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房地產業屬于高耗能、高排放量的行業，隨著近年來我國人民生活水平的提升，人們對生活質量的要求不斷升高，這種形勢下房地產業必然會朝著低碳化的方向發展，但是因為當前我國正處于經濟轉型時期，房地產業向低碳化發展的過程中始終有一些問題存在，因此必須加強對房地產經濟的管理，并實現管理工作的創新，從而促進房地產低碳化發展的實現。
【關鍵詞】低碳經濟;房地產;經濟管理創新
隨著近年來我國對新型經濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續發展觀念的引導下，低碳經濟得到了快速發展，實現了對科技與制度的創新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動了環境和經濟的共同發展。近年來各行各業都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發展，我們的生存環境得到了有效保護，經濟結構也得到了有效的優化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創新發展，這樣才能切實保證經濟與環境的共同發展。
1我國房地產發展提倡低碳經濟
1.1制定了低碳地產發展政策
目前我國的經濟環境非常復雜，其經濟發展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發展低碳地產發展政策，低碳房產發展將會面臨很多問題，例如法律法規不完善，違法行為發生的幾率將會增加，在低碳房地產發展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續加快房地產相關政策與法規的健全與完善。
1.2大力倡導綠色與環保
在目前的低碳經濟環境中，要想實現房地產業的低碳目標，就要不斷加快在技術與材料方面的創新，充分利用環保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現建筑材料的環保和綠色目標。在房地產業應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環保的目的。
1.3不斷提高環保意識
在全社會范圍內加大對低碳環保的教育和宣傳力度，提高國民的環保意識，這樣人們在生產與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節能減排，積極利用節能減排產品，積極轉變人們的思想方式與生活方式，對人們的綠色生活進行引導，這樣才能為低碳房地產經濟發展奠定堅實基礎。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
傳統房地產開發與經營都使用粗放型模式，然而在低碳經濟背景下，很多地產企業不能適應新的發展方式，進而出現了虧損甚至倒閉的現象。低碳經濟是保證我國房地產經濟發展的重要條件，引導房地產企業朝著可持續發展的方向發展，這種情況下國家和企業應該共同努力，將房地產經濟管理創新發展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業更好的為我國經濟發展做出貢獻。
2.1大大增加房地產成本
當前我國的科學技術水平有限，這種情況下繼續進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本，在技術研發過程中往往需要投入更多資金。低碳經濟實際上就是利用新能源來代替傳統能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產企業中企業的資金投入。從目前我國房地產企業的發展情況來看，大部分企業都是中小型的規模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上，這無疑為低碳房地產發展造成了一些困難。
2.2低碳經濟的實行會使房價升溫
低碳經濟的目標要想得到實現，就需要再房地產發展過程中積極利用新能源和新技術，變相的增加了房地產企業在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業的健康發展是非常不利的。
2.3阻礙房地產經濟的發展
房地產在發展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發展情況來看，房地產行業要想實現健康穩步發展的目標，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發展環境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業在一定范圍內的發展，同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。
3低碳經濟背景下如何做好房地產經濟管理創新
低碳經濟主要利用產業穿行、技術與制度創新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經濟發展才能與環境保護實現協同發展。發展低碳經濟不僅可以有效保護環境，同時還能對經濟結構進行調整，促進能源利用率的提升。
3.1利用法律法規控制地產業碳排放
近年來我國房地產業獲得了比較大的發展，建立了一系列法律法規來促進其發展，但是從目前我國房地產經濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經濟發展的過程中，還缺少健全的制度監管低碳經濟下的房地產業，這種情況下急需進一步完善法律法規，對房地產業高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產企業應接受嚴厲的懲罰，這樣房地產業才能得到健康發展。
3.2對企業成本進行合理控制
低碳經濟背景下要求使用新型的環保的技術與材料，這種情況下企業的成本必然會增加，怎樣將低碳經濟背景下房地產業成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術與材料選用過程中，應該結合最優化原則選擇低耗能、低排放材料與技術;②在具體施工過程中要保證采用的技術能夠達到低排放的目的;③在開發低碳房地產的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統計，避免出現浪費現象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長期的房地產業發展目標
隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產業經濟發展方式與經濟結構都提出了要求，經濟發展方式的轉變要求企業在發展過程中做到低排放和低耗能，因此國家不僅要對當前的經濟形態進行充分考慮，同時還要在發展房地產的過程中對其進行宏觀指導，保證房地產企業可以在低碳經濟背景下穩步發展，避免因為低碳經濟影響而造成的房地產經濟萎縮。
3.4完善房地產經濟管理機制
顯然，當前我國房地產發展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產經濟發展階段以后，市場形勢越來越復雜，這種情況下單純依靠行政政策已經很難實現對房地產經濟的有效調節，因此國家相關部門應該結合低碳經濟對房地產業的要求，針對房地產經濟進行一些干預，對當前的房地產經濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經濟背景下房地產業可以得到穩步發展。
3.5不斷調整房地產經濟財稅政策
在低碳經濟背景下企業要想實現發展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業必然會面臨更大的投資風險，因此國家應該采取相應的財稅政策，對發展低碳經濟的企業提供支持，可以對于高耗能房地產企業征收污染稅，通過這種方式可以為房地產轉向低碳經濟方向發展的企業提供機遇，同時還應該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經濟的企業提供支持，以不斷促進房地產企業朝著低碳經濟方向發展。
4結語
綜上所述，近年來能源緊缺的現象越來越嚴峻，低碳經濟開始成為各行各業發展的主流趨勢。在低碳經濟背景下，房地產企業發展可以更加快速的實現降低能源利用、減少污染的目標，同時不斷提高節能環保的意識，進一步推動房地產業朝著低碳方向發展。目前房地產行業低碳發展中還存在很多問題，必須在經濟管理工作中實現創新，不僅加快房地產經濟發展，同時還要積極改善居民生活環境質量，最終保證經濟與環境協同發展得以實現。
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關于房地產經濟論文范文二：房地產經濟與市場經濟協調發展
引言
不可否認，房地產經濟在我國經濟發展中占據著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現供不應求的現象，直接導致房價上漲。長期如此發展下去，必將影響到我國經濟的穩定性，所以必須對房地產經濟加以規范，促進其與市場經濟的協調。
一、發揮政府宏觀調控的作用
房價居高不下、住房難是我我國當前備受關注的社會話題。在市場經濟中，經濟發展要遵循市場規律，而我國正處于經濟轉型期，加上市場環境復雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調控手段，合理控制房價，盡快把房價拉回與我國經濟水平相一致的軌道上，減少房地產泡沫帶來的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產經濟有個明確的認識和科學的判斷，將控制和降低房地產市場風險作為重點工作來抓。其次，應加強監督管理力度，時時掌握房地產市場動向，了解消費者的消費心理，予以科學地引導和調控。特別是地方政府的投資行為，和房地產業負債率過高的問題，應及時解決，確保房地產商能夠理性投資，避免較大金融風險的形成。地方政府過度干預，非但解決不了問題，反而可能會出現新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時，在巨大經濟利益的引誘下，房地產交易中難免會出現金融詐騙行為，如有必要，政府應采取強制性手段予以制止。如果資產價值不斷增長，而實體經濟跟不上，將影響到經濟的可持續發展，為防止這一現象繼續惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產稅等手段加以控制。
二、實現房地產業的科學發展
房地產業在我國國民經濟中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻也不容小覷，然而市場環境復雜多變，隨著房地產業的進一步壯大，出現的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業也會受到影響。我國房價上漲的原因與實際價值并不相符，主要是開發商和炒房團引起的，價格與價值相背離，與市場經濟持續穩定發展的目標不符。所以，房地產業應盡快回歸到均衡、科學、可持續發展的軌道上來。該行業不管是收縮還是擴張，都應尊重客觀事實，符合我國經濟發展水平，并綜合考慮社會、人口、生態等多方面因素，使其在國民經濟中能夠發揮平穩支撐作用。任何行業發展，都有其底線，房地產業同樣如此，如果不加控制，任由其如此發展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業也會受到影響，甚至會阻礙國民經濟的進步。所以，一方面，不管是房地產開發商，還是消費者，或是干預的地方政府，都應擺正心態，重新認識房地產業的優勢和其可能帶來的風險，減少盲目性;另一方面，應結合經濟實際水平、城鎮化水平、工業化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學均衡可持續發展的道路。
三、房地產經濟需要合理轉型
經濟在發展，市場在隨時變化，新時代、新的消費需求對房地產業提出了新的要求。傳統的房地產業在擴張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營模式單一，不利于該行業的長遠發展。而如今，市場競爭加劇，房地產業不但要競爭產品數量和質量，還要樹立自己的形象品牌，提高產業服務水平，只有提高綜合實力，才能在激烈的競爭中占據優勢。運營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務運營。另外，過去的房屋產品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環境都不利。當前時代提倡綠色、節能、環保，房地產業也逐漸走上了低碳環保的發展道路。隨著城鎮化水平加快，房地產也在經營理念上也應有所轉變，首先要重視產品的綜合性和多功能化，現代很多地產都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設施上增加投資。此外，相應的物業和服務水平也要跟上。低碳綠色房地產是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現在房屋的材料上，應盡量使用環保、無毒害的材料。
四、建立起有效的相關政策
行業發展大都要經過起步、繁榮、飽和、轉型四個階段，房地產業亦然，我國各地經濟水平不同，房地產業發展程度也有差異，國家應根據各地實際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進一步完善土地產權制度，建立城市土地儲備制度，為調控土地總量和結構提供制度基礎和保障。加強土地管理，嚴格監督，運用現代化高科技，在土地測量、規劃上提高工作效率，采用科學的的方法進行規劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農用地和非農用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應保持房地產投資適度增長，進一步優化房地產市場結構，包括市場結構、產品結構和產業結構的內容。同時保持適度的房價收入比，例如控制房價上漲速度，保持城鎮居民可支配收入的持續增長，大力發展住房二級市場，提倡住房梯度消費，推進住房金融的改革創新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產品。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
商業房地產對我國經濟的發展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環境造成了負面影響。因此要想達到可持續發展的目的，建筑行業必須采用低碳發展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業大都在尋求綠色發展之路，我國的建筑業也應該不竭余力尋求自己的低碳發展模式，我們必須徹底變革經濟發展方式，依靠科技創新，走節能環保的低碳經濟道路。應該如何發展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發展規劃和路線圖，明確各個發展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節能標準，鼓勵開發以綠色生態住宅小區為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。
二、低碳經濟對我國商業房地產經濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經濟無形之中增加建筑行業的成本我國作為發展中國家，科學技術發展水平還非常有限，低碳技術與發達國家相比相對不成熟，而且發達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發展勢必會增加建筑行業的成本，而目前建筑行業的成本已經過高，在這種情況下去發展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替傳統的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統能源會大大提高成本，因此對于建筑行業來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發商大都喜歡根據市場要求來決定開發產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發商來說，他們主要主打單個項目的開發，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發中去，此外小型開發商并沒有大企業所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業房地產經濟的發展據測算，因為我國商業房地產行業中使用了大量的煤炭與木材，行業碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業迅速發展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業房地產業的發展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業房地產業迅速發展，所以缺少了能源的支持，商業房地產業發展就會受到嚴重限制，甚至出現倒退虧損，這就會牽一發而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業將產生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業房地產行業的內部結構調整近些年房價持續走高，某種程度上是由很多開發商炒房導致的。這些開發商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業房地產業內部的調整。（2）促進商業房地產業長期健康發展某種程度上，商業房地產業像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發生，此外開發商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業房地產發展有利。（3）對商業房地產行業節能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業房地產行業研究的重點一直是節能減排與建筑智能化，但開發商過于追求短期內的收益最大化，往往忽視節能減排與建筑物智能化的發展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發，在未來有望實現建筑物的節能減排與智能化。
三、低碳經濟下商業房地產經濟的發展
在政府呼吁節能減排的可持續發展大環境下，低碳經濟將會成為未來發展的趨勢。在未來，商業房地產企業的核心競爭力將變為低碳經濟技術的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業市場占得先機。而隨著社會發展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環保型住宅。因此，發展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業房地產企業的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環保型住宅。
1.住宅產業化發展
住宅的產業化發展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業房地產企業就是要實現綠色住宅產業化，這樣既降低能耗又節約資源。因此，實行低碳發展，可以實現企業與消費者直接溝通，讓企業了解消費者需求，做到優化資源配置，達到節能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發能力
我國目前的商業房地產行業管理混亂，開發商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發商的做法是開發的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業房地產企業既要注重低碳住宅的開發水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環保材料的使用
我國目前發展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業房地產企業要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業房地產企業應該立足于實際，多開發出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節能材料的使用，廣泛推廣節能、節水設備，提高人們的節能意。商業房地產企業應該依據實踐經驗探索低碳發展模式，以便在未來的發展中取得突破。
四、結束語
1.近年來我國房地產業發展現狀跟據中國房地產協會的相關信息，我國房地產市場近年來的發展具有兩個特點：一是新的房地產項目開發面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存；二是各地房地產項目拆遷規格的增長放緩，但對土地使用的控制情況惡化。原因在于，一是在國家的房地產市場宏觀調控政策的影響之下，開發企業對土地囤積的空間越來越小，相應的土地利用效率在提高，促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發企業為了確保項目收益，控制項目的建設進度，延緩項目的開發時間，從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現的問題，出臺了文件政策進行規范，使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規范。從投資角度看，目前我國對房地產的投資熱情仍然持續高漲，對房地產業的投資在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。從投資構成角度看，主要的資金來源是國內民間資本，其投資占到國內房地產市場投資總份額的絕對比例。據2011年的統計，這個比例超過76%。在最近十年的統計數據中，除2008年存在回落之外，國內民間資本對房地產業的投入一直保持著高速增長的狀態。
2.我國房地產業發展過程中存在的問題我國房地產業的快速發展，也導致問題較多，從社會整體來看，目前我國房地產業的發展存在以下問題：
（1）對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產業的迅猛發展，土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重，政府有關部門及房地產開發企業對資源的合理利用工作不到位，房地產開發企業節能技術較低，節能材料及可再生材料使用率較低，管理措施不到位。
（2）對文化環境的破壞較為嚴重特別表現為在城市規劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內涵，具有較高文化、藝術特色的老城區、老街區、老建筑物的保護不力，隨著城市開發的程度加深，高層建筑數量不斷增加，城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡，各城市外貌在不斷趨同。
（3）對生態環境破壞較為嚴重部分開發企業片面追逐經濟利益，盲目增加開發項目的建筑密度和容積率，由于城市建筑密度的增加，住宅小區建筑物容積率的增大，從而致使城市的綠化空間變小，城市空氣質量問題和氣候問題突出，導致生態環境的惡化。（4）商品房的空置率較高由于種種原因，我國城市的商品房空置率較高，甚至有些地方商品房開發的面積、數量已經超過了當地的人口規模，鬼城頻現。高居不下的空置率給經濟社會帶來較多的問題。
二、房地產業對我國國民經濟發展的影響及重要作用
1.房地產業特征顯著，一是與數量眾多的行業的高關聯性，二是創造財富的巨額性，三是產品的基礎性，從而在我國國民經濟中占有重要地位。我國房地產經濟的發展并不是平穩不變的，它的發展與我國宏觀經濟的發展一樣，也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當受到資源、消費的約束時就會收縮，當受到資源、消費的刺激時就會擴張。
（1）我國房地產經濟周期性波動我國房地產經濟發展存在周期性波動的特點和規律，與我國宏觀經濟周期具有較高對應性。研究我國房地產經濟周期性波動的原因，及影響我國房地產經濟周期波動的因素，以便采取相關經濟手段，并制定相應的宏觀調控措施，對于房地產業可持續及保持我國國民經濟協調健康發展意義重大。從上世紀八十年代開始，我國房地產業發展可以劃分為四個發展周期，目前我國房地產業的發展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年；第二個周期從1984年到1990年；第三個周期從1991年到1996年；第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產業的這四個發展周期，可以看出我國房地產經濟周期性波動存在以下兩個特點：一是房地產經濟周期的長度每經過一輪都在變長，波動的幅度在不斷減小；二是房地產經濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。
（2）影響我國房地產經濟周期性波動的因素
①內在因素主要包括房地產投資和房地產市場供求房地產投資規模波動是房地產經濟周期性波動的引擎。房地產企業在作投資決策時，必須考慮其投資回報率。房地產投資回報率的高低直接影響到房地產企業的投資增加或減少，這個對房地產業投資規模的周期波動會直接影響到房地產經濟的周期性波動。房地產市場供求波動對房地產經濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預期變化等因素影響，房地產需求總量會發生波動；因資金、技術、管理、人力資源等因素影響，房地產供給總量會發生波動。這些波動會對房地產經濟周期波動產生巨大影響。只有在房地產供需總量保持平衡，同時供需結構保持平衡的情況下，房地產經濟發展才能保持平衡；只要房地產供需總量失衡，或供需結構發生失衡，就不可避免的影響到房地產經濟的周期波動。
②外在因素包括政策因素和社會經濟與技術因素政策因素指國家制定的有關財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性，對房地產經濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經濟與技術因素。房地產經濟發展與我國國民經濟增長率相關性極高，當我國宏觀經濟增長率高的時候，我國房地產經濟的發展速度也呈現快速發展勢頭；反之亦然。此外，我國對產業結構進行調整、房地產業的技術變革、經濟政治體制的變化等，都會對房地產經濟的發展帶來巨大影響，使得其發生周期性的波動。
③偶發因素是指自然災害、社會突發事件，及其他不可預測的因素，比如技術的根本性變革等。這此因素對房地產經濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產市場與我國國民經濟協調發展研究牛雨來（徐州市觀音機場有限公司，江蘇徐州221006）
2.房地產經濟周期與我國宏觀經濟政策具有關聯性房地產經濟周期性波動與我國宏觀經濟政策具較大關聯性。在對房地產業進行宏觀調控時，適當的宏觀經濟政策可以有效預防房地產經濟大起大落，力求能夠最大限度的減少房地產經濟周期性波動對經濟社會帶來的不利影響。
（1）宏觀經濟政策統一性與房地產經濟周期差異性方面我國房地產業具有明顯的區域性特點，各地區發展水平、程度有很大差異，這也導致我國房地產經濟周期既有全國性的，又有區域性。這在客觀上要求宏觀經濟政策對房地產業的市場調控要結合以上特點，采用科學的理念制定政策，避免一刀切。
（2）貨幣政策靈活性與經濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產經濟的影響顯而易見，為預防房地產經濟的大起大落，客觀上要求貨幣政策要適應我國的經濟發展形勢，并根據國民經濟的發展情況進行靈活調整。要控制貨幣政策的調整幅度，控制金融市場的流動性，靈活調整利率，連續微調調控方式及松緊程度，以充分發揮房地產業的經濟增長點作用，擴大內需，延緩波動的周期。
（3）財政政策的穩定性與房地產經濟的波動性方面積極、穩定的財政政策對治理經濟衰退、促進經濟穩定增長有重要作用，要謹慎權衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩定財政政策，防止財政政策的調整引發房地產經濟周期大幅的波動。根據目前的經濟形勢及房地產業現狀，應當主動進行結構性的調整，采取中性、穩健的財政政策，適度緊縮由財政資金支持的房地產投資項目。
（4）政府引導的價格體系及市場需求多樣性與供應市場相對單一性方面價格因素對房地產經濟波動的影響較為突出，政府應當引導制定合理的房地產產品的價格，避免房地產經濟周期波動的不穩定。對房地產供應市場與房地產需求市場嚴重失衡問題，要建立健全居民住房保障體系；保持合理的住房投資建設規模；調整住房的供給結構；適當引導市場形成一種梯級消費；促進住房建設和消費模式的合理化。
3.房地產業對我國國民經濟發展具有重要作用
（1）對我國國民經濟的發展具有帶動作用房地產業因其自身規模較大，因此，其對我國國民經濟的總體影響非常強，其對我國國民經濟發展的帶動作用非常大。據有關資料顯示，1998年-2011年，房地產業包括建筑開發對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢，從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地產業每年平均拉動我國經濟增長0.64%。房地產業對GDP的間接拉動作用也越來越大，從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉動經濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計，房地產業每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經濟增速為年9.86%，房地產業對我國經濟的貢獻率超過19.7%。房地產業自身增加值占GDP的比重從2009年起已經超過9%，2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產業自身增加值加上間接帶動產業的增加值一共占GDP的比重，從2010年起已超過30%，2009年到2011年這個比例平均為30.1%。
（2）對關聯產業具有需求拉動作用據有關資料顯示，抽樣調查2002年、2005年和2007年這3年，房地產業對我國42個產業的完全消耗系數之和分別是1.6339、1.7977和1.9526，這意味著房地產業每增加1個單位產值，2002年拉動關聯產業增加1.6339個產值，20005年數據為1.7977，2007年數據為1.9526。證明房地產業對關聯行業的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業種類來看，主要受益的是物質及原材料型行業。這3年，受房地產業需求拉動影響最大的前10個產業中2002年有6個是物質及原材料型產業，2005年有8個，2007年有9個。2002年房地產業對這些關聯產業的單位拉動作用占所有產業單位拉動作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趨勢。
（3）對關聯產業價格的影響突出房價的變化對其關聯產業產品價格的變化影響突出，根據有關資料對房價上升10%，其對關聯產業產品價格的影響，及對物價指數的影響，排名前10的產業列表如下：從上表可以看出，價格上漲幅度最大的主要是服務業，在服務業的成本比重中房地產所占比較高，因此房價的變化對服務業的影響更大。
三、促進我國房地產業的可持續發展，與我國國民經濟協調發展
1.房地產業可持續發展內涵房地產業可持續發展有豐富的內涵，它涵蓋了社會、經濟、文化、技術、環境等領域，總體來說，包括其一，要能夠促進經濟的持續增長，其二要能夠保護環境，保證資源的有效利用及持續發展，其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說，實現房地產經濟可持續發展，既要能夠滿足目前人民的物質需求，并能給今后預留發展空間，還要能夠使得房地產業與社會各產業協調發展。
2.房地產業可持續發展的措施及對策
（1）加強對房地產業的市場監管力度政府要加大對房地產業的市場監管力度，理順行政管理和企業自主經營的關系，管好政府的份內工作，引導房地產市場向規范化、市場化方向發展。要加強對房屋質量檢測力度，確保開發項目的質量；要努力提高土地利用率，避免土地空置現象；加強管理監督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作，減少并消滅對房地產業的不合理收費。此外，還要積極引導房地產企業適應市場需求，促使開發項目與當地的環境資源人口等相協調，控制房地產開發的投機行為和短期行為。
（2）重視制度創新和科技創新制度創新。一是優化稅收結構，除對增量房產進行征稅外，對存量房產征稅要進入議事日程；二是開發企業的觀念創新、產品創新，房地產開發企業必須進行環境成本核算，改變過去片面追求環境、低容積率、人均居住用地超規范的做法；三是消費觀念創新，考慮潛在需求如何轉化為有效需求問題；四是服務創新，創新中介、經紀、物管的內容和形式，簡化房貸、產權登記等事項繁瑣的手續，建立一套科學合理利于操作的流程。科技創新。要采用先進的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，爭取最大的經濟效益；要提高資源的有效利用率，減少環境污染，改善人們的居住、辦公條件，優化城市環境，從而增進人與自然的親和力，使得房地產業的發展與人民居住文明協調發展。
（3）建立健全房地產業法律法規，規范和指導房地產市場積極推進房地產市場的制度化和法制化建設，對房地產業經濟活動整個流程的各個環節，都要有規定明確具體、具有較強操作性的法規和準則，從而引導和規范我國房地產市場健康有序發展。對該流程中的買（拍）地環節、行政審批環節、企業融資環節、開發建設環節、質檢環節、商品房預售環節、銷售環節、售后環節、物管環節等幾大重要環節的法律法規進行建立健全完善。特別要注意對法規準則的細化，如買（拍）地環節中對土地市場信息公開的法規準則，應細化說明規劃結構、土地儲備量、在拍土地、規劃評估價格等；行政審批環節中審批程序和監督機制應細化；融資環節中指定金融機構、指定金融監控機構及金融秩序的監管制度應細化；開發建設環節中房地產稅收的細則要細化；銷售環節中對價格標準應細化。
（4）創立房地產金融二級市場，完善房地產金融體系據有關資料，其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%，而我國的比例僅為1.6%，這可以解釋為我國房地產業有效需求不足，因此，有必要把房地產金融信貸更多的轉移為房地產消費信貸，以實現我國房地產業生產-消費的良性循環。制約我國房地產業發展的瓶頸之一就是金融信貸問題，我國房地產業一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約，為確保房地產業的可持續發展，就要完善現有的房地產金融體系，打通房地產市場與資本市場的聯系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場，爭取將抵押貸款實行證券化，把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環之中。
（5）做好房地產信貸風險的預防及管控工作由于我國商業銀行及其他金融機構與房地產業的聯系是如此緊密，房地產業的行業風險會傳遞到商業銀行及其他金融機構，成為它們的信貸風險，要做好預防及管控工作，一是，要抓緊做好自身信貸結構的調整，自身資料缺課大，規模小的開發企業，抗風險能力不強，必須嚴格控制信貸；二是控制好個人住房貸款的風險，重點支持自住房及改善型住房的貸款需求，同時還要嚴格執行貸款審查，堅決杜絕開發企業假按揭真貸款的風險做法；三是要加強貸后的管理，做好信貸資金的跟蹤、調查工作。
（6）制定合理規劃，提高資源有效利用率房地產業要改變過去那種粗放型的發展方式，合理規劃，提高對土地資源及其他各種資源的合理利用，提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源，是我國房地產市場開發過程中必須加以合理利用的資源；土地資源也是我國實現房地產業可持續發展的基礎，是我們改善人居環境的的前提。要合理利用土地資源，必須首先按照可持續發展的原則來開發利用；其次，對城鄉結合地區的土地開發，要對土地征用許可證進行嚴格把關；再次，對已經轉為建設用地的，政府有關部門必須要督促開發企業提高土地的利用效率；最后，要對各類用地合理配置，以實現土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調整土地的存量，避免閑置，其次，需要從法規制度的角度妥善處理閑置的土地，對通過招拍掛手續以后超時限的土地，要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場，從而使土地的利用率得以提高。
（7）抓好環保工作，促進生態可持續發展一是在房地產開發建設過程中必須注重對生態的保護，生態環境直接影響人們身心健康，是我們生活的重組成部分，是一直以來人類發展關注的重點，因此，房地產開發建設必須樹立以人為本的設計理念，在開發建設過程中抓好對環境的保護工作。二是要發展低碳房地產，積極提倡使用節能材料、可再生能源。
1.房地產行業快速發展，房價快速提高。
在中國城鎮化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。
2.房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟。
由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。
3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。
在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。
二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策
（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化
根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。
（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展
在中國當前社會經濟快速發展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件
在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展，有效提高整個房地產行業的經濟價值，促進中國國民經濟穩定的發展。
（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經濟發展的主體
中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業發展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規，為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經濟更加規范和穩定，確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（五）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展
房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結論
目前針對房價的調控已經進入了相持階段。自2010年4月國務院《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來,已經過去三年多。在這期間“新國十條”發揮了很大的作用。目前我國一、二、三線城市房價已經趨于穩定。從全國來看,各項指標均表示房地產投資熱度在持續下降后略有回升。本文目的在于探究貨幣政策對于一、二線城市房地產市場的動態影響,貨幣政策變動對于房屋銷售價格變動究竟有多大的影響。筆者利用北京和石家莊兩地數據建立VAR模型,通過脈沖響應函數和方差分解的方法來觀測貨幣供應量與實際利率對房地產價格的動態影響,并對兩地的異同進行比較分析。房地產市場宏觀調控中的貨幣政策既包含著貨幣政策的一般特點又體現著房地產行業獨有的特質。運用貨幣政策對房地產市場進行調控,主要是通過三條渠道:一是貨幣投放量;二是房地產開發投資規模;三是房地產市場的貸款規模。本文主要選取了貨幣存量規模指標和利率指標進行研究。
二、實證模型的建立
(一)數據指標選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數據共86期來研究兩地房地產價格與貨幣政策之間的動態關系。數據來源為“中經網中國經濟統計數據查詢與輔助決策系統”和國家統計局網站。在房地產市場方面采用房地產價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(月度、環比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(月度、環比)替代。用M2表示貨幣供應量,數據選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數據選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產項目開發周期一般為1~3年。
為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎上對數據進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(月度、環比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設定為100%,將數據轉換為定基數據。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數據進行季節調整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產價格的動態影響。VAR模型變量包括房地產價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩性檢驗與協整檢驗
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協整檢驗的條件,如表1所示。
為了得到數據之間長期均衡關系的信息,所以要運用協整理論來判斷變量之間是否存在長期穩定的均衡關系。由于我們要進行的兩組協整檢驗對象都包含三個變量(即當地房屋銷售價格指數、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協整檢驗。檢驗結果見表2。
表2中北京數據的Johansen檢驗結果在原假設為0個協整向量的情況下統計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設不成立,該組數據至少存在1個協整向量。而同時至少存在2個協整向量的原假設也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協整關系。石家莊數據的Johansen檢驗結果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協整關系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實證結果分析
(一)脈沖響應函數
根據AIC準則確定模型的滯后階數為2,隨后對北京市和石家莊市的數據分別建立VAR模型,并經過檢驗呈現出穩定狀態。在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數,刻畫脈沖響應圖來考察貨幣供應量與利率變化對兩地房地產價格的動態影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產價格動態影響的共同點是從長期來看都會導致房地產價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產價格的動態影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產價格長期穩定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內先造成了石家莊房地產價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。
房地產行業是資金密集型行業,對房地產企業來說,投資、開發都需要大量的資金。房地產企業的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應量上升之后房地產商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產市場的商品供應,起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產價格表現出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產市場有更多的房地產商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內都表現出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產價格正向發展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產價格正向發展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調必然提高了購房成本,阻礙了房產的銷售,最終導致房地產價格下滑。另一方面,貸款利率的上調同樣提高了開發商融資的難度,在短期內導致房地產市場供應不足,房價上漲。但是北京房地產開發商的資金實力較之石家莊房地產開發商實力更加雄厚,短期內受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產價格上漲幅度要比石家莊小,回復速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產價格貢獻率最大的還是房地產價格本身。這說明貨幣政策對于房地產市場的調控力度是有限的,必須與其他宏觀調控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產價格變動中貨幣供應量的貢獻率較大;而就石家莊房地產價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產市場的不同特點:北京市房地產商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產商流動資金較少,在遇到貸款利率上調的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結論與建議
(一)結論
從北京市和石家莊市的實證檢驗結果來看,貨幣政策在經濟發展程度不同時對房地產價格的影響效果也是不同的。根據本文的研究結果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區房地產發展程度的不同而在短期內表現出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產價格產生抑制效果。無論是貨幣供應量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。
2. 貨幣政策對于房地產調控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調整對房地產價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產市場宏觀調控的一部分,要想實現更好的效果還要配合其他調控措施。為促進房地產市場健康發展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產市場進行調控,但效果并不顯著。本文的實證結果證明,貨幣政策對于調控房地產市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。
3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產價格表現出更強的敏感性,而一線城市的房地產價格則更加穩定。
4. 一、二線城市房地產價格分別對貨幣政策的不同傳導渠道效果不平衡。一線城市房地產價格對于貨幣供應量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結論的基礎上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調控作用。利率作為貨幣政策的主要調整對象,從目前的情況來看并沒有完全發揮其應有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結構更加合理,從而加大房地產業投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調控目的。
2. 合理控制貨幣供應量,在接下來一個時期內應該繼續堅持穩健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調控房地產價格的作用。
3. 嚴格控制房地產投資與消費信貸規模,適度加大房地產開發信貸支持力度,提高信貸投放的靈活性。首先,商業銀行要嚴格執行房地產開發貸款和個人貸款買房的信用評估和風險評估體系。保證銀行業總體風險水平保持在可控范圍內,避免由于樓市波動造成的系統性風險可能導致的金融危機。其次,要根據不同城市的房地產業發展水平和經濟發展水平來對信貸政策做出調整。具體來講,在北京市等一線城市要嚴格審批,防止房地產投機行為造成的房價虛高;而在石家莊市等二線城市可以給予房地產業更大的支持,滿足居民住房需要的同時促進房地產業的健康發展。
（1）投資項目決策存在問題
房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創新策略
（1）創新合理有效的投資計劃
企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。
（2）提高財務管理人員的創新意識
企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。
（3）創新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。
（4）創新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規避風險上進行創新
由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。
3總結
1.對房地產經濟管理存在不足的分析。
其一，是在會計基礎工作環節比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產經濟管理中法人內部監督作用發揮的不夠突出。監事會以及董事會監控力度特別薄弱，他們的監督作用發揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執法不嚴，一些給面子拉人情的現象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現。
其四，房地產企業經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業管理做法上的一些利弊。
我們的房地產企業在管理中，通常的做法是統一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統一管理以及監控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發責任和權力以及利益的嚴重的脫節。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業管理做法由于存在著不具體的業績衡量指標數，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現，對公司的發展不利。
二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內部管理環境。
為了完善和加強房地產企業內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環境，進而保證企業管理制度的有效地落實。
2.加強房地產企業內部的相互間的有效牽制。
房地產企業可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據企業中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產企業的稽核制度。
在房地產企業管理過程中，由于企業經營者對企業管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執行。
三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發給予控制，確保資金的支出。
在房地產企業經濟管理中，對開發成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。
我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。
其二，充分地讓發展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環節，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發展缺乏穩定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發揮的是稅收政策的調節作用。住房城鄉建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。
四、結語
1、交易費用原理
房產交易費用是房地產進行交易所需的成本。交易雙方欲達成房屋買賣協議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。如果這樣的專用資產能在一個很長的時期內不受干擾地運營，這些投資就一定會帶來預期的回報。客戶關系管理正是從長期的投資回報考慮，架構企業與客戶不可或缺的相互關系，這種依賴關系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經濟學中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當。斯密認為，當分工與專業化的深度和廣度增加時，勞動生產率（即斯密說的“平均收益”）隨之增長；而分工與專業化的發展帶來創新機會的增長，又促進新工具的設計和推廣。這又進一步導致了分工與專業化……這一“收入與分工”共生演化的過程，這一原理同樣可以用來解釋客戶關系管理的贏利原理。
二、從戰略管理學角度看房地產客戶關系管理
在任何一種特定的行業里，擁有競爭優勢的企業比起他們的競爭對手來，更能吸引顧客，賺取更高的利潤。客戶能夠判斷企業從什么時候起不再能滿足他們的需求，他們是促使企業更新的催化劑。與客戶建立良好的合作關系是企業保持競爭優勢的基礎。根據邁克爾。波特的競爭戰略理論，企業欲保持競爭優勢有三種戰略可供選擇：差別化戰略、低成本戰略以及目標集聚戰略。這些戰略也是企業實施客戶關系管理的理論依據。
三、對客戶關系管理的理解
客戶關系管理是指以客戶為中心的包括銷售、市場營銷和客戶服務的企業業務流程自動化并使之得以重組。客戶關系管理不僅要使這些業務流程自動化，而且要確保前臺應用系統能夠改進客戶滿意度、增加客戶忠誠度，以達到使企業獲利和發展的最終目標。
1、客戶關系管理完善客戶體驗，將企業的資源最大化
客戶關系管理不是產品，也不是一個產品組合，而是觸及到企業內許多獨立部門的商業理念，它需要一個“新的以客戶為中心”的商業模式，并被集成了前臺和后臺辦公系統的一整套應用系統所支持。這些整合的應用系統確保了更令人滿意的客戶體驗，而客戶滿意度直接關系到企業能否獲得更多的利潤。企業已有資源（房地產業主）毫無疑問是企業最大的資產之一，因而需要細心管理。對現有客戶和潛在客戶的培養和挖掘則被認為是企業獲得進一步成功的關鍵。有資料顯示，發展一個新客戶要比保留一個老客戶多付出5倍的投入。投資于現有客戶，使其滿意度增加會對客戶忠誠度有直接的影響，進而影響到企業的最終效益。
2、服務客戶的觀念——客戶關系管理成功的核心
企業要得到持續的發展，擁有忠誠的客戶是最重要的。根據美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將其客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%——85%.房地產企業已經認識到保持現有顧客的重要性。建立一套完善的客戶關系管理體系，建立房地產客戶數據庫，并有效地運用所儲存的資料，能通過研究客戶、開發客戶、與客戶溝通，有效留住客戶，贏得客戶的信賴與擁護。
四、房地產企業戰略發展需要客戶關系管理
隨著客戶關系管理系統的推出，一種全新的“營銷觀念”逐漸形成。客戶被作為一種寶貴的資源納入到企業的經營發展中來了。企業把任何產品的銷售，都建立在良好的客戶關系基礎之上，客戶關系成為企業發展之本質要素。如此一來，正在流行的很多新營銷概念，如一對一營銷、數據庫營銷等，實際上都可以納入客戶關系管理營銷的范疇。
客戶關系管理實施的目標與企業的戰略發展目標的契合點：
1、解決產品的銷售問題
據國家統計局公布的統計資料顯示，2003年全國商品房空置面積同比增長14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。可以說，對于許多開發商而言，來自一線的銷售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業急需借助導入客戶關系管理，提升企業客戶關系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。
2.提升客戶滿意度
當企業發展到一定規模，積累了大量的老客戶，客戶投訴會大幅增加、甚至發展到一系列業主維權事件，如何快速提高客戶滿意度，完善企業對于突發事件的應急機制，建立統一調度的客戶投訴處理系統，是這些房地產企業面臨的當務之急。
3.提升企業的服務品質和能力
房地產企業面對激烈的市場競爭，認識到個性化客戶增值服務的重要性，很多企業逐漸向服務型企業過渡，成立了專門的客戶服務組織，希望能夠將分散的、點滴的服務資源進行整合，不斷推出針對客戶的服務新手段，力爭為客戶提供一站式服務。
4.提升品牌形象
基于以客戶為中心的思想，房地產企業要樹立全員客戶服務的企業發展戰略。在企業內部建立完善的客戶服務體系，對外的服務準則、服務口號、承諾服務水準一致，并依托于客戶服務部，形成一條以客戶為導向的企業服務運作鏈。企業全體員工都在不同崗位上全心全意服務于客戶，從而在企業內部形成以服務為核心的品牌企業文化。
五、現行客戶關系管理存在的問題及改善步驟
1.交流方式的分離使用造成服務效率降低問題
目前電話、傳真、面對面等交流方式的分離使用在降低服務效果的同時，造成人員的服務效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2.各實體部門服務的分離造成資源的浪費
由于沒有統一的客服中心，客戶往往要多次交涉才能找到適合問題解答的部門，而各部門信息共享程度低，交流不順，所以回復結果也出現不統一現象，由此造成資源浪費的同時又降低了服務效果。
3.現有客戶資源無法有效利用的問題
企業積累了大量的客戶資料，但由于缺乏對其潛在需求的分析和分類，而且此客戶資源庫沒有實現共享，利用率低，造成資源浪費。
企業在導入客戶關系管理前，必需先誠實地作一次全面體檢，了解自身的優勢與缺點，進而傾聽客戶的聲音，確實了解所有與客戶互動的管道，開始規劃整體的客戶管理架構。
一個執行良好的客戶關系管理實施方案分以下幾步驟進行，這對提高顧客忠誠度是至關重要的：
1）區分目標顧客，對企業所有客戶的關鍵信息進行有效的整合；
2）確定目標顧客，瞄準最有價值的客戶，制定可行的方案以增加他們對企業的忠誠度；
3）滿足目標顧客需求，為每一客戶提供量身定做的服務和產品
4）與目標顧客達成利益共同體，企業管理層即時了解市場情報，深入地了解個別顧客的行為、新興需求和消費形態。
六、房地產行業建立客戶關系管理的措施
1.客戶關系管理如何同公司整體戰略融合在一起
建立客戶關系管理系統，首先需要確認公司對項目的期望和業務目標，同時要考慮現有業務環境以及公司的戰略優先層次。需要回答的問題包括：
（1）企業的市場份額是保持穩定，還是在下降？
（2）企業目前最緊迫的問題是什么（如，降低成本比提高市場份額更重要嗎）？
（3）爭取客戶、發展客戶、挽留客戶和為客戶服務的成本哪個相對更重要一些？
（4）同客戶交流和服務的過程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產品為中心”和“以客戶為中心”？
（6）企業認為最有價值的客戶是哪些？為什么？
回答上述問題，將幫助房地產企業確定客戶關系管理的投資，并尋求公司和業務部門的支持。
2、建立個性化的客戶關系管理體系
客戶關系管理必須根據房地產行業和企業的實際情況，配合企業的發展戰略有步驟、有節奏地建立和實施。
（1）事先建立可量度、可預期的企業商業目標
企業在導入客戶關系管理之前，必須事先擬定整體的客戶關系管理藍圖規劃，制定客戶關系管理的預期、短期、中期的商業效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統、或聽從客戶關系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬能的，企業應更多地借鑒國內外其他企業、尤其是同行業的應用成效，并從本企業的實際情況出發，客觀地制定合理的商業目標，并制定可對其進行度量的指標工具。
（2）行業領域應用的深入研究
客戶關系管理最早是從國外引入中國的，當時的客戶關系管理更多的是采用國外應用比較成熟的理念。國內廠商在此基礎上，單純從軟件功能本身進行效仿，而對中國企業的行業特點理解、分析、結合的不夠，從而導致研發的產品有閉門造車的感覺，不能與企業具體實際相結合。如何將國際通用的理念與中國房地產行業的特點相結合，形成獨特的體系，是目前所有國內客戶關系管理廠商、咨詢公司、企業需要深入思考的問題。
（3）為企業把脈、對癥下藥
目前，許多銷售客戶關系管理的廠商其實并不善于運用客戶關系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒有客戶關系管理所提倡的“一對一”服務理念，其最終效果可想而知。只有對企業的管理現狀充分了解，才能推出符合客戶需求的、獨特的客戶關系管理解決方案。通常做法是，聘請具有客戶關系管理實踐以及行業經驗的咨詢團隊對其進行診斷，通過問卷調查、座談溝通、流程重組等方式進行企業的咨詢診斷工作。通過企業咨詢診斷，期望發現企業現存的管理上、流程上、架構上、信息化等方面的主要問題，對企業導入客戶關系管理的可行性進行論證，并為未來實施客戶關系管理系統進行整體規劃和設計。
營銷的一對一和“個性化”的特色是客戶關系管理的重要要素。它必須是針對企業的個性化定制，根據不同的客戶、不同的行業特點和企業的發展特色，為企業量身定做出系統的解決方案。從企業的實際情況出發，首先要經過充分的調研，明確企業目前所處的地位；其次是將企業當前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷售額的方法。
3、給客戶關系管理一點成長的空間和時間
縱觀全球施客戶關系管理的企業，由于總體開發周期過于漫長、工作量過大而導致最終失敗的案例比比皆是。客戶工作往往是客戶關系管理實施推廣過程中，最昂貴、最費時也是最復雜的一環。因此，通過選用切實可行的方案，并將最終的應用搭建在成熟的案例之上，企業將會大幅減低客戶化的需要，也會大大降低實施過程的整體風險。
大部分成功的客戶關系管理案例均采用分階段實施方案。每一階段則側重與特定客戶關系管理目標，從而達到快速制勝的效果。換句話說，企業可于合理的時間內（一般為三至四個月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統成效并保持持續推廣。
（1）為了更好地在企業內部推行客戶關系管理，在企業人力資源部門的配合下，必須制定相關的員工客戶關系管理績效機制，使其與員工業務績效考評聯系起來。
（2）為了能夠便于企業定期進行客戶關系管理應用效果的評估，系統在設計初期要增加一些度量、評估系統本身的量化分析指標，以便進行前后對比。
（3）客戶關系管理導入決非一朝一夕就能完成的，定期評審與回訪至關重要。其目的主要是為了及時了解系統上線運行后，企業在使用過程中遇到的困難和問題；針對這些情況，提出明確的改進方案，從而促進客戶關系管理系統在企業中能夠得到更加深入的應用。
由于客戶關系管理對房地產企業的重大影響，實施客戶關系管理項目時需要整個企業范圍的信息傳達與責任承擔。為保持競爭優勢，企業必須投資于客戶關系管理技術，同時要建立新的業務模型。所有客戶信息的集中是成功實施客戶關系管理的核心。這一強有力的企業策略將提高企業的銷售額、客戶忠誠度和企業的競爭優勢。
當房地產產品品質日趨成熟、均好性成為同質化的近義詞時，房地產企業開始重視客戶關系管理與服務工作，將其與產品開發、銷售、物業管理擺到同等重要的位置。這些企業都意識到：房地產品牌建設與營銷推廣不再局限于物業本身，以商業聯合、資源整合為特征的全天候、全方位的客戶關系管理與服務之門已經打開。客戶服務作為當今全球性的商業術語，預示著單獨的產品買賣時代已經面臨終結。未來房地產品牌競爭的趨勢，正逐漸過渡到客戶信息庫、客戶滿意度、客戶服務手段的競爭層面。
以客戶為本的觀念將貫徹房地產開發、策劃、銷售、服務的全過程。這在市場細分、競爭激烈的今天將成為提高競爭力和實現發展戰略的重要手段。
