時間：2023-03-20 16:22:29
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1.1物業管理與服務方式過于陳腐在相當一部分石油企業小區中，物業企業的管理與服務方式仍然處于較低水平，難以為住戶提供讓其滿意的服務。如物業企業在園區管理中，盡管也設置門禁，但多數情況下的門禁形同虛設，外來人員出入自由，尤其是夜間的門禁，保安人員處于自身的利益考慮，將行車起落架升起，任車輛在夜間自由進出，無形中使園區住戶的人身以及財產安全受到威脅。而在服務意識方面，一些物業企業欠缺主動服務意識，如在冬季，個別坡路路段因為積雪積冰，造成車輛爬坡困難，而物業公司一般只是在接到業主電話后，方安排人員進行破冰或者鋪撒煤灰渣。此外，考慮到石油企業小區的住戶多為企業內部職工，因而一旦個別住戶對物業企業的管理與服務產生質疑，這種情緒將會快速的大范圍傳播，從而導致多數住戶對物業企業的排斥。1.2部分物業管理人員職業素養亟待提升作為以服務住戶為主的物業企業，由于前文所提及的其服務理念亟待更新，因而一旦在日常的管理與服務方面遭遇問題，導致物業費用無法收繳時，其只能通過壓縮成本為繼，這樣便形成了惡性循環，從而使一批未經過系統性職業培訓的人員進入物業企業。此部分人員的職業素養以及專業能力相對較低，因而在具體的服務與管理活動中，沒有重視自身的工作方法與方式，未能對住戶的個性化訴求給予正視和滿足，極易同住戶產生沖突，從而造成住戶對物業企業的評價降低。如個別物業人員，在多次說服住戶不要將車輛停放在園區草坪無果的情形下，未能借助法律予以應對，而是將住戶的車輛砸壞或者噴漆以進行泄憤，從而造成矛盾的激化。
2以提升住戶滿意度為契機提升石油
企業物業管理水平的實現路徑基于前文論及的當前國內石油企業物業管理中存在的問題，結合個人工作實踐，筆者認為，對物業企業而言，應以提升住戶滿意度為宗旨，實現對物業管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設納入到企業文化建設范疇對于任何一家企業而言，企業文化是其核心競爭力。因此石油企業的物業管理企業應更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業文化建設的范疇中來。具體而言，物業企業應安排專人，通過調查問卷發放的方式，對園區內的住戶進行物業管理服務意見調查，從而做到對自身存在在管理與服務中存在的問題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時對企業員工進行在職培訓，如借助對行業標桿企業的標準以及結合自身的企業資質，制定清晰的管理與服務準則，并借助企業內部績效考核以及企業外部住戶打分的形式，保障企業文化建設的踐行。2.2為住戶提供個性化物業服務物業企業必須正視和重視住戶的個性化訴求，從而實現住戶“由點帶面”的、對企業的積極評價和認同。如物業企業可以在園區的出入口，配置手推車，以滿足住戶購物后運送物品的便利；結合冬季車輛電瓶泄電快、難以發動的情況，物業企業可以購置汽車電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費代繳等業務，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業化物業管理從業人員隊伍物業企業的從業人員是物業企業對外形象的窗口，因此必須打造一支專業化的物業管理人員隊伍。物業企業可以結合近年來高校畢業生就業難以及許多高校均開設物業管理專業的現狀，積極組織進行校園招聘，從而在實現解決高校畢業生就業的同時，也使一批高素質的專業化人才充實到企業當中。同時，還應加強對在職人員的培訓，制定明確的崗位標準，并借助KPI考核等方式，實現對員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術實現科技化物業管理隨著信息技術時代的到來，新媒體技術已經在許多領域得到廣泛的適用。作為石油企業物業管理企業而言，不能吝于投入，應借助新媒體技術實現科技化的物業管理。具體來說，物業企業應在園區內設置LED屏，對住戶進行各類事項的公示和提醒；在園區的出入口，安裝藍牙感應裝置，并為園區住戶發放藍牙門卡以及車輛通行卡，這樣便實現了車輛以及行人出入的無人化管理，在節約了人力成本的同時，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來人員和車輛進入園區的情形。
3小結
隨著中國房地產業的持續發展，國外先進物業管理企業的進入，中國未來物業管理行業的競爭將會異常激烈。物業管理企業如何良性發展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業管理企業在管理上有所創新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業管理企業的計劃
創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。
二、物業管理企業的組織
創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。
三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制
人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：
1.培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。
2.培訓對象及方式的創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規?？梢赃m當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。
內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。
四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。
參考文獻：
1.楊錫懷，《企業戰略管理》，高等教育出版社
關鍵詞：物業管理企業；財務管理；策略
在現代物業管理中，業主通過選聘物業管理企業并與其簽訂服務合同，由物業管理企業對房屋及配套的基礎設施進行維修、養護、管理的活動。物流企業隨房地產行業發展而迅猛發展起來，其主要收入來源于所提供的物業服務。目前，物業管理費標準較低，欠繳滯繳現象嚴重，所以大多數企業為微利型企業，再加上經營過程中不注重財務管理，造成營業成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務管理面臨的問題進行分析。
一、財務管理面臨的困境
1.財務管理意識參次不齊。物業管理所提供的服務涉及社區生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細致，這要求財務管理工作做到具體全面。在現實中，企業各個層次的員工的綜合素質不同也就導致了他們對待財務管理的態度不盡相同。雖然領導層會注重企業的財務管理，但基層員工卻會忽視財務對于企業發展的重要影響。例如：基層員工認為清潔工具、維修工具等與自身和企業發展關系不大，由此造成的浪費較為嚴重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務管理的重要性沒有得到重視，員工財務意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務管理當做一個與自身利益無關的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務，這也就削弱了財務管理工作的意義和價值。
2.管理體系不規范，執行力低下。近期，一份關于物業管理公司的調查顯示，大部分的物業企業并沒有明文規定的管理制度，預算管理等財務管理不夠規范。尤其是中小企業，在企業管理上僅僅依靠相關人員的經驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執行力的低下。企業部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監督機制，對內部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監督，造成物資流失現像嚴重，增加了企業的營業成本。從物業的整體情況來看，我國的物業企業財務管理并沒有一個統一的標準，這也造成了企業財務管理工作難以落實。
3.財務管理手段有待創新。當今社會，隨著網絡和電子信息技術的涌入，各行各業都在積極利用這一技術來提高工作效率，物業企業想要在社會競爭中占取有利地位，就應該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統的物業企業工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業的市場信息和業主反饋，這些都制約了企業的健康發展。
二、加強企業財務管理策略分析
雖然物流企業財務管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴重問題。財務管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強財務管理就顯得至關重要。下面，我就如何加強企業的財務管理，結合上述的問題提出一些策略和建議。
1.提高財務管理意識。在今后企業的財務管理應該做到全員參與，因為員工在為業主提供服務的過程中也是財務管理的而執行者。在物業管理企業中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業應該加大在財務管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務管理的重要性。企業在普及過程中可以根據部門開進行，結合員工的只是素質制定不同的普及內容。例如：對于基層保潔人員，應該盡量使內容簡潔易懂。通過對財務知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務意識，從而在工作中提高效率，為企業謀取利益。只有全體員工的財務素質得到提升，才能從根本上提高財務管理的執行力度，為企業的發展提供一個良好的環境。
2.完善企業文化。當前，企業文化在企業發展過程中的作用越來越重要，物業企業構建自己的企業文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉變自身在業主心中的形象。類似于品牌效應，企業可以在文化中創造一種“節約”意識，實現財務管理的精細化。例如：通過在工作場所懸掛“節約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節約意識等。當一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的企業文化使員工之間更加團結，把公司當做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構建企業文化也是加強財務管理工作的一部分。
3.制定規范的管理制度。加強財務管理，除了要提高員工意識外還應該制定成文的制度來約束員工。企業可以借鑒相關法律法規制定總體上的制度，然后根據經營過程中的經驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業管理企業起步較晚，可供借鑒的相關經驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業經驗或者國內較為成熟的企業經驗，不斷將財務管理的更進一步地規范、細化。物業公司應該結合自身實際情況制定財務管理規范，根據不同的業務內容劃分相應的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現矛盾或者與物業管理實際工作不相符合的地方。成文的、規范化的制度體系為實際操作提供一個依據，對于強化財務管理是必要的。
4.運用信息化技術規范操作。企業的財務管理工作主要涉及兩個方面，一是財務人員的人工操作，另一方面是信息化的應用。因此，強化財務管理工作應該在提升員工素質的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現財務混亂的現象。在中小型物業企業中，收費管理系統的進入權限存在問題，部分非收費人員也可以通過密碼進入收費系統，這對于加強財務管理是十分不利的，因此，企業應該做好信息化軟件的安全使用和維護。另外，要適應信息化時代的特點，不斷完善企業的網絡建設，提高財務部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運營狀況，從而做出科學合理的決策。
5.建立監督機制，加強執行力度。一個規范的財務管理制度應該涉及執行和監督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務事項聯審、聯簽”等來規范內部人員的工作范圍、職責，完善企業的預算結算制度?？梢酝ㄟ^“責任承包”來將責任明確到人，對物資及時進行登記、盤查。另外，通過預算來監管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業經營成本的增加。約束機制的建立對于規范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機制對于提高員工積極性也有重要作用。企業應該建立分層次的財務激勵機制，全員參與企業財務管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進而實現財務的精細化管理。
三、結語
近年來，有關物業公司的相關理論取得了一些突破，說明公司的業務水平在不斷提升、財務管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統的模式是遠遠不夠的。物業管理與業主的日常生活質量有著密切的聯系，只有通過不斷加強財務管理，使業主感到所繳費用得到相應回報，業主利益得到保障，才能保證企業的長期平穩運作。企業應該從公司文化、員工素質、財務制度、獎懲制度等方面去不斷規范企業的財務管理，以此來降低經營成本，提升競爭力。只有財務工作的順利進行，才能確保物業公司的健康發展。
參考文獻：
[1]劉洋.將精細化管理融入物業服務——國華物業風電后勤項目的精細化管理實踐[J].中國物業管理.2014.(2):24-25.
(一)基礎釋義
財務管理就是指在企業在運行過程中采取的圍繞財務活動的一系列管理工作，它是企業管理的重要組成部分，具體包括管理企業資金運作，處理企業內部財務關系，處理企業和外部財務關系等。現代企業制度賦予了企業獨立的財權，企業成為自主經營、自負盈虧的實體單位，因此，企業應當以市場為導向，吸收最優的財務管理思想，樹立最先的財務管理理念，建立最優的財務管理、投資機構，為企業制定科學的財務戰略計劃，從而確保企業的可持續發展。
(二)主要特征
良好的財務管理能夠保障企業資金的循環使用，使企業創造更多的財富。同時，加強財務管理也是鞏固企業內部管理的關鍵，能有效解決企業內部管理的主要矛盾，提高企業的經濟效益。而企業財務管理最大的特點與之企業自身規模相關，以中小企業為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業財務管理多數靈活，但其管理多數缺乏科學性和規范性，財務內部控制薄弱，企業資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風險和市場風險的能力也較弱。
二、財務管理對物業管理企業發展的作用
我國第一家物業管理企業成立至今，已有三十余年，而物業整體行業發展趨勢也正日趨逐漸走向規范化。物業管理與地區經濟、人們生活質量息息相關，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發展，其以向業主提供優質服務為宗旨，將企業經濟效益、社會效益綜合在一起，是城市建設的重要組成部分。作為房地產的衍生產業，物業管理企業的發展過程難免備受壓力，內外管理都時常頻現一系列問題。財務管理一般泛指在一定整體目標的情況下，針對資產購置、資產融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經濟管理活動的統稱，其涉及企業的整個經營過程。所以，立足于如此激烈的市場競爭環境下，企業要想在市場競爭中站穩腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務管理確保企業財務管理工作的實際質量。
三、改善物業管理企業財務管理的有效途徑
(一)明確物管企業財務管理目標
物業管理企業只有樹立明確的財務管理目標，才能正確的引導后續會計工作，切實提高財務管理水平。為此，企業應結合自身發展戰略，及時掌握外界環境變化，防范風險，確保按照預定的軌道發展；還應理順產權關系，明確各項費用支出，積極建立現代企業制度，加強對市場的調查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風險，來進行企業資本的積累；此外，還要正確認識到企業的規模實力和投資界限，有針對性的強化企業投資能力。
(二)加強對財務管理的事中控制
在財務管理實踐過程中，基礎數據的采集和統計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認和會計計量，其中，模型運算的結果包括了財務會計的報表整理，財務會計的總賬以及財務會計的類型，由此可見，財務管理需要面對基礎數據的采集和統計工作，信息的篩選和信息的計算。因此，加強對基礎數據源的控制能提高財務管理事中控制的有效性，在一定程度促進了財務信息數據的統一和整合，為財務管理實效性提升提供了助力。
(三)創新對會計憑證的記錄形式實踐中，財務管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業資金管理數據的重要來源。為此，財務管理要加強對會計憑證的關注和重視，從會計
憑證角度深化財務管理預測，為企業后續資金管理活動提供有力依據。此外，企業交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數據難以滿足財務管理會計具體工作的實施。因此，必須要對會計憑證的記錄形式進行優化和創新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應該在會計憑證的備用信息欄中，增設統計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務管理的預測角度，在一定程度上保障財務信息的豐富和完善。
四、結束語
而如何適應新時期物業管理行業的發展，如何使企業在逆境中得到發展，這是擺在每一個物業管理企業面前的難題。銀川眾一物業公司面對物業市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創新、經營創新、制度創新、服務創新四個方面，加強管理內部管理，創新外部服務，走出了自己的創新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業得到發展。
一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新
物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。
二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新
在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。
一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。
二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。2012年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。
五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實現管理創新
物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。
二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。
四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。
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服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。
一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業主對居住區的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業服務最終的顧客是業主，業主的滿意才是衡量物業服務工作的最終標準，銀川眾一物業公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業服務的全過程中，建立了“業主服務滿意體系”，開展業主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態度，滿足業主的需要，不斷改進服務質量。
物業管理企業資質管理辦法最新版全文第一條 為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內申請物業服務企業資質，實施對物業服務企業資質管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第三條 物業服務企業資質等級分為一、二、三級。
第四條 國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
第五條 各資質等級物業服務企業的條件如下：
(一)一級資質：
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。
(二)二級資質：
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。
(三)三級資質：
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
4.有委托的物業管理項目;
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。
第六條 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
(一)營業執照;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
第七條 新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
第八條 一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第九條 申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：
(一)企業資質等級申報表;
(二)營業執照;
(三)企業資質證書正、副本;
(四)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;
(五)物業服務合同復印件;
(六)物業管理業績材料。
第十條 資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書;一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。
第十一條 物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：
(一)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;
(二)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;
(三)挪用專項維修資金的;
(四)擅自改變物業管理用房用途的;
(五)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;
(八)物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;
(九)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;
(十)不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的;
(十一)超越資質等級承接物業管理業務的;
(十二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(十三)發生重大責任事故的。
第十二條 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。
第十四條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。
第十五條 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。
第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。
第十七條 物業服務企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的監督檢查。
資質審批部門應當加強對物業服務企業的監督檢查。
第十八條 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：
(一)審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的;
(二)超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的;
(四)對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條 物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條 物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條 物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十二條 資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對不符合法定條件的企業頒發資質證書的;
(二)對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的;
(三)對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的;
(四)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
二．物業管理企業從業人員的主要來源分析
（一）原房屋管理部門
90年代末，在物業管理市場發展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉變體制，由原來從屬于國家管理機構變成了企業，經濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業管理企業經理，相關的員工也就成了物業管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業管理企業兩塊牌子一套班子的過度情況。其優點是這一類管理人員具有原房產管理的經驗，熟悉所管物業的情況，對各類法規制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經濟痕跡，服務意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發展，也很難適應新時期的要求。
（二）賓館行業改行進入物業管理
這些人員的優勢是具有較高的文化素質和職業素養，服務理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業管理，并且對對小區管理的特性缺乏了解。他們中的大多數經過學習和適應，可以克服原有的不足，成為優秀的物業管理人員。
（三）科班出身的管理人員
所謂科班是指在大學或中等專業學校的物業管理專業畢業的學生，其中甚至具有研究生學歷。現在許多大中專學校紛紛開設物業管理專業，有不少學生畢業后加入了物業管理行業。這些人的長處是具有比較系統的物業管理知識，接受新事物比較快，是新世紀物業管理的中堅力量。當然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實際崗位上進行磨練。
（四）境外或國內早期物業管理企業帶出來的管理人員
物業管理從境外進入內地城市，如香港特別行政區的第一太平戴維斯，怡高物業，新加坡的怡安物業等。他們最早打開了中國物業管理的大門，為我們帶來了物業管理思想和服務理念。他們在國內管理過的物業中，相當一部分人成為后來其他物業管理企業的管理骨干。這種情況包括國內最早的物業管理企業，如深圳的萬科物業、中海物業等，他們是中國物業管理的先頭軍。他們培養了一批批物業管理骨干，如今活躍在其他物業管理企業中。這些骨干大多具有較高的業務水平和管理能力，一般都是這些企業的領軍人物。但是其中也有的存有太多的優越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實。
（五）其他途徑改行進入物業管理
他們都在各個行業從事相關的服務，他們帶來了各行各業的思想文化，對物業管理的發展起了積極作用。當然他們的轉行有一個學習和實踐的過程。
三．物業管理企業高素質人才緊缺的主要原因
（一）行業發展迅速，企業急劇擴容，人才培養無法跟上。
物業管理對于我國是一個全新的行業，其發展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業230多萬從業人員，而高等院校（主要是高職院校）對專業人才的培養起步較晚，20世紀90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續開設物業管理專業，高等院校培養人才有2-3年的培養過程，所以人才培養的發展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業人才緊缺的主要原因之一，但這個矛盾從理論上分析將隨著人才培養力度的不斷加大以及物業管理企業從量變到質變的逐步開展而有所緩解。
（二）行業薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵機制
筆者從事物業管理專業教育多年，與從事物業管理工作的歷年畢業生交流中也不難發現待遇偏低是動搖他們從業信心的關鍵因素。行業內企業眾多，規模參差不齊，經營體制不一，人員流動速度比較快；其中有些企業自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓地的可能。行業內人力資源管理信息閉塞，導致很多需要市場化信息管理的方面管理盲目。物管行業屬于微利行業影響工資收入，近日北京外企太和企業管理顧問有限公司了北京物業管理行業薪酬報告。報告指出，自1995年以來北京市的物業管理行業獲得了突飛猛進的發展，但與行業的飛速發展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報告中顯示在物業管理行業，經理層、主管層、專業人員層和助理層四個層面的年度基本現金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經理層甚至接近于70%，而年度變動收入總額所占比例則少得可憐。員工變動收入占總收入的比例過小說明物管行業企業對于員工的激勵和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵員工的效應沒有被發揮出來?；粳F金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對于人才在崗位上的再發展卻起到了一定的限制作用，不利于發揮員工的主觀能動性。薪酬低下，且缺乏激勵機制是造成高層次管理人才流動性大的主要原因。
三．解決人才缺乏的主要途徑：
對于物業管理企業來說要在未來的市場競爭中保持一定的優勢解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競爭優勢。
（一）與地方院校聯姻共同培養合適人才
一些人才意識較強的企業借著地方高等職業技術學院人才培養的產、學、研需要與之聯手共同打造物業管理人才建立定單式培養模式。企業參與學校的教學計劃、課程設置等制定工作，學校把物業專業的實務課交給企業一線管理者來講，在教學當中就讓學生了解了市場，接觸了實際。然后學生在學習期間參加企業的實習工作，到公司后就開始經常的定時崗位并且輪換，每個人都有機會接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務，同時在整個培養過程中建立了學生和企業之間的感情，有利于培養學生對物業管理工作的實際認識，走上管理崗位后學生就能挑大梁。如深圳萬科物業與深圳職業技術學院物業管理專業聯合培養學生，杭州坤和社區服務有限公司與杭州職業技術學院物業管理專業聯手合作培養學生為企業貯備人才，浙江綠城物業與浙江育英職業技術學院物業管理專業合作成立“綠城班”，北京銘維成物業管理公司與北京農業職業管理學院聯姻等等。這種做法已讓企業嘗到在人才緊缺的市場狀態下保持人才聘用優勢的甜頭。
（二）企業注重內部培訓，建立有效的激勵機制
如果說進得來人才是基礎環節，那么留得住人才就是關鍵環節。物業管理企業在人才競爭方面，必須樹立起自己獨特的企業人才觀，使人才既進得來，也留得住，還不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業的人才基地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展戰略的高度來對待。這種激勵機制應包括5種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支具有豐富實踐經驗和開拓創新精神的物業管理新軍。
物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。企業中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現，因此，企業除了關懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領導和管理計劃，豐富其工作內容，激發員工的創造性，從而提高企業的生產效率及經濟效益。推行ISO質量管理體系，會使住戶覺得是優質服務的保證，可惜現時有些管理公司將ISO作為市場推廣策略，而沒有貫徹和有系統地推行，使管理運作與ISO的精神脫節，影響了質素。透過提升組織內所有工作的質素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團隊精神，由各階層職員共同不斷努力改進以達到向住戶提供優質服務的目標。
專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，不是以職業化為目的，持證上崗只是物業管理的普及教育，而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作，并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。不斷接納優秀人才、建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等進行系統化的、文字化的規范。
顧名思義，石油企業的物業管理就是石油企業運用現代化的經營手段與管理模式，對礦區、辦公區、油田居民區進行全方位、多功能的后勤服務管理，對企業員工及其家屬提供較為優質的服務，保證他們能夠安心工作、生活，為企業創造出和諧的文化氛圍，確保員工的穩定性，避免人才的流失與企業利益的受損。伴隨石油企業的改制重組，物業管理部門從原來的后勤部門中分化出來，形成獨立的機構并愈來愈朝著專業化、市場化的方向發展。改革開放以前，石油企業的建設與發展主要靠企業職工自身的力量，油田勘探、開發，礦區的建設多在偏遠地區，職工居住區基礎設施較差，配套服務也滿足不了基本需求。20世紀80年代末90年代初，石油企業成為我國能源基礎建設的重要力量，受到中央與地方政府的高度重視。石油企業不僅創造出更多的經濟利益與社會利益，也為長遠發展考慮，逐步建成設施完善、功能完備的居民區，保證企業員工的穩定性，做好企業的各項后勤保障工作。尤其是在市場化逐步推廣的今天，石油企業的物業管理作為一個獨立的行業，作為一種新興的產業經濟，探索出一條迎合市場需求、不斷發展、活力四射的道路。首先，石油企業物業管理擁有優質的外部環境。物業管理的涉及面廣，是一項綜合性很強的系統工程，而作為大型企業的后勤部門，更是需要全社會的理解與支持。由于物業管理從整體上來說還處于發展的初步階段，行業法規、管理法律都不夠健全，需要社會化服務給予一定的支持。政府要理解企業管理中的難處，盡量在資金投入、稅收政策、配套設施等方面給予傾斜，為企業內部的物業管理奠定良好的物質基礎。其次，石油企業應建立現代企業標準化物業管理制度?，F代企業必須遵守嚴格的市場運行機制，具備無人能及的市場核心競爭力才不至于被社會淘汰。石油企業的物業管理便是遵循了這一原則，很好地體現了與時俱進、優化創新的理念。在石油企業內部，領導層巧妙地運用了市場競爭機制，管理人員奉行競爭上崗制，將職工的工資、福利、獎金等區別開來，形成良好的激勵機制。經濟手段的約束力最為直接、效果顯著，然后輔助一些精神性的鼓勵，能夠催促企業不斷提高自身的物業服務水平。最后，物業管理的專業化能夠形成無形的“品牌效應”，在造福企業職工的同時，也為企業創造出更多的經濟利潤，是互利雙贏的好事。物業管理由于涉及面廣而雜，如果一直是雜糅在一起，難免會分工不明確、矛盾沖突不斷。專業化分工和專業化人才是品牌戰略的重要因素，直接關系到物業管理水平與服務質量。鼓勵各領域內的管理人才參與培訓計劃，實時充實自己，在物業管理的平凡崗位上做出不平凡的成績，鞏固石油企業在大眾心目中的權威地位。
二、石油企業物業的專業化分工
石油企業市場化的需求導致企業內部的物業管理專業化層次顯著。根據企業物業管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。
（一）咨詢服務
作為現代化的大型企業，石油企業在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業員工的工作積極性有很大的影響。企業的正常生產與運營也離不開完備的企業制度、規章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。
（二）保潔保安
無論是礦區、工廠還是員工居住區，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業職工創造一個舒適、安全、優美的工作與生活環境，直接影響到他們對于企業的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業形象評價的重要指標。小型的私人企業及普通小區的物業管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業的管理水平是較高的，值得借鑒學習。
（三）設備維修
石油企業是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業的維修團隊，掛靠在物業管理部門，專門應對企業突發事件，大大提高了企業的生產效率。
三、培養石油企業物業管理的專業化人才
縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業物業管理的專業化程度很高。雖然我國的石油企業物業管理水平較高，但中國的物業管理行業總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發，實現人力資源的合理配置。人力資源是企業的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業帶來豐富的經濟利潤，避免企業資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業的物業管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優秀人才。眾所周知，物業管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優秀專業人才加入物業管理隊伍，大大改善了物業管理的整體服務水平，使得物業管理部門真正履行到自身的職責，為企業員工創造出一個和諧的企業文化氛圍。
四、結語
關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。
物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。
石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。
二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路
物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。
2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。
4．走規?；l展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規?；俏飿I管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。
5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場?？偠灾?，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。
參考文獻：
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