時間：2023-05-15 16:47:21
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1.1經銷渠道不穩定，風險較大
建材是基建最重要的材料之一，屬于建材市場標志性產品。隨著經濟增速的下滑，特別是房地產業的滑坡，使水泥市場感受到寒意，市場越做越透明，競爭越來越激烈，建筑工程材料大多招標，價格壓得很低，相應利益空間也越來越小。在某些市場，企業報給經銷商的價就已經高出了中標價，即使經銷商不再加價，要中標也不太可能。大部分經銷商與企業無任何合同關系或其他關系，是自由的、獨立的個體，有權決定去哪家公司做項目經銷。
1.2建材市場營銷意識、營銷水平較低
工程建材生產企業缺乏現代營銷理念，營銷策略運用的不合理，工程建材企業產品組合的寬度太窄，深度淺，產品規格少，結構單一，企業資源利用率低。營銷渠道還依靠高層社會關系推銷產品和承攬工程。或者大多數工程建材企業的所有營銷工作都落在業務員身上，業務員不僅要進行項目信息搜集、公關、投標、洽談合同，還要負責資金的回籠，市場營銷的專業化分工在工程建材行業很少得到體現，更談不上團體作戰、充分發揮現代營銷的組織設計功能。工程建材企業對自己的產品隨意夸張擴大，刻意隱瞞其缺點，久而久之，導致企業形象不佳，客戶忠誠度持續走低，導致市場很難得到穩定。
1.3市場營銷風險大，應收賬款的回收難
當前大多數工程建材企業的客戶資源都掌握在業務員和銷售經理手中，缺乏客戶關系管理基礎系統。一旦辭職，將失去很多客戶，給企業銷售業績造成較大影響。另外建筑工程材料銷售通常貨款需要墊資，建筑工程材料大多產品已經高度同質化、因為招標，價格壓得很低，而且整個銷售環節銷售費用較高，因此企業本來的利潤回報就已經微乎其微了，如果企業在最后的環節，賬款無法回收對企業影響極大。資金回籠周期長應收賬款呆賬過多、壞賬準備率高是工程建材企業一個顯著的特點。
2.建材營銷策略對策
2.1加強市場調研
市場調研的目的是準確了解市場需求，認識購買行為，市場調研為產品的研制、開發與產品組合指導方向，為企業生產做好相應產品匹配。工程建材市場的地域性特點決定了工程建材市場調研的必要性。一方面，地域的差異導致需求的差異和購買行為的差異，只要通過市場調研，才能分辨出這種差異來，從而為企業采取正確的營銷策略提供依據；另一方面，不同地域的建筑市場規范化程序不一樣，越是規范化的市場，競爭越激烈，越需要成熟的市場營銷策略，當然越需要市場調研。對多數建材企業來說，保持適當的寬度，拓展產品的深度，即走專業化生產的道路往往能較快地形成產品的核心競爭能力。
2.2建立健全銷售渠道
銷售渠道企業把產品向消費者轉移的過程中所經過的路徑，是企業最重要的資產。銷售渠道起到物流、資金流、信息流、商流的作用，完成廠家很難完成的任務。根據工程建材市場具有消費集中性、需求的季節性和地域性特點，工程建材的分銷宜選用直銷與商相結合的渠道策略。生產廠家在本地和周邊地區可通過建立銷售分公司或辦事處進行直銷，能及時了解市場的變化，信息反饋快，容易根據市場形勢的變化而及時采取對策；外地宜采取制，通過選擇有實力操作的公司作為商，利用商的營銷資源，往往能迅速贏得市場。
2.3建立品牌經營營銷
建材家居營銷方案
1.建材市場的特征分析
1.1 市場消費需求非彈性需要
建材產品需要技術做基礎，市場需求量具有一定的比例要求。例如水泥的價格下降，建筑業并不會因此而大量增加水泥的使用量和庫存量。只有在多用水泥可提高產品質量、同時不增加諸如人工費、機械使用與維修費等生產成本、或可以大幅度降低建筑產品價格、或建筑產品市場需求大量增加、或可以長時間存放而不損害使用價值等，建筑企業才會因水泥降價而大幅度增加購買量。
1.2 建材市場波動性與區域性
建筑行業受氣候條件的限制有明顯的季節性，會比消費者對消費品市場的需求更易于變化。這也導致我國大部分地區建材價格在春季高啟、入冬下跌的周期性波動，且幅度也更大。其波動的幅度取決于生產企業、經銷商、用戶三個利益團體之間的博弈。建材生產與自然資源、地理條件的關系十分緊密，不同地區建材企業的分布也是極不均衡的，建材的供求顯示出明顯的地區性。
1.3 消費具有集中性和延伸性
建材產品的使用者往往受生產力布局或某些重大工程項目的影響，根據國家工程建設規劃，消費活動往往在某一時間或某一地點比較集中，建材產品應具有同步性，具有集中消費特點。建材產品的市場需求歸根結底是從最終消費者對消費品的要求延伸而來的。例如，水泥需求的流通環節就是：水泥建筑企業需求房地產公司需求商品房需求消費者住宅需求，顯然，對水泥產品的需求，實質上是從消費品（住宅）的需求延伸而來的。
2.建材市場營銷的現狀分析
2.1 經銷渠道不穩定，風險較大
建材是基建最重要的材料之一，屬于建材市場標志性產品。隨著經濟增速的下滑，特別是房地產業的滑坡，使水泥市場感受到寒意，市場越做越透明，競爭越來越激烈，建筑工程材料大多招標，價格壓得很低，相應利益空間也越來越小。在某些市場，企業報給經銷商的價就已經高出了中標價，即使經銷商不再加價，要中標也不太可能。大部分經銷商與企業無任何合同關系或其他關系，是自由的、獨立的個體，有權決定去哪家公司做項目經銷。
2.2 建材市場營銷意識、營銷水平較低
工程建材生產企業缺乏現代營銷理念，營銷策略運用的不合理，工程建材企業產品組合的寬度太窄，深度淺，產品規格少，結構單一，企業資源利用率低。營銷渠道還依靠高層社會關系推銷產品和承攬工程。或者大多數工程建材企業的所有營銷工作都落在業務員身上，業務員不僅要進行項目信息搜集、公關、投標、洽談合同，還要負責資金的回籠，市場營銷的專業化分工在工程建材行業很少得到體現，更談不上團體作戰、充分發揮現代營銷的組織設計功能。工程建材企業對自己的產品隨意夸張擴大，刻意隱瞞其缺點，久而久之，導致企業形象不佳，客戶忠誠度持續走低，導致市場很難得到穩定。
2.3 市場營銷風險大，應收賬款的回收難
當前大多數工程建材企業的客戶資源都掌握在業務員和銷售經理手中，缺乏客戶關系管理基礎系統。一旦辭職，將失去很多客戶，給企業銷售業績造成較大影響。另外建筑工程材料銷售通常貨款需要墊資，建筑工程材料大多產品已經高度同質化、因為招標，價格壓得很低，而且整個銷售環節銷售費用較高，因此企業本來的利潤回報就已經微乎其微了，如果企業在最后的環節，賬款無法回收對企業影響極大。資金回籠周期長應收賬款呆賬過多、壞賬準備率高是工程建材企業一個顯著的特點。
3.建材營銷策略對策
3.1 加強市場調研
市場調研的目的是準確了解市場需求，認識購買行為，市場調研為產品的研制、開發與產品組合指導方向，為企業生產做好相應產品匹配。工程建材市場的地域性特點決定了工程建材市場調研的必要性。一方面，地域的差異導致需求的差異和購買行為的差異，只要通過市場調研，才能分辨出這種差異來，從而為企業采取正確的營銷策略提供依據；另一方面，不同地域的建筑市場規范化程序不一樣，越是規范化的市場，競爭越激烈，越需要成熟的市場營銷策略，當然越需要市場調研。對多數建材企業來說，保持適當的寬度，拓展產品的深度，即走專業化生產的道路往往能較快地形成產品的核心競爭能力。
3.2 建立健全銷售渠道
銷售渠道企業把產品向消費者轉移的過程中所經過的路徑，是企業最重要的資產。銷售渠道起到物流、資金流、信息流、商流的作用，完成廠家很難完成的任務。根據工程建材市場具有消費集中性、需求的季節性和地域性特點，工程建材的分銷宜選用直銷與商相結合的渠道策略。生產廠家在本地和周邊地區可通過建立銷售分公司或辦事處進行直銷，能及時了解市場的變化，信息反饋快，容易根據市場形勢的變化而及時采取對策；外地宜采取制，通過選擇有實力操作的公司作為商，利用商的營銷資源，往往能迅速贏得市場。
3.3 建立品牌經營營銷
品牌經營就是把其作為無形資產進行經營管理的行為，真正把企業的品牌定位戰略做好，以便把它作為企業發展戰略的有效支撐，利用品牌效應進行市場促銷。從經營企業品牌資產的高度，搞好品牌定位。
家居市場營銷方案參考
信息分發
通過像一樣的網站進行免費的和低成本的新聞與信息分發，可以有助于你的業務在線推廣。
街頭宣傳
與客戶面對面，尤其是在B2B行業，可能會鞏固也可能會毀掉與客戶的關系。當曼娜德打算擴大其業務時，她和雇員邀請客戶在萬圣節這一天來參觀，一起去分發巧克力與祝福，同時進行一個有趣的、與節日相關的賀卡征集，隨后發郵件告知不能親身來的客戶。這項活動使當月的收入躍升了22,000美元。
利用你的門面優勢
如果你的公司處于繁華地段，在你的建筑上放一些招牌或旗幟進行營銷（當然先要遵守相關管理條例）。莫平使用一些小招牌浮于空中，這種東西售價不過20美元~30美元，這些招牌使促銷更加引人注目并指向其餐館。
建立博客
海格認為，可以在專門的博客服務網站上建立一個免費的博客空間，寫一些與你的業務相關的有趣的文章。為提高流量，可以在其它相關的博客上發表評論并鏈接回你自己的博客。
培養忠誠的客戶
WriteBrainMedia公司的創始人、公共關系專家丹尼斯。多爾曼認為，培養忠誠計劃可以帶來眾多的回頭客，當他們成為忠誠客戶后，可向他們提供只有會員才享有的購物預告、打折信息、重要的行業內部消息，或者是只對公司最好的客戶才會提供的產品與服務。再次購買的話要給他們打折、禮物或者其它的獎勵措施。把你的產品或服務與客戶之間建立感情聯系，你就會成為他們心中的名牌。
建立客戶咨詢委員會
庫柏建議邀請客戶參加一個咨詢委員會，這使你可就從設計到最新廣告方案的每一件事情都能夠獲得反饋。他們可能幫助你產生新的創意和發掘出新的客戶，對此的酬報是一件小禮物或一個特別折扣。
與人協作
大多數業務都可以與針對同一客戶群但并無競爭關系的公司建立協作關系。餐館經營者莫平與一家當地的個人訓練機構合作，這家機構把綠色食物追隨者培訓為健康意識的追隨者。他們在培訓課程開始前下一份訂單，這家訓練機構把訂單交給Green Tango,在學員課程結束后就將有沙拉送到他們面前。
挖掘數據
為了使GreenTango餐館更有效率，37歲的比利和36歲的艾麗薩。莫平開始提供在線訂購和短信訂購。在使客戶愉悅的同時，這些給客戶帶來便利的特點也產生了一個附加好處：些在線和短信訂購的信息使公司很方便的建立起了一個數據庫，用以跟蹤在系統上注冊和消費的近4,000個客戶的購物習慣。這家由3個人經營的餐館年銷售額約150萬美元。
運用好你擁有的資源
科伯勒認為你應該把平時的各種通訊、聯絡方式作為營銷機會。在信件、發票郵寄與其它通信形式上明顯地標出你的產品或促銷信息。在你的信封或明信片上放上你的LOGO,在你的電子郵件簽名中放上LOGO、聯系信息和你的網站上提供打折與信息網頁的鏈接。
利用團體的力量
多爾曼認為，你可以在一些社交網站如Facebook,LinkedIn和MySpace上貼出你公司的簡介，進而可以建立一個屬于自己的群。你可以免費地與同好在線交流一些信息。另外，每當有新用戶加入群，群的名字將會在個人簡介頁面實時顯示出來。"通過群來公告是宣傳自己的好方法".
成為行業專家
莫平及其伙伴為GreenTango設計了沙拉專用菜單，他說："俗話說："要做就要做好‘，我們想成為某一特殊領域中的最佳者。"你也能做到。科伯勒說企業主可以嘗試在某一特定領域從某一學院或大學的非學歷項目中獲得一項證書，或者從同業公會獲得證書來提高其專家信譽。
充分利用網絡
多爾曼勸告其客戶把其公司的信息放到、和等網站上，"更重要的是，讓你的產品或服務的粉絲們不斷地向你刺探相關的情報。"
年末要有計劃
在這一年的最后一個月，查看一下你的目標媒體在2009年度的編輯日程表。多爾曼說："你可以很容易地在每一本雜志的網站上找到這些內容，瀏覽一下每個計劃的主題，然后做一個表格，盡可能使你的公司可以出現在相關報道中。"
競賽，然后重復去說
當GreenTango進入一家本地報紙舉辦的"最佳沙拉"決賽時，莫平及其伙伴立刻消息：他們向其客戶發出了一批電子郵件。多爾曼認為參加由媒體、行業協會和其它組織贊助的比賽是一個不錯的創意。
利用讀者來信
多爾曼認為，如果有關你公司的報道中止了，你可以經常以"讀者來信"的形式發表評論。你的評論會被故事的原創者看到，同時也將會引起編輯的注意，你可能會成為他們未來的報道對象。
貼出視頻廣告
海格認為用數碼攝像機就可以制作公司相關信息的視頻，這些視頻可以免費上傳到YouTube、GoogleVideo和其它一些視頻網站。Cynergy系統軟件開發公司制作了一段有關給雇員為公司新的創意提供資金與支持的簡單的室內視頻來營銷其系統方案。貼出這段視頻后，公司的一個員工用電子郵件把這段視頻發給了朋友。10分鐘內，這段視頻被下載了數百次，至今已有20多萬次。
口頭宣傳
科伯勒（Kobler）建議在你客戶出現的地方做一些口頭宣傳：如當地的行業協會的會議上、全國招商會上或者是在當地的學院或大學做客座講師。你也可在公司里舉辦一個宣講活動，科伯勒說："請你的客戶和潛在客戶來，然后讓你的分銷商來支持你，讓他們支付這次活動的費用或者提供一些最新的產品放在櫥窗里供活動中展示。"
電子郵件營銷
營銷顧問、《營銷中的技巧與陷阱》一書的作者之一斯科特。庫柏建議，一旦在你的內部數據庫中收集了足夠的有關客戶的購買模式、季節性需求與產品喜好等數據，就要用于營銷。運用這些信息，通過有針對性的電子郵件、直郵和店內促銷，你將獲得極大的成功，因為有數據分析的支持。
讓員工成為銷售工具
GreenTango公司的員工在T-恤衫、帽子、圍裙甚至鈕扣上都有其品牌的不同信息。比利。莫平說："當我們推出一項新產品，你在員工的制服上就可以看到。"為了擴大銷售額，員工們要接受培訓去推銷在菜單上的一些產品。
進行調查
通過一項自己設計的民意調查來擴大你的宣傳。對你的受眾就他們認為重要的問題進行調查，定期與你的業務相關的調查結果。
整合營銷的起點是建立房產消費者和潛在房產消費者的數據庫。數據庫本身建立起來容易，但關鍵是要能夠不斷整理、不斷研究客戶偏好和興趣的變化，用產品去迎合客戶。房地產宏觀調控政策中有關戶型結構供應“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費者構成會有所變化，企業應及時更新消費者數據庫，以免對房地產開發做出錯誤決策。根據這些數據庫信息，開發商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發其購買欲求。
二、在滿足消費者需求基礎上。進行產品和服務創新
“以人為本”是整合營銷的核心。房地產業必須以客戶為中心，強調與客戶的溝通與交流，切實做好物業管理和售后服務，積極參與社區文化建設；系統、持續地了解和掌握客戶需求，接受客戶監督，促使企業不斷超越自我，創造性地開發出滿足客戶需求的產品，提高產品品質，提升企業品牌，贏得市場認同。
產品和服務創新可以從以下幾方面著手：
(一)技術創新――節約能源
據有關資料，我國建筑能耗占全社會總能耗的30％左右．再加上相關建材生產能耗，可達45％左右。而約50％的建筑能耗用于創造室內的小環境。在新興的節能技術中，新風系統運用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環再利用技術、智能化都是未來住宅節能的發展方向。
(二)戶型創新――室內空間的最優化
隨著國家對戶型結構供應的調整，小戶型在目前的房地產行業中正“大行其道”。針對購房的不同需求，小戶型在設計方面正在不斷的“變形”，以達到“小而精”的高品質要求。適應不同消費者的市場需求。
(三)生態創新
在“生態住宅”的設計中，應具有良好的室內空氣條件和較強的生態氣候調節能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態環境之間形成良性的循環系統。
(四)景觀創新
隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區景觀已不能簡單地等同于小區綠化，而是對小區環境形態與功能的合理性、統一性、藝術性、科學性的綜合要求。居住區環境景觀質量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個心理，景觀創新才能經得住時間的考驗。
(五)社區文化創新
現今建筑本身的差異性越來越不明顯，而一個社區的人文環境、物業服務等“軟件”賦予這個生活空間的差異性與附加值正變得越來越大。目前，有許多品牌開發商以提高產品附加值來增強自身的競爭能力，最常用的方式就是增加與業主的接觸，比如舉辦業主聯誼活動等。
三、樹立全程營銷觀念
全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。房地產開發過程涉及征地、拆遷、市場調研、市場定位、規劃設計、建筑安裝、監理、銷售、物業管理及售后服務等環節。由于房地產項目產品在前期市場調研、市場定位、規劃設計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調整。因此，房地產企業要樹立全過程銷售觀念，在項目開發前期的市場調研、市場定位及規劃設計階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產出來的產品滿足客戶需求，適銷對路。在銷售過程中全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展大規模的住房知識普及活動，設立更多的銷售網點或通過互聯網進行雙向式交流以及進行全程服務，給予消費者最大限度的方便，才能贏得消費者的認同。
四、整合企業內外部資源，提高核心競爭力
就目前我國房地產發展的現狀和企業運作的現狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產企業最重要的資源。企業要以新的思維來對待員工，要以營銷的視角來開發人力資源。人力資源管理也是一種營銷工作，即企業要站在員工需求的角度，通過提供令顧客滿意的人力資源產品與服務來吸納、留住、激勵、開發企業所需要的人才。
房地產企業在開發經營過程中，所發生的主要資金使用投入包括：開發成本、建筑安裝成本、前期市場調研、規劃和后期的銷售費用。企業應盡可能地降低開發成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤的同時，使產品價格能為客戶所接受，房地產企業應實施成本領先戰略。要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規劃設計充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環節控制成本，以低成本進入市場，增加產品的價格優勢，搶占銷售先機。
在資金利用上，應適當增加全程的市場調研、市場分析以及規劃設計等與市場緊密聯系業務的資金投入。同時，有計劃地投入促銷資金，避免無效促銷費用的發生。
隨著房地產市場競爭的加劇，企業之間的競爭最終將走向品牌競爭，房地產企業必然要通過實施品牌戰略提升自身產品的品牌形象，以增強競爭力。房地產業的品牌應體現在設計、施工、銷售、配套設施、物業管理、售后服務等過程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨特性和差異化的競爭優勢。房地產品牌不僅包含著一個企業的市場知名度和企業規模，還具有更實際和豐富的內涵，那就是要為社會公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優質的管理、周全的服務。
五、對企業文化進行營銷整合
企業文化是企業成員的思想觀念、思維方式、行為方式以及企業規范、企業生存氛圍的總和，是實施整合營銷的人文基礎。房地產企業是服務型企業，企業員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔物業管理工作，其工作態度、工作質量的好壞最終都將通過產品品質體現出來。只有建立良好的企業文化，使全體企業員工建立起共同的奮斗目標，形成共同的價值觀、行為規范，樹立起全員服務的思想，形成團隊精神，才能確保產品質量，做到滿足客戶要求。
關鍵詞:工程 審價 合同文件 施工現場
工程審價是建設工程全過程造價控制中的最后階段，亦稱之為工程造價事后控制階段。要提高工程審價質量，除了認真審核工程量、定額套用及費率標準外，尚需認真做好以下幾個環節的工作。本文試以案例分析的形式來進行詳細的闡述。
一、認真閱讀施工合同文件，正確把握合同條款約定
熟悉國家有關的法律、法規和上海市的有關規定，認真閱讀施工合同文件，仔細理解施工合同條款的真切含義，是提高工程審價質量的…一個重要步驟。凡施工合同條款中對工程結算方法有約定的，且此約定不違反國家的法律、法規和上海市的有關規定的，那就應按合同約定的方式進行工程結算。凡施工合同條款中沒有約定工程結算方法，事后又沒有補充協議或雖有約定，但約定不明確的，則應按建設部與上海市的有關規定進行結算。
如有一家醫院簽訂裝修改造工程的施工合同，對裝飾人工的單價作了約定:技術工一個工日45元，普通工一個工日35元。但合同中沒有對45元一個工日的技術工和35元一個工日的普通工約定進直接費。審價人員參照上述審價慣例，根據上海市標準與定額管理總站規定的技術工一個工日30元、普通工一個工日22元可以進直接費的條款執行。從而有效解決了雖有合同約定但約定不明確的普遍問題。從這個案例中可以看出，合同條款的定義必須準確，約定必須完整，不然容易造成工程結算中建設方與施工方各執一詞，影響工程審價工作的質量和時效。
又如某民用裝修改造工程，其施工合同中對拆除的安裝工程做了如下約定:安裝的拆除工程按九三年《全國統一安裝工程預算定額上海市單位估價匯總表》中相應安裝定額基價的50%計算。這個約定與二三年六月《上海建設工程標準與造價信息》中“上海市安裝工程預算定額問題解答”沖突。該解答規定“民用建筑中的拆除項目不論是破壞性、保護性拆除，均按該相應項目安裝的工日數的10%計算。”審價人員就此與建設方交換了意見，并在審價會議上提出該約定屬無效的約定，因為拆除工程按定額基價的50%是針對機械設備拆除，而不是對所有的安裝拆除適用，因此，其他的安裝拆除工程應以現行的新規定為準。施工單位查詢后表示認同審價人員的觀點。從這件案例中可以得出:審價人員除了需具備相關的業務知識外，還需熟悉國家有關的法律、法規和上海市的有關規定，只有這樣才能對合同的具體條款有一個準確地把握，才能甄別出合同條款是否與法律、法規和上海市的有關規定相沖突。
再如某醫院病房大樓裝修改造工程，其施上合同中的開辦費條款包含了拆除工程的費用，而施工單位在工程結算書中，不但列出了開辦費中的拆除費用，而且根據簽證的工程量套用定額計算了拆除費用。審價人員在向建設方了解到簽證中的拆除內容與施工合同中開辦費條款中拆除工程費用屬同一內容后，指出了施工單位在結算書中出現了重復計取拆除工程費用的情況，并在結算審核時對重復部分進行了扣除，施工單位對重復計算的事實最終表示了認可。由此看到，在訂立合同時，涉及開辦費的，應當盡量列明開辦費的具體項目和工作內容，這樣可以避免施工過程中涉及開辦費內容的重復簽證，杜絕重復計取費用之類事情的發生。
再如某商城的裝修改造項目，承建底樓的施工單位在開辦費的產品保護費這一項列出了0.5萬元人民幣。實際施工中，由于工期緊迫，底樓的地面面磚先于樓上標段完工前鋪貼好，其樓上標段完工后的建筑材料和建筑垃圾都要從底樓已鋪好面磚的地面上通過。承建底樓標段的施工單位為保護已貼面磚的完好，在其通道面磚上鋪了一層細木工板作保護層，增加了2萬元的費用支出。在結算審核中，底樓標段的施工單位提出要增加地面鋪設細木工板所花費的產品保護費，審價人員和建設方都沒有認可。因為該工程辦理過施工招投標手續。這0.5萬元是施工單位在施工開辦費中產品保護費一項的投標價，雖然不足施工中實際發生的產品保護費用，但施工招標文件中有開辦費包干使用的條款。施工投標文件作為施工合同文件的一部分，與施工合同具有相同的法律效力，施工合同中沒有約定的，則應以投標文件中的條款作為計價依據。
施工合同是由建設方、施工方共同簽訂，雙方的權利、義務均以合同約定為準。若有爭議，當以合同為解決爭議的依據。因此，審價人員一定要認真閱讀施工合同文件，這樣才能在審價工作中善于發現上述案例中的問題，并采取有效的方法予以解決。
二、認真審核材料價格，做好詢價調研工作
認真審核材料價格，搞好市場調研，亦是提高審價質量的一個重要環節。過去多數施工合同對材料價格的約定是:材料價格有指導價的按指導價，沒指導價的按信息價，沒信息價的按市場價。此時，審價工作的一個工作重心就是材料市場價的調研。首先應由施工單位提供建設方認可品牌的材料發票，亦可由施工單位提供材料供應商的報價單和材料采購合同，然后根據這些資料有的放矢地進行市場調研，則可提高詢價工作效率。但審價人員應該清楚地知道，材料供應商的報價和材料采購合同價與實際采購價會存在一定的差距。在審價實際工作中，應當找出“差距”，按實計算。
上述某商城裝修改造工程的竣工結算審價工作就遇到過類似的情況。當時審價人員讓施工單位提供無框玻璃門的拉手、地彈簧、上下幫條、地鎖等材料發票，施工單位因沒支付材料款，無法提供發票。在這種情況下，審價人員要求施工單位提供材料采購合同。結果從其提供的材料采購合同的材料價格中看出，施工單位上報的結算價高出了材料采購合同價的20%。隨后，審價人員又根據該材料采購合同中約定的品牌和規格，進行了更為深入的市場調研，摸清了施工單位上報的結算價與其所購材料市場價存在著35%的差距。審價人員在結算審核時對這些材料價格一一作了調整，僅這一項，就為建設方節約了近十萬元人民幣。該案情況證明，如不搞市場調研，僅根據材料采購合同來定價也是不行的。材料采購合同中有時會含有“水份”，材料供應商的讓利可以體現在材料采購合同中，也可以體現在材料采購合同外，即在合同外另行約定。審價人員只有在市場調研的基礎上，才能正確界定材料供應商讓利的情況，做好工程審價中的材料核價工作。
這里需特別提出，審價人員對施工單位提供的材料發票，要仔細辨認，分清真偽。因為目前存在個別承包商為獲取非法利潤，通過開假發票冒高材料價格的案例。這也是審價人員在審價工作中需要特別重視的地方。如某工廠的工程結算審價就遇到了施工單位提供的材料發票有假的情況。在該工程結算審價過程中，施工單位提供了安裝工程的主要材料發票。審價人員憑借自己的工作經驗，發現其中的配電箱價格要高出市場價一大截，隨后審價人員就此材料價格進行了市場調研，查清了此品牌配電箱的市場組成價格，調查后的事實證明，施工單位所提供的配電箱發票上的價格有不實之處，此配電箱發票不可作為結算的依據。在調研事實面前，施工單位不得不同意按審價人員根據市場價提出的材料價格來進行結算。
案例證明，不論施工單位提供的是材料采購合同，還是材料發票，都需要審價人員認真審核，做好市場調研工作。這些工作做得如何，都將直接影響到工程審價質量的優劣。
三、認真踏勘施工現場，及時掌握第一手資料
隨著科技發展的日新月異，目前在工程審價中常常會遇到新的施工工藝和新材料，沒有現成可以套用的定額子目，需要審價人員自己測算人工、材料、機械的用量。收集這些新的施工工藝和新材料的基礎資料，是做好審價工作的前提條件。
例如某賓館的裝修改造工程的審價工作，市價人員查看和清點了燈具、風口等暴露在外的材料后，又查看了安裝在吊頂里面的材料。這時，審價人員發現風管的保溫材料是離心玻璃棉板，而不是施工單位結算書上所報的橡塑保溫板。當即指出施工單位錯報了保溫材料的材質。這兩種材料每立方米要相差上千元人民幣。經過調整，扣減了施工單位數萬元人民幣的保溫材料費。由此可以證實，審價人員是否認真踏勘現場，審價的結果往往是大不一樣的，特別是裝修改造工程的安裝工程一般沒有圖紙，如不踏勘現場，僅憑施工單位上報結算書上的材料來核實材料價格的話，就有可能發生所報結算書上材料與實際施工中所用材料有出入，造成建設單位多付工程款的情況發生。
總之，在審價工作遇到的建設工程可謂各不相同，情況千變萬化，這就需要審價人員不斷地學習進取，努力提高審價工作水平，在審價工作中真正體現出公開、公平、公正的審價原則，為委托單位把好投資關。
參考文獻
[1]卓士杰，工程量清單計價工程結算審核中幾個問題的探討[J].安徽建筑，2007(6).
1.1忽視市場調研，盲目進行開發
一些開發商為了節約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調研會對決策產生很大的影響，可能會導致對消費者人群定位不準確，錯過最佳的開發機會。雖然當前大體上樓市依然火爆，但也出現了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現象。若地產商對房產項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。
1.2設計階段忽略成本控制，導致建設期投入過大
設計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設計師很難既能設計出優美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結構設計，還懂得建筑的造價與預算。現階段，這些過程往往分配給不同專業的人員共同完成。三方的專業人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設計方案需要反復修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設過程中，我們常常發現這樣的現象：不是建筑質量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預期導致項目資金跟不上而停工；再者就是發現施工過程中難以達到設計的要求，設計需要變更。
1.3項目分包轉包嚴重，收尾階段質量問題突出，各方矛盾重重
工程項目分包轉包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規范，多次轉包的項目從來沒有不出問題的。轉包是違法的，必須禁止。這里主要談談分包可能會對開發商項目管理造成的困難。像房產開發這樣的大型工程，現在多是由眾多的分包建設單位分別于開發商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯系，這往往牽涉到了各方利益，如果協調管理不及時，容易出現矛盾。筆者參與的項目中就出現了施工過程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現象，工程建設不得不停工。開放商不得已充當和事老，在利益糾紛面前盡量協調，往往是以自掏腰包的方式來平息各方爭執。在項目即將驗收時期這種利益之爭更加嚴重，因為開放商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責的風險。而施工方此時往往糾結合同中細節不到位的地方，可以說是趁火打劫。開發商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項目接口工程的投入的二重選擇。總之，出現問題受損的肯定是開發商。
2.房地產項目管理問題的應對策略
在上一小節中，作者提出了房地產項目管理過程中可能出現的諸多問題。重點分析了調研階段，設計階段和工程收尾階段的關鍵難點問題。經過筆者的認真研究與調研，認為解決上述工期拖延，成本過高的問題，管理者可以從以下幾個方面進行優化。
2.1積極調研市場，做好項目可行性分析
在現階段白熱化的市場競爭環境中，開發商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發策略。意思就是說開發商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2.2加強設計階段的成本控制
加強設計階段的成本控制的意思并不是要減少設計費，而是要控制設計對后續開工建設階段的投資的影響。在某種程度上，開發商可以增加設計費，邀請資質較高的設計院進行設計。因為開發商需要的是在保證項目品質和質量基礎上花錢最少的設計方案。房地產商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導設計工程師對成本的控制。給那些造型美觀而成本節約的一些項目重點表彰，增加這類設計師的薪酬，鼓勵設計師去注重產品的實用性。這樣，設計師們不僅會絞盡腦汁的去構建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產的性價比。另外，在設計階段影響成本的另一個問題就是設計，施工，管理溝通少，導致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。
2.3重點關注收尾階段的項目管理
要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設的分包合同簽訂的時候慎之又慎。開發商必須派經驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴格限制項目的分包，對分包商的資質也必須審查。若發現轉包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業的一些法律規范嚴格明確各分包商的責任義務，并建立質量問題與工期問題的糾責機制，明確規定誰的問題誰負責，誰拖延工期誰承擔責任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發商可能會為了節約成本，而忽略對分包商的資質審查，默許資質不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業，沒有固定的駐點，也沒有承擔責任賠償的能力，若在日后出現問題就很難追究責任。所以在我國工程項目的質量問題只能是由開發商承擔。因此開發管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。
3.結束語
1.1清單計價模式
清單計價模式是清單計價的實行方法。在建筑行業中，估算一個新型橋梁的成本，即要花多少錢完成這項工程，叫做新型橋梁造價。而清單計價模式，就是將新型橋梁造價中所包含的各個部分，包括原材料、人工、管理等各方面的花銷都以細節條目進行整理，并將每一筆花銷進行相應的記錄。最后形成報價表的形式，用以估算新型橋梁的造價。
1.2新時期清單計價模式的特點
新型橋梁造價存在定額定價和清單計價兩種模式，定額定價部分與法律規定的新型橋梁市場價有關，也被稱為法律定價，而清單計價模式則以原材料、人工等市場價作為定價的依據。目前看來，由于建筑行業的發展和人們對新型橋梁的要求不斷增加，定額定價的方式只能給新型橋梁造價限定一個“決不能高于”的限額。至于具體的新型橋梁建筑造價，則需要以清單計價的模式進行估計。
1.3清單計價模式常出現的問題
目前，清單計價模式中常出現的問題是開發商對承包商給的清單不能夠很好的分析，導致交工時候出現“豆腐渣工程”。或者承包商為了中標，在投標過程中產生的惡意競爭。這兩個問題產生的根本原因，都是清單計價模式下新型橋梁預算過程和管理控制不善的結果。
2.清單計價模式下的橋梁預算編制
2.1進行嚴謹的市場調研
清單計價模式的要點是以市場價格進行成本預算。這里的成本包括了新型橋梁建筑的原材料如砂石、鋼材等，還包括建筑過程中要使用的大型機械的折損，也包括人工方面的控制。因此，無論對于開發商還是承包商，了解這些成本結構的市場價格都是必要的。因為同樣的施工環境，可能因為不同城市的材料市場價不同而導致造價報表上的差異。無論是開發商還是建筑承包商，都不能“想當然”的按照自己以前的經驗直接進行報價。嚴謹的市場調研可以使用走訪市場的方式，仔細打聽和比對相關的材料價格，盡量發揮業務員的功能，考慮成本價最高和最低的狀態。也可以以其他同類橋梁建筑工程的造價為參考，估算成本材料和人工的市場價格。無論以何種方式進行市場調研，都應該得到科學、真實的結果。
2.2合理進行工程成本用料的價格計算
嚴謹的市場調查為清單計價提供了真實的、基于市場的基礎，然而，如何對這些工程成本和用料進行價格計算也十分必要。因為在一項新型橋梁建筑工程中，很多用料和人工會被重復計價，導致造價的虛浮。合理計算價格的方式有兩種，對于開發商來說，由于本身不負責橋梁建設，對具體實際工程了解度不深，可以選擇相關的造價公司，請造價公司按照合理的市場價及逆行那個科學的價格計算；對于承包商來說，可以將工程的各個項目部分分開，請各項目的負責部門進行單獨的清單計價報價。然后通過整理清單，發現其中重復和冗余的部分，進行修改，達到合理進行工程成本用料的價格計算。
2.3對施工進行科學管理
對施工隊進行科學管理是控制清單報價中“人工”的價格的最好方法。鑒于每個施工隊的工作效率不同，要價也不一樣，開發商應該盡量選擇那些工作效率高、人工和要價之間的比率最合理的施工隊，并且對施工隊進行嚴格的、科學的管理，與施工隊擬定工期、進行施工項目計劃制定、提出應急預案，合理估計可能的誤工和處理方式等，使用“預先計劃”的方式實現“科學管理”。對施工隊的科學管理將大大減少人工這一項的清單價格，并且與施工隊進行科學管理的計劃制定過程，就是對人工進行清單計價的過程。
2.4以法律保護作為控制造價的最后防線
競爭永遠是商業發展中不可避免的一部分，對于新型橋梁建筑工程來說，最激烈的競爭莫過于承包商參與投標時給出的造價清單。有時候開發商會發現同樣的工程，不同的承包商給出的造價清單會相差幾十萬甚至上百萬之多。便宜的造價對于開發商來說當然意味著成本的節約，但這背后難免存在這承包商之間的惡意競爭。開發商在選擇承包商的時候應該注意清單造價的真實度，如果某個承包商能夠在成本價極低的情況下保證使用合理的原材料并保證工期，那么這些保證應該有雙方的合同作為擔保。開發商應該與承包商簽訂關于成本用料的具體項目和工期上的具體日期的合同，以此來防止承包商不能按照清單定價的承諾履行責任，避免“豆腐渣工程”的出現。
3.清單計價模式下工程預算編制的注意事項
3.1注意單項造價之間的相互聯系
清單計價模式給新型橋梁的預算編制提供了詳細的項目價格，使調配原材料的可能性提高。因為在橋梁建設的過程中有些原材料是可以交替使用的，因此在進行造價的過程中，應根據實際需要考慮到原材料或者人工的單項造價之間的相互聯系，通過調配材料和成本的方式控制造價。
3.2防止分項目造價過程的監守自盜行為
通常情況下，工程建設總體的清單造價是由分項目的造價集合得到的，偶爾會有分項目的造價負責人想要“揩油”，有意提高某項分項目的價格。工程造價的總負責人應該通過監督和勸導都方式盡量避免這樣的行為，使清單造價模式下的工程預算編制保證清晰、明確、完整并且符合市場規律。
3.3確保工程量清單編制質量
工程量清單對項目造價控制具有重要意義，同時對工程結算及審計也具有重要影響。開展工程量清單計價工作時，必須要嚴格按照相關規范進行編制，確保編制工程量清單的質量。編制清單前，必須要充分做好準備工作，給予計價人員合理完成工程量計算和驗算工作的時間。清單編制不得漏項、不得少算或多算，且對項目特征、工作內容應做詳細描述，否則引起調價變化較大。為了避免串通投標，肆意抬高報價，規范規定了國有資金建設工程招標，必須編制招標控制價，招標控制價應報送至工程造價管理機構備案，這就要求編制人員應選擇具有較高專業水準，較高職業操守的造價人員進行編制，編制過程中盡量避免出現弄虛作假等現象發生，避免出現錯誤。在簽訂合同前，投標人必須要再次對工程量清單進行復核，確保工程量清單計算的準確性、合理性及有效性，盡量減少工程施工過程中可能出現的設計變更、工程變更，同時應加強對施工各個環節的造價管理和控制。
4.結語
關鍵詞：物流管理專業 課程體系 設計
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）02（c）-0182-01
1 影響工程施工中成本造價的因素分析
在工程施工中，影響工程施工階段成本造價的因素較多，主要有預算因素、市場因素、資金因素和技術因素，其具體內容如下。
1.1 預算對成本造價的影響
預算對成本造價的影響在一定程度上制約著施工中的成本造價控制。在建筑施工中，往往由于預算前期未開展市場調研活動，造成工程預算不準確，在施工過程中，導致工程結果缺乏準確性和客觀性。例如，工程的造價人員沒有對當前市場情況進行充分的了解與調研，憑借自己的了解或者他人所敘述的情況，盲目地編制工程造價預算表，對實際情況缺乏必要的了解，沒有準求信息的準確性，對工程項目造成了很大的影響，甚至影響了建設項目的決策。又如，部分企業由于業務疏漏，沒有及時對相關工程活動開展市場調研，導致所收集的情況不準確、不真實、缺乏及時性，影響了工程的順利開展。
1.2 市場對成本造價的影響
市場對成本造價的影響也較大，在工程施工成本控制中，市場變動是影響企業經營管理的直接性因素。建筑工程的順利進行與建筑市場密切聯系，一旦市場發生變動則會帶來內部經營模式的轉變。建筑市場存在著極大的不穩定性，原材料市場、資金市場、勞動市場等的變化都對工程造價產生積極的影響。如材料、人工供應緊張和價格上漲，造成建設項目所需資金增加，將導致工程造價全面上漲。
1.3 資金對成本造價的影響
從經濟角度看，建筑市場的競爭主要是工程造價的競爭，資金對成本造價的影響在成本造價控制中也不容忽視。建設工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，建筑工程資金不足，使得建筑工程的施工難以順利開展。材料是各種產品生產的物資基礎，材料價格成為了造價控制的主要對象。可以說，大多數資金預算均是針對材料價格而定的，造價人員對市場材料價格把握得越準確，資金預算方案的科學性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價格起伏不定，供應商之間的競爭往往造成價格頻繁的變動，使得資金支出的預算金額難以保持平穩狀態。
1.4 技術對成本造價的影響
在影響工程施工中的成本造價中，技術對成本造價也具有重要的影響。在建筑工程施工過程中，為了將建筑工程成本造價控制在合理范圍之內，運用先進適用的生產技術、技術設備及相應的管理技術水平是控制工程造價的保證，若與工程生產相適應的先進技術及設備的來源沒有保障，或獲取技術的成本過高，或管理水平跟不上，則不僅預期的效益難以實現，還會給工程的生存和發展帶來危機，導致效益低下，支出浪費嚴重。
2 控制工程施工中成本造價的有效途徑
建筑工程施工在保證工期和滿足工程質量要求的情況下，控制工程施工中成本造價的有效途徑，可以從材料費用、維修費用、設備費用三個方面入手，下文將逐一進行分析。
2.1 材料費用的成本造價控制
工程施工是成本耗資最多的環節，材料采購作為施工項目管理的重要組成部分，為降低工程成本，必須加強對材料采購費用的成本造價控制。具有說來，材料采購的成本造價控制，應在滿足工程建設需要的條件下減少材料耗資。造價人員拿到圖紙后，根據圖紙計算出工程量，將各項所需材料的型號規格及用量詳細列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯系材料供應商協商采購，同等質量的材料選擇報價最低的供應商購買，由此可節省一筆造價資金。收發料和采購制度的完善建立則是成本控制的必要內容。通常來說，要在不影響正常的施工運行的基礎上，對材料的儲存量進行適度的減少，使資金的周轉得以加速。對于材料的采購，可有效地對市場進行調查，在性能和經濟方面的對比中進行選擇。這樣一來，工程的施工質量就能得到一定的保證，也利于腐敗和暗箱操作現象的有效杜絕。
2.2 維修費用的成本造價控制
維修費用的成本造價控制，也是制工程施工中成本造價的有效途徑之一。對建筑工程施工而言，在維修費用方面。返工返修不僅影響了工程建設的質量，也耽誤了現場作業的進程、工期，從而增加了施工成本。維修費用的成本造價控制，現場管理人員需加強各個環節的作業管理，從細節上控制項目建設質量水平，避免施工期間出現返工作業維修。如：安排檢查人員對已經完成的小項目綜合勘測，及時處理工程存在的質量問題，協調各個環節的現場施工，提高人員參與工程作業的效率等，都可以在一次程度上控制維修費用的成本造價控制。
2.3 設備費用的成本造價控制
設備費用的成本造價控制在工程施工中的成本造價中也具有重要的作用。當前，機械設備已經成為工程建設的常用工具，機械自動化操控逐漸取代了人工操作，大大提升了現場作業的效率。但是，隨著機械設備的廣泛運用，如：起重機、挖掘機等。大型機械設備的成本費用增多也會導致項目成本增多，引進先進設備的費用也成為了工程造價的重要組成部分，因此，施工期間要加強機械設備費用的管理，以避免設備效能低造成的成本耗資。另外，還應注意各環節之間的相互制約和監督，保證施工的質量和成本的控制。
3 結語
總之，工程施工中的成本造價控制是一項綜合的系統工程，具有長期性和復雜性。施工階段是項目成本耗資最多的環節，該期間成本造價控制成效對工程收益有很大的影響。造價人員除了應熟悉工程圖紙外，還應對工程材料市場有一定的了解，為工程造價管理提供明確的指導。施工階段的成本控制是否合理，與工程造價管理是密切相關的，通過不斷完善工程造價管理，合理運用控制成本策略，以真正達到降低工程造價的目的。
參考文獻
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我國建筑行業處于快速發展階段，各類建筑工程項目投資額度不斷擴大，形成了以建筑業為中心的產業體系。據統計，2016年，我國建筑市場成交金額超過2.6萬億元，成為支持社會經濟發展的主要項目。建筑工程市場規模不斷擴大化，建筑體系結構改造面臨全新調整，建筑工程市場模式也在不斷更新，對建筑工程企業運營機制提出了嚴格要求。未來，建筑合同管理體制將成為重點對象，如何從合同管理中創造良好的機遇，是現代建筑市場改造中不可缺少的內容。隨著建筑市場經濟可持續發展，必須要考慮合同管理存在的風險隱患，為經濟體制改革做好充分的準備，這些都是實現經濟發展的必要條件。
二、合同管理風險及成因
（一）技術支撐問題
建筑合同管理技術條件不足，對合同管理缺乏科學的引導機制，限制了合同管理數字化發展水平，這些都是限制行業改造難度的關鍵。面對信息化發展趨勢，建筑企業尚未構建科學的管理方式，對不同類型合同項目失去了創新管理平臺，這必然會影響建筑工程的發展進程。建筑工程作為一種新的建筑工程市場化方式，很受人們的關注，在建筑工程市場化市場的逐漸擴大下，有很大的發展前景。城市作為著名的建筑工程市場化城市，而且用戶很多，有一定的市場潛力。要綜合分析項目合同，提出切實可行的改革對策，分析其現狀存在的問題，并解決問題，達到促進城市建筑工程市場化發展的效果。
（二）產業配套問題
現有建筑行業模式相對落后，產業規劃與發展面臨諸多困難，導致合同管理體制達不到預期狀態，從而影響了整個產業的可持續發展。合同管理機制與產業配套模式不符合，限制了各種類型的項目體系，這些都會影響城市建筑行業改革與發展。例如，相同城市地區的合同方案中，對建筑質量標準及要求不一樣，這些都限制了區域性的產業發展，不利于整個企業合同編制與實施。再如，建筑工程發展必須要建立“共享式”的網絡平臺，促進企業與企業、用戶與用戶之間的信息資源融合，合同項目無法建立科學的管理體制，限制了各類型合同內容編寫與調整，無法達到信息資源共享目標。
（三）合同人才問題
人力資源缺乏時代，企業更重視人力資源評估及需求，這些都會影響建筑行業的可持續發展。面對現有人才結構機制，合同編寫與規劃需要從多個方面開展工作，才能更好地完成項目建設目標，為合同管理與改造做好充分的準備工作。但由于合同編制體系與調整需求，現有人才資源無法達到合同管理標準，也限制了合同內部條款實施與應用，這些都降低了項目管理與控制的難度。由于特殊的地理位置，城市地區發展建筑工程行業存在一些問題，如項目引進機制不健全、規模化產業結構不協調等，這些都是限制城市地區產業結構發展的主要因素。
三、建筑企業合同分析控制的對策
（一）“建筑企業”目標市場及定位
第一，分級管理，提升合同層次。建筑工程合同要從不同角度開展管理，按照分級管理思想實施工作，從多個角度進行合同改造與分析，這樣才能更好地完成項目工作。但是對于建筑企業來說，合同管理需要從項目規劃、設計、施工、檢驗等多個方面開展工作，這樣才能保證項目管理機制的協調性，維持整個項目運行穩定。基于目標市場定位與控制引導下，項目管理機制要考慮風險系數，以不同類型的建筑體系為中心，采取相對應的控制方案，促進合同條款編制與運行的一體化。對于存在風險隱患的合同項目，要考慮企業未來發展及戰略調整要求，共同打造全面性的風險控制流程。第二，專業維護團隊，個性化服務。公司客戶維護的前提是準確計量風險所帶來的損失，公司風險所帶來的潛在損失一般可以分為預期損失、非預期損失和異常損失三種。預期損失是指在一般正常情況下，公司風險損失的統計平均值，是公司在一定時期可預見的平均損失。它是公司的經營成本而不是風險，通過撥備和產品定價進行預防。上市公司市場合同具有多變性、復雜性、風險性等特點，這些都是上市公司市場合同改造需要考慮的問題。此次研究，對建筑合同管理市場合同戰略調整提供指導方向，為市場合同調整提供科學的指導方向，重點強化市場合同風險防范及控制，為上市公司經營改造提供了指導，以市場合同為基礎完善客戶議價體系，與客戶實現共同成長。
（二）“建筑企業”產品策略
第一，主動合同理念。客戶合同是基于客觀事實的概述性理論，應在客觀條件下建立有效的建筑企業合同模式。企業走市場化轉型之路，并不是某個階段對經營管理提出的要求，而是整個行業未來革新建設的必然趨勢。城市地區作為國家經濟建設的重點對象，必須要緊隨時代潮流，挖掘建筑工程市場化轉型潛在的價值意義，為市場化建設與發展做好充分的準備，這樣才能實現經營模式轉型與改進。信息科技是建筑工程市場化發展的根基，這樣才能維持企業經營模式的優化發展，帶動經營效益穩步增長。設定主動合同管理模式，也是對產業經濟改造的新要求，有助于實現企業規劃與發展目標。第二，合同考評理念。不同項目在市場中的需求是不一樣的，如何定位項目屬性，能夠指導合同管理的科學開展，為建筑工程公司創造豐厚的收益。屬性定位是一項復雜的過程，需要考慮多個方面的因素，如交通、環境、需求等，才能編制出一套完整的市場合同方案。建筑工程開發全過程中，市場調研是不可缺少的工作，也是直接向開發商反饋市場需求的主要途徑。比如，價格同等條件下，需要調查客戶對項目環境、格局、空間等方面的需求，抓住項目推廣優勢，才能獲得更多客戶的關注。形象推廣是項目定位、市場調研之后的環節，也是合同管理的終端，直接與客戶面對面地展開合同活動。
四、結語
一、方案階段：
此處所說的“方案階段”實際是包含了“前期市場調研方案論證與確認施工圖設計”的整個圖紙形成的全過程。這也是建設方項目成本管理與控制的核心階段。
1.1前期市場調研階段：
在這一階段，建設方應根據政府土地的規劃，在方案論證前期進行充分、嚴謹的市場調研，制定出精確的項目市場定位標準，并制定一個項目總成本計劃的目標值及銷售單價目標值，且要嚴格執行計劃目標成本值輕易不變的原則，不能隨意更改計劃目標成本值，因為策劃階段對于工程本身的每一個決策都會直接影響到計劃值的改變，從而影響到項目的總計劃成本。因為最終的銷售業績是決定項目成功與否的關鍵，也是公司盈利與否的關鍵所在。
項目的前期市場調研必須充分、嚴謹。要根據國內大的經濟形勢、整個行業的景氣程度、項目周邊的市場環境、地區內的供求關系、企業的財務承受能力和市場的購買力及對市場環境做出充分預估后來確定項目的銷售基價和工程的總成本控制目標。由項目的總成本控制目標來確定項目的自身定位，如建筑風格、項目的品質、裝修程度。
1.2方案論證與確認階段：
此階段要根據前期市場調研階段的成果，來確定項目的市場定位標準，并細化確定好的項目的總成本控制目標及建筑風格、項目的品質、裝修程度來細化建筑成本，如建筑(結構、水電、暖通)成本、綠化配套成本等。
1.3施工圖設計階段：
此階段是項目成本目標的落實階段，此階段是主要根據論證階段確定的項目細化成本目標，來落實項目本身的結構形式、外立面風格及材料的選用、項目綠化配套的標準等。
二、合同階段
此處所說的“合同階段”實際是包含了“項目招投標合同細節條款磋商合同訂立”的全過程。按照國內私企通行做法，合同按形式可劃分為“固定總價合同、固定綜合單價合同、工程量清單合同、成本加酬金合同等”，其具體的合同形式按照項目的類型、大小、難易程度可選擇不同的合同形式。如：“小型鋼結構”這些零星的項目較小、工藝工序簡單、前期能精準測算工程量且后期可預見變更量很小甚至沒有的工程項目，適宜選用固定總價包死的合同形式以減少建設方后期結算的工作量;而那些項目較大、工藝工序復雜、前期不能能精準測算工程量的工程項目，國內的通行做法一般都采用固定綜合單價合同的合同形式，如建筑工程合同。
2.1招投標階段、合同條款磋商及合同訂立階段：
這三個階段是實施過程中是相互分開的，但在執行過程中又存在前因后果、前鋪墊后執行的關系，因此本人在此處合并闡述。
在招標階段，由于國內施工單位資質的局限性，很難做到“工程總承包”的模式，但正在向這一趨勢發展。因此就目前而言，國內建設方還是普遍采用的是分項工程分類發包的形式進行招標的，這就需要建設方在起草招標文件時必須確定好招標范圍。
三、施工階段
施工階段是包含了項目開工到項目交付小業主的全過程，是項目成本的實施與落實階段，此階段的控制重點在于工程量的確認、具體調價材料價格的確認及工程質量的控制。
3.1 具體工程量的確認
在施工階段，建設方要及時對變更工程量進行雙方或者三方(建設方、施工方、監理方)確認，為工程結算預備書面手續，做到有備無患，避免結算時相互扯皮。不管項目各方的現場人員如何流動，都不影響工程結算。
建設方在工程施工過程中，還應對工程結算時易引起爭議的隱蔽工程，采用“過程結算法”進行及時確認，即在隱蔽驗收時進行施工、監理、建設方的三方確認，并用工程確認單的書面形式予以三方簽認，如：基坑的護坡形式、面積、厚度，塔吊基礎的形式，井點降水的數量、使用時間，地下室外墻防水涂料層的厚度等工程的工程量進行確認，杜絕結算時的扯皮糾紛的發生。
3.2 價格調整
在施工階段，建設方要及時對相關材料的價格(合同中沒有約定價格且工程指導價中又沒有指導價的特殊材料)進行雙方或者三方書面確認。
此階段建設方還必須按照合同約定對合同中注明的需現場認質認價的材料進行認價，認價單中必須注明是原材料單價還是含施工費、利潤、稅金等一切費用在內的固定綜合單價。
在施工階段，建設方還必須國家及省、市的政策動向，如人工費的政策調整，建設方必須與施工方及時就人工費調整執行日期之前的已完工程量進行書面確認，以便結算時作為人工費記取的依據。
3.3工程質量
在項目的施工階段，建設方應該積極配合并督促好監理方、施工方控制好工程質量。在資訊日益發達的今天，小業主的質量維權意識越來越強，施工階段管控好工程質量就減少了后期的質量索賠事件的發生，也是變相的節約了工程成本。如今執行的是項目責任終生制，雖說工程質量引起的經濟索賠由施工買單，但是遇到地皮、無賴的小業主跟建設方胡攪蠻纏，將小事擴大化宣傳，建設方必將安排人力物力去應付，建設方最終損失的是良好的社會信譽及新項目的銷售環境。
建設方對項目工程的現場管理必須進行工程質量的預先控制，在工程開工前羅列出工程質量控制的重點和時間點，預先編制出控制方法，力求對工程質量的控制做到心中有底，在工程施工其間，對可能出現的工程質量隱患在工程例會上提前將問題提出來，協商解決辦法，提前控制工程質量。在工程實施工程中，采取必要的管理方法和相應的獎罰措施，積極對工程進行現場巡查，參與監理單位組織的隱蔽工程的驗收，提出存在問題，并對整改結果進行復查，力求杜絕工程質量隱患的存在。
由于建設方與施工方在項目成本管理中的利益取向不同，建設方的利益取向是銷售利潤，而施工方的利益取向是項目實施成本的利潤，因此導致建設方與施工方的工程質量管理的取向不同。施工方的項目時間跨度也只是從簽訂合同后開始施工到工程保修期滿為止，法律約定的工程主體質量責任終生制，只有在特殊情況下才會發生。我個人認為建設方的項目時間跨度是從項目立項開始到建筑物的設計壽命到期為止，雖說項目在保修期滿后由建設方、施工方移交給政府的社會維修基金，但建設方的社會信譽是貫穿項目設計壽命全周期的。
四、結算階段
關于結算合同條款的約定，詳見合同階段的闡述。
工程結算階段是工程成本控制的最后階段，此階段的控制重點在于工程量的核對與相關價格的確認建設方最好邀請獨立于標底編制單位及施工方結算編制單位以外的第三方按照合同、圖紙及變更重新計算整個項目的工程量后進行核對審計。
如果項目體量較大且單體建筑較多，又劃分了多個標段施工，而單體建筑與單體建筑結構形式與體量相近的，建議最好邀請兩家審計單位按標段劃分進行結算審計，這樣便于建設方進行縱向直觀的比較，分析審計結果的差異所在，達到嚴格控制審計結果的目的。
