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第1篇

1.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開(kāi)發(fā)銷售一體化和合同性開(kāi)發(fā)兩種。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)是根據(jù)預(yù)先制定的合同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過(guò)程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過(guò)戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi)，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

第2篇

“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項(xiàng)貨幣資金、應(yīng)收項(xiàng)目外，單獨(dú)作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長(zhǎng)期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進(jìn)行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動(dòng)性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進(jìn)行編排。可供出售金融資產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近。可供出售權(quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計(jì)算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實(shí)際利率法計(jì)算投資收益及溢折價(jià)的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價(jià)值計(jì)量，所以期末應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行計(jì)量與會(huì)計(jì)處理。這部分內(nèi)容是課程的難點(diǎn)，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有一定的難度。如果按課本的順序進(jìn)行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時(shí)要同時(shí)學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會(huì)更大，掌握起來(lái)就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進(jìn)行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細(xì)致地學(xué)習(xí)實(shí)際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對(duì)容易掌握了。有了持有至到期投資會(huì)計(jì)處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說(shuō)明此類資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱。

二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收

賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項(xiàng)目，兩者均要求以真實(shí)的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對(duì)于兩項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過(guò)簽發(fā)、承兌票據(jù)進(jìn)行信用的加強(qiáng)。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機(jī)會(huì)成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強(qiáng)，且應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來(lái)判斷其流動(dòng)性超過(guò)應(yīng)收賬款不盡合理。我國(guó)的商業(yè)匯票期限最長(zhǎng)為六個(gè)月，屬于流動(dòng)資產(chǎn)中流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個(gè)月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒(méi)有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動(dòng)性更強(qiáng)。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進(jìn)行思考，在講解流動(dòng)負(fù)債時(shí)，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。

三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴(kuò)充“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程

對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計(jì)量、計(jì)價(jià)、主要存貨的會(huì)計(jì)核算、后續(xù)計(jì)量(期末計(jì)價(jià)，存貨減值的核算)、清查盤點(diǎn)等內(nèi)容。存貨初始計(jì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是存貨的計(jì)價(jià)，包括存貨收入的計(jì)價(jià)與發(fā)出的計(jì)價(jià)，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價(jià)的乘積。這里的發(fā)出單價(jià)可以是計(jì)劃成本，也可以是按某一種方法計(jì)算的實(shí)際成本。關(guān)于發(fā)出單價(jià)的確定，教材一般都進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，但對(duì)存貨數(shù)量的確定基本上沒(méi)有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)”中對(duì)確定存貨數(shù)量的實(shí)地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”作為一個(gè)完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙?duì)這兩種方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的講解。

四、投資性房地產(chǎn)的反映

投資性房地產(chǎn)是我國(guó)2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新命名的一項(xiàng)資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。若完全按照資產(chǎn)的流動(dòng)性來(lái)考慮的話，說(shuō)明該資產(chǎn)的流動(dòng)性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來(lái)看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會(huì)計(jì)主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項(xiàng)資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長(zhǎng)期投資，那么其與長(zhǎng)期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，所以投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該在長(zhǎng)期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動(dòng)性的劃分。

五、借款費(fèi)用資本化問(wèn)題

第3篇

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過(guò)成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過(guò)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

第4篇

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹](méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元

累計(jì)折舊300萬(wàn)元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

投資收益50萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元

累計(jì)折舊300萬(wàn)元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

投資收益550萬(wàn)元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題

第5篇

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方面還包含了相關(guān)配套設(shè)施所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，比如說(shuō)有償轉(zhuǎn)讓，不能有償轉(zhuǎn)讓，還有能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的各種配套設(shè)施費(fèi)用。這二者在進(jìn)行實(shí)際歸集的過(guò)程中，往往會(huì)采用不同的方式，并產(chǎn)生配套設(shè)施自身成本歸集問(wèn)題和成本分配問(wèn)題兩個(gè)方面的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)措施

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算崗位設(shè)置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理機(jī)制，缺乏統(tǒng)一有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算考核政策，沒(méi)有重視會(huì)計(jì)核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作面臨著諸多的困難與難點(diǎn)，長(zhǎng)此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，后果不堪設(shè)想。因此，我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度與科學(xué)的管理來(lái)切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量。這就需要我們認(rèn)真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)，即資金來(lái)源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財(cái)務(wù)處理帶來(lái)了一定的困難，開(kāi)發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟(jì)往來(lái)較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應(yīng)該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的特點(diǎn)，遵循一定的會(huì)計(jì)核算原則，即明確會(huì)計(jì)核算計(jì)量及要素的基本原則，會(huì)計(jì)核算信息質(zhì)量準(zhǔn)確有效的基本原則，會(huì)計(jì)核算慣例修訂基本原則等，然后切實(shí)采取相應(yīng)的措施來(lái)積極強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提升其規(guī)范化與科學(xué)化水平。具體措施如下：

（1）建立健全相關(guān)的會(huì)計(jì)核算規(guī)范化管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中存在著很多問(wèn)題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機(jī)制。因此，我們應(yīng)該針對(duì)這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來(lái)組建并持續(xù)完善相關(guān)的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算管理機(jī)制是否規(guī)范化與科學(xué)化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的決策，也會(huì)影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快安排設(shè)置實(shí)際工作崗位，進(jìn)一步明確崗位職能與義務(wù)等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門人才發(fā)生較大流動(dòng)的時(shí)候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機(jī)制來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的完整與準(zhǔn)確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會(huì)計(jì)核算工作的效率與效果；

（2）切實(shí)實(shí)施損益預(yù)算規(guī)范化管理政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作仍然具有一些急需解決的問(wèn)題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作，尤其要重視其中的損益預(yù)算工作，比如說(shuō)，企業(yè)實(shí)際費(fèi)用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應(yīng)該制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算考核政策，定期舉行會(huì)計(jì)核算報(bào)告會(huì)議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問(wèn)題，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題；

（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房及其相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行一定的改革，還要加強(qiáng)對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項(xiàng)收入的監(jiān)督與控制力度，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實(shí)行歸集化、具體化及制度化，并進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作變得更為規(guī)范和科學(xué)；

（4）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與銷售模式。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的資金同時(shí)，也容易由于銀行的盲目信用擴(kuò)張而引發(fā)巨大的房地產(chǎn)泡沫。尤其是在當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)已經(jīng)陷入到了一種局部過(guò)熱的局面中，這也給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與正常運(yùn)行產(chǎn)生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，甚至可以取消當(dāng)前的商品房預(yù)售制，讓當(dāng)前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉(zhuǎn)變，并把房地產(chǎn)信托投資當(dāng)作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)融資模式與實(shí)施手段加以完善，從而最大限度的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生命力進(jìn)一步增強(qiáng)，讓房地產(chǎn)資本市場(chǎng)能夠真正培育并健全起來(lái)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常和健康發(fā)展；

第6篇

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹](méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元

累計(jì)折舊300萬(wàn)元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

投資收益50萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元

累計(jì)折舊300萬(wàn)元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

投資收益550萬(wàn)元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題探討

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 02-0189-01

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題有其自身的特殊性，與其他企業(yè)不同，它需要對(duì)復(fù)雜的企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合計(jì)計(jì)算，這些數(shù)據(jù)往往比較繁雜，分析難度比較大，所以在計(jì)算時(shí)難度也就會(huì)大大增加最終可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)解決，將會(huì)影響公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定，降低企業(yè)員工的工作積極性，進(jìn)而會(huì)給公司的發(fā)展帶來(lái)不利。所以在針對(duì)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題時(shí)，要著重考慮企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題找到比較好的解決辦法，促進(jìn)我國(guó)發(fā)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添新的動(dòng)力，讓居民在買房時(shí)對(duì)它更有信心。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置不科學(xué)

在現(xiàn)今我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定中，沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)核算做出比較明確的核算辦法，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)核算是沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)一定的困惑。所以房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行我國(guó)現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況增設(shè)企業(yè)所需的會(huì)計(jì)科目，從而來(lái)適應(yīng)企業(yè)核算的特殊需求。但是在開(kāi)設(shè)這些會(huì)計(jì)科目的時(shí)候不能夠影響到企業(yè)對(duì)外的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。由于我國(guó)會(huì)計(jì)核算科目的不科學(xué)性，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的結(jié)果不準(zhǔn)確。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入主要分為兩種，一種是企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的自行開(kāi)發(fā)和銷售收入，另一種是事先與買房者簽訂好的合同收入。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的銷售收入來(lái)說(shuō)，它的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)的投入資金量大、建設(shè)周期比較長(zhǎng)，所以在企業(yè)進(jìn)行銷售時(shí)往往會(huì)采用預(yù)售和分期收款銷售兩種方式。在這樣額的銷售方式下需要對(duì)企業(yè)的銷售收入制定標(biāo)準(zhǔn)。例如有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)收入進(jìn)行核算是在收齊房款后進(jìn)行收入確認(rèn)，而有的企業(yè)則是在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶以后才進(jìn)行收入確認(rèn)，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的混亂，影響到發(fā)地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在我國(guó)國(guó)家發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中指出在房屋交付買主使用之前如果房屋存在的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題則需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其承擔(dān)責(zé)任，如果經(jīng)買主確認(rèn)驗(yàn)收房屋之后，其房屋開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也就準(zhǔn)讓給了買房者，所以企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的收入確認(rèn)時(shí)要降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在將房屋產(chǎn)權(quán)交付之后并由買者驗(yàn)收后再進(jìn)收入確認(rèn)工作。這就需要會(huì)計(jì)人員有比較搞得業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，對(duì)實(shí)際操作中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)

（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息不完整

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金信息的流動(dòng)可以為企業(yè)資金生的周轉(zhuǎn)提供服務(wù)，在不同的時(shí)間段內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)數(shù)量單位也不相同。在企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，現(xiàn)金的流量單位是企業(yè)，而企業(yè)進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)時(shí)，現(xiàn)金的單位就變成了所要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目工程。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)投資工程量比較大的產(chǎn)業(yè)，它的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，資金的流動(dòng)性相對(duì)較差，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量單位以企業(yè)為主。然而由于企業(yè)對(duì)現(xiàn)金管理缺乏相關(guān)的完整信息，對(duì)資金的流動(dòng)情況掌握不夠全面，最后不能夠?yàn)橥顿Y者準(zhǔn)確的投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息的不完整性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算中對(duì)數(shù)據(jù)造成影響，進(jìn)而給企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理造成一定的影響，最終會(huì)影響到企業(yè)在市場(chǎng)中的發(fā)展，所以要重視現(xiàn)金信息的完整性。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，伴隨而來(lái)的是各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是近年來(lái)信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用，更是加大了產(chǎn)業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)。在這些風(fēng)險(xiǎn)中包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)的存在使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題更為突出，所以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算的管理，可以使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更為條理化，進(jìn)而能夠降低其企業(yè)的會(huì)計(jì)信息中的風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對(duì)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施

（一）建立發(fā)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系

在進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)核算的體系時(shí)，要首先對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的計(jì)算方式制定嚴(yán)密的計(jì)算方案。在實(shí)際的計(jì)算中不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的計(jì)算方式，在這樣混亂的計(jì)算中，會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也影響了企業(yè)之間的交流合作。通過(guò)建立完善的會(huì)計(jì)核算體系，能夠提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算效率，提高企業(yè)的決策能力。我國(guó)相關(guān)的規(guī)定要求企業(yè)會(huì)計(jì)職權(quán)的明晰性，所以建立了規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系后，企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更加明晰，能夠增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的透明度，進(jìn)而能夠提高企業(yè)員工的積極性，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。不僅如此，建立完善的會(huì)計(jì)核算措施，更利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，給人民的生活帶來(lái)更多的便利。

（二）建立明晰的企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

由于企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的不明晰化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，所以必須對(duì)企業(yè)收入的確認(rèn)采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)首先應(yīng)該整理出有關(guān)房產(chǎn)租金收入，然后對(duì)其成本進(jìn)行計(jì)算，最后再對(duì)房地產(chǎn)的租金和使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估然后將房產(chǎn)權(quán)交付給買房者。在這一系列的操作步驟完成之后，就可以對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行最終確認(rèn)。建立明晰的企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)能夠降低企業(yè)在市場(chǎng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）建立明確的信息披露系統(tǒng)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)建設(shè)時(shí)，需要企業(yè)增加對(duì)的相關(guān)信息進(jìn)行披露。在進(jìn)行發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量的資金，而房地產(chǎn)的土地成本又在資金中占有相當(dāng)大的比例，這樣就不能在市場(chǎng)中很好的應(yīng)對(duì)土地價(jià)格的變動(dòng)。但是，建立了明確的信息披露系統(tǒng)之后，企業(yè)就能夠從客觀上披露企業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)過(guò)程，把握住開(kāi)發(fā)中所用的資金，為企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提供準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)。

四、總結(jié)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的分析，我們可以不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)信息展。完善的企業(yè)管理可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。企業(yè)完善的披露制度，能夠改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)，為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡永東.淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].科學(xué)之友，2010（30）：58-59.

第8篇

1管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的阻礙

1.1高素質(zhì)管理會(huì)計(jì)人才稀缺

管理會(huì)計(jì)與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相比較，管理會(huì)計(jì)對(duì)工作人員的業(yè)務(wù)能力、經(jīng)驗(yàn)水平等要求過(guò)高。因此，缺乏高素質(zhì)、高水平的管理會(huì)計(jì)人員影響到管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的作用。以現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員為例，大部分工作人員存在著觀念陳舊、思想落后、綜合素質(zhì)偏低等問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)模式在企業(yè)運(yùn)用時(shí)無(wú)法銜接。除此之外，由于管理會(huì)計(jì)人才稀缺為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作進(jìn)度帶來(lái)影響，從而使管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中形同虛設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)的發(fā)展受到限制。

1.2信息化應(yīng)用不充分

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，很多房地產(chǎn)企業(yè)將信息化運(yùn)用到企業(yè)管理中，信息化在管理會(huì)計(jì)上的運(yùn)用一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)運(yùn)用信息化程度分析，大部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化使用程度不高，信息化在管理會(huì)計(jì)中的有效性得不到有效發(fā)揮。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理依舊以財(cái)務(wù)部門為主，對(duì)管理會(huì)計(jì)的利用程度普遍偏低，進(jìn)而影響了管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1.3管理會(huì)計(jì)體系不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的重要性具備了基本認(rèn)知，但對(duì)管理會(huì)計(jì)體系在企業(yè)中運(yùn)用了解還不全面，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)體系無(wú)法與企業(yè)管理模式結(jié)合。由于房地產(chǎn)企業(yè)并未合理地組織與分配管理會(huì)計(jì)工作，致使管理會(huì)計(jì)工作目標(biāo)不明確，使管理會(huì)計(jì)體系得不到完善處于停滯狀態(tài)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式與管理會(huì)計(jì)體系存在沖突，其原因是企業(yè)內(nèi)部缺乏成熟的管理機(jī)制與相關(guān)企業(yè)制度以及部分工作人員工作狀態(tài)過(guò)于懶散等。

2管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的解決方案

2.1管理會(huì)計(jì)體系與信息化水平結(jié)合

隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的日益更新，管理會(huì)計(jì)為更好地運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)管理中，應(yīng)借助現(xiàn)代化信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)對(duì)管理會(huì)計(jì)體系進(jìn)行優(yōu)化。構(gòu)建數(shù)據(jù)化信息化管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，將其運(yùn)用到企業(yè)管理中。例如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金數(shù)據(jù)和項(xiàng)目材料進(jìn)行核算，保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度與科學(xué)性，穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而提升管理會(huì)計(jì)的工作質(zhì)量。在企業(yè)進(jìn)行重大決策時(shí)能夠進(jìn)行有效指導(dǎo)，避免企業(yè)發(fā)生損失，同時(shí)保障企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益。

2.2提高管理會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)重視對(duì)管理會(huì)計(jì)工作人員的培養(yǎng)，合理利用企業(yè)內(nèi)部資源對(duì)管理會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)提供支持。首先，應(yīng)將管理會(huì)計(jì)設(shè)置成獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)的任職人員并不是專業(yè)的管理會(huì)計(jì)人員，而是由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行執(zhí)行，對(duì)管理會(huì)計(jì)的質(zhì)量與效率造成一定程度的影響。因此，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)聘用專業(yè)管理會(huì)計(jì)人員，同時(shí)對(duì)這些職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)與崗后考核，并采用提升管理會(huì)計(jì)人員薪資與提供發(fā)展平臺(tái)等方式，致力于為管理會(huì)計(jì)體系培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、水平專業(yè)的專業(yè)管理會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而保障管理會(huì)計(jì)人員可持續(xù)培養(yǎng)與防止專業(yè)人員流失，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)能夠更好地實(shí)現(xiàn)。

2.3企業(yè)管理人員加強(qiáng)重視程度

為保證管理會(huì)計(jì)體系能夠在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理模式中發(fā)揮其有效性，首先企業(yè)管理人員要認(rèn)同與支持其推行方式與管理理念，了解管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性；其次，對(duì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行全面分析，構(gòu)建合理的管理會(huì)計(jì)體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理體制規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。增強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)性與制度性，引導(dǎo)管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用方向，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.4完善管理會(huì)計(jì)體系

第9篇

摘要：基于“生利之經(jīng)驗(yàn)；生利之學(xué)識(shí)；生利之教授法”，為做好師傅型老師，為拓展實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者在一個(gè)稅務(wù)師事務(wù)所項(xiàng)目經(jīng)理崗位進(jìn)行了為期一個(gè)月的頂崗實(shí)訓(xùn)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)匯算，稅務(wù)咨詢，與稅務(wù)溝通，項(xiàng)目的談判等具體工作的展開(kāi)，取得了大量第一手的教學(xué)資源，同時(shí)根據(jù)期間的工作體會(huì)，聯(lián)系會(huì)計(jì)專業(yè)建設(shè)提出幾點(diǎn)改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：頂崗實(shí)踐；收獲；會(huì)計(jì)專業(yè)建設(shè)；建議

一、 教師頂崗實(shí)踐目的

陶行知先生對(duì)職業(yè)教育者的三點(diǎn)要求：職業(yè)教師之第一要事，即在生利之經(jīng)驗(yàn)；職業(yè)教師之第二要事，即在生利之學(xué)識(shí)；職業(yè)教師之第三要事，為生利之教授法。生利即職業(yè)學(xué)院培養(yǎng)的學(xué)生營(yíng)生之技能，我們要培養(yǎng)出優(yōu)秀的學(xué)生，必須先造就出合格的教師。

生利之學(xué)識(shí)，我們通過(guò)已接受的高等教育和工作中的不斷學(xué)習(xí)已掌握，生利之教授法也通過(guò)專門的高校教師崗位培訓(xùn)已基本獲得，生利之經(jīng)驗(yàn)則是從實(shí)際的工作崗位中獲得。基于以上情況，學(xué)院規(guī)定本暑假專職教師到企業(yè)進(jìn)行為期一月的頂崗實(shí)訓(xùn)。盡量做到“生利之經(jīng)驗(yàn)、生利之學(xué)識(shí)、生利之教授法”，帶著做好師傅型老師的決心和拓展實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的目的，已有15年會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)的筆者又來(lái)到了企業(yè)。

二、 頂崗實(shí)踐公司的基本情況與崗位

筆者實(shí)訓(xùn)的單位名稱叫重慶××稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司。它是企業(yè)和稅務(wù)的一個(gè)橋梁，主要經(jīng)營(yíng)范圍是企業(yè)所得稅匯算，土地增值稅匯算，稅務(wù)咨詢、納稅籌劃，稅務(wù)等。碩士論文筆者在本企業(yè)頂崗的崗位是項(xiàng)目經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)匯算，稅務(wù)咨詢，與稅務(wù)溝通，項(xiàng)目的談判。

三、頂崗實(shí)踐的收獲

本次頂崗實(shí)踐，站在會(huì)計(jì)專業(yè)教師的角度充分感受到了理論與實(shí)踐的高度融合。

第一，采集了很多教學(xué)中有用的案例。本學(xué)期筆者講授《企業(yè)納稅實(shí)務(wù)》課程，在授課時(shí)就經(jīng)常順手拈來(lái)我外出中碰到的很多案例感覺(jué)教學(xué)效果很好。如重慶某知名蛋糕生產(chǎn)廠家，其員工過(guò)生日時(shí)，就發(fā)本廠生產(chǎn)的生日蛋糕一個(gè)（其生產(chǎn)成本為50元，售價(jià)100元，不含稅）。該廠賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)付職工薪酬50貸：庫(kù)存商品50這種做賬方法，嚴(yán)重違返了稅法，稅法明確定規(guī)定，用自產(chǎn)、或委托加工的產(chǎn)品用于職工福利應(yīng)視同銷售，公允價(jià)值計(jì)稅。正確的做法應(yīng)該是：借：應(yīng)付職工薪酬117貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）17借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本50貸：庫(kù)存商品50這個(gè)公司有員工近兩千人，全年下來(lái)，共計(jì)漏掉增值稅金34000元，所得稅25000元（漏掉10萬(wàn)元的利潤(rùn)，25%的所得稅率）。經(jīng)我們的發(fā)現(xiàn)，提出調(diào)整意見(jiàn)，該企業(yè)及時(shí)補(bǔ)交了稅款。否則的話，被稅務(wù)發(fā)現(xiàn)后若定性為偷稅，重則追究法律責(zé)任，輕則按偷稅金額罰款50%-500%并補(bǔ)稅。如果在課堂教學(xué)中講授到增值稅視同銷售的會(huì)計(jì)處理這一內(nèi)容時(shí)，將該案例中企業(yè)做賬方法以情境教學(xué)的方式拋出來(lái)，讓學(xué)生站在稅務(wù)顧問(wèn)角度來(lái)糾錯(cuò)，學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情肯定會(huì)空前高漲。通過(guò)這種情景式的案例教學(xué)，相信學(xué)生一定會(huì)深刻理解這個(gè)知識(shí)點(diǎn)。

第二，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)工業(yè)企業(yè)涉稅過(guò)程中普遍存在用銷售成本作為利潤(rùn)調(diào)節(jié)池的現(xiàn)象。成本的計(jì)算直接影響到所得稅稅金的交納，如有的企業(yè)因?yàn)楸酒阡N售較好，利潤(rùn)較高，就人為的將在產(chǎn)品成本降低，提高當(dāng)期完工產(chǎn)品成本，從而減少當(dāng)期的利潤(rùn)，減少所得稅。如某公司本期的利潤(rùn)總額為100萬(wàn)元，應(yīng)交納所得稅為25萬(wàn)元，但這公司的老板認(rèn)為只交10萬(wàn)元的所得稅就行了，財(cái)務(wù)人員只好重新調(diào)整成本，將本期的產(chǎn)成品成本加大60萬(wàn)元，減少在產(chǎn)品成本60萬(wàn)元，從而利潤(rùn)總額變?yōu)?0萬(wàn)元（假設(shè)沒(méi)有上期庫(kù)存商品），只交納所得稅10萬(wàn)元了。這種情況在企業(yè)中是屢禁不止，屢見(jiàn)不鮮的。這是一個(gè)多計(jì)成本而少計(jì)利潤(rùn)進(jìn)而少交所得稅的一個(gè)典型的例子。隨意調(diào)節(jié)商品銷售成本率以達(dá)到調(diào)整當(dāng)期應(yīng)交所得稅 的做法是 明令禁止的。企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同類別的產(chǎn)品確定合理的商品銷售成本率并在一定的會(huì)計(jì)期間保持穩(wěn)定，到年末根據(jù)盤點(diǎn)所得的實(shí)際結(jié)存成本再對(duì)本年的商品銷售成本進(jìn)行調(diào)整。

第三，向同事學(xué)習(xí)到稅務(wù)匯算方面的知識(shí)。從事匯算方面會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)論文的工作，與筆者原來(lái)從事的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作，側(cè)重點(diǎn)不一樣。所以，遇到不懂的就向同事請(qǐng)教，從而學(xué)到了很多知識(shí)。如匯算的切入點(diǎn)，不同行業(yè)企業(yè)的匯算側(cè)重點(diǎn)等。所得稅匯算清繳一直是會(huì)計(jì)教學(xué)的一個(gè)重難點(diǎn)。通過(guò)這樣的一次實(shí)踐，所得稅匯算步驟與程序更形象生動(dòng)，匯算中的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題也更清晰。

第四，向房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)了該行業(yè)的會(huì)計(jì)知識(shí)。注冊(cè)稅務(wù)師的法定業(yè)務(wù)還有土地增值稅的匯算，這就關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)。雖然有在工業(yè)企業(yè)從事會(huì)計(jì)工作15年的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)卻相對(duì)比較陌生。為此，在匯算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前，碩士論文筆者先行將各種理論特別是房地產(chǎn)業(yè)的成本核算熟悉了一遍，到房地產(chǎn)企業(yè)后，再向該企業(yè)的財(cái)務(wù)部門每一個(gè)崗位的人員學(xué)習(xí)。通過(guò)努力，基本上掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的各種操作模式和核算模式，甚至進(jìn)一步熟悉了他們常用的避稅方式。

第五，了解社會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)人員用人要求，以及現(xiàn)階段會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)的實(shí)際情況，對(duì)以后有的放矢地授課很幫助。在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)中，許多高難度的知識(shí)基本用不上或沒(méi)機(jī)會(huì)用上，如企業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)，以及上市公司會(huì)計(jì)，很多會(huì)計(jì)人員也許一生也用不上。特別是高職學(xué)生，更應(yīng)鞏固其基本的專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)其動(dòng)手能力。

四、對(duì)會(huì)計(jì)專業(yè)建設(shè)改進(jìn)的建議

第一，強(qiáng)化稅務(wù)知識(shí)的教育。

本次實(shí)訓(xùn)，筆者發(fā)現(xiàn)很多可以說(shuō)在重慶較為知名的企業(yè)，財(cái)務(wù)人員的基本稅務(wù)知識(shí)是非常欠缺的，更不用說(shuō)能給企業(yè)納稅籌劃，產(chǎn)生籌劃利潤(rùn)。所以，我們以后應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)知識(shí)講授，尤其是稅務(wù)實(shí)務(wù)操作練習(xí)，教會(huì)每個(gè)學(xué)生如何申請(qǐng)報(bào)稅、計(jì)稅、繳稅、尤其是幾個(gè)主要稅種，如增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等更要重點(diǎn)講授。

第二，加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的教育。

現(xiàn)在大部分企業(yè)已實(shí)現(xiàn)用電腦做賬，而且大部分企業(yè)都是采用金蝶、金算盤、用友等財(cái)務(wù)軟件做賬，有的大型企業(yè)還用上了進(jìn)銷存（erp）軟件和遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)系統(tǒng)。故此，我們應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)這方面知識(shí)講授，讓每位同學(xué)都能達(dá)到熟練運(yùn)用這幾個(gè)財(cái)務(wù)軟件。

第三，強(qiáng)化材料會(huì)計(jì)方面知識(shí)的教育。

高職學(xué)生畢業(yè)后進(jìn)入社會(huì)，大多數(shù)是從材料會(huì)計(jì)開(kāi)始做起的，因此我們應(yīng)強(qiáng)化這方面知識(shí)的教育。材料會(huì)計(jì)的主要工作內(nèi)容，如材料建賬、材料購(gòu)進(jìn)、領(lǐng)用、材料成本的分?jǐn)偅┴洀S家的掛賬，材料的盤存以及戰(zhàn)略性成本管理零庫(kù)存管理等，都應(yīng)該分項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)訓(xùn)。

第四，加強(qiáng)財(cái)經(jīng)法規(guī)的學(xué)習(xí)。

在很多企業(yè)自然人股東向公司借款并長(zhǎng)期掛在“其他應(yīng)收款”上，這樣一來(lái)，稅務(wù)機(jī)關(guān)查賬時(shí)，就認(rèn)為有兩種可能，一種是抽資行為，一種是利潤(rùn)分配的實(shí)質(zhì)，前種是違法的，后者是要補(bǔ)交個(gè)人所得稅的。有的企業(yè)保險(xiǎn)柜里有很多白條抵庫(kù)的現(xiàn)象，有些企業(yè)只要老板要錢，也不管這些錢老板拿去做什么，直接不履行程序就支付了。還有的企業(yè)出納家里用錢的時(shí)候就從企業(yè)拿，認(rèn)為適時(shí)補(bǔ)上就行。殊不知，這些都是違反財(cái)經(jīng)法規(guī)的。

第五，著重培養(yǎng)學(xué)生的綜合能力。

現(xiàn)很多企業(yè)提倡的是會(huì)計(jì)向管理進(jìn)軍，即管理型的會(huì)計(jì)人員較為搶手。管理

--> 型的會(huì)計(jì)就要求會(huì)計(jì)人員對(duì)內(nèi)能與企業(yè)內(nèi)其他部門溝通，對(duì)外能與稅務(wù)、銀行、工商等溝通。表達(dá)能力太差的學(xué)生和親和力太差的學(xué)生是不受社會(huì)歡迎的。

五、結(jié)束語(yǔ)

專職教師有組織地參加社會(huì)實(shí)踐，無(wú)論是更新自己的理論知識(shí)還是豐富課堂教學(xué)，都有著極大的促進(jìn)作用；無(wú)論是會(huì)計(jì)專業(yè)建設(shè)還是會(huì)計(jì)學(xué)科建設(shè)，都有一定的引導(dǎo)作用。同時(shí)在實(shí)踐中還可以根據(jù)社會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)人員的需求來(lái)會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)論文范文對(duì)學(xué)生進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的教育和綜合能力的及時(shí)培養(yǎng)，進(jìn)而促成學(xué)生零距離就業(yè)。