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第一，房地產增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產開發市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產開發具有基礎性的主導作用。土地的供給受國家土地制度和統一規劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權，而且將城市國土與住房建設的規劃、土地開發進度的控制等作為宏觀調控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產開發的區域性，決定了房地產開發商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現失靈。
第二，房地產存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經濟學理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產品提供者，生產和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。
第三，房地產增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關系：當新房價格較高時，購房者將轉向購買舊房；當新房價格較低時，則有相應的購房者從存量市場，轉向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產增量市場是一個壟斷性市場，開發商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產增量市場的能夠實現一種較為有效的狀態，避免價格長久偏離市場有效價格。
第四，市場的房價不是房地產增量市場決定，而是由房地產存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產市場的構成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導。以美國為例，房地產的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產市場越是成熟的國家或地區，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導的房地產市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。
我國的房地產市場結構不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關系。盡管住房存量很大，但我國房地產的存量市場卻沒有得到相應的發展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應不足，市場的發育就會處于弱勢地位，由房地產成片開發模式形成的商品房在房地產市場中占據了主導地位，成為房地產市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調控在內的主要關注點。
存量市場的不發達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經濟中，房地產的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現購買需求，實現房屋資產的流動和住房狀況的轉變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產需求不得不通過增量市場來實現。由于增量市場對整個房地產市場的交易和價格的主導，存量的房產在增量房產價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。
可以看出，由于存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國的房地產由增量市場所主導，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現持續地快速上升而宏觀調控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產市場中，存量市場和增量市場發展不均衡是造成房地產結構性問題的深層次原因之一。
【關鍵詞】 房地產業 市場結構 產品差異化 規模經濟
一、引言
SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系;市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度;有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議;有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路;有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。
在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。
二、我國房地產業的市場結構分析
市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。
市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。
本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。
1、企業的規模與構成
2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。
我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。
2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。
2、市場集中度
市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。
（1）絕對集中度指標（CRn）
絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：
其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。
根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。
根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。
綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。
（2）赫芬達爾―赫希曼指數（HHI）
赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：
其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。
赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。
三、結論與建議
綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。
第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。
第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。
第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。
【參考文獻】
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[4] 耿蕊：中國動漫產業發展的危機與轉機――基于創新的理論范式[J].湖南社會科學，2010（1）.
【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。
2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。
經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。
一、房地產市場現狀分析
1、全國房地產市場現狀
2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示
房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。
2、西安市房地產市場現狀
2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。
（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。
①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。
②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。
（2）運行特點。商品房開發和交易市場異常火熱，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。
二、房地產信貸現狀分析
1、全國房地產信貸現狀
2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。
2、西安市房地產信貸現狀
（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。
房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。
房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。
三、西安房地產市場存在問題的因素分析
西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：
1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。
3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。
四、西安房地產發展相關啟示
長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：
1.繼續加大普通住宅的土地供應
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機開征物業稅，穩定房價
從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。
4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”
要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。
5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費
通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。
6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道
商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。
五、結束語
隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。
【參考文獻】
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[2]劉文婷.西安房地產現狀及發展趨勢研究[J].大眾科技，2007，（5）.
關鍵詞:房地產;需求與供給;聯立方程組模型
一、 引言
從綜合實力看上海是中國最重要的城市之一,上海的發展速度也呈現比其他城市地區更快的趨勢,作為我國經濟發展火車頭之一,上海市的經濟發展是有目共睹的。而上海市房地產作為上海市國民經濟的重要組成部分正發揮其應有的作用,且正日趨完善。近年來,上海市住房市場發展迅猛、成績顯著,較好地滿足了廣大城鎮居民的住房消費需求。2008年上海市城鎮居民人均住房建筑面積為6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住條件得到進一步改善。從市場層次來看,住宅增量市場規模持續擴大,總體是仍呈現供小于求的局面,房價也在節節攀升;而住房存量市場在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、價格逐步回歸真實價值。
當前房地產開發的快速發展,是由市場需求的快速增長所推動的。房地產需求由三種類型構成,一是居住需求,購買的目的是自己居住;二是投資需求,購買的目的是為了出租;三是投機需求,購買的目的是通過房地產的價格上漲套現獲利。這三種需求雖然都對房地產開發市場產生推動作用,但對房地產市場健康發展的影響是不同的。如果投資和投機需求增長過快,比重過大,房地產開發的發展將具有更多的泡沫和虛擬成份。本文利用995年到2008年的數據建立商品房供求聯立方程組模型,對上海市住宅市場供給需求關系等內容進行分析研究,并對近幾年的供求平衡的偏離程度進行分析。建立的供求模型是以商品房的供求為例的。一般來講,影響房地產需求變化的因素較多,主要有:房地產價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經濟政策、預期等,而本文主要考慮
國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產供給變化的因素也有很多,本文主要是考慮上期房地產需求以及價格、房產投資對供給的影響。
二、模型設計
.模型結構
建立一個能反映房地產供求關系的計量經濟聯立方程模型,共選取了2個內生變量、個滯后變量和3個外生變量,變量之間的關系如圖所示。
2.模型變量說明
根據圖中具體的經濟關系,并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。
內生變量
y――商品房本年銷售面積;單位:萬平方米
y2――商品房本年施工面積;單位:萬平方米
根據數據的可獲取性,采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。
2內生滯后變量
y-――商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元
由經驗可得知前一期市場需求會影響房產市場供給。
3外生變量
x――商品房本年銷售價格;單位:元/平方米
x2――房地產企業的總投資;單位:億元
x3――居民消費水平;單位:元/人
圖模型結構圖
3.模型結構方程式
根據圖,構造模型的結構式如下:
y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]
y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2
方程反映房地產市場需求的形成,它與銷售價格以及居民消費水平有關。
方程2反映房地產市場供給的形成,它與銷售價格、房地產市場投資額以及前一期房地產市場需求有關。
三、模型的參數估計及檢驗
.數據來源
本模型參數估計采用時間序列數據,數據均來自2009年《福建省統計年鑒》,樣本區間為995～2008年。數據處理與模型計算采用的是Excel2003和Eviews5.0軟件。
2.參數估計
利用EVIEW5.0,選擇2二階段最小二乘法) ,可得到以下結果:
ystem: Y0
Estimation Method:wo-tage east quares
Date: 06/6/0ime: 23:00
ample: 996 2008
Included observations: 3
otal system balanced) observations 26
y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3
y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)
3.模型檢驗
本模型估計出來的參數所反映的經濟意義與經濟理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優度均大于0.64;估計參數在0.05顯著性水平下能夠通過參數的顯著性檢驗。上述結論表明,本模型的參數估計結果在經濟意義和統計意義上均具有一定的可信度。
四、歷史模擬和事后預測
.內生變量歷史值與模擬值
為了檢驗模型用于模擬分析的可靠性,本文運用上述模型對樣本期數據進行模擬,并進行事后預測,通過計算內生變量995~2008年模擬值與實際值的相對誤 差來考察模型的預測能力。計算結果見表。根據表的數據顯示,絕大部分誤差均小于5%,模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對于Y來說較好。
表2內生變量模擬值及相對誤差表
2.模型模擬表
對由聯立方程組模型算出來的模擬值與實際值進行比較,比較的結果如圖2和圖3所示。
由圖2、3 可知,不管是商品房銷售面積還是還是商品房施工面積,其實際值與模擬值還是比較擬合的,可見模型的有效性。
圖2實際商品房銷售面積波動和模擬商品房銷售面積波動比較
圖3實際商品房施工面積波動和模擬商品房施工面積波動比較
五、結論
上海住房消費需求處于數量和質量并重發展的階段, 從分析的結果看, 上海市對住房消費存在著很大的需求空間。當然, 這樣的預測是基于正常的發展情況, 而且較為粗略。同時住宅需求不僅受到住宅發展階段的影響, 還有很多其他影響因素, 比如,宏觀經濟情況、 政策因素、 住房消費價格, 以及人們消費觀念的轉變等等。需要特別指出的是, 近幾年上海市房地產價格上漲幅度很大, 上海商品房平均銷售價格從995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 漲幅達到22%。而且這僅是整個上海市的平均銷售價格, 目前中心城區的商品住宅平均售價過萬已經不足為奇,很多學者和實業界都對上海市房地產是否存在泡沫進行了熱烈的討論。這里我認為,從住房發展階段角度來講,上海市房地產存在很大的需求,但由成本推進、 需求拉動、房產投機等因素導致的高房價形成這樣一個局面:一方面存在大量的房地產供給,另一方面存在大量的住房消費需求, 確切地說應該是缺乏支付能力的需要,結果雖然居民存在住宅需要, 但普通居民對過高的房價只能望塵莫及。不管怎樣, 一個地區房地產持久發展的最根本動力還是經濟的發展、 社會的進步, 以及由此產生的人們對住房消費的真實的需求。
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[關鍵詞] 二三線城市房地產業
進入21世紀以來，隨著我國工業化水平的不斷提高，我國城市化進程也進入到一個飛速發展期。大量的農村剩余勞動力向中心城市集中，國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所副所長肖金成預測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮中，而大中城市仍是農村人口轉移的主要方向。再加上各地區戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴張，這些也必然給城市房地產業的快速發展帶來契機。
一、二三線城市房地產業發展現狀
本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發達的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發達地區的縣級市。
隨著一線城市房地產業日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產行業發展的主流市場。根據國家發改委的月度監控數據顯示，二三線城市的房價不斷上漲，2005年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現漲幅的地區都是中國的二三線城市。這些數據無疑說明，我國二三線城市的房地產業加快了發展的速度，溫度開始不斷上升。
但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經濟及發展相對落后，觀念也比較滯后，計劃的成份明顯偏重，且其房地產業的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產行業中的龍頭企業，自主創新能力很差，即使是發展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發展房地產業面臨以下幾方面的問題:
1.面對實力強勁的“外來戶”，本地房地產企業不堪一擊
據統計，約有40%左右的中國百強房地產企業已經進入二三線城市并開始了項目投資，這說明有實力的房地產企業已經發現了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術、營銷策略以及物業管理上都擁有顯著的優勢，無形中壓縮了本地房地產企業的發展空間。
2.國家宏觀調控措施，使二三線城市房地產業雪上加霜
在國家減少土地供給的情況下，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產開發項目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產企業帶來不小的打擊，使得行業相對產出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產業發展步伐變緩;6月1日實施的“國六條”，業內人士爭論的沸沸揚揚，許多專家預測房價單高總低，使多數開發商和消費者采取了觀望的態勢，行業發展停滯不前。
3.地方政府求功心切，房地產開發呈現非理性發展
房地產市場不是一個簡單的由供求關系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經濟評價中心主任劉煜輝分析說，在房價畸形暴漲的背后，人們發現有一個揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產商才有恃無恐，使房地產業偏離了健康發展的軌道。
事實的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產業主要有兩個方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財政資金分配的變化和地方政府責任的加重，財政短缺是每個地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發展有自主知識產權的產業等等，這似乎是坐錯了位置，走錯了道路。形象工程每個城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費。
4.觀念陳舊，規劃和物業缺乏前瞻性，幾乎沒有創新
目前我國的二三線城市的房地產開發基本不理想，住宅小區無論在規劃、設計上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區基本上沒有什么區別。二三線城市這種缺乏創新的建設直接導致了嚴重的資源浪費和城市的無個性發展，城市魅力在一點一點的減少，吸引力大大降低。
5.房地產金融體制不健全，資本市場運作乏力
目前，我國普遍存在缺乏發達的多層次房地產融資市場，主要表現在：一是融資工具簡單，許多重要的業務品種還沒有建立起來；二是配套機構不完善，造成融資過程運作不暢；三是政府對金融機構監管不嚴，金融風險過大等等。對于二三線城市來說，房地產金融問題尤現突出，而國家為了預防金融風險又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產企業的運行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產業更顯捉襟見肘。
6.高素質人才匱乏，房地產業缺少領軍人物
對于建筑、房地產相關行業來說，其人才的流動性與稀缺性已經成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產業人才空缺職位達6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產企業“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發展階段不可逆轉的現象。
二、二三線城市房地產業發展策略分析
1.房地產企業橫向聯姻，打造地區知名品牌
1971年美國經濟學家韋斯特等提出中小企業資產重組是“防御性經營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩定、避免不利發展、避免不利競爭性轉移、避免技術過時和規避風險。如今，我國的二三線城市房地產企業同樣走到了抉擇的關頭。
聯姻是從優化產業結構、高效配置資源的角度出發的，合理的資產重組，可以將一個企業中的核心優勢資源向短缺企業轉移，也可以將兩個或兩個以上企業的一般資源（土地、資金）實行集中管理，從而形成有競爭力的集團項目公司，，共同發展。聯姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產企業活下來，并樹立起自己的信譽或品牌。
2.加強城市理性經營，鞏固地區中心城市地位
現在很多二三線城市開始注重城市建設，其本質就是發揮自己獨特的優勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優質人群到本市來定居，以此來推動城市化的進度。
但是，城市經營不能盲目擴張，在進行大規模的城建之前，首先要明確這個城市的功能定位或者說要找出城市的個性來發展，比如，這個城市的發展方向是商業化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業型城市，然后再進行城市建設。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內陸各個地區的人群前來觀光或者定居，它的房地產消費人群除了本地居民外，就是養老、投資和旅游的人群，因此城市發展的一個核心就是“渡假”；石家莊是一個典型的內陸省會城市，它的特點就是各地人群聚集的商業物流中心，有兩個國家級的小商品批發市場規模很大，因此這個城市的發展與外來人口密切相關。
3.注重環境保護，進行科學規劃設計，保障房地產業可持續發展
房地產作為人類社會經濟活動的載體，與周邊環境之間存在內在的統一性，越來越多的人開始關注環境帶來的無形價值，城市房地產開發應從傳統意義上的建造房屋轉變為人工環境創造與自然環境完美的融合，在最大限度保存原有生態環境的條件下進行人工開發，增大城市的環境價值。
4.完善信用體系，創新金融服務
地方政府應加大力度監督和管理金融市場預防金融風險，在開發金融新品種和新業務的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區的信用體系。政府和金融機構都要有一本賬，記錄開發商以及有金融業務的團體或個人的信用檔案系統，例如還貸情況，催繳次數，收入證明，工程進度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時可以以政府擔保的形式融通資金，保障金融業務的順利開展，最大限度的盤活資本市場。
5.實施以“借”為主的人才戰略
金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯系，是在長期發展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態系統。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產市場與金融市場風險交叉傳染的兩個重要渠道;互保聯保措施是目前我國江浙地區商業銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉傳染的一個重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉傳染機制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優而受到抑制。但是房地產開發本身有別于一般工業品市場:一是存在開發周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉傳染的機制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續涌入與房價持續上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉傳染機制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規定要求的企業獲得了大量的貸款，其中很多企業并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業資金鏈斷裂，并引發金融經濟的劇烈連鎖反應。
(三)貸款擔保渠道
互保聯保是我國江浙地區商業銀行貸款擔保的常規做法，溫州地區的中小企業貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發展時期這種模式在幫助中小企業融資方面發揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業提供1～5家企業進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業有3家互保關系。由此，如果1家企業倒閉，就有2～5家企業會遭殃;而如果5家企業倒閉，將會有20家左右企業受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業，還有更多的企業受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區域性和系統性風險。互保聯保渠道與制造業所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉傳染機制可以歸納為:互保聯保措施使得企業獲得過量貸款———制造業蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業倒閉———擔保鏈上的其他企業倒閉形成企業倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉傳染，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。
二、民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發投資的比例高達81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉傳染，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用主要體現在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發商資金鏈斷裂，于是開發商求助于民間高利貸。然而房價持續下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉傳染，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區的供地總和的3倍;2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續下降的一個非常重要因素。
三、溫州市房地產金融市場危機的解決對策
1997年以來，在各級政府的高度重視和支持下，隨著西漢正街板材市場的發展，陶瓷市場、潔具市場以及燈飾市場等20余個專業市場，迅速建成開業，并連成片，形成一個大型建筑、裝飾材料綜合批發市場群。市場的擴張和聚合效應是驚人的。政府原來規劃的只是漢西南路一條街，但不到10年的時間，各種大大小小的建材門點已從漢西蔓延到宗關一帶，儼然一個龐大的建材城。依托武漢的地理優勢，漢西已成為整個華中地區的建材物流中心。
因市場規模屬全國第一，2000年被國家建材局授予“中國建材第一市”的榮譽稱號。“中國建材第一市”為武漢市乃至湖北省在全國創下了第一塊市場金字招牌。為了使這個市場長盛不衰，永葆全國第一，省、市各級領導都非常重視。俞正聲、周濟、李憲生等新老領導都先后為此市場作了重要的批示。
目前，在一些新的建材大市場，建材超市不斷涌現，業內呈現出“諸候相爭，群雄逐鹿”，競爭白熱化的態勢下，如何使自己的企業占有一席之地，并立于不敗之地，帶著疑問，記者特地走訪了武漢廈華建筑裝飾工程有限公司董事長高國華先生。這位資深的行業領頭人用自己的親身經歷，在百忙之中，為我們作了解答。
規模經營是建材市場發展的惟一出路
規范經營的新業態與良莠不齊的專業市場并存且各具優勢，建材流通業的格局正風涌云變。建材“市場”如何與建材“超市”分庭抗禮？高總向我們分析了目前建材市場中存在的一些問題：其一，價格不實。建材商品種類繁雜，價格水分大，往往為一件東西要比較幾家市場，花上一天時間討價還價，也難得搞清楚到底值多少錢。除專賣店外，建材市場絕大部分產品都是不標價的。市民要懂裝修不現實，一個生手能砍到理想價位畢竟太少，絕大多數人不能擠去商家報價中的水分。其二，以次充優。因為不懂，商家最好做手腳。比如瓷磚，按照不同的質量等級，劃分成優等品、一等品、合格品等，雖外觀看起來并無二致，但價格相差很大。商家在殺價時給顧客充分的心理滿足，承諾給優等品，看起來十分優惠，但后來偷梁換柱，顧客拿走的只是合格品而已。其三，質量堪憂。建筑裝飾材料中的偽劣產品，嚴重影響了建材行業的信譽。一到裝修旺季，建材就會成為投訴熱點。省消委曾專門倡議監督，一些建材生產廠商發表《行業自律宣言》，試圖挽回行業信譽。7月1日國家建材質量標準開始執行，但大多數建材市場內的商家對此無動于衷。其四，服務較差。在買東西時，笑得像，一旦有質量問題，需要退換時，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲熱諷。
高總認為，中國的建材市場今后會和零售百貨一樣，沃爾馬的開張就是一個標志。建材超市將迅速搶占屬于集貿市場、攤位式市場等傳統市場形態的經營份額，建材市場面臨大裂變。隨著國內外建材超市集團的不斷進軍，必將推動本土現有市場加快改組、兼并、聯合和升級的步伐，淘汰一批“小、散、亂”的市場，形成一批規模大、管理先進、技術含量高的建材龍頭市場。廈華公司想在這一片天空下繼續做大做強，就需要更規范、更系統的管理，以便在原市場基礎上提升檔次，把他們目前這種散亂的建材市場做成規模化的大型“超市”市場，市場規范化是必然趨勢。
廈華公司用他們自己深厚、踏實的一步一個腳印，在“穩”中求“強”，在“小”中做“大”，堅實的向發展目標走去。
誠信經營必然得到市場的認同
得民心者得天下，誠信經營得到的必然是市場的認同。近年來，裝修成了消費熱點。但常常聽到業主抱怨：搞個裝修，往往要累個半死。自己跑建材市場，了解市場行情，再奮力殺價。質量問題簡直成了人們一塊心病，一趟跑下來累得人仰馬翻。耗體力、傷腦筋，有時甚至丟尊嚴，是眾多搞過裝修的市民痛苦體驗。高總笑言，對大多數市民來說，裝修消費是一種外行消費，與普通商品不同，建材商品種類太廣，性價比難以掌握。商家正是掌握了消費者的這種難處，故意價格不清，標識不明，渾水摸魚，“做一筆生意、騙一筆、賺一筆”往往成為一些攤點式市場上商店老板們的心態。建材市場整體信譽正面臨考驗。
在建材超市來勢兇猛的競爭面前，建材市場正在向對手學習，借鑒其優勢，努力彌補自己的弱點。如今市場內正在采取各種措施，最大限度的去盡量保護消費者：進行市場的全面整治，要求明碼標價，打擊假冒偽劣；出版商情報紙，開通了網站，公布市場價格行情，和顧客實現資源共享，使價格透明化；倡導市場主辦單位先行賠付制，加大市場對消費者的保護力度；推行一站式購物方式，送貨上門，且提供設計裝修導購等一條龍服務。
相信誠信――這個建材市場最大的弱點，必將在規范化的道路中得以最真實的體現。
智慧是創新者的源泉
群雄爭霸，惟有智者為王。身為武漢市人大代表、“中國西漢正街建材協會”常務副會長、執行理事長的廈華公司董事長高國華，在市場瞬息萬變的風云中，搶抓機遇，他一直保持良好的經營發展理念，超前的發展思路，并以快速穩健的發展步伐，不斷把公司推向新的起點、不斷尋找新的發展方向，從而始終在競爭的大浪中立于不敗之地。
2002年10月，公司在全國板材生產加工基地――山東臨沂投資新辦了當地同行業設備最先進、設施最完善的“永華高新木材加工廠”。該廠從2002年11月18日正式投產至今，產品一直供不應求。從此，廈華公司在板材經營上真正成為產銷一條龍的經營格局，不斷提高了公司在市場的競爭能力，而且大大增強了公司的綜合抗風險能力。
2004年，在公司主業裝飾材料經營上，又與德國方面達成共識，做歐洲五金水暖知名品牌“雅度”產品的中國。
由于具備了一定的資金實力，廈華公司在不斷發展裝飾材料經營的同時，適時的切入房地產開發行業。分別從商業用房、住宅用房兩個方面入手，先后開發新建了漢正街永安副食商城、永安公寓住宅小區、永安民苑住宅小區，今年又在武漢經濟技術開發區的中心位置金融一條街開發新建了20000余平方米的高檔辦公寫字樓――華源商務廣場，國內外許多廠商精英正在云集此處。
我國服裝批發市場的發展
根據我國服裝批發市場在流通業中的發展特點將中國服裝批發市場分為三個階段：
第一階段，上世紀80－90年代中葉，基礎發展期。
這一階段，商品短缺，流通渠道單一，消費者購買服裝基本上是到國營商業和供銷合作社購買，還有一些攤檔式的小商品市場及農貿市場。隨著經濟發展，服裝批發市場開始萌芽，并呈現地攤式服裝批發市場的初級形態，但是尚未形成規模性的批發商圈。
第二階段，上世紀90年代中后期，升級發展期。
這一階段，商品種類開始豐富，服裝批發市場開始第一階段的升級，并發揮主導性作用。表現為由路邊的攤檔式轉為進入大棚經營，大棚轉向大廈式經營，將服裝小個體經營集中起來，由政府統一規劃引導。到90年代，開始漸趨規模化，出現了以廣州白馬、東莞虎門富民等為代表的服裝批發市場，其四通八達的龐大網絡覆蓋能力拉動了服裝企業的快速發展。
第三階段，邁入21世紀，發展蛻變期。
這一階段，商品多樣化，并強調個性化，商品生命周期縮短。
隨著服裝行業的不斷發展、新型營銷渠道的不斷滲透、品牌意識的覺醒，服裝批發市場經營也日漸艱辛。服裝批發市場也開始重新定位，提供差異化服務，打造市場特色。服裝批發市場必須要找到新的突破點，每個服裝批發市場要根據自我特點進行分析，找到適合自己發展的差異化模式。
我國服裝批發市場現階段特點
我國批發市場經過改革開放20多年以來的迅猛發展，已經初具規模，并有走出國門的趨勢。2004年阿聯酋的沙迦將建設一個中東最大的批發、倉儲與轉口服裝批發市場――中國（石獅）服裝批發市場。但我們還應該看到，市場規模形式發展極度不平衡：有具有全國輻射力、營業額千萬元以上的知名批發市場，如虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場、廣州白馬服裝市場等，也有瀕臨關閉的服裝市場；有設施齊全、環境一流的大廈式服裝批發市場也有臟亂差的地攤大棚式服裝批發市場。服裝批發市場各個發展階段形態并存，經營形式也各異。
我國服裝批發市場也呈現出明顯的產業集群現象。馬丁•貝克曼（MartinBeckman）認為服裝產業集群有兩種路線：1.專業化集群2.都市化集群。
由此，我國服裝批發市場布局特點是“點面結合”，點是指由單個點狀輻射服裝批發市場所形成的區域，如：河南鄭州的銀基商貿城、黑龍江哈爾濱的紅博廣場等，面是指由幾個地域相近的服裝批發市場形成的面狀輻射區域。
服裝批發市場不斷升級，傳統批發市場依舊存在，這就形成了多種經營模式混合化的現狀。也就是傳統批發、、加盟等經營模式交叉使用。因此，服裝批發市場要根據商戶不同給予必要的服務。
我國服裝批發市場現階段存在的問題：
我國服裝批發所處的發展階段，所具有的特點，也相應的暴露了很多問題。我國很多服裝批發市場可能存在以下問題：
1.服裝批發市場仍處于自發階段，市場形象、制度混亂，市場信用度底，缺乏能領導本批發市場的龍頭企業、龍頭品牌，市場缺少統一的規劃和專業化服務。
2.制約因素明顯。商戶對該市場的意見集中于兩個不到位：硬件環境不到位(交通、房地產開發、金融、物流、環境、治安)，軟件環境不到位(政策支持不力，稅費過重，市場混亂，假冒偽劣嚴重，信息服務差)。
3.很多傳統型服裝批發市場由街道或地方政府掌控，缺乏市場管理經驗，市場運作水平低，只注重稅收不注重整個市場的發展規劃。
4.市場大部分仍處于現金、現貨、現場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。市場的供貨與交易方式柔性小。
如何解決
服裝批發市場可能處在不同的發展階段，處在不同的社會環境和地理環境中，擁有不同的商戶，因此，就不可能有統一的解決方案。但應該看到處在不同發展階段的批發市場，有其大體的發展方向和要解決的核心問題。
服裝批發市場要做大做強就必須分兩步走：第一步，硬件升級――營造適合本批發市場的交易環境和市場形象特色；第二步，軟件升級――為商戶提供個性化、專業化服務，加強品牌孵化功能、渠道營銷功能，形成更具價值的“無形市場”，營造市場的營銷服務特色。成功的新型服裝批發市場模式也許可以得到很多借鑒意義，如廣州海印繽繽廣場模式、哈爾濱紅博廣場模式、麥德龍模式等。
可借鑒的新型模式
1.產業集群型批發市場
筆者有幸參與了中國•濮院毛衫名城“十一五”發展戰略規劃的研究，就以此為例說明產業集群型批發市場的發展模式。
濮院羊毛衫市場特點與現狀
濮院現有毛衫針織企業3725家，較大規模的有820家。1988年興建毛衫交易市場，現有商鋪4603家，是全國知名的毛衫交易市場。該市場由濮院市場管理委員會管理，主要還是由地方政府掌控；市場主要依托周圍毛衫企業產業，商鋪大多為企業的直營點、批發點、貿易門市部等；市場在淡季關門率教高，經營狀況良莠差異很大；市場為兩層建筑呈長條街道狀，由十個交易區組成。
市場規劃模式
政府提供有力政策，不在過分干預市場和企業實際運作。政府投入完善毛衫產業鏈結構，形成產業與市場共同繁榮的局面。打中國•濮院的地方牌，形成地區知名度；打明星企業牌，支持優秀企業打造名牌，打造出幾個全國毛衫知名品牌，形成以點代面、以產業帶動批發市場的局面。對市場交易區重新劃分，合理區分經營品類和檔次，更加突出每個交易區的經營特色。市場形象重新規劃，在主干道設立巨型廣告牌，市場內部的宣傳廣告牌要規范化，導購地圖和服務標志醒目明確。進一步規范市場秩序，交易流程簡潔流暢；提高商戶進入門檻，引入高層次的經銷商、商和加盟商。
引入專業品牌策劃機構、市場營銷規劃機構，逐步打造集展示、檢測、信息平臺、品牌孵化、市場開拓等服務為一體的一流毛衫專業批發市場；建立專業毛衫網站，提供信息收集與分析服務，提供電子商務功能。市場逐步加強以下功能：1）產品展示功能2）信息服務與市場預測功能3）國內外貿易功能4）現代物流倉儲功能5）標準化權威檢測認證功能6）政策服務功能
2.品牌孵化型批發市場
服裝批發從攤鋪走入了大廈，具有現代化的商務環境，具有現代化流通業的很多先進元素。批發市場不僅僅是傳統意義上的分銷場所，更是一個品牌形象展示平臺、一個品牌推廣策劃中心。此新型批發業態已經顯示出其勃勃生機，如廣州海印繽繽廣場和北京百榮世貿商城等等。
繽繽廣場由現貨流向品牌流行文化、品牌經營理念、品牌形象經營等信息流的轉化，創辦成以服飾品牌營銷為主的時尚、品牌展示、品牌貿易的中心。無疑創造了全新的服裝批發市場經營理念，拉開了以服飾品牌經營為主要內容的營銷方式革命。
品牌孵化型批發市場特點
1）集中眾多商戶優勢，集木成林，打造批發市場整體品牌，形成規模與信譽優勢
2）具有現代化的交易環境與交易方式
3）提供品牌推廣方案，更加注重品牌形象展示，創造各種機會為品牌造勢
4）提供品牌策劃與維護的解決方案
3.營銷渠道開拓型批發市場
以紅博廣場為代表的服裝批發市場專業化的為服裝品牌提供快速營銷渠道開拓方案，著重于營銷網絡建設，把服裝批發市場經營從“賣”轉向了“買”的思維，把服裝批發市場經營看作了是對服裝品牌專業化的經紀，提出了“紅博服裝經紀人”營銷模式。
營銷渠道開拓型批發市場特點
1）“星探”式開發服裝品牌，并對其進行轉化化包裝推廣
2）對營銷網絡掌控有限的服裝品牌，提供“倍速經營”方案
3）對營銷網絡進行深入挖掘，具有多種營銷推廣網絡，具有電子化網絡
4）“服裝經紀人”式營銷總體規劃，提供完善的品牌孵化方案，使得企業專注于產品開發，紅博專注于營銷渠道開拓與品牌推廣。
4.現代批發型
現代批發是區別于傳統批發的一種形式，它是采購式批發超市，如麥德龍。不過麥德龍不是專做服裝業務的，但這種模式對我國服裝批發市場的發展有很大的借鑒意義。
現代批發型服裝批發市場特點
1）采購式、大型連鎖批發經營
2）針對專業顧客，會員式管理客戶，適合多品種小規模批發
3）電腦選題控制物流、交易、結算，單據明細透明
4）依靠先進的管理系統，實現高效率低成本運作，與供應商形成雙贏。
2009年銀行業發展狀況
銀行信貸猛增推動經濟復蘇
面對國際金融危機加劇和國內經濟增長下行壓力加大的形勢,中國政府果斷實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在2008年四季度至2010年的4萬億元擴大內需的投資計劃逐步實施的帶動下,隨著以基礎設施建設為主導的固定資產投資的快速增長,帶來銀行配套資金的大量釋放,信貸狂潮持續了整個2009年前半年。據統計,2009年全年新增信貸投放創歷史紀錄高達9.59萬億元,全年信貸增速高達34%。其中,1月、2月、3月、6月為貸款新增的高峰期,四個月新增貸款合計為6.14萬億元,占總新增貸款比例的64.63%。
2009年商業銀行的巨量信貸投放改善了全社會及企業的流動性狀況,助推了企業生產的企穩回暖,提升了企業景氣和企業家信心程度。銀行信貸資金在推動以基礎設施建設為主的固定資產投資快速增長的同時,也拉動了國內GDP的增長。2009年全年國內生產總值33.54萬億元,按可比價格計算,同比增長8.7%,其中投資拉動占比為80%。毫無疑問,銀行杠桿成為中國實現經濟復蘇的最大功臣。
以量補價難以遏制利潤增速下滑
由于執行反危機的降息政策,銀行整體息差水平比2008年顯著縮小。中國內地人民幣業務凈息差為2.21%,較上年下降0.49 個百分點;中國內地外幣業務凈息差為1.44%,較上年下降1.45 個百分點,但與上半年相比降幅明顯收窄。
凈息差下降的主要因素包括:(1)人民幣基準利率和市場利率大幅下降。2008年9〜12月,中國人民銀行連續降息,一年期存貸款基準利率累計分別下降了1.89和2.16個百分點,貸款利率下調幅度大于存款利率,存貸款利差收窄。基準利率下調對生息資產和付息負債利率水平的影響在2009年充分體現。與此同時,市場利率大幅下行。2009年,人民幣七天SHIBOR利率平均值為1.24%,較上年下降1.68個百分點。一年期央票收益率平均值為1.50%,較上年下降2.17個百分點。(2)外幣市場利率大幅下降。為應對國際金融危機,全球主要經濟體利率維持在歷史低位,市場利率震蕩走低。2009年,美聯儲聯邦基金利率維持在0〜0.25%的目標區間,歐洲中央銀行基準利率維持在1%的水平,英國中央銀行基準利率維持在0.5%的水平。截至2009年末,六個月美元LIBOR為0.43%,較上年末下降1.32個百分點,六個月EURIBOR為0.99%,較上年末下降1.98個百分點。
另一方面,商業銀行貸款結構變化顯著,貸款收益有所下降。―是2008年下半年起貸款基準利率快速下調,直接限制了商業銀行貸款收益水平的提升。二是新增貸款結構欠佳,上半年新增貸款中低收益的票據貼現占比達到23%。雖然中長期貸款占比有所提升,但仍不足以彌補貼現對貸款收益率的影響。三是市場流動性充裕,機構間競爭更趨激烈,貸款定價水平達到歷史低位。這些因素使得銀行凈利差剛性收窄,銀行不得不采取“以量補價”策略,持續擴大信貸投放規模,以努力實現銀行收入水平、利潤水平的增長。銀監會2009年年報顯示,2009年銀行業金融機構實現稅后利潤6684億元,資本利潤率16.2%,資產利潤率0.9%,利潤結構中凈利息收入占到了63%。可以得知支撐盈利增長的貢獻主要來自于信貸規模接近34%的增速擴張。從各大銀行年報數據中可以看到,銀行以量補價的策略未能奏效,利潤增速出現不同程度的下降。進入統計數據的17家銀行中,工行、中行、華夏、深發展、興業、民生、浙商、渤海這8家銀行2009年資產利潤率較2008年獲得提升,廣發基本持平,其余都是略有下降。從全行業來看,凈利潤增速從2008年的32.85%下降到14.36%,以量補價難以遏制住利潤下滑。
銀行資本充足率快速降低,補充資本壓力巨大
2009年上半年銀行業“以量補價”策略的實施,使得部分資本狀況一般的銀行在資本充足指標方面下滑明顯,接近監管底線。隨著銀行信貸規模的快速增長,各銀行的貸存款比例處于高位,大部分銀行接近75%的監管上限,小部分銀行比如中信、光大、深發展、民生已經超出監管范圍之外,分別為79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。
天量信貸投放使得各銀行資本消耗嚴重、未來資本補充壓力較大。在對17家國有商業銀行和其他商業銀行的資本狀況進行對比考察后發現,各行的核心資本充足率均有不同程度的下降,與2008年相比,工行下降0.85%,農行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分別降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制銀行中深發展和浦發銀行的核心資本充足率處于較低水平,分別為5.27%和5.06%,接近監管紅線;而渤海銀行核心資本充足率下降幅度最大,從2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。
2009年各類商業銀行積極通過發行次級債和混合資本債,以補充附屬資本。截至2009年11月,有24家商業銀行在銀行間債券市場公開發行債券,合計發行規模2655.5億元;兩家銀行發行混合資本債,合計發行規模100億元。其中發行量最大是國有商業銀行,其發行量占到了77.10%。建設銀行2009年分別于2月、8月、12月發行三期次級債,合計發行規模800億元,是2009年發行債券規模最高的商業銀行。
由于銀監會于2009年10月下發了《關于完善商業銀行資本補充機制的通知》,規定商業銀行持有其他銀行發行的資本工具余額不得超過其核心資本的20%的規定,并對銀行間存量互持的次級債采取以7月1日為紅線的“新老劃斷”方式扣減的辦法,這在一定程度上降低了次級債券和混合資本債券的需求量,使得商業銀行紛紛采取各種措施補充資本,包括二級市場配售、定向增發、引入戰略投資者、H股上市等。
2010年中國大型銀行的資本缺口壓力仍然很大,紛紛宣布了籌集新資本以充實自身資產負債表的計劃(表1)。上市銀行增發無疑會成為2010年資本市場的重頭戲。然而,上市銀行增發仍然蘊含著風險。就銀行目前的實際情況而言,銀行并不完全是真的資金緊張,而是信貸結構和資產結構嚴重失衡。因為,2009年的天量信貸,絕大多數都給了地方政府融資平臺、國有企業和開發商,而實體經濟,特別是中小企業、民營企業、農村經濟組織等獲得的信貸支持相當有限。在這樣的信貸結構下,銀行對經濟的促進作用就很難發揮,經濟復蘇的基礎也很難牢固。因此,大規模的融資完成以后,銀行能否給實體經濟以最大力度的支持呢?如果銀行繼續按照現在的經營思路,繼續把信貸資金投向政府融資平臺、國有企業、開發商,那么,融資不僅不能化解銀行的風險,反而會對經濟和社會發展帶來極為不利的影響。
監管政策收緊,銀行疲于應付
伴隨著銀行貸款的高速投放,為防范風險,2009年下半年以來,圍繞提高撥備覆蓋率、資本充足率、信貸投放速度和投放結構以及新業務開拓等方面,銀監會進一步提高了對銀行風險管理的要求,加強了監管力度,以防潛在風險,特別是《關于商業銀行資本補充機制的通知》對于資本充足率的影響是很大的。
資本新規具體包括:將資本充足率達到10%作為審批商業銀行新業務、新機構準入及提升監管評級時的硬性指標要求;對商業銀行發行次級債補充資本充足率的行為有所限制;對銀行間交叉持有的次級債計入附屬資本進行更嚴格的限定。在將次級債計入該銀行附屬資本的過程中,將2009年7月1日定為標準時點,按照“新老有別”的原則將銀行交叉持有的新發行次級債從附屬資本中扣除等。上述監管新規,將進一步加劇商業銀行受到資本充足率硬性約束限制的程度,并將影響其信貸業務的可持續發展能力。
銀監會監管收緊對于銀行業的影響非常大,銀行撥備覆蓋率明顯提升。從各大行2009年年報可以看到,17家銀行中除了農行和中信沒有達標之外,其余全部達到了150%撥備覆蓋率的監管要求。國內商業銀行撥備覆蓋率為144.1%,比年初上升22.7個百分點。這在一定程度上增強了銀行抵御風險的能力。
除了資本監管加強外,貸款新規也對銀行提出了更高的要求,銀行面臨著經營和監管的雙重擠壓。中國銀監會2009年出臺的《固定資產貸款管理暫行辦法》和《項目融資業務指引》以及2010年2月正式頒布實施的《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》(在業界被統稱為貸款新規的“三個辦法一個指引”)都使商業銀行在經營活動、符合監管要求的過程中顯得左右為難。這些新規的出臺,在幫助銀行實行貸款全流程管理、規范貸款操作行為、防范潛在信用風險、確保銀行業穩健運行的同時,也對銀行業金融機構的信貸觀念更新、管理措施跟進、目標客戶維護以及人員素質提升等提出了嚴峻考驗。《固定資產貸款管理暫行辦法》的初衷在于通過加強貸款支付的管理,強化貸款用途管理,減少貸款挪用風險,避免銀行貸款進入股市、樓市而非實體經濟領域。而大客戶的接受度不高,這給銀行維護客戶關系、推進《辦法》的實施帶來了困擾。銀行試圖通過用流動資金貸款代替固定資產貸款,以及化整為零的變通方法也在《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》的出臺下再一次受阻。
后危機時代銀行業風險分析
存款活期化,貸款中長期化,錯配風險集聚
存款活期化。隨著資本市場的不斷活躍和經濟的企穩回升,存款進一步活期化的趨勢明顯。從儲蓄存款的定、活期結構來看,2009年居民儲蓄存款中,活期存款占居民儲蓄存款的比重呈現緩慢上升的趨勢,下半年活期存款新增額高于定期存款新增額。說明儲蓄存款的穩定性趨于下降,存款活期化趨勢日益明顯,流動性風險加大。
新增貸款長期化。2009年上半年,在投資結構上最為明顯的特征就是票據融資占比逐步下降,取而代之的是企業中長期貸款大幅上升,與前期相比,顯示流動性更多地進入實體經濟。通過對17家全國性商業銀行2009年貸款構成的研究發現,從2009年7月貸款構成中新增中長期貸款規模達到了當月新增貸款規模的2.38倍,9月份更是達到3.41倍,新增貸款長期化趨勢非常明顯,這種情況和政府經濟刺激計劃的實施密切相關,因為絕大部分中長期貸款投向了政府的基礎設施項目和其他投資項目。但是在2010年乃至更長的時間內,為支持宏觀經濟持續回升,銀行新增中長期貸款的規模必須得以保證,因此,商業銀行將面臨較為嚴重的資金流錯配風險。
從中長期貸款的部門流向來看,中長期貸款過多地集中在了企業部門。目前,企業部門獲得的中長期貸款占76.2%,從2007年底流向居民部門的中長期貸款比重持續下降,直至2009年二季度之后有所回升。
再觀察企業和居民消費兩個部類中長期貸款的占比。首先,居民消費性貸款中中長期貸款占了絕對的份額,雖然近年來持續下降,但仍高達88%。居民消費性貸款主要是住房按揭貸款,其比重如此之高與中國的消費信貸市場的欠發達有關,但居民消費性貸款如此高比重集中在中長期貸款尤其是住房按揭貸款上,實際上大大壓抑了居民的其他消費支出。其次,企業部門的貸款快速的向中長期貸款集中。2005年第一季度非金融性公司的貸款中,中長期貸款只占34.5%,到2009年四季度這一比重上升到了50%。企業獲取中長期貸款一般用于固定資產投資和設備購置等,當經濟處于下降周期中時,會有大量企業出現經營困難甚至倒閉,企業部門貸款中如此高比例的中長期貸款實際上增加了銀行體系的風險。
信貸投放集中。觀察中國固定資產投資中的貸款投向不同行業的比重發現,中長期貸款集中配置在制造業、交通運輸行業、房地產業、電力燃氣和水的生產和供應行業以及水利環境公共設施管理行業,這五大行業所占的中長期貸款比重分別為17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中長期貸款的94.8%。如果將交通運輸、電力和水的生產以及水利算作基礎設施和公共投資的話,這部分中長期貸款占到總的中長期貸款的45.6%。從我們的分析來看,中長期貸款過度地集中在了公共基礎設施投資和房地產行業,這本身就極大地提升了中長期貸款的風險。
中國銀行體系中中長期貸款比重上升過快,與存款期限匹配性差,同時,中長期貸款過度集中地投向基礎設施建設和房地產行業,這些都系統性地提高了商業銀行的風險,也制約了下一年度中長期貸款份額的上升空間。反思中長期貸款過度集中的投放特征,實際上集中體現了中國經濟當前的增長模式的風險。
中國經濟雖然呈現了高速的增長,但我們的增長過度依賴投資,過度依賴房地產行業,這都系統性地提高了中國經濟面臨的風險,而且增長速度越快,風險就越大。同時,中國目前間接融資規模過大的金融結構也使得中國經濟增長的風險在很大程度上轉移到了中國的商業銀行體系,直接的表現就是我們上述提到的中長期貸款在整個貸款中的占比過高,中長期貸款投向過度集中。因此,要系統性地降低中長期貸款的風險,依靠金融監管部門的監管是不夠的,也是無法實現的,最終的轉變還有賴于中國經濟增長模式的轉變。
貸款主體“親政府化”,政府融資平臺貸款激增,地方政府債務風險隱現
在貸款向市政建設、公共事業項目集中的同時,貸款主體自2008年末和整個2009年表現出兩大特點:一是貸款主體向國有大型客戶集中,二是2009年以來的新增貸款中的主要投向之一就是地方政府融資平臺所支持的基礎設施建設項目。由于當前國內信貸業務具有的較高收益能力以及國內商業銀行經營轉型仍處于起步階段,因此各商業銀行對于信貸市場的爭奪非常激烈,信貸市場占比仍是衡量商業銀行經營地位的核心指標之一。在中央適度寬松貨幣政策背景下,商業銀行自然不能錯過通過信貸擴張改變競爭地位的機遇。政府融資平臺一方面具有政府信用背景,另一方面,融資平臺涉及的工程中不少是地方的重點項目和投資熱點,所以加大對政府主導的融資平臺貸款就成為銀行必然的選擇。
銀行貸款集中投向大國企
盡管國家一再強調向中小客戶傾斜,但是出于對規模、成本和資產質量的考慮,大部分商業銀行仍把信貸資金向大客戶集中。從各大銀行2009年年報數據可以看出,華夏、廣發、深發展、興業、民生、恒豐、浙商的客戶集中度都比較高,其中廣發在圖11中比較顯眼,單一客戶貸款比率達到了10.21%,最大十家客戶貸款比率達到了56.43%,全都超過了監管要求,貸款集中性風險較高。
從本次投資增長的結構來看,國有企業投資大幅增加,相反,民營企業及有限責任公司的投資反而出現下滑,因此貸款集中度大幅增加。政府主導型的經濟政策、政府刺激計劃,短期內在應對危機上確實能夠取得一定成效;但政府投資主導的大規模經濟刺激計劃如果操作失當也可能蘊含著較大的系統性金融風險。來自政府部門的投資需求具有不可持續性,如果居民部門作為最終消費者其收入在總體經濟中的份額不斷下降,需求和供給最終將無法平衡。從這個角度看,當前的政府投資能不能帶動私人部門的投資、能不能切實轉化為居民的收入和消費,將成為政府經濟刺激計劃成敗的關鍵。
目前我國所實施的反周期政策在經濟衰退時能夠拉動經濟增長,一旦經濟復蘇,新一輪的宏觀調控就將再次擠壓過剩產能,并導致嚴重的銀行呆壞賬風險。20世紀90年代經濟下滑時期銀行信貸急劇擴張之后所引發銀行不良貸款率高企,可謂前車之鑒。
地方政府過度融資把銀行引入風險境地
2009年大規模的經濟刺激政策,成了各級地方政府擴大融資、投資的重要機遇期。2009年地方融資平臺的借貸規模猛增2倍以上,即目前地方政府的債務規模,大部分是在過去一年形成的。大規模的投資拉動可能導致地方政府對商業銀行的信貸干預問題越來越突出,而與之相聯系的道德風險將嚴重侵蝕商業銀行的貸款質量。來自中國監管部門的資料顯示,2009年末,中國各級地方政府通過超過3000多家融資平臺獲取的各項銀行貸款余額已經累計7.38萬億元,其中2009年新增投放3.05萬億元,融資平臺貸款余額占到了各行一般貸款余額較大的比例,如圖12,2009年末光大銀行平臺貸款余額占到了一般貸款余額的33.1%,興業銀行為29.4%,平臺貸款集中度比較高。地方政府在投融資沖動下,基本沒有考慮本級政府實際可承受能力。由于地方政府貸款建設的項目,大都不直接產生經濟效益,無法用項目本身產生的效益來歸還銀行貸款,要用當地本級政府未來的財政收入來歸還。巨大的還款壓力對一些相對財力較弱的地方政府而言是一個很大的負擔。
地方政府融資平臺對商業銀行經營產生諸多影響,引發各種風險因素。短期來說,由于投資和信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項目可能難以繼續融資,從而導致工程爛尾,進而造成銀行的壞賬;中長期來說,地方政府融來的資金主要投向了基礎設施建設,這類投資一般都有回收期長而且低收益甚至無收益的特點,即項目本身的還款能力相當弱,主要靠財政收入償還,而地方財政收入又是不穩定的,不僅對經濟周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受著房地產市場冷熱的影響。此外,極端情況下,某些地方政府違約的可能性也不能排除,因為近年地方政府較普遍的以財政對借貸進行擔保的做法,嚴格地說在法律上是無效的。這些情況有可能成為銀行體系信貸質量方面的長期隱患。
多數銀行平臺貸款增量集中度超過25%,興業銀行平臺貸款增量集中度超過60%,比較突出。如此高的集中度可能會提升銀行未來的不良貸款率,進而影響盈利。地方融資平臺貸款多為中長期的基建類貸款,而建設周期通常長達2〜3年,因此在隨后兩年有進一步融資需求,當償還本金高峰來臨時,融資平臺不良貸款對銀行業2012〜2014年的盈利將產生較大的影響。按照中金公司的估算,融資平臺貸款余額將在目前7.38萬億元的基礎上進一步上升,后續貸款約為2萬億〜3萬億元,直到2011年達到峰值,為9.8萬億元,之后逐步回落,2014年為4.9萬億元,接近于2008年底的水平。從2012年起償還本金的金額顯著上升,2013年達到峰值,為2.3萬億元。假設2013年融資平臺貸款的不良率為3.36%,關注類貸款比率為13.45%,商業銀行對不良貸款撥備比例為100%,對關注類貸款撥備比例為5%,則2013年融資平臺不良貸款和關注類貸款將分別達到2359億元和9437億元。如果商業銀行將這些不良貸款在2010〜2012年提前撥備,則需撥備2831億元,相當于銀行業2010〜2012年撥備前利潤的6.6%,對銀行業2010〜2012年凈利潤的影響為7.9%。如果累計超過地方政府償債率警戒線的還本付息金額全部變為不良貸款的假設,對銀行業2010〜2012年凈利潤的最大影響為33.1%之間(如表2)。
房地產信貸激增,房地產及與之相連的個人住房按揭貸款的信用風險不容忽視
2009年以來,房地產市場明顯回暖,商品房銷售面積和銷售額都比往年有大幅的增加(如圖14),與房地產相關的銀行信貸規模也在大幅上升。一直以來,房地產開發的主要資金來源于銀行信貸(自2006年以來銀行貸款在房地產開發資金來源中平均達到21%)。截至2009年底商業銀行發放的房地產開發貸款余額達到2.52萬億元,占全部貸款余額的6.32%,同比增長29.75%。2009年新增房地產開發貸款5796億元,占各項新增人民幣貸款的6.02%。2009年房地產開發市場顯示出比2007年更火爆的狀況。與房地產景氣度同向發展的是個人住房按揭貸款。隨著房地產市場的回暖,個人住房按揭貸款也出現了突飛猛進的增長。截至2009年底,住房個貸余額達到4.76萬億元,占全部貸款余額的11.91%,同比增長41%;新增個人住房貸款1.4萬億元,占新增人民幣貸款的14.5%。
金融過度支持有可能會激化房地產業危機,特別是長期寬松的信貸政策,過低的利率政策會不斷刺激房地產的投資性需求,增加房地產的消費性需求。從各國房地產市場的發展情況來看,房價上漲,繼而出現風險,基本都與銀行的進入支持密切相關,特別是房價短期內快速飆升,基本上都是銀行金融支持的結果。可見,銀行信貸的非理性擴張和收縮會嚴重影響房地產資金供應,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給房地產金融風險埋下隱患,引發一連串連鎖反應。
當前我國房地產金融風險主要表現為信用風險,主要體現在土地儲備貸款、房地產開發貸款等三個方面:第一,土地儲備貸款存在隱性風險。1997〜2009年隨著我國房地產的快速發展,房地產土地開發面積也在快速增長,但土地購置面積一直大于開發面積,造成大量土地閑置。而這些閑置土地大量囤積在部分土地開發商和房地產開發商手中,占用了大量的資金。第二,銷售的不確定性使房地產開發貸款面臨極大風險,經濟繁榮時期銷售猛增,一旦經濟衰退銷量會大幅下滑。以2008年為例,房地產市場的突出表現是銷售非常低迷,銷售面積、銷售金額全部下降。開發商銷售不暢,資金回籠減緩,資金鏈趨于緊張,現金流量情況惡化,短期償債能力下降。由于房地產市場風險轉化為房地產開發貸款風險有一定的滯后性,其中蘊含的潛在風險不容忽視。第三,高房價收入比使個人住房消費信貸違約風險開始上升。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。以2009年北京房產均價13224元和城鎮居民平均可支配收入26378元為例,一個三口之家,兩個成人的全部年收入來購買一套90平米的房子需要22年,購買一套80平米的房子需要20年,購買一套70平米的房子需要17年。當然隨著我國經濟的高速增長,城鎮居民的可支配收入也在迅速增長,可能居民房價收入比會隨著收入的增長而下降,但目前高企的高房價收入比也在一定程度上形成了對未來購買力的透支,使得個人住房消費信貸潛在的違約風險不容忽視。
“脫媒”壓力下銀行理財產品瘋長,資產表外化潛藏風險
隨著金融改革的深入,資本市場越來越成為資金融通的重要渠道,對傳統的銀行經營帶來挑戰,銀行存款減少,分流向資本市場的脫媒現象愈演愈烈,居民和企業對于銀行的依賴程度越來越低。面對脫媒的壓力,銀行不得不尋找新業務途徑,而理財業務從2004年上市后就成為各行競相角逐的市場。2006〜2008年間,銀行理財產品發售數量一路上漲,到2009年更達到了7566款,募集資金達到了5萬億元,2010年1〜4月信托理財產品發行規模高達1.88萬億元,銀行理財業務呈現“井噴”式發展。
在人民幣理財產品的初創期,投資方向基本為銀行間國債、央行票據、貨幣市場基金等固定收益工具。在風險管理方面,與初期的外幣理財產品相比,人民幣理財產品則更為規范,客戶資金與銀行自有資金相互隔離。應該說,這一時期的理財產品屬于商業銀行熟悉、專注并具有傳統優勢的領域,依靠銀行自身的平臺就可以完成產品銷售、資產配置、投資決策、清算分配等職能。
此后,由于銀行間債券市場利率的走低以及資本市場的走強,商業銀行紛紛探索新的理財產品運作模式。一是借助信托平臺進入股票市場、產業投資市場。銀行通過與信托公司合作,將理財資金委托給信托公司,信托公司則以自己的名義,進行股票和實業投資。在這種投資路徑打通后,理財產品形式上的創新層出不窮,比如新股申購、信托收益權轉讓以及由債券、股票、信托融資等產品組合而成的資產配置產品等。二是與外資金融機構合作推出結構性理財產品,實現覆蓋全球市場的投資管理。尤其是QDII的推出,打通了人民幣海外投資的通道,擴大了資源配置的半徑,理財市場上出現了大量與利率、匯率、股指掛鉤的產品。
自2008年二季度開始,風險相對較低、收益相對穩定的信托貸款類產品大幅增加,占主導地位。進入2009年三季度以后,一系列緊縮資金流動性的宏觀政策讓銀行“錢包”收緊,加息即通脹預期又讓投資者對存款缺乏興趣,銀信合作理財產品大幅增加,并保持快速增長,2009年11月銀信合作理財產品發行規模達到了1600億元。其中,國有和股份制商業銀行理財產品的市場份額占全部理財產品市場的80%左右。在信貸規模緊縮時期,商業銀行借助信托平臺實現了對企業的變相貸款,通過與信托公司的合作,盤活了存量貸款或分流了增量貸款,間接地使信貸規模得以擴大。據了解,多家開發商直接走貸款通道屢屢受阻,很多銀行通過信托貸款的方式,用理財產品將資金引到房地產領域。這已成為不少銀行貸款以外盈利的重要方式,也成為開發商曲線獲得間接融資的重要手段。
此外,銀信合作理財也成為銀行間信貸騰挪的手段。2010年對信貸投放節奏控制嚴格,四個季度的比例基本控制為3∶3∶2∶2,因此銀行必須對信貸投放做好充分計劃,比如有哪些信貸馬上要發放,有哪些資金可以回收,碰到額度緊張時,就會向總行申請進行信貸資產轉移。不過,除了額度控制的因素外,銀行還可以進行結構調整。現在信貸利率較高,所以一般轉移出去的信貸利率會比較低,比如下浮10%,這樣銀行就可以用騰挪出的信貸額度投向利率較高的信貸。
部分銀行業金融機構為規避資本監管、計提撥備等要求,通過設計發行信貸資產類理財產品,將存量貸款、新增貸款等轉出表外。雖然貸款已轉出資產負債表,銀行依然承擔貸后管理、到期收回等實質上的法律責任和風險,卻因此減少資本要求,并逃避相應的準備金計提。不容忽視的是,一旦理財產品未來出現支付風險,銀行就會對企業給予貸款支持。這樣看似風險低的表外融資立即轉為表內,構成商業銀行的一大隱形風險。盡管理財產品背后的運作采取銀信合作模式,但客戶在很大程度上仍將其視為銀行行為,因此一旦信托公司不按照信托協議管理、運用信托資金而出現問題,銀行則會面臨極大的聲譽風險。
可以看到,銀行理財在我國仍處于粗放式發展的初級階段,產品同質化、大眾化特征較為突出,部分銀行在理財業務上一味追求業務規模而忽視風險管理。例如產品研發上,未能按照利益和風險適應性原則設計產品,沒有從資產配置的角度進行投資組合,沒有運用科學合理的測算方法預測收益率;在產品銷售上,沒有進行客戶風險偏好評估或評估流于形式,沒有準確了解客戶財務狀況、投資目的、投資經驗及風險認知和承受能力;在風險管理上,沒有設置科學的風險監測指標并建立風險識別、計量、監測和控制體系。
然而,從長遠來看,理財業務將會隨著國內居民財富迅速擴張而產生巨大的需求,也與商業銀行多元化經營戰略相符,因此具有廣闊的發展空間,商業銀行根據自身理財業務發展的特點建立與完善理財業務市場風險管理制度和管理體系具有特別重要的意義。
寬貨幣、緊信貸下催生債券市場泡沫,銀行體系集聚巨大利率風險
“寬貨幣、緊信貸”是2009年下半年到現在金融運行的主要特點,具體表現為:貨幣供給較為寬松,人民幣貸款則持續收縮;銀行資產非貸款化傾向加劇,大量銀行資金涌入債券市場。由于貨幣不進行實質性緊縮,政府主要通過行政手段管理宏觀問題,寬貨幣、緊信貸下銀行體系孕育著巨大的利率風險。
外匯占款投放過多導致“寬貨幣”,銀行資金面寬裕。外匯占款是我國當前貨幣投放的主要渠道。我們可以根據央行編制的“貨幣當局資產負債表”分析貨幣的投放情況。“貨幣當局資產負債表”的資產方有:國外資產及國內信貸。負債方則是儲備貨幣、發行債券和政府存款。通過考察2009年以來“貨幣當局資產負債表”,我們發現在國外凈資產占總資產比重則一直上升。如圖16,2009年12月,國外凈資產占比已經達到82%,這個趨勢一直保持到現在。這說明,隨著國內信貸收縮,銀行體系購買外匯資產并相應投放外匯占款已經成為當前貨幣投放的主要渠道。
我國現行的匯率形成機制是“以市場供求為基礎的、有管理的浮動匯率制度”,同時在“經常項目可兌換,資本項目外匯管理”的框架下實行銀行結售匯制度。在結售匯制度下,為保持人民幣匯率水平的穩定,銀行不得不大量收購居民和企業的外匯。只要國際收支雙順差穩定擴大,企業、居民不斷結售匯,銀行就要不斷收購外匯資產,發放本幣。
常規貨幣政策失靈,政府通過緊縮信貸的方式調控宏觀經濟。受制于現行的匯率制度和與之相適應的外匯管理制度,外匯占款持續增加,給銀行體系帶來了大量的流動性,也同時提高了銀行信貸投放的能力,促成了2009年銀行信貸猛增。到下半年,政府當局已經意識到了流動性過剩對于宏觀經濟的危險性,宏觀調控開始轉向。
然而,常規的貨幣政策工具難以達到引導信貸均衡投放的效果。盡管央行可以通過央行票據進行對沖銀行過剩流動性,但隨著央票發行規模的不斷擴大,對沖效果正在不斷減弱,而且,龐大的央票發行規模也給人民銀行帶來了巨大的利息支出成本。除發行央行票據外,人民銀行還可以通過調高銀行法定存款準備金率來達到鎖定銀行過剩流動性的目的,而在過去很長一段時間里,法定存款準備金率也的確在這方面發揮了重要的作用。不過,法定存款準備金率的調整始終會有一個上限,在目前已經高達16%的水平上,進一步的政策空間還有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款準備金率下,銀行機構的流動性依然充裕,2009年末,銀行業整體的超額準備金率仍維持在3%左右。另外一個重要的貨幣政策工具――利率調整,或許可以在緩解通貨膨脹預期方面起到一定作用,但對于信貸投放所能起的影響比較微弱。而且,在目前經濟復蘇前景尚不確定的情況下,貿然的大幅升息恐怕還會產生一些負面影響。
由以上分析看來,常規性的貨幣政策很難實現引導貨幣信貸均衡投放的效果,資本充足率監管的強化和窗口指導、直接控制信貸規模等銀行信貸緊縮手段發揮了主導作用。從2009年以來,監管當局在提高對銀行資本充足率要求的同時,也加強了對資本結構以及計算方法的管理。這一措施,在一定程度上強化了資本約束,對銀行信貸能力形成了很大的制約。其次則是通過窗口指導,對各行實行貸款限額控制,從而直接控制銀行信貸規模。
寬貨幣緊信貸下大量資金涌入債券市場,銀行業積聚利率風險。在人民幣流動性總體較為寬松、貸款增速受限的情況下,銀行資產非貸款傾向加強,尤其是一些規模較大的城市商業銀行為了提高資金運用效率,加大人民幣債券投資力度,把大量資金投資投向國債及央票。以廣州銀行為例,2009年投資收益占到營業收入的一半以上,投資收益全部來源于債券投資利息收入。
2010年年初以來中國債市能形成一波牛市,便拜賜于“寬貨幣、緊信貸”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,認購率居然達到了兩倍。從長遠來看,“寬貨幣、緊信貸”的格局將會存在很長一段時間,銀行的資金必然需要尋找出路,債券投資的配置壓力很大,造成眾多資金積壓在貨幣市場和債券市場,使得債券市場收益率節節走低,并且我國市場收益率有近一步走低的趨勢。
由于短期利率尚未市場化,長期利率又受銀行信貸政策變化的影響而失真,使當前國內債券市場風險在價格上得不到真實反映。目前中國利率尚未市場化,法定利率和市場利率都還未充分反映未來的通脹風險,然而隨著生產成本上升向消費物價的傳導使通脹在未來一段時間內有較大機會持續上行。并且實際利率在較長時間內較大幅度地體現為負時,法定利率和市場利率最終將不可避免地上升。利率上行必然對銀行的資產價格帶來影響,如果管理不當會造成銀行業巨大的利率風險。因此,通脹趨勢及其背后的利率變化風險將是近期銀行業的擔憂所在。目前中國債券定價對通脹的麻木,在一定程度上沒有完全體現未來的利率風險。商業銀行要未雨綢繆,防患未然,對長期利率飆升帶來的沖擊有所準備。
2010年商業銀行經營轉型拐點
2010是中國經濟轉型年,也是銀行業轉型拐點。隨著全球經濟金融一體化和我國經濟金融體制改革的不斷深化,國內商業銀行經營發展面臨新的市場發展環境。如何順應市場發展要求,加快推進經營轉型,提升市場競爭力,進而提高盈利能力和運營水平是銀行業當前迫切需要解決的問題。
加快發展非資產業務和零售業務,走資本集約化發展道路
中國的銀行在高速發展中基本經歷著融資、擴張、再融資這種傳統的業務模式,對資本消耗甚巨,使得資本稀缺性日益突出,成為制約銀行業務發展的瓶頸。金融危機后,監管當局對資本的質量要求越來越高,對資本的約束也越來越嚴格,銀行將面臨更勝以往的資本壓力。在這一背景下,銀行業發展資本消耗少、盈利水平高的零售業務與中間業務,經營方式由外延粗放型轉變為內涵集約型,提高中間業務貢獻度是我國大型商業銀行實現內含價值增長的內在需求。能否通過加快發展非資產業務和零售業務,進而加快轉變以批發性信貸業務為主導的傳統經營模式,以及以利差收入為主導的傳統盈利模式,成功實現轉型,對國內商業銀行來說,是生死攸關的戰略選擇。
2009年10月,招商銀行行長馬蔚華對外界表示,招商銀行的發展已經進入第二次轉型階段。招行的二次轉型是以降低資本消耗、提高貸款定價、控制財務成本、增加價值客戶、確保風險可控為目標,通過繼續推進并深化經營戰略調整,促進經營方式向內涵集約化轉變,保證盈利的持續穩定增長,不斷鞏固和發展招行的核心競爭力。同時,招行提出了相應的競爭策略:集中力量發展零售銀行、中小企業貸款和非利息收入這三塊業務,推進以低資本消耗的方式來發展業務,擴大低資本風險、高收益業務的規模,并且提高貸款的定價能力和非利息收入的比重。事實上,招商銀行“二次轉型”要解決的問題并非招行所獨有,而是所有規模擴張中的銀行或遲或早都要面對的問題。
國際大型銀行在10年前就基本完成了從批發業務向零售業務的轉型,業務增長的動力不是資產業務而是非資產業務、不是批發業務而是零售業務。例如,花旗銀行業務結構主要包括全球零售銀行業務(消費者金融)、公司與投行、全球財富管理三大類,其中零售銀行與投行業務起決定作用,利潤貢獻度占比超過8成。美國銀行業務結構包括全球消費與小企業銀行業務、公司與投資銀行業務,股權投資及其他業務等四大類,其中前兩項業務對盈虧起決定作用,利潤占比高達70%以上。匯豐銀行則形成了個人金融、私人銀行、商業銀行以及公司、投行和市場四大類主營業務。德意志銀行則全力發展投資銀行、資本市場、個人理財、資產管理、清算交易等新興金融業務。我國商業銀行中間業務近幾年盡管發展比較快,但是以息差收入為主要收入來源的盈利模式沒有得到根本的改變,利息收入仍然占據全部收入的絕對比重。2009年,我國大型商業銀行中間業務占比平均不到10%,最高的中國銀行為19.82%,但是與國際大型銀行相比差距很大,未來有著巨大的增長空間。
深化組織架構改革,提升風險管控水平
組織架構和業務流程是決定業務經營轉型成敗的關鍵性因素,只有內部組織架構、業務運營模式與業務經營轉型相匹配,才能更好地保證業務經營轉型的市場效率。國際主流商業銀行組織架構模式以事業部制居多,通過扁平式、矩陣式、網絡型等組織形勢替代傳統的科層組織,呈現出“大總行、大部門、小分行”的特點,其優點在于成本費用大幅降低,工作效率、服務質量、客戶滿意度大大提高,市場競爭力明顯增強。我國銀行業應該積極借鑒國際主流商業銀行經營經驗,改革“三級管理、一級經營”的“金字塔”式的組織結構,縮短運營管理層次,提高市場響應速度,提升組織效率。
目前,國內許多中小股份制商業銀行都在加快這方面的轉型,如民生銀行對私業務和對公業務已經開始事業部制管理。民生銀行公司業務事業部制改革的核心,就是把高風險的公司業務從總行――分行――支行“三級經營、三級管理”的體制改革為事業部“一級經營、一級管理”的體制,通過實施專業化評審、進行專業化營銷和組建專業化團隊來全面提升對客戶的專業化服務能力和水平,從而有效地控制風險、提高收益。事業部制在業務線內部,減少了協調成本,強化了決策和上級對下級的業務支持,能夠形成區域優勢和快速反應;在業務線內部有利于產品創新、產品多元化,有利于改進產品設計,提高產品的市場競爭力。另外由于業務線從上到下的垂直管理,減少了管理層次和管理環節,經營管理的效率得到提高。這樣的安排,體現了以客戶為中心的理念,最重要的是能借助專業化的團隊,延伸服務鏈條,增加中間業務收入。
此外,構建與業務轉型相適應的全面風險管理體系,確保安全穩健發展,對于銀行經營轉型具有特別重要的意義。在實施業務經營轉型時,由于業務品種、經營范圍和盈利來源等出現新的變化,風險控制顯得十分重要。通過構建全面風險管理體系,切實強化對市場、資本、風險、成本和價值的認識,通過風險的系統化控制和全方位管理,實現業務經營轉型的可持續發展。
加快向中小企業信貸市場的轉型
面對中小企業市場旺盛的融資需求和大型優質客戶市場擠壓形勢,銀行業要逐步轉變和淡化傳統的“大戶”戰略,果斷向中小企業信貸市場轉型。中國勞動力相對富余,短期內資本相對稀缺的要素稟賦結構不會改變,所以勞動密集型生產優勢的中小企業在相當長的時期內都將是經濟增長的主要動力。中小企業是社會經濟活動的主體,必然帶來巨大的物流、資金流,其中隱含著除信貸之外更大的金融業務空間。面對這一基本的經濟結構,銀行機構應努力發揮為中小企提供金融服務的靈活性和便利性。
中小銀行應該在中小企業信貸市場發揮主導作用。城市商業銀行由于從業人員本土化、與客戶地域聯系密切、熟悉客戶資信與經營狀況,可以對地方中小企業進行監督,與國有大銀行相比,能以較低的交易成本達到有效避免“信息不對稱”引起的逆向選擇和道德風險問題,可以充分保障放貸資金的安全性和提供服務的效率。另外,由于城市商業銀行決策機制靈活,更能符合中小企業的融資需要,可以降低雙方的成本而提升價值,因此城市商業銀行定位于為中小企業服務具有比較優勢。
因此,城商行應該充分發揮自己的特長,集中自己的資源,搞好特色經營,避免與大銀行的同質化競爭,從區域經濟發展角度出發,結合本地區的區域經濟發展特點,尋找區域經濟新的增長點,同時不斷擴大自身的發展空間,實現與區域經濟的良性互動。也就是說,城市商業銀行的定位還應當是所在的城市,為所在的城市提供金融服務才是最為核心的競爭力。雖然國家放開了城市商業銀行的地域經營限制,但城市商業銀行還是要耐得住這份寂寞,冷靜思考一下自身的優勢,不能盲目搞擴張。條件成熟的可以適當在外地設立一點分支機構,同全國甚至國外一些銀行建立業務關系,以便更好地開展業務,但最重要的還要保持在所在城市的核心競爭力。
抓住碳金融發展機遇,加大金融創新
面對氣候環境變化帶來的巨大的生存壓力,世界各國或協作、或獨立地采取了相應的環保措施。這必將導致產業和金融資源發生巨大的變化。因此,低碳已經不再是一個模糊的公益性概念,而是一個潛力難以估量的發展機遇。服務于溫室氣體減排形成的碳交易市場已經發展成為一個巨大的市場。在歐、美、日等發達國家及地區,包括商業銀行、投資銀行、證券公司、保險公司、基金等在內的眾多金融機構,目前已經成為國際碳交易市場上的重要參與者,其業務范圍已經滲透到該市場的各個交易環節。
2005年京都議定書正式生效后,經過幾年的發展,碳交易市場已漸趨成熟,出現了參與國范圍不斷擴展,市場結構向多層次深化,財務狀況更加復雜等顯著變化。全球碳交易市場出現了爆炸式的增長。2007年碳交易量從2006年的16億噸躍升到27億噸,上升了68.75%。成交額的增長更為迅速。2007年全球碳交易市場價值達400億歐元,比2006年的220億歐元上升了81.8%。在全球經濟衰退的2008年,全球碳交易市場依然保持強勁增勢,低碳行業的收入增長幅度仍然達到了75%,僅2008年上半年全球碳交易市場總值已經接近2007年全年總額。據世界銀行預測,全球碳交易在2008〜2012年間,市場規模每年可達600億美元,2012年全球碳交易市場容量為1500億美元,有望超過石油市場成為世界第一大市場。
碳交易市場產生的業務機會在我國也已經出現,商業銀行如果能緊緊把握這一機會,在短期內就能獲得可觀的收益,在長期更是能發展出新的競爭力。僅僅將低碳概念作為一種公益形象投資是對這一機遇的莫大浪費。目前來看商業銀行有如下幾項業務:
