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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
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房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業核心競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。
2利率變動對房地產企業發展帶來的影響
房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。
2.1對開發商的影響
利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。
2.2對房地產投資方的影響
房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。
3結束語
【關鍵詞】嘉興市房地產市場經濟管理思考
一、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設。基礎設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。
4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體
二、房地產市場存在的主要問題
嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些問題。
1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是的熱點問題之一
隨著房地產市場的發展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展與房地產的發展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的研究
房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現問題，研究問題，提出系統解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供應、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創新的新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。
3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化
推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極作用，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供應體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。
【參考文獻】
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（1）投資項目決策存在問題
房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創新策略
（1）創新合理有效的投資計劃
企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。
（2）提高財務管理人員的創新意識
企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。
（3）創新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。
（4）創新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規避風險上進行創新
由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。
3總結
關鍵詞：房地產經紀業房地產經紀市場三維知識管理模式知識
我國房地產經紀業市場特點
房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。
在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。
根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。
目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。
房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。
我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。
由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。
綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。
基于動態學習能力的三維知識管理模式
本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。
一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。
房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。
本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creativechaos）。
當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。
可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：
程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。
路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬人。
其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：
我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略
知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：
（一）牢固樹立企業知識管理觀念
知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日常活動之中，就會在企業內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。
（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系
三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。
（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系
在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。
（四）適時組建企業動態知識聯盟
核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。
（五）具體實施策略
從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（real estate）一直被認為是一種最重要的實物資產（real assets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。 ②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的gdp增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
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關鍵詞：房地產經濟學；實踐性教學；探討
中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02
房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。
一、房地產經濟學實踐性教學的必要性
西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。
1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。
2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步。“理論聯系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。
3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量。“知識融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。
二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析
1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。
2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。
3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。
4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。
三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議
1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。
2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。
3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。
4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。
5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。
6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。
7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。
[論文摘要]著重從金融監管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩定和安全具有借鑒意義。
近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。
一、金融監管制度缺陷
美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。
在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。
二、超前消費陷阱
美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。
消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。
三、對自由經濟的過度迷信
新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。
但任何理論都有它存在的現實基礎，而現實是在不斷發展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯網和房地產等，嚴重損害市場穩定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發生。
通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發展失衡、經濟基本面出現問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩定和安全具有重要借鑒意義。
參考文獻:
[1]楊公齊:經濟全球化視角下的金融危機成因解析[J].現代財經,2008,28(8):25～28
[論文摘要]著重從金融監管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩定和安全具有借鑒意義。
近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。
一、金融監管制度缺陷
美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。
在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。
二、超前消費陷阱
美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。[來
消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。
三、對自由經濟的過度迷信
新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。
