講，公示最終目的使得物權變動中物權的排他性在客觀要件和主觀要件上都得到滿足，從而使得物權的排他性具有主觀上的公平正義性，在客觀上也能獲得法律的承認，公示在不動產的物權變動里就是不動產登記。因為物權的本質是對世權，物權的變動必須要有自己的公示手段才能排除他人妨礙，不動產不比動產不能依靠占有來實現公示，而對于一般不動產物權來說最簡單便捷的方式便是登記。
但是，即便是這種最簡捷的方式也難以適應證券的流通性要求。
首先，以房地產投資權益證券化為例，登記程序、時間耗時費力，嚴重影響著證券產品的流通。房地產投資權益證券化的組織形式主要有房地產產業投資基金（主要采用有限合伙制）和房地產投資信托兩種[5].前文已談及房地產投資權益的證券化區別于不動產項目的直接投資，即是使投資著與投資標的之間的物權關系變為對該不動產項目的有價證券之債權關系。原因是中間多了一個中介機構SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律關系上不動產項目資金不是由投資者直接注入而是由中介機構注入。所有人將不動產債權讓與SPV或信托機構必須辦理登記手續，市場并不是僅僅要求收益形的債券，而更多愿意投資于共有權式或股權式[6].若該項目系待建工程必然有期待物權變動（類似期房），若是將已完工之不動產項目包裝運作意欲證券化流通時，依據我國1997年10月24日《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，像不動產有限合伙的方式則登記工作繁復和時間的拖延使之成為不可能。而在信托方式中則出現了不動產物權消失的情況。因此，登記的豁免方能在物權法定的原則下使之名正言順。建議在物權法“不必登記的物權變動”條目中增加一條：不動產證券化發生之物權變動不必以登記為公示，得以有價票證對抗第三人。
其次，以住宅抵押貸款證券化為例，整個證券化的運作過程中不動產抵押權的轉讓和最終實現問題成了最大的理論與實踐難題。
所謂住房抵押貸款證券化，是指特設載體SPV集中一系列性質相似的貸款機構發放的住房抵押貸款，將購房者定期應償還給貸款機構的本金和利息（現金流）進行組合包裝后，作為標的資產發行住房抵押證券所進行融資的活動。[7]住房抵押貸款證券化的簡要過程是[8]：購房者先與貸款銀行簽定借款合同，并將所購房屋抵押，貸款銀行成為抵押人債權人；貸款銀行將其債權轉讓給SPV，SPV根據貸款種類設計具體的轉手證券以及基于轉手證券產生的其他類型的MBS（Mortgage Backed Securities），與證券公司簽定承銷協議，并接受信用評級與審計；與托管銀行簽定信托協議，委托SPV的開戶銀行收取借款人按時支付的住房抵押貸款的本金和利息，并支付給托管銀行，由托管銀行按照MBS的利率標準支付給MBS的投資者。
進行住房抵押貸款證券化的第一個環節就是發行住房抵押貸款的銀行向SPV轉讓貸款債權。由于住房抵押貸款證券化是一個典型的具有附屬抵押物的資產證券化，因此，銀行債權轉讓中涉及到抵押權的轉讓以及抵押物的登記問題。我國《擔保法》第50條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保”；第52條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”。可見，我國立法對抵押權的單獨轉讓采絕對否定主義。根據我國《擔保法》第41條、第42條之規定，以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物為抵押的應當進行登記，即我國立法對住房抵押財產登記采登記要件主義，只有履行了登記手續，才能產生設立抵押權的法律效果。因此，如果SPV不進行抵押變更登記，抵押權未生效，SPV無法享有相應的抵押權益。若SPV逐一對抵押權進行變更登記，則證券化的成本大大增加，不具可操作性。
對此問題學界有建議“通過在抵押合同中設立‘主管部門合同鑒證’條款，以主管部門在合同（應收款出售協議）上簽章來彌補未進行抵押變更登記的不足，既達到公示效果，又可以對抗第三人對抵押貸款債權收益的主張”[9]和“在借款人與銀行簽訂抵押借款合同上，增加一條：‘住房抵押貸款機構有權將住房抵押貸款轉讓給第三方，并授權住房抵押貸款機構可以以次抵押人的身份辦理以第三方為次抵押權人的抵押登記變更登記手續’”[10]的觀點。
筆者認為，這兩種途徑都是“民間”解決。實際上，前者的主管部門簽章以求公示的辦法于法無據，違反物權法定原則，政府的行政行為作為公示和對抗第三人主張的作法也難以操作，試問若政府簽章后的過錯能否由主管部門承擔呢？后者系一種在現行法制下較為無奈的看法，銀行并不能夠根據這樣一份含有特殊條款的合同獲得抵押權變動的公示，債權的合意不能取代物權的合意。因此，如果在立法上作出特別規定，應該是最為效率的選擇。
還有，在發行人向SPV特設交易機構真實出售資產時，債權的轉讓成本很高。根據目前相應債的法律規定，債權人轉讓債權時，應當通知債務人，否則債務人可以拒絕向新的債權人履行義務。因為資產證券化中的資產是一項巨大的“資產池”，牽涉的債務人非常復雜，這個通知成本非常高。國外如德國法律直接規定可以轉讓，而韓國則規定在證券監管機構登記后即視為已轉讓。而我國尚無這種減少通知成本的規定，這將給不動產證券化增加許多操作難度。由于證券化資產池的規模一般都很大，其出售往往會涉及成千上萬個債務人，如果對每一個債務人都要進行通知，發起人的工作量就非常大，這對證券化的成本無疑會產生較大的影響。
為了彌補《抵押登記管理辦法》關于此問題的空白，公告作為公示的立法修是使證券化實行的法制保證。
另外，抵押權的最終實現必然會涉及不動產的權利沖突問題。[11] 已經轉讓的抵押權最終可能會要求實現，經過立法豁免登記公示的住房抵押貸款之抵押權的實現與我國合同法286條中建設工程優先受償權也須立法確定順位問題。限于篇幅另文闡述。
三、不動產客稅與信托財產的設立、移轉
國際通行的房地產稅收體系包括三類：（1）是房地產取得稅類，一般包括登錄許可稅、不動產取得稅、遺產稅和贈與稅。登錄許可稅是在不動產登記時政府課征的一種稅，稅基為登錄時的價格，稅率各國有異。房地產取得稅是在原始取得或繼受取得房地產時向政府交納的一種稅，稅基為房地產取得時的評估價格。（2）房地產保有稅類。包括不動產稅、定期不動產增值稅。不動產稅，向土地或房屋所有者或占有者征收稅基為不動產的評估價格，在不征收不動產稅的國家里，對土地、房屋等不動產課征財產稅。定期不動產增值稅向擁有土地或房屋超過一定年限的產權者征收，通常對由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值稅，對因城市發展引起的土地增值征收10年期增值稅。房地產保有稅，在大多數國家均屬地方稅，由地方政府征收和管理，是地方政府財政收入的主要來源，如美國的財產稅約占地方財政收入的80％。（3）房地產流轉稅類。包括所得稅、不動產轉移增值稅。所得稅向經營、出售房地產獲得收入的房地產所有者、經營者征收。不動產轉移增值稅向買賣、轉讓房地產獲得自然增值收益的人征收，意大利、韓國均設此稅；美國則征收房地產收益稅，房地產所有權人獲得的增值收益超過政府規定的免稅限額后則繳納此稅。[12]
在流轉稅方面，ABS往往涉及幾十億元的交易額，如果將ABS視為“真實出售”，作表外處理，必然要交納營業稅，我國的營業稅率為5%，按此融資成本會大大提高，ABS會失去價值，很多項目將無法進行。我國現行稅法、財會制度中沒有關于資產證券化的稅務及財務表外處理依據。發起人將資產出售給SPV時所得收益要計入發起人損益表中，發起人需繳納所得稅、營業稅和印花稅，稅率即使很低，也可能給交易帶來巨大的障礙；對于SPV是否應該納稅，如果需要，應通過各種方法來降低稅務負擔，因為在SPV產生稅務費用定會增加證券化的整體成本；而對投資者來講，在持有過程中所收的證券利息是否付稅，在變現過程中的變現收益是否支付所得稅或資本利得稅都沒作出相應規定。而會計制度對于資產證券化表外處理的規定亦是一片空白。我國的已經進行資產證券化的實踐案例如中集集團與荷蘭銀行運營的應收帳款證券化中，中集集團的ABCP （資產支持商業票據 Asset-backed Commercial Paper）融資費用作為財務費用處理的，當然也是作為計稅和扣稅依據的。但是，因為此次資產證券化的SPV是荷蘭銀行荷蘭銀行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售給 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在國際市場上發行ABCP ，沒有牽涉到相關的營業稅問題，也沒有增值稅問題。因為這種操作必定是一項融資活動。即使按照銷售處理，沒有進項稅額，也沒有銷項稅額，或者說增值的可能性基本上不存在，增值稅也就無從談起。由于投資者是直接和荷蘭銀行的資產管理公司發生關系，與中集沒有直接的關系，投資者獲得的利息收入不是直接來源于中集，而是來源于 TAPCO .因此，對于中集集團來說，不會產生予提稅的問題。[13]
在一些免稅的國家和地區如開曼群島、百慕大等地組建SPV，是合法避稅并規避我國公司法上過高要求的較好選擇。從另外的角度考慮，確實應當全面修訂我國現有稅法對不動產證券化（乃至資產證券化）的限制。筆者建議：首先，為將要證券化的不動產權益真實出售給SPV設立所得稅、流轉稅、印花稅的特別豁免條款，；其次，修訂《外商投資企業所得稅法》或專門對資產證券化向海外SPV支付資產利息和本金的預提稅問題作出規定，免去或相應根據雙邊稅將優惠協議免去預提稅，以節約資產證券化的交易成本；還有，必須設立不動產移轉增值稅的豁免條款，因為盡管在真實出售中完全符合不動產權益變動的特征，但是，SPV一般是“空殼公司”，他只是不動產證券化的“導管體”[14]，實質目的只是融資，名義上是真實出售，并無物權變動的實質要件。比如美國《國內稅務法則》對房地產貸款證券化，按照合伙制、公司和信托等三種不同的實體組織形式，確定不同的稅收處理方法。
基本內容如下表：
-----------------------------------------------------------------------------------
| 實體組織形式 | 合伙制企業 | 公司 | 信托 |
-----------------------------------------------------------------------------------
| 投資者身份 | 合伙人 | 權益持有人、股東 | 受益人、委托人 |
-----------------------------------------------------------------------------------
| 稅收處理 | 合伙人繳納個人所得稅 | 公司繳納公司所得稅 | 受益人繳納個人所得稅 |
| | 企業不繳納企業所得稅 | 股東繳納個人所得稅 | 信托本身不繳稅 |
-----------------------------------------------------------------------------------
在房地產投資信托方面，正式開創了REIT，規定凡具備該法第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅。
四、遠非結束的結語
本文僅僅涉及了不動產證券化中的部分法制問題，關于此的研究遠未結束[15]，最令筆者困擾的不是技術性法令的規定，而是金融產品的創新和原有相關法制的深層次矛盾，乃至整個社會層出不窮的新生現象時刻沖擊著法律的內在穩定。這個矛盾在具有深刻固有法性的不動產法中更加難以解決。
這其中必須有一種理念去支撐，究竟是適用自然法原則還是實證法原則，是以經濟分析法學判斷亦或是概念法學理解，等等，這些都遠非一兩篇論文所能夠回答的。至此，一定有人會說：“如果法律的規定提高了金融創新的成本，制約了它的發展，就是不效率，應該修正法律。”筆者不禁要反問，誰能說明修訂舊法適應新的金融現象就一定是效率，保守法制穩定限制金融創新就一定是不效率，根源在哪里？！
在上述問題沒有或很難得到回答時，至少我們可以肯定，法律（制定法）總是要根據現實的要求作出修正，法律也必須要有預見性，法律的目的是讓社會實現有序的豐富多彩，而不是壓制新生事物。由此，我們得出在這種全新的金融產品與國家法律并沒有不可調和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促進不動產證券化的發展，在一些問題上作出預設規則，未雨綢繆，疏而導之，將其納入良性軌道，這是我們的選擇。以法律制度為主體的制度框架對資產證券化的產生和發展起著重要的作用。資產證券化的每一個環節的設計，每一個主體的參與和權利義務，都需要法律的維護和約束。因此，可以說，離開了法律的規范與保障，不動產證券化寸步難行。
不動產證券化有了生命！
法律有了生命！
（在本文的寫作中，受到南開大學陳耀東老師講授的物權法課程和萬國華老師講授的證券法課程以及韓良老師講授的金融法課程莫大的啟發和指導，在此表示感謝，但所有文責由作者承擔。）
[1] 事實上，有學者認為資產證券化包括金融資產證券化和不動產證券化，將住宅抵押貸款證券化列為金融資產證券化類（見王文宇[臺]著《新金融法》，中國政法大學出版社2003年5月版第141、142頁）。但筆者認為不動產證券化之對象系指不動產財產權，不動產財產權具有明顯的物權特征，無論是出于理論研究和還是制度建設的考慮，都應該把不動產抵押權益證券化作為不動產證券化的一種來研究。
[2] 梁慧星：《中國物權法草案》，社會科學出版社2000年3月版，第119頁。
[3] 孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年10月版，第318頁。
[4] 孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2003年成月版，第178頁。
[5] 在美國，不動產有限合伙制作為不動產證券化的形式，因為美國對證券采廣義理解，包括“投資契約”，但在我國合伙并不能夠公開發行本文所說的有價證券，可以說我國不存在以有限合伙作為組織形式的不動產證券化。
[6] 見王石：“推動房地產融資渠道的多元化”，載于“南方周末”2004年4月8日19版。
[7]涂永紅、劉柏榮著《銀行信貸資產證券化》，中國金融出版社2000年版，第295頁。
[8] 參見關濤、樊靜：“不動產證券化的民法原理”，載于《中國法學》2002年第五期。另可參考冉昊、王麗媛：“ABS若干法律問題論析”，載蔡耀忠主編《中國房地產法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307頁。
[9]陳潔：“住房抵押貸款證券化中若干擔保問題的探討”，載中國法學網，2004年3月2日瀏覽。
[10] 轉引自注釋10文。
[11] 關于此部分的探討可參考陳耀東著《商品房買賣問題專論》（法律出版社2003年10月版）中筆者參與寫作的部分內容，第332頁至343頁。
[12]朱學良等：《借鑒美國經驗建立健全我國房地產稅收體系》，載《中國房地產》1996年第2期。轉引自cftl.com.cn.
[13] 參見唐菲、李傳全：“赴中集集團進行資產證券化調查報告”， chinasecuritization.com，2004年4月1日瀏覽。
時間 10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
課程 上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
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00641中外廣告史 00015英語（二）
00034社會學概論
00040法學概論00244經濟法概論 新聞學
050305 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00529文學概論（一） 00341公文寫作與處理00659新聞攝影 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論00244經濟法概論00660外國新聞事業史 音樂教育
050408 03709基本原理概論
00734中外音樂欣賞 00341公文寫作與處理00733音樂分析與創作 03708中國近現代史綱要
07124西方音樂史 00015英語（二）
07123中國音樂史 美術教育
050410 03709基本原理概論
00698素描（四）（理論） 00341公文寫作與處理
00742美術技法理論 03708中國近現代史綱要
07125色彩（2）（理論） 00015英語（二）
00747美術教育學 服裝藝術設計
050419 03709基本原理概論
03520服裝材料（一） 07537服裝CAD（二） 03708中國近現代史綱要
07540服裝色彩 00015英語（二）
07539時裝畫（理論） 室內設計
050432 03709基本原理概論
00058市場營銷學
05340室內空間組合與理論 05342室內環境與設備 03708中國近現代史綱要06216中外建筑史 00015英語（二）
06217人機工程學 藝術設計
（視覺傳達設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要05546系列書籍裝幀設計 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 藝術設計
（環境藝術設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要04839材料成型工藝 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 動畫設計
050438 03709基本原理概論
03512劇本寫作 03513影視編導
03430動畫技法 03708中國近現代史綱要
07887平面設計 00015英語（二）
11733動畫視聽語言 數學教育
070102 03709基本原理概論
02018數學教育學 00341公文寫作與處理00342高級語言程序設計（一）
02009抽象代數 03708中國近現代史綱要
02010概率論與數理統計（一）
02015偏微分方程 00015英語（二）
02013初等數論 生物工程
070404 03709基本原理概論
02537發酵工藝學 00054管理學原理
00341公文寫作與處理
00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要06709微生物遺傳與育種 00015英語（二）
06711生物制藥學
07732普通物理學 采礦工程
080109 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
11887采礦優化設計 03095系統工程 03708中國近現代史綱要
02198線性代數 00015英語（二）
08146礦井提升運輸 光伏材料
應用技術
080206 03709基本原理概論
02194工程經濟 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
11552光伏建筑一體化 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
07732普通物理學 機械制造
及自動化
080302 03709基本原理概論
02213精密加工與特種加工 02207電氣傳動與可編程控制器（PLC） 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 機電一體化工程
080307 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
02245機電一體化系統設計 02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 模具設計與制造
080313 03709基本原理概論
05513塑料成型技術 02609互換性原理與測量技術基礎
05508金屬材料與熱處理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
05509成型設備概論 00015英語（二）
05510模具工程材料 電廠熱能
動力工程
080502 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02267熱工過程自動控制 02265汽輪機原理及運行
02261傳熱學（二） 03708中國近現代史綱要
02198線性代數
02264鍋爐燃燒設備 00015英語（二）
00420物理（工）
02262機械設計基礎及電廠金屬材料 工業自動化
080603 03709基本原理概論
02297電力拖動自動控制系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要
02293檢測與轉換技術04737C++程序設計
02291自動控制理論（一） 00015英語（二）
00144企業管理概論
07732普通物理學00420物理（工） 電力系統及其
自動化
080605 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02310電力系統分析 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02312電力系統遠動及調度自動化 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學02311發電廠動力部分 計算機及應用
080702 03709基本原理概論
02324離散數學
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一） 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計
02325計算機系統結構 00015英語（二）
07732普通物理學02333軟件工程 電子工程
080705 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學00420物理（工） 計算機網絡
080709 03709基本原理概論
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一）
02335網絡操作系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理
04749網絡工程 03708中國近現代史綱要
02379計算機網絡管理
04751計算機網絡安全 00015英語（二）
07732普通物理學04742通信概論
03142互聯網及其應用 軟件工程
080720 03709基本原理概論
02324離散數學
07169軟件開發工具與環境 00341公文寫作與處理07029軟件項目管理
07172信息安全 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計 00015英語（二）
07732普通物理學07028軟件測試技術 應用電子技術
080735 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00342高級語言程序設計（一）
00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
05691智能化儀器儀表設計 數控技術
080741 03709基本原理概論
05661機床數控原理 00341公文寫作與處理
02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
07732普通物理學05667數控系統維護及調試
02205微型計算機原理與接口技術
時間 10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
課程 上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
9:00--11:30
下午
14:30--17:00
專業名稱 金融
020106 03709基本原理概論
00067財務管理學
00058市場營銷學 00076國際金融
00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要
00077金融市場學 00015英語（二）
01214培訓管理
00079保險學原理 國際貿易
020110 03709基本原理概論
00100國際運輸與保險
00045企業經濟統計學 05963績效管理
03601服務營銷學
00101外經貿經營與管理 03708中國近現代史綱要00102世界市場行情
00055企業會計學
00096外刊經貿知識選讀 01214培訓管理
00098國際市場營銷學
00099涉外經濟法 農業經濟管理
020114 03709基本原理概論
00130作物栽培學（一） 00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要
00128農業技術經濟學 00015英語（二）
01214培訓管理00134農業統計學 經 濟 學
020115 03709基本原理概論
00009政治經濟學（財經類）00143經濟思想史 05963績效管理
03601服務營銷學
00142計量經濟學 03708中國近現代史綱要
00138中國近現代經濟史 00015英語（二）
01214培訓管理 餐飲管理
020119 03709基本原理概論
00989國外飲食文化 00986中國飲食文化 03708中國近現代史綱要
00987餐飲美學 00015英語（二）
01214培訓管理 調查與分析
020121 03709基本原理概論
00058市場營銷學
00009政治經濟學（財經類） 05963績效管理
03601服務營銷學
00142計量經濟學 03708中國近現代史綱要
02628管理經濟學 00015英語（二）
01214培訓管理 工商企業管理
020202 03709基本原理概論
00067財務管理學 00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00154企業管理咨詢 00015英語（二）
01214培訓管理00152組織行為學 會計
020204 03709基本原理概論
00058市場營銷學
00162會計制度設計 05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00159高級財務會計 00015英語（二）
01214培訓管理
00158資產評估
00161財務報表分析（一） 市場營銷
020208 03709基本原理概論
00185商品流通概論
00186國際商務談判 05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00055企業會計學
00184市場營銷策劃 00015英語（二）
01214培訓管理
00098國際市場營銷學 旅游管理
020210 03709基本原理概論
00067財務管理學
00058市場營銷學
00163管理心理學 05963績效管理
03601服務營銷學
00198旅游企業投資與管理 03708中國近現代史綱要
00196專業外語 01214培訓管理00152組織行為學00197旅游資源規劃與開發 電子商務
020216 03709基本原理概論
00910網絡經濟與企業管理 00915電子商務與現代物流
00995商法（二） 03708中國近現代史綱要
00906電子商務網站設計原理 00015英語（二）
00997電子商務安全導論
01214培訓管理 電子商務
（移動商務管理方向）
020216 03709基本原理概論
00910網絡經濟與企業管理 00995商法（二）
00054管理學原理 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學 00015英語（二）
00098國際市場營銷學
00144企業管理概論 人力資源管理
020218 03709基本原理概論
06091薪酬管理 03325勞動關系學
00261行政法學
00107現代管理學 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
06093人力資源開發與管理 00015英語（二）
00152組織行為學
06090人員素質測評理論與方法 物流管理
020229 03709基本原理概論
00067財務管理學
00009政治經濟學（財經類） 05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要 00015英語（二）
01214培訓管理00043經濟法概論（財經類） 公共事業管理
020230 03709基本原理概論
00163管理心理學
00147人力資源管理（一）
03312勞動和社會保障概論 00261行政法學
05723非政府組織管理 03335公共管理學 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
05725文化管理
00449教育管理原理 00015英語（二）
02382管理信息系統
05722公共經濟學
00034社會學概論
00040法學概論 工程管理
020279 03709基本原理概論
00067財務管理學
02194工程經濟 00054管理學原理
07138工程造價與管理
01854工程質量管理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
01856建設與房地產法規 00015英語（二）
00122房地產評估
01853工程項目招投標與合同管理 采購與供應管理
020282 00009政治經濟學（財經類）
05374物流企業財務管理
03708中國近現代史綱要 00015英語（二） 銷售管理
020314 03709基本原理概論 00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00055企業會計學
00181廣告學（一） 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 中小企業
經營管理
020320 03709基本原理概論
00058市場營銷學 00054管理學原理 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
00154企業管理咨詢 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 法律
030106 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法
00242民法學 00227公司法
00262法律文書寫作
00257票據法
00246國際經濟法概論
00265西方法律思想史 03708中國近現代史綱要
00263外國法制史
05680婚姻家庭法
00167勞動法 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00169房地產法
00233稅法 律師
030108 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246國際經濟法概論
00993法院與檢察院組織制度 03708中國近現代史綱要
00167勞動法
00229證據法學
00924婚姻家庭法原理與實務 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00233稅法
00917民法原理與實務
00925公證與基層法律服務實務 行政管理學
030302 03709基本原理概論
00067財務管理學
00320領導科學
00024普通邏輯 00315當代中國政治制度
00319行政組織理論
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00316西方政治制度 00015英語（二）
00034社會學概論
00322中國行政史
00323西方行政學說史
00144企業管理概論 公安管理
030401 03709基本原理概論
00372公安信息學 00235犯罪學（一）
00354公安學基礎理論 03708中國近現代史綱要
00860公安行政訴訟 00015英語（二）
00373涉外警務概論 偵查學
030405 03709基本原理概論
00024普通邏輯
08029國內安全保衛
01426犯罪心理學 00235犯罪學（一）
08032物證技術學
08033擒敵技術 03708中國近現代史綱要
00229證據法學
08035劫持人質案件處置 00015英語（二）
00376現場勘察學
00382刑事偵查學導論 學前教育
040102 03709基本原理概論
00024普通邏輯
00401學前比較教育
00409美育基礎
00398學前教育原理 00341公文寫作與處理00883學前特殊兒童教育
00881學前教育科學研究與論文寫作 03708中國近現代史綱要
00402學前教育史
00885學前教育診斷與咨詢
00884學前教育行政與管理 00015英語（二）
00403學前兒童家庭教育
00886學前兒童心理衛生與輔導 教育管理
040107 03709基本原理概論
00454教育預測與規劃00459高等教育管理 00341公文寫作與處理00455教育管理心理學
00457學前教育管理
00458中小學教育管理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學 教育學
040108 03709基本原理概論
00464中外教育簡史 00341公文寫作與處理00469教育學原理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00466發展與教育心理學
00468德育原理 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學
00471認知心理 體育教育
040302 03709基本原理概論
00498體育統計學 00341公文寫作與處理
00500體育科研理論與方法 03708中國近現代史綱要
00501體育史
00499體育游戲 00015英語（二）
00503體育教育學
00497運動訓練學 秘書學
050104 03709基本原理概論
00320領導科學
00523中國秘書史 00261行政法學
00107現代管理學
00341公文寫作與處理
00524文書學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論
00526秘書參謀職能概論
00525公文選讀 漢語言文學
050105 03709基本原理概論
00540外國文學史 00341公文寫作與處理00813外國作家作品專題研究
00816文藝心理學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00539中國古代文學史（二） 00015英語（二）
00541語言學概論 英語
050201 03709基本原理概論
00600高級英語
00087英語翻譯 00341公文寫作與處理00830現代語言學
00836英語科技文選 03708中國近現代史綱要
00833外語教學法 00603英語寫作
00840日語
00841法語
00842德語 日語
050202 03709基本原理概論
00609高級日語（一） 00341公文寫作與處理
00611日語句法篇章法 03708中國近現代史綱要
00838語言與文化 06042日語寫作
00845英語
00841法語
00842德語 廣告學
050302 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00639廣播電視廣告 00107現代管理學
00530中國現代文學作品選
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00641中外廣告史 00015英語（二）
00034社會學概論
00040法學概論00244經濟法概論 新聞學
050305 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00529文學概論（一） 00341公文寫作與處理00659新聞攝影 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論00244經濟法概論00660外國新聞事業史 音樂教育
050408 03709基本原理概論
00734中外音樂欣賞 00341公文寫作與處理00733音樂分析與創作 03708中國近現代史綱要
07124西方音樂史 00015英語（二）
07123中國音樂史 美術教育
050410 03709基本原理概論
00698素描（四）（理論） 00341公文寫作與處理
00742美術技法理論 03708中國近現代史綱要
07125色彩（2）（理論） 00015英語（二）
00747美術教育學 服裝藝術設計
050419 03709基本原理概論
03520服裝材料（一） 07537服裝CAD（二） 03708中國近現代史綱要
07540服裝色彩 00015英語（二）
07539時裝畫（理論） 室內設計
050432 03709基本原理概論
00058市場營銷學
05340室內空間組合與理論 05342室內環境與設備 03708中國近現代史綱要06216中外建筑史 00015英語（二）
06217人機工程學 藝術設計
（視覺傳達設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要05546系列書籍裝幀設計 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 藝術設計
（環境藝術設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要04839材料成型工藝 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 動畫設計
050438 03709基本原理概論
03512劇本寫作 03513影視編導
03430動畫技法 03708中國近現代史綱要
07887平面設計 00015英語（二）
11733動畫視聽語言 數學教育
070102 03709基本原理概論
02018數學教育學 00341公文寫作與處理00342高級語言程序設計（一）
02009抽象代數 03708中國近現代史綱要
02010概率論與數理統計（一）
02015偏微分方程 00015英語（二）
02013初等數論 生物工程
070404 03709基本原理概論
02537發酵工藝學 00054管理學原理
00341公文寫作與處理
00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要06709微生物遺傳與育種 00015英語（二）
06711生物制藥學
07732普通物理學 采礦工程
080109 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
11887采礦優化設計 03095系統工程 03708中國近現代史綱要
02198線性代數 00015英語（二）
08146礦井提升運輸 光伏材料
應用技術
080206 03709基本原理概論
02194工程經濟 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
11552光伏建筑一體化 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
07732普通物理學 機械制造
及自動化
080302 03709基本原理概論
02213精密加工與特種加工 02207電氣傳動與可編程控制器（PLC） 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 機電一體化工程
080307 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
02245機電一體化系統設計 02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 模具設計與制造
080313 03709基本原理概論
05513塑料成型技術 02609互換性原理與測量技術基礎
05508金屬材料與熱處理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
05509成型設備概論 00015英語（二）
05510模具工程材料 電廠熱能
動力工程
080502 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02267熱工過程自動控制 02265汽輪機原理及運行
02261傳熱學（二） 03708中國近現代史綱要
02198線性代數
02264鍋爐燃燒設備 00015英語（二）
00420物理（工）
02262機械設計基礎及電廠金屬材料 工業自動化
080603 03709基本原理概論
02297電力拖動自動控制系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要
02293檢測與轉換技術04737C++程序設計
02291自動控制理論（一） 00015英語（二）
00144企業管理概論
07732普通物理學00420物理（工） 電力系統及其
自動化
080605 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02310電力系統分析 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02312電力系統遠動及調度自動化 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學02311發電廠動力部分 計算機及應用
080702 03709基本原理概論
02324離散數學
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一） 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計
02325計算機系統結構 00015英語（二）
07732普通物理學02333軟件工程 電子工程
080705 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學00420物理（工） 計算機網絡
080709 03709基本原理概論
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一）
02335網絡操作系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理
04749網絡工程 03708中國近現代史綱要
02379計算機網絡管理
04751計算機網絡安全 00015英語（二）
07732普通物理學04742通信概論
03142互聯網及其應用 軟件工程
080720 03709基本原理概論
02324離散數學
07169軟件開發工具與環境 00341公文寫作與處理07029軟件項目管理
07172信息安全 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計 00015英語（二）
07732普通物理學07028軟件測試技術 應用電子技術
080735 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00342高級語言程序設計（一）
00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
05691智能化儀器儀表設計 數控技術
080741 03709基本原理概論
05661機床數控原理 00341公文寫作與處理
02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
07732普通物理學05667數控系統維護及調試
02205微型計算機原理與接口技術
江西2014年10月自考科目安排表
時間10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
課程上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
9:00--11:30
下午
14:30--17:00
專業名稱金融
020106 03709基本原理概論
00067財務管理學
00058市場營銷學 00076國際金融
00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要
00077金融市場學 00015英語（二）
01214培訓管理
00079保險學原理 國際貿易
020110 03709基本原理概論
00100國際運輸與保險
00045企業經濟統計學 05963績效管理
03601服務營銷學
00101外經貿經營與管理 03708中國近現代史綱要00102世界市場行情
00055企業會計學
00096外刊經貿知識選讀 01214培訓管理
00098國際市場營銷學
00099涉外經濟法 農業經濟管理
020114 03709基本原理概論
00130作物栽培學（一） 00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要
00128農業技術經濟學 00015英語（二）
01214培訓管理00134農業統計學 經 濟 學
020115 03709基本原理概論
00009政治經濟學（財經類）00143經濟思想史 05963績效管理
03601服務營銷學
00142計量經濟學 03708中國近現代史綱要
00138中國近現代經濟史 00015英語（二）
01214培訓管理 餐飲管理
020119 03709基本原理概論
00989國外飲食文化 00986中國飲食文化 03708中國近現代史綱要
00987餐飲美學 00015英語（二）
01214培訓管理 調查與分析
020121 03709基本原理概論
00058市場營銷學
00009政治經濟學（財經類） 05963績效管理
03601服務營銷學
00142計量經濟學 03708中國近現代史綱要
02628管理經濟學 00015英語（二）
01214培訓管理 工商企業管理
020202 03709基本原理概論
00067財務管理學 00054管理學原理
05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00154企業管理咨詢 00015英語（二）
01214培訓管理00152組織行為學 會計
020204 03709基本原理概論
00058市場營銷學
00162會計制度設計 05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00159高級財務會計 00015英語（二）
01214培訓管理
00158資產評估
00161財務報表分析（一） 市場營銷
020208 03709基本原理概論
00185商品流通概論
00186國際商務談判 05963績效管理
03601服務營銷學
00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00055企業會計學
00184市場營銷策劃 00015英語（二）
01214培訓管理
00098國際市場營銷學 旅游管理
020210 03709基本原理概論
00067財務管理學
00058市場營銷學
00163管理心理學 05963績效管理
03601服務營銷學
00198旅游企業投資與管理 03708中國近現代史綱要
00196專業外語 01214培訓管理00152組織行為學00197旅游資源規劃與開發 電子商務
020216 03709基本原理概論
00910網絡經濟與企業管理 00915電子商務與現代物流
00995商法（二） 03708中國近現代史綱要
00906電子商務網站設計原理 00015英語（二）
00997電子商務安全導論
01214培訓管理 電子商務
（移動商務管理方向）
020216 03709基本原理概論
00910網絡經濟與企業管理 00995商法（二）
00054管理學原理 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學 00015英語（二）
00098國際市場營銷學
00144企業管理概論 人力資源管理
020218 03709基本原理概論
06091薪酬管理 03325勞動關系學
00261行政法學
00107現代管理學 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
06093人力資源開發與管理 00015英語（二）
00152組織行為學
06090人員素質測評理論與方法 物流管理
020229 03709基本原理概論
00067財務管理學
00009政治經濟學（財經類） 05963績效管理
03601服務營銷學 03708中國近現代史綱要 00015英語（二）
01214培訓管理00043經濟法概論（財經類） 公共事業管理
020230 03709基本原理概論
00163管理心理學
00147人力資源管理（一）
03312勞動和社會保障概論 00261行政法學
05723非政府組織管理 03335公共管理學 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
05725文化管理
00449教育管理原理 00015英語（二）
02382管理信息系統
05722公共經濟學
00034社會學概論
00040法學概論 工程管理
020279 03709基本原理概論
00067財務管理學
02194工程經濟 00054管理學原理
07138工程造價與管理
01854工程質量管理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
01856建設與房地產法規 00015英語（二）
00122房地產評估
01853工程項目招投標與合同管理 采購與供應管理
020282 00009政治經濟學（財經類）
05374物流企業財務管理 03708中國近現代史綱要 00015英語（二） 銷售管理
020314 03709基本原理概論 00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00055企業會計學
00181廣告學（一） 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 中小企業
經營管理
020320 03709基本原理概論
00058市場營銷學 00054管理學原理 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
00154企業管理咨詢 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 法律
030106 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法
00242民法學 00227公司法
00262法律文書寫作
00257票據法
00246國際經濟法概論
00265西方法律思想史 03708中國近現代史綱要
00263外國法制史
05680婚姻家庭法
00167勞動法 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00169房地產法
00233稅法 律師
030108 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246國際經濟法概論
00993法院與檢察院組織制度 03708中國近現代史綱要
00167勞動法
00229證據法學
00924婚姻家庭法原理與實務 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00233稅法
00917民法原理與實務
00925公證與基層法律服務實務 行政管理學
030302 03709基本原理概論
00067財務管理學
00320領導科學
00024普通邏輯 00315當代中國政治制度
00319行政組織理論
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00316西方政治制度 00015英語（二）
00034社會學概論
00322中國行政史
00323西方行政學說史
00144企業管理概論 公安管理
030401 03709基本原理概論
00372公安信息學 00235犯罪學（一）
00354公安學基礎理論 03708中國近現代史綱要
00860公安行政訴訟 00015英語（二）
00373涉外警務概論 偵查學
030405 03709基本原理概論
00024普通邏輯
08029國內安全保衛
01426犯罪心理學 00235犯罪學（一）
08032物證技術學
08033擒敵技術 03708中國近現代史綱要
00229證據法學
08035劫持人質案件處置 00015英語（二）
00376現場勘察學
00382刑事偵查學導論 學前教育
040102 03709基本原理概論
00024普通邏輯
00401學前比較教育
00409美育基礎
00398學前教育原理 00341公文寫作與處理00883學前特殊兒童教育
00881學前教育科學研究與論文寫作 03708中國近現代史綱要
00402學前教育史
00885學前教育診斷與咨詢
00884學前教育行政與管理 00015英語（二）
00403學前兒童家庭教育
00886學前兒童心理衛生與輔導 教育管理
040107 03709基本原理概論
00454教育預測與規劃00459高等教育管理 00341公文寫作與處理00455教育管理心理學
00457學前教育管理
00458中小學教育管理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學 教育學
040108 03709基本原理概論
00464中外教育簡史 00341公文寫作與處理00469教育學原理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00466發展與教育心理學
00468德育原理 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學
00471認知心理 體育教育
040302 03709基本原理概論
00498體育統計學 00341公文寫作與處理
00500體育科研理論與方法 03708中國近現代史綱要
00501體育史
00499體育游戲 00015英語（二）
00503體育教育學
00497運動訓練學 秘書學
050104 03709基本原理概論
00320領導科學
00523中國秘書史 00261行政法學
00107現代管理學
00341公文寫作與處理
00524文書學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論
00526秘書參謀職能概論
00525公文選讀 漢語言文學
050105 03709基本原理概論
00540外國文學史 00341公文寫作與處理00813外國作家作品專題研究
00816文藝心理學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00539中國古代文學史（二） 00015英語（二）
00541語言學概論 英語
050201 03709基本原理概論
00600高級英語
00087英語翻譯 00341公文寫作與處理00830現代語言學
00836英語科技文選 03708中國近現代史綱要
00833外語教學法 00603英語寫作
00840日語
00841法語
00842德語 日語
050202 03709基本原理概論
00609高級日語（一） 00341公文寫作與處理
00611日語句法篇章法 03708中國近現代史綱要
00838語言與文化 06042日語寫作
00845英語
00841法語
00842德語 廣告學
050302 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00639廣播電視廣告 00107現代管理學
00530中國現代文學作品選
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00641中外廣告史 00015英語（二）
00034社會學概論
專業
代號
專業
名稱
4月16日（星期六）
4月17日（星期日）
課程 代號
上午 （9：00-11：30）
課程 代號
下午（14:30-17:00）
課程 代號
上午(9:00-11:30)
課程代號
下午(14:30-17:00)
000004
環境藝術設計(室內設計方向)
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00321
中國文化概論
00015
英語(二)
06217
人機工程學
04490
室內設計原理
00353
現代科學技術概論(**加試)
06219
建筑工程管理與法規
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
04584
室內構造與材料學
06216
中外建筑史
04583
室內設計工程基礎
020104
財稅
00051
管理系統中計算機應用
00054
管理學原理
00070
政府與事業單位會計
00015
英語(二)
00058
市場營銷學
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
08019
理財學
00067
財務管理學
04184
線性代數(經管類)
04183
概率論與數理統計(經管類)
00069
國際稅收
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
00068
外國財政
06779
應用寫作學(**加試)
00071
社會保障概論
020106
金融
00051
管理系統中計算機應用
00054
管理學原理
09092
投資銀行學
00015
英語(二)
00058
市場營銷學
00076
國際金融
00078
銀行會計學
08019
理財學
00067
財務管理學
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00079
保險學原理
04184
線性代數(經管類)
04183
概率論與數理統計(經管類)
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
06779
應用寫作學(**加試)
020110
國際貿易
00051
管理系統中計算機應用
00045
企業經濟統計學
00055
企業會計學
00098
國際市場營銷學
00097
外貿英語寫作
03709
基本原理概論
00096
外刊經貿知識選讀
00248
國際金融法
00100
國際運輸與保險
04184
線性代數(經管類)
00102
世界市場行情
00889
經濟學（二）
03708
中國近現代史綱要
05844
國際商務英語
04183
概率論與數理統計(經管類)
020177
投資理財
00051
管理系統中計算機應用
03709
基本原理概論
09092
投資銀行學
00015
英語(二)
00067
財務管理學(**加試)
04184
線性代數(經管類)
00258
保險法(**加試)
00103
證券投資學(**加試)
03708
中國近現代史綱要
07250
投資學原理
04183
概率論與數理統計(經管類)
08019
理財學
04762
金融學概論
08592
房地產投資
08591
金融營銷
08593
金融衍生品投資
05175
稅收籌劃
020202
工商企業管理
00051
管理系統中計算機應用
00054
管理學原理
00153
質量管理(一)
00015
英語(二)
00067
財務管理學
00149
國際貿易理論與實務
00154
企業管理咨詢
00152
組織行為學
00151
企業經營戰略
00150
金融理論與實務
00353
現代科學技術概論(**加試)
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
04183
概率論與數理統計(經管類)
06779
應用寫作學(**加試)
04184
線性代數(經管類)
08118
法律基礎(**加試)
020204
會計
00051
管理系統中計算機應用
00149
國際貿易理論與實務
00159
高級財務會計
00015
英語(二)
00058
市場營銷學
00150
金融理論與實務
00160
審計學
00158
資產評估
00162
會計制度設計
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00161
財務報表分析(一)
03708
中國近現代史綱要
04184
線性代數(經管類)
04183
概率論與數理統計(經管類)
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
020210
旅游管理
00051
管理系統中計算機應用
00198
旅游企業投資與管理
00200
客源國概況
00889
經濟學（二）
00058
市場營銷學
03709
基本原理概論
04183
概率論與數理統計(經管類)
00152
組織行為學
00067
財務管理學
04184
線性代數(經管類)
00196
專業英語
00199
中外民俗
03708
中國近現代史綱要
00197
旅游資源規劃與開發
020213
企業財務
管理
00051
管理系統中計算機應用
00146
中國稅制
09092
投資銀行學
00015
英語(二)
00058
市場營銷學
03709
基本原理概論
00160
審計學
00158
資產評估
00157
管理會計(一)
04184
線性代數(經管類)
00353
現代科學技術概論(**加試)
00207
高級財務管理
00208
國際財務管理
08118
法律基礎(**加試)
04183
概率論與數理統計(經管類)
03708
中國近現代史綱要
06779
應用寫作學(**加試)
020222
物業管理
03708
中國近現代史綱要
00054
管理學原理
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
05831
房地產財務管理
00150
金融理論與實務
08264
房地產市場與營銷
00043
經濟法概論(財經類)
06779
應用寫作學(**加試)
03709
基本原理概論
06400
物業服務經濟概論
08118
法律基礎(**加試)
06404
物業管理國際質量標準
030106
法律
00230
合同法
00227
公司法
00167
勞動法
00015
英語(二)
00249
國際私法
00246
國際經濟法概論
00258
保險法
00226
知識產權法
03708
中國近現代史綱要
00262
法律文書寫作
00353
現代科學技術概論(**加試)
00228
環境與資源保護法學
05678
金融法
03709
基本原理概論
05680
婚姻家庭法
00233
稅法
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
030107
經濟法學
00231
市場競爭法概論
00257
票據法
00258
保險法
00015
英語(二)
00249
國際私法
03349
政府經濟管理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00169
房地產法
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00228
環境與資源保護法學
05678
金融法
08118
法律基礎(**加試)
06917
仲裁法
06779
應用寫作學(**加試)
19271
外商投資企業法
19270
商法概論
030302
行政管理學
00318
公共政策
00315
當代中國政治制度
00316
西方政治制度
00015
英語(二)
00320
領導科學
00319
行政組織理論
00321
中國文化概論
00034
社會學概論
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00322
中國行政史
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
01848
公務員制度
00261
行政法學
040102
學前教育
00398
學前教育原理
00883
學前特殊兒童教育
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
00401
學前比較教育
03709
基本原理概論
00402
學前教育史
00467
課程與教學論
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
00882
學前教育心理學
00403
學前兒童家庭教育
06779
應用寫作學(**加試)
00881
學前教育科學研究與論文寫作
00399
學前游戲論
00886
學前兒童心理衛生與輔導
040108
教育學
00452
教育統計與測量
00465
心理衛生與心理輔導
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
00464
中外教育簡史
00469
教育學原理
00449
教育管理原理
00453
教育法學
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00466
發展與教育心理學
00456
教育科學研究方法(二)
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
00468
德育原理
00467
課程與教學論
00472
比較教育
040120
基礎教育(中文方向)
00464
中外教育簡史
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
03708
中國近現代史綱要
05683
素質教育理論與實踐
04578
中國小說史
00456
教育科學研究方法(二)
04577
中國通史
08118
法律基礎(**加試)
06420
中文工具書
00541
語言學概論
06779
應用寫作學(**加試)
04579
中學語文教學法
00266
社會心理學(一)
040202
思想政治教育
00478
中國特色社會主義理論與實踐
00479
當代資本主義
00321
中國文化概論
00015
英語(二)
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00034
社會學概論
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
00481
現代科學技術與當代社會
00312
政治學概論
00483
科學思維方法論
00482
人生哲學
00480
中國傳統道德
040302
體育教育
00498
體育統計學
00465
心理衛生與心理輔導
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
03708
中國近現代史綱要
00497
運動訓練學
00495
體育保健學
00453
教育法學
06779
應用寫作學(**加試)
03709
基本原理概論
00496
體育測量與評價
00456
教育科學研究方法(二)
00487
體育心理學
08118
法律基礎(**加試)
00502
體育管理學
00499
體育游戲
00501
體育史
050104
秘書學
00320
領導科學
00261
行政法學
00321
中國文化概論
00015
英語(二)
00523
中國秘書史
00524
文書學
00353
現代科學技術概論(**加試)
00312
政治學概論
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00527
中外秘書比較
00511
檔案管理學
06779
應用寫作學(**加試)
08118
法律基礎(**加試)
00525
公文選讀
00526
秘書參謀職能概論
050105
漢語言文學
00037
美學
00812
中國現當代作家作品專題研究
00321
中國文化概論
00015
英語(二)
00540
外國文學史
03709
基本原理概論
00353
現代科學技術概論(**加試)
00537
中國現代文學史
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
00538
中國古代文學史(一)
00541
語言學概論
06779
應用寫作學(**加試)
00539
中國古代文學史(二)
050113
漢語言文學教育
00037
美學
00465
心理衛生與心理輔導
00353
現代科學技術概論(**加試)
00015
英語(二)
00540
外國文學史
03709
基本原理概論
00538
中國古代文學史(一)
00453
教育法學
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
00539
中國古代文學史(二)
00456
教育科學研究方法(二)
06779
應用寫作學(**加試)
04579
中學語文教學法
00537
中國現代文學史
00541
語言學概論
050201
英語
00087
英語翻譯
00830
現代語言學
00832
英語詞匯學
00603
英語寫作
00600
高級英語
00831
英語語法
00604
英美文學選讀
03708
中國近現代史綱要
00840
第二外語(日語)(選考)
00841
第二外語(法語)(選考)
00842
第二外語(德語)(選考)
03709
基本原理概論
050206
英語教育
00087
英語翻譯
00465
心理衛生與心理輔導
00832
英語詞匯學
00453
教育法學
00600
高級英語
00831
英語語法
00838
語言與文化
00456
教育科學研究方法(二)
03708
中國近現代史綱要
03709
基本原理概論
00603
英語寫作
19291
普通語言學
00604
英美文學選讀
050302
廣告學
00037
美學
00107
現代管理學
00321
中國文化概論（選考）
00015
英語(二)
00642
傳播學概論
00530
中國現代文學作品選（選考）
00353
現代科學技術概論(**加試)
00034
社會學概論
00662
新聞事業管理(選考)
03709
基本原理概論
00040
法學概論(選考)
03708
中國近現代史綱要
08118
法律基礎(**加試)
00244
經濟法概論（選考）
06779
應用寫作學(**加試)
050305
新聞學
00529
文學概論(一)
00659
新聞攝影
00182
公共關系學
00015
英語(二)
00642
傳播學概論
00661
中外新聞作品研究
【關鍵詞】：土地使用權轉讓；計稅價值；評析
【引言】目前土地使用權轉讓稅收問題，存在不公平、不合理現象，這主要是由于在不同程度商對轉讓的法律依據不明，對轉讓的規范程序不清、對轉讓標的土地使用權內涵范圍和內涵價值不透造成的。在此，筆者對這些情形結果分門別類地加以闡述和明晰，以求得相應的稅負合法與公平。
一、土地使用權轉讓概念內涵及程序
1.1土地使用權轉讓的法定特定涵義。
出讓土地使用權已經形成較為規范的法律體系，其法律法規主要有《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產轉讓管理規定》，據此，土地使用權轉讓法律概念是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送等方式，轉讓是按法定的程序和條件進行的。這個概念中，土地使用權，性質是國有，取得類型是出讓。平常所說的土地使用權轉讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國有出讓土地使用權的轉讓。不能把其他類型或性質的土地使用權與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉讓。對此，國家專業機構也許對此比較清楚些，但是被管理對象也許含混些。
1.2土地使用權轉讓特定概念的例外。
1.2.1劃撥土地使用權轉讓的實質。劃撥土地使用權轉讓是國有出讓土地使用權轉讓的例外，實質是補辦出讓等有償使用手續或補辦其他體現國有土地使用權的手續，與此同時劃撥土地使用權本身的價值也在市場主體之間發生轉移。轉讓所涉及的當事人有三個，包括國家、原劃撥土地所有權轉讓者、土地使用權和所附著不動產的受讓者。在此，從劃撥土地使用權概念和轉讓程序的角度予以明晰。
1.2.2劃撥土地使用權法律概念。根據《房地產管理法》，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。這里說的無償取得是相對的，相對于國家這一主體而言的，肯定是無償的，而相對于國家之外的其他權利主體，不一定是無償的。
1.2.3劃撥土地使用權轉讓程序。根據《房地產管理法》，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
按此程序，劃撥土地使用權轉讓實質是國家是對受讓方直接或間接實現所有權。先行對不動產轉讓方實施出讓行為，然后再行轉讓，就屬于國家對不動產受讓方間接實現土地所有權；此外，國家可以對不動產轉讓方直接實施出讓行為而實施土地所有權。按照法律法規規定可以使用劃撥土地使用權的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國家行使所有權，重新以劃撥的方式配置了土地。
1.3集體劃撥土地使用權的轉讓。
1.3.1集體劃撥土地使用權的內在涵義。根據《中華人民共和國土地管理法》，國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。集體有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。在此，使用集體土地的單位和個人享受的集體土地使用權，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權。
1.3.2集體劃撥使用權轉讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實施情況下，先將集體土地征收為國家所有，再按照國有土地出讓和轉讓的法律程序進行轉讓，從而間接實現集體劃撥使用權轉讓。這里的轉讓實質含義只能是前一主體讓出土地使用權，后一主體得到使用權，但前者讓出的土地使用權與后者得到的使用權在性質和類型上迥乎不同，有時還可能附帶性出現用途的變更。此過程中，涉及的民事主體有轉讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉讓前置程序的例外，就是當時受讓方是符合使用集體土地使用權的主體時，實質上就成了純粹地面上建筑物、構筑外等的轉讓，集體使用權的被所有者重新予以了相應的配置，只須轉讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請時，法定的行政主體予以備案，而沒有審批的必要。
1.3.3集體土地所有權征為國有的方式。集體土地所有權征為國有，主要有強制性和非強制性兩種方式。征收是屬于強制性的方式，根據《中華人民共和國物權法》，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行，以及如此等有關條款，可以認定征收土地具有強制性；征購屬于非強制方式，但法律對征購的概念與實際應用鮮有提及，筆者認為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國有的，屬于土地征購行為，屬于較為平等的民事主體關系行為。
二、對應土地使用權轉讓程序的計稅依據
2.1國有出讓土地使用權轉讓中的計稅依據。
根據《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實施細則》及財政部、國家稅務總局《關于契稅征收中幾個問題的批復》[財稅[1998]96號]規定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額加行政事業性收費計算繳納契稅。所以國有出讓土地使用權轉讓時，稅收機關和作為協助執行機關的國土資源管理部門或出讓人要求土地受讓人提供稅收價值構成依據時，主要應當包括出讓金收據、轉讓前的納稅收據以及其他一切行政事業性收據。在轉讓時，沒有成交價格或成交價格明顯偏低，則應根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】的要求，征收機關可依次按下列兩種方式確定：1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。當然第二種情況需要稅政機關專業人員熟練完成基準地價在具體宗地條件下的價值轉換工作，否則，會因忽視容積率、時點、宗地個別條件等引起的價值差異而導致稅負的不公平。
2.2劃撥土地使用權轉讓中的計稅依據。
根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。
所以國有劃撥土地使用權的轉讓，其劃撥價格在轉讓方、受讓方之間轉移，其交易價格是計稅的價值依據；但同時出讓手續時發生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。因此在直接出讓土地使用權給受讓方的情況下，受讓實際納稅的計稅依據依然是全部土地價值。如果直接出讓給轉讓方，此時，還沒發生劃撥土地使用權價格的交易，轉讓的納稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。直接補辦出讓手續給轉讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。
2.3集體土地使用權轉讓中的計稅依據。
集體土地使用權轉讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序實現轉讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉讓程序計算計稅依據，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權依法另行配置的程序，實現“轉讓、受讓”行為，這個程序中，因為是非交易行為，依法不屬于征稅范疇，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構筑物、附著物等的契約稅。
三、結論。
在現行土地產權制度下，涉及土地使用權轉讓的法律、法規、規章眾多，法律體系復雜，形成了不同土地使用權權性質、類型，其轉讓所以適用的法律、法規和程序比較專業化，國土資源管理部門必須率先熟練掌握，才能很好的協助稅政機關正確征稅；稅政機關只有根據國土資源管理方面的法律、法規并結合稅收的方面法律、法規、規章、以及規范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權流程的環節、弄清交易過程環節的計稅依據所包含的價值內涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據客觀，體現土地使用權轉讓稅負上的社會公平。
參考文獻
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自動化
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