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邢志民 西安建筑科技大學
摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解
決措施。
關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施
1.國內研究現狀及水平
在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信
貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②
實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住
房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用
風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評
估中等。
2.房地產金融風險的理論分析
（1）房地產業與金融業
房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠
開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金
需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發
展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是
實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。
（2）房地產金融的概念和分類
房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指
所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活
動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近
幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所
下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投
放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，
共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，
現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山
莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸
款擔保方式保守謹慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量
目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開
發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項
目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。
②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行
公共貸款質量，且出現惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察
從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府
主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。
②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在
諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析
①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④
銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略
①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研
究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸
款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行
貸款業務的多元化。
（5）結論及展望
銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊
密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行
業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨
別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不
斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越
來越科學、高效。
5.方案和準備采用的措施
（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相
關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場
數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲取）。
（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金
融風險進行探尋研究。
參考文獻：
[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.
[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工
大學，2012.6.15.
[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，
2008：210.
一、我國房地產企業資產規模估算步驟
估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：
1 根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。
2 利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。
3 利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。
二、我國房地產企業資產規模估算
1 我國房地產開發企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產開發企業總數
根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。
(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量
2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值
首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值
將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。
2 我國物業管理企業總資產值估算
(1)估算2009年我國物業管理企業總數
根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。
(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量
2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值
2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。
由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值
將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。
3 我國房地產中介服務企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數
根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量
2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值
2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。
由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值
將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。
三、我國房地產企業資產規模估算
【關鍵詞】房地產；外部性；治理
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A
一、前言
近年來，由于城市房地產開發行業的不斷壯大，城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業的發展有著重要意義。
二、“外部性”的理論淵源
在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。
三、房地產外部性分類及其影響
1、房地產外部性分類
以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。
按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。
2、房地產外部性的影響
房地產開發的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發展的必然進程和客觀規律,而房地產項目的開發建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發商或其他生產者的有利影響。房地產開發項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區域開發各類物業創造了良好的環境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。
四、房地產開發經營中外部性的產生原因
1、地理區位上的鄰近
房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區位上占有優勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發展潛力。
2、產權不明晰
外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。
3、市場交易成本過高
交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發商請求補償。
4、品牌價值的偏好
通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業界的知名企業,開發出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優勢。
5、地產不可移動性造成的自然壟斷
房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。
五、城市房地產開發經營中外部性的治理途徑
1、靈活運用價格協調機制轉化外部性
在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創造更多外部經濟的開發商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。
2、通過綜合改造促使外部性的內部化
外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區中,位于舊區中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監近物業及房地產狀況,自然很少有開發商愿意去開發或重新翻修。因此舊區的存在對舊區內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發商顯而也會顧及這一點,而放棄開發。而綜合成片開發,使得舊城區老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。
3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性
稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發商愿意投入資金到這種房地產項目的開發中去。對房地產開發過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環境好的別墅征收較高的固定資產調節稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。
4、加強產權界定彌補外部性
按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規定,并嚴格保護、執行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規劃并嚴格執行,明確規定房地產開發利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發經營利用中的外部不經濟。
5、采取政策管制規范開發商的行為
房地產外部性現象的產生與房地產開發商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規來規范開發商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節等。另外在公司的注冊、開發項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業應實施嚴格的準入制度,將那些專業水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業或開發商拒之門外
六、房地產開發經營的外部性治理建議
除了控制好以上因素外，城市房地產開發經營外部性的治理還要考慮到環境因素。環境是未來經濟發展的又一大支撐。一方面,環境是資源的載體,維護環境就是為持續發展提供了持續利用資源的可能;另一方面,環境又是人們共同的居所,發展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環境質量是現代衡量社會經濟發展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發展、進行城市房地產開發和再開發的同時,必須注意保護治理好我們的環境,堅持走經濟、社會和資源、環境相互協調的可持續發展之路。
七、結束語
通過對城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發工程中的重要性。因此在城市房地產開發工程的后續發展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發的穩定發展。
參考文獻
[1]駱漢賓 房地產開發中的若干問題及對策 城市開發 2010年
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神,政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋,還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋,實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產開發企業,亦包括違規開發者,只要是向社會公開銷售,均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍,一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定,即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據開發建設者是否房地產開發企業,房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識,非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產,不管是否房地產開發企業建設,均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”,應作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然,為避免與行政權力的沖突,法院只應進行形式審查,對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類,對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定,決定著案件審理的方向。
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
國家統計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點，與2002年12月份相比上升2.01點。表明2003年房地產開發業總體景氣水平明顯上揚。全年“國房景氣指數”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點109點，經過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點的景氣水平。反映出全國房地產開發市場總體趨勢由年初的過快發展逐步回落到年底相對平穩發展的過程。
全年“國房景氣指數”呈現“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產開發投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應對非典疫情產生的影響，國家有關部門相繼出臺了清理整頓開發區，規范銀行貸款發放等宏觀調控政策，尤其是國務院《關于促進房地產市場持續、健康發展的通知》（國發[2003]18號），確定了房地產業支柱產業地位，并采取了一系列措施促進了房地產市場的持續、健康發展。
全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是：房地產開發投資增速高于上年，投資規模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業拖欠工程款增速有所加快；土地開發面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩中有升，局部地區增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。
主要分類指數走勢
與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數”所屬的8個分類指數全面上揚（空置面積分類指數表現為下降），其中新開工面積、土地轉讓收入、資金來源、空置面積等分類指數是帶動“國房景氣指數”高于上年水平的主要原因。
1、新開工面積分類指數
2003年12月，新開工面積分類指數為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產開發企業對市場預期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區看，海南、廣西、陜西、河北和等地區新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區。
2、竣工面積分類指數
2003年12月，房屋竣工面積分類指數為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數由于季節規律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。
全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。
分物業看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業營業用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。
3、本年資金來源分類指數
2003年12月，本年資金來源分類指數為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。
全年本年資金來源分類指數持續走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩定在107點以上的較高水平。
全年全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。
4、房地產開發投資分類指數
2003年12月，房地產開發投資分類指數為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產開發投資規模躍上新臺階，累計完成房地產開發投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業營業用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經濟適用房的比重有所下降。全年完成經濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經濟適用房投資占全部房地產開發投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產開發投資增長最快的地區。
5、土地開發面積分類指數
2003年12月，土地開發面積分類指數為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數也呈高開低走態勢，3月份指數達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發區出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。
6、商品房銷售價格分類指數
2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數在97點左右波動，整體水平略高于上年。
表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業營業用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區平均房價負增長，5個地區集中在西部。
7、商品房空置面積分類指數
近年來，房地產數據被社會各界所關注，房地產統計信息對各級領導科學決策及促進國民經濟的發展至關重要。但是，目前統計制度方法已經不能適應當前經濟和社會發展的需要，本文就我國現行房地產統計制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。
一、房地產統計體制與方法制度現狀
房地產統計制度方法是一個復雜的體系，它主要包括統計調查體系、統計指標體系和統計標準體系。
1、統計調查。我國房地產調查體系中主要存在兩大調查系統：一是由國家統計局及其調查總隊所組成的政府綜合統計系統；二是由建設部和地方政府建設主管部門所組成的部門統計系統。我國房地產統計調查主要采取。即房地產統計的組織部門（政府統計部門和建設部門）通過向房地產企業發放房地產統計報表，由房地產企業自行填報，上報給基層統計部門，然后逐級匯總、上報。房地產報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。
2、統計指標。我國目前尚無系統明確完善的房地產統計指標體系，現有的房地產統計指標側重于從投資角度的統計，即：《房地產開發統計報表制度》（某年統計年報和定報）和建設部制定的《房地產統計報表制度》，并且每年的指標數量都有差異。
3、統計標準。為了便于對統計數據和各種有關信息進行分類研究，國家統計局對某些重要的復雜的統計分組體系，制定、和實施統一的標準，實行標準化管理，形成統計標準。將己有的和應有的各項統計分類標準，按其內在聯系組成的整體所形成的體系，就是統計標準體系，使各項統計分類標準有機結合，相互銜接，減少重復，防止矛盾，避免人力、物力、財力的浪費。另外，統計口徑的規定在統計工作中也有一定標準。房地產統計標準體現在統一的房地產統計制度、房地產統計指標解釋、房地產統計指標編碼。
二、現行房地產方法制度存在問題
（一）房地產統計指標體系有待融合完善。目前，政府統計部門執行國家統計局制定的房地產統計報表制度，建設部門執行建設部制定的房地產統計報表制度。統計制度不一易造成數出多門，統計資源浪費。國家局制定的房地產統計報表制度，主要是反映房地產增量市場運行狀況的房地產開發企業的投資情況統計，而反映土地市場、存量市場、經營管理運行狀況的房地產交易、房地產中介、房地產物業、房地產評估、房地產出租等指標基本沒有。而這需要融合完善。
（二）按注冊地統計易漏統瞞報或重統多報。現行的房地產統計制度規定:“跨地區進行開發活動并在開發地進行工商登記且具備法人資格，納入開發活動所在地統計范圍;未進行工商登記的，由企業辦公所在地進行統計。”目前房地產開發企業跨地區、跨省開發投資現象很常見，如果不在開發地注冊，易出現漏統瞞報。如果在開發地注冊，則，易出現重統多報。
（三）月報制度負擔過重。目前縣級一下基層統計人員固定資產投資統計、房地產投資統計、建筑業統計集于一身，同時，上報時間集中、指標較多，表間邏輯關系復雜，基層統計人員顧此失彼，疲于應付。
（四）企業統計不堪重負。由于國家報表按專業多頭向下布置，統計局投資處、人口社會處，調查隊生產價格處、企業監測處，房地產管理局等五個部門給企業(指房開企業)布置調查任務，統計報表多達八種，多數指標重復。同時，計量單位、報表軟件不同，所以企業統計人員工作量不堪重負。
三、規范房地產統計的建議
（一）政府統計與部門統計建立統一的統計指標體系。一是實現政府統計與部門統計的“對接”。國家局與住建部門應共同協商制定統一的統計指標體系，共同布置統計工作，由統計部門進行數據處理，確保數出一門。二是建立政府統計與部門統計統計信息的共享機制，杜絕重復交叉，提高效率。三是在政府統計與部門統計建立的統一指標體系下各司其職，各盡其責，各抒所長，相互支持，各得其所。
（二）房地產開發投資按建設地統計。由于房地產開發企業跨地區跨省經營比較普遍，為使房地產投資統計不重不漏，取消按注冊地統計，實施按建設地統計，一則能夠正確反映項目所在地房地產投資及全社會投資完成情況；二則項目建設地可以準確掌握房地產投資情況和隨時勘驗房地產投資進度；三則有利于對房地產開發投資企業統計工作的有效管理；四則能夠全面反映建設地房地產開發整體投資規模和結構；五則便于開展統計執法檢查，堅決打擊房地產開發企業的統計違法行為。
關鍵詞:宏觀調控 房地產 信貸風險
中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我國房地產市場狀況概述
2010年以來,房地產市場持續“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。而且,房地產市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應結構不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經濟型住房供應不足、保障房建設投入不足。
為了防止地產市場的泡沫,國家陸續出臺了一系列房地產調控政策,4月14日和17日,國務院連續通知,其中4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調控“新國十條”,由此拉開密集調控序幕。“新國十條”公布后,樓市也開始出現了一些積極的變化,部分城市更是出現了“量價齊跌”。經歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調整期,而且本輪的調整才剛剛開始,未來房地產市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業銀行不能忽視對房地產信貸風險的防范。
二、商業銀行房地產信貸面臨的主要風險分析
1.房地產開發貸款不良率上升。房地產市場調整引起銀行風險上升最為常見的渠道就是房地產開發商經營困難直接導致銀行房地產開發貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監會要求,各商業銀行公布了房地產貸款壓力測試結果。若房地產價格下降30%,交通銀行開發貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業銀行對公房地產貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。
目前,宏觀調控、市場調整和成本上漲成為中國房地產行業面臨的三大挑戰。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產市場調整時期房地產企業通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產市場的深入調整,一些資質較低、規模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產開發貸款中,銀行特別要關注下列風險:一是“樓盤爛尾”;二是開發商的現金流出現較大問題;三是小企業運作大項目;四是房地產開發項目運作不合規。
2.集團資金鏈斷裂導致銀行損失。房地產市場調整,可能引起涉足房地產業的一些企業集團資金鏈緊張。房地產開發項目往往具有建設投資大、開發周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發商投資的真實狀況和關聯交易往往對開發商的業績有重要影響。如果企業熱衷于資本運作――通過各種方式使企業自身規模擴大或使財務指標轉好而對外部投資者構成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產的情形,無論是房地產業領域或者是其他產業領域出現較大資金窟窿的問題,均可能引起企業資金鏈斷裂風險,進而導致銀行貸款風險。此外,企業集團還存在資金擔保型資金鏈斷裂和關聯方占用型資金鏈斷裂的風險,相關資金鏈斷裂可能會對銀行構成不利影響。在房地產市場調整時期,商業銀行還要特別注意防止房地產開發商在項目之間周轉資金所帶來的資金鏈斷裂風險。
3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產市場調整時期,房地產抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產抵押品的處置通常會出現變現困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業銀行的抵押貸款業務操作中,抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現值的70%,這通常意味著當房地產價格跌幅逾30%以上時,商業銀行面臨的信用風險將陡然上升。
4.房地產市場出現深幅調整時,銀行個人住房貸款風險上升。中國商業銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產開發貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產價格節節上漲時,在“正反饋資產價格效應”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產生的個人住房貸款產生壞賬的風險加大。當房產價格急劇下滑時,會出現“斷供”的銀行風險。
當房地產市場出現深幅調整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的爆發。一類是“理性違約”,當抵押房產的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產市場調整會與經濟調整相互作用,經濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。
5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產開發企業資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風險增大。“假按揭”主要是一些房地產開發企業通過虛構售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產開發商利用預售環節以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發商通過虛構的房價來套取更多的銀行貸款。
三、商業銀行應對房地產市場深入調整的措施及建議
面對房地產市場深入調整可能給銀行帶來的巨大風險,商業銀行除應加強對房地產市場走勢的研判并關注宏觀調控政策、把握政策動向以外,還應進行內部經營管理的調整,加強房地產行業風險管理。
1.把好市場準入關,實行房地產信貸總量控制,落實企業、項目分類管理。一是實行房地產行業信貸總量控制,防范行業系統性風險。二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目。減少對供過于求區域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目,要嚴格進行限制。
2.堅持房地產開發貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發放要掌握好節奏,要根據項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發放。再次,要做好資金使用監管。全面介入整個項目建設銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況,督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理,保證開發貸款能按期收回。
3.完善房地產貸款風險監控機制,做到風險的早發現、早處置。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系,及時分析掌握行業發展態勢和區域特點,為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理,通過監測開發企業的資金狀況、項目建設和銷售進展等,及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任,加強監督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款,積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目,要借助銀行的信息優勢和客戶優勢,幫助企業尋求新的投資人,通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業銀行要吸取美國次貸危機的教訓,采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現假按揭現象;嚴格執行首付款政策,并根據客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現零首付或低首付現象。
5.加強抵押品價值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構資質、信譽等方面的考察,判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據不同區域房價變化的情況,選擇房價較高或降幅較大的地區和城市,對開發貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數較高的個人貸款,認真開展抵押品重評工作。如發現擔保不足的,應要求借款人及時追加貸款擔保,確保貸款擔保足值有效。
關鍵詞：房地產開發商、房地產信托、私募房地產投資基金、公募房地產投資基金、房地產抵押貸款證券化
在西方國家和地區，由于房地產產品多被視為金融投資的工具，如由房地產產品衍生的“房地產投資信托”本身是重要的金融產品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標準普爾）公司共同推出的全球產業分類標準GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統GCS（global classification system）均將房地產業歸于金融部門。由此可見，金融對房地產的重要性，房地產金融的發展在某種程度上而言意味著房地產業的發展和成熟。
一、第一階段：房地產開發商自籌資金和銀行貸款，房地產金融只存在房地產增量市場單一的房地產金融體系。在這一階段，房地產開發商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風險的承擔者又是既得利益的獲得者。
很多人剛開始進入房地產業時，都曾有過這樣的疑問：房地產開發商具體是做什么工作的？在現在的房地產市場，幾乎所有的開發環節房產商如果愿意都可以委托專業公司進行，這樣一來是不是房地產業可以不需要房地產開發商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產開發商承擔著金融、投資和項目管理，房地產開發商可以理解為專門投資于房地產開發業的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產開發商主要通過自有資金、預收帳款（定金和購房首付款）、發行股票和債券進行融資。
銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產金融的產生和發展起著至關重要的作用。
《2004中國房地產金融報告》指出，2004年房地產開發資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業內人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。
這一階段的特點：房地產金融市場比較封閉，房地產開發商作為唯一一個承擔房地產市場風險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產貸款的主要提供者，獲得較為穩定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發商股票獲得收益。
二、第二階段：機構投資者通過房地產信托和私募房地產投資基金進入房地產市場，房地產金融主要存在于增量市場，機構投資者通過私募房地產投資基金介入存量市場半成熟的房地產金融體系
這一階段，房地產信托和私募房地產投資基金允許發行，并得到很快的發展。
房地產信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產信托，主要采用不動產信托的方式。三是臺灣式的房地產信托，兼采資金信托和不動產信托的方式。臺灣《不動產證券化條例》第4條第3項和第4項分別規定了不動產投資信托和不動產資產信托的定義。
房地產投資基金REITs是通過向投資者發行受益憑證，所募集的資金用于房地產業的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發放。房地產投資基金REITs所產生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經營實體的利益要求權，而是對特定資產池所產生的現金流或剩余利益的要求權。資產池在法律上表現為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現方式主要有兩種：特設公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。
私募房地產投資基金可以允許介入房地產的所有環節，介入房地產的增量市場，即對房地產開發商提供股權融資或者對其提供開發貸款；介入房地產的存量市場，即購買和持有存量房地產，獲得其穩定的租金收益和未來的增長收益。
私募房地產投資基金目前在市場上的表現形式主要為投資公司、資產管理公司，通過參股方式參與房地產開發，或收購持有商業房產獲得穩定的租金收益。
這一階段的特點：房地產金融市場開始開放，機構投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產信托和房地產投資基金進入房地產市場，獲得較為穩定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產開發利潤（參股方式）。
三、第三階段：廣大投資者通過房地產投資基金和資產證券化進入房地產市場成熟的房地產金融體系
公募房地產投資基金和房地產證券化允許發行，絕大多數的存量商業房產被房地產投資基金所持有。
由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產規模有較高的要求。而公募基金監管機構實行嚴格的審批或核準制，因為這涉及到眾多投資人的權益。因此可嚴格限定其不可投資于房地產開發領域，主要投資于存量房產和房地產證券；私募基金則可允許其投資于房地產的所有領域，在承擔房地產開發風險的同時獲得比較可觀的利潤回報。
無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產自身的特點，項目周期相對較長、變現能力較差；房地產頻繁買賣又容易造成投機，甚至會造成泡沫。因此為了保證房地產市場健康發展以及資金供給的穩定性，筆者認為房地產投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。
房地產證券化是指以債券形式表現的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產項目債券，主要針對具體的房地產項目標的，由投資方或開發企業委托金融機構發行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構對房地產抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。
四、促進我國房地產金融發展的幾點思考
我國目前房地產金融尚處在第二階段，房地產信托大量發行，通過《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》來規范其發展；私募房地產投資基金主要以投資公司、資產管理公司形式出現，純粹以基金命名的房地產投資基金尚未成立。筆者認為，可通過以下措施來促進我國房地產金融的發展。
1.規范并促進房地產信托的發展
發展股權類、產權類房地產信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業務的限制，同時規定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務，也可從事資產證券化、企業年金和財務顧問。應該說，信托業的春天已經來臨。
采用準房地產投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產的專業運營和管理經驗，因此在現階段可以采用外部管理模式，委托專業的房地產經營管理公司來管理。在整個架構中信托公司在與投資者的法律關系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發展契約型的房地產投資積累一定的經驗。
完善房地產信托的相關法規，使得房地產信托有法可依，走向有序發展的道路。監管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設計，填補漏洞，從而有效引導市場發展方向。
2.盡快完善相關法規，明確房地產投資基金的發展方向
房地產金融創新，發展房地產投資基金，首要的是建立相應的法律制度框架。所有已經和正在籌劃REITs發展的國家和地區，無不將立法作為發展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關法律已經比較完備的基礎上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準發行相關產品上市。
公司型房地產投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產證券化發行模式在我國更具有操作依據和現實意義。
3.鼓勵并加快私募產業基金和抵押貸款證券化的發展，并完善相應的法律法規
私募房地產投資基金允許其投資房地產業的所有領域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產開發領域，承擔較高的風險獲取較高的利潤。為了避免房地產市場的泡沫，對于投資于房地產增量市場的房地產投資基金，可限制其任何形式的貸款。
建議或鼓勵私募房地產產業投資基金采用有限合伙制。《合伙企業法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。
眾所周知美國REITs之所以發展迅速，主要得益于其優惠的稅收政策，REITs滿足規定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產信托投資基金的稅收優惠卻無從體現。因此，我國還應完善相關法律，來促進我國房地產投資基金的發展。
作者單位：臺玉紅，上海理工大學；朱鵬宇，上海國際港務（集團）股份有限公司羅涇二期工程建設指揮部
