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第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)

第2篇

一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析

稅收作為國(guó)家財(cái)政收入的主要來源，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者而言，具有強(qiáng)制性。然而，稅收政策安排所呈現(xiàn)出的傾向性，卻能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來屬于賣方市場(chǎng)，因此本文著重探討房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環(huán)過程。該企業(yè)若要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要重復(fù)完成上述過程形成資本周轉(zhuǎn)。不難理解，只要存在對(duì)上述過程產(chǎn)生影響的市場(chǎng)因素，都會(huì)干擾房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)。

1.融資渠道萎縮由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本、勞動(dòng)密集型企業(yè)類型；并且，其生產(chǎn)過程的所延續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)。因此，在資本周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業(yè)的主要資金來源。然而，在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及仍然存在的PPI、CPI指數(shù)高企背景下，企業(yè)的融資渠道已明顯萎縮。

2.外延式生產(chǎn)明顯我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外延式生產(chǎn)特征明顯，表現(xiàn)為：維持著資本有機(jī)構(gòu)成不變的規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。這樣的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)存在兩個(gè)弊端：（1）企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益難以快速提升；（2）企業(yè)預(yù)付資金的總量較大。前者將導(dǎo)致企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，長(zhǎng)期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環(huán)境下難以為繼。

3.資金回籠困難從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，多數(shù)消費(fèi)者已處于觀望態(tài)勢(shì)。從而，今年的“金9銀10”未能出現(xiàn)所預(yù)期的購(gòu)房的出現(xiàn)。這一系列的市場(chǎng)現(xiàn)狀，在企業(yè)資本周轉(zhuǎn)上所呈現(xiàn)出的事實(shí)便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要微觀主體“房地產(chǎn)企業(yè)”，面對(duì)以上三個(gè)方面的困境，必將制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點(diǎn)。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的稅收政策原則

若要設(shè)計(jì)合理的稅收政策，首先就須滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。作為市場(chǎng)而言，其不僅包含諸多的市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)主體，還應(yīng)存在一系列的制度安排。而制度安排的實(shí)施，又將引導(dǎo)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為。在這樣的互動(dòng)共生效應(yīng)下，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1.具有激勵(lì)兼容的效應(yīng)制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵(lì)的效應(yīng)。如，鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)涵式經(jīng)營(yíng)、鼓勵(lì)企業(yè)修建經(jīng)濟(jì)使用房等。但是，為了防止可能出現(xiàn)的激勵(lì)沖突，本文指出“應(yīng)遵循激勵(lì)兼容原則”。即，各級(jí)政府在設(shè)計(jì)稅收政策時(shí)，其制度安排不僅能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，還能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為符合稅收設(shè)計(jì)者的預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的構(gòu)成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業(yè)理性經(jīng)營(yíng)；（2）規(guī)避惡意屯地現(xiàn)象；（3）保證項(xiàng)目質(zhì)量；（4）確保房產(chǎn)的價(jià)格透明、合理等。為此，這一系統(tǒng)性目標(biāo)能否最終實(shí)現(xiàn)，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。

2.具有外部約束的效應(yīng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)諸多失范現(xiàn)象，主要仍來自于企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為。而產(chǎn)生這一行為動(dòng)機(jī)的根源，則歸因于市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的確失和缺位。可以預(yù)見，伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，上述監(jiān)管問題將得到不斷完善。在此基礎(chǔ)上，并以稅收政策進(jìn)行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現(xiàn)為外部約束機(jī)制。即，針對(duì)不同企業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)，給予不同企業(yè)具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵(lì)兼容效應(yīng)實(shí)現(xiàn)了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結(jié)合目前出現(xiàn)的問題，在原則導(dǎo)向下為稅收政策的合理制定提供思路。

三、稅收政策制定的思路

以下仍然按照房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產(chǎn)、銷售等三個(gè)方面組成。

1.針對(duì)企業(yè)資金約束的稅收政策目前出現(xiàn)的金融緊縮態(tài)勢(shì)具有強(qiáng)烈的針對(duì)性，其對(duì)象不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)，還包括現(xiàn)階段的PPI、CPI指數(shù)高企現(xiàn)狀。為此，房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求，必然也會(huì)受到極大的抑制。在國(guó)家大力推進(jìn)保障房建設(shè)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)仍是該項(xiàng)民生工程的主要實(shí)施者。為此，各級(jí)政府在制定稅收政策時(shí)，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。從而，各級(jí)政府在房地產(chǎn)企業(yè)承諾修建保障性住房的前提下，作為補(bǔ)償措施可以減免對(duì)該企業(yè)土地使用稅的征收。

第3篇

1998年住房商品化以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，隨之而來的高投資、高房?jī)r(jià)很快成為房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)，我國(guó)也相應(yīng)建立了一套房地產(chǎn)稅收制度來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文在闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，著重分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度，并進(jìn)行了評(píng)價(jià)，最終提出了相應(yīng)的優(yōu)化建議。

[關(guān)鍵詞]

房地產(chǎn)；稅收政策；優(yōu)化建議

一、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國(guó)的住房分配完全走上了商品化的道路。同時(shí)住房建設(shè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并且在近10年內(nèi)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)目前發(fā)展最快的行業(yè)之一。

（一）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)虛高

1999年房地產(chǎn)市場(chǎng)從集團(tuán)消費(fèi)徹底轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期。我國(guó)房地產(chǎn)投資額和增長(zhǎng)率基本都成直線上身趨勢(shì)，GDP增長(zhǎng)始終都大大低于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房的銷售價(jià)格持續(xù)不斷上升已經(jīng)成為不可否認(rèn)的事實(shí)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中國(guó)普通民眾全部收入的百分之五十以上會(huì)用于住房消費(fèi)，住房消費(fèi)是中國(guó)普通民眾的主要負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)之高由此可見。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重

商品房的銷售價(jià)格一定程度上反應(yīng)了我國(guó)對(duì)住房的需求情況。然而，由于人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性預(yù)期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。過度的投機(jī)行為，使房產(chǎn)成為投資品，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離基本的供求關(guān)系，大量資本由實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)到投機(jī)領(lǐng)域，抑制了其它消費(fèi)需求，容易積累較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，形成房地產(chǎn)泡沫，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（三）土地政策成為左右房?jī)r(jià)的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)上就承擔(dān)了加高的成本，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，使得土地政策成為抬高房?jī)r(jià)的最主要因素。

二、 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度評(píng)價(jià)

自1994年分稅制改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產(chǎn)稅收制體系，共涉及十余個(gè)稅種。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策在適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求下，于組織財(cái)政收入、宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產(chǎn)稅收在地方稅收體系中占據(jù)重要地位，是地方財(cái)政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟(jì)方面作用有限或者難以發(fā)揮其作用，本身存在著一定問題。

（一）土地出讓金嚴(yán)重阻礙稅收調(diào)控

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，使地方政府對(duì)土地收入的依賴性很大，令土地財(cái)政膨脹。初始環(huán)節(jié)的過高的成本使得在后續(xù)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)出現(xiàn)較大的障礙。

（二）征稅環(huán)節(jié)重流通輕保有，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)現(xiàn)行稅收政策中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收少、流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負(fù)重，這在一定程度上鼓勵(lì)了投機(jī)行為，某些人把房地產(chǎn)作為投資獲利的工具，資金豐裕者購(gòu)買多套住房造成房屋閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。尤其是對(duì)于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)全部采用免征房產(chǎn)稅的政策，加劇了稅負(fù)結(jié)構(gòu)的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產(chǎn)擁有者因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)過程中較重的稅收負(fù)擔(dān)不愿意出售其多余閑置的住房，導(dǎo)致房地產(chǎn)無法合理流動(dòng)和資源的配置得不到進(jìn)一步優(yōu)化，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步良好健康發(fā)展。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理，征稅范圍較窄

我國(guó)目前房地產(chǎn)還無完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，這使得房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)某些稅種不能合理地確定計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年來高速發(fā)展并出現(xiàn)通貨膨脹，目前仍以購(gòu)買時(shí)房地產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，不僅不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)也造成了新舊房產(chǎn)所有者稅收負(fù)擔(dān)差距較大，納稅人稅負(fù)不公。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議

（一）進(jìn)一步完善分稅制稅制體制和轉(zhuǎn)移支付制度

土地財(cái)政的存在很大程度上使房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，并且阻礙以后環(huán)節(jié)的稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。在財(cái)權(quán)上移事權(quán)下放的分稅制體制下，由于政府間轉(zhuǎn)移支付不健全，致使地方政府對(duì)土地出讓收入產(chǎn)生很大的依賴。要平衡房?jī)r(jià)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財(cái)力和責(zé)任，與此同時(shí)，也要完善政府間縱向的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府財(cái)力與事權(quán)相協(xié)調(diào)，擺脫土地財(cái)政的困境。

（二）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和物價(jià)水平的不斷提高，切實(shí)發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，實(shí)現(xiàn)稅收的公平性，應(yīng)完善房產(chǎn)評(píng)估制度，提高房產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。具體來講就是建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；確定房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)獨(dú)立地位的實(shí)質(zhì)性；加強(qiáng)行業(yè)規(guī)章建設(shè)。

（三）建立并完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

要加強(qiáng)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，首先最基本的是獲取現(xiàn)有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產(chǎn)信息登記制度。應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)建立起一套適用于不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)時(shí)監(jiān)控的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行集中的采集和實(shí)時(shí)更新。

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第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅 宏觀調(diào)控 規(guī)制俘獲

2003年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲引起全社會(huì)的關(guān)注，房?jī)r(jià)調(diào)控問題不僅關(guān)乎百姓利益，而且事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。盡管中央政府連續(xù)兩輪加大宏觀調(diào)控力度，但房?jī)r(jià)問題依舊突出。稅收作為政府最重要的宏觀調(diào)控手段之一，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有極其重要的影響。本文從房地產(chǎn)稅收種類及其作用入手，探討近年來稅收政策的調(diào)整及其效果。

一、房地產(chǎn)稅收種類及其作用

房地產(chǎn)稅收貫穿房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各個(gè)環(huán)節(jié)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)，制約著房地產(chǎn)開發(fā)商的投資盈利水平和消費(fèi)者的支出水平。目前房地產(chǎn)稅收主要包括房地產(chǎn)保有稅、房地產(chǎn)所得稅及房地產(chǎn)取得稅。

1、房地產(chǎn)保有稅。房地產(chǎn)保有稅收對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)――土地、房產(chǎn)和房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。目前我國(guó)房地產(chǎn)保有稅收主要包括地價(jià)稅、房產(chǎn)稅和閑置土地稅。房地產(chǎn)保有稅通過三個(gè)途徑影響房?jī)r(jià)：具有使房?jī)r(jià)降低相當(dāng)于保有稅現(xiàn)值部分的效果；促進(jìn)房地產(chǎn)有效利用所帶來的效果；有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。投機(jī)房地產(chǎn)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，保有稅負(fù)可明顯降低房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的投機(jī)的有利性，有效阻止房地產(chǎn)投機(jī)需求。

2、房地產(chǎn)所得稅。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的自然人或法人就其所得或增值收益征稅。目前該稅種包括公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

3、房地產(chǎn)取得稅。房地產(chǎn)取得稅收對(duì)取得土地、房產(chǎn)所有權(quán)的人征收。目前我國(guó)房地產(chǎn)取得稅包括農(nóng)地占用稅、契稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅等。政府征收房地產(chǎn)取得稅，旨在通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦增大炒房成本，壓縮獲利空間，抑制投機(jī)炒作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策動(dòng)態(tài)

1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向。2005年7月1日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合國(guó)土資源部發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅的管理。要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。2006年1月1日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》開始執(zhí)行，對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做了適當(dāng)調(diào)整；對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題實(shí)行新規(guī)定；增加對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除項(xiàng)目；明確合作建房的所得稅稅務(wù)處理問題；對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制；對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除做出新規(guī)定；規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)產(chǎn)品完工后“計(jì)稅成本”結(jié)算的一般原則；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調(diào)整是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，比例由15%提至20%；按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2006年5月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的六條要求（簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”），國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，再次強(qiáng)調(diào)利用營(yíng)業(yè)稅的手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。

“一費(fèi)二稅”開啟了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的新局面。2007年1月1日《關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例的決定》規(guī)定將從2007年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍；將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外資企業(yè)）納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，土地增值稅由“預(yù)征制”走向“清算制”。政府希望能夠限制更多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的明確劃分也顯示出調(diào)控針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)。綜合來看，是收緊了對(duì)房地產(chǎn)的政策優(yōu)惠。

2、對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，控制和引導(dǎo)需求。

（1）營(yíng)業(yè)稅。2005年6月1日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅；按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的5%征收城市維護(hù)建設(shè)稅；按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%征收教育費(fèi)附加。個(gè)人將購(gòu)買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠毡樽》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過2年（含2年）對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。2006年5月30日《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理的通知》強(qiáng)調(diào)：2006年6月1日后，對(duì)轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足5年的住房全額征稅，而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。這一政策導(dǎo)向?qū)τ谄胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌霓D(zhuǎn)讓在營(yíng)業(yè)稅繳納上體現(xiàn)差別，同時(shí)對(duì)投機(jī)性住房交易是一種遏制。

（2）個(gè)人所得稅。在2006年8月1日《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中，強(qiáng)調(diào)對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)以實(shí)際成交價(jià)格轉(zhuǎn)讓收入，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。征收方式上由自行申報(bào)納稅調(diào)整為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置征收窗口，個(gè)人所得稅與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅等稅捆綁辦理。“轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”體現(xiàn)對(duì)商業(yè)性投機(jī)買賣和自用消費(fèi)性買賣房地產(chǎn)的區(qū)別調(diào)控。

三、稅收政策調(diào)控的效果

2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整給房地產(chǎn)業(yè)帶來了一定影響，但從房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，政府稅收調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格控制效果并不顯著。圖1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，因?yàn)橹笖?shù)為環(huán)比數(shù)據(jù)，故要對(duì)其進(jìn)行處理還原。按照通常的做法，以2003 年為基期并假定2003年各季度間價(jià)格指數(shù)反映各季度間實(shí)際價(jià)格變動(dòng)。其后各季度數(shù)據(jù)以上年值為100，乘以當(dāng)期價(jià)格指數(shù)并假定調(diào)整后的價(jià)格指數(shù)反映了價(jià)格變化情況，原始數(shù)據(jù)和調(diào)整后的數(shù)據(jù)均見下圖。從圖1可見，房地產(chǎn)價(jià)格從2003年第一季度開始便呈上漲趨勢(shì)，而且這種趨勢(shì)并沒有得到改觀，房地產(chǎn)稅收政策并沒有遏制價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個(gè)方面。

1、稅率偏低，影響甚微。房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例相對(duì)較小（不到10%），對(duì)于房地產(chǎn)高達(dá)40%以上利潤(rùn)空間而言微不足道。房地產(chǎn)業(yè)超額壟斷利潤(rùn)造成大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，削弱了政府通過稅收調(diào)整合理引導(dǎo)投資的初衷。

2、行業(yè)壟斷給房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移賦稅的機(jī)會(huì)。壟斷使房地產(chǎn)商將增加的稅賦輕易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，造成房?jī)r(jià)上漲。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行稅收調(diào)控是由賣方完全承擔(dān)所有的稅賦為前提，但房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性造成流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅很容易通過計(jì)入價(jià)格而轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者。事實(shí)證明，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦增加后，售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，對(duì)賣房者卻不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

3、房地產(chǎn)“利益聯(lián)盟”中央稅收規(guī)制。對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)因，固然有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等合理因素，但從分享房?jī)r(jià)上漲好處的“利益聯(lián)盟”來看，作為一個(gè)重要的獲利群體，在房地產(chǎn)熱和房?jī)r(jià)上漲的背后，地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離了中央政府宏觀調(diào)控的初衷。另一方面，地方政府通過另外的機(jī)制影響中央稅收規(guī)制政策的走向，降低了房地產(chǎn)稅收規(guī)制效果。

4、稅收的時(shí)滯性。稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控體系中的重要工具，對(duì)于實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控關(guān)于總量平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)都有一定作用，但稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，包括認(rèn)識(shí)時(shí)滯、執(zhí)行時(shí)滯與反應(yīng)時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費(fèi)現(xiàn)象，成為導(dǎo)致商品房房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。

現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)的一個(gè)明顯特點(diǎn)就是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅。根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁的一般規(guī)律，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收轉(zhuǎn)嫁容易發(fā)生，而保有環(huán)節(jié)不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，因此我國(guó)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁極易產(chǎn)生。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于壟斷性行業(yè)，更易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)論與建議

1、改革房地產(chǎn)稅收體系的有關(guān)稅種。對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的土地稅法及規(guī)范性法律文件進(jìn)行整合，科學(xué)設(shè)置稅種、稅率，并注意與其他土地法律法規(guī)銜接配套。參考國(guó)際物業(yè)稅的特點(diǎn)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，將現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

2、調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系中的稅率。目前房地產(chǎn)稅收以比例稅率為主，這已經(jīng)體現(xiàn)出一定弊端。可以借鑒個(gè)人所得稅的經(jīng)驗(yàn)，采用超額累進(jìn)稅率來計(jì)征。

3、正確處理稅、租、費(fèi)的關(guān)系。完善土地稅、租、費(fèi)立法，將合理且具有準(zhǔn)稅收性質(zhì)的收費(fèi)并入稅收體系，取消不合理的收費(fèi)。優(yōu)化征收環(huán)境，實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)征稅制度，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)稅收體系。

4、處理好中央政府和地方政府的稅收關(guān)系。地方政府為保證財(cái)政收入的重要來源及本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和“政績(jī)”形象，必然會(huì)在一定程度上與中央政府的調(diào)控政策間存在偏差，因而處理好地方政府和中央政府的稅收關(guān)系也是完善房地產(chǎn)稅收的重要方面。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 常麗：我國(guó)房地產(chǎn)稅制的完善對(duì)策[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（1）.

[2] 董鴻波、李倩：房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)嫁及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].哈爾濱市委黨校學(xué)報(bào)，2007（1）.

第5篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；概述；影響；策略

前言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會(huì)發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)。現(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，需要國(guó)家有利的財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費(fèi)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，擾亂社會(huì)正常秩序。因此，基于財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

1財(cái)政稅收政策的概述

眾所周知，財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個(gè)財(cái)政政策中收入政策的主要組成部分，是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制的、無償?shù)娜〉秘?cái)政收入的一種手段[1]。財(cái)政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵(lì)機(jī)制和行為方式，稅收的變動(dòng)對(duì)國(guó)民收入的變動(dòng)具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時(shí)，就會(huì)抑制總需求從而減少國(guó)民收入，反之則刺激總需求增加國(guó)民收入。財(cái)政稅收政策本身具有自動(dòng)穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，以減少稅收來防止個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，則反之。財(cái)政稅收政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財(cái)政收入的重要來源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是如此。

2財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，消費(fèi)的理性化與科學(xué)化

從當(dāng)前的搶礦分析，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費(fèi)不理智。政府通過財(cái)政稅收政策的調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場(chǎng)商品量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)價(jià)格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)[2]。財(cái)政稅收政策的落實(shí)，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對(duì)于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動(dòng)其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹立理性的消費(fèi)觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費(fèi)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

2.2有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性

土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地在我國(guó)實(shí)施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，完善土地財(cái)政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購(gòu)買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時(shí)也能夠增加國(guó)家財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。

2.3有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度

我國(guó)是法治國(guó)家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對(duì)于較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財(cái)政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運(yùn)行制度，不僅規(guī)范了市場(chǎng)秩序，還使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場(chǎng)中又存在投機(jī)行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)，才能夠保障消費(fèi)者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國(guó)家的利益不受影響。

3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展的有效策略

3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)我國(guó)財(cái)政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身的特點(diǎn)，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場(chǎng)的供需平衡。在實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí)，要有針對(duì)性，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場(chǎng)上不良行為，降低降低房?jī)r(jià)以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對(duì)短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費(fèi)用，以此來打擊投機(jī)行為，避免投機(jī)資金注入到房地場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時(shí)降低房屋交易稅，實(shí)施一些鼓勵(lì)措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費(fèi)，刺激并搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場(chǎng)上的不良投機(jī)行為

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價(jià)格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買賣，獲取高額的利潤(rùn)，這一行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房?jī)r(jià)飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財(cái)政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，應(yīng)降低一手房的稅費(fèi)，減免持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購(gòu)房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加二手房專用稅費(fèi)，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。

3.3健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展。可以利用財(cái)政稅收政策中的物業(yè)稅來進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對(duì)于不同群體實(shí)施區(qū)別稅費(fèi)待遇，必要情況下可以減免稅費(fèi)，以滿足購(gòu)房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實(shí)施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場(chǎng)管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理質(zhì)量與效率。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實(shí)現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收政策在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會(huì)各界共同努力來完善好、落實(shí)好，更應(yīng)在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費(fèi)，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)更穩(wěn)定地長(zhǎng)期發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)

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[2]潘夢(mèng)瑤.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[3]李雪英.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

第6篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅收政策 長(zhǎng)效機(jī)制 稅制改革 

 

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位 

 

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥” 

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。 

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式 

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。 

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。 

 

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況 

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。 

(二)2008年以來國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。 

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議 

 

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度 

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。 

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng) 

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃

統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收 

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。 

 

參考文獻(xiàn): 

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1) 

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2) 

第7篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅收政策 長(zhǎng)效機(jī)制 稅制改革 

 

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位 

 

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥” 

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。 

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式 

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。 

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。 

 

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況 

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。 

(二)2008年以來國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。 

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議 

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度 

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。 

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng) 

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房

租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收 

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。 

 

參考文獻(xiàn): 

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1) 

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2) 

第8篇

關(guān)鍵詞：稅收調(diào)控;房地產(chǎn)業(yè);影響

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號(hào)：1672-3309（2012）02-12-03

房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收也是地方政府財(cái)政收入的主要來源。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)研究對(duì)于服務(wù)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長(zhǎng)，2008年中―2009年初金融危機(jī)形成短暫的調(diào)整，2009年中開始迅速反轉(zhuǎn)增長(zhǎng)。總體趨勢(shì)上，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)供求呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有效拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發(fā)展環(huán)境。但與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)體制和房地產(chǎn)管理制度不健全,也造成了房地產(chǎn)發(fā)展中的一系列矛盾和問題：地方財(cái)政過分依賴土地收入，投機(jī)性需求膨脹并主導(dǎo)購(gòu)房市場(chǎng)，導(dǎo)致與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)的房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，不僅加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，也給區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來了隱患。對(duì)此，近年來，國(guó)家先后幾次出臺(tái)比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。當(dāng)前，深化房地產(chǎn)行業(yè)稅收調(diào)控政策的研究，保障房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為迫切和重要。

一、近幾年來有關(guān)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策簡(jiǎn)述

稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，是財(cái)政政策得以實(shí)行的有力工具。政府通過制定不同的稅收政策，建立相應(yīng)的稅收制度，規(guī)定不同的稅收鼓勵(lì)措施或者限制措施，以此來影響納稅人的經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)與抑制房?jī)r(jià)，近年來，政府多次出臺(tái)了較大力度的稅收調(diào)控政策：

一是2010年4月的“國(guó)十條”和“京十二條”規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人售房的征稅管理，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

二是2010年9月的“新國(guó)五條”規(guī)定：調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

三是2011年1至2月期間的“新國(guó)八條”和“京十五條”規(guī)定：實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查；對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房，對(duì)無法提供個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

總的來講，這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)是抑制投機(jī)。一方面，加重了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，對(duì)短期內(nèi)買賣住房的行為課以重稅；另一方面，聯(lián)合相關(guān)部門采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

二、稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的調(diào)控機(jī)理及效果分析

稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的作用機(jī)理主要是通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，對(duì)房地產(chǎn)收益分配產(chǎn)生影響，從而達(dá)到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、抑制房地產(chǎn)投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的。房地產(chǎn)稅收體系主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（指二手房交易）的稅收。不同環(huán)節(jié)課征的稅收，由于納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度也不相同。下面從房地產(chǎn)市場(chǎng)不同環(huán)節(jié)的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)

1.稅收政策調(diào)控機(jī)理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)是指開發(fā)商取得土地后，將土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)(俗稱“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)銷售的過程。在這一環(huán)節(jié)稅收所涉及的納稅主體主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。稅種包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅預(yù)征及清算、土地增值稅的預(yù)征等。一般說來，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。如果房地產(chǎn)供給小于需求，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤(rùn)”。如果是供給大于需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)上買方相對(duì)于賣方更有討價(jià)還價(jià)的余地，那么增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”， 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

從目前開發(fā)環(huán)節(jié)稅收調(diào)控政策力度看，主要體現(xiàn)在預(yù)征土地增值稅。“京十五條”中最“嚴(yán)厲”的措施，即實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，它對(duì)于樓市調(diào)控中逆市大幅漲價(jià)或者定價(jià)過高的樓盤，具有很強(qiáng)的調(diào)控力。差別化土地增值稅預(yù)征率是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在新開盤項(xiàng)目銷售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的開發(fā)項(xiàng)目提高預(yù)征率。“預(yù)征”掐定在開發(fā)商資金還沒有完全回籠的經(jīng)營(yíng)階段初期，對(duì)不夠?qū)嵙Φ男￠_發(fā)商來說，對(duì)資金鏈的考驗(yàn)無疑是加大了。在拿地持有后，根據(jù)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品類型大致就可以確定預(yù)征額度。例如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在預(yù)征階段，銷售額與拿地開發(fā)的成本費(fèi)用之間的差額達(dá)到了一億元，如果預(yù)計(jì)定價(jià)高于所在區(qū)域上一年度均價(jià)，按照預(yù)征率2%的標(biāo)準(zhǔn)，要預(yù)先繳納200萬(wàn)元的預(yù)收款，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)超過一倍的要先期繳納500萬(wàn)元的預(yù)收款。征收大規(guī)模的土地增值稅預(yù)征款項(xiàng)，再結(jié)合2010年調(diào)控政策中商業(yè)銀行貸款全面收緊的趨勢(shì)，這種財(cái)政政策與貨幣政策的“組合拳”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈的沖擊是巨大的。對(duì)現(xiàn)金流良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，在同樣的利潤(rùn)預(yù)期下，前期“預(yù)征”后也會(huì)加大前期資金投入，而對(duì)于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至可以起到“提前清場(chǎng)”的作用。通過增加開放商的成本，對(duì)其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產(chǎn)，短期之內(nèi)，可以抑制開發(fā)商的捂盤惜售行為，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

2.政策效果分析

圖1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況

（資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）

從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來，北京市全市新建住宅銷售價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落。2011年1月份新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環(huán)比看，12月份下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環(huán)比看，12月份下降0.2%，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。二手住宅價(jià)格由1月份同比上漲2.6%轉(zhuǎn)為12月份下降2%；從環(huán)比看，12月份下降0.8%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。

表1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表

（資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2011年）

從房地產(chǎn)投資來看（表1），2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.1%，2011年回落至同比增長(zhǎng)10.1%，漲幅下降了14個(gè)百分點(diǎn)。其中土地開發(fā)投資一直保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而土地購(gòu)置價(jià)款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的顯效期。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

1.稅收政策調(diào)控機(jī)理

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收主要指二手房交易過程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調(diào)控的主要手段是加重對(duì)轉(zhuǎn)讓所得的課稅。由于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，而供應(yīng)相對(duì)滯后的情況，以及重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)的稀缺性，導(dǎo)致賣方市場(chǎng)長(zhǎng)期存在，極易發(fā)生稅負(fù)由賣方向買方轉(zhuǎn)嫁。據(jù)房地產(chǎn)中介部門反映，二級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)中所得與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所繳納稅款絕大部分均由買方負(fù)擔(dān)。因此，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收征管制度不健全的情況下，稅收調(diào)控對(duì)房屋交易賣方影響較小，買方影響較大。

2.政策效果分析

二手房交易量持續(xù)下降。以二手房交易量較大的豐臺(tái)區(qū)為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開始，二手房交易量一直處于持續(xù)走低，直到年末才有所升高。

圖2 2010年-2011年豐臺(tái)區(qū)二手房交易量

（資料來源：北京市豐臺(tái)區(qū)地方稅務(wù)局）

從房?jī)r(jià)的角度來看，2011年北京二手房成交均價(jià)為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個(gè)百分點(diǎn)。2011年北京二手房房?jī)r(jià)自8月份開始連續(xù)5個(gè)月下降，至12月份成交均價(jià)為22027元每平米，與1月份相比降幅達(dá)10.4%，目前全市二手房?jī)r(jià)處于2010年8月份價(jià)格水平，但這種價(jià)格回落遠(yuǎn)未觸底，有持續(xù)走低的趨勢(shì)。

三、稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的影響

（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收調(diào)控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時(shí)金融信貸緊縮，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸從數(shù)量分散型向規(guī)模集中型轉(zhuǎn)變。同時(shí)，有效抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商“囤地”及“捂盤惜售”行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和資源的合理配置。

（二）房地產(chǎn)中介市場(chǎng)顯現(xiàn)大調(diào)整與持幣待購(gòu)局面

一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)顯現(xiàn)新一輪大調(diào)整。根據(jù)對(duì)北京市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，依賴于二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，2011年以來已有超過20%的中介門店關(guān)門歇業(yè)，僅6月份就有400多家中介門店關(guān)閉，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)都面臨考驗(yàn)，多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正在醞釀轉(zhuǎn)型。二是房地產(chǎn)買方市場(chǎng)總體呈現(xiàn)持幣待購(gòu)局面。隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，尤其是“京十五條”對(duì)本市居民與非本市居民購(gòu)房的限制，出現(xiàn)房地產(chǎn)買方想買房而不具備條件、房?jī)r(jià)下跌持續(xù)觀望、買房向租房轉(zhuǎn)變等現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)顯現(xiàn)活躍上升趨勢(shì)

2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺(tái)，不僅對(duì)交易市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響，對(duì)租賃市場(chǎng)也同樣催生出一些新的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的節(jié)后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現(xiàn)明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長(zhǎng)。

四、完善稅收調(diào)控政策的相關(guān)建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)持續(xù)、科學(xué)、規(guī)范

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)家各部委先后出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展措施與調(diào)控發(fā)展政策，房地產(chǎn)政策前后變動(dòng)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，關(guān)系到各行各業(yè)與人民群眾的切身利益。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在貫徹科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，制定房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，研究科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)制度，國(guó)家應(yīng)適時(shí)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，以保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度，促進(jìn)稅負(fù)公平

短期稅收調(diào)控政策應(yīng)該慎用，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以防由于政策應(yīng)用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p害經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況產(chǎn)生。目前，我國(guó)抑制房?jī)r(jià)的主要手段側(cè)重于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，在加大交易環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，難以避免地會(huì)由于稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，使一些“剛性需求”的購(gòu)房者的稅負(fù)水平提高。應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地完善房地產(chǎn)保有稅的改革，從根本上促進(jìn)稅負(fù)平衡，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 苑新麗、王春雷.調(diào)控住宅市場(chǎng)供求的稅收政策取向[J]. 中國(guó)房地產(chǎn), 2011,(02).

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；各階段；稅收政策

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對(duì)于其他行業(yè)來說，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個(gè)具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個(gè)。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤(rùn)扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會(huì)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段所涉及的稅種相對(duì)簡(jiǎn)單，該階段主要涉及印花稅、對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個(gè)階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅瑸楹笃诘捻?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行組織管理等活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會(huì)影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時(shí)間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營(yíng)過程中增加經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，拉長(zhǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營(yíng)收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價(jià)格，選擇利潤(rùn)最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會(huì)影響到收入，同時(shí)也會(huì)影響稅負(fù)。目前，采用贈(zèng)送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時(shí)，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測(cè)算總體稅負(fù)成本，再選擇對(duì)其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無償贈(zèng)送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，就需要根據(jù)法律程度，對(duì)債務(wù)對(duì)其結(jié)算，并且要對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時(shí)候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會(huì)對(duì)其清算。在清算過程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]殷華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008（24）.