時間：2023-05-15 16:46:56
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項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證,并對不同建設方案進行技術經濟比較及作出判斷和決定。房地產投資項目收益高,風險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究,從項目所處位置的人文歷史、文化環境等多重角度出發。目前,業界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運用AHP方法來進行房地產投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李杰等采用RO法來確定房地產投資方案。項目決策合理與否,直接關系到項目建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中,投資者應充分關注大眾的需求,力求在建設過程中以最低的成本生產出最能滿足大眾需求的功能產品。
1 貴陽花溪地區背景
花溪區位于黔中腹地,距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪。花溪地區的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位,總人口數至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。
貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內,北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區,312國道和101省道貫穿全境。花溪的教育產業近來也是蓬勃發展,自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區,首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成,南區則位于貴安新區黨武鎮范圍內,分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區即為俗稱的“花溪大學城”。
除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數不勝數。花溪景區面積222平方公里,占全區面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮已列為全國歷史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公布為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區,其開發程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產業有著較大的發展空間。
2 投資分析
2.1 市場分析
2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據市場調查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產住宅項目,中小戶型應占大頭。
2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區內完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。
2.1.3 旅游地產 花溪地區眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客。花溪的建設相對落后,旅游產業發展不夠,與我國其他旅游地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧里借宿,住宿條件十分有限。因此,房地產投資者可以從旅游的角度出發,大大挖掘花溪地區旅游產業的潛力。
2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區,商業用房的供應僅占全市的1.25%,商業用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區的消費水平,帶動商業發展,因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產企業在這里規劃了商業用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。
2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區、金陽
新區為主要的兩大熱點供求板塊,其他區域除烏當區有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業聚集區,交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規模化的配套設施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。
從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。
2.2 風險分析
2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行,甚至繼續深化和加強限貸政策,才能確保房地產市場合理回歸。此外,房產稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。
2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是項目產品市場競爭;三是項目產品和預測價格發生較大偏離。
2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。
2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。
2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。
2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查,了解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發周期來預測其可能會發生的變動,從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時,要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰不殆。
2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。
2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調動項目管理人員工作積極性,從而提高企業管理水平和整體競爭力。
3 成本控制分析
隨著房地產市場的逐步發展,有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機,降低產品成本就是為企業增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。
筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業的收益。因此,功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所占比重最大的環節。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。
本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店項目進行成本質控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。
①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。
確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。
②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。
③成本分析結果:由表1、表2可以得出該項目成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水,供電供氣,分別占項目總成本的30%、23%、22%,三項合計占項目總成本的75%,以此為該項目成本設計提供控制依據。
序號 項目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 土地出讓金 321959.0 3000.00 77335
2 契稅 321959.0 90.00 2897.63
合計 80232.63
前期反應估算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
---------------------------------------------------------------------
1 勘測費 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工圖設計 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景觀設計費 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平費用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 臨設（現場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合計 68.5 2359.62
基礎設施成本分項測算
序號 項目 計費基數 單位 計費標準 總金額 估算說明
-------------------------------------------------------------------
萬元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35
7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 郵政報箱費 2028 戶 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 計 687 6890.73
建安成本測算
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 備注
------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 給排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 電氣照明工程 321959 60 1931.75
6 電梯 321959 120 3863.51 進口高速
7 監控、電訊等智能工程費 321959 100 3219.59 高標準
8 室內裝飾工程費〔管理用房〕 1800 800 144
合計 69401.31
配套設施測算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
----------------------------------------------------------------------
1 小區配套費 0 元/平方米 321959 0
合計 0
結果
本小區不存在該項費用
稅金及規費
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 估算說明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 人防費 321959 0 0
2 煤氣大市政費 321959 15 482.94
3 白蟻防治費 321959 1.6 51.51
4 各類審查，核準費 321959 5 160.98
5 高等教育費 321959 10 321.96
6 墻改費、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素
7 交易手續費 321959 3 96.59
8 面積測繪費 321959 1 32.2
合計 1274.96
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
-----------------------------------------------------------------------
1 開發間接費用 0 元/平方米 321959 0
合計 0
其他費用
序號 項目 計費基數 計費標準 總金額(萬元) 備注
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1 招投標交易服務費、管理費及公證費 76292.04 0.50% 381.46 計費基數為建安工程費及基礎設施費
2 工程結算編制和審核費 76292.04 0.30% 228.88
4 工程監理費 76292.04 0.80% 610.34
5 工程質量監督費 76292.04 0.05% 38.15
6 道路綠地占用費及修復費 411685 10 411.69
8 檢測費等零星費用 411685 5 205.84
合 計 1876.36
成本估算
序號 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計
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1 土地資金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 凈需求資金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累計貸入資金余額 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
財務費用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分攤 其他投入 總計投入 銷售回籠
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
三期成本 16046.526 15730.332 31776.858 36543.3867
關鍵詞：房地產開發；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、工程投資估算的重要性
從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。
2、投資估算要求
估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業設計階段和深度，結合行業特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區、行業或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產開發項目投資的影響因素分析
3.1 項目投資環境
(1)外部因素
政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。
(2)技術配套因素
先進的生產技術及裝備是項目規模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。
(3)市場因素
根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。
3.2 項目的技術方案
(1)市場定位
項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業顧問以及建筑師等專業力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優缺點和未來發展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。
(2)建設標準
建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發揮機電專業顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。
(3)項目規模
項目規模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規模。
(4)設計參數的確定
隨著科技的發展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區及建設地點的選擇：建設地區的選擇是指在幾個不同地區之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區或范圍的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。
3.3 選擇的項目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。
4、房地產開發項目投資估算工作中存在的問題
房地產開發項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：
4.1 指標收集、編制、發行的時限性
指標的收集、編制、發行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。
4.2 政策、法規的不了解
隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業承攬工程設計、施工的單位和企業逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規定因地區和行業的差別而有所不同，致使一些跨地區跨行業承擔工程設計與施工的企業不甚了解工程所在地或相關行業的有關規定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。
4.3 建設地點選址不當
建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產投資估算工作的改進建議
5.1 明確項目定位
房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。
5.2 加強基礎資料的搜集和積累
要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。
5.3 加強不同專業人員之間的溝通
在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。
結束語
房地產開發項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。
參考文獻
[1]謝秀杰.施工企業如何進行工程造價管理[J].中國高新技術企業，2007.
關鍵詞：房地產開發；投資風險；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：
引言
隨著市場經濟的快速發展，房地產的項目開發還有待完善。為了提高房地產投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發成本的基礎上，實現房地產開發項目的經濟效益最大化。
1房地產投資項目風險分析
因房地產開發行業的特殊行業性質，其行業風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：
1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產在開發經營過程中所造成的不利影響，從而給開發商造成一定的經濟損失。
1.2財務風險。主要是指投資者在使用財務杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產投資開發造成了不確定性因素的增加，即增長的經濟效益不足以償還未來到期的債務增長。
1.3經營風險。該風險因素主要是指在投資經營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經營狀況偏離了預先設定的期望值，這種風險因素主要包括經營不善、管理水平低下等。
1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產市場競爭激烈等因素造成的。
1.5政策風險。主要是指政府機關有關房地產政策的變化而給投資者造成的經濟損失，這種因素的產生主要是由法律手續、城市規劃政策、土地政策等因素的變化而產生的。
對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務風險與經營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經濟效益。
2房地產開發投資項目進行風險管理的有效措施
對于房地產投資項目而言，因其具有跨領域多、專業技術性強等特點，是房地產行業非常關鍵的經營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業生產獲得最大的經濟效益，必須采取合理的經營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：
2.1加強風險識別
對于該環節而言，是風險管理中的關鍵要素，指對風險發生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務報表法與現場視察法等。
2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制
對于一些房地產開發企業而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產企業的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環境、項目規劃合理性、企業實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結投資經驗，以有效避投資風險現象的出現。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關規定進行開發，以確保房地產投資項目的合法性。
2.3轉移項目投資風險，強化投資布局
為有效降低房地產開發的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉移。為此，參加項目保險是實現風險轉移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產投資合理性的同時，有效實現投資風險防范的目的。
2.4強化投資風險控制
在房地產的投資開發過程中，往往有些企業忽略了房地產行業的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現了矛盾。因此，要避免房地產投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調查與預測，對調查結果進行充分總結、分析，以在滿足社會需求的同時，實現房地產投資效益的最大化。與此同時，在房地產項目開發過程中，開發商應對工期、項目指標等內容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監督，避免因成本與質量問題而造成投資風險的產生。
3房地產投資項目在開發過程中的成本控制措施
在房地產項目投資開發過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業經濟效益。
3.1設計階段的成本控制
3.1.1實行投招標制度，選擇優秀的設計單位
在項目設計階段，應使用建筑方案與經濟方案相結合的方法，以多家競標，組織專家進行綜合評比的方式來選擇設計單位，這樣既能選擇具有相關資質的設計單位，還能促使項目設計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創新，實現對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區標辦監管，必須進行進場交易。同時，根據標辦要求，需通過嚴格的資質審核來確定最終投標單位，并且只向資格預審合格的投標方發出投標邀請。資格預審方式的運用有效簡化了招投標工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費，能有效對招投標的成本進行優化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據項目的規模、結構形式等來設置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標人。
一、按評估確認價值確定
評估確認價是指投資雙方在投資過程中，經專業評估機構評估，共同認可的價值，是多數投資行為中遵循的資產計價方式。按評估價確定放棄非現金資產初始投資成本，有以下幾種考慮。第一，符合我國關于國有資產產權變動的有關規定。國有資產產權變動時要進行評估，衡量資產的現時價值，保證國有資產價值，防止資產流失。評估可以根據實際情況選擇不同方法，例如收益現值法、重置成本法、現行市價法，幾種方法都是按現值來評估資產的價值，共同點是體現現時價值，但大多數估價需要職業判斷，根據市場情況進行估價。評估確認價更能體現投資雙方的公允、公正。更容易被人們接受。第二，評估確認價在會計實務上具有可操作性。幾種方法都有其計算模型。
在現行會計制度中也對股份制改造要求進行評估，并采取評估價計量。以評估價計量缺點：第一，盡管評估更能體現資產現時價值，但在放棄非現金資產中，如果每項資產都進行評估會計成本會加大，太多的估價會導致很大誤差。有悖于投資目的。第二，評估價不利于投資方的會計處理。非現金資產在投資方是以歷史成本計價，而投資時又以評估價計價。非現金資產評估價與賬面價出現差額將無法處理，不能準確反映其性質。
二、按公允價值確定
公允價值在國際會計準則中所下定義：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債結算的金額。”可以通過未來現金流量的估計，運用預期現金流量法計算現值，公平交易是指雙方在互相了解、自由的、不受各方之間任何關系影響的基礎上商定條款而形成的交易。公允價值計量能夠真實反映資產給企業帶來的利益。在放棄非現金資產中如果采用公允價值計量體現幾點優勢。第一，在會計實務中，已在一定范圍內使用這種計量屬性，具有實踐基礎。第二，公允價值體現了一定時間上資產的實際價值，體現了交易雙方均為維護自身利益確定的價值，體現交易雙方的自愿性。第三，與國際會計慣例接軌。公允價值作為計量模式被越來越多的國家會計準則采用，國際準則也將其作為一項重要計量屬性。公允價值是會計計量的發展趨勢，但基于我國的現實情況，放棄非現金資產初始投資成本如果以公允價值計量，存在許多現實問題。公允價值確定非常困難，公允價值計量在理論上很完善但其前提必須有發育成熟的市場，而我國的市場經濟不存在活躍的資本市場不易取得資產的公允價值。再加之我國會計人員的素質不高，職業判斷能力差，不易操作公允價值的計量。
三、按非貨幣交易原則確定初始投資成本
非貨幣交易原則是指放棄非貨幣資產取得投資時以投資方賬面價值作為初始投資成本。這種方法的優點就是會計處理簡單，體現歷史成本計價原則，不存在投資過程中賬面價與現時價差額。缺點包括：第一，未能真實反映投資價值，眾所周知賬面價只代表取得時的成本，隨著市場變化，資產的價值將發生變化，賬面價與真實價存在差異，在會計交易中資產價值計量要求反映真實的交易事項，而賬面價值并不能準確反映資產的價值。第二，以賬面價值計量，將會影響以后各年投資收益取得時的確認，賬面價反映投資方投資資產成本的情況，并不能反映在被投資方所占股權的大小。投資收益是被投資方按股權比例分配的。投資成本與收益不存在配比。容易出現利潤操縱。
綜述三種確定方法，各有其優缺點。結合國家及企業的情況，選擇合適的計量模式。在企業進行重組或改組時，以放棄非現金資產作為投資時，應采用評估法確定初始投資成本，聘請有資質的評估機構對放棄的非現金資產進行合理的評估。保證資產的保值增值。公允價值計量盡管更合理、更完善、更符合會計國際化的要求，但目前我國的實際情況還不易采取，我國市場經濟發育成熟后，公允價值應是首選的計量方式。鑒于我國目前經濟環境及財務發展狀況，在實務中采取非貨幣易原則更易于操作，更符合我國實際。作為過渡，提倡用非貨幣易原則確定非現金資產的初始投資成本。事實上我國在《企業會計準則－投資》中規定按非貨幣易原則確定初始投資成本。即投資人以放棄非現金資產的賬面價值確定初始投資成本，被投資人以收到非貨幣資產作為投資時，以其所占股權的價值作為入賬價值。舉例說明非貨幣易原則下，初始投資成本確定。
關鍵詞：房地產投資；成本核算
一、房地產企業投資開發中的成本核算特點
成本核算和成本管理是企業實現自身財務目標的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產企業而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節節攀升，房地產企業之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產企業要想在今后激烈角逐的市場環境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產企業作為一個特殊的行業又有著與別的傳統行業不一樣的特征，主要體現在以下幾個方面：
首先，跟傳統行業比較起來，房地產企業的項目開發的會計周期都比較長，大概需要經過土地使用權取得、規劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產企業而言如何在這么長的時間內進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產企業不得不面對的一個難題。
其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業的開發組織方式只分為自營和發包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統上制造類企業一般有約旦產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。
最后，房地產企業投資開發中具有巨大的經營風險性和業務復雜性。房地產開發的特點決定了房地產企業經營上不確定因素相對于一般企業而言會比較多，一旦房地產開發的產品滯銷，房地產企業的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產企業規避不必要的經營風險，同時降低其經營業務的復雜性。
二、房地產投資開發中的成本構成
房地產投資開發的成本構成主要指的是房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出，包括全部開發中的成本投入、配套設施費的分攤、環境綠化費的分攤等。這些成本構成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。
第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產企業開發時為征用土地所發生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發生的費用，如項目規劃設計費、可行性研究費、勘察設計費等；建筑安裝工程費指的是房地產企業以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。
第二，項目開發中與施工相關的配套以及其他費用支出。主要包括基礎設施建設贊、公共配套設施費以及開發間接費用三大塊。基礎設施費主要指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關的費用支出；公共配套設施費指的是開發項目中不能夠明確轉讓的公共設施配套設施發生的支出，如變電站、公用停車場等；開發間接費用主要指房地產企業所屬的管理各部門在施工中所發生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設備的折舊費等。
第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產企業在整個項目開發過程中所發生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業務上的招待費支出、為直接組織管理開發項目而發生的人員費用等。要知道房地產行業是一個投資周期長、風險高、市場競爭激烈程度很強的行業，這方面的費用比不可小覷。
三、我國房地產企業投資開發現狀中存在的問題
房地產企業投資開發的成本核算是一個關系著房地產企業利潤的大問題，房地產開發成本核算歸結起來主要體現在以下幾個方面，即成本核算對象的確認、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。
1 成本費用的歸集和分配方法不太合理
根據通常的企業成本會計處理方法，一個企業生產中如果發現能夠歸屬于生產產品的料工費的話，就應該直接歸屬于生產產品的直接成本。如果是交叉發生的多種產品發生的成本費用的話，就應該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當的方法進行分配，例如約當產量法等。然而，對于我國的大多數房地產企業而言，由于項目投資開發中發生的大部分成本費用都是屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、設施配套費等均屬于間接開發成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產行業會計準則并為給出明確的說法，很多房地產企業在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同。口徑難以一致。
2 隨意調劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距
旁地產企業在同一個時間內可能有好多個項目在同時進行開發。當然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經濟適用房和商品房開發、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產企業在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產開發企業為了及時結轉應由商品房等開發產品負擔的配套設施費，一般多采用預提配套設施費的辦法，預提標準由企業自行規定。這樣會不可避免出現預提數與實際發生數發生較大的差異，不少房地產企業都會把其當成為調節當期利潤的重要關口。
3 會計成本核算不到位，虛列成本費用
房地產行業是屬于成本核算比較復雜的行業，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導致很多房地產企業的成本核算不到位，成本費用列支不規范的現象。例如我國《施工、房地產開發企業財務制度》第六十二條規定“房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時確認為營業收入的實現”。而在實際操作當期的收入和成本并不能夠準確預轉，這就為企業虛列成本費用提供了平臺。
四、我國房地產企業投資開發中的成本控制與成本完善對策
1 合理確定房地產開發企業的成本歸集和分配方法
目前，很多房地產開發企業對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎設施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組
成結構關系的分析。筆者認為我國房地產企業應當規范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發中發生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎設施支出，一般應該直接分配計人有關房屋開發成本信息對象的“基礎設施費”成本項目，借“開發成本一房屋開發成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應該選擇合適的方法，不能夠隨意分攤。具體方法的選擇應該結合具體項目的實際情況，例如基礎設施費用的分攤應主要采用因果關系法，即按照基礎設施費的歷史成本發生原因給以合理分攤。總之，成本的歸集和分配應該能夠提供準確的經濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業的會計預決算提供堅實的基礎。
2 強化會計監督，加大稅務監管力度
隨著我國房地產市場的慢慢成熟，針對于房地產行業的會計制度應該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產企業的一些會計監督制度。從近些年來看房地產行業會計造假現象嚴重，很多企業都存在不同程度的偷漏稅現象，其中隨意調劑成本便是一種相當重要的手段。因此，企業外部審計部門、財政稅務相關部門應該加大外部監管力度，對不真實核算工程預決算的企業、不按照規定核算收入和成本的房地產企業加大監管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產企業的會計核算水平。
3 制定科學的材料領用流程，節約現場管理監督費用
房地產企業在具體施工過程中應該針對主要材料制定科學的材料領用流程。實行限額發料，對于在成本領用中有良好表現的節約行為給予適當的獎勵，超出標準成本領用限額的或者超出項目預算材料限額的應當給予一定懲罰。另外，在現場施工中也應注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關聯性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。
4 加強項目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途徑
關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制
中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A
一、房地產業投資決策對成本控制的影響
1、影響投資決策的因素分析
（1）社會因素
房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。
（2）成本因素
影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。
（3）投資區位
房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。
（4）投資時機
選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。
2、投資決策失誤對成本控制的影響
面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。
（1）市場因素對成本控制的影響
房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。
（2）政策因素對成本控制的影響
金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。
（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響
項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。
二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施
1、進行充分的市場調查，降低投資風險
在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。
2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算
投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。
（1）重視房地產開發項目可行性研究
房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料。可行性研究的內容包括市場的供需關系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。
（2）重視房地產開發項目投資估算
投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。
3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險
（1）采取組合投資策略
目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。
首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。
其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。
再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。
（2）利用保險規避經濟風險
保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。
4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平
（1）加強投資項目團隊人員素質建設
房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。
（2）提高成本管理水平
在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。
首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。
其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。
第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。
項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。
參考文獻：
[1] 鄒坦,韓寧.關于工程建設單位控制設計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質量. 2007(19)
[2] 黃千里.淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現代商業. 2007(14)
【關鍵詞】 投資性房地產；減值計提；跌價準備
《會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱“投資性房地產準則”）是2006年頒布的一項新準則，旨在將作為一種高風險高收益投資手段的房地產從原有固定資產中劃分出來，單獨加以會計規范。將“投資性房地產”這樣一個全新的概念運用于實務界，其影響必將是深遠的。通過對該準則的學習發現，投資性房地產在成本模式下轉化和處置時，其規范尚有不盡完善之處。
一、存貨轉換為投資性房地產時減值計提不連貫
投資性房地產準則第十三條規定：“企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說的“其他資產”應當包括作為自用房地產的固定資產、房地產開發企業的存貨以及可能作為無形資產處理的土地使用權。在該準則第十四條規定：“在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。”從準則表述來看，當自用房地產、房地產開發企業的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權與投資性房地產因用途或功能改變而進行轉換時，無需損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類，即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產的相應科目中。由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動性資產，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產之間轉換時，如何體現減值計量的連貫性問題？
在現有會計準則體系下，存貨屬于流動性資產，不再通過設置折舊賬戶來反映其價值的補償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產（非流動資產）的不可逆轉的計提理念，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回。由此可見，存貨與投資性房地產在轉換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現轉化前后對同一資產計量的一致性問題呢？在財政部會計司編寫的《企業會計準則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記‘投資性房地產’，原已計提跌價準備的，借記‘存貨跌價準備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發產品’。”現舉例說明。
例1：甲企業是從事房地產開發業務的上市公司，2007年3月10日，甲企業與乙企業簽定了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，已計提存貨跌價準備5 000萬元，要求對甲企業進行會計處理。
甲企業會計處理如下：
借：投資性房地產500 000 000
存貨跌價準備 50 000 000
貸：開發產品550 000 000
從上例的會計處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動性資產存貨轉換為非流動資產投資性房地產時，沒有按照嚴格的重分類口徑將已計提的“存貨跌價準備”科目對應結轉至“投資性房地產減值準備”中，而是一并在“投資性房地產”科目余額中扣減。由于在房地產轉換時中斷了減值計量的連續性，就不能完整地反映出該項房地產價值變化全貌，不利于報表使用人依此作出正確判斷。
筆者建議，在將滿足條件的存貨轉換為投資性房地產時，也應將該存貨視同固定資產理念處理，力求轉換前后口徑一致、科目一一對應，保證該資產減值計提金額的連貫性。如上例甲企業的會計處理可以表述為：
借：投資性房地產 500 000 000
存貨跌價準備50 000 000
貸：投資性房地產減值準備50 000 000
開發產品 500 000 000
通過這樣的會計處理后，就延續體現出該項房地產價值走向的全貌，利于報表使用人形成客觀正確的判斷。
二、投資性房地產處置時有利潤結構操縱空間
投資性房地產準則第十八條規定：“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。”在《講解》中闡述道：“處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業務收入’科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記‘其他業務成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產’科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產累計折舊（攤銷）’科目；原已計提減值準備的，借記‘投資性房地產減值準備’科目。”可見，投資性房地產處置損益是通過“其他業務收支”來體現，最終反映到利潤表中的營業利潤項目中。顯然，應將該活動理解為“日常經營活動”，這與作為固定資產類的自用房地產（包括作為無形資產類的土地使用權）的處置理念是完全不同的，因為后者的處理是通過“營業外收支”來體現，不形成營業利潤，而直接體現在利潤表中的利潤總額項目中。也就是說，針對企業的同一項房地產，若作為投資性房地產來處置，其形成的收益就構成具有很好穩定性的較高質量的營業利潤；若作為非投資性的一般自用房地產來處置，其形成的利潤就不能作為高質量營業利潤的來源，這為利潤結構操縱留下了充分的空間！因為針對一項房地產，到底作為固定資產還是投資性房地產，是根據會計人員針對其用途的不同進行職業判斷得來的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢必要延續到利潤表構成上，導致利潤結構縱。現舉例說明。
例2：甲企業是一家上市公司，為了滿足市場需求，擴大再生產，將生產車間從市中心搬遷至郊區。2007年3月，管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓。土地使用權的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業將原廠區出售，取得轉讓收入4 000萬元。假設不考慮相關稅費。要求對甲企業進行賬務處理。
分析：由于甲企業“管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓”，所以應將原計入“無形資產”科目的土地使用權計入“投資性房地產”科目，最后以“投資性房地產”作為處置對象
甲企業賬此務處理如下：
①轉換日
借：投資性房地產――土地使用權30 000 000
累計攤銷9 000 000
貸：無形資產――土地使用權30 000 000
投資性房地產累計折舊（攤銷）9 000 000
②計提攤銷（假設按年）
借：其他業務成本 525 000
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 525 000
③出售時
借：銀行存款40 000 000
貸：其他業務收入40 000 000
借：其他業務成本28 425 000
投資性房地產累計折舊（攤銷）1 575 000
貸：投資性房地產――土地使用權30 000 000
從以上處理可以得知，其他業務利潤＝其他業務收入－其他業務成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤表中營業利潤項目中增記11 000 000元。
若管理層沒有“持有以備增值后轉讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤影響又如何呢？勢必要按無形資產正常處置處理，通過“營業外收入”和“營業外支出”核算處置損益。那么，營業外收入＝銀行存款累計攤銷－無形資產賬面余額＝11 000 000元（假設數據不變，同例2），即僅在利潤表的利潤總額項目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營業利潤構成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準則如此規范實在差強人意。
筆者建議，為了保證企業報告的客觀性、公允性及其各企業間的橫向可比性，對同一項房地產在處置時就不應過分強調其處置前的用途差別，我們的關注點應落在處置該項資產將給企業帶來多少未來現金凈流量上，宜采取“用途不同但對利潤金額及結構影響卻趨同”的處理態度。也就是說，在成本模式下進行投資性房地產處置時，要與該資產仍為固定資產或無形資產采用相同的損益處理理念――一律視為非日常經營活動，通過“營業外收入”和“營業外支出”科目核算，不再影響利潤表中的營業利潤項目，避免人為地對利潤結構進行操控。
【參考文獻】
[1] 財政部. 《企業會計準則2006》. 經濟科學出版社，2006.
從投資者預期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種形式。一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資。包括選擇有升值潛力的期房，或在房市低迷及啟動上升的初期購進低價現房，待房價上漲后迅即拋出，以獲取較高收益，俗稱“炒樓”。一是期望在較長時期內獲取穩定的定期收益而做的中長期投資。投資者購房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回報。
任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領域比起來，投資房地產的投資成本測算要復雜得多，需要較多的專業知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產特別是中長期投資這些投資成本需要詳細測算，但又不易測算，這就產生了投資風險。
房地產本身所具有的區域性，決定了房地產市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統一的市場。這也是投資房地產與投資其他領域的區別之一。
房市和股市一樣，也有其相應的周期。房市周期與經濟發展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據測算，當樓盤售價與月租金之比為85∶1時，基本保本，當這個比例達到或接近100∶1時，就可考慮適時投資購房入市。
住宅樓盤與股票一樣，有績優績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環境、區位、房型及功能、物業管理等方面綜合考察。房地產投資中商鋪物業的投資價值遠沒有普通住宅投資價值大。雖然現在不少房產中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據了，挑選地段并不容易。
住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩收益。很多投資者經常擔心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產市場白領公寓、單身公寓等細分物業概念不斷創新之際，養老居住需求也開始被關注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區會所老年社交活動的小區，已經成為中老年購房者青睞的物業類型。
還有投資者擔心房屋使用年限的問題，根據新出臺的《物權法》：“住宅建設用地使用權滿70年后自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”也就是說，屆時房主只要補交地租，就可以繼續擁有物權。其實住宅只有70年產權，對于個人來說完全夠用。按目前住宅的建筑壽命，70年后房子必定破舊不堪，不要說兒孫不愿住，就是出租也值不了幾個錢。如此分析，即便沒有70年使用權限，又何用之有？
