時間：2023-04-06 18:47:36
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近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現象日益普遍，引起了社會各界的關注。目前，我國百強房地產企業(yè)中90%以上實現了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關系成為巫需解決的問題。
同時，房地產企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產業(yè)進入新常態(tài)，在房地產企業(yè)面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產企業(yè)涉足養(yǎng)老地產、旅游地產、物流地產、醫(yī)療地產及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產生影響，還有待考察。目前對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學者考慮了產品多元化對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產產品細分到具體領域。
基于此，本文擬在國內外已有研究的基礎上，以我國40家房地產上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關系進行探討，同時將企業(yè)經營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產企業(yè)績效的關系，以期為房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。
二、理論分析與研究假設
1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關系
有學者曾將國際化與企業(yè)績效關系結論不一致的原因，歸結為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現協(xié)同效應、規(guī)模經濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產業(yè)的議價能力。最后，當房地產企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風險，減小國家宏觀調控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。
然而，企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內的房地產企業(yè)形成的“特殊利益集團”所設置的進入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內部組織形態(tài)進行合理的調整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現新項目公司(分部)本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內部的管控風險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調成本、銷售成本大大增加，當跨區(qū)域發(fā)展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務負擔。總之，房地產企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存的過程。
關鍵詞：房地產；經營者業(yè)績；業(yè)績評價；非財務指標
隨著我國市場經濟的不斷深化，中國的房地產行業(yè)得到了長足的發(fā)展。房地產業(yè)已經成為國民經濟的基礎性和先導性產業(yè)，對于社會和經濟的發(fā)展起著巨大的推動作用。伴隨著房地產市場的興盛局面而來的，是我國房地產行業(yè)企業(yè)業(yè)績的飛速增長，甚至遠超過各大房地產企業(yè)的預期。僅2009年，中國房地產業(yè)銷售量達到百億的企業(yè)就有27家，遠超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內的萬科企業(yè)股份有限公司，綠城房地產集團有限公司，保利房地產股份有限公司，上海綠地集團有限公司以及中國海外發(fā)展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產集團有限公司更是以251％的同期相比速度增長。在土地儲備方面，以恒大地產為代表的十大房地產企業(yè)土地儲備超過3.2億平方米，新增土地儲備統(tǒng)計達2500萬平方米。這些相關數據都說明了，我國房地產行業(yè)企業(yè)業(yè)績正在以驚人的速度增長。但是越來越多的學者以及房地產行業(yè)的投資者們開始關心我國房地產行業(yè)企業(yè)業(yè)績的增長是否是其經營者努力的結果。因為某些用來客觀評價經營者業(yè)績的相關指標并沒有與房地產企業(yè)業(yè)績的增長呈顯著正相關關系。因此，對房地產企業(yè)經營者業(yè)績評價的研究是非常具有理論和現實意義的。
一、國內外對業(yè)績評價的研究現狀
1.國外的研究現狀
19世紀末的業(yè)績評價方法一般只以某些關鍵的財務指標作為考核標準，其中主要是涉及會計收益的指標，如：凈利潤、營業(yè)收入、利潤率、投資報酬率、每股收益等，它們都是以一定時期的會計利潤為基礎的短期業(yè)績指標。20世紀末期，EVA(經濟增加值)理論的誕生和發(fā)展，成為了世界企業(yè)業(yè)績管理史上的一座里程碑。直到現在，EVA理論和方法都是被學術界和企業(yè)界所廣為沿用的最前沿的業(yè)績評價方法之一。
1982年，總部設在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊為該公司的商標。EVA強調的是一種“經濟收益”，是通過對投資資金“機會成本”的測算，突出強調企業(yè)是否創(chuàng)造價值，關鍵在于分析企業(yè)對股東資本的回報是否超過了資本的“機會成本”。如果EVA為正值，則反映企業(yè)創(chuàng)造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創(chuàng)造了價值；如果EVA為零，則表示企業(yè)只為股東創(chuàng)造了最低風險報酬；如果EVA為負值，即使會計利潤為正數，也表明企業(yè)不但沒有創(chuàng)造價值，反而在銷蝕股東投入的資本價值。
而同樣是產生于20世紀末期的平衡計分卡理論(簡稱BSC)。則在EVA理論的基礎上平衡了財務指標和非財務指標之間的權重，也是目前世界上最流行的業(yè)績評價系統(tǒng)之一。它實現了指標體系的之間的平衡，包括財務與非財務指標、長期與短期指標、定量與定性指標、主觀與客觀指標的平衡。平衡計分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場占有率)、內部業(yè)務流程(如產品質量和交貨時間)、學習和創(chuàng)新(如員工技能)方面的業(yè)績評價指標來補充傳統(tǒng)的財務指標。平衡計分卡很快引起了理論界和企業(yè)界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發(fā)展并一直沿用至今。
2.國內的研究現狀
與國外相比，我國的業(yè)績評價工作起步較晚，未能產生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業(yè)績評價問題，因此業(yè)績評價理論在我國的發(fā)展速度很快。我國對業(yè)績評價的研究成果主要集中在90年代以后的現代企業(yè)制度建設時期。
中央政府自建國以來頒布了多套企業(yè)業(yè)績評價指標體系，但在研究的初始階段頒布的評價體系在科學性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財政部、國家經貿委、人事部、國家計委聯(lián)合頒布了《國有資本績效評價規(guī)則》及《國有資本績效評價操作細則》，對國有企業(yè)的業(yè)績評價進行重新規(guī)范。重點是評價企業(yè)資本效益狀況、資產經營狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四項內容，這四項內容的評價由基本指標、修正指標和專家評議指標三個層次，共計32項指標組成。初步形成了財務指標與非財務指標相結合的業(yè)績評價指標體系。
目前，國內關于EVA相關的理論文獻主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個方面：一是介紹、分析與評價EVA管理體系。二是利用EVA指標對中國上市公司進行業(yè)績評價和投資分析。在經歷了EVA理論認識階段后，國內學者對EVA的研究更多的集中于EVA在企業(yè)的業(yè)績評價實踐中的應用上。目前，國內的青島啤酒、TCL集團、東風汽車、寶鋼股份等一些大中型企業(yè)嘗試引進了EVA，將EVA作為經營業(yè)績評價指標，只是由于時間較短和缺少實踐經驗等原因，暫時還沒有達到理想的效果。
我國對于平衡計分卡的研究尚處于初級階段，2000年，平衡計分卡的概念開始被引進中國，但目前關于這一理論的實際應用和理論研究仍缺乏系統(tǒng)性和技術性的內容，因此，這方面的規(guī)范研究還值得我們進一步的深入。
二、我國房地產企業(yè)對于經營者業(yè)績評價的現狀及存在的問題
以2008年為例，我國房地產企業(yè)的平均利潤在此年內出現了整體下滑。行業(yè)龍頭萬科地產的利潤率降至26％，富力地產的利潤率也下調至20％以內。但是根據對30家A股房地產上市公司的年終財務報表的統(tǒng)計，發(fā)現經營者薪酬依然是降的少漲的多。26家數據齊全的房地產企業(yè)中，僅6家經營者薪酬下降，3家持平，17家經營者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達到163％。我們知道經營者薪酬做為對經營者經營成果的回報，應與經營者的經營業(yè)績正相關，但是我們從事實中得到的結論卻與此相悖。這說明我國房地產企業(yè)對于經營者業(yè)績的評價尚有許多問題：
1.概念的界定
我國房地產企業(yè)對于經營者業(yè)績評價尚存在概念不明確的問題，即把經營者業(yè)績與企業(yè)業(yè)績相混淆。企業(yè)業(yè)績中包含了經營者業(yè)績，經營者業(yè)績需要通過企業(yè)業(yè)績來表現，但是二者在業(yè)績評價體系中是完全不同的兩個客體。如果不能做到正確區(qū)分企業(yè)業(yè)績與經營者業(yè)績之間的關系，就無法做到對經營者業(yè)績的客觀評價，而不科學的業(yè)績評價體系也將使房地產企業(yè)的內部管理更加混亂。
2.評價的方法
目前我國房地產企業(yè)對于經營者業(yè)績的評價多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評價與企業(yè)的無形收益或長遠利益相關的經營者行為，從而導致經營者由于過分看重企業(yè)的短期利益而忽略了企業(yè)的長期發(fā)展。這對企業(yè)的持續(xù)經營是十分不利的。例如經營者對于員工的培訓和成長的關注度，該企業(yè)內部員工的滿意度以及經營者應承擔的社會責任等。相反，如果經營者做出了對企業(yè)長遠發(fā)展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業(yè)的客觀評價而計入自己的業(yè)績中，結果是會傷
害經營者的個人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業(yè)設置經營者業(yè)績評價機制用于起到激勵作用的初衷不符。
3.評價的指標
我國房地產企業(yè)對于經營者業(yè)績的評價主要選取的是財務指標，例如凈資產收益率。首先，我國房地產企業(yè)具有特殊性。我國房地產行業(yè)與世界發(fā)達國家同行業(yè)相比，尚處初級階段，如市場機制不健全、監(jiān)管力度不足，房地產市場應有的信息對等、供需平衡作用等未能得到充分發(fā)揮。且在國家屢次出臺相關政策限制商品房價格上漲，普通民眾對房產仍持觀望態(tài)度的大形勢下，房地產企業(yè)面臨的生存環(huán)境十分復雜，僅以財務指標為導向對經營者進行業(yè)績評價已很難應對環(huán)境的變化。其次，這種指標選取方法很容易導致經營者出于追求個人利益的目的，利用其在企業(yè)中的特殊地位人為地操控財務指標。
三、改善我國房地產企業(yè)經營者業(yè)績評價機制的建議
1.明確經營者業(yè)績評價的概念
應從以下三個主要方面來界定經營者業(yè)績的內容：
(1)評價的主體：經營者業(yè)績的評價主體是全體股東。
(2)評價的客體：經營者業(yè)績的評價客體是企業(yè)的決策者和高級管理者。
(3)評價的目的：經營者業(yè)績的評價目的是檢驗其努力程度以及是否完成了受托責任。
2.將定性分析方法和定量分析方法有機相結合
我國的房地產企業(yè)可以借鑒國外的成功經驗和理論，例如平衡計分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機地結合起來。但我國是以公有制為主體的社會主義市場經濟，不同于西方國家的私有制經濟。因此照搬西方國家現有的業(yè)績評價理論無法做到正確評價我國房地產企業(yè)的經營者業(yè)績。企業(yè)只有在實踐過程中擔負起建立正確的經營者業(yè)績評價體系的責任，設置研發(fā)基金和加大人才培養(yǎng)力度，自主加強該領域的理論研究建設，才能形成一套有效的，符合本企業(yè)自身特點的獨創(chuàng)性業(yè)績評價體系。
3.將非財務指標納入經營者業(yè)績評價體系中
非財務指標比財務指標更少受到外界環(huán)境的干擾，而且可以解決財務指標的不全面性以及短期性等問題，因此非財務指標可以更準確的評價企業(yè)經營者的經營成果。但非財務指標的不足是某些指標在量化過程中容易參進個人感情因素，主觀性比較強。因此必須將財務和非財務指標結合起來才能對經營者業(yè)績作出全面的衡量，使其更加努力地為企業(yè)的生存和發(fā)展服務。這里列舉幾個比較具有代表性，量化過程相對簡單的非財務指標。
(1)經營者的個人素質方面：包括經營者的學歷背景，經營者每年做出重大決策的個數及其正確性，經營者的信譽(即承諾的兌現或是既定目標的完成質量)以及經營者在本行業(yè)內的從業(yè)年數。
(2)經營者的社會責任感：企業(yè)每年對公益事業(yè)的貢獻或遭遇重大自然災害時的捐款數額。此數據亦能代表本企業(yè)的社會形象及在公眾心目中的地位。
(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對員工的培訓項目數及時長，員工薪水增長率，員工滿意度等。
4.加強對房地產企業(yè)經營者的思想道德教育。企業(yè)的經營者由于其在企業(yè)內部的高地位，高權利，而往往忽視了自身的道德素養(yǎng)的發(fā)展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續(xù)的學習和思考，才能保持經營者自身的先進性，使其承擔起更多的社會責任來。
5.優(yōu)化公司內部監(jiān)管制度。加快對公司內部結構的優(yōu)化和改革，明確每名員工的職責和權力，使每名員工都能起到監(jiān)督的作用，負起監(jiān)督的責任。
6.完善房地產市場機制，加大對房地產市場的監(jiān)管力度。根據我國房地產行業(yè)所具有的特殊性，進一步完善我國的房地產市場機制，建立健全的社會住房保障體系，堅決制止炒房，抄地皮等投機行為。更要杜絕治標不治本的“面子”政策。同時也可以設立專門的監(jiān)管機構，一方面監(jiān)督本行業(yè)內的不正當競爭行為和秩序混亂問題；另一方面監(jiān)督各房地產企業(yè)的內部治理結構是否合理，業(yè)績評價機制是否科學等，使市場發(fā)揮出其特有的自發(fā)調節(jié)供需平衡等優(yōu)勢，從而從根本上解決我國房地產行業(yè)所存在的問題。
參考文獻：
[1]程承坪：論企業(yè)家人力資本與企業(yè)績效關系，中國軟科學，2001(7).
[2]王文群等：房地產經濟學，北京：經濟管理出版社，2003.
[3]Simsek,Zeki.CEO tenure and organizational performance：Anintervening model.Strategic Management Journal,2007.
[4]鐘磊，王魯捷：企業(yè)經營者績效考核指標探究論，經濟學動態(tài)，2003(2).
論文關鍵詞：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法
房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
論文關鍵詞：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法
房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
關鍵詞：房地產企業(yè)；財務風險；內部控制；風險管理
一、房地產企業(yè)財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業(yè)在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會使企業(yè)蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業(yè)中的成因及表現
結合我國中小房地產企業(yè)特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業(yè)產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業(yè)均采用負債經營模式，而企業(yè)過度負債會為企業(yè)財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經營困境外，房地產企業(yè)的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環(huán)境下，中小房地產企業(yè)的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業(yè)的財務風險。
二、中小房地產企業(yè)財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業(yè)在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發(fā)揮負債經營的優(yōu)勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業(yè)應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統(tǒng)和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應當更具開發(fā)周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業(yè)確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業(yè)負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業(yè)不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業(yè)財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業(yè)正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰(zhàn)投資可行性分析，關注市場發(fā)展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業(yè)財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業(yè)。從理論上講，應該將企業(yè)的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現金流。企業(yè)應通過科學有效的方式合理規(guī)劃現金流，使其滿足企業(yè)日常運營或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內部控制系統(tǒng)，加強對現金的監(jiān)控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業(yè)不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業(yè)資金流量而實現。企業(yè)經營主要業(yè)務前，該業(yè)務各環(huán)節(jié)都應嚴格執(zhí)行成本費用控制預算制度；經營主要業(yè)務時，應及時跟業(yè)務進度，重視業(yè)務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業(yè)務結束后，應及時檢驗業(yè)務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規(guī)定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業(yè)務結束時實際發(fā)生成本費用總額與業(yè)務預算進行比對分析，對企業(yè)在業(yè)務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業(yè)是我國房地產企業(yè)中一個特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業(yè)應從企業(yè)建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日常現金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項目前利用好市場信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環(huán)境的轉變，抓住良好的投資與開發(fā)時期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
[1]劉丹丹.房地產上市公司財務風險控制研究.先建筑科技大學碩士論文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大會計”管理模式下基層央行事后監(jiān)督的職能定位研究.經營管理者,2012(18).
【關鍵詞】房地產企業(yè)；營銷戰(zhàn)略；對比
一、房地產營銷戰(zhàn)略研究綜述
（一）房地產營銷戰(zhàn)略的定義
房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，房地產營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產營銷是房地產企業(yè)以了解滿足和創(chuàng)造顧客需要為中心，以實現企業(yè)目標為目的，對企業(yè)全部經營活動進行管理的過程。它包括市場調研、市場細分、目標市場選擇、產品開發(fā)、樓盤命名、產品定價、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動。
（二）房地產營銷戰(zhàn)略的定義
房地產營銷戰(zhàn)略是房地產企業(yè)以企業(yè)經營總方針、戰(zhàn)略總目標為指導，通過對企業(yè)內外部經營環(huán)境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創(chuàng)意將物業(yè)與服務推向目標市場，促進和引導房地產開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經濟計劃和手段，也就是說房地產營銷戰(zhàn)略是房地產企業(yè)總戰(zhàn)略指導下的關于房地產營銷的職能戰(zhàn)略。它蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。
（三）房地產營銷戰(zhàn)略研究的必要性
任何處于競爭狀態(tài)的企業(yè)都日益意識到市場營銷活動在企業(yè)的生產經營活動中處于龍頭地位，在發(fā)展速度很快，但又充滿競爭的房地產行業(yè)中就更有必要了，本論文要研究房地產的營銷戰(zhàn)略問題，是基于如下考慮：房地產有特殊的行業(yè)特征、營銷戰(zhàn)略是房地產營銷成功的關鍵、房地產行業(yè)存在大量營銷戰(zhàn)略問題。
（四）房地產營銷戰(zhàn)略的內容
通過總結，分析出房地產公司的主要營銷戰(zhàn)略有CS戰(zhàn)略、STP戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等，本論文將在以后章節(jié)分別分析。
二、CS戰(zhàn)略
（一）CS戰(zhàn)略的定義
CS（Customer Satisfaction――顧客滿意）戰(zhàn)略，是指圍繞著顧客滿意這一目標而展開的一系列對于產品、服務的策劃活動。具體地說是指企業(yè)為了使顧客能完全滿意自己的產品或服務，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并據此來改善產品、服務及企業(yè)文化的一種經營戰(zhàn)略。由此可見，我們可以定義房地產CS戰(zhàn)略即將商品房的外觀和居室功能、設計布局是否便利顧客的工作、學習和生活，以及顧客對房屋施工質量是否稱心如意等，向業(yè)主、用戶進行調查。企業(yè)據此制定下一步開發(fā)決策，確定項目，制訂經營和服務的計劃與方案并付諸實施。
（二）CS戰(zhàn)略在房地產營銷中的引入
房地產營銷并不僅僅是指銷售，還包括圍繞銷售所進行的所有經營活動，如市場調研、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、廣告宣傳、市場推廣、售后服務及物業(yè)管理等。可以說，營銷是貫穿于房地產開發(fā)的全過程。其實，在市場經濟中，任何一個行業(yè)的營銷都扮演著十分重要的角色，而對房地產來說，營銷的重要性就更為突出了。這是因為房地產商品具有區(qū)別于其他一般商品的特殊性：它建設周期長，使用時間長，尤其是交易價格巨大，人們購買房地產商品，通常是花費幾年甚至更長時間的積蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求，所以，顧客在選擇房地產商品時往往比較謹慎。同時，我國目前的房地產市場從原先的“皇帝女兒不愁嫁”轉變成了“以需定產”的買方市場，顧客的滿意度成了鑒定房地產企業(yè)一切行為的唯一標準，一旦房地產商品無法適銷對路，企業(yè)會面臨巨大的損失。房地產開發(fā)商是房地產經營中比重最大的主體，因此，對于房地產開發(fā)商而言，在開發(fā)的初期就必須引入現代營銷的理念，從選址征地到規(guī)劃設計，從建筑施工到市場推廣，都要把市場營銷的理念放在第一位。所謂的現代營銷理念就是要適應市場的需要，為顧客提供滿意的房地產商品，所以引入CS戰(zhàn)略將是關鍵所在。
房地產企業(yè)導人CS戰(zhàn)略，把顧客需求（包括潛在的需求）作為房地產企業(yè)開發(fā)產品的源頭，在房地產產品的功能及價格的設定，各分銷促銷渠道、環(huán)節(jié)的建立以及完善物業(yè)的售后管理系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產CS戰(zhàn)略一般是使顧客達到五個滿意。
a、理念滿意（mind satisfaction，簡稱 MS）。包括對房地產企業(yè)的經營宗旨滿意，經營管理哲學滿意，經營價值滿意等。
b、行為滿意（behavior satisfaction，簡稱BS）。包括對房地產企業(yè)的投資經營管理等行為機制滿意，行為規(guī)則滿意，行為模式滿意。
c、視聽滿意（visual satisfaction，簡稱VS）。包括對房地產項目的名稱滿意，標志滿意，標準色滿意，標準字體滿意以及樓盤的應用系統(tǒng)滿意等。
d、產品滿意（product satisfaction，簡稱 PS）。包括對房地產企業(yè)的質量滿意，產品功能滿意，產品的外觀造型滿意，產品的價格滿意等。
e、服務滿意（service satisfaction，簡稱 SS）。包括對物業(yè)的售后管理滿意，保障體系滿意，物業(yè)完好整體性的滿意，顧客方便性的滿意，顧客情緒的滿意，環(huán)境的滿意等。
（三）房地產營銷CS戰(zhàn)略的優(yōu)缺點
1.房地產營銷CS戰(zhàn)略的優(yōu)點
CS戰(zhàn)略的優(yōu)點很明顯，是把顧客需求（包括潛在的需求）作為房地產企業(yè)開發(fā)產品的源頭，在房地產產品的功能及價格的設定，各分銷促銷渠道、環(huán)節(jié)的建立以及完善物業(yè)的售后管理系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則最大，限度地使顧客感到滿意。無論是從理論意義上還是從實踐意義上看，CS確實開辟了企業(yè)經營戰(zhàn)略的新視野、新觀念和新方法。
2.房地產營銷CS戰(zhàn)略的缺點
首先，CS戰(zhàn)略存在一定程度的內在矛盾：房地產企業(yè)作為一個獨立的經濟實體，不可能沒有自己的利益，也不可能不為實現自己的利益而努力，CS戰(zhàn)略要求企業(yè)把顧客滿意作為戰(zhàn)略目的，不免引起客戶的懷疑――企業(yè)是真心的嗎？其次，產生企業(yè)的無差別化。CS戰(zhàn)略建立的前提之一，是各企業(yè)之間在產品上幾乎無差別、只提供給顧客舒適、便利、愉快等所謂心的滿足感和充實感。那么，企業(yè)會不會由此去處處逢迎、一味討好顧客，使企業(yè)的個性喪失殆盡，當所有的企業(yè)都幾乎同一個面孔時，乏味之感就難免要產生了。第三，容易將發(fā)展戰(zhàn)略與銷售戰(zhàn)略混淆。CS戰(zhàn)略在根本上來說應說成為房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這來自于對企業(yè)與顧客關系的正確認知。然而骨子里有的企業(yè)為了實現自身利益的真正動機，把 CS戰(zhàn)略視為銷售戰(zhàn)略，只有顧客滿意了，企業(yè)產品才能擴大銷路，自己才能更多地獲利，因此企業(yè)視顧客為“搖錢樹”，企業(yè)謀求與顧客建立互相利用的關系。
三、STP戰(zhàn)略
（一）STP戰(zhàn)略定義及發(fā)展過程
目標市場營銷又稱STP營銷或STP三步曲，這里S指Segmenting market，即市場細分；T指Targeting market，即選擇目標市場；P為Positioning，亦即定位。目標市場營銷有三個主要步驟：第一步，市場細分，根據購買者對產品或營銷組合的不同需要，將市場分為若干不同的顧客群體，并勾勒出細分市場的輪廓。第二步，確定目標市場，選擇要進入的一個或多個細分市場。第三步，定位，建立與在市場上傳播該產品的關鍵特征與利益。
房地產市場容量巨大，客戶群體組成結構復雜，其需求和品位各不相同，房地產企業(yè)需要在營銷過程中確定其能為之最有效服務的目標市場，并根據該目標市場的需求開發(fā)和銷售有針對性的產品。二十世紀90年代營銷學大師菲利浦?科特勒在《營銷管理》一書中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，S為市場細分，T為目標市場選擇，P為產品定位。市場細分：即房地產商把市場按客戶在需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。目標市場選擇：即房地產商選擇一個或幾個本企業(yè)準備進入的細分市場。產品定位：即房地產商根據目標客戶群體的需求特點使產品在目標客戶心目中建立特定位置、公認形象的活動過程。
STP戰(zhàn)略是房地產營銷的核心，它以購房客戶的表象需求和潛在需求為導向，通過深入細致的市場調研分析和市場細分、目標市場選擇和產品定位等策略的實施，為房地產營銷組合的順利執(zhí)行指明方向。
（二）STP戰(zhàn)略優(yōu)缺點
1.STP戰(zhàn)略優(yōu)點
總體來說有助于企業(yè)發(fā)掘市場機會，開拓市場并且企業(yè)能夠充分利用現有資源，獲得競爭優(yōu)勢，還有利于企業(yè)了懈各細分市場的特點，制定并調整營銷組合策略。具體地說有以下幾點：
（1） 有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略。
（2） 有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場。
（3） 有利于集中人力、物力投入目標市場。
（4） 有利于企業(yè)提高經濟效益。
2.STP戰(zhàn)略缺點
按照各種分類方法進行分類會增加企業(yè)的費用，對于小型企業(yè)來說此缺點就更加明顯了，因此該戰(zhàn)略不適用于小型企業(yè)。
四、品牌戰(zhàn)略
（一）品牌戰(zhàn)略定義
1.品牌的定義
美國著名市場營銷學專家菲利浦?科特勒在其《市場營銷》一書中將品牌定義為：一種名稱、術語、標記、符號、圖案或者是它們的組合，用來識別他們的制造商和銷售。它是賣方做出的不斷為買方提供一系列產品特點、利益和服務的允諾。
2.房地產品牌定義
所謂房地產品牌，是用以識別某個房地產企業(yè)或某群銷售者的產品或服務，并使之與競爭對手的產品或服務區(qū)別開來的商品名稱及其標志，通常由文字、標記、符號、圖案和顏色等要素或這些要素的組合構成。房地產品牌是一個集合概念，它包括品牌名稱和品牌標志兩部分。房地產品牌具有以下特點：
a.房地產品牌具有排他性；
b.房地產品牌具有擴張性；
c.房地產品牌具有風險性；
d.房地產品牌具有排他性；
e.房地產品牌具有無形性；
3.房地產品牌戰(zhàn)略定義
房地產市場營銷的品牌戰(zhàn)略是指房地產開發(fā)企業(yè)通過對房地產產品品牌的創(chuàng)立、塑造，在消費者心目中樹立良好的品牌形象，以期在市場上獲得競爭優(yōu)勢。房地產商品與其他商品相比更需要塑造品牌，原因在于：（1）它具有開發(fā)時間場占用資金大的特點。對開發(fā)商而言，各種不確定因素較多，消費者購房心理及行為較為復雜，購買決策比較謹慎。消費者購買住宅時不但要考慮房屋的實用性，還要考慮該開發(fā)商的信譽度和美譽度，這些就普通產品本身來說是不具備的，而塑造品牌可以達到這一目的。（2）品牌是目前房地產企業(yè)參與競爭的需要。房地產企業(yè)只有通過市場調研，對自己產品進行準確定位，再同質的房地產市場找到自己的市場立足點，從而樹立自己的特色，創(chuàng)建自己的品牌，再通知產品中體現自己的異質性，才能在競爭中獲勝。
（二）品牌戰(zhàn)略的優(yōu)缺點
1.品牌戰(zhàn)略的優(yōu)點
品牌戰(zhàn)略主要有以下幾方面優(yōu)點：
（1） 房地產品牌對消費者的選擇優(yōu)很大影響力。
房地產具有不可移動、高投入消費時期長等特點，而房地產品牌作為一種高質量的象征、身份的標志、價值的體現，能夠提供一種品牌承諾，減少消費者訂購后遺憾，能夠加速消費者的購買行為。
（2）品牌是無形資產，體現房地產企業(yè)核心競爭力。
品牌是房地產企業(yè)通過相當長開發(fā)經營過程形成的，它能提升企業(yè)的整體價值，使企業(yè)產品增加附加價值，形成很強的市場競爭力，也有利于企業(yè)家個戰(zhàn)略的實施，當今國際市場的競爭早已是品牌競爭，誰擁有一流的品牌誰就能在競爭中取勝。采取企業(yè)品牌與產品品牌相一致的戰(zhàn)略有利于促使房地產開發(fā)與經營的統(tǒng)一性，將品牌戰(zhàn)略納入企業(yè)整體戰(zhàn)略，利于增強企業(yè)的核心競爭力，在塑造和推廣品牌的同時很好的宣傳企業(yè)文化。
2.品牌戰(zhàn)略的缺點
宣傳費用的高昂，無論是企業(yè)品牌還試產品品牌，打造一個知名的品牌需要財力、人力等多方面的配合，品牌管理成本過高，小企業(yè)無論從企業(yè)規(guī)模，財力，人力上不足，打造品牌戰(zhàn)略較困難。另外我們知道房地產具有不可移動性，房地產開發(fā)必然有地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費習慣的差異等一切決定了房地產開發(fā)必然是一個本地化運作的行業(yè)，所以操作不好的話還有可能出現水土不服的現象。比如合富輝煌房地產顧問公司雖然已經上市，但是經營上沒有考慮到本土化，在山東一直不是很景氣。
參考文獻：
[1]吳偉良.房地產企業(yè)戰(zhàn)略管理基礎[M].上海：上海人民出版社，2003.
關鍵詞：中南房地產；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業(yè)也加入到房地產行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業(yè)的宏觀調控，銀行業(yè)對房地產企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業(yè)尤其是民營房地產企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關建議。
二、中南房地產借殼上市的背景
（一）中南房地產公司借殼動因
（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業(yè)。公司擁有八家房地產開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務，在江蘇省房地產行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產公司總資產一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產負債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業(yè)一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業(yè)資產的證券化，還能調動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經營風險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務實現經營的協(xié)同性。因此對民營房地產企業(yè)來說，借殼上市可以實現企業(yè)跨越式發(fā)展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業(yè)務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業(yè)務，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務資源，又能提升集團的核心競爭力。
三、中南房地產借殼上市效應分析
（一）對上市公司的效應
（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產公司新增加73%的股權。
（2）改變了上市公司的主營業(yè)務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發(fā)與經營、物業(yè)管理等相關業(yè)務，原來的特鋼經營產業(yè)全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發(fā)業(yè)務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業(yè)競爭行為。
（3）改變了關聯(lián)交易現象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯(lián)公司關聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業(yè)務，與大連金牛公司之前的業(yè)務關聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經營業(yè)務范圍。
（二）對公司治理結構的效應
由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業(yè)經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應
中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務報表狀況，為企業(yè)經營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發(fā)建設，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。
（四）對公司股價的效應
自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產借殼上市財務指標分析
為了進一步研究并購后企業(yè)的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業(yè)經營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。
（三）營運能力
公司的營運能力可以評價企業(yè)資產運營的效率和水平，企業(yè)資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業(yè)運營提供了保障。
（四）發(fā)展能力
公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業(yè)成長能力。
五、民營企業(yè)借殼上市的相關建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業(yè)帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現企業(yè)的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業(yè)自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。
（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務計劃，實現系統(tǒng)化的協(xié)同效應。
（二）抓住資產重組的重心
民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業(yè)價值提供有力保障。
（三）依靠中介機構實現借力
民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業(yè)的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。
參考文獻：
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[關鍵詞] 房地產企業(yè) 財務風險 資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產企業(yè)已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業(yè)的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業(yè)實現項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產企業(yè)沒有真正從現有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發(fā)現企業(yè)存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業(yè)應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現象發(fā)生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產集團企業(yè)而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產企業(yè)而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業(yè)在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業(yè)財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經濟效益的實現。房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業(yè)的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發(fā)企業(yè)經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業(yè)獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業(yè)財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
[關鍵詞]房地產企業(yè)財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產企業(yè)已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業(yè)的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業(yè)實現項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產企業(yè)沒有真正從現有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發(fā)現企業(yè)存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業(yè)應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現象發(fā)生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產集團企業(yè)而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產企業(yè)而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業(yè)在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業(yè)財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經濟效益的實現。房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業(yè)的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發(fā)企業(yè)經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
