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第1篇

一、審計尋租：建設方、工程方和審計單位三方經濟利益分析

我國房地產工程項目，目前多采用事后審計的策略，即在工程項目竣工后才對各審計事項進行審計，由于不能及時審計，必然存在審計上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會對工程項目中三類主要利益主體產生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經濟學中又稱之為“經濟租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過其機會成本的利潤。經濟租價值利益的存在，能夠吸引對這一資源要素的利用，并促進資源要素的合理流動，直至該資源要素經濟租價值的消失，這一過程也是資源要素流動進行市場均衡調整的過程，能夠促進社會經濟的發展。

新技術和新產品在剛進入市場時，由于其技術優勢，能夠獲得差額利潤，既存在經濟租的發展空間，從而吸引其他企業對該新技術或新產品的引進、開發以及深化發展，以獲取經濟租的利益，這一過程稱之為“創租”或“尋利”，這是引導要素流動的合理的市場化行為。相反，如果未獲取當事人利益采取扭曲市場要素流動，具有道德風險的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項目的承包權，而向相關委托方人員行賄的行為。與創租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動，尋租行為能夠為當事人帶來利益的增加，卻會引起社會整體福利的降低。

（二）三方經濟關系 在房地產工程項目中主要涉及三類利益相關群體，既建設方、工程方以及設計方。三方之間的關系密切，形成利益關聯網絡。首先是建設方和工程方之間的委托和關系，建設方作為委托方將工程項目委托工程方建設完成，并在竣工后對工程項目進行驗收，支付工程方相關款項，而工程方則是作為方，承包房地產的工程項目，完成任務后，獲取相關具有一定利潤空間的款項。作為委托方和方的建設方和工程方是獨立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長的關系，故而存在一定的利益沖突，因此引進審計方對二者的關系進行協調和溝通。審計方的作用主要是協調建設方和工程方的矛盾，穩定二者之間的均衡狀態，并分擔部分二者的風險。

建設方、工程方以及審計方之間的經濟關系，將三方的經濟利益緊密連接在一起。委托方建設方的利益主要來源于工程項目成本與后期的銷售價值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤回報是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項目成本報價，以及審計方的審計結果密切相關。而工程方的經濟利益主要是在工程竣工后與建設方所結款項與其相關材料成本、人力成本以及手續費用等成本費用的差額，能夠獲得更多的工程款項和采用盡可能低的成本費用對其利益也產生重要影響。最后，作為有償的審計方，其費用主要來源于其承擔的審計業務。

尋租理論在我國工程項目的審計業務中普遍存在，主要表現為以下三種形式，首先是工程方向建設方的相關監理人員行賄，以獲得工程項目的承包權。對建設方監理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費用上作假，從而提升工程方的利潤空間；其次是審計方向建設方單位行賄，一方面是為了獲取審計業務，獲得更高的審計業務報酬，另一方面，還利用審計的信息優勢對建設方進行一定程度的索賄。最后，則是工程方向審計方行賄，實現二者之間的合謀，促使二者共同對審計信息進行人為的篡改或者謊邊，使建設方利益受損。我國房地產工程項目事后審計的時間差以及相關事項事后難以確認情況的存在，為審計尋租現象提供了有利的條件。

二、房地產項目全過程跟蹤審計控制現狀

我國房地產工程項目的全過程跟蹤審計控制在現階段的實施過程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來源于建設方、工程方或者審計方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國房地產工程項目中難以廣泛實施，解決這一難題，則必須對該審計控制現狀和問題有較為清晰地認識和把握。

（一）建設方角度 建設方是我國房地產工程項目全過程跟蹤審計控制的首要環節，而我國的房地產行業的建設方在這第一道關口上還存在著較多需要改進的地方。（1）對審計機構資質的忽略。我國房地產工程項目聘用的有償審計機構，一般是工程造價的咨詢機構，在選擇具體的咨詢公司時，將重點集中在該公司的營業資格、業務范圍以及審計費用上，很少對審計資質進行關注。事實上，我國工程造價咨詢公司是有甲乙等級之分的。具有甲等級資質的咨詢公司具有較強的業務能力和執行能力，在員工素質上也更為優質，故而能夠承擔各種類型的工程審計業務。而乙等級資質的咨詢公司，業務能力、執行能力以及員工素質則是良莠不齊的，拼聘請這類公司承擔審計業務具有較大的風險。我國房地產工程項目由于沒有關注到這一差異，而且從成本角度出發，聘請的非專業化審計機構的幾率更大，極大地阻礙了全過程跟蹤審計控制策略的實現。

（2）審計機構準入制度的缺乏。我國很少建設房地產工程項目的審計機構準入制度，使得在為工程項目選擇審計機構時，存在較大的制度漏洞，許多審計機構不是憑借其專業的業務能力和精湛的審計技能而獲得審計業務，而是憑借“關系”或其它途徑獲得，這形成了房地產工程項目全過程跟蹤審計控制的實現重要障礙，這些質量參差不齊的審計機構不僅不能夠實現對審計功能的發揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計效果差強人意，還會造成人力、物力、財力資源的浪費。故而完善的房地產工程項目的審計機構準入制度迫在眉睫。發生審計尋租行為的風險也較高，必須加強控制管理，提高審計人員的素質和職業道德教育。

（3）審計工作內容的不明確。我國的審計工作涉及面極為廣泛，尤其是針對全過程的跟蹤審計控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來看，全過程的跟蹤審計控制設計的內容可以包括工程項目的投資預算、投資回報、工程程序管理、工程招投標事項以及工程方案設計等各個方面，如果將所有的事項都包含在內，則審計人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業務量龐大，而且雜亂，使得全過程的跟蹤審計控制難以為繼。故而必須對全過程跟蹤審計控制的內容進行一定有條理的梳理和明確，使得審計人員能夠條理清晰的開展工作。

（4）對招投標的不規范管理。致使我國房地產工程項目進行全過程的審計控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規范的招投標管理。誠然，我國的相關合同法、招標法在找投標管理上進行了有關的規定，但是規定條款內容過于寬泛和籠統，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發揮空間。故而招投標的結果往往不是最佳的結果，而使各種尋租行為博弈的結果，不僅妨礙了工程項目合理方、審計方的選擇，而且審計材料、信息的真實性將面臨較大的挑戰，使得全過程的審計控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續。

（二）工程方角度 工程方往往會從自身利益出發，當尋租成本低于尋租收益時，會采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對全過程的跟蹤審計控制形成阻力。（1）合同規避審計條款的存在。合同雙方從自身利益角度會在合同中計量的載入有利于己方的條款，工程方通常會利用合同的這一特性，在合同寫入一定的條款規避審計，從而更好地維護自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計的期限規定的較短，從而使得對工程量、等審計事項的審計缺乏足夠的時間，而導致誤差的出現，全過程的審計控制的價值也大打折扣。

（2）利用工程方案規避審計。工程組織設計方案是建設方、工程方以及審計方利益分配的重要環節。組織設計方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優勢，通常會在組織設計方案中按照己方的設備、組織機構以及技能設計出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設方和審計方在專業知識上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計工作不能正確的對工程項目進行最優的資源配置，也使得全過程的跟蹤審計控制的功能降低。

（3）利用材料價格規避審計。房地產工程項目的材料價格采用由工程方核價申請使用的方式進行，雖然，具體的材料價值是由市場根據供需狀況而形成，但是核價申請方式，卻使得工程方具有了對材料價格報價一定的主動權。工程方可以利用工程項目周期較長、材料價格波動頻繁的特點，在材料價格較高時申請重新核價，而在材料價格下降時卻仍然保持較高的價格，從而提高了工程方的利潤空間。工程方的這一舉措，促使，審計方的審計核算不能反映即期的真實資本需求狀況，出現審計誤差。

（三）審計方角度 審計方在房地產工程項目的全過程跟蹤審計控制中存在的問題主要表現在缺乏合理的審計指南和缺乏勝任的審計人員兩個方面。（1）缺乏合理的審計指南。審計制度在我國的發展較晚，法律規范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過程的跟蹤審計更是近些年才出現的審計理論和方法，我國現有的法律中，只有對前有支持性的條款規定，而沒有具體的可供指導和參考的審計指南，從而使得全過程的跟蹤審計工作仍然只能在摸索中前進，故而，進程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計人員。從工程項目的角度來說，其審計工作內容繁多，業務量大，需要較多審計人員資本的投入，而對于審計人員來說，全過程的跟蹤審計專業性強、素質要求高，需要審計人員極強的業務能力和責任心。但是我國對審計人員的培養重視力度不夠，審計人員的進入門檻相對較低，管理較為松散，使得審計人員的整體素質不高，達不到全過程跟蹤審計控制的人員素質要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產項目全過程跟蹤審計控制優化

我國房地產行業的發展現狀對實現工程項目的全過程跟蹤審計控制的要求越來越強烈，而要實現應用這一策略需要設計出合理的全過程跟蹤審計控制的合理流程。

（一）審計單位審計程序確定 審計程序關系到全過程跟蹤審計控制的貫徹實行，做好這一工作需要從以下幾個方面著手：第一，選擇最佳的審計單位。要根據項目需要選擇具有較高等級的審計單位，同時綜合考察審計單位的業績情況、業務能力、人員構成以及業內聲譽等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計單位，為工程項目選擇最佳的審計單位。第二，對審計人員進行考察，審計工作具體是由審計人員來操作和完成，故而審計人員的素質以及職業能力也是審計程序確定的重要內容。全過程跟蹤審計控制對審計人員的要求較高，故而對審計人員也要進行全面的考察，不能僅局限于業務能力，對其道德素質也是考察的重要方面。第三，簽訂審計承諾書，審計承諾書是保證房地產工程項目中各方利益以及調節糾紛的法律依據，能夠有效地降低全過程跟蹤神審計控制中的風險。第四，采用先進的技術評標方法，傳統的采用經濟標的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計，而技術標能夠有效規避這一弊端，故而應該廣泛采用這一招標方案。

（二）準備階段的全過程審計 房地產工程項目的準備階段是全過程跟蹤審計控制的基礎階段，這一階段審計結果將對后續的審計工作產生極大地影響，故而，一定要嚴把關口，為全過程的跟蹤審計奠定良好的基礎。具體的需要從以下幾個方面著手：首先，對工程方招標文件的嚴格把關，招標文件時建設方選擇最佳合作方的主要依據，故而不能在這一環節出現較大的漏洞，要全面審查招標方介紹、招標疑問解答、造價意見書、初審合同等資料。其次，對承包委托合同的審查，合同是全過程跟蹤審計控制的主要依據，故而對承包合同需要進行認真的審查，主要包括合同價款、單價以及中標價等信息，工程材料、設備等品種價格的規定以及相關利益主體權利義務的規定。再次，對工程項目合理性的審查，工程項目的建設方、工程方以及審計方對于工程項目會有不同的見解和要求，在審計的準確階段，就應該將其明確化，并對其問題進行綜合協調，以求達成一致。最后，對工程項目方案的優化，在準確階段需要對審計的各環節進行一定的了解，在工程項目開始前做好規劃控制工作，對設計方案進行經濟和技術上的優化，以采用最合理的工程成本。

（三）實施階段的全過程審計 工程項目的實施階段是全過程跟蹤審計控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計過程中應該做好以下幾個方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴密核查，在工程項目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計需要重點突破的地方，在跟蹤審計過程中一定要嚴格審查，防止漏洞的存在。第二，設計變更的謹慎審查，在工程項目中，設計變更的情況較多，對審計工作的干擾也比較大，故而需要采取謹慎的態度對待，在發生設計變更情況下需要對變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價進行周密的核查。第三，對設備及材料價格的審查，設備以及材料價格是工程方獲取利益的重要來源之一，為此建設方和審計方應該加強對設備及材料市場價格的知悉度，規避價格波動這一信息滯后的弊端，對工程造價進行嚴格的控制。第四，工程索賠款的嚴格控制，工程索賠是工程項目所面臨一大風險，為了有效的防止這一風險的發生，可以在事情對可能發生的索賠事項進行認真分析、預防措施，事中對索賠事項進行詳細記錄措施以及事后進行清晰地責任區分措施進行防范和控制。第五，合理支付進度款項，對于按期支付的工程進度款項，要進行合理的核算，既保證款項的及時支付，也能保證不占用建設方的資金。

（四）竣工階段的全過程審計 在房地產工程項目竣工后，還需要對驗收結果及未支付款項進行核算，主要包括：第一，實體完工的審查，這是對竣工項目的驗收以及完善，以確保項目的全面竣工，并完成對質量的檢驗；第二，對合同履約情況的審查，這是保證審計結算的措施，主要是對工程方的承包資格、所使用材料品種、價格、數量以及相關財務憑證和其他的相關合同要件進行的審查；第三，審查結算資料的真實性和完整性況，這是確保審計結果的重要方式，其中最為重要的是對竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規定進行編制，否則將會影響到結算進程；第四，對審計過程的監控，審計方也是尋租行為的主要參與者，同時也為了保證審計的客觀和公正性，需要對審計過程進行一定的監督和控制。

四、房地產項目全過程跟蹤審計控制對策

對房地產工程項目進行全過程的跟蹤審計控制是充分發揮審計的監督控制以及資本優化配置功能，規避工程項目中的尋租行為，加強對工程項目管理的有效手段，結合現階段我國房地產行業工程項目審計管理的現狀，需要做出以下努力：

（一）審計介入的合理定位 房地產工程項目中，建設方和工程方是工程項目中最為主要的利益主體，設計方是作為第三方的協調者和風險分擔者而介入到前面二者之間的關系中，其承擔的主要職責在于實現對建設方以及工程方的監督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計方應做好合理的介入定位，做好監督的工作，不涉及到建設、監理等相關工作，并在雙方的關系中堅持審計的相關制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計方的合理定位，才能促使審計方在自身的職責范圍內更好地發揮職能作用。

（二）審計介入時間的掌控 審計工作設計的范圍較廣，不能盲目的開展審計工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計程序設計階段就工程項目的周期、工程量、工程要求進行深入的研究，進而明確審計內容，選擇適用的審計方式，再確定合理的審計介入時間。同時，還需要根據審計程序的設定，全面履行全過程跟蹤審計的職責，履行過程中，也要注意對審計介入時間的掌控，根據審計對象的不同特點，調節審計方式，從而使審計結果更為科學合理。

（三）審計法律法規的健全 我國有關審計的法律法規存在制度落后，缺乏操作性規定的弊端，故而不能很好地發揮法律法規對審計事業的促進作用，因此，急需要完善我國審計的法律法規體系，使其成為促進我國審計規范化發展強有力的支持后盾。同時通過法律實現審計的制度化、規范化以及程序化能夠對尋租及合謀等具有道德風險的行為進行有效地遏制和削減，促進我國工程項目管理能力的增強，也使得全過程的跟蹤審計控制能夠在我國得到廣泛的應用。

（四）審計關鍵環節的把握 實現對房地產工程項目全過程的跟蹤審計控制，還需要結合審計力量的實際情況來進行，在目前我國審計力量還不足的情況下，實現審計控制效能的最大化是重點完成對關鍵環節的審計工作。這些關鍵環節往往是全過程跟蹤審計過程中的樞紐，也是核心環節，做好關鍵事項的審計，能夠促使其他的審計事項能夠順利的實現，從而不僅節約了審計力量，也極大地提高了審計效率。

（五）審計費用的合理設置 房地產工程項目全過程跟蹤審計是一項工作量繁重，審計資源耗費巨大的工作，為了更好地激勵審計工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計工作貢獻力量，就需要合理的設置審計工作的費用。一方面，合理的審計費用有利于審計人才隊伍的培養，使得更多的人才加入審計行業的隊伍；另一方面，審計資源也能夠在審計費用的規范中得到整合，從而使得審計工作能夠更好地開展。

參考文獻：

第2篇

經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓 建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范 .有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開 發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建 設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。起訴到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。

總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。

1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉

讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

第3篇

【關鍵詞】中小房地產；08清單；竣工結算審核

中小房地產企業自身資金實力小，產品規模勢小，抵御房地產風險的能力薄弱。部分自有資金不足的中小房地產企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，竣工結算不到位，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，導致中小房地產企業破產。工程量08清單是房地產企業簽定合同、調整工程量和辦理竣工結算的基礎，貫穿于整個施工過程中。造價事務所協助建設單位做好工程量清單計價模式下的工程進度款結算工作極其重要。

1 當前房地產項目結算存在的問題

1.1 規范了解深度不夠

一些造價人員由于自身水平受限，對建筑結構規范不精通、對項目工程量的計算不夠熟練，在編制造價文件時出現項目漏項或差錯。房地產中小項目結構設計圖紙由于設計單位設計經驗、能力薄弱，在結構設計時往往出現漏項，對常用圈梁、構造柱做法在圖紙說明中只是給出詳見某某圖，如果造價人員容易不熟悉規范，想當然對工程量進行計量，往往出現差之毫厘，失之千里的后果。

1.2 合同簽訂不完善

中小房地產項目由于項目自身特點及粗放式開發模式，都是走人情、走關系，一包了之，工程項目的施工合同簽訂得非常簡單，且不規范，對工程的結算依據僅以“按現行文件執行”一筆帶過，對工程中發生的程序、處理方式及糾紛處理均沒有約定。由于合同條款簽訂的不嚴謹，極容易造成工程費用項目無法確認的爭議，一到結算階段就會暴露出來，特別是在包干工程項目中，對包干范圍及調整條件、調整方式沒有規定或規定不明確，結果包干項目包不死，等于合同沒有規定。對于清單措施費中的安全文明措施費、腳手架模板等臨時措施費、降水費、總包服務費等包干費用的內容做的描述不夠細致，給人留下鉆空檔的機會。

1.3 清單編制不規范主要體現在兩方面：

中小房地產企業由于編制造價文件的能力有限，清單編制人員工作失誤、圖紙錯漏、設計深度不夠等原因，提供的清單工程量清單工程量計算不準確，使得清單工程量誤差太大、漏項多。在項目施工過程中，現場甲方工程師對變更簽證的審核審批能力較差，中小房地產項目施工階段產生大量的設計變更和簽證多如牛毛，無法辨別是真是假。在結算階段造價事務所的審核人員不僅要核算原圖及變更項目的工程量，還要對由于設計變更增加的許多項目重新進行定價，審核人員的工作量大大增加，一不小心竣工結算錯上加錯，不可收拾。

1.4 造價人員專業技能薄弱

部分造價事務所的造價人員自身水平參差不齊，現場施工經驗不足，對《2008建設工程工程量清單計價規范》不熟悉，對工程量清單的編制要求沒有理解透，編制出來的工程量清單質量差強人意，無法滿足實際工作需求；容易存在漏算、錯算、重算，以及清單特征描述與工程量計算結果嚴重不符等問題。錯誤的清單會誤導投標單位作錯誤報價，導致今后的工程結算留下隱患，在結算過程中扯皮。

2 項目概況

某社會保障房總建筑面積77950 m，地下室建筑面積4958 平米，樓建筑物總高度為84.5米。本工程設使用年限50年，安全等級二級，屋面防水及地下室防水等級均為二級，抗震設防烈度六度，總投資3500W。

3 房地產項目竣工結算控制

3.1 強化結算算審核程序

為了保證工程造價結算算報告審批的嚴肅性，由于建筑工程項目存在不同的審核環節和注意事項，所以根據實際情我所為此建立了健全的工程造價審核制度，明確職責權利，不能夠流于形式，建立長期有效的監督機制。

3.2 努力提高審核人員的綜合素質

中小房地產項目竣工造價結算審查要求我們造價管理人員要熟悉相關的造價管理法律、法規，造價管理人員應進行必要的培訓，加強工程量清單規范學習，努力提高自身的專業素質，以適應飛速發展的社會需要。同時，積極提倡造價工程師參與工程全過程的管理，應具有耐心、細致的態度，保證造價結算審核工作的準確度。

3.3 原始文件的審查

我所專門為此設立工程竣工資料管理辦公室，并有熟悉的專業、專職人員負責此項工作。收集工程建設從項目提出、籌備、勘探、設計、施工到竣工投產等過程中形成的文字材料、圖紙、圖表、計算材料、聲像材料等資料。包括竣工圖、施工圖紙、招標文件、投標書、招標答疑、施工單位報送的竣工結算資料、設計變更、施工期間的經濟技術簽證等。審查的目的主要在于審查其合法性、真實性和合理性。

3.4 熟悉施工組織設計和現場情況

我所為了確保工程量核實的正確性，在工程量計算階段深入工地施工一線核對、丈量、記錄，同時組織相關人員參加監理組織的協調會、質量安全會，了解各施工階段的情況和施工工藝，為準確計算工程造價打下夯實基礎，充分了解本次項目施工采用的新工藝、新材料、新技術的應用，也充分了解現場簽證，設計變更等情況。

我所審查的重點放在了容易重復計算或隱蔽工程部分，以核定工程價款結算內容與建設項目實際完成的工程量是否相符，是否存在虛報、多報等問題。在審查過程中，認真查看了驗收記錄、施工記錄、變更簽證手續； 我所特意按設計要求仔細復查計算工程量，對部分不清不楚的部位開挖勘察測量。

3.5 清單費用及設備價格審查

《2008建設工程工程量清單計價規范》計價實行的是分部分項工程清單項目綜合單價，其費用構成已包含直接工程費、管理費、利潤和必要的風險金，這部分費用不得再重新計取。我所對規費、稅金的計取主要審查了其取費的費率是否和投標報價書中保持一致，是否符合合同的約定。

材料、設備價格審查。對于承包單位自購的材料和設備的單價審查，要從材料設備品種、規格、產地、采購、數量及運輸方式、采購時期等方面入手，避免低進價高報價采購，減少不至于損失。

3.6 結算復核

我所造價人員在結算過程中扎實落實各種工程竣工結算復核制度，即監理單位提供監理造價審核報告，確認工程量的增減與依據，甲方項目現場工程師確認工程量設計變更簽證，最后報審的復核制度，各級負責人層層把關，造價管理人員要分清工程量清單內外的增減項目，防止重復計算，對工作底稿逐級復核，最終交出了一份合理的竣工結算審核報告，真正實現了工程造價的合理確定和有效控制。

4 竣工結算應注意事項

第4篇

【關鍵詞】房地產項目管理；內部控制；優化研究；管理控制模式

前言：

自2010年起，我國對于房地產行業陸續出臺了一系列宏觀調控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產泡沫，但也造成房地產市場的萎縮，對房地產市場開發企業的生存與發展提出更高要求。整個行業面臨整合升級，未來房地產企業只有從實力、品質、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發展。這對于當前的房地產項目管理模式提出了新的挑戰。

一、房地產項目與管理

房地產項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質量下，為形成一定使用功能的固定資產，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產項目具有較強的系統性；5、具有特定的程序性，必須要經過構想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產項目管理是指在一個確定的時間范圍內，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領導與控制，充分利用既有資源的一種系統管理方法。其基本流程是：項目領導機構建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協調；項目過程控制；項目溝通與評估。經過多年發展，我國已經建立起一套可靠的房地產項目管理流程，但應用于現階段的房地產業發展仍顯得有些捉襟見肘。

二、房地產項目管理新形勢

（一）優化項目管理內部控制

優化項目管理內部控制是房地產企業提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產行業還存在業務流程分散、風險評估環節薄弱、財務與各部門的滲透和關聯程度不夠等共性問題。原有的內部控制體系已經不能滿足于當今房地產市場的需要。

當前我國項目管理內部控制存在的主要問題是整體內部控制行為的弱化、一些組織規劃和授權批準形式化、未起作用，人力資源結構和績效機制不完善、團隊協作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規范等問題。為解決這一問題，進行房地產項目管理優化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執行、監督都必不可少，并要滲透到每個業務的各個環節。2、重要性，在高風險領域和重要業務給予足夠的關注。3、制衡性，維持監督人員的獨立性，權責分配合理。4、效益性，管理好優化成本與預期效益，保證預期效應的達成。

要達成這一目標我們必須在優化房地產項目管理中做到標準化、系統化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內部控制優化準備，首先要根據各企業的實際情況制定內部控制優化的目標，基本內容應該包括遵照國家法律法規，維護資產安全、提高信息有效性、提高經濟效益、促進戰略發展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優化內部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優化框架和實施流程[1]。

開展內部控制優化要從大處著眼，首先優化組織架構的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權責不清的情況，從上至下都要做出具體規劃。優化審計、審批機制，設立獨立的審計機構，進行專業的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構的獨立性。根據公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內部控制監督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內部控制優化成果展現的有力保障。

（二）建筑信息模型對房地產項目管理的意義

建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協同作業工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據具體情況作出調整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調工程、上海世博工程都運用了這一技術，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產項目管理也要實現建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結。

在房地產項目開發前期，可以運用于項目論證、產品分析和前期策劃，需要各部門建立統一的數據載體，以形成關聯。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統2D圖形的局限性，節約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結合，可實現項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監督，防止了質量問題的發生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節約了時間成本和管理成本，提高了施工質量與施工進度[3]。

結語：在房地產行業復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產管理過程中，還需要廣大企業進行實際的探索與總結。

參考文獻：

[1]劉婷婭.房地產項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

[2]王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

第5篇

【關鍵詞】房地產項目;造價;控制與管理

1.加強房地產項目工程設計環節的控制與管理

項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計，設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，尤其應抓住設計這個關鍵 環 節，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段，設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，設計確定了工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下四點內容必須高度重視。

(1)設計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好，以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來，確保設計的先進與合理，從而有效比較因設計質量問題進行工程糾紛。

(2)設計必須限額。要對房地產項目工程進行投資規模限制，限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要心中有數。

(3)做好價值工程的應用工作。從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發，分析研究對象的功能，在設計工作中統一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區把停車場建在地面上，對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。

2.房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，必須說明清楚工程的性質與現場的情況，還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。任何一個房地產工程項目的質量如何，都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等能起到決定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業，必須把好準入機制的關口，要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。

3.加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理

在房地產項目工程施工組織設計中，施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制，如果出現施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現差錯，將給后來的結算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內。

4.抓住關鍵，加強工程審計環節的控制與管理

房地產項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關，對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業就應堅持以人為本，對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心，也沒有良好的工作態度，一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中，企業巨大的經濟損失就會因此造成，這樣的事情發生很多。以這個角度來看，企業生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發日益增加，房地產開發切籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。

總而言之，我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程，它所包含的內容也不僅僅只是以上方面，房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。　[科]

【參考文獻】

［1］張愛青.房地產開發企業工程造價控制管理淺析[J].2011(8).

第6篇

[關鍵詞]：房地產 造價 成本 控制

近年來，隨著房地產開發商的競爭越來越激烈，房地產項目只有控制好造價、管理好成本才能確保企業的長期穩定發展。因此，房地產企業要清晰認識到造價控制與成本管理的重要性，以市場經濟下社會的需求為導向，對造價控制與成本管理的方式進行改革創新。

一、我國房地產項目造價控制與成本管理的現狀

1.缺乏正確的認識

就我國的房地產現狀來看，很少企業能夠做到全員、全要素、全過程和全方位的造價控制與成本管理。這是由于房地產企業對項目的造價控制與成本管理沒有一個正確的認識，一些企業把設計階段作為造價控制與成本管理的重點，認為其他階段對其的影響不大；還有一些企業材料和設備是造價控制與成本管理的主要內容。目前，我國大多數的房地產項目在項目竣工的時候才會進行成本費用的核算，這對房地產項目的動態開發過程來說是不合理的，不能夠真實的反應開發項目的成本，使得成本與收益過于模糊化，這種現象是由于企業忽略造價控制與成本管理的時效性而造成的。

2.控制內容過于片面化

目前，大多數的房地產企業把項目的造價控制與成本管理看做單項成本費用的控制，如設備費用、土地成本費用、規劃設計費用等，不能夠全面的看待造價控制與成本管理的過程，使得企業不能夠及時發現選址、規劃設計等過程中的問題。這樣就會導致企業把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發現問題并想辦法解決問題，不能將問題防范于未然。

3.缺乏系統的造價控制與成本管理的方法

現階段，我國房地產項目造價控制與成本管理的主要依據是財務部門的決算報告，這種相對滯后的方式使造價控制與成本管理不能夠充分發揮作用，同時也使房地產項目現階段的造價控制與成本管理不能滿足現代房地產企業管理的要求。事前預測和過程控制方式是現階段我國房地產項目比較缺乏的，這就容易導致造價控制與成本管理過程中的問題不能被及時發展并解決，因此，我們應該建立系統全面的造價控制與成本管理方法，保證房地產企業的長期穩定發展[1]。

二、房地產項目造價控制與成本管理的方法探析

房地產企業工程造價控制的內容包括項目決策、設計、招標、實施、竣工五個過程中一系列的計價、定價的活動，而每個階段的造價內容都是不相同的，因而相應的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價控制與成本管理

房地產項目的靈魂和主旨即為項目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經濟效益，因此，決策階段的造價控制與成本管理是最先要考慮的內容。而投資估算是決策階段的關鍵內容，能夠預測到房地產項目的經濟效益。在完成可靠性研究報告的審批工作之后，投資估算成為設計任務書中的主要投資經濟指標，直接控制了初步設計的概算，并影響到了項目資金準備的過程。因此，投資估算應該實事求是的反應出設計的內容，而設計人員必須全面體現自己的設計意圖，即工程規模、功能要求和項目需求等方面的內容都要考慮到。施工技術要進行全面的比較，不僅在技術上要可行，而且在經濟上要合理[2]。因此，決策階段的造價控制與成本管理要從優化設計方案出發，對設計的整個過程進行控制，對各項成本指標進行考核，為設計人員和決策領導者提供理論依據。

2.設計階段的造價控制與成本管理

據調查，房地產項目經濟效益的80%受前期策劃和設計階段的影響，其中，結構成本占建筑成本的40%-60%，而結構成本是以前期策劃和設計為依據的。設計階段的成本以千萬元計算，擴初設計階段的成本以百萬元計算，而施工設計階段的成本是以十萬元計算的。但是，不論在哪個設計環節，設計師多畫一筆或少畫一筆會直接導致企業增加或者減少幾十萬、幾百萬甚至是幾千萬。因此，設計階段的費用盡量不要壓縮，切實做好設計的優化過程。設計方案的評選過程中要求設計單位全面詳盡的提供方案設計的概算以及概算控制方案等內容，有機的將技術指標和經濟指標結合起來，對項目的整個過程做到全面的考量，切實做好設計階段的造價控制與成本管理。

3.招標階段的造價控制與成本管理

編制標底是招標階段的關鍵環節，房地產企業工程投資是標底的制作基準。標底的編制必須要以市場的實際變化情況為依據，堅持客觀公正的原則，以編制出高質量的標底，并使其控制在合理造價的下限范圍內。招標文件要嚴密，招標過程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項目規模、投資額、技術特點和要求等內容為依據，并要依據國家相關規定，采取不同的招標方式，如相對結構較為復雜的工程應選擇技術、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實施階段的造價控制與成本管理

在項目實施的過程中，要加強對設計變更的控制，以確保簽證的質量。為了提高工程簽證的客觀性和準確性，第一，要注重工程簽證的時效性；第二，要客觀準確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據，要求圖紙上要標明被隱蔽的部位、項目、工藝和完成情況，而現場簽證必須有原始數據，這些數據包括：時間、地點、事由和幾何尺寸。要以合同為依據及時處理工程簽證，審核過程要以國家相關規定為依據，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價控制與成本管理

竣工階段的決算環節是為了促進施工單位強化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產項目的建設投資具有經濟性、效率性和效果性。審計人員要依據國家相關規定辦事，從根本上為決算環節把好關。這就要求他們在工作過程中要深入到施工現場，全面把握工程變更內容的具體做法，對工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實的基礎。同時要建立完善的審計制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實性和嚴肅性。

綜上所述，房地產項目的造價控制與成本管理是是存在于項目的整個過程中的，任何階段都不可缺失。只有對房地產項目的全過程進行造價控制與成本管理，才能實現房地產企業的預期投資目標，并確保企業獲取最佳的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

[1] 楊小萍.淺談房地產企業成本管理存在的問題與對策[J].經濟研究導刊，2013，（12）：82-83.

第7篇

關鍵詞:房地產項目 造價 控制與管理

中圖分類號:F2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價是指完成某項工程建設所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產再生產和形成相應無形資產,以及鋪底流動資金一次性費用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業主的角度來定義的。業主(建設單位)在選定一個工程項目后,必須對該工程項目的可行性研究與評估進行決策,在此基礎上再進行設計招標、工程施工招標直至竣工驗收及決算等一系列投資管理活動,所有這些開支就構成了工程造價。從業主的角度上講,工程造價就是指建設工程項目固定資產所需的全部投資費用。房地產項目造價控制與管理直接關系到房地產企業的開發成本和利潤,如何做好造價控制關系到房地產企業的生存和發展。因此,我國房地產企業一定要重視項目的造價控制。下文就如何做好我國房地產項目工程造價控制與管理進行探討。

1 加強房地產項目工程設計環節的控制與管理

項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計,設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅決把重點轉到前期階段上來,尤其應抓住設計這個關鍵環節,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎,有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制,就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段,把建設工程造價控制在批準的造價限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目管理目標的實現,以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中,必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段,設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約,設計確定了工程造價,預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此,建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分,這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下四點內容必須高度重視。

(1)設計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好,以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來,確保設計的先進與合理,從而有效比較因設計質量問題進行工程糾紛。

(2)設計必須限額。要對房地產項目工程進行投資規模限制,限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發商要心中有數。

(3)做好價值工程的應用工作。從價值工程的主要特點來看,其是從使用者的功能需求出發,分析研究對象的功能,在設計工作中統一造價與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對地下室可通過深基礎來增加,由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放,也可以不在小區把停車場建在地面上,對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本,但對功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強圖紙會審工作。圖紙會審是由具體實施人員對圖紙上一些錯漏進行核對并出正式文件。由于建筑結構安裝設計人員不可能做到百分之百準確的銜接,甚至可能出現某些錯誤,所以需要政府審圖機構進行圖紙的審查。圖紙會審作為設計變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設計更為實際,而且對造價人員來說相當重要:①可以修正審圖時未發現的錯誤,對預算的正確性有很大幫助；②圖紙會審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設計變更建議,造價人員對一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會對公司造成損失。另外,圖紙會審完畢后,必須讓設計方把圖紙會審記錄拿回去仔細計算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對設計單位圖紙質量的外部管理與審查,要像工程質監站監督施工質量一樣,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核,以求提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失。

2 房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響,必須說明清楚工程的性質與現場的情況,還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期,按實際情況制定好獎懲條款等等。同時,在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面,工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位盡量自行編制,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。

任何一個房地產工程項目的質量如何,都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等能起到決定性的作用,因此,能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業,必須把好準入機制的關口,要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中,比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標,能夠比較了解情況,那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。

3 加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理

在房地產項目工程施工組織設計中,施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時,還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制,如果出現施工延期的情況,就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法,可是如果萬一出現差錯,將給后來的結算帶來難以估量的麻煩,因此,造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中,這樣可以將造價控制在5%以內。

總體來說,對于勞動生產率和經濟效益的提高來說,項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產企業的生命線就在于對項目工程實施成本管理,將工程造價降低,這與工程質量一樣重要。有三個關鍵點在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對工程洽商的合理控制、對承包商的索賠要求嚴格審查以及材料的加工訂貨工作。開發商應建立科學的工程簽證管理制度是開發商必須首先建立好的,以此對工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工充分明確,從而使簽證的質量得到保證,避免不實及虛假簽證的情況的出現。為了讓工程簽證有保證且客觀、準確,首先,要強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。

4 抓住關鍵,加強工程審計環節的控制與管理

房地產項目工程造價的審計工作,必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中,對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計,以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關,對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計,這是一種有著針對性和效益性的審計,可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高,企業就應堅持以人為本,對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的,卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心,也沒有良好的工作態度,一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中,企業巨大的經濟損失就會因此造成,這樣的事情發生很多。以這個角度來看,企業生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發日益增加,房地產開發切籌措資金難度大,必須對投資加強控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價,才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。

總而言之,我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程,它所包含的內容也不僅僅只是以上方面,房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻

[1] 張愛青.房地產開發企業工程造價控制管理淺析[J].2011(8).

第8篇

論文關鍵詞：工程管理專業；管理類課程；邏輯關系；整合

工程管理專業是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業目錄》中設置的一個新專業，是屬于管理學門類下管理科學與工程類的二級學科。經過十幾年的辦學探索和實踐，工程管理專業得到了極大的發展，目前全國設置工程管理專業的高校已達300多所，分布在各綜合性大學、建工類院校、礦業類院校、電力類院校、財經類院校等，為國家、社會培養了一大批從事工程建設事業和房地產事業建設與發展所需的高級專業管理人才。工程管理專業在國家教育部和建設部高等學校工程管理專業指導委員會指導下基本統一了培養目標、培養方案及主干課程教學基本要求。但各院校在辦學的實踐中根據國家經濟社會發展的新形勢，緊密結合地方經濟發展需要和建設行業發展的實際，結合本校、本院的辦學條件及學科優勢積極探索，逐漸形成了各自的辦學理念、風格和特色。這使得各院校工程管理專業課程的設置有較大的差別，尤其是管理類課程的設置存在著不同的認識，而管理類課程在整個工程管理專業培養計劃中占有較大比重，是構成學生完整知識結構體系不可缺少的部分。揚州大學建筑科學與工程學院（以下簡稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對管理類課程的設置和內容的整合進行了探討。

一、工程管理專業管理類課程存在的問題

我院從1999年開始招收工程管理本科專業學生，至今已有十幾年的辦學歷史。這期間，課程體系、課程教學內容等進行了多次的調整和完善，但相對于21世紀工程管理專業的人才培養要求還存在著差距。通過多年的教學實踐發現管理類課程的建設存在以下幾方面的問題。

1.課程體系不穩定性

我院工程管理專業根據工程管理學科專業指導委員會的要求，以基礎課程+平臺課程+專業方向課程建立課程體系。在專業方向上，共設工程項目管理和房地產經營與管理二個方向。平臺課程包括技術平臺課程、經濟平臺課程、管理平臺課程、法律平臺課程。平臺課程要求工程管理專業所有學生都要掌握。專業方向課程僅為主修該方向的學生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺課程的設置不穩定。如前一次教學計劃中管理平臺課程包括管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理5門專業課。在其后的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理、工程合同管理6門專業課組成。在最近的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。另外，對同一門課程是選修還是必修定位不準。如前一次教學計劃中工程合同管理課程納入工程項目管理專業方向的專業選修課；工程建設監理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學計劃調整中工程合同管理和工程建設監理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產經營與管理專業方向必修課中。

2.課程設置邏輯關系不明確

課程體系是一個系統，系統作為一個整體，每一個要素都有不可替代的功能。因此各個課程不是單一的個體，它們之間有著邏輯關系。課程的邏輯關系，在時間安排上有兩種關系：一是順序關系和平行關系。專業基礎課、專業課為先后順序關系，同一類課程中各課程間的平行或順序關系視課程內容而定。二是有些課程間無相關性或相關性很少，但又是構成工程管理專業復合性知識結構所必需的，這類課程開課的時間則應根據整個課程體系的實施統籌考慮。我院工程管理專業管理類部分課程之間曾出現邏輯關系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財務管理課程需要工程項目管理課程的知識做基礎，但工程財務管理課程放在工程項目管理課程之前開設；建筑企業經營管理課程和物業管理課程需要工程財務管理課程的知識，但工程財務管理課程在建筑企業經營管理課程和物業管理課程后開設等。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理課程開設，但管理學原理在運籌學課程之前開設。組織行為學課程幫助管理者預測、引導和控制人的心理和行為，以達到提高組織績效和提高管理水平的目的，因此組織行為學課程應放在工程項目管理課程前開設，但工程項目管理卻在組織行為學課程之前開設等。

3.課程之間內容重復

我院工程管理專業管理類課程過于追求自身知識體系的系統性和完整性，導致部分課程間內容重復。如工程項目管理、建筑企業經營管理和工程建設監理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標控制和生產要素管理原理上也是一致的，只是性質和目的有所區別。工程項目管理與房地產開發課程中三大目標控制重復，工程項目管理與物業管理課程中均有項目風險管理的內容，城市土地管理與房地產開發課程中均有土地開發的內容，房地產項目策劃課程中的房地產項目規劃設計與房地產開發課程中的房地產開發項目規劃設計重復，房地產開發項目客戶定位、產品定位和定價的內容在房地產市場營銷課程與房地產項目策劃課程中重復。

二、課程之間的邏輯關系梳理

目前我院工程管理專業管理類平臺課程由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。工程項目管理專業方向管理類課程由建筑企業經營管理、工程審計2門專業課程組成。房地產經營與管理專業方向管理類課程由城市土地管理、房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃4門專業課程組成。對以上課程按照專業基礎課先于專業課開設、平臺課程先于專業方向課程開設的原則梳理關系。

平臺課中管理學原理是本專業的基礎和核心課程，主要內容是管理活動的一般規律、管理的基本原理和基本方法，為工程項目管理奠定理論基礎和基本知識，應放在工程項目管理前開設。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理開設。會計學原理為工程財務管理奠定基礎，應放在工程財務管理前開設。工程財務管理是全面分析業主和承包商雙方與工程項目有關的財務管理活動，因此應在工程項目管理后開設。工程財務管理也為建筑企業經營管理、工程審計、物業管理提供經濟分析方法，應先于建筑企業經營管理、工程審計、物業管理開設。組織行為學是培養與人溝通、管理組織協調的能力。因此，組織行為學應放在工程項目管理、建筑企業經營管理、工程建設監理、物業管理前開設。工程估價是專業核心課，為工程合同管理、工程審計提供基本知識和方法，所以工程估價后開設工程合同管理、工程審計。工程合同管理為工程項目管理、工程建設監理課程奠定基礎，工程合同管理后開設工程項目管理、工程建設監理。工程項目管理是專業核心課程，主要內容是工程項目的計劃、組織、協調、控制管理，為后續的房地產開發、工程建設監理課程提供基本知識和分析方法，應放在房地產開發、工程建設監理前開設。

對于工程項目管理專業方向中的管理類課程，建筑企業經營管理是管理學基本原理和方法的具體應用，應放在管理學、組織行為學、工程項目管理和工程財務管理后開設。工程審計課程主要內容是工程造價審計、工程財務審計、效益審計和運營管理審計，應在工程財務管理、工程估價、工程項目管理課程后開設。

對于房地產經營與管理專業方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎，應該先于房地產開發開設，房地產開發后開設房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關系。

三、課程教學內容的整合

按照梳理出的課程邏輯關系整合課程內容，使課程之間整體協調、相互滲透、避免重復。整合原則為專業基礎課程的教學內容側重于基本理論、基礎知識；專業課程的教學內容注重于應用性知識。整合后各課程內容如下：

運籌學：線性規劃和單純形法，對偶問題，目標規劃，整數規劃，動態規劃，馬爾可夫鏈決策規劃，網絡優化模型，排隊論，庫存論，博弈論。

管理學：管理的決策，計劃，組織設計，領導，激勵，溝通，控制。

組織行為學：個體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關系與信息溝通，領導及其影響力。

會計學原理：會計帳戶和復式記帳，企業主要經營過程核算和成本計算，會計憑證和帳簿，核算程序，財產清查，財務會計報告等。

工程財務管理：籌資方式，資金成本與資金結構，項目投資，證券投資，營運資金，收益分配，財務預算、控制、分析等。

工程估價：工程費用結構，工程建設定額原理，施工資源的價格確定，工程量計算，建筑工程設計概算、施工圖預算，建筑工程招標標底與投標報價等。

工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。

工程項目管理：工程項目計劃，工程項目的組織，工程項目采購，工程項目時間管理，工程項目質量管理，工程項目費用管理，工程項目風險管理，工程項目信息管理等。

建筑企業經營管理：企業管理職能，現代企業制度，建筑企業管理組織，建筑企業文化，建筑企業戰略管理，建筑企業經營預測和決策，建筑企業計劃管理，建筑企業生產要素管理，建筑企業技術管理，建筑企業質量管理等。

工程建設監理：工程監理企業，工程建設監理組織，工程建設監理規劃，工程建設監理目標控制，工程建設監理的組織協調等。

工程審計：工程計劃審計，工程招標投標審計，工程造價審計，工程財務收支審計，工程投資效益審計，工程管理審計等。

房地產開發：房地產開發項目選擇，土地開發，開發項目規劃設計與評價，房地產開發項目的建設管理等。

城市土地管理：建設用地管理，城市土地市場管理，城市地價管理，城市土地的經營與儲備，城市地籍管理等。

房地產市場營銷：房地產營銷計劃及組織，房地產營銷環境分析，市場調查與預測，開發項目客戶定位、產品定位，營銷價格策略、渠道策略、促銷策略等。

物業管理：業主自治管理，物業管理企業，物業管理招標與投標，物業管理早期介入，前期物業管理，房屋維修管理，物業設備管理，物業環境衛生、綠化管理，物業安全管理，物業綜合管理與綜合經營，物業服務收費等。

房地產項目策劃：房地產項目投資策劃，房地產項目營銷策劃，房地產經營策劃，房地產品牌策劃等。

第9篇

關鍵字：房地產成本

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產項目成本構成

房地產項目開發工程成本涉及因素諸多，按其成本構成，大致可分為四類：前期工程費；建安工程費；基礎設施費；配套設施費。因此，房地產工程成本控制中存在的問題可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析處理。

二、房地產項目工程成本管理現狀

雖然目前房地產企業在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投標形式的多樣，目標成本的控制、實施動態成本管理等。但房地產項目工程成本控制環節中仍存在諸多不足之處，主要包括：

（1）事前控制階段：首先缺乏對產品的準確定位，因產品開發周期的延緩，導致資金的現金流不暢；其次在產品定位、方案設計方面局限于規劃指標、戶型等內容，缺乏對不同類別方案的比較以及銷售與成本的比較、審核確定；再次企業對施工圖的圖紙會審不夠細致，加之看圖缺乏深度。設計的缺陷，致使了施工中諸多的設計變更、現場簽證，從而增加了工程建設成本。

（2）事中控制階段：易出現因設計圖紙局部的考慮不足，造成清單控制價的準確度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方庫，在工程建設周期上不能取得優勢；未形成戰略合作伙伴關系與規模采購優勢，難以有效控制并降低耗材成本；為達到房屋預期外立面或其周邊景觀效果，工程現場變更隨意性大，審核精細度等方面需加強。

（3）事后控制階段：工程竣工后，辦理竣工結算時，“四方會簽”（施工方、監理方、審計方、建設方）手續的完善性、資料的完整性、結算審計審核把關的原則性等還不夠。企業項目間工程成本數據庫建設不重視，經濟指標缺少分析對比，不利于房地產項目工程成本的綜合比較和評判。

三、關于房地產項目工程成本控制的改進方向

房地產企業項目工程成本控制是一項長期、系統的改革過程，它不僅僅是某項或幾項制度的制定與落實，更是要將現代企業精細化管理的精神貫徹到企業管理的全過程中去。具體來說，做好房地產項目工程成本控制，應從以下四個方面進行改進：

（一）牢固樹立全員成本管理意識。企業在成本控制管理理念上應具備這樣的思維：工程成本是可控的，但工程成本控制并非僅是成本部門的個體職責，員工積極良好的成本意識是實現全面成本控制的重要條件。

（二）事前控制階段的成本控制措施

第一、在土地拍賣階段應遵循國家政策及房地產發展周期規律，做好市場預判、調研及可行性研究。依據保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標，完成房地產土地儲備，并將其貫徹執行于整個項目開發的全過程。同時應縮短項目開發周期，提高資金時間價值的關注度，在保證項目產品質量的前提下縮短開發周期，提前銷售環節，把握現金流。

第二、設計階段是事前控制階段削減項目工程成本的關鍵環節，該環節對工程成本的影響達到70%以上，并且對建設投資與建設工期有直接的影響。企業應從兩個方面強化其管理效率：一是推行設計標準化原則，遵循建筑方案與經濟方案相統一的原則，成熟復制，保證方案設計的合理性、先進性；二是加大推進限額設計，在項目開發上健全設計經濟責任制。