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正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
一、目前房地產市場環境分析
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產企業和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現出的傾向性，卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。從房地產企業資本循環的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展，則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解，只要存在對上述過程產生影響的市場因素，都會干擾房地產企業的健康經營。
1.融資渠道萎縮由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型；并且，其生產過程的所延續的時間較長。因此，在資本周轉速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而，在國家調控房地產市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下，企業的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產明顯我國房地產企業外延式生產特征明顯，表現為：維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端：（1）企業經濟效益難以快速提升；（2）企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀，多數消費者已處于觀望態勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房的出現。這一系列的市場現狀，在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產市場的健康發展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則
若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體，還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下，最終將促進房地產市場的健康發展。
1.具有激勵兼容的效應制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應。如，鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是，為了防止可能出現的激勵沖突，本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求，還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業理性經營；（2）規避惡意屯地現象；（3）保證項目質量；（4）確保房產的價格透明、合理等。為此，這一系統性目標能否最終實現，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應目前房地產市場所出現諸多失范現象，主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源，則歸因于市場監管機制的確失和缺位。可以預見，伴隨著我國對房地產市場的逐步規范，上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現為外部約束機制。即，針對不同企業的市場績效評價，給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應實現了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題，在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產企業資本循環：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。
1.針對企業資金約束的稅收政策目前出現的金融緊縮態勢具有強烈的針對性，其對象不僅包括房地產企業，還包括現階段的PPI、CPI指數高企現狀。為此，房地產企業合理的資金需求，必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設的大背景下，房地產企業仍是該項民生工程的主要實施者。為此，各級政府在制定稅收政策時，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。從而，各級政府在房地產企業承諾修建保障性住房的前提下，作為補償措施可以減免對該企業土地使用稅的征收。
1998年住房商品化以來，房地產行業迅速成為我國發展最快的行業之一，隨之而來的高投資、高房價很快成為房地產發展的特點，我國也相應建立了一套房地產稅收制度來調節房地產市場。本文在闡述了房地產市場現狀的基礎上，著重分析了我國房地產市場的稅收制度，并進行了評價，最終提出了相應的優化建議。
[關鍵詞]
房地產；稅收政策；優化建議
一、 我國房地產市場現狀
自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時住房建設成為我國經濟新的增長點，并且在近10年內呈現突飛猛進的發展態勢，成為我國目前發展最快的行業之一。
（一）房地產投資增長過快，房價虛高
1999年房地產市場從集團消費徹底轉向個人消費，中國房地產產業正式進入高速發展的新時期。我國房地產投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產開發投資的增長速度，房地產業成為拉動國民經濟的支柱產業。商品房的銷售價格持續不斷上升已經成為不可否認的事實。據有關部門統計，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會用于住房消費，住房消費是中國普通民眾的主要負擔，房價之高由此可見。
（二）房地產市場投機現象嚴重，市場泡沫嚴重
商品房的銷售價格一定程度上反應了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產價格的非理性預期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，從而使房地產價格不斷攀升。過度的投機行為，使房產成為投資品，房地產市場脫離基本的供求關系，大量資本由實業轉到投機領域，抑制了其它消費需求，容易積累較高的金融風險，形成房地產泡沫，可能引發經濟危機。
（三）土地政策成為左右房價的重要因素
高昂的土地出讓金使得房地產開發商在取得土地環節上就承擔了加高的成本，加之房地產市場競爭機制的不完善，使得土地政策成為抬高房價的最主要因素。
二、 我國現行房地產市場稅收制度評價
自1994年分稅制改革以來，我國的房地產稅收制度經歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產稅收制體系，共涉及十余個稅種。我國現行房地產稅收政策在適應社會主義市場經濟的要求下，于組織財政收入、宏觀調控、促進經濟發展方面發揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產稅收在地方稅收體系中占據重要地位，是地方財政收入的重要來源。但是房地產稅收制度在調控經濟方面作用有限或者難以發揮其作用，本身存在著一定問題。
（一）土地出讓金嚴重阻礙稅收調控
在房地產開發環節，房地產開發商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財權和事權的嚴重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財政膨脹。初始環節的過高的成本使得在后續環節的稅收調節出現較大的障礙。
（二）征稅環節重流通輕保有，投機現象嚴重
我國現行稅收政策中房地產保有環節稅收少、流通環節稅收多、稅負重，這在一定程度上鼓勵了投機行為，某些人把房地產作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費嚴重。尤其是對于個人非營業用房地產全部采用免征房產稅的政策，加劇了稅負結構的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產擁有者因為流轉過程中較重的稅收負擔不愿意出售其多余閑置的住房，導致房地產無法合理流動和資源的配置得不到進一步優化，阻礙了房地產市場的穩步良好健康發展。
（三）計稅依據不合理，征稅范圍較窄
我國目前房地產還無完善的房地產評估制度，這使得房地產交易流轉和保有環節某些稅種不能合理地確定計稅依據。我國經濟近些年來高速發展并出現通貨膨脹，目前仍以購買時房地產原值作為計稅依據，不僅不能反映當前房地產實際的市場價值，同時也造成了新舊房產所有者稅收負擔差距較大，納稅人稅負不公。
三、優化我國房地產稅收政策的建議
（一）進一步完善分稅制稅制體制和轉移支付制度
土地財政的存在很大程度上使房地產價格居高不下，并且阻礙以后環節的稅收發揮調節的作用。在財權上移事權下放的分稅制體制下，由于政府間轉移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產生很大的依賴。要平衡房價，真正實現房地產商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財力和責任，與此同時，也要完善政府間縱向的轉移支付制度，使地方政府財力與事權相協調，擺脫土地財政的困境。
（二）完善房地產評估制度
為了適應經濟的快速發展和物價水平的不斷提高，切實發揮稅收調節經濟的作用，實現稅收的公平性，應完善房產評估制度，提高房產評估人員的專業素質和實際操作能力。具體來講就是建立一套適應市場經濟發展的房地產評估機構；確定房地產評估師協會獨立地位的實質性；加強行業規章建設。
（三）建立并完善不動產登記制度
要加強在房產保有環節的稅收調節作用，首先最基本的是獲取現有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產信息登記制度。應該在全國范圍內建立起一套適用于不動產信息實時監控的數據庫，并且對數據進行集中的采集和實時更新。
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【關鍵詞】房地產業 房地產稅 宏觀調控 規制俘獲
2003年以來，我國房地產業房屋銷售價格持續上漲引起全社會的關注，房價調控問題不僅關乎百姓利益，而且事關國家經濟發展大局。盡管中央政府連續兩輪加大宏觀調控力度，但房價問題依舊突出。稅收作為政府最重要的宏觀調控手段之一，對房地產業具有極其重要的影響。本文從房地產稅收種類及其作用入手，探討近年來稅收政策的調整及其效果。
一、房地產稅收種類及其作用
房地產稅收貫穿房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各個環節，具有強制性、無償性和固定性的特點，制約著房地產開發商的投資盈利水平和消費者的支出水平。目前房地產稅收主要包括房地產保有稅、房地產所得稅及房地產取得稅。
1、房地產保有稅。房地產保有稅收對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態――土地、房產和房地合一的不動產來設置。目前我國房地產保有稅收主要包括地價稅、房產稅和閑置土地稅。房地產保有稅通過三個途徑影響房價：具有使房價降低相當于保有稅現值部分的效果；促進房地產有效利用所帶來的效果；有效防止房地產泡沫的產生。投機房地產資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，保有稅負可明顯降低房地產作為資產的投機的有利性，有效阻止房地產投機需求。
2、房地產所得稅。房地產所得稅是對經營、交易房地產的自然人或法人就其所得或增值收益征稅。目前該稅種包括公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。
3、房地產取得稅。房地產取得稅收對取得土地、房產所有權的人征收。目前我國房地產取得稅包括農地占用稅、契稅、遺產與贈與稅等。政府征收房地產取得稅，旨在通過加大流轉環節的稅賦增大炒房成本，壓縮獲利空間，抑制投機炒作。
二、我國房地產稅收政策動態
1、對房地產開發環節的稅收調整，合理引導投資導向。2005年7月1日，國家稅務總局、財政部聯合國土資源部發出關于加強土地稅收管理的通知，強調要進一步強化城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅的管理。要求各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。2006年1月1日，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》開始執行，對預售收入的預計營業利潤率做了適當調整；對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題實行新規定；增加對開發產品成本、費用的扣除項目；明確合作建房的所得稅稅務處理問題；對新辦房地產企業減免稅做了限制；對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除做出新規定；規定了開發產品的完工標準及開發產品完工后“計稅成本”結算的一般原則；對房地產企業所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調整是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，比例由15%提至20%；按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，以銷售房地產開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。2006年5月17日國務院常務會議提出了針對房地產價格過快上漲的六條要求（簡稱“國六條”），國家稅務總局了《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，再次強調利用營業稅的手段對房地產價格進行調節。
“一費二稅”開啟了2007年房地產調控的新局面。2007年1月1日《關于修改中華人民共和國城鄉土地使用稅暫行條例的決定》規定將從2007年1月1日起，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高2倍，新增建設用地土地有償使用費提高1倍；將外商投資企業和外國企業（以下簡稱外資企業）納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅，土地增值稅由“預征制”走向“清算制”。政府希望能夠限制更多資金進入到房地產市場；同時對開發項目的明確劃分也顯示出調控針對住房供應結構的引導。綜合來看，是收緊了對房地產的政策優惠。
2、對房地產交易環節的稅收調整，控制和引導需求。
（1）營業稅。2005年6月1日，國家稅務總局、財政部、建設部下發《關于加強房地產稅收管理的通知》規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的應全額征收營業稅；按實際繳納營業稅的5%征收城市維護建設稅；按實際繳納營業稅的3%征收教育費附加。個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普遍住房標準的住房對外銷售，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅。2006年5月30日《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理的通知》強調：2006年6月1日后，對轉讓購買不足5年的住房全額征稅，而轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房免征營業稅。這一政策導向對于普通住宅和非普通住宅的轉讓在營業稅繳納上體現差別，同時對投機性住房交易是一種遏制。
（2）個人所得稅。在2006年8月1日《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，強調對住房轉讓所得征收個人所得稅時以實際成交價格轉讓收入，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。征收方式上由自行申報納稅調整為主管稅務機關在房產交易場所設置征收窗口，個人所得稅與轉讓環節應繳納的營業稅及其附加、契稅等稅捆綁辦理。“轉讓個人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”體現對商業性投機買賣和自用消費性買賣房地產的區別調控。
三、稅收政策調控的效果
2005年以來的房地產稅收政策調整給房地產業帶來了一定影響，但從房地產價格指數來看，政府稅收調整對房地產業的價格控制效果并不顯著。圖1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地產價格指數，因為指數為環比數據，故要對其進行處理還原。按照通常的做法，以2003 年為基期并假定2003年各季度間價格指數反映各季度間實際價格變動。其后各季度數據以上年值為100，乘以當期價格指數并假定調整后的價格指數反映了價格變化情況，原始數據和調整后的數據均見下圖。從圖1可見，房地產價格從2003年第一季度開始便呈上漲趨勢，而且這種趨勢并沒有得到改觀，房地產稅收政策并沒有遏制價格持續上漲的趨勢。
造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個方面。
1、稅率偏低，影響甚微。房地產稅收占房地產開發成本比例相對較小（不到10%），對于房地產高達40%以上利潤空間而言微不足道。房地產業超額壟斷利潤造成大量資金進入房地產業，削弱了政府通過稅收調整合理引導投資的初衷。
2、行業壟斷給房地產開發商轉移賦稅的機會。壟斷使房地產商將增加的稅賦輕易轉嫁給消費者，造成房價上漲。政府對房地產開發商實行稅收調控是由賣方完全承擔所有的稅賦為前提，但房地產業的壟斷性造成流轉環節征稅很容易通過計入價格而轉嫁消費者。事實證明，流轉環節稅賦增加后，售房者的交易成本非常容易轉嫁給消費者，對賣房者卻不會產生太大影響。
3、房地產“利益聯盟”中央稅收規制。對于房價持續上漲的動因，固然有經濟發展、城市化進程加快等合理因素，但從分享房價上漲好處的“利益聯盟”來看，作為一個重要的獲利群體，在房地產熱和房價上漲的背后，地方政府不可避免地產生短期化思想，背離了中央政府宏觀調控的初衷。另一方面，地方政府通過另外的機制影響中央稅收規制政策的走向，降低了房地產稅收規制效果。
4、稅收的時滯性。稅收作為國家宏觀調控體系中的重要工具，對于實現國家宏觀調控關于總量平衡與結構優化的目標都有一定作用，但稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，包括認識時滯、執行時滯與反應時滯，造成調節效果不顯著。我國房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費現象，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。
現行稅制結構的一個明顯特點就是保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅。根據稅收轉嫁的一般規律，流轉環節稅收轉嫁容易發生，而保有環節不易發生稅收轉嫁，因此我國房地產稅種結構使得稅負轉嫁極易產生。我國房地產市場屬于壟斷性行業，更易發生稅負轉嫁。
四、結論與建議
1、改革房地產稅收體系的有關稅種。對我國現行的土地稅法及規范性法律文件進行整合，科學設置稅種、稅率，并注意與其他土地法律法規銜接配套。參考國際物業稅的特點，開征統一規范的物業稅，將現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。
2、調整房地產稅收體系中的稅率。目前房地產稅收以比例稅率為主，這已經體現出一定弊端。可以借鑒個人所得稅的經驗，采用超額累進稅率來計征。
3、正確處理稅、租、費的關系。完善土地稅、租、費立法，將合理且具有準稅收性質的收費并入稅收體系，取消不合理的收費。優化征收環境，實行統一的房地產征稅制度，建立有利于房地產市場健康發展的房地產稅收體系。
4、處理好中央政府和地方政府的稅收關系。地方政府為保證財政收入的重要來源及本地區的經濟發展和“政績”形象，必然會在一定程度上與中央政府的調控政策間存在偏差，因而處理好地方政府和中央政府的稅收關系也是完善房地產稅收的重要方面。
【參考文獻】
[1] 常麗：我國房地產稅制的完善對策[J].東北財經大學學報，2008（1）.
[2] 董鴻波、李倩：房地產稅收轉嫁及其對房地產價格的影響[J].哈爾濱市委黨校學報，2007（1）.
【關鍵詞】財政稅收政策；房地產市場經濟；概述；影響；策略
前言
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節，房地產行業向著更健康的發現發展，更為社會發展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻。現階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業乃至國民經濟健康發展有著積極的現實意義。
1財政稅收政策的概述
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發展創造良好的環境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響
2.1有利于房價的穩定，消費的理性化與科學化
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發展的相關規范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩定的發展。
2.2有利于實現利益分配的公平性
土地作為房地產市場經濟發展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發展體現公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規范的政策與制度
我國是法治國家，法律是保障一切發展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規范了市場秩序，還使房地產市場經濟發展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優化我國房地產市場積極發展的有效策略
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡
在房地產市場經濟發展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環節的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環節稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發展。
3.3健全房地產市場監管機制
房地產在市場經濟下，有自動調節的功能，但要想讓其更穩、更快地向前發展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規范市場的發展。可以利用財政稅收政策中的物業稅來進行調節規范，對于不同群體實施區別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發生給買房帶來的經濟損失，監察一切違規行為，形成規范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語
房地產業作為我國經濟發展的重要產業，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩定地長期發展下去。
參考文獻
[1]徐瑤.我國房地產市場中政府經濟職能研究[D].南京師范大學，2015.
[2]潘夢瑤.促進房地產行業健康發展的稅收政策研究[D].云南財經大學，2015.
[3]李雪英.促進我國房地產市場健康穩定發展的稅收政策研究[D].云南財經大學，2011.
關鍵詞:房地產業 房地產稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃
統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
關鍵詞:房地產業 房地產稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房
租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
關鍵詞：稅收調控;房地產業;影響
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號：1672-3309（2012）02-12-03
房地產行業是地方經濟的重要支柱產業，房地產稅收也是地方政府財政收入的主要來源。加強對房地產稅收與房地產市場發展的相關研究對于服務首都經濟社會發展、促進區域房地產市場健康發展具有重要意義。
近年來，我國房地產業和房地產市場經歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長，2008年中―2009年初金融危機形成短暫的調整，2009年中開始迅速反轉增長。總體趨勢上，房地產投資和房地產供求呈現快速增長趨勢，有效拉動了國民經濟快速發展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發展環境。但與此同時，由于經濟體制和房地產管理制度不健全,也造成了房地產發展中的一系列矛盾和問題：地方財政過分依賴土地收入，投機性需求膨脹并主導購房市場，導致與經濟社會發展不相適應的房價過快增長，不僅加劇了金融風險和房地產行業泡沫經濟的產生，也給區域經濟的穩定增長帶來了隱患。對此，近年來，國家先后幾次出臺比較嚴厲的房地產調控政策和措施，有力地促進了房地產價格穩定和房地產市場健康有序發展。當前，深化房地產行業稅收調控政策的研究，保障房地產及相關產業鏈條持續健康發展顯得尤為迫切和重要。
一、近幾年來有關房地產稅收調控政策簡述
稅收是調節經濟的杠桿，是財政政策得以實行的有力工具。政府通過制定不同的稅收政策，建立相應的稅收制度，規定不同的稅收鼓勵措施或者限制措施，以此來影響納稅人的經濟行為，進而影響房地產市場。為了穩定房地產市場與抑制房價，近年來，政府多次出臺了較大力度的稅收調控政策：
一是2010年4月的“國十條”和“京十二條”規定：加強對房地產開發和個人售房的征稅管理，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查；對不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
二是2010年9月的“新國五條”規定：調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；對個人購買住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
三是2011年1至2月期間的“新國八條”和“京十五條”規定：實行差別化土地增值稅預征率，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查；對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅；對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房，對無法提供個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
總的來講，這些房地產宏觀調控政策的重點是抑制投機。一方面，加重了房地產交易環節的稅收，對短期內買賣住房的行為課以重稅；另一方面，聯合相關部門采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。
二、稅收調控政策對區域房地產市場各環節的調控機理及效果分析
稅收調控政策對區域房地產市場影響的作用機理主要是通過在房地產市場的不同環節設置不同的稅種，對房地產收益分配產生影響，從而達到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調控房地產價格、抑制房地產投機、促進房地產業及社會經濟可持續發展的目的。房地產稅收體系主要包括房地產開發經營、房地產交易環節（指二手房交易）的稅收。不同環節課征的稅收，由于納稅人、計稅依據、征收方式等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度也不相同。下面從房地產市場不同環節的稅收政策對房地產市場所產生的影響進行分析。
（一）房地產開發經營環節
1.稅收政策調控機理
房地產開發經營環節是指開發商取得土地后，將土地進行一級開發(俗稱“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產投入市場銷售的過程。在這一環節稅收所涉及的納稅主體主要是房地產開發企業。稅種包括房地產開發企業銷售房產應繳納的營業稅及附加、企業所得稅預征及清算、土地增值稅的預征等。一般說來，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上升；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場的供求狀況。如果房地產供給小于需求，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升；而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發商的“超額利潤”。如果是供給大于需求，房地產市場上買方相對于賣方更有討價還價的余地，那么增加房地產開發環節的稅收主要會使房地產開發商通過降低開發利潤等而“內部消化”， 難以使房地產價格上升。
從目前開發環節稅收調控政策力度看，主要體現在預征土地增值稅。“京十五條”中最“嚴厲”的措施，即實行差別化土地增值稅預征率，它對于樓市調控中逆市大幅漲價或者定價過高的樓盤，具有很強的調控力。差別化土地增值稅預征率是指房地產開發企業應在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務機關核定，對定價過高、預計增值額過大的開發項目提高預征率。“預征”掐定在開發商資金還沒有完全回籠的經營階段初期，對不夠實力的小開發商來說，對資金鏈的考驗無疑是加大了。在拿地持有后，根據開發商開發產品類型大致就可以確定預征額度。例如，一個房地產項目的開發，在預征階段，銷售額與拿地開發的成本費用之間的差額達到了一億元，如果預計定價高于所在區域上一年度均價，按照預征率2%的標準，要預先繳納200萬元的預收款，預計銷售均價超過一倍的要先期繳納500萬元的預收款。征收大規模的土地增值稅預征款項，再結合2010年調控政策中商業銀行貸款全面收緊的趨勢，這種財政政策與貨幣政策的“組合拳”，對房地產企業的資金鏈的沖擊是巨大的。對現金流良好的大型房地產企業來講，在同樣的利潤預期下，前期“預征”后也會加大前期資金投入，而對于一些規模較小的房地產開發企業甚至可以起到“提前清場”的作用。通過增加開放商的成本，對其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產，短期之內，可以抑制開發商的捂盤惜售行為，增加房地產市場的供給量。
2.政策效果分析
圖1 2010-2011年北京市房地產價格變動情況
（資料來源：北京市統計局網站）
從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來，北京市全市新建住宅銷售價格同比漲幅持續回落。2011年1月份新建商品房價格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環比看，12月份下降0.1%，連續兩個月環比下降。其中，新建商品住宅銷售價格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環比看，12月份下降0.2%，連續3個月環比下降。二手住宅價格由1月份同比上漲2.6%轉為12月份下降2%；從環比看，12月份下降0.8%，連續4個月環比下降。
表1 2010-2011年北京市房地產開發投資情況表
（資料來源：北京市統計年鑒2011年）
從房地產投資來看（表1），2010年全年房地產開發投資同比增長24.1%，2011年回落至同比增長10.1%，漲幅下降了14個百分點。其中土地開發投資一直保持負增長態勢，而土地購置價款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產稅收調控政策的顯效期。
（二）房地產轉讓環節
1.稅收政策調控機理
房地產轉讓環節的稅收主要指二手房交易過程中的營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調控的主要手段是加重對轉讓所得的課稅。由于北京市房地產市場需求量較大，而供應相對滯后的情況，以及重點區域房地產的稀缺性，導致賣方市場長期存在，極易發生稅負由賣方向買方轉嫁。據房地產中介部門反映，二級市場交易環節中所得與轉讓環節所繳納稅款絕大部分均由買方負擔。因此，在房地產保有環節稅收征管制度不健全的情況下，稅收調控對房屋交易賣方影響較小，買方影響較大。
2.政策效果分析
二手房交易量持續下降。以二手房交易量較大的豐臺區為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開始，二手房交易量一直處于持續走低，直到年末才有所升高。
圖2 2010年-2011年豐臺區二手房交易量
（資料來源：北京市豐臺區地方稅務局）
從房價的角度來看，2011年北京二手房成交均價為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個百分點。2011年北京二手房房價自8月份開始連續5個月下降，至12月份成交均價為22027元每平米，與1月份相比降幅達10.4%，目前全市二手房價處于2010年8月份價格水平，但這種價格回落遠未觸底，有持續走低的趨勢。
三、稅收調控政策對區域房地產市場體系的影響
（一）房地產開發市場結構出現新變化
隨著經濟的發展和稅收調控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時金融信貸緊縮，造成房地產開發企業逐漸從數量分散型向規模集中型轉變。同時，有效抑制了房地產開發商“囤地”及“捂盤惜售”行為，有利于房地產市場的公平競爭和資源的合理配置。
（二）房地產中介市場顯現大調整與持幣待購局面
一是房地產中介機構顯現新一輪大調整。根據對北京市房地產中介機構的有關數據統計，依賴于二手房市場的房地產中介機構，在房地產市場調控政策下，2011年以來已有超過20%的中介門店關門歇業，僅6月份就有400多家中介門店關閉，整個房產中介行業都面臨考驗，多家房產中介機構正在醞釀轉型。二是房地產買方市場總體呈現持幣待購局面。隨著限購令的出臺，尤其是“京十五條”對本市居民與非本市居民購房的限制，出現房地產買方想買房而不具備條件、房價下跌持續觀望、買房向租房轉變等現象。
（三）房地產租賃市場顯現活躍上升趨勢
2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺，不僅對交易市場產生了巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現象。傳統的節后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。
四、完善稅收調控政策的相關建議
（一）房地產行業政策應持續、科學、規范
隨著房地產行業的迅速發展，國家各部委先后出臺了鼓勵房地產發展措施與調控發展政策，房地產政策前后變動較大，房地產市場波動劇烈。房地產行業作為國民經濟重要支柱之一，關系到各行各業與人民群眾的切身利益。因此，房地產行業應在貫徹科學發展觀的指導下，制定房地產發展長遠規劃，研究科學規范的房地產制度，國家應適時出臺促進房地產市場持續穩定健康發展的政策，以保證和促進房地產市場的健康發展。
（二）完善房地產保有環節稅收制度，促進稅負公平
短期稅收調控政策應該慎用，根據房地產市場發展情況，適時進行調整，以防由于政策應用不當導致損害經濟發展的情況產生。目前，我國抑制房價的主要手段側重于抑制房地產投機，在加大交易環節稅收的同時，難以避免地會由于稅收轉嫁效應增加納稅人的負擔，使一些“剛性需求”的購房者的稅負水平提高。應該不失時機地完善房地產保有稅的改革，從根本上促進稅負平衡，引導房地產業健康發展。
參考文獻：
[1] 苑新麗、王春雷.調控住宅市場供求的稅收政策取向[J]. 中國房地產, 2011,(02).
關鍵詞：房地產項目；各階段；稅收政策
一、房地產階段稅收政策現狀
對于其他行業來說，我國的房地產行業對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產項目開發，稅收種類繁多，現階段我國房地產項目在開發、轉讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業稅）、企業所得稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經占到35%左右。房地產項目通常有七個具體階段，但是房地產項目各階段的稅收政策只占其中四個。
二、決策階段
房地產企業在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產項目稅負的高低。例如，房地產項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業的稅費關聯甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發型債券或股票。稅法規定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產的利息支出，有兩種扣除方式：當企業能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%進行扣除。因此優化利息扣除方式，是節約企業資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業要確定節稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。
三、設計施工階段
設計施工階段是房地產企業委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產開發的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業實際簽訂的合同類型繳納；城鎮土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產項目成本核算對象的劃分、做好房地產項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發間接費用與管理費用就十分重要。在房地產項目開發過程中進行組織管理等活動產生的費用可以在開發間接費用列支；企業管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續項目清算的稅負產生影響。按土地增值稅開發間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產開發費用按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續可消化。而開發間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。
四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）
銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業稅）、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產企業銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經營環節，拉長企業的經營鏈條，進而分離經營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產項目都有促銷環節，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現金折扣可以從銷售收入中扣除。
五、交付清算
當房地產項目進入交付清算階段時，對于開發項目一些剩余資產可以結合土地增值稅清算以及企業所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產進行出售、自持物業、或無償贈送業主等方式，以實現房地產項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經濟或者其他外界原因的影響，房地產項目公司不能順利的持續運營，就需要根據法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產進行合理的分配和規劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產企業也可采取相應的措施來進行調整，合理避稅。
六、總結
綜上所述，在我國房地產行業飛速發展的今天，房地產政策調控也更為嚴謹，房地產項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產項目各階段，合理規劃房地產開發各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產稅收風險，對于房地產企業而言具有十分重要的意義。
參考文獻：
[1]殷華.房地產開發企業稅收籌劃分析[J].金融經濟，2008（24）.
