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為鼓勵企業采用合同能源管理模式開展節能服務，規范合同能源管理項目企業所得稅管理，2010年年底，國家稅務總局會同國家發展改革委、財政部等相關部門，研究出臺了《財政部 國家稅務總局關于促進節能服務產業發展增值稅、營業稅和企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2010]110號，以下簡稱“110號文”）和《國家稅務總局關于進一步做好稅收促進節能減排工作的通知》（國稅函[2010]180號），對業界普遍關心的企業所得稅優惠政策問題，以及實施合同能源管理項目過程中所涉及的資產稅務處理問題、權屬轉移過程中的收入確認等問題，都做出了具體而合理的規定。為進一步規范與界定外部門對此類涉稅項目的前置管理、加強各部門間的協調配合等問題，為征納雙方提供更加明晰的指引，切實將國家稅收優惠政策落到實處，堵塞稅收漏洞，共同推動做好合同能源管理事業的健康發展，在110號文規定基礎上，有必要對落實合同能源管理項目企業所得稅優惠政策過程中涉及的具體管理問題加以明確。因此，2013年12月17日，國家稅務總局與國家發展改革委聯合出臺了《關于落實節能服務企業合同能源管理項目企業所得稅優惠政策有關征收管理問題的公告》（國家稅務總局 國家發展改革委公告2013年第77號；以下簡稱“77號公告”）。77號公告自2013年1月1日起施行。77號公告前，已按有關規定享受稅收優惠政策的，仍按原規定繼續執行；尚未享受的，按77號公告規定執行。
進一步明確合同能源管理項目企業所得稅優惠政策
實施節能效益分享型合同能源管理項目的節能服務企業，符合規定條件的，可享受企業所得稅“三免三減半”優惠政策。依據現行企業所得稅優惠原則，該類項目應具備查賬征收條件，實行核定征收的不得享受優惠政策。
對節能效益分享型合同期短于定期減免稅優惠期的處理問題，按照孰低原則，規定對效益分享期短于6年的，可以按合同約定的實際效益分享期享受上述定期減免稅優惠。
110號文件第二條第（二）款第2項規定“能源管理合同期滿后，節能服務公司轉讓給用能企業的因實施合同能源管理項目形成的資產，按折舊或攤銷期滿的資產進行稅務處理”，按照應稅收入與稅前扣除匹配的原則，避免這部分資產因稅法規定折舊或攤銷年限大于合同約定管理年限而未折舊期滿或攤銷結束，77號公告規定部分資產的折舊或攤銷年限，應與合同約定的效益分享期保持一致。即，有關投資項目所發生的支出應按稅法規定作資本化或費用化處理。形成的固定資產或無形資產，應按合同約定的效益分享周期計提折舊或攤銷。
對于在合同約定的效益分享期內發生的期間費用，77號公告規定了合理分攤的具體辦法。即，期間費用的分攤應按照投資額和銷售（營業）收入額二個素計算應分攤比例，二因素的權重各為50%。
77號公告還明確，享受企業所得稅優惠政策的項目應屬于《財政部 國家稅務總局 國家發展改革委關于公布環境保護節能節水項目企業所得稅優惠目錄（試行）的通知》（財稅[2009]166號）規定的節能減排技術改造項目，包括余熱余壓利用、綠色照明等節能效益分享型合同能源管理項目。
合同能源管理項目優惠實行事前備案管理
節能服務企業享受合同能源管理項目企業所得稅優惠的，應向主管稅務機關備案。涉及多個項目優惠的，應按各項目分別進行備案。節能服務企業應在項目取得第一筆收入的次年4個月內，完成項目享受優惠備案。辦理備案手續時需提供以下資料：
（一）減免稅備案申請；
（二）能源管理合同復印件；
（三）國家發展改革委、財政部公布的第三方機構出具的《合同能源管理項目情況確認表》，或者政府節能主管部門出具的合同能源管理項目確認意見；
（四）《合同能源管理項目應納稅所得額計算表》；
（五）項目第一筆收入的發票復印件；
（六）合同能源管理項目發生轉讓的，受讓節能服務企業除提供上述材料外，還需提供項目轉讓合同、項目原享受優惠的備案文件。
企業享受優惠條件發生變化的，應當自發生變化之日起15日內向主管稅務機關書面報告。如不再符合享受優惠條件的，應停止享受優惠，并依法繳納企業所得稅。對節能服務企業采取虛假手段獲取稅收優惠的、享受優惠條件發生變化而未及時向主管稅務機關報告的以及未按77號公告規定報送備案資料而自行減免稅的，主管稅務機關應按照稅收征管法等有關規定進行處理。稅務部門應設立節能服務企業項目管理臺賬和統計制度，并會同節能主管部門建立監管機制。
【關鍵詞】物業管理;稅收政策;營業稅;對策
伴隨著改革開放,我國物業管理行業走過了近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年是中國物業管理行業快速發展的十年,據第二次全國經濟普查數據顯示,至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬家,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分,成為國民經濟新的經濟增長點,成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而,由于物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善,以及稅費負擔較重,相關政策支持不足等等,物業服務行業整體經營效益不容樂觀,我國物業管理行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析,提出相應措施,以促進物業管理行業又好又快發展,以此進一步推動中國城市的文明化進程。
一、我國物業管理行業涉稅現狀及分析
我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括:營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅(代扣代繳)。多年來,國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類,行業內約定俗成地比照“服務業――其他服務業”繳納流轉稅,按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結余,按調整后應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中,物業管理公司依據所涉及的業務不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由于國家稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經舉步維艱,部分城市已經出現了物業管理行業萎縮的情況,留下了一系列的社會問題,對構建和諧社會造成一定的負面影響。
1、物業管理業歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對于交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查顯示,主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征,其中文化體育業的平均利潤率達到了24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%。作為建筑業的后續產業,物業管理業利潤率與建筑業不可比,而行業利潤率最低的物業服務業,卻承受著高于其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業,享受著國家營業稅多項稅收優惠政策,卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業,明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同。
2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收,企業負擔沉重。在酬金制收費模式下,物業服務企業的營業額為向業主收取的物業服務資金,由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業性質,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的性質,不應作為稅基。
3、目前,物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包,相關工作必須由相應專業技術部門來完成,物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬于國家法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務,也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,以余額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時,不允許將各分包專業公司的收入扣減,而是按照收入全額計征,明顯存在重復征稅的問題。
4、所得稅方面,國家稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中,將物業管理這一特殊業態籠統并入“服務業”中的“其它行業”,此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,目前大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,多數企業生存狀況困難,缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處于虧損狀態,近20%的企業經營狀況“持平”,物業服務行業的微利特征明顯,而根據現行所得稅關于小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比,物業管理業被排除在外。其二,物業管理業更不符合國家需重點扶持的高新技術企業,無法享受相應的優惠政策,物業管理業在夾縫中求生存。
二、完善物業管理行業稅收政策的具體建議
近年來,國家推出了住宅產業化的一系列政策,促進了我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變;同樣,物業管理行業也亟待借鑒發達國家及地區的物管經驗,探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系,建立社會化、專業化、企業化的物管新路,以求企業健康穩定發展。在相關政策支持上,稅收政策的扶持應為最直接、最行之有效的辦法。
1、獨立稅目、調整物業服務企業的營業稅稅率。隨著社會的發展和進步及城市現代化程度的進一步提高,物業管理業將面對更加廣闊領域和空間。隨著各種現代管理措施、先進的服務理念及高科技的應用,物業管理服務將向高端化、技術化的方向發展,物業管理行業逐步成為一個集管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的綜合管理行業。鑒于此,建議在營業稅稅目中單獨設立“物業管理業”子稅目,比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業管理企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率。
2、調整營業稅稅基,對物業服務業實現差額征收。其一,對代管代付性質的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計稅依據。其二,結合目前物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題,建議比照旅游業、交通運輸業的征稅方式,合理扣減外包服務的支出,將剩余的服務費收入作為計征營業稅的依據。如:比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅;比照廣告業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費后的余額,為營業收入計征營業稅,以體現合理稅基,避免重復征稅。
3、在所得稅上,應尊重物業服務業利潤率低的實事,實行適當的稅收傾斜政策。因物業服務業既非小型微利企業,又非高新技術企業,在所得稅上不能享受相關優惠政策。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策,明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,作為應納稅所得額,計征企業所得稅。對于物業管理企業自身而言,亦應加強管理人員素質,加強自身管理,進行相關稅收政策籌劃,如:在物業服務業有關所得稅征收方式上,對于內部管理較為規范,具有一定規模和較強實力的企業,可申請實行查帳征收方式則較為有利;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,建議采取向稅務機關申請核定征收的辦法更為有利。
參考文獻
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[5]林常青.關于減輕物業管理行業稅收負擔的建議[J].中國物業管理,2008(2).
自1981年深圳第一家物業服務公司成立以來，物業服務作為承載著多重社會功能的的新興行業，伴隨著我國改革開放歷程一路走來，中間有無奈、有疑惑、有創新、有酸楚、有喜悅，但更多的是困惑。從整體看，我國物業服務行業仍處在艱難爬坡階段，行業發展還有許多局要破，許多結要解。這其中我們認為保持行業可持續發展當務之急要破的局、要解的結是要解決行業發展的資金瓶頸，可以說資金匱乏是當前制約行業可持續發展的最大的障礙。要掃除這一障礙，從理論上說，提高物業收費標準或者減輕物業行業稅負也許是最便捷有效的途徑。但若采用提高物業服務收費標準，必然會增加業主的經濟負擔，這與當前國家注重求和諧、重民生的大環境不符。而要做到在不加重業主負擔的同時，又能保證物業服務的正常開展，顯然，適當減輕物業服務行業稅負，應是當前最好的政策選擇。
關于減輕物業服務行業稅負問題，近幾年，國內學者已作過一些研究。如中國物業管理協會已開展過我國物業服務企業生存狀況調査，并組織有關專家和業界精英開展了物業管理行業稅負問題研究；也有學者從稅收政策角度撰寫過有關呼吁國家減輕物業服務行業稅收負擔的文章。但這大都是從稅收的角度，從實然的角度開展的，很少有從稅法的視角開展扶持物業服務行業可持續發展的對策研究，特別是站在理性的高度，從分析稅法所追求的公平和社會整體效益的價值理念入手，開展稅法扶持物業服務行業可持續發展的法理依據研究方面還是空白，當然也就很難從理性的高度提出稅法扶持物業服務行業可持續發展的有效對策。
二、我國物業服務行業的稅負現狀及分析
對照我國現行的稅收制度，物業服務行業涉及到包括流轉稅、所得稅、財產稅、行為稅和資源類稅中我國現行的大部分稅種，如企業所得稅、營業稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅等。酬金制下的管理主體或個人投資者還要涉及個人所得稅事項。物業企業除承擔上述稅負外，可能與其他企業一樣還要承擔一些所謂政府的口徑的“法定規費”.例如，有些地市把物業企業和其他工商企業一樣都設有安置殘疾人就業指標，如不能完成相應的殘疾人就業指標任務，就要按企業員工工資的相應比例繳納費用。再比如，有的地方按銷售收入或營業收入的一定比例收取價格調節基金。遠不止這些。林林總總的稅費大約占到物業費收入的10%.[1].由于各種稅費支出占物業企業物業費收入比重過高，加之近些年人工成本持續增加，已導致物業服務行業面臨生存困難，并引發了一系列的社會問題，直接影響到政府惠民生、求和諧社會政策目標的實現。筆者通過梳理我國現行物業服務行業的稅收政策，發現我國物業服務行業稅負存在的主要問題有：
1.稅率偏高，違背稅收公平。
根據國家稅務總局對各行業的利潤率分地區、多渠道進行的測算，相比之下，物業服務業行業利潤率最低。[2].但它卻承受著高于建筑業等行業3%的營業稅稅率，同時很難享受小型微利企業及國家重點扶持的高新技術企業相應的企業所得稅稅率優惠政策，這有違稅收公平。在當前這種求和諧、重民生而導致的整個行業工資水平快速上漲的大環境下，對于勞動密集型的物業服務行業，25%的企業所得稅稅負和5%的營業稅稅負就成為了具有準公共服務性質的物業服務行業難以承受之痛。
2.稅基過寬，有違實質正義。
為社會提供準公共服務產品的物業服務行業，其費用收取是以支出作為收費標準的確定方式，這與業極為相似。[3].有鑒于此，對物業服務行業也應比照業實行按余額計稅，如國家在對實行酬金制收費方式的物業服務企業征稅時，針對物業服務企業代業主收取并用于支付保潔、保安、保養、維修等服務日常開支，應從計稅依據中扣減，只能以其物業服務酬金為計稅基礎來計征稅款，而目前各地征稅均以收取的物業費用為稅基征稅，顯然稅基過寬，讓物業企業承擔了不合理的稅負。另外，作為與經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業相類似同樣承擔為社會提供準公共服務產品的行業，卻不能享受經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業所享有的免征營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅等稅收優惠政策，有違實質正義。
3.重復征稅，違背稅收中性。
稅收中性要求國家在實施稅收政策時，不能因其實施而影響市場主體按市場規律來進行選擇自身行為。在社會化分工日益細化的今天，物業服務企業為給業主提供高質量的服務本應多實行專業分包，讓專業公司來為居住業主提供更專業化和更精細化專項服務。而目前的現狀恰恰相反，很多本該由專業服務公司提供的服務，大都由物業企業自身大包大攬。個中原因在于目前稅務機關在對物業服務企業征稅時不允許將外包服務的支出從物業服務收費中扣減，而是按照收入全額計征稅款，這既存在重復征稅問題，也影響了服務質量，阻礙了社會分工，有違稅收中性。
三、稅法扶持物業服務行業可持續發展的理論支撐
稅賦作為一種調整分配的財政手段，論文格式常被認為是國家對特定行業支持與否的晴雨表。稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念，要求政府利用稅收法律制度來作為扶持特定行業發展的政策手段。[4].物業服務作為一個承載著維護城市運行、提高居民生活質量、整合社會資源、維護基層社會和諧與穩定等多重功能的新興微利行業，理應得到稅法更多的關注和支持，以便實現稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念。公平，是中外稅法所追求的基本價值理念。公平，簡單地說，就是對同類主體或事項的同等對待。從法律角度講，公平包括形式公平和實質公平。形式公平要求按照同一標準確定同一條件下主體的權利和義務。在形式公平要求下，稅法追求以稅法為納稅人的唯一行為規范，人人都必須按照稅法承擔等量的納稅義務。形式公平的理念體現了法律面前人人平等的要求，但它忽視或很難兼顧各主體間的差異，不能使主體的權利享受或效用發揮達到最佳狀態，因而它只是一種初級的和表面的公平，不是公平的最高階段。實質公平則強調貫徹懲強扶弱的原則，以強者權利讓渡換取強弱共同體的平衡與和諧，其核心問題是如何讓稅法在實現其斂取財政收入、調節宏觀經濟和兼顧弱勢納稅群體利益等目標時的配比效果達到最佳。因而它是公平的最高形式。這也正是現代法治國家下稅法的邏輯基礎和價值基礎，任何稅收法律制度的構建均要受其約束。
但這并不是說不需要注重稅收形式公平，從本質上說，稅收形式公平的終極目標也在于要求應保障所有的納稅義務人在任何情況下都要按其實質稅收負擔能力，承擔其應有的稅收負擔。從此意義上說，稅收形式公平與實質公平兩者并不沖突，而是有機統一的。因此，應當在稅收實踐中尋找稅法的實質公平，而不是停留在邏輯推理之中。通過在稅收實踐中尋找稅法的公平觀念，我們可以發現，稅法所堅持的是社會本位的公平觀，關注的是社會的整體治理，是對形式公平的合理揚棄。
稅收法律制度作為各國慣用的扶持物業行業手段，通過對物業企業實施較低稅率、拓寬抵扣范圍、允許或延長虧損結轉等相關稅收優惠舉措來提升物業服務企業的弱者地位，幫助其獲得均等參與市場競爭機會，拓展其生存空間，獲得可持續發展的動力。稅收優惠是在整體稅收法律制度基礎上對部分特定納稅人和征稅對象給予稅收方面的支持和照顧，是國家實施財政政策和產業政策的重要手段。[6].應該說國家通過實施稅收優惠，在一定程度上改變了不同經濟主體原有稅負分擔比例，而這一改變正是稅法所追求的社會整體效率目標和實質公平的價值理念的體現。如果僅從個體效率角度考慮，稅法只需無差別地對待所有市場主體，這貌似體現了對市場競爭的充分尊重，但卻是對社會整體效率的最大減損。恰恰相反，稅法所追求的不是個體效率，而是公共利益得到體現的社會整體效率，考慮的是整體的利益增加，是“做大蛋糕”,而不僅僅是“分蛋糕”.[7].應該說，稅法將物業服務企業的稅負能力作為各種稅收優惠舉措實施時加以實質性考量，這是對傳統形式法定的思維疆界的一種突破，雖然從個別企業看，稅收收入似乎減少了，但企業數量可能會因此而增多，規模擴大，涵養了稅源，稅收總量反而增加了，這才是稅法所真正追求的社會價值取向。[LunWenData.Com]
四、稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑
既然稅法扶持物業行業的可持續發展具備正當的法理依據，那么稅收實踐中所要做的就是要設計好稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑。綜觀世界各國，大都把稅收優惠作為國家和政府扶持弱勢行業發展的政策手段。物業行業作為我國的一個新興的弱勢行業，國家當然亦可以通過稅收優惠的方式來扶持其可持續發展。但任何事物都可能具有兩面性，稅收優惠運用得當，具有解決制約企業發展的資金瓶頸的正面效果和強化企業競爭力的功效。反之，不當的優惠則會扭曲資源配置、犧牲稅收公平，進而影響行業整體發展。因此在對物業服務行業設計稅收優惠制度時，應結合目前的宏觀經濟環境和行業發展現狀，同時考慮經濟上的效率性與結果的效用性，以便達到稅收優惠的最佳功效。筆者認為，在當前國家實施經濟轉型和結構性減稅的大背景下，應視不同類型的稅種通過實施稅收轉型、合理確定稅基、明確減免稅等方式來設計稅法扶持物業服務行業可持續發展的具體路徑。
1.在流轉稅方面，通過實施稅收轉型來扶持。
物業行業的可持續發展。物業業作為一種現代服務業，應盡早對其實行稅收轉型，即將目前的對物業服務行業征收營業稅改為征收增值稅。通過增值稅的征收，打通稅收抵扣鏈條，以此來解決物業服務行業及相關企業的進項抵扣難問題。[8].在具體的增值稅征收方面，考慮到物業企業是提供準公共服務性行業，也是微利行業，更是勞動密集型行業，物業管理業人工費占比較大，這部分根本不能抵扣稅金，其他可抵扣的稅項又較小，因此筆者建議在現行的營改增企業增值稅現有的6%、11%兩檔稅率基礎上增設一檔更優惠的稅率來適用于物業服務行業，以達到真正減輕物業企業稅負，扶持物業行業發展的目的。
2.在所得稅上，通過實行適當的稅收傾斜政。
策來扶持物業行業的可持續發展。一是應充分考慮物業行業的特點，盡可能減少重復征稅。結合目前物業行業存在工程、保潔等專項服務外包情形，應繼續規范和擴大扣除項目，縮減計稅依據，減少重復征稅。二是應根據不同性質物業行業的盈利水平采取不同稅收扶持政策來減輕行業的綜合稅負。在居住物業的稅收政策上應以保發展、促民生為導向，通過彌補經營成本、增加稅前扣除等靈活的稅收優惠政策，使其成為再就業崗位創造的穩定行業；在商業物業的稅收政策上應以拓寬業務，創新經營手段為導向，通過資產的稅前扣除和統一的稅收優惠政策，確保其成為技術密集型、附加值高的服務業載體；在工業物業的稅收政策上應以經營權與管理權相分離為導向，通過資產剝離及合并的賬務處理給予特殊稅收政策，將大額資產納入物業管理的范圍內；在其他用途物業的稅收政策上應以鼓勵開展物業服務及鼓勵自行創業為導向，通過定期減免稅額或縮小稅基的形式，鼓勵物業服務參與國民經濟的各個行業。三是應區別物業行業的規模采用不同的模式。按照“寬稅制、簡稅基、低稅率、嚴征管”的要求，體現行業的縱向稅收公平，對規模大且核算健全的企業，采用各稅種分開申報，定期核查的方式管理；對于規模較小財務不健全的企業，采用綜合稅率的方式，做好簡易申報，重點放在稅收政策輔導和服務上。[9].
物業公司的物業管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設施、場地等業主公用財產進行綜合管理的活動。因此物業管理企業的收入主要由物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入組成，其中物業管理收入是其中主要項目。
因為物也公司的收費標準是建立在提供相關服務基礎上，因此，業主與物業部門常因服務糾紛而發生欠繳物業費情況。由于物業費需要繳納營業稅，于是一些物業公司就按照實際收到的物業費繳納營業稅。而按照“收付實現制”核算收入，這無疑是錯誤的。
無論是《企業會計準則》還是《企業會計制度》都規定了“企業的會計核算應當以“權責發生制”為基礎”這一原則，同時，財政部對物業管理企業營業收入的確認也有規定“企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。”由此可見，作為物業公司的主要收入——物業費收入，應當按照“權責發生制”原則及相關規定，在物業合同規定的付款到期日確認營業收入實現。但很多物業管理公司對于收入是按照“收付實現制”確認收入，即只有實際收到物業費才計入收入，而費用卻往往是采用“權責發生制”記賬。由此產生的直接后果就是營業稅、企業所得稅計算不準確，少繳稅款。
另外，有些物業公司將業主委員會或產權人提供的房屋進行出租，這部分收入屬于“物業經營收入”，該收入除需繳納營業稅外，還需繳納房產稅和土地使用稅等。但一些物業公司將此類收入歸入到物業管理收入中，只繳納了營業稅，而少繳了房產稅和土地使用稅等。
關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；策略分析
近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。
一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析
目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。
(一)從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展
“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。
(二)從短期看物業管理企業稅負不降反增
自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率。“營改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負。可見，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。
(三)對物業管理企業的財務管理上的影響
在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。
二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究
(一)積極進行前期市場調研
這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。
(二)進行完善的稅收籌劃
物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。
(三)合理安排資產購入的時間
有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。
綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。
參考文獻：
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關鍵詞：經濟適用房 物業 管理
一、經濟適用房的物業管理特點
1.經濟適用房的雙重性決定了其物業管理的雙重性
經濟適用房是政府在市場的運作下建設的解決中低收入居民的住房問題的一種保障性的住房。在建設以及銷售的過程中都是通過市場來完成的。作為經濟適用房的主要適用人群，中低收入階層因為沒有相關的經濟承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實現適當的住房的目標，在居住的過程中，物業管理的過程是因為其業主的特殊的性質，所以不可能完全按照市場的標準進行，必須在這個過程中有政府的干預和管理來保證經濟適用房的保障性質的完整貫徹。這就是經濟適用房的保障性質。
2.經濟適用房的建設技術標準決定了其物業管理的要求
經濟適用房在建設的過程中對于住房的很多無關的方面并沒有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問題。在建設過程中建筑的標準與普通的建筑是相同的。但是，對于經濟適用房的住房管理的服務也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務規范和內容相一致。
二、經濟適用房物業管理存在的問題
1.價格機制不合理的問題
從經濟適用房的物業管理的相關政策來看，政府在考慮到了經濟適用房的業主主要是那些中低收入的家庭，這在實際上對那些中低收入的人群來說確實起到了緩解他們的經濟壓力的問題。所以物業管理收費標準低于商品住房，這就使得以勞動密集型為主的物業管理企業的利潤就會大幅度減少，很多企業在微利的環境中生存，使得企業生存變得很艱難。
2.物業部門缺乏市場競爭的有效機制
目前，就大部分的經濟適用房的物業管理來講，都是政府房管部門的下屬企業通過改制的國家物業管理企業來承擔物業管理工作的。由政府支撐的物業管理單位，在服務上很多都抱著得過且過的思想，在服務質量上得不到相應提升，只是存在很簡單的物業管理工作，還有很多的大型企業單位在進行經濟適用房的開發過程中，受到自己開發自己管理的陳舊觀念的影響，通常是不愿意將其開發的項目推向社會或者是推到市場上進行物業管理的，這就導致了經濟適用房的物業管理不能夠像商品住宅區一樣通過公開的招標的方式進行管理，市場不能建立就必然導致物業管理水平的低下。
3.服務沒有針對性
經濟適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業的管理模式上要不同于一般的住宅小區的模式，這就要求物業管理企業要針對其業主的特殊性，有針對性地設置相關的物業管理服務項目。有針對性地開展服務，才能更好地針對業主的要求服好務。但是，現在很多單位在服務的過程中只是簡單地將物業企業的本身經濟利益作為物業服務的根本所在，脫離了業主的實際需求，盲目推出了一些投入相對比較小但是產出比較高的有償性質的服務，這些都是不科學不合理的，應該根據廣大的業主的實際需求，有針對性地提供一定的物業管理服務。
三、解決經濟適用房物業管理問題的措施
1.建立合理的市場競爭機制
經濟適用房的物業管理的價格并不能簡單地依靠市場的競爭機制來進行決定的，但是這個市場必須在政府的宏觀調控的相關措施下引進一定的市場競爭機制，這樣的機制的建立不僅僅能夠在市場中進一步完善供需的平衡機制，物業管理公司也可以在資金上能夠得到保證。由于經濟適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業管理公司可以在進行物業服務的時候，將很多的捆綁式的收費項目作為單項分割開來，這樣就能夠在維系一般的企業運作和管理的條件下，提供更為人性化和簡單化的服務。
2.引入必要的市場招標機制
物業管理公司在進行服務之前應該引入以招標為主要方式的經濟適用房的物業管理公司，實行招標投標不僅能夠打破傳統的經濟適用房的小區物業服務壟斷的現象，還能夠實現物業管理行業的優勝劣汰的機制，提高物業管理的相關服務水平，不斷提高物業管理公司的競爭力，也可以更好地規范和完善物業管理的市場競爭機制。
3.政府應該出臺一定的稅收政策進行鼓勵
作為有一定的社會保證機制的商品住宅區，政府應該給予經濟適用房的物業管理企業一定的優惠政策，尤其是在稅收的優惠方面，首先，要在政策上支持物業公司的日常管理工作，對于一些稅收項目，政府可以實行降低稅率或者減免一些稅收的政策。同時，享受優惠的物業管理企業應該在政策的引導下開展那些適合經濟適用房的業主需求的服務，嚴格保證經濟適用房小區內部的服務質量。政府的相關部門要不定期對經濟適用房的小區內的物業管理的滿意程度以及具體工作的開展進行一定的調研和評價。
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[4]李佳，經濟適用房物業管理的問題與對策[J].中國物業管理，2006.11
房地產稅改革多重影響物業管理
淺談現代社區商業物業的管理特色
宿遷市業委會協會的組建與工作現狀
深圳業主論壇在時代的夾縫中架橋
建立技術規范，提高物業項目交接質量
珠三角物流園迎來電商發展新時代
地下車庫產權歸屬對物業管理影響幾何
東部物業以企業文化活動凝心聚力
物企如何規避供熱管理中的風險責任
推進京津冀一體化，發展區域合作
業委會運作中應注意的法律風險
互聯網應用于物業管理的誤區探討
關于彩生活物業管理模式的思考
淺談合肥小區業委會成立及運行難
零售市場多點開花多商圈格局成趨勢
中興物業立體化人才培養體系研究
朱新濤：物業界的山地救援英雄
改革公共維修資金管理的一點建議
信貸政策調整加速各地庫存去化
如何做好配合銷售階段物業服務
居民委員會不應參與物業管理
香港商鋪趨好，豪宅市場被看淡
廣東自貿區引領華南地區經濟轉型
對物業服務價格放開能思考及應對
普遍參與式的業主大會制度行不通
超高層建筑機電系統的設計與選型
中國綠色建筑市場的未來趨勢和展望
腦洞大開——物企轉型升級路徑選擇
物業管理：差異顯著的三個子市場
物業設施設備的風險管理以及應急處理
非公物企加強工會組織建設的實踐與思考
物企轉型升級關鍵是模式的創新與融合
物業服務搞好的關鍵：錢與服務基本對等
金陶物業：企業管理不達標引發信用危機
住宅小區物業費上調的成功案例與啟迪
第三季度亞太區辦公樓市場觀察報告
改革與創新：物業管理體制的發展之魂
中國電子商務及物流地產的現狀與展望
有關物業管理招投標法規的制度成本思考
試析保障性住房物業服務的主要內容
公共租賃住房小區物業管理的若干問題
賦予業主大會法人資格的必要性探討
政府機構改革和職能轉變與物業管理
明確規定業委會用房，有利于業主自治
修改物業管理相關稅收政策，為行業減負
城市業主集體維權面臨的困境及政策建議
和諧社區建設需要第三方物業服務助力
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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[關鍵詞]企業所得稅；納稅籌劃方式；通信設備企業
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.076
20世紀90年代起，我國學術界開始普遍關注納稅籌劃問題，并直接推動國內各企業實施應用納稅籌劃。各企業的財務管理經歷了由以生產為主導的粗放型管理方式過渡到以預算為導向的財務結算監督、再到現在以效益為導向的資金集中管理發展歷程，但對所得稅納稅籌劃的認識不夠深刻，對納稅籌劃的應用尚處于起步階段。
1 提高企業所得稅納稅籌劃意識的重要意義
企業所得稅是我國主體稅種，其征稅對象是企業的生產經營所得和其他所得。納稅籌劃又稱稅務籌劃、稅收籌劃，指“納稅人在稅收法律許可的范圍內，且遵守現行稅法及其他法規的前提下，充分利用稅法提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，調整、安排和籌劃經營、投資、理財等事項，優化選擇納稅方案，以節約稅收成本，實現企業價值或股東價值最大化”（參見百度百科“納稅籌劃”詞條內容）。隨著我國稅收制度和市場經濟體制逐步完善發展，各企業逐步建立了現代化企業構架，實行現代化管理制度，納稅籌劃逐步成為各行業企業發展戰略的重要組成部分。
1.1 企業納稅籌劃應有正確的稅收觀念
納稅籌劃通常被企業誤解為想辦法偷稅漏稅，但隨著現代企業制度的建立，企業作為納稅主體也開始參與到納稅籌劃方式及其應用的研究中，同時也注意到偷逃稅款屬我國稅收征收管理法和刑法中明令禁止的違法行為。從企業發展長遠考慮，應該劃清納稅籌劃與偷逃稅款之間的界限，樹立正確的稅收觀念[1]。
1.2 企業所得稅有足夠大的籌劃空間
企業想要維持良好的經營狀態，離不開對企業所得稅進行科學核算。包括確認各項收入、扣除費用和各種成本歸集的分攤。對其進行納稅籌劃，可綜合考慮財政、稅法及財務會計制度中的各類稅項規定，同時可參考國家或地方政府實時頒布的各類優惠政策，由此國內企業進行所得稅納稅籌劃具有足夠大的籌劃空間，可以結合企業自身發展目標選擇設置相對完善的所得稅納稅籌劃方式。
1.3 山西晉通郵電實業有限公司基本概況
晉通郵電實業公司是一家專門為通信運營商提供通信設備維護服務、具備現代化企業構架和現代化管理體系的高技術公司。公司注冊資本5000萬元，擁有固定資產13000余萬元，自上而下分為省公司、地市分公司及區縣維護中心三級。自2000年成立至今，企業規模逐步壯大，其業務類型主要包括維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理四類業務。隨著新稅法的頒布實施，晉通郵電公司可參考國內各行業企業的各類常規所得稅納稅統籌方式，從組織形式、銷售收入、扣除項目金額、稅收政策優惠等諸多方面入手進行所得稅納稅籌劃，從而更好的提升企業項目資金的使用效率，拉動企業的綜合盈利水平。
2 現行稅法制度下國內企業納稅籌劃的主要方式
2.1 以分公司組織形式實現納稅籌劃
企業設立分支機構中的納稅籌劃，對現代大型集團公司選擇組織形式是非常重要的，設立分支機構是分公司還是子公司也是一種重要的投資方式。由于企業的組織形式不同，納稅的方式也不同，分公司與母公司的所得要合并納稅，在分公司虧損或母公司所屬各分支機構盈虧不平衡時，可得到盈虧互補，降低應納稅所得額。而設立子公司具有獨立的法人資格，可以獨立承擔民事責任，在法律上與總公司視為兩個主體；在納稅方面，作為一個獨立的納稅主體承擔納稅義務，獨立繳納企業所得稅和其他稅收，一方的虧損額不能抵減另一方同期的納稅所得額，企業得不到合并納稅的好處。
既然新稅法中基本納稅單位是公司法人，即必須是具備法人資格的機構。言外之意，只要將設立在不同地區的子公司設立為分公司，就可以取消其獨立納稅資格，而轉由總公司匯總納稅，在這一流程機制下，各分公司之間就可以根據公司內部需要通過協調成本費用和收入均攤實現整體稅負縮小。晉通郵電公司目前自上而下分為省公司、地市分公司及區縣維護中心等三級組織架構，已經取得了整體減輕稅負的作用。
2.2 通過控制銷售收入進行所得稅納稅籌劃
根據新稅法相關規定，減少本期應納稅所得可通過推遲應納稅所得來實現，進而推遲或減少繳納企業所得稅。對于晉通郵電公司而言，主要依靠銷售通信設備類產品、通信設備維護服務類產品、開發軟件系統服務類產品、通信工程施工類服務產品、物業管理服務類產品等多種產品類型獲取主要業務收入。因此可在保證公司正常資金運轉的前提下，適當延遲各項銷售收入的實現期限，并在業務擴展投資類型上，適度提高免稅收入或低稅收入的業務類型，比如選擇購買國債等業務。
2.3 通過控制扣除項目金額進行所得稅納稅籌劃
第一，根據不同種類成本費用特點進行分攤籌劃。對于可以選擇分攤期限的成本費用，比如攤銷無形資產，考慮到稅法只規定了其最短攤銷期限，可以在不違反法規的前提下對分攤期限進行靈活選擇，提高整體納稅籌劃水平。對于可以選擇分攤方法的成本費用，可結合所在行業的年度經營水平進行優化選擇。具體說來，在盈利年度，應通過改變分攤方式盡快使成本費用得到分攤，使成本費用的的抵稅作用盡早發揮，推遲利潤實現，從而推遲履行所得稅納稅義務；在虧損年度，應通過改變分攤方式將成本費用從不能得到稅前彌補的年度轉到可以得到稅前彌補的年度。最大限度發揮成本費用的抵稅作用。在享受稅收政策的年度內，應通過改變分攤方式避免優惠政策抵消成本費用的抵稅作用。
第二，不同的項目類型，根據新稅法將獲取不同的稅收減免政策。因此企業應優先考慮以股權投資方式去投資未上市中小型高新技術企業的相關項目。同時還應在項目建設中注意購置具有環境保護和節能節水安全生產的專業型設備，最大限度爭取在項目扣除金額上符合新稅法的減免政策。由此，晉通郵電公司可在業務范圍和業務種類上進行統籌優化，找出維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理四類業務中符合上述減免政策的業務成分進行定向經營投資，來達到減輕稅負的目的。
第三，通過設計固定資產折舊計算法進行所得稅納稅籌劃。根據稅法和財務會計制度的相關規定，不同的稅率條件下，靈活采取不同的固定資產折舊法將對企業納稅籌劃起到不同效果。具體說來，實行累進稅率的條件下可以采用直線攤銷法進行固定資產折舊，實行比例稅率的條件下，可采用加速折舊法進行固定資產折舊，在使用期限內盡量快速補償固定資產成本，進而實現延期納稅。在這一點上，晉通郵電公司在維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理上可根據具體稅率調整固定資產折舊策略，以達到減輕稅負的目的。
2.4 通過利用國家地方稅收優惠政策進行所得稅納稅籌劃
稅收優惠政策是稅收政策的主要組成部分，稅收優惠主要分為報批類稅收優惠和備案類稅收優惠，報批類稅收優惠是指應由稅務機關審批的稅收優惠項目，備案類稅收優惠是指取消審批手續的稅收優惠項目和不需要稅收機關審批的稅收優惠項目。是對一些特定的對象、納稅人或企業給予的稅收鼓勵和照顧措施，以此鼓勵企業進行投資生產。然而企業經營者通過合理籌劃可以最大限度地利用稅收優惠政策合理避稅[3]。
3 提高山西晉通郵電企業納稅籌劃的有效措施
3.1 推行集團政策型納稅籌劃方案
首先公司應深入研究稅收理論、稅收制度以及相關政策的變動。在維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理等各項業務的可持續發展進程中，應綜合利用各類信息渠道及時獲取當前經濟政策中各行業相關納稅籌劃的政策措施變化。
3.2 推行優惠型納稅籌劃方案
優惠型納稅籌劃方案是企業發展過程中通過利用稅收的優惠政策制定出有利于自身發揮的籌劃方案。由于通信設備服務企業涉及的優惠政策較多，所以在生產經營的過程中，要充分利用好這些優惠政策，做好納稅籌劃工作，從而進一步提高資金的利用率，保障企業資金穩定高效運行。
3.3 推行節稅型納稅籌劃方案
投資是一個企業必不可少的重要環節，是企業不斷向前發展的資金保障和物質前提，然而企業在投資過程中，選擇合適的方案顯得至關重要。首先要對投資的行業、投資方式等進行理智的選擇，做到投資效益最大化，同時達到合理避稅的目的。其次，要牢牢貫徹、履行國家產業政策，選擇有利的行業進行投資，不能盲目避稅，要按照稅法支持的項目進行投資選擇，以免偷稅漏稅。最后，企業在經營管理過程中要選擇合理的費用分攤等方法進行科學核算，達到降低稅收的目的。在租賃業務中也要進行合理籌劃，由于通信設備服務型企業在發展過程中存在著大量的資產租賃使用項目，所以要深入了解稅法的規定，在合法的前提下進行籌劃，在融資租賃中還要考慮是采用直接購買租賃、轉租、回租還是杠桿租賃，同時要考慮對通信設備服務企業整體效益的影響[4]。
4 結論
鑒于我國特殊的稅制結構和稅法政策，企業所得稅是國內各行業企業的主要稅負之一。所得稅納稅籌劃不僅是財務管理工作的重要內容，也是降低企業運營成本、提高盈利水平、合理高效利用各項資金的有效手段。目前，企業所得稅納稅籌劃已逐步成為各行各業戰略規劃的重要組成部分，其具體籌劃措施會直接或間接影響到企業各項投資項目的生產運營銷售管理工作的方方面面，對提高企業綜合競爭力具有重要意義。因而，各行業企業應從組織形式、銷售收入、扣除項目金額、稅收政策優惠等方面入手，結合現階段我國新頒布實施的稅法政策及相關標準，綜合籌劃協調企業的各項生產經營活動，在保證合法經營的前提下，最大限度地調整并找到最佳企業所得稅納稅籌劃方案。
參考文獻：
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[5] 李建新，張芳.企業所得稅的稅收籌劃[J].中國市場，2012（6）.
