時間：2023-03-20 16:22:59
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房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。
關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境
4.1我國房地產信托發展的現狀
4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件
4.3我國發展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略
5.1我國標準REITS的發展策略
5.2創造發展REITS的良好環境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。
3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。
1.5論文的結構
本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。
就整體來看，1997—2011年之間，全國GDP急速增長，2011年之后增速漸緩，與此同時，全國房地產投資量大幅增加。全國房地產投資與GDP趨勢相當。西部地區房地產投資是否有與區域經濟協調發展的狀態或可能性需要進一步實證檢驗。這里以貴州為例。
貴州省房地產投資與區域經濟發展的關系主要可劃分為以下四種可能：（1）二者相互促進、影響和制約；（2）區域經濟發展對房地產投資促進較大，而后者對前者影響微弱；（3）房地產投資對區域經濟發展促進較大，而后者對前者影響微弱；（4）二者之間沒有明顯關系。選取貴州省1995—2011年房地產開發投資完成額L和GDP作為衡量標準，數據來源于《貴州統計年鑒》。首先對這兩個指標進行ADF平穩性檢驗，發現，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的顯著性水平下無法拒絕原假設，二階差分在5%的顯著性水平下可以拒絕非穩定序列的原假設，即二者都為二階單整。理論和趨勢上，二者有存在長期均衡的可能性。其次，對二者進行JJ檢驗方法來進行協整檢驗。協整分析結果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在長期均衡關系，即貴州省的房地產投資與區域經濟發展存在長期的穩定的均衡態勢。最后通過Granger因果檢驗，檢驗結果如下：以上結果顯示，區域經濟發展對房地產投資促進較大，而后者對前者影響微弱。
可見，貴州省房地產投資尚處于初級發展階段，對GDP的貢獻和促進作用尚小。這可能是因為，作為房地產市場重要組成的房地產投資促進GDP增長主要是通過資本的積累來拉動經濟增長。發展較為落后的貴州省偏向于工業和制造業的發展，發展以工業導向性，對房地產開發投資的重視力度不夠，因此，房地產投資對貴州省GDP的貢獻較小。
二、如何實現西部地區房地產投資與區域經濟協調發展
（一）與生態環境發展相協調。一直以來，西部地區房地產投資偏重于粗放型，主要依靠土地等資源的過度消耗來換取區域性GDP的增長。因此在房地產投資中應當聽取城市規劃專家和生態保護專家的意見，使房地產品與生態環境有機銜接。
（二）逐步加強對房地產投資的重視。檢驗證明，西部地區房地產開發投資對區域經濟的增長貢獻微弱，這與西部地區以工業發展為導向的粗放型生產方式有關。而區域經濟的增長對西部地區房地產開發投資影響較大。西部地區應加強工業建設，在此基礎上，以工業發展帶動經濟發展，進而促進房地產市場的進一步發展，最后使西部地區房地產投資與區域經濟實現協調發展。房地產開發投資在西部地區發展尚處于起步階段，應在集中工業投入和發展的同時，逐步重視西部地區房地產市場的發展，重視房地產投資。
1、數據來源。為相對全面和科學地分析經濟增長的貢獻因素，除了選擇房地產開發投資數據外，還進一步選取其他兩個重要影響因素，即非房地產固定資產投資和勞動投入量兩個變量。70個大中城市房地產開發投資（REI）、扣除房地產開發投資以外的固定資產投資（K）和勞動投入量（L）的面板數據來源是《中國城市統計年鑒》、《中國區域統計年鑒》和各個省市統計年鑒，樣本期間為1996年至2010年。
2、實證分析。（1）樣本分類。采用多指標聚類分析方法對70個大中城市進行分類。多指標聚類分析采取的是離差平方和法，其思想來源于方差分析，先將N個樣本各自成一類，然后每次減少一類，每減少一次離差平方和就會增加，選擇使類內平方和增加最小的兩類合并，直到N個樣本聚成一類為止。在城市規模指標的衡量上，選取市轄區人口、GDP和建成區面積作為衡量指標，多指標聚類分析結果見表3。由上表可以看出按照人口規模，經濟規模和城市面積將全部70個城市分為三類。其中：第一類城市中的上海、北京、廣州、深圳四個城市其經濟總量都在全國城市前列，2009年其市轄區GDP分別位于全國第一、二、三、四位，建成區面積也分列全國第三、一、二、四位，市轄區人口也都在全國城市前列，為超大規模城市；其余城市2009年的市轄區建成區面積大都在330平方公里以上，市轄區人口大都在300萬以上，經濟總量也大都位居全國前列，屬三類城市中的較大規模城市。第二類中的城市大多是省會城市或沿海城市，其最近12年的經濟總量以1998年的價格計算均值都在200億元以上。截止2009年末，市轄區建成區面積大都在150平方公里以上，市轄區人口數量大都在150萬以上，無論是其經濟總量、人口數量還是其建成區面積都比較大，屬三類中的中等規模城市。第三類城市相對于前兩類城市來說，其經濟實力較弱、建成區面積較小，人口總量較少，多為三線城市，其市轄區人口密度也相對較小，為三類城市中的較小規模城市。（2）模型估計、選擇及解釋。為消除異方差影響，對GDP、REI、K和L分別取對數，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并運用沃爾德（Wald）F檢驗法對個體效應顯著性進行檢驗，檢驗結果為：第一類：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二類：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三類：F=45.062>F(29,237)=1.5023檢驗結果表明，三類城市的F統計量都大于其在5%時的顯著水平，拒絕了所有系數可混合性的零假設，因此，相對于混合效應模型來說，固定效應模型更為合適。為此，通過廣義最小二乘法，分別建立三類城市對應的模型。第一類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.0992，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1006，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.1937。房地產投資對經濟增長的貢獻，在三者中最低，表明第一類城市的經濟增長依賴于房地產投資相對較弱。這或許是因為第一類城市的發展已超越一定階段，經濟中包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻超過了含量并不算太高的資本———房地產業投資所發揮的作用。第二類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1894，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.05915，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0798。相較于第一類城市和第三類城市，第二類城市中房地產投資對經濟增長的拉動能力是三類城市中最高的，表明第二類城市的經濟增長更多地依賴房地產投資。這或許是第二類城市經濟發展處于起步階段，含量并不算太高的資本密集型產業———房地產業對其經濟促進作用已開始充分發揮，而包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻尚未開始發揮。第三類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1367，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1661，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0633。第三類城市中房地產對經濟增長的貢獻，介于第一類城市和第二類城市之間，表明第三類城市的經濟雖較多地依賴房地產投資，但受經濟發展程度等諸多因素影響，房地產投資對經濟增長的貢獻尚未完全發揮。這或許暗示，隨著第二類城市的進一步發展和第三類城市經濟的起步，當第二類城市的技術、人力因素等對經濟增長的貢獻超越含量并不高的資本貢獻時，第三類城市的房地產投資對經濟增長的貢獻將躍居首位。
二、結論及建議
[關鍵詞]實物期權房地產投資
相對于金融期權而言，實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權，是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上，期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣，企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃，所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產，故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務，所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看，實物期權是在不確定性條件下，與金融期權類似的實物資產投資的選擇權，是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一，投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點，房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權，而且投資項目建設后，投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目，而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小，而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始，而且也有權決定投資項目的終止。
第二，房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說，其所涉及的風險因素眾多，如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境，具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素，并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后，在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后，將進行后續投資，建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用，相當于買入一項期權。由于土地的保值特性，如后續期權得不到執行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三，房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大，因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性，使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四，房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析，可見房地產開發項目具有期權特性。
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發生的費用，可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值，類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資，在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限，但可隨時執行的美式期權，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權，此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
1.房地產投資增長速度對國內經濟的影響中國自改革開放以來，經濟增長在很大程度上都依賴于房地產投資。隨著房地產投資增長速度高于國內經濟增長率，巨大的盈利空間吸引了眾多的企業進入到房地產行業中，甚至于出現了泡沫循環房地產環境，導致房地產價格一再上揚。這是國民經濟在房地產投資總量發生變動的影響下所出現的現象。當房地產投資分配量已經超過了國民經濟增長速度，就會導致國民經濟比例失去平衡，投資的嚴重膨脹就必然引發房地產泡沫。
2.房地產投資結構變化對國民經濟的影響相比較而言，當房地產投資結構發生變化，就會影響到不同的產業部門的運作以及相互之間發展的平衡性。比如酒店、商場等等，都屬于是消費型物業，對于住宅建設的影響是深遠的，主要在于中國經濟增長依賴于房地產投資增長帶動固定投資增長，當房地產投資發生變動，就會影響到國內經濟增長，處于中國經濟增長環境下，房地產投資擴大化，就會使投資發生乘數效應，從而推動國民經濟快速發展。
二、區域經濟的可持續協調發展對于房地產投資的要求
1.房地產業與區域經濟協調以開拓融資渠道早期的房地業發展主要依賴于政府投資。目前國家倡導充分利用民間融資，以挖掘民間投資的潛在能力，將民間的富余資金應用于房地產投資當中，不僅推進了房地產投資的高速運轉，而且還確保了房地產項目的順利完成。房地產業作為資金密集型產業，融資效果與企業的發展存在著直接的關系，但是民間投資具有較高的準入門檻，需要經過層層行政審批之后，才能夠發揮投資效應。對于房地產企業而言，資金運轉效率過低，會導致企業高成本運營，而且由于資金到位一再延期而致使投資失敗。為了避免這種民間投資障礙過多，可以發揮政府與民間投資共同拉動的方式。當民間投資者獲得合法性，并在政府的保障下，使得民間資本投資充分地發揮作用。
2.理性的房地產投資可以改善區域住房供需結構中國城鎮化建設進入快速發展時期，短期房地產投資在宏觀政策的引導下，有效地抑制了房地產市場，推進房地產市場健康有序地發展。隨著居民收入的增加，住房保障體系也要逐漸趨于完善。隨著房地產投資理性化，住房價格有所抑制，使得住房的供給結構得以改善。為了使房地產市場的有效供給效率有所增加，就要依賴于各項政策措施，將有關規范確定下來，并按照明確的標準執行，以使住房政策落實到位。
商業區的概念
交易區或稱服務區的概念在商業房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。
商業區一般定義為一定的地理范圍（行政區域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業零售中心正常業務得以維持。商業區的范圍由該商業房地產的類型、規模、業態、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規模、居民戶數、平均家庭收入、人均收入等數據，這些數據是進行市場分析的基礎。
除了要定義商業區以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產品或特定服務的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產品區域服務區所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產品區或服務區以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產品區或服務區內顧客在其它服務區購買的花費。假定商業零售業顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務區采購。那么，一個地區的流失項就會成為其它服務區的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據所分析的產品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業務活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區內對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務區或子市場對商業房地產的凈值。
確定商業房地產服務區的方法
有四種方法來分析、定義商業區。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅車時間法。
顧客流量法該方法的基礎是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數，具體選擇哪一種要根據商業房地產的類型而定。一些獨立的商業零售商店可能關注的是車流量，因為他們更關心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業零售商來說，關注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進入店內。所以，這部分商業零售商關注的就是步行人數（經過他們商店的人數），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業務量。
如果經過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務區有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務區就成了交通往來進出的一個地理區域（始發地和目的地）。
上面的方法還可以加以改進，要做的就是將該地區的變化趨勢考慮進去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。
采用驅車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數據，需要進行的調查工作包括：對周邊可行的交通路線進行調查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進行調查；對可能前往商業區的人群進行調查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間。
人口/支出法該方法識別出了維持生意所需要的商業區的大小。首先，它要計算出現有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業務發展所必需的人數。根據人口密度，就可以確定具體的商業區。
該方法也可以反向使用，在給定人口數量之后，計算某服務區或者子市場的潛在銷售額。
顧客識別法該方法根據現有顧客的位置識別一個商店的商業區，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調查（當顧客進入商店時采訪他們）等。根據掌握的信息在地圖上標出相應的區域，判斷其中哪些屬于商業區。
還可以對給競爭對手造成的影響進行深入分析。另外，也可以根據商業區內不同的產品類型，或者銷售量層次進行分解分析。
驅車時間法這一方法建立的基礎是中心地段理論，該理論認為商業區（范圍）受人們為了購買貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業零售商的角度來看，商業區的界定以及商業區內潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務所必須的商業區的大小。
該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區面積多大才能帶來所需的每平方米的銷售額，以及該服務區的驅車時間。可行性問題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠購買商品。
商業區缺口分析和重力模型
商業區內商業房地產市場中的缺口計算可以按下面的步驟完成：
需求＝商業區人口×人均購物支出額
供給＝競爭商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）
重力模型是唯一可以同時分析需求（目標顧客的支出）和供給（現有的商業房地產或競爭）狀況的分析工具，正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區），就可以預測所有商業房地產（包括即將開業的新商店）的年銷售收入。商業零售模型被稱作“生產約束”的模型，因為所有商店的總收入必須等于（已知）顧客的支出總額。基本上，該模型對某一人口群顧客可能消費在商業零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個競爭商店對顧客的相對吸引程度（一般是面積大小）進行加權調整。這時就不必考慮商業區的界定，因為隨著距離的增加，顧客的消費指出呈指數化遞減趨勢。
為了計算商業房地產重力模型，首先需要知道根據人口資料或者群組劃分的顧客對某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現有的競爭者以及顧客所在地和目的地（商業房地產）的距離。該模型可以預測每個商鋪的年銷售額，也可以預測新商鋪的年銷售情況。同時還可以預測新商鋪對現有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業務量大小）。盡管重力模型問世時間已經不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發明之前由于它的實施難度太大而沒有被廣泛的應用到市場分析中去。
影響商業房地產投資的其他重要因素
商業房地產市場之所以具有自己獨特的特點，是因為它的成功與否取決于當地的供給和需求因素。由于這一點，了解地方經濟結構就顯得至關重要。其中包括地址、人口以及整個區域的商業零售環境。
地方區域特點
地方區域涵蓋的范圍包括整個社區或城市，商業零售市場就是圍繞這些區域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業房地產周圍的商業區，城市增長模式（它對選址）的影響等等。
增長模式。商業零售業的趨勢隨著人口的移動和收入的集中程度變動，同時商業房地產的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長模式影響了商業房地產的用途。如果商業零售商的業務在增長，當然是件好事。但是如果增長的方式偏離了其所在的位置，商業零售商就必須依靠現有商業區的穩定性來維持業務的發展，而不能舍本逐末。
地點因素。商業房地產的成功很大部分要依賴于該地點對顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場設施，以及是否能方便進入該區域又是最重要的因素。
當地人口特點。一個地區的居民可能是預測商業房地產項目是否會獲取成功的風向標。用來估計一個地區顧客基礎的信息類型包括人口數據和支出模式——該地區有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？
人口統計數據資料。有關人口（目標顧客群）性質和特點的信息在分析商業房地產服務和商業零售空間的需求時是很重要的。和其他居住收益型物業一樣，對商業零售商品的需求，以及由此引致的對商業房地產的需求和人口的規模、年齡層次、教育水平、種族構成和人口分布密切相關。
商業房地產的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費和商業零售產品和服務的購買直接相關，但是，實際上要受到產品或服務“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購買的雜貨數量一般不會改變太多。另一方面，家用電器對收入富于彈性，收入越高，人們購買的就越多。
商業房地產的用戶通常對商業區都有一個標準，必須有一定的收入水平的一定數量的人。如果某一區域人均收入水平太低，商業零售用戶就需要較大的服務區來彌補，或者改選其他的位置。
支出模式。花費在商業零售商產品上的收入比例以及商業零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數字轉換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。
地區商業房地產環境特點
掌握一個地區的經濟狀況可以使對新商業房地產的發展前景預測更為準確可靠。要評估該地區的經濟環境，必須要考慮以下的因素：
競爭性。對于商業零售商來說，競爭是無法避免的。商業零售商經常根據地區競爭對手的成功經驗或者競爭對手吸引業務的情況來評估某一位置的選址可行性。但是，過度的競爭就會驅使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。
市場份額。商業房地產的市場份額指的是某一競爭對手瓜分的商業房地產目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場份額數據不會被用來決定一個項目的可行性。但是一旦某一商業房地產已經建成，它的市場份額就會決定它的存在價值。
生意創造器。這里創造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個地方。例如，一家大型商業零售商店就可能是這樣的創造器，它的存在給其他的商業零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當地眾多餐館的生意創造器，因為它給這些餐館帶來了潛在的顧客。
一項業務活動如果從顧客的沖動性購買或瀏覽中得到好處，就可以作為副業開展下去，例如，一家餅干店可能會從商業大樓的主要承租人招徠的交通流量中獲益。
銷售額/每平方米銷售額。和其他的用戶型房地產不同，一處商業零售設施產生的銷售額不僅對投資者意義重大，而且決定了在該處開展業務的可行性。出于此點考慮，在商業房地產分析中未來的銷售收入和每平方米的銷售收入成為最重要的事項，必須加以量化分析。用以量化銷售額的市場信息類型包括：整個市場的商業零售總額、不同產品的商業零售額、某商業區的總銷售額、某一地點的銷售額、可出租面積中每平方米的銷售額。了解影響地方區域的所有不同因素在新商業零售商商店選址決策中至關重要。
內容提要:房地產投資信托（reits）目前正在亞洲迅速推廣，因而探索其制度優勢很有必要。與房地產直接投資相比，reits有流動性高、投資風險較小、收益穩定性較高等優勢；reits都是普通股，但具有極強的避稅功能；與債券相比，reits總收益水平遠高于普通債券的收益水平。reits為其組織者和投資者提供了投資風險的分散化、較高的流動性和變現性、誘人的投資回報、高度的靈活性等超越其他房地產投資工具的顯著優勢。
一種制度能在發源地國迅速發展，只是說明這種制度在發源地國有生命力；這種制度若還能被其他一些國家或地區復制或移植，就說明它不僅有獨特的功能，且還能有一定的可復制性；這種制度若被更多的國家渴求，[1]則不得不說明這種制度蘊涵著獨特的制度優勢。
房地產投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產投資信托的制度優勢，則有必要將它與房地產直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。
一、與房地產直接投資比較
所謂房地產直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產物業，委托專業人士或自行經營的一種投資方式。一般而言，業績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風險，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報。
reits與房地產直接投資相比較，兩者具有如下差異：
（一）流動性
房地產直接投資由于直接投資于房地產物業，若想變現往往只能出售物業，但出售物業的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。
（二）投資風險
房地產直接投資由于直接投資于房地產物業，受房地產市場變化的影響很大，因此投資風險大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風險較小。
（三）收益的穩定性
房地產直接投資由于受房地產總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩定性不高；而reits則受房地產總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩定性較高。
（四）物業與資產類型
房地產直接投資由于受投資資本規模的限制，其物業通常集中在一個或幾個地區、集中于一種或幾種類型上，而且資產類型單一；而reits由于投資規模較大，其物業所處的地區比較廣泛，物業的類型多樣化，且資產類型多樣化。
（五）管理方式
就房地產直接投資而言，投資者必須自己介入房地產的具體業務，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產生人的道德風險，并容易導致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產專業人士管理，管理層在reits中又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。
二、與一般公司股票比較
股票是公司簽發的證明股東權利的要式證券。[3]依據股東享有權利的不同，公司股票可分為優先股與普通股兩類。
（一）優先股
優先股是指公司
在募集資金時，給予投資者某些優先權的股票。就優先股而言，一方面它具有優先性，其優先性表現在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業績的好壞而產生波動，優先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當公司破產進行破產清算時，優先股股東享有先于普通股股東的剩余財產請求權。另一方面，優先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權，且不能參與公司的經營管理。
與普通股相比，優先股雖然收益和參與決策權受限，但投資風險較小，其風險小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。
盡管有時優先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優先股的發行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規定，只在公司增募新股或者清理債務等特殊情形下才允許發行優先股。而美國有關reits的法律則規定，“所有的房地產投資信托都沒有優先權，是清一色的普通股”。[4]
（二）普通股
普通股是指在公司的經營管理與贏余分配上享有普通權利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權利：（1）公司決策參與權，包括股東會議出席權、表決權和委托投票權等；[5]（2）股息分配權：普通股的股息依據公司贏利狀況及其分配政策而定，在優先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權享受股息分配權；（3）剩余財產分配權：當公司破產或清算后，按優先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財產；（4）優先認股權：當公司因擴張需增發普通股股票時，為保持企業所有權的原有比例，現有普通股股東有權按其持股比例以低于市價的特定價格優先購買一定量的新發行股票。
在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強制性要求，reits公司無權制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴張發展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。
三、債券比較
債券是指政府、企業等機構為直接向社會募集資金而向投資者發行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權債務憑證。在這種債權債務關系中，債券持有人（投資者）即債權人，債券發行人即債務人。
作為房地產投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：
（一）投資安全性
在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優勢：（1）除非發行債券的機構或企業破產，債權到期時必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當出現破產清算時，債券投資者也將優于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。
（二）收益水平
在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠高于普通債券的收益水平。
（三）受通貨膨脹影響的程度
相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補救。具體而言：當通貨膨脹率上升時，債券價值會下降很多，而且離到期時間越長，其價值就跌得越多，即使投資者在債券到期時能收回原來的投資成本，但此時的貨幣值因貶值早已無法跟購買時相比了。與此相應的是，reits名下的物業會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強，其價值隨時間的推移而增長；當通貨膨脹率降低時，利率隨之下降，則企業的融資成本也下降。“已經發行了高于當時市場利率債券的某些企業，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權利。”[7]
由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優勢，但債券投資者卻必須承擔因通貨膨脹升降帶來的收益不穩定的風險。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產生的風險。
四、獨特制度優勢分析
事實上，房地產投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產投資工具的顯著優勢，表現在：
（一）投資主體的大眾化
房地產是資金密集型行業，其特點是投資規模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產的機會，而這一機會“在歷史上曾經主要為富人、有產者所占有”。[8]
（二）投資風險的分散化
reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業化的經營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外，亦可以在法令規定范圍內從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財產的風險程度。因為通過reits，組織者能成為一個擁有各種房地產類型的實體（即reits）的股東，而reits將其資產擴張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區物業所產生的風險。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責任的機會，即讓reits去承擔本應屬于組織著的困擾其財產的責任。[10]
（三）較高的流動性和變現性
房地產由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產，如果想要變現，一般通過出售的方式，且往往在價格上不得不打折扣；當投資者未必需要那么多的現金時，房地產出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產之價值，證券在發行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統不動產不易脫手的顧慮。”[11]
（四）誘人的投資回報
reits由于能提供相對不變的回報率，可以抵御來自股票市場易變的風險，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報。由于美國《1960年國內稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實得以驗證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時比股票表現更好，是故reits現在已是吸引人的“賭注”。[13]
（五）高度的靈活性
reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數量的限制，投資者既可只買一股，也可買數股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構或面臨困境的物業銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團公司收歸reits進行操作。
（六）與其他金融資產的相關度較低
美國資產管理權威機構ibbotsonassociates最近在它的一份研究報告中指出，通過對所有已發行的reits歷史業績進行分析發現，reits的回報率與其他資產的收益率的相關性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時期發展起來的。[14]
注釋:
[1]我國也在渴求引進房地產投資信托制度的國家之列，銀監會2004年10月18日《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。
[2]“導管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。
[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。
[4]陳潔、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。
[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。
[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．
[7]陳沽、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。
[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．
[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[12]參見參見陳柳欽：《美國房地產投資信托基金（reits）的發展及其對我國的啟示》，資料來源：
（一）房地產投資的特點房地產自身的特性決定了房地產投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產投資是房地產業發展的重要動力，甚至對整個國民經濟發展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產投資可以帶動相關產業發展，改善城市的環境；從個人角度來看，房地產投資可以促進家庭合理消費，規避通貨膨脹的影響。房地產投資是房地產發展的內在動力，從宏觀角度講，房地產投資可以帶動產業鏈發展，包括建材產業、裝修設計，提供了更多的就業崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產投資可以幫助家庭合理消費，規避通脹帶來的風險。
（二）經濟增長的衡量標準經濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內，一國或地區實際產出（GDP來表示）的增加；在一定時期內，一國或地區人均實際產出（人均GDP來表示）的增加。
二、房地產投資對國民經濟増長的能動作用
（一）我國近年房地產投資于經濟增長情況著名經濟學家RJF.Harrod曾經論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經濟增長中發揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經濟，1998年之后，房地產市場取得了空前的發展，從而使之成為推動我國經濟持續高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數據來說，我國每年的GDP由房地產行業直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%,房地產業無可爭議的成為中國的支柱性產業。《中國房地產藍皮書》于2007年4月正式,房地產投資在2006年約為1.97萬億元,占當年全國固定資產投資總額的17.8%，房地產行業的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產投資占國內生產總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產開發投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說,這一指標在1998年為8.03%,而在2010年則達到了19.93%,房地產業在這十多年的發展中為中國經濟的增長貢獻了巨大的力量。
（二）房地產對國民經濟增長的能動作用1.區域經濟推動作用。根據“波紋效應”理論，當家庭財富發生地區轉移時，會集中體現在一個地區的房價上升，會吸引更多的企業增加該地區的房地產投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產投資必然會對這個城市的硬件條件產生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產投資能夠確實改善人民的居住環境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業環境、對商業發展有積極的作用，從而強力促進該城市的經濟增長速度[2]。2.相關產業推動作用。房地產行業本身具有相關產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點，如果房地產行業發展健康平穩，與其相關的其他行業也會得到充足的發展后勁，我們可以看到不論是房地產業本身還是與它相關聯的行業,建材、室內設計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業的發展也關系到房地產的發展。房地產還會影響周邊旅游業、輕工業、服務業等第三產業以及其他社會公益機構，房地產業的感應度系數和影響力系數均在國民經濟各部門中處于平均數以上;有近50多個與房地產業直接或間接相關的行業部門，房地產行業,產值每增加一個百分點就會帶動相關產業的產值增加二至三個百分點。房地產行業如果能夠繁榮發展就可以對以上產業都起到推進的作用。毫不夸張地說,房地產業已經成為我國現階段的不可動搖的支柱產業地位，帶動國民經濟的快速增長。
（三）房地產對經濟的調控作用房地產投資的調控能夠起到對經濟調節的作用，國民經濟增長的速度出現過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產投資政策來調控經濟，因為房地產產業鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應，能夠快速地使經濟充滿活力，在短時間內達到供給需求市場的活躍，由此促成經濟的增長，相反如果整個經濟出現發展過熱的狀態，那么政府便可以通過適當的政策壓制房地產投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應的作用效果，方地產的抑制能夠給經濟過熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過熱對經濟增長的不良影響房地產投資固然對經濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經濟增長，還會產生反作用。“擠出效應”,引起產業結構不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產投資的本質也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產市場，也是這個原因，個人或者盈利機構但并不會考慮個人投機因素對國民經濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經濟命脈產業的資源被大量擠出，出現“擠出效應”，對經濟增長產生不好的影響，嚴重會導致經濟癱瘓，日本上世紀的房地產危機，企業購買大量土地并作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產泡沫是最好的教訓，房地產泡沫的破裂會造成國民經濟的癱瘓。
三、經濟增長對房地產投資的反作用
