時間：2023-03-23 15:20:49
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1.1公租房信托融資模式分析目前我國公租房REITs的發展尚處于探索階段。公租房REITs本質上是公私合作伙伴關系的一種形式，通過基金管理公司與地方政府達成協議，將公租房、部分商業資產打成一個資產包，向社會公眾或特定投資者發行REITs份額募集資金，將民間資本以信托投資基金的形式投入政府提供的公租房公共服務領域[6]。運作流程如圖1。1）由信托公司發起和管理REITs基金，并向廣大投資者發放收益憑證。2）廣大投資者購買公租房REITs基金，并承擔相應的權利和義務。3）公租房委員會通過公開招標的方式尋找專業房地產開發商，建設落實新建公租房房源；或委托資產評估機構對收購、改造的公租房進行資產評估。4）將新建、收購和改造的公租房交給公租房資產管理公司進行日常的運營和管理。5）公租房委員會對申請租住公租房的家庭或者個人進行審核，并負責計劃一段時間內公租房的建設規模。6）由公租房資產管理公司收取租金，并將租金及政府補貼交給基金托管機構進行保管。7）由中國證監會及銀監會進行公租房REITs全面監督。
1.2公租房信托融資風險指標體系構建近年來，國內外學者對信托融資風險評估進行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面臨的內部和外部風險[7]；丁鑠總結房地產投資信托的投資風險主要包括：環境、政策、資本市場、利率、法律、流動性和通貨膨脹等風險；運作風險主要包括：財務、經營管理、道德、委托、投資等風險[8]。本文在綜合分析REITs風險相關研究的基礎上，結合公租房運作過程的具體特點，系統性地對我國公租房信托融資模式的風險進行識別，將主要風險總結為以下七個方面。
1.2.1法律風險我國針對房地產信托融資的法律主要有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《證券法》以及銀監會部分文件，但普通信托模式和REITs在投資對象和資產處理等方面有很大區別。法律體系不完善和法律的修改變更極易給投資者帶來風險。
1.2.2政策風險指由于中央或地方政府的政策如國家的財政政策、貨幣政策、對房地產行業的調控政策等發生變化對公租房信托融資可能帶來的影響。REITs作為一種全新的融資工具，從試點到運作，政策的出臺是一個探索性過程，存在很大風險，并且地方政府的補貼是否到位和審批延誤都會給公租房的收益帶來風險。
1.2.3市場風險主要表現為利率風險、通貨膨脹風險。并且房地產行業和資本市場的變化也會引起REITs的波動。
1.2.4管理風險REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，在管理過程中，面臨著專業人才匱乏等問題，并且在運作過程中，由于委托關系的存在，雙方的經營權與所有權分離，且信息不對稱，從而產生委托—風險和道德風險。
1.2.5建設風險項目的選擇決定后期的收益。項目無法按時完工將會造成不能產生足夠的現金流支付各種費用和還款利息，導致項目成本增加等風險。
1.2.6運營風險目前我國公租房租售情況會給公租房REITs的收益帶來一定的影響。由于運營商缺乏經驗，導致公租房運營效率低下，并且后期運營維護成本的增加也會給公租房的收益帶來風險。
1.2.7收益風險公租房的租金比較低，主要依靠政府補貼，先租后售模式不夠成熟。所以公租房的租金定價和政府補貼額度都會影響公租房REITs收益。由于公租房的產權及退出機制沒有完善，REITs在運作過程中還會面臨流動性風險。在上述分析基礎上建立風險評價指標體系，如表1。
2構建評價模型
影響公租房信托融資模式的風險因素復雜多變，所以專家評判存在一定灰度。本文提出運用模糊綜合評價結合灰色聚類分析的方法，評價公租房信托融資的風險。通過灰色關聯分析，為風險指標（影響因素）賦予權重系數，利用白化權函數，進行灰色評估。將灰色聚類分析得到的聚類系數矩陣，進行模糊評價。將模糊評價與灰色分析方法相結合，分析公租房信托融資的風險。其分析過程如下：
2.1確定公租房風險評價指標集與評語集1）確定公租房信托融資風險評價指標集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融資過程中面臨的法律、政策、市場、管理、建設、運營和收益等風險。2）確定公租房信托融資風險評語集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融資的風險分為低等、中等、高等三個等級。
2.2計算公租房信托融資各風險因素權重基于AHP法確定各風險評價指標的權重，因素權重向量為W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指標層的權重為[ui1，ui2，……，uin]。
2.3公租房信托融資風險評價矩陣的確定
2.3.1確定評價準則
2.3.2確定評價矩陣基于表2的評價準則，由專家評價各風險指標，得出綜合評價向量，D=（di1，di2，…，dir）。
2.3.3確定評價灰類首先要確定灰類的等級數、灰數，并建立白化權函數。灰數在灰色系統理論中對應的是一個區間，是一個動態范圍。灰數不同，白化數所對應的關聯程度也不同，用fjk（dij）表示。根據評價等級、評語集，通過定性分析確定灰類，建立白化權函數，如表3。
2.3.4構造模糊綜合評價矩陣分別計算dij屬于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色統計量[9]，并通過歸一化處理，得出因素i指標j風險（低，中，高）的模糊綜合評價矩陣R：通過對R進行模糊矩陣評價，得出系統的模糊評價矩陣B[9]根據最大隸屬度原則，可以得出結論：當B1=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險比較低，比較適合采用信托模式融資。當B2=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險中等，可以采用信托模式融資。當B3=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險很高，不適合采用信托模式融資。
3實例應用
本文以西安市某待建公租房項目為例，介紹信托融資風險的分析與評價過程。該公租房建設項目位于西安市未央區，設有兩個單層高地下停車庫，占地面積約為109600平方米，總建筑面積約697831平方米，包括：12幢32層住宅樓，9幢33層住宅樓、商業樓、會所、幼兒園，項目由西安市房地產經營一公司投資建設，建成后，可入住戶數10508戶。
3.1確定風險指標體系和評語集風險評價指標體系如表1所示，風險評語集V=（V1，V2，V3）。
3.2計算公租房信托融資各風險因素權重首先邀請10位具有房地產信托管理經驗的專家對風險評價指標體系（表1）中的各風險進行打分，確定各級判斷矩陣，利用AHP方法，確定風險因素的權重。
3.3確定評價矩陣1）確定評價準則如表2所示。2）請10位專家，按照表2的評價準則，在（0，1）范圍內進行打分，得出綜合評價向量。3）建立白化權函數，如表3所示。4）構造模糊綜合評價矩陣。利用表3中的白化權函數，計算各指標的灰色統計量，并通過歸一化處理，得到模糊綜合評價矩陣R，計算評價結果[9]。根據最大隸屬度原則可判斷此項目風險為中等。因此，本項目采用信托融資較為合適。同時可以得出，該公租房項目信托融資面臨風險因素由大到小依次是：政策風險、法律風險、建設風險、收益風險、運營風險、市場風險、管理風險。
4政策建議
由于REITs在我國起步較晚，目前在公租房建設中引入REITs尚面臨相關法律法規缺位、信息披露不到位、缺乏專業機構和人員等障礙，所以需要完善以下政策。
4.1完善針對REITs的相關法律法規首先需要完善公租房REITs的發起設立、組織機構、經營運作、產權轉移、收入分配等法律法規。其次規范管理措施，明確信托投資關系中各主體的權利、義務。
4.2明確稅收優惠政策首先健全相關稅收體系，明確稅收減免政策，避免重復征稅。明確在發行、交易及派息過程中如何征稅，對個人、機構投資者、基金公司如何征稅。其次，明確公租房REITs產品利息收入免征所得稅。REITs存續期間，免征租金收入的相關營業稅、房產稅、印花稅等。
4.3加強信息披露和監管制度目前國內的房地產業不規范，信息不對稱，使我國公租房建設同REITs接軌存在一定缺口，制約公租房REITs的發展。為此應建立以證監會為主與中國銀行、銀監會等緊密合作的監管機構，嚴密監管公租房REITs的管理與信息披露，并且完善信托登記制度。
4.4加強專業機構和人才的培養由于國內REITs起步較晚，專業機構和人才非常缺乏。建議加快REITs的組織建設，建立由商業銀行、證券公司、信托投資公司、房地產管理公司等組成的多元化投資機構體系。加強REITs所需的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務人才的培養。
5結語
論文關鍵詞：海峽西岸，基礎設施，信托年報分析，信托融資
信托與銀行、保險、證券并稱金融行業的四大支柱，隨著2002年《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》相繼頒布和實施，信托行為的法律關系被確定，信托業明確了“受人之托，代人理財”的主業。信托公司的資本實力得到加強，資產質量得到了較大改善。信托公司成為目前唯一一類業務領域橫跨資金市場、資本市場、產業投資市場的可跨領域經營的金融機構，可操作的業務空間已經明確得益于信托制度的規范性和靈活性，近三年來，信托行業的盈利和資產規模迅猛增長。截至2010年4月30日，51家信托公司按照規定時間披露了年度報告，其中50家實現盈利，信托業管理的信托資產規模一舉突破2萬億元，行業凈利潤達120億元，信托業愈來愈呈現出在當前金融宏觀形勢復雜多變情況下靈活的適應能力。
通過對信托公司公開披露的年度報告分析，研究信托行業主流業務模式及業務結構，分析各家信托投資公司的收入來源結構及資產結構信托年報分析，進而從財務分析視角為海峽西岸經濟區基礎設施融資提供可行的信托融資路徑。
一、信托業及信托融資模式簡介
（一）發展歷程
信托與銀行、保險、證券并稱金融行業的四大支柱，從1979年10月中國第一家信托投資公司――中國國際信托投資公司成立至今，信托行業經歷了20多年的發展歷程。隨著《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱新辦法）出臺，揭開了信托業變革的序幕。新辦法對信托公司自有資金的投資范圍、信托業務的發展方向、信托資金的管理模式等涉及信托業發展、定位的核心問題做出了新的規定，目前正常經營的51家信托公司已大部分完成的新牌照的換證工作。
隨著我國金融機構“分業經營，分業監管”制度的明確，以及信銀分離、信證分離的實施，信托投資公司成為目前唯一一類業務領域橫跨資金市場、資本市場、產業投資市場的可跨領域經營的金融機構，可操作的業務空間已經明確得益于信托制度的規范性和靈活性，近三年來，信托行業的盈利和資產規模迅猛增長。
（二）主要信托業務模式簡介
以信托公司在業務融資過程中的作用劃分，信托業務可分為以下三類[1]：
（1）直接融資類信托――包括直接貸款類及結構性融資類，公司擔任受托人和貸款服務商，主要擔任融資項目盡職調查、篩選推薦、交易結構設計、債權及擔保管理職能。目前信托公司主要開展房地產融資業務及結構化證券融資業務。
（2）資產管理類信托――公司將該類業務作為重點發展方向，著力提高產品創新含量、設計水平和管理能力，將自身定位從融資工具轉變為個性化產品及基金的設計者和管理者。公司擔任受托人和投資管理人，對信托資金的投資運作效果承擔責任。目前信托公司主要開展證券投資類信托（即“陽光私募”）業務。
（3）居間類業務――該類業務包括單純受托管理和財務顧問等。公司主要擔任受托人、賬戶管理人和財務顧問，按照信托文件約定和委托人指令執行或提出建議，包括財務顧問、信托融資服務、信貸資產證券化信托、企業年金基金信托、債券承銷等。目前信托公司主要開展與銀行理財產品對接的銀信合作業務。
二、2009年度信托公司財務報表分析
2009年我國經濟發展經歷了自國際金融危機爆發以來最為困難的一年，在國際經濟危機尚在延續以及國內宏觀環境復雜多變的同時，2009年銀信合作業務、房地產信托業務、證券投資業務相繼出臺新規，面對種種外部環境壓力，信托公司經受住全面的考驗，信托業整體大盤仍然基本穩定，增長幅度進入穩定期，核心指標實現平穩增長，就信托公司的整體經營而言，環比業績仍然驕人。行業管理資產規模在2009年成功突破2萬億大關，凈利潤120億元，較上年增長13%。平均信托資產達到歷史高點的386億元，比上年增長57%，平均信托收入20億元信托年報分析，經上年增長70%，平均信托利潤17億元，比上年增長99%。從信托資產投向看，基礎產業資產占比達36%，一直居于信托資產首位。現將信托公司主要財務指標情況及信托資產分布情況分析如下：
（一）主要指標行業平均水平變動情況
指標
2008
2009
變動率
一、盈利水平
1、凈利潤
2.2
2.4
9%
2、資本利潤率
14.7%
13.5%
-8.2%
二、資產規模
3、自有資產
17.2
21．7
26%
4、信托資產
242
386
59.5%
三、收入構成
5、營業收入
3.3
3.8
18%
其中：自有業務收入
1.5
2.2
46.7%
信托業務收入
1.8
1.6
-11%
關鍵詞：股權收益權信托；困境；信托
中圖分類號：F830.91 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）012-000-01
股權收益權信托主要的關鍵角色包括委托人、融資方和信托公司，三者之間的聯系使得股權收益權信托行業從起步并逐漸飛速前行。股權收益權信托的飛速發展使得運行的弊端越來越暴露，股權收益權信托面臨著理論和現實中的困境。股權收益權信托的發展需要法律的保障，遵循法律明文才能使股權收益公平、公正的分配。所以股權收益權信托的困境的解決有賴于相關法律法規的完善和加強。接下來主要從兩大方面了解一下股權收益權信托面臨的困境。
一、理論上的困境
1.信托財產是否包含股權收益權
隨著人們生活水平的提高，人們富余財產越來越多，因此理財便成了人們追求的目標，其中信托也是理財之一。信托實行最重要的就是信托財產的運用。理論上委托人委托的財產和受托人因信托財產的運用和管理而取得的財產也屬于信托財產，但在信托實行中，股權收益權是用委托人付的信托資金購買產生的其他信托財產，因此，股權收益權是否應該是信托財產，是否歸委托人所有，在這方面法律上沒有確切的規定。
2.信托公司逐漸變成信托實行過程中的“中介”
傳統的信托公司，受委托人委托對信托資金進行自主管理，然后取得收益，享有股權收益權。隨診信托行業的發展，融資方的作用變的至關重要。信托公司把信托資金轉讓給融資方，股權收益權一并轉讓給融資方，讓其管理信托資金，然后融資方利用信托資金在信托計劃存儲期間對其進行應用和管理，獲得的收益由信托公司給委托人。顯而易見，信托公司的作用就相當于“中介公司”，失去了信托資金的自主管理權。信托資金的周轉過程參與的人越多，其中的責任分化的就不清楚，融資方不會真正把信托資金的使用方向，管理方式如實的講述給信托公司，信托公司就根本不可能把資金使用情況詳細將給委托人。那委托人怎么可能安心地把信托資金委托給信托公司呢。因此委托人承擔著巨大的風險。
二、現實中的困境
1.委托人成了名義上的股東
委托人把信托資金委托給信托公司，信托公司把資金轉讓給融資方，在多次轉換的情況下，誰才是信托資金的真正的股東變得模糊。在信托運行過程中，委托人享有股權，而信托公司具有股權收益權，并不是公司的股東，信托公司不能實行表決權、發言權和詢問知情權等，融資方可以對信托資金管理和使用，說到底信托公司和融資方，誰才是公司股東，又是一個需要解決的難題。
現實生活中，融資方想加強對公司的管理，以便更好的掌控公司，所以一部分人想讓融資方作為公司股東。融資方作為公司股東時，可以對股權收益權信托的方法融資的同時，其公司股東名冊不會有改變，其公司股東的身份不會改變，所以融資方才有更多的權利去繼續管理和控制公司。從信托公司的角度出發，信托公司也應該作為公司股東。前面已經提到，在股權的產生中，股權投資必須承受巨大的風險，可能一夜暴富，也可能一夜傾城，而其中股權收益權是股權的核心，信托公司的目標就是享有股權收益權并獲得盈利。公司股東還享有表決權、選擇權、發言權等其他除股權收益權之外的權利，如果與股權收益權分開，將會產生很多權利風險。由此可見，某些信托的運行仍在做“球”的行為。
2.關于股權收益權回購協議的強制執行公證問題
股權收益權是要承擔風險的投資，因此是有期限的，在信托期滿時，為保障委托人利益，托公司會與融資方簽署《股權收益回購協議》并且執行強制公證，此協議公證的目的是想在法律方面保障信托公司能順利回購。盡管已經有了這樣的規定，但是規定中的一些條文對某些方面的闡述并不明確，回購協議的強制公證仍然漏洞百出。例如“債權債務關系明確”問題，不同的人有不同的解讀。在解釋中可以有兩種關系存在，這兩種關系就產生了兩種合同，即“單務合同”和“雙務合同”，在合同的本身性質問題和執行問題中都存在較大爭議。
3.信托財產公示問題的產生
在股權收益權信托中，信托資金會經過“多手”輪轉，難免發生“財產主人”模糊的情況，因此信托財產公示顯得尤為重要。財產的公示也保障了收益人的利益，不得任何人侵犯。雖然信托財產公示制度至關重要，但是我國并沒有嚴格的公示的法律法規，沒有明確的提出信托的建立一定要進行公示，沒有具體的可實行的信托財產公示制度。在此強調，信托財產公示制度的建立和完善必須盡快解決。
三、總結
我國股權收益權信托還存在許多的難題，相關法律法規的健全和完善是關鍵，才能保證股權收益權信托正常、公證的運行，保障受益人、委托人、信托公司等的利益不受侵犯。在股權收益權信托運行中，除法律缺陷風險外，還有融資方或公司的信譽風險、操作風險、管理風險、以及不可預計的市場變化的風險，更有一些不可抗拒的因素影響，這些風險都會導致股權收益權信托的差錯，導致信托財產的損失，最終影響的還是人民大眾。所以股權收益權信托還需要很長的路要走，不斷地完善和發展才是硬道理。
參考文獻：
[1]王巍.金融信托投融資實務與案例[M].北京：經濟管理出版社，2013.
[2]張天明.失去平衡法的信托―信托觀念的擴張與中國（信托法）的機遇和挑戰[M].北京：中信出版社：2004.
關鍵詞：房地產投資信托基金；發展；模式
房地產投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產投資信托基金通過發行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產市場。房地產投資信托基金拓寬了我國房地產業的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產宏觀調控更加行之有效，也推動了我國房地產業的發展朝著更加健全和健康的方向發展。但由于我國房地產市場、信托市場以及基金市場發展相對滯后，我國還未發行真正意義上的房地產投資信托基金。隨著我國市場環境和政策環境日益成熟，房地產投資信托基金的發行已經成為調節房地產市場，改善房地產金融市場的首要任務。
一、我國房地產投資信托基金（REITs）的最優路徑
（一）準備階段
由于金融市場產品多樣化的發展，我國已發行若干類房地產投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產證券化、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃等。這些類房地產投資信托基金雖然已是場內發行交易，但還只是面向機構投資者，并無確切意義上的公募房地產投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關房地產投資信托基金的規定，對房地產投資信托基金市場的準入、組織運營、業務合規、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規定。
（二）試點階段
由于房地產投資信托基金涵蓋諸多投資領域，包括住房、辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地、數據中心房地產、房地產相關行業以及房地產債券等。因此我們可將房地產投資信托基金分為三類，即房地產類投資信托基金、房地產相關行業類投資信托基金和房地產債券類投資信托基金。房地產投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發展房地產類投資信托基金，并選擇符合目前供給側改革這一政策大環境的住房類這一單一類型的房地產類投資信托基金為試點。經過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應，并提出相應的整改措施。
（三）完善階段
經過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產類投資信托基金的發行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地和數據中心等。其后可實行多類型的房地產類投資信托基金和房地產相關行業類投資信托基金。最后房地產投資信托基金市場基本成熟后發行房地產債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產到相關行業，再到房地產金融市場的完善過程。
二、我國房地產投資信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產投資信托基金可以面向社會公眾公開發售。這種基金可以向社會公開發售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產投資信托基金適合有房地產投資需求的中小投資者。但這種房地產投資信托基金要遵循的法律法規較多，受到的監管也比較嚴格。相較公募房地產投資信托基金而言，私募房地產投資信托基金則收到的監管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產投資信托基金不面向公眾發售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。
三、我國房地產投資信托基金（REITs）的資金來源渠道
目前我國的房地產市場的資金來源可分五種，分別為國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產生的收益或者利得。由于我國的經濟發展，私人財富迅速積累，全國范圍內形成了大量的社會閑散資金，房地產投資信托基金的設立可吸收大量中小企業投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養老金入市這一行為來看，養老金和社會保險金等的管理機構會作為機構投資者也可為房地產投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產投資信托基金的管理運營過程當中，房地產投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環的目的。
四、我國房地產投資信托基金（REITs）的產品定位
針對目前我國的現實國情，我國更加適合發展公募封閉契約權益型的房地產投資信托基金。首先，公募型房地產投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優化配置的同時受到法律法規監管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產投資信托基金的基金資產為信托資產，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產存量與增量失衡的現象，權益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。
參考文獻：
[1]姜偉偉.我國房地產投資信托基金的發展模式與運行機制研究[D].中南大學碩士論文,2007.
[2]付勝引.中國房地產投資信托基金(C-REITs)：模式選擇與體制創新[D].云南財經大學碩士論文,2010.
關鍵詞：行業定位 被動管理 主動管理 核心價值
中圖分類號：F832.49 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）04-019-03
一、我國信托行業定位的歷史軌跡
我國信托業發展可謂一波三折。最初信托公司成立的目的在于探索引進外資的新渠道。但隨著信托公司的職能由對外融資逐漸擴展到國內的資金融通，隨著我國信托機構的逐漸快速增加，一些問題也暴露出來，監管機構開始了對信托行業的調整。在調整―發展―問題―調整的循環中，監管機構共進行了6次整頓：
第一次整頓開始于1982年4月，整頓的要點是信托投資業務一律由人民銀行或人民銀行指定的專業銀行辦理。經批準辦理的信托投資業務，其全部資金活動要納入國家信貸計劃和固定資產投資計劃。目的在于清理非金融機構設立的信托公司，禁止變相的信貸業務。
第二次調整是在1985年9月，人民銀行發出通知，決定停止發放新的信托貸款，停止新增信托投資，明確了信托公司的經營范圍，并明確框定了信托公司的資金來源渠道。目的在于打擊信托公司超范圍經營，避免其影響國家的宏觀調控。
第三次調整是在1988年10月，依循著撤并信托機構、壓縮信托公司的政策方向，基本上是前一次整頓模式的復制。
第四次調整是在1993年到1996年間，監管機構決定信托投資公司與專業銀行脫鉤，壓縮信托投資公司數量，從1995年的392家下降到1996年的244家。目的在于改變信托公司高息攬存、盲目投資、不良資產增多的現象。
第五次調整是在1998年6月，對所有問題嚴重、地方政府不愿救助或無力救助的信托公司一律實行停業整頓、關閉、撤銷，并進入清算程序，而且信托業與證券業徹底分離。
第六次整頓是在2006年12月，對信托業實施分類監管，信托公司或立即更換金融牌照，或進入過渡期。新規下發之后，各大信托公司開始實業清理，爭取早日換發新牌照。
以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的頒布為標志，中國信托業步入規范運行的軌道。信托從以信貸、實業和證券為主營業務和收入來源的模式，轉向以“受人之托，代人理財”為主營業務，以收取手續費、傭金和分享信貸收益為主要收入來源的金融機構。2007年1月，銀監會修訂的《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式出臺，“信托新兩規”的修訂，開宗明義強化信托公司的信托功能，提出防范風險與鼓勵創新并舉。2010年銀監會《信托公司凈資本管理辦法》（征求意見稿），信托行業正式進入凈資本管理時代。
二、我國信托業發展現狀與存在的問題
（一）信托業蓬勃發展
近年來，我國信托行業持續擴容，行業發展景氣度大幅提升。從2006年到2010年五年間，中國信托業管理資產規模高速擴張，規模從3000多億擴張到3萬億，增長達10倍。在信托產品數量上面，2006年全行業共發行534只信托產品，發行規模達到400億元；而到2010年全行業發行2566只信托產品，發行規模達到2800億元。
從行業整體盈利情況來看，2006年行業整體凈利潤為42億元，至2010年行業整體凈利潤達到162億元，增長4倍，信托行業的繁榮活躍了中國的資本市場，也使其逐步縮小與銀行、保險和證券之間的發展差距。
從結構上看，截至2011年上半年，單一資金信托仍占據主要地位，占比為72%，集合資金信托以24%位居第二，管理財產類信托僅占4%；從信托資產運用構成來看，融資類信托仍占據主要地位，占比為57%，投資類信托以28%位居第二，事務管理類信托占15%；從信托資產的投向分布變動來看，隨著我國對基礎產業投入的加大以及2008年4萬億經濟刺激計劃的施行，投向實業的信托資產占比由2007年的10%逐步上升到2010年上半年的19%；與此同時，信政合作信托資產占比由2010年的12%下降到2011年年中的8%，銀信合作資產占比雖有所下降，但仍維持在50%以上。
從行業集中度上看，截至2010年，以凈利潤為參考標準，行業共有65家信托公司，排名前5名的信托公司凈利潤占全行業43%，前10名公司占全行業58%，前15名公司占全行業68%。
（二）持續發展的問題依然嚴峻
雖然目前信托資產管理規模超過公募基金，信托公司收入和凈利潤也大幅上升，但我國信托行業發展仍存在一些突出問題，這些問題制約著信托的可持續發展。
1.行業定位模糊，信托公司缺乏核心競爭力。在過去的30多年中，信托公司每三五年都要“面臨調整”，每次整頓都沒有真正回答信托公司的主營業務和盈利模式。雖然銀監會多次表示信托公司是“受人之托，代人理財”的專業機構，但在專業理財機構的定位下，信托公司仍面臨和銀行、券商、基金、保險公司的競爭，這些機構都有自己的專營業務。信托公司表面上是金融百貨公司，但實際上每一個細分領域都將遭受其他金融機構的強烈競爭。比如，做貸款和銀行競爭，做證券投資遭遇券商和基金的競爭，做股權投資遭遇政策紅線和私募基金競爭，信托業一直在探索自己的核心業務和核心競爭力，卻一直被短期利益所左右陷入迷途。
2.信托公司缺乏獨立性，淪為大型機構的政策工具。在信托的發展過程中，經歷了地方政府辦信托、銀行辦信托、保險辦信托，信政合作、銀信合作都曾火爆一時，如今大型央企以“產融結合”為口號大舉進入信托業，目前，在總共65家信托公司中，實業類央企控制了16家。這一方面顯示出信托業近幾年的快速發展，以及其自身靈活性和綜合性所孕育的市場價值，引起市場廣泛認可；另一方面也反映出信托公司缺乏獨立性，由于信托缺乏的核心競爭力，但信托牌照又賦予其橫跨貨幣市場、資本市場和實業類領域的靈活性，很容易使信托公司淪為“工具”，而信托公司也甘于靠牌照獲取微薄的“制度紅利”，這大大限制了信托公司的創新能力和開展業務的自由度。
3.商業模式上，以融資類、通道類的被動管理為主，經營較為粗放。從商業模式上看，信托公司盈利模式主要依靠融資業務、通道業務等被動管理方式，信托的投資功能和資產管理功能沒有充分發揮，這也是信托整體利潤水平增速低于信托資產規模增速的原因。項目融資型業務是“先有項目，后有資金”，這種融資屬于過渡型業務，缺點是項目太分散，難以形成核心競爭力和規模效益；并且完全依賴手續費或傭金的方式收取信托報酬，無法成為信托公司的主營業務收入，業務模式不具備可持續性。
從具體業務上看，該商業模式主要表現為銀信合作的信托貸款和房地產信托業務。在銀信合作中，信托公司主要扮演通道角色，獲利微薄，且信托資產運用于貸款比例過大影響其發揮“受人之托，代人理財”的作用，使信托公司進一步偏離回歸主業的軌道。另一方面，銀監會頒布72號（2010）文和14號（2011）文進一步規范融資類的銀信合作，要求融資類項目將由表外轉至表內，以及相應滿足150%撥備覆蓋率和大銀行按11.5%、中小銀行10%的資本充足率要求計提資本。受上述規定制約，銀信合作業務規模將減少，傳統的銀信合作不具備可持續性。
房地產信托在2010年第三、第四季度分別占信托資產的13%和12%，目前比例有所降低，但仍保持在9%左右。房地產信托的活躍受益于銀根的緊縮和國家對于房地產市場嚴厲的宏觀調控，具有一定的周期性和偶然性；而且由于資金面緊張，房地產信托融資成本大幅上升，2011上半年我國房地產信托產品利率普遍在10%~15%左右，個別項目甚至超過25%，項目風險較大。綠城集團旗下房地產信托遭遇調查給該市場帶來巨大壓力，一旦信托資產違約將會給購買信托產品的投資者造成損失，并給信托公司信譽帶來不利影響。銀監會還對多家大型信托公司進行窗口指導，要求停發房地產信托。
4.監管當局監管力度過于嚴格，一定程度上抑制了信托的良性發展。改革開放以來，我國多個行業均出現過“不管就亂，一管就死”的局面，信托業在“一法兩規”頒布前由于資本市場不完善和監管制度不健全，出現了一系列的違約事件和信托公司破產事件，監管機構處于審慎性考慮，對于創新型極強的信托行業實行了嚴厲的監管，相繼叫停“股權+回購”的信政合作、信托開立證券開戶、通道類銀信合作、過橋類銀信合作、部分房地產信托業務等，監管機構習慣于以“叫停”的方式處理信托行業出現的問題，一步步將信托的生存空間越壓越窄。與此同時，銀監會強調信托公司“剛性兌付”機制，信托公司不僅要有嚴格的風控體系，而且對信托項目強調“剛性兌付”以保障投資者利益，這與公募基金和私募基金“風險共擔”的模式有所區別，無形中也限制了信托公司業務的拓展和創新的激勵。
綜上所述，我國信托行業雖已初具規模，但發展方式較為粗放，業務類型和資金來源較為單一，經營效率有待提高，缺乏核心競爭力和核心價值，信托難以像銀行、保險和證券成為金融市場的核心支柱，信托行業的破繭成蝶還任重道遠。
三、信托公司的核心競爭力及發展方向
信托業要實現可持續發展，成為獨立有影響力的支柱，必須明晰自身的定位，在為客戶提供專業的金融服務方面發力，要將盈利模式逐漸向財富管理、私人銀行等主動管理業務改變。同時信托公司要大力發展金融創新，以創新產品服務并領先市場，從而成為真正的“受人之托，代人理財”的專業金融機構。
首先，信托公司應著重于滿足客戶需求，為客戶提供專業的金融服務。財富管理是信托的本質訴求，也將是中國信托業未來的發展方向。因此，以服務客戶為導向的發展就顯得尤為重要。依托專業人員，為客戶量身定制差異化信托產品和服務，是提升信托公司核心競爭力的關鍵所在。
其次，信托公司應強化自主管理能力。目前，在一些專業領域，信托公司的經驗以及經營能力并不占優勢。在這種情況下，信托公司以有限合伙形式開展相應的投資業務，是一種值得肯定的方式；通過與實力較強的專業公司開展合作，逐步培養自己的投資隊伍。待自身條件具備時，再以信托計劃的形式直接開展相應直接投資業務。
最后，信托公司應加強創新能力。信托公司創新能力的提高是信托公司更好地滿足客戶需求，提升自主管理能力的基礎。依托產品創新，信托公司能夠為客戶提供專門的產品與服務，在產品設計中充分考慮客戶的偏好；通過產品創新，在自主管理中信托公司才能敏銳地把握市場的變化。信托公司應進一步加大公司的研發投入和研發力度，大力引進和培養產品研發人才，設立專門的研發機構，組建一支高水平的研發團隊，以高質量的信托產品贏得客戶滿意度和市場份額。
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關鍵詞：土地信托銀行 農村土地流轉
全面服務于我國農村土地管理體系的總目標是指，構建土地信托銀行，有效促進土地資源優化配置，充當土地資產的“看護人”，轉變土地為“可攜帶資產”，保障農民合法權益，讓農民共享改革開放成果。在籌集資本方面，通過信托方式管理企業內部股權，籌集和管理社會資本，可以促進產權社會化，運用聯合權力保護微小資本權益，維護勞動者利益，催生民主，制約腐敗，縮小貧富差距，克服資本人缺位和資本以大欺小等產權不公平問題，實現按勞分配和按資分配相結合，為共同富裕提供必要的權益保障，從而實現資本共享。在發行集合信托產品方面，可以直接吸收社會民眾資金，發揮盡職勤業的金融管理和風險控制優勢，實現資本之外更大范圍的金融普惠，從而化解當前我國現有的金融制度性紅利和壟斷暴利與社會不均衡的矛盾。
土地信托銀行可行性分析
（一）土地銀行現狀
從1996年上海建立全國第一家城市土地儲備機構起，國內主要城市紛紛建立了自己的土地儲備機構。由于我國在土地所有制、土地銀行的組織架構、土地收購和管理模式、土地儲備的范圍、配套法律法規建設等方面與西方國家存在很大差異，再加上國內土地儲備機制是建立在土地市場機制還沒有完全建立、隱性市場廣泛存在、地價受到抑制的背景下，因此，土地銀行制度不健全，功能定位不清晰、真正意義上的土地銀行機構缺失，在發揮優化土地資源配置、促進城市發展的功能方面與西方國家存在很大差距。總的來看，目前國內土地銀行的運營模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三種，如表1所示。
當前我國土地銀行運營過程中存在的問題主要體現在以下幾個方面：
1.沒有明確統一的土地銀行組織機構。我國法律規定土地一級市場中政府壟斷，而目前國內沒有統一協調的土地銀行組織機構和土地銀行運營模式，地方政府大多各行其政，土地銀行機構身份不明確，導致政府對土地一級壟斷權利削弱，各個機構的職責和工作程序不明確，協調困難，工作效率低下。部分城市的土地銀行機構目標定位扭曲，片面追求市場利潤最大化，不但未能履行調控土地市場、促進經濟社會發展的職能，反而在一定程度上加劇了土地市場供求關系的扭曲。
2.土地銀行制度實施缺少配套的法律。盡管我國實施城市土地銀行制度具有堅實的法律基礎，但是城市土地銀行制度本身卻缺少明確的法律。目前，我國涉及土地的相關法律主要由憲法、民法通則中有關土地的條款，以及《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》現行相關法律框架、國土資源部關于《閑置土地處置辦法》等。根據這些法律條文，城市政府在特殊情況下可以行使土地所有者權利，對土地進行強制性收購，但是未能形成專門的土地征購法律。而且當土地銀行機構運作過程牽涉到土地轉讓方、政府、開發商等利益時，沒有法律去指導土地銀行的運作，規范和保障各方的利益調整，使土地銀行制度無法高效地實現社會經濟目標。
3.土地交易不透明。土地銀行實施過程中的一個核心問題是土地轉讓過程中權利和利益的重新分配。在土地銀行機構收購、整合、招投標及出讓土地過程中，價格如何確定、所得收益如何分配將直接影響土地出讓者、政府、土地銀行機構、開發商等各方的權利和利益分配。而目前國內土地交易過程中存在操作不透明、價格不明確、行政化干預嚴重等問題，不僅不利于土地銀行機構的正常運作，也為土地腐敗的滋生提供了基礎。
（二）構建土地信托銀行的優勢解析
1.信托和銀行的轉型理念具有一致性。國外銀行發展的實踐表明，隨著一國經濟由投資拉動型向消費拉動型升級轉型，以及直接融資在社會融資機制中的作用的提高，銀行轉型的方向將是由社會融資中介向財富管理中介轉變，為客戶提供個性化、綜合化的金融產品和服務。而在當前國內資產管理市場快速發展的背景下，信托公司也必然要成長為具備資產管理、財富管理能力的機構，才有存在的價值，兩者的轉型理念具有一致性。戰略決定結構，戰略的趨同有利于信托和銀行組織架構的整合。
2.信托和銀行的優勢具有互補性。信托公司的優勢在于多樣化的資金運用方式、通過傳統融資型業務所累積的對優質資產的判別和把握能力，以及對新的市場機會特別是產業投資領域的快速響應。銀行的優勢在于龐大的客戶資源和資金資源，面向客戶的多元化、綜合化業務體系，以及強大的資產管理能力，兩者的優勢具有很強的互補性。考慮到客戶資源和資金資源將是信托公司未來市場爭奪的重點，單一融資業務為主導的業務體系亟待改變，因此，并購銀行將有助于信托公司實現信托工具的廣泛和有效的運用，不斷開發信托創新品種，打造核心業務優勢。同時，信托和銀行也可以實現強強聯合，將融資服務和資產管理有機結合。
3.并購銀行有利于信托公司提升經營管理水平。信托公司可借鑒銀行的流程管理和風險管理，推進以客戶為中心、以風險控制為主線的業務和管理流程改造，實現由“部門信托”到“流程信托”的轉變；建立包括信用風險、市場風險和操作風險在內的、全程、量化和立體的全面風險管理體系，提升自身的風險管理水平。
“土地信托銀行”的構建原理
“土地信托銀行”以共有制理論為基礎，以“立足農村土地，促進土地流轉，引導社會資金，實現金融普惠”為踐行原則，兼顧信托和銀行的制度契合點，促進投融資體制改革，引導社會資金，支持農村土地流轉等重點領域建設，實現土地資本化，發揮金融在國家農村土地戰略轉型中的積極作用。
（一）發展目標
“土地信托銀行”將依照國家戰略目標和經濟社會發展政策，遵循“不以實現商業最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農村土地流轉成果，實現金融普惠。
（二）市場定位
“土地信托銀行”確立在“市場環境下，以土地為標的，以信托為平臺，發揮銀行優勢，為農村土地流轉服務”的運作思路，打造為國家中、長期農村的產業性金融機構。
（三）資本設計
“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。
“土地信托銀行”的運行模式
“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經營機制，需要一支更加兢兢業業和職業道德優良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經濟風險。基于此，依據銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優勢，本文構想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。
第一，農戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現了農民擁有“可攜帶資產”、“可攜帶的社會保障”，使農民自由遷徙成為可能。
第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現土地財產資本化，實現了土地所有權、經營權和收益權的有效分離。同時依托信托專業化、產業資源和與政府溝通等方面優勢，增加農民談判地位，保障農民利益實現。
第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產隔離，土地信托實現農村合作組織資產經營和行政管理的分離，實現了受益人的固定收益和超額收益。
（一）管理邏輯
對于發展較為成熟的行業和需要規模發展的行業，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經濟，可以按照商業銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發展。對于風險高、規模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業模式和盈利模式，聯合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯合融資、銀團貸款和結構性融資，控制風險，達到支持目的。對于農村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農村土地的投融資管理模式。
（二）資金來源
長期資金來源：根據農村土地發展中開發形式的信托項目，發行集合信托產品，募集中、長期資金、發行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發起產業投資基金。短期資金來源：吸收存款、發行大額存單、辦理機構存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業務，開展金融市場短期融資業務。
（三）資金運用
通過信托投資、信托基金投資、產業基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結構性融資、債股轉換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農村土地和綠色經濟基礎建設、培育核心技術企業發展，支持關鍵企業規模發展，促進農村土地健康發展。解決農村土地以及相關產業短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經濟發展提供周轉融資和各種金融服務。為農村土地和綠色經濟提供重組兼并融資服務，促進規模發展，促進產業鏈發展，建立行業發展平臺，支持農村土地和綠色經濟橫向貫通發展。建立電子銀行體系，創立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內需和拉動消費服務。
（四）盈利模式
在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩健長期可持續運行的盈利模式是手續費、利差和資本回報，以信托業務手續費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業務資本回報和資金管理息差以及結算、顧問、等中介業務手續費為補充。
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論文關鍵詞：并購融資信托融資資產證券化
企業融資方式和融資順序的選擇是并購融資必須面臨的～項重要決策。從中國上市公司的融資情況看，與美國等發達國家“內部融資優先，債務融資次之，股權融資最后”的融資順序正好相反，中周企業并購融資呈現出明顯的反向選擇性，表現為忽視內部融資、對股權融資相對偏好和對債務融資的輕視狀況。
一、并購融資渠道狹窄，融資方式單一
中國企業目前的并購融資主要的融資渠道集中在內部融資、貸款融資及發行股票融資幾個方面。內部融資對于企業來說，可以減少融資成本及并購風險，但在當前企業普遍存在資本金不足、負債率過高的狀況下，融資數量是十分有限的。為并購提供貸款的融資渠道目前僅限于商業銀行，但由于受到貸款用途的限制(不能進行股票交易)，一般也只限于非上市企業并購中使用。西方企業的并購融資活動，由于金融工具的不斷創新使得混合性融資工具和一些特殊融資方式尤為盛行。除了貸款、股票以外，企業在并購中大量使用認股權證、可轉化債券、杠桿收購以及賣方融資等方式，并將多種融資方式加以組合，增加了并購融資的來源。中國目前由于資本市場發展尚不完善，很多融資：具基本上還沒有應用，有待于發展創新。
二、資本市場體系不完善，并購融資中介機構作用未能有效發揮
影響中國企業并購融資的很大一部分原因是由于資本市場體系不完善，對于融資渠道的限制首先來源于證券市場發展狀況的制約，除了立法限制以外，還受到其他一些因素的影響。例如中國目前股市規模很小，資金供給充裕，使得股價規模過高，因此要想通過直接的二級市場收購往往要付出很高代價，股權交易難以實現。與此同時，由于中國上市公司的股權結構不合理，流通股數量少，比例小，僅占總股本的l，3左右，人為增大了并購融資的資金需求量。這種情況下，對于并購企業而言，往往要付出高于非流通股轉讓方式數倍的并購成本。融資數量的增加，并購成本的提高也對并購企業在二級市場上融資造成了很大的影響。
三、充分發揮現有并購融資方式的優勢
1．定向增發新股作為支付手段。定向股(TargetedStock或TrackingStock)是美國20世紀90年代興起的一種新的公司重組方式，定向股是對多元經營公司所發行的普通股中的一種，一個公司可以擁有兩到三個以上的定向股。采用定向增發方式收購上市公司對于資本市場可謂是益處多多，它不但拓寬了上市公司的融資渠道，還可以規范上市公司的重組。但是，和發行新股一樣，定向增發新股也會改變企業的股權結構。因此，在企業決定是否使用這種方式時，應該綜合考慮下列因素：一是并購企業的股權結構；二是每股收益率的變化；三是每股凈資產的變動；四是財務杠桿比率；五是當前股價水平；六是當前的權益報酬率。以盡量避免對原有股東權益造成不利影響。
2．信托融資。與傳統的融資方式相比，采用信托籌集并購所需資金有其獨特的優勢：首先，由于并購方在獲得資金的同時其負債并沒有相應的增加，因此用信托融資來解決資金籌集問題能夠優化并購方的財務結構；其次，當并購方擁有良好發展前景的項目而缺少并購所需資金的時候，通過資源配置的結構性重組就可以將不可流動的資產轉化成具有高流動性的現金，從而解決了并購所需要的資金問題；其三，利用信托“結構性融資”特點，將信托財產“出售”給信托公司，以信托財產為信用核心進行融資，不失為并購融資的新渠道，從而能夠極大地推動并購活動的進行；其四，信托融資為并購方籌集并購所需資金提供了一個相對寬松的政策環境，并購方掌握了融資的主動權，就可以最大限度地利用信托融資完成并購計劃。在整個融資過程中，信托資產的未來現金流預測和信托財產的價值評估兩個關鍵環節將決定整個信托融資并購過程是否能夠順利完成。
四、開拓新型并購融資渠道
1．分期付款下的或有支付賣方融資。企業并購中一般都是買方融資，但當買方沒有條件從貸款機構獲得抵押貸款時，或是市場利率太高，買方不愿意按市場利率獲得貸款時，而賣方為了出售資產也可能愿意以低于市場利率為買方提供所需資金，買方在完全付清貸款以后才得到該資產的全部產權，如果買方無力支付貸款，則賣方可以收回資產。這種方式在美國被稱為“賣方融資”(SellerFinancing)。
比較常見的賣方融資即通過分期付款條件下以或有支付方式購買目標企業。它是指雙方企業完成并購交易后，購買方企業并不全額支付并購的價款，而只是支付其中的一部分，在并購后的若干年內，再分期支付余下的款項。但分期支付的款項是根據被收購企業未來若干年的實際經營情況而定，業績越好，所支付的款項也越高。從融資的角度來看，這一支付方式無異于賣方即被收購企業向購買方企業支付了一筆融資。由于購買方企業在未來期間的實際支付款項須視被收購企業的經營業績而定，這種支付方式實質上是一種“或有支付”(ContingentPayment)。或有支付進行并購同企業通過其他融資渠道獲取資金進行并購最終的效果是相同的。越來越多的換股交易中使用分期付款方式下的或有支付進行賣方融資，一個重要原因就是利用這一方式避免股權價值的稀釋。
2．引入資產證券化融資。資產證券化就是發起人將其所持有的各種流動性較差的資產，分類整理為一批批資產組合出售給特設載體(sPv)，再由特設載體把買下的金融資產作為擔保發行資產支持證券(ABS)，收回購買資金。資產證券化盤活了非流動性資產，提高了資產的運行效率，優化了資源配置，降低了宏觀經濟運行的成本，改革了證券市場的結構，改善了企業融資模式，提高了企業的競爭實力。
論文關鍵詞：房地產金融房地產信托基金市場信用機制
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
關鍵詞：信托機制；信托投融資；城市公共品
一、 前言
長期以來我國城市公共品建設主要依靠政府動員財政性資源來應對市場需求的模式來實現的。盡管十幾年來，我國城市公共品建設發展很快，但由于受到資金來源的限制，目前發展水平還有待繼續提高。城市公共品建設形成巨大的需求。必須多方面拓展融資渠道，建立更加多元化的城市公共品建設投融資機制。目前中央政府只負責那些關系國計民生的重大公共品項目建設，如鐵路、國道等。大部分城市公共品要按“誰受益，誰投融資”的原則由各地方政府自籌資金解決。從不同的主體來看，中央預算資金或者地方政府的資金的比重會逐步的降低，而來自于企業的比重會逐步的提高；從融資的方式來看，對銀行長期貸款的依賴程度會逐步降低，政府預算資金也會降低，通過長期的債券融資，通過股票市場的籌資，通過信托等其他方面的投融資，這種市場化的融資方式會迅速的增加。政府鼓勵加快城市公共品建設成為城市公共品信托產品的發展基礎。作為信托公司最具優勢和最傳統的城市公共品信托業務，與傳統的融資方式相比，信托融資具有限制條件少，時間短，見效快，可以為城市公共品建設提供更及時、更靈活、更個性化的投融資服務等特點，該類產品以其信譽好、政府大力支持、政策優惠、風險可控、投融資者認同度高等特點。
二、 信托制度與城市公共品供給的理論分析
信托作為我國金融系統四大要素之一，與銀行、證券、保險優勢互補、協同配合，共同在促進金融資源向投資轉化、優化資源配置機制下發揮支持國家產業結構調整的重要作用。利用信托關系“集合分享”的原理，通過專業化分工，可以使分散的金融資源形成優化的資本集成，使更多的普通民眾能夠分享資本要素的增值，體現社會制度和信托制度的雙重優勢。在市場效率方面，信托原理可以用于將國有資產現行的“行政”轉化為“市場”，優化一股獨大的專權，增加國資運營的透明度。信托機構能有效聚集社會閑散的金融資源促進金融資源的流動，比如通過項目專業管理能力識別具有較高收益生產規模較大的項目，有效地克服了投融資的不可分割性，避免使得生產效率高的項目可能由于得不到金融資源支持而流失的可能，從而提高金融資源整體的邊際生產率。
1. 信托功能比較分析。信托在金融資源投向領域、運用方式和安全性等方面具有明顯優勢，其集合社會金融資源、促進儲蓄向投資轉化的能力更強，將金融資源配置到創業信托、中小信托和新興產業的能力也更強，通過信托的的制度優勢可是優化產融結合有利于降低交易成本，部分解決金融資源融通過程中的信息不對稱問題，是微觀經濟主體追求效用最大化的必然選擇。信托公司為產融結合提供了良好的平臺，可以充分發揮金融創新的功能，創造產融結合的協同價值。“產業結構反映了資源在不同部門的配置”。第一，金融系統通過集合社會閑散金融資源實現儲蓄向投資轉化，為產業結構調整提供充足的金融資源支持。第二，由于金融資源的稀缺性，投資者的投資收益要求促使金融系統優化金融資源配置，將金融資源投向優勢產業和信托，使有效益、有競爭力的經濟主體得到金融資源支持而成長壯大，反之，那些相對缺乏效益和競爭力的信托則由于無法得到金融資源支持而受到抑制。
（1）信托投融資模式的比較。什么是信托融資、信托融資方式有哪幾種及信托融資與其它融資方式的優勢是什么？信托融資融合了股權融資、債權融資及權益融資各自的優勢，極大的促進了金融資源的有效配置。概括起來，目前我國信托托融資主要有包括五種模式：結構化融資信托、融資服務信托、基金化信托融資、型融資信托及資產支持融資信托等。比如，運用股權+債權的方式組合運用等，另外，根據目前我國金融業分業監管的現實，通過信托制度設置嫁接各類型的投資者和融資方，比如通過設置私募股權基金（PE）與信托機制的結合方式，成立信托型PE，實現私募股權基金“陽光化”，對被投資企業實施并購，將所投資的企業股權轉讓給投資顧問，使其成為名義上的股東，代為持有并由投資顧問行使股東權利。
信托業和信托制度具有其他金融行業無法比擬的優勢。從制度優勢看，信托具有金融資源融通功能、風險隔離、權益重置等功能。“透過其獨特的破產隔離功能，信托財產獨立性、信托財產所有權、處置權、受益權分離特性，能以特殊的交易結構廣泛靈活地滿足社會需求”。“信托財產的多元化以及高度靈活性的運作賦予了信托制度巨大的彈性空間，決定了信托公司經營方式的多樣、靈活和較強的適應性”。信托關系形成的信托財產具有形式多樣性特征，包括動產、不動產、物權債權、有價證券等甚至包括知識產權等無形資產都可以作為信托財產，信托財產的多樣性與信托公司自身橫跨貨幣、資本和實業市場的優勢結合，為信托公司開發多樣化的金融產品服務提供了可能。
（2）信托融資、債權融資及權益融資的比較。
①信托融資由于其本身特具有的制度優勢，信托機制可以根據經濟發展水平和金融市場供需的情況，通過設置不同的金融工具，可以克服“債權融資在跨期風險處理上脆弱的的缺點，同時也吸收了債權融資在克服系統性風險的優勢”。
②信托融資、權益融資和債權融資在信息產生及信息不對稱的處理既能有共性的地方也有很大的區別，考慮到投融資關系人之間所掌握的信息的不完備性存在市場機制失靈的可能性，以及存在信息不對稱可能帶來如逆向選擇和道德風險等一系列能導致資源配置無效率的問題。對信托融資、權益融資及債權融資在信息生產及不對稱的處理上的比較，可以從兩方面展開。
③金融系統中各類金融制度及金融產品的設置流程及金融監管等因素的影響，無論是信托融資還是債權融資及權益融資的運行成本都有所不同，成本控制一直是投融資者提高收益率的重要途徑，利用權益融資和利用債權融資，由于是運行機制及業務類型不一樣，其運營成本負擔程度是不一樣。對投資人來講，利用權益融資首先要付出學習成本，其次要付出收集與加工信息成本。另外，權益融資的管理費用及稅收成本等相對來說比債務融資要高一些，加總起來，權益融資的運轉需要較高的固定成本。由于信托的制度優勢在金融資源投向領域、運用方式和安全性等方面具有明顯優勢，其集合社會金融資源、促進儲蓄向投資轉化的能力更強，將金融資源配置到創業初期的中小企業及新興產業的能力也更強，通過信托的的制度優勢可是優化產融結合有利于降低交易成本，部分解決金融資源融通過程中的信息不對稱問題，是微觀經濟主體追求效用最大化的必然選擇。信托公司為產融結合提供了良好的平臺，可以充分發揮金融創新的功能，創造產融結合的協同價值。
④公益信托是解決金融資源公平配置的重要功能，信托具有強大的社會公益福利服務功能。雖然債權融資或股權融資兩種方式本身都存在一定的缺陷，但這兩種資源配置方式對經濟發展都有促進作用。相對于權益融資為主的市場融資模式先天具有逐利性的天性，“而從信托功能演變而來的信托融資模式對金融資源配置內在具有正的外部性，很好的化解兩種融資模式對金融資源配置難以兼顧公平與效率的矛盾問題”。具有信托融資模式的公益信托，其公益功能是其它金融機構所不具體的功能優勢，一直以各種權益融資對金融資源主要的市場配置模式，在金融資源配置過程中以逐利性為目的的方式，很難顧及公益事業方面的配置，信托機制的公益功能正好的解決以市場配置方式帶來的市場失靈，導致資源配置的外部性問題。
2. 城市公共品投融資的特點。城市公共品從屬于公共物品范疇，是國民經濟各行業和社會各項事業賴以發展的條件，城市公共品建設的經濟效益和社會效益顯著。我國經濟近年來保持高速平穩發展的狀況，與城市城市公共品建設投融資活動密切相關。城市公共品建設投融資規模總量巨大、建設周期長、收益期更長、技術進步產生的無形損耗小、保值增值等特點，還往往具有超前的性質。城市公共品可分為經營性城市公共品和非經營性城市公共品。根據工業化國家的經驗，城市公用設施的建設，應公開向社會招標選擇投融資主體，鼓勵社會資金、外國資本采取獨資、合資、合作等多種形式，參與投融資。在政府加大對城市公共品領域投融資力度的同時，必須促進市場主體在競爭性領域以市場手段進行投融資活動，依靠市場手段廣開融資渠道和投融資方式。經過多年的改革，城市公共品領域融資從純計劃的融資方式逐步轉向具備市場化的融資框架，融資方式轉向以財政資金主導、市場資金配合，銀行融資為主導，同時有資本市場、信托投融資和各種不同形式的地方投融資、中央政府投融資共同參與初步的多元化融資框架。利用信托機制為城市公共品建設提供投融資服務正成為重要的投融資方式之一。
三、 城市公共品供給信托業務運行模式和實現途徑
1. 城市公共品信托。城市公共品信托，是指委托人將其資金委托給受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名義，將信托資金投融資運用于交通、通訊、能源、市政、環境保護、教育及醫療衛生等城市公共品項目，為受益人利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。投融資方式多樣，包括貸款、股權投融資、財產收益權、產業基金等等。
城市公共品信托一般以政府財政陸續到位的后續資金、所投項目公司階段性還款以及項目預期收益形成的分紅作為償還保證。保障措施十分豐富，包括抵押、保證、質押、財政預算安排、商業保險、信托受益權分層設計、賬戶監管、現金流補充協議、風險補償承諾、信用違約置換、信托財產置換、債務轉移、資產遠期出售協議、貸款承諾、銀行保函、股東擔保函、注資承諾等。因此城市公共品信托產品安全性較高。
城市公共品信托業務，可以充分發揮信托公司進行實業投融資融資領域的獨特優勢，積極參與地方經濟建設和重點建設項目的建設，是信托公司開展信托業務的傳統優勢領域。由于其風險的可控性、收益的穩定性、良好的市場信譽，近幾年來一直穩居信托產品占比首位，具有廣泛的市場空間和巨大的需求潛力。
2. 城市公共品信托業務的運行模式。
（1）城市公共品貸款信托模式。信托公司將信托資金以貸款形式投向信托文件中約定的城市公共品項目，并到期回收信托貸款本息。以貸款形式對信托資金加以運用，是較為常用的信托投融資手段。貸款類信托產品的最大優點在于其操作手法的常規性和對普通大眾而言的易理解性，以及產品模式的易復制性。
（2）城市公共品股權投融資信托模式。信托公司運用信托資金以參股方式，與項目主辦方聯合發起設立項目公司或對已有項目公司增資擴股，充實融資主體的資本金，以吸引和帶動其他債務性資金的流入。在此，信托資金以資本金的形式注入，增加了項目公司所有者權益，有利于降低項目公司的財務杠桿。在項目運行期間，信托公司通過派駐股東、參與經營決策等方式介入項目公司的日常運營。
（3）城市公共品財產權信托模式。政府部門或公用事業法人以特定的財產或財產權作為信托財產，委托信托公司作為受托人設立財產權信托，信托財產包括股權、土地、公路/橋梁收費權、公共設施門票收費權等可金融化的資產；政府部門或公用事業法人因設立信托取得信托受益權，為提高信托產品的信用等級，可以進行信托受益權的分層設計；信托公司接受政府部門或公用事業法人的委托，向投融資者轉讓其持有的信托受益權進行融資，投融資者交付轉讓價款后成為信托的受益人。
（4）城市公共品產業基金模式。城市公共品產業基金，是由信托公司通過集合信托計劃方式發行信托單位，設立城市公共品產業基金，以產業基金的形式對城市公共品項目進行股權、債權或權益投融資，或采用混合融資的方式進行組合投融資。在實際運作過程中，信托公司負責產業投融資基金的運作，信托公司本著“利益共享、風險共擔”的原則向投融資者提供主動管理服務，或委托投融資顧問共同管理信托資產，并由獨立的第三方機構保管信托資產。隨著信托公司業務模式的不斷優化，城市公共品信托產品的基金化運作將逐步取代傳統的針對單一項目的集合類信托產品。
城市公共品產業基金相對于傳統的信托業務而言，在資金來源、投融資領域、期限和規模上有所突破：①信托公司作為產業基金發起人，憑借其資產管理經驗參與城市公共品項目的運營管理。產業基金的規模相對大于集合類信托，其資金來源更趨廣泛。除包括一般投融資者外，還吸引地方城建企業、專業投融資基金、保險機構等其他機構投融資者以及信托公司自有資金的參與，募集對象趨于多元化。②資金投向不再特定為單一項目。而是根據合同規定的投融資策略投融資于符合要求的若干同類城市公共品項目，同時在基金中留有部分備用資金用于投融資者受益權的定期贖回，這部分資金通過采用銀行活期存款、國債投融資、國債回購、同業拆放等低風險、高流動性投融資的方式，實現組合化投融資。③信托合同期限適度延長或根據需要設立展期功能。產業基金采用開放式的設計思路，通過增設申購、贖回期，定期向投融資者開放，以提高其流動性。④設置“優先/劣后”的收益分層關系，滿足不同風險偏好、不同層次的投融資需求。
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