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第1篇

繼去年出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的資本外流之后，中國當(dāng)局收緊了對現(xiàn)有資本管制的執(zhí)行，并加大了中國企業(yè)海外投資的難度。

中國公民每人每年只被允許用人民幣購買價值5萬美元的外匯。尋求在國外花掉更多資金的人使用各種變通辦法，比如利用多人的購匯額度，或者在境外使用中國信用卡，但國家外匯管理局已采取行動限制這類做法。此前銀行還被允許幫助客戶向海外轉(zhuǎn)移資金，但現(xiàn)在要獲得轉(zhuǎn)移大筆資金所需的官方批準(zhǔn)更難了。

中國富人把目光投向海外，是為了在國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場之外分散自己的資產(chǎn)。近60%的同比價格漲幅，令人擔(dān)心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一線城市，地方政府已采取行動遏止價格飆漲，提高了購買第二套住房的難度。

流入海外一線市場的資金已經(jīng)在一些國家引發(fā)反彈，例如澳大利亞和新加坡政府在本地居民抱怨價格太高、自己被排擠出房市后，均出臺了針對海外買家的限制措施。

上述報告的作者們預(yù)計，中國人士對美國住宅物業(yè)的投資將從2015年的286億美元降至2020年的約240億美元。他們相信，這一下降將緩解價格上漲壓力。

“中國買家是非常咄咄逼人的競價者，少了這樣一個咄咄逼人的競價者，整個競價的局面就會改變，”羅森咨詢集團(tuán)合伙人亞瑟?馬剛表示。“在這2至3年的間隙期間，房價的上行壓力將會小一些。”

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；投資策略；限購令

一、房地產(chǎn)市場概述

（一）房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場的核心是形成房地產(chǎn)市場交易價格。

（二）房地產(chǎn)市場特性

由于房地產(chǎn)不可移動性，因此房地產(chǎn)交易流通的對象實(shí)際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場。由于房地產(chǎn)不可移動，其區(qū)域性極強(qiáng)。不同國家、不同城市甚至一個城市內(nèi)的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供給關(guān)系、價格水平都會大相庭徑。①

（三）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現(xiàn)回落，投機(jī)性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進(jìn)展順利。2011年是中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年，國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場調(diào)控。國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

二、限購令下昆明主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場供求情況

土地供給方面，從同比增長率來看月度供應(yīng)變化，2011年土地供應(yīng)量大幅上漲。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2010年土地供應(yīng)量的峰值出現(xiàn)在12月為7337畝，2011年的峰值出現(xiàn)在6月為17961畝，達(dá)到最高同比增長率4797%。

從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現(xiàn)顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應(yīng)的大規(guī)模放量，其在土地市場供應(yīng)的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結(jié)為新城開發(fā)、舊城改造、保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)四個方面產(chǎn)生了對土地和資金的大量需求，為實(shí)現(xiàn)上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。

（二）全市房屋成交情況

據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數(shù)少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年昆明全年成交套數(shù)73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數(shù)78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測

從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，2012年11月CPI回落、PMI指數(shù)低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險。宏觀基本面從緊縮到微調(diào)，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計仍將達(dá)到40%以上，保持了良好的發(fā)展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展打下了基礎(chǔ)。結(jié)合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)面積、成交面積和成交總額的大幅上揚(yáng)，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應(yīng)量，對未來市場形成了充沛的供應(yīng)量。

2014年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

三、限購令下房地產(chǎn)企業(yè)投資策略

2013年政府的宏觀調(diào)控得到進(jìn)一步的深化及落實(shí)，土地政策及樓市調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)市場逐步由高速成長向常態(tài)發(fā)展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但行業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)投資依舊面臨新的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。要想在市場內(nèi)尋求更好的生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行房地產(chǎn)投資策略的重新調(diào)整。

（一）策略一：順勢而為

在限購令下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，從積極的意義上解讀調(diào)控，正視和承擔(dān)調(diào)控的存在。

從國家政策趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力配合政府推進(jìn)當(dāng)前“房地產(chǎn)合理化運(yùn)動”，把投資重心轉(zhuǎn)移到建設(shè)保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當(dāng)前樓市調(diào)控的政策趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府建設(shè)保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。

（二）策略二：科學(xué)定位

房地產(chǎn)具有的固定性、適應(yīng)性、異質(zhì)性的特征，其價值本身受到區(qū)位環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產(chǎn)投資空間受到擠壓，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業(yè)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制定適合不同目標(biāo)客戶群的方案，來優(yōu)化市場定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地產(chǎn)的長期使用性，開發(fā)周期長、流程多，成本項(xiàng)目的構(gòu)成十分復(fù)雜，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到進(jìn)行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭戰(zhàn)略。更新成本管理理念，有效地實(shí)施戰(zhàn)略，能快速培育企業(yè)的核心競爭力。

（四）策略四：薄利營銷

在房地產(chǎn)定價方面，還應(yīng)考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項(xiàng)目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業(yè)者、老顧客置業(yè)、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優(yōu)惠。

結(jié)語

通過資料收集和分析，可以看到，短期之內(nèi)，國家對房地產(chǎn)市場堅持宏觀調(diào)控的取向不變，公民對房地產(chǎn)的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉(zhuǎn)型與調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)市場著力解決的問題。鑒于此，

本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好心態(tài)，配合政府建設(shè)保障性安居工程；（2）科學(xué)定位：投資空間擠壓下，優(yōu)化市場定位及產(chǎn)品定位；（3）成本管理：低成本戰(zhàn)略；（4）薄利營銷：實(shí)行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業(yè)者需求。（作者單位：云南大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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[3] 李慶生.建造黃金屋：高回報房地產(chǎn)投資策略[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2008.

[4] 東方導(dǎo).超級泡沫：中房地產(chǎn)金融解密[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2011.

第3篇

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球化和金融一體化步伐的加快，重大突發(fā)事件的國際影響也被逐步放大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對國內(nèi)、國際重大突發(fā)事件保持高度敏感性，密切關(guān)注各類突發(fā)事件可能給國家或區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢帶來的影響，進(jìn)而提早進(jìn)行謀篇布局。本文從國際環(huán)境的宏觀方面，國際房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資對我房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響這三個方面對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞： 國際環(huán)境；國際房地產(chǎn)投資；國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)

一、國際宏觀環(huán)境分析

人們常說，大河有水，小河不干。這說明了宏觀環(huán)境對事物的決定性作用，用到房地產(chǎn)行業(yè)就說明了宏觀環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的重要影響。同樣的道理，國際環(huán)境的變化也會對我國的國內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生顯著的影響，進(jìn)而波及到我國的房地產(chǎn)市場。

（一）世界經(jīng)濟(jì)形勢

1.理論基礎(chǔ)

世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。反之則引起價格下降，房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。若一國經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)投機(jī)也會相對減少。

2.當(dāng)前形勢

2011年全球經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)不振，美國經(jīng)濟(jì)在量化寬松的政策刺激下維持了低速增長，但就業(yè)形勢無改觀；歐洲債務(wù)危機(jī)惡化，呈經(jīng)濟(jì)負(fù)增長；盡管發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)受到世界經(jīng)濟(jì)總形勢的拖累，但新興經(jīng)濟(jì)體仍保持較高增長，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的分量進(jìn)一步上升。整體來看，經(jīng)濟(jì)不平衡性加大，財政危機(jī)也進(jìn)一步惡化，對國際貨幣體系的影響持續(xù)深入。

（二）國際政治安全形勢

1. 巨大動蕩

從俄羅斯杜馬選舉結(jié)果看，俄羅斯國內(nèi)矛盾激化。盡管主流民意仍然是“求穩(wěn)”，但2012年3月的總統(tǒng)選舉可能會引起進(jìn)一步的政治分化。日本大地震對日本社會產(chǎn)生深刻影響，正處于一個政治變革的歷史性的分水嶺階段，日本國內(nèi)政局仍將處于難預(yù)料的轉(zhuǎn)變狀態(tài)。美國“占領(lǐng)華爾街”運(yùn)動的出現(xiàn)，表明社會分化矛盾尖銳，同時，面對內(nèi)外的困局，國內(nèi)政黨政治深度兩極化。奧巴馬政府為贏得選舉，可能會對金融寡頭開刀，而這將激化其國內(nèi)矛盾，對美國國內(nèi)政策和對外政策增加變數(shù)。

2. 政治對立狀況

政治對立狀況對房地產(chǎn)市場有顯著影響，如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致交易失敗、房價下跌。

中國鼓勵企業(yè)海外投資。然而，在“走出去”的道路上，包括華為在內(nèi)的諸多中國企業(yè)屢屢遭遇非經(jīng)貿(mào)壁壘。中國企業(yè)赴海外投資被境外扣上“政治帽子”已不是新鮮事。

（三）戰(zhàn)爭軍事局勢

一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。因此，國家的穩(wěn)定與和平對經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。

二、外商房地產(chǎn)投資

從中國統(tǒng)計年鑒1996-2010年的數(shù)據(jù)我們可看出，外商對我國的房地產(chǎn)投資額總體上是遞增的，2006年由于我國金融業(yè)全面開放，外商對我國的房產(chǎn)投資額達(dá)到了最高，但是由于2007年我國建設(shè)部、商務(wù)部等七個部門連續(xù)頒布《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》和《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》，這兩個新文件無疑給來勢迅猛的外商投資巨大的打擊。2008年由于金融危機(jī)影響，有關(guān)部門又一度撤銷“ 限外令”，出臺了暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，外商的投資又有所增加，但是由于金融危機(jī)的加劇國外經(jīng)濟(jì)不景氣，09年外商投資額較08年有所下降。2010年，在政府推出的大量經(jīng)濟(jì)刺激政策的推動下，房地產(chǎn)市場恢復(fù)了加速發(fā)展的狀態(tài)，外商投資額也隨之大幅增加。

三、房地產(chǎn)投資對我國房地市場的影響

1. 積極影響

（1）增加房地產(chǎn)市場競爭

國外投資者為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了成熟的管理體系和先進(jìn)的操作經(jīng)驗(yàn)，促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，使用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，不斷創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制和改革管理體制，提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力，促進(jìn)房地產(chǎn)設(shè)計、施工、開發(fā)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域的成熟和發(fā)展，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在理念上與國際接軌，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更有機(jī)會參與到國際市場，從而推動中國房地產(chǎn)市場融入際市場的進(jìn)程。

（2） 緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資難困境

一直以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式過于單一，絕大部分來源于銀行貸款。近年來為了穩(wěn)定房價的過快上漲，國家出臺了一系列調(diào)控政策，很多房地產(chǎn)企業(yè)處于資金不充足的狀態(tài)；此外由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的開發(fā)需要大量資金，且資金占用時間較長，投資風(fēng)險較高，因此開發(fā)商經(jīng)常面臨資金周轉(zhuǎn)問題。而外商直接投資的進(jìn)入，有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金短缺現(xiàn)象。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般實(shí)力較為雄厚，因此外資的進(jìn)入使國內(nèi)一些大型項(xiàng)目尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目得以開展，促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)。

（3）提升房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)水平

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和開放程度的進(jìn)一步提高，國外先進(jìn)的房地產(chǎn)服務(wù)公司逐漸進(jìn)入國內(nèi)，如國際知名的房地產(chǎn)五大行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕和高力國際都己進(jìn)入我國開展業(yè)務(wù)，并且逐漸向二三線城市滲透。這些國際知名房地產(chǎn)服務(wù)公司的進(jìn)入，直接帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)服務(wù)管理理念和新的經(jīng)營管理模式，引發(fā)了國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)理念與服務(wù)方式上較大的改變，帶動了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)的提高。

2.消極影響

（1）推動房價上漲，誘發(fā)房地產(chǎn)投資過熱

通過對1996年到2010年外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額和我國1996年到2010年的房價均價數(shù)據(jù)進(jìn)行SPSS統(tǒng)計分析得知，房價=0.001*外商對我國房地產(chǎn)業(yè)投資額+1365.507，也就是說，外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額每增加1萬美元，我國的房價就上漲0.001元。就2009，2010年的數(shù)據(jù)來看，2010年外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額較2009年增加了718937萬美元，那么2010年我國的房價就上漲了718.937元。可見外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額對我國房價的影響力是很大的。

（2）制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調(diào)控的難度

近年來，隨著房價的大幅攀升，央行推出了加息等系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金，制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性，增大了調(diào)控難度。

（3）民怨加大，對外商投資產(chǎn)生質(zhì)疑

官方公布的數(shù)據(jù)顯示，危機(jī)后我國外商投資質(zhì)量不斷提升，服務(wù)業(yè)利用外資超過制造業(yè)。而民眾看到的是大多數(shù)外資進(jìn)入的是房地產(chǎn)這樣的高利潤服務(wù)業(yè)，而過多外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績又熱衷于引入房地產(chǎn)外資這類資金密集型企業(yè)，如重慶超過60%的外商投資是進(jìn)入房地產(chǎn)行的。因此，在目前法律監(jiān)管和政策體制下，外資的大量進(jìn)入影響了我國調(diào)控房地產(chǎn)的政策效應(yīng)，加大了房價上漲壓力，也對外資質(zhì)量的提升產(chǎn)生了負(fù)面作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論. 北京：北京大學(xué)出版社，2003

第4篇

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的周期性，在多數(shù)場合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期大體吻合，一個完整的市場周期通常包括繁榮(高漲)、危機(jī)、蕭條和復(fù)蘇四個階段。本文根據(jù)不同周期階段的市場特征，分析市場主體的決策動機(jī)，并依次比較在各個階段FDI資金對房地產(chǎn)市場的不同影響(見表1)。

二、基于江蘇省數(shù)據(jù)的實(shí)證分析：FDI與房地產(chǎn)市場波動的五大特點(diǎn)

江蘇是外向型經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)市場規(guī)模在全國居于前3位，外商直接投資(FDI)流入規(guī)模已連續(xù)數(shù)年名列各省(市、區(qū))首位。在FDI對房地產(chǎn)的投資形態(tài)上，包括普通住房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、Shopping Mall、旅游地產(chǎn)等各類商品房，甚至還包括經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房產(chǎn)，因此在研究上有較強(qiáng)的代表性。從2005年以來的江蘇省房地產(chǎn)市場運(yùn)行及FDI流動情況看，以國際金融危機(jī)的爆發(fā)為時點(diǎn)，大致可以分為三個階段：前危機(jī)階段(2005－2008年上半年)：房地產(chǎn)投資和房價持續(xù)上漲，F(xiàn)DI流入較快增長；危機(jī)中階段(2008年下半年－2009年前三季度)，房價同比下降，F(xiàn)DI流入大幅減少；后危機(jī)階段(2009年四季度至今)，房地產(chǎn)投資增速和房價快速增長，F(xiàn)DI流入出現(xiàn)反彈。對照標(biāo)準(zhǔn)的市場周期特征，可以認(rèn)為前危機(jī)階段相當(dāng)于繁榮時期，危機(jī)階段相當(dāng)于危機(jī)和蕭條階段，后危機(jī)階段相當(dāng)于復(fù)蘇階段。但與成熟市場相比，F(xiàn)DI流入江蘇省房地產(chǎn)市場的實(shí)際形態(tài)也有諸多特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下五個方面。

(一)蕭條期的縮短和復(fù)蘇超預(yù)期

從歐美、日本和我國香港地區(qū)等成熟市場的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場進(jìn)入蕭條階段后，一般均經(jīng)歷數(shù)年乃至十余年的低迷，價格和投資規(guī)模跌幅普遍超過最高峰的50％。而此次國際金融危機(jī)爆發(fā)后，江蘇省房地產(chǎn)市場所經(jīng)歷的蕭條階段只有一年左右(2008年三季度－2009年三季度)，房價同比下跌最大幅度為13％，蕭條階段的時間長度和下跌幅度遠(yuǎn)小于成熟市場。隨后的復(fù)蘇力度十分強(qiáng)勁，在商品房成交價方面，2010年上半年已經(jīng)超過了2008年危機(jī)前的最高水平，表現(xiàn)遠(yuǎn)強(qiáng)于同期的境外成熟市場。在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額方面，以開發(fā)投資同比增速為例，受金融危機(jī)沖擊，該指標(biāo)從危機(jī)前的30％以上跌落至2009年末谷底值的7％，此后又逐步回升，2010年二季度已經(jīng)達(dá)到10％以上。我們認(rèn)為，蕭條階段縮短和復(fù)蘇力度的“超預(yù)期”，根本原因是國際金融危機(jī)對于我國而言，主要是一個外部沖擊，而不是內(nèi)生性危機(jī)。特別是與國內(nèi)一線市場相比，江蘇省的房地產(chǎn)市場整體上屬于二、三線，房價收入比、杠桿率等指標(biāo)均處于相對較低水平，對危機(jī)沖擊有較強(qiáng)的承受和恢復(fù)能力。而危機(jī)后國家擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略也是推動開發(fā)投資迅速恢復(fù)的重要原因。對于外資而言，由于江蘇房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇進(jìn)程超過事前預(yù)期和境外市場復(fù)蘇進(jìn)度，因此與內(nèi)資相比，后危機(jī)階段的外資擴(kuò)張速度顯得相對較慢，市場份額有所下降。

(二)流入房地產(chǎn)的外資占房地產(chǎn)開發(fā)的比重下降，但占全部外資比重上升

從流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占開發(fā)投資比例看，F(xiàn)DI的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例較低，最高不超過同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的5％(見圖1)，遠(yuǎn)低于上海、深圳等一線市場，即FDI不是推動江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。特別是當(dāng)市場進(jìn)入復(fù)蘇階段后，雖然房地產(chǎn)業(yè)的利用外資絕對數(shù)量出現(xiàn)回升，但由于同期其他渠道的開發(fā)投資增速更快，導(dǎo)致FDI在開發(fā)投資中的份額明顯下降。但與此同時，流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部FDI的比例一直較高，在2008年四季度和2009年前三季度，房地產(chǎn)FDI占同期FDI的10％，而到2009年四季度以后，這一比例上升至17％，特別是2010年以來，這一比例進(jìn)一步提高，最高達(dá)到當(dāng)月FDI到賬金額的25％。因此，就江蘇省而言，在后危機(jī)階段，流入房地產(chǎn)業(yè)的外資增速低于同行業(yè)的內(nèi)資，卻又高于其他行業(yè)的外資。

(三)政策因素對FDI流入房地產(chǎn)有顯著影響

分析2005年以來的江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)中利用外資數(shù)量(見圖2)，可以發(fā)現(xiàn)有一個“雙重頂”現(xiàn)象，即2008年初利用外資達(dá)到最高峰，隨后開始下降，到2008年下半年開始回升接近年初高點(diǎn)，2009年初又開始下降，直到2010年才見底回升。我們認(rèn)為，形成“雙重頂”的一個重要原因是政策面的變化。在2007年12月起實(shí)施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中，國家除了出臺新一輪限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策外，還限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。“限外令”的實(shí)施，使得FDI投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批周期拉長、能否獲得審批通過的不確定因素不斷增多，境外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻大幅度提高。從而形成了FDI流入的一個政策性項(xiàng)部，而后一個頂部則來自市場本身，即金融危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了境外融資成本提高，F(xiàn)DI資金來源減少，從而形成了市場性頂部。

(四)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收益率基本保持穩(wěn)定

從2006年－2009年江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營指標(biāo)看(見表2)，經(jīng)營規(guī)模保持較快擴(kuò)張，2009年外資房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入比2006年增長171％，年均復(fù)合增長率接近40％，與此同時，主營業(yè)務(wù)利潤率基本保持穩(wěn)定，凈利潤率也先降后升。由此可見，在這一期間導(dǎo)致FDI流入數(shù)量的變化主要原因不是流入房地產(chǎn)業(yè)投資收益的變化，而是境外投資方的自身?xiàng)l件變化(如投資計劃、境外資金成本和流動性狀況等)。

(五)即使在房地產(chǎn)市場蕭條階段，存量FDI的流出意愿也不明顯

統(tǒng)計顯示，雖然金融危機(jī)爆發(fā)后，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的FDI迅速減少，但與此同時，F(xiàn)DI存量的流出意愿并不強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計，2008年四季度和2009年全年，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)FDI流出金額(包括撤資和利潤匯出)為3.29億美元，僅為同期房地產(chǎn)業(yè)FDI流入金額的8.5％。我們認(rèn)為，這主要由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資回報率一直處于較高水平，外資長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不愿意輕易退出。另一方面，國際金融危機(jī)爆發(fā)后，歐美等主要經(jīng)濟(jì)體采取定量寬松的貨幣政策，一年期LI－BOR利率自2008年10月后持續(xù)走低，今年上半年甚至持續(xù)維持1％以下的歷史低位，境外資本的融資成本極低，加之人民幣升值預(yù)期不斷加強(qiáng)，F(xiàn)DI留在國內(nèi)還可以享受匯兌收益，也使得存量FDI傾向于繼續(xù)留在國內(nèi)。存量FDI的穩(wěn)定性較強(qiáng)，但也應(yīng)注意到，現(xiàn)在穩(wěn)定不等于永遠(yuǎn)穩(wěn)定，如果國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)收益率明顯下降或境外資金成本大幅度提高，這些存量FDI仍然有流出的可能。

三、定量分析

為進(jìn)一步驗(yàn)證FDI與房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、

房價等指標(biāo)的關(guān)系，我們使用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的線性回歸和脈沖響應(yīng)方法進(jìn)行定量分析。

(一)線性回歸分析

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資(簡寫為KF)的外部資金來源(不考慮內(nèi)部借款和民間借貸)主要為銀行貸款(簡寫為DK)和利用外資(FDI)，因此假設(shè)t期開發(fā)投資的估計式為：KF(t)=β1FDI(t)+β2DK(t)+β3FDI(t－1)+β4DK(t－1)+……+μ，其中β為各變量的相關(guān)系數(shù)，μ為隨機(jī)變量(統(tǒng)計參數(shù)見表3)。

通過逐步剔除t檢驗(yàn)不顯著變量的方法，最終得出開發(fā)投資規(guī)模的估計式為：KF(t)=0.076FDI(t)+0.14 DK(－3)+0.151 DK(－5)+0.17DK(－6)+0.291DK(－9)+2.253

計算結(jié)果表明：在2005年至2010年5月期間，江蘇省房地產(chǎn)投資完成規(guī)模與FDI流入及新增貸款呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)期開發(fā)投資規(guī)模主要取決于當(dāng)期的FDI和此前3至9個月的新增貸款。FDI流入房地產(chǎn)業(yè)后，直接帶動了本地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模的增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資中的FDI每變化1個百分點(diǎn)，將會促使房地投資規(guī)模變化0.07個百分點(diǎn)。而且是與貸款等其他資金來源相比，F(xiàn)DI的時滯效應(yīng)要短得多。換言之，F(xiàn)DI流入數(shù)量的波動將很快導(dǎo)致房地產(chǎn)投資規(guī)模的相應(yīng)變化。

(二)脈沖響應(yīng)分析

通過脈沖響應(yīng)分析來比較各變量的沖擊效應(yīng)。分析結(jié)果表明：一個正向的FDI流入發(fā)生后，對江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有持續(xù)影響，在第3個月累積影響達(dá)到最大，之后呈下降趨勢(見圖3)。

同時定量分析也表明：FDI流入對江蘇省房價增速沒有顯著影響。即FDI推高房地產(chǎn)價格的說法在江蘇省范圍內(nèi)并不顯著，本次危機(jī)以后的房價高漲更多地應(yīng)歸結(jié)于內(nèi)資和地方政府的推動。不過也應(yīng)考慮到，由于比價效應(yīng)的存在，如果境外資本抬高一線城市房地產(chǎn)價格，也會對周邊地區(qū)和二、三線城市形成示范，帶動房價上升。

四、結(jié)論及對策建議

(一)主要研究結(jié)論

1　在房地產(chǎn)市場周期的不同階段，F(xiàn)DI流動通過需求環(huán)節(jié)和括供給環(huán)節(jié)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同影響，其影響既包括投資規(guī)模也包括市場價格。

2　在現(xiàn)階段，F(xiàn)DI占江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例較低，對房價的影響不顯著，但FDI的周期波動性明顯高于其他投資來源，如果其流入規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，將可能加劇房地產(chǎn)市場波動。

3　與境外市場相比，江蘇省房地產(chǎn)市場的蕭條階段較短，市場反彈復(fù)蘇進(jìn)程較快，國際金融危機(jī)的影響主要是外生沖擊而不是內(nèi)在危機(jī)。

4　目前江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)收益率基本保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)存量FDI的穩(wěn)定性較好，流出意愿較弱。但不排除條件變化時FDI流出的可能性。

(二)對策建議

1　規(guī)范FDI在房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入和經(jīng)營行為。在后危機(jī)時代，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的FDI較快增長。因此，應(yīng)充分認(rèn)識到FDI對房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際影響，綜合權(quán)衡長短期利弊，最大程度發(fā)揮FDI的正面帶動作用，引導(dǎo)其增加有效供給和帶動產(chǎn)業(yè)升級，嚴(yán)格限制其助推房地產(chǎn)市場投機(jī)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

第5篇

關(guān)鍵詞：保險資金房地產(chǎn)資產(chǎn)錯配

一、我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀

2009年10月1日開始實(shí)施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。”與之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險行業(yè)內(nèi)部的理解。不動產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險公司還要依據(jù)《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

作為保險資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹(jǐn)慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產(chǎn)細(xì)則的《保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。

與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產(chǎn)持積極態(tài)度：在實(shí)踐層面，多家保險公司已經(jīng)開始積極行動，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺，險資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團(tuán)也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達(dá)20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

二、保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身的影響

(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種可行手段。

第6篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；REITs；作用機(jī)制

Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis

WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；

[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.

[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀(jì)60年代，是指由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報?REITs是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式?

1REITs的IPO和信號傳遞效應(yīng)

REITs進(jìn)行首次公開發(fā)行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個房地產(chǎn)市場傳遞有利的發(fā)展遠(yuǎn)景的信號，也表明了房地產(chǎn)市場存在投資機(jī)會，需要資金支持?投資者可以把IPO的發(fā)行主體視為REITs部門的內(nèi)部人，這些人可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會?因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產(chǎn)市場存在著投資機(jī)會的結(jié)論?

在對REITs定價研究的基礎(chǔ)上，很多學(xué)者研究了IPO的信號傳遞效應(yīng)（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認(rèn)為，IPO活動向其他的發(fā)行上市主體和整個產(chǎn)業(yè)傳遞了信號?近期的一些研究認(rèn)為，IPO行為是與市場偏好緊密相關(guān)的?這種信號效應(yīng)可以從以下兩個方面來探討?

1.1 內(nèi)部效應(yīng)

非對稱信息假說認(rèn)為，IPO定價過低向投資者傳遞了公司優(yōu)良的自身價值的信號?公司進(jìn)行IPO后，在市場逐漸獲知公司的真實(shí)價值后，公司進(jìn)行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優(yōu)惠的價格，也可以彌補(bǔ)IPO時的損失?因?yàn)镽EITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動力去發(fā)行債券融資，又因?yàn)镽EITs必須至少支付其凈收入中90%的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本?所以說IPOs和SEOs之間的信號鏈條對REITs來說非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信號傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進(jìn)行研究得出結(jié)論：IPO時定價過低的REITs更有可能在很短的時間內(nèi)進(jìn)行再次融資；定價過低幅度比較大的IPO導(dǎo)致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時定價過低，那么它在再融資（SEOs）時也會低估發(fā)行價格?

1.2 外部效應(yīng)

REITs進(jìn)行IPO會增加整個市場的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產(chǎn)證券之間產(chǎn)生替代效應(yīng)，在整體市場資金量給定的情況下，會對其他的在市場流通的房地產(chǎn)證券價格施加負(fù)面的壓力?

因?yàn)镽EITs進(jìn)行 IPO時會披露出有關(guān)證券市場的相關(guān)信息，因而有助于重估二級市場上流通的房地產(chǎn)證券?為了確定REITs在IPO時發(fā)送的信號信息是否在房地產(chǎn)證券的價格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）對在IPO時已在市場流通的“競爭性”的房地產(chǎn)證券的收益進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)一般情況下，“競爭性”房地產(chǎn)證券投資組合在發(fā)行日附近經(jīng)歷一個負(fù)的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場流通的123個REITs并使用橫截面數(shù)據(jù)方法對樣本在發(fā)行日附近的表現(xiàn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為在以下條件得到滿足時，該REITs在IPO時對“競爭性”證券投資組合的負(fù)面影響會十分明顯：該發(fā)行上市的REITs的規(guī)模比“競爭性”證券的規(guī)模大；市場條件不好時；進(jìn)行IPO的REITs數(shù)量較多時；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?總之， REITs進(jìn)行 IPO傳遞了一個可以改變正在市場流通的房地產(chǎn)證券估值的信號，但該信號會隨著IPO特點(diǎn)的變化而變化?

2REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

多數(shù)研究者認(rèn)為REITs存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，認(rèn)為REITs規(guī)模越大，其運(yùn)作效率越高，因而主張REITs進(jìn)行大規(guī)模并購?

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數(shù)據(jù)并采用回歸分析方法首次檢驗(yàn)了REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，他們的研究結(jié)果表明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在，在他們1998年的研究中進(jìn)一步表明了管理費(fèi)用和間接費(fèi)用最有可能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，實(shí)證研究證明，規(guī)模大的REITs可在資本市場獲得更優(yōu)惠的債務(wù)條件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也證明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計了1992-1996年間REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和效率狀況?

REITs采取內(nèi)部治理或者采用外部治理對其運(yùn)作效率具有一定影響?現(xiàn)實(shí)中越來越多地使用內(nèi)部治理和內(nèi)部所有權(quán)控制，這有利于投資者協(xié)調(diào)管理層的利益和所有者的權(quán)益?Capozza和Seguin（2000）調(diào)查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內(nèi)部治理的REITs表現(xiàn)得好，他們的研究結(jié)果表明外部治理使用了過多的財務(wù)杠桿，債務(wù)成本比較高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內(nèi)部治理的REITs比使用外部治理的REITs規(guī)模上更有效率?

除了管理類型外，使用債務(wù)的程度也會對REITs的效率造成或好或壞的影響?一方面，債務(wù)利息的支出會減少現(xiàn)金流，這會迫使管理層更加節(jié)約成本；另一方面，高額的利息成本會使得REITs在成本上變得更加沒效率?Bers和Springer（1998b）認(rèn)為使用更少債務(wù)的REITs也會變得更沒效率?Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數(shù)據(jù)認(rèn)為債務(wù)的增加和REITs投入的利用率呈負(fù)相關(guān)?

總的來說，認(rèn)為規(guī)模大的REITs具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支持者認(rèn)為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規(guī)模收益遞增，也就是說如果REITs擴(kuò)大其投資組合并進(jìn)而擴(kuò)大其經(jīng)營規(guī)模的話， REITs會從中獲益?也有證據(jù)表明，在1995-1997年間， REITs行業(yè)變得更加有效率?

3REiTs的抵御通貨膨脹效應(yīng)

早期的研究認(rèn)為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系?根據(jù)Fisher（1930）理論，資產(chǎn)的預(yù)期名義收益等同于實(shí)際收益加上預(yù)期的通貨膨脹率?在實(shí)際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會在出現(xiàn)高通脹時要求更高的名義收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認(rèn)為房地產(chǎn)是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產(chǎn)標(biāo)的上的REITs也被認(rèn)為可以抵御通貨膨脹?但是關(guān)于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實(shí)證研究的結(jié)果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）認(rèn)為收益和通貨膨脹之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系?

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）認(rèn)為貨幣政策對REITs價格的變動有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負(fù)相關(guān)關(guān)系只不過是貨幣政策變動的產(chǎn)物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具?這些研究結(jié)果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?

4REITs的低買賣價差提升交易的流動性

較大的買賣價差意味著較低的交易流動性，較小的買賣價差意味著較高的流動性?由于REITs可以提供給單個投資者一個可以投資較大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺，并且可以為私人投資者提供專業(yè)的管理服務(wù)，在這個意義上REITs以獨(dú)立實(shí)體進(jìn)行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應(yīng)納稅收入中的90%?嚴(yán)格的披露規(guī)定可以減少不對稱信息，可以增加市場上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價差會比較小?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價差就比抵押型REITs的小?與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）認(rèn)為由于依附資產(chǎn)的不同產(chǎn)生了以下不同的結(jié)果：抵押型REITs的資產(chǎn)組合是由一些具有固定收益的被動管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價差在所有類型中幅度最小；封閉式基金的資產(chǎn)組合是由權(quán)益型的可交易的被動管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的可移動的需要主動管理的實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價差幅度比基金的大，但又比權(quán)益型REITs的小；權(quán)益型REITs的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的不可移動的需要主動管理的不可移動實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價差幅度最大?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發(fā)現(xiàn)REITs的買賣價差隨著時間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢?此外，他們發(fā)現(xiàn)在NASDAQ上市的REITs由于市場規(guī)模較小，因而相對于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價差，其中，市場規(guī)模尤其是資本規(guī)模的大小決定著REITs相對買賣價差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對在NASDAQ和NYSE市場上流通的股票的對比研究中得到了印證?

5REITs的投資組合多樣化效應(yīng)

早期的研究表明REITs具有低風(fēng)險?低回報特點(diǎn)?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發(fā)現(xiàn)REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險低于市場風(fēng)險?Glascock（1991）研究發(fā)現(xiàn)REITs的Beta系數(shù)隨著市場條件的變化而變化：在市場處于上升階段，Beta系數(shù)也增高；在市場處于下降的時候， Beta系數(shù)也降低?這意味著REITs的收益在市場大幅下降時不會受到很大影響?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發(fā)現(xiàn)，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半?在當(dāng)日由于市場不確定性的存在，所有證券的買賣價差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場的下降趨勢發(fā)生部分逆轉(zhuǎn)時，其他的非REITs證券的買賣價差幅度繼續(xù)放大，只有REITs的買賣價差在縮小?可見， REITs會為整個投資資產(chǎn)組合帶來收益?

6結(jié) 論

一方面，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的運(yùn)作和支持?作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的重要標(biāo)準(zhǔn)?由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)和房地產(chǎn)金融政策的不完備，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金缺乏狀態(tài)?長期以來，我國國內(nèi)開發(fā)商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的資本來源以支撐其長足發(fā)展?

另一方面，以抑制投資性需求為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控并沒有因?yàn)橘彿砍杀旧仙档唾彿空叻績r上升預(yù)期下的購房投資熱情?大量分散的社會閑散資金?機(jī)構(gòu)資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的投資，導(dǎo)致資本市場與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)?發(fā)展房地產(chǎn)證券化，利用房地產(chǎn)投資信托基金形式（REITs）募集社會資金，可以緩解房地產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問題和銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風(fēng)險的發(fā)生，REITs在解決中國房地產(chǎn)業(yè)投融資綜合矛盾問題上具有顯著優(yōu)勢?而我國與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代資本市場理論與應(yīng)用研究仍處于探索階段，房地產(chǎn)投資信托（REITs）的研究將為推動REITs在我國開展起到積極促進(jìn)作用?

主要參考文獻(xiàn)

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[4]李霞.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析[J].河南社會科學(xué)，2003（6）.

第7篇

［關(guān)鍵詞］熱錢；房地產(chǎn)價格；聯(lián)立方程

［中圖分類號］F820.4［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內(nèi)短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國國際儲備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項(xiàng)基金等共同構(gòu)成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風(fēng)險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機(jī)性資金。2005年以來，在人民幣升值預(yù)期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(chǎn)(房地產(chǎn)、股票等)進(jìn)行短期資本投機(jī)，以獲得國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機(jī)席卷全球，部分“熱錢”又陸續(xù)開始撤離。一般而言，大規(guī)模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也會催生資產(chǎn)價格泡沫;而一旦“熱錢”大規(guī)模流出，則會導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。由于房地產(chǎn)市場是一個國家最主要的資產(chǎn)市場之一，熱錢流動可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨大波動，從而對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，深入研究熱錢對房地產(chǎn)價格的影響并進(jìn)行科學(xué)測度，對維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、增強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)評述

關(guān)于國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，國內(nèi)外學(xué)者從不同角度進(jìn)行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，認(rèn)為短期而言，房地產(chǎn)價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認(rèn)為，從游資的流向來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域是“熱錢”流入的主要目標(biāo)，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的途徑，認(rèn)為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產(chǎn)市場就會造成房價不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對房地產(chǎn)價格的影響，其實(shí)證結(jié)果表明GDP、FDI對房地產(chǎn)價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現(xiàn)狀和影響房地產(chǎn)的途徑，并進(jìn)一步分析了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響。黎友煥(2008)認(rèn)為人民幣升值預(yù)期和中國房地產(chǎn)市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的風(fēng)險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產(chǎn)價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產(chǎn)價格，進(jìn)而威脅中國金融安全的三種傳導(dǎo)機(jī)制。呂江林和楊玉鳳(2007)認(rèn)為境外資金大量流入到中國房地產(chǎn)市場，產(chǎn)生了“羊群效應(yīng)”，引起大量民間資金紛紛跟風(fēng)入市，推動了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。綜合來看，目前關(guān)于熱錢對房地產(chǎn)價格影響的大多數(shù)研究還主要集中在理論分析上，實(shí)證研究相對較少。

三、建立模型

本文應(yīng)用模型檢驗(yàn)國際投機(jī)資金對于房地產(chǎn)價格的影響，在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機(jī)資金對需求的影響應(yīng)該不顯著，房地產(chǎn)需求的主要影響因素應(yīng)該是消費(fèi)者的購買能力。同理，投機(jī)資金對價格的影響應(yīng)該也是不顯著的，房地產(chǎn)價格應(yīng)該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價格增長屬于自然增長。

本文選取中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行模型檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(1996—2009)》和國家商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于中國房地產(chǎn)起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標(biāo)的統(tǒng)計口徑一致，選取1994—2008年度數(shù)據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)市場供求分析。

首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經(jīng)常項(xiàng)目順差和外商直接投資，再經(jīng)適當(dāng)調(diào)整，扣除正常的貿(mào)易轉(zhuǎn)移支付利潤匯出以及資金回調(diào)等因素剩余的就是“熱錢”。“熱錢”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿(mào)易順差-FDI。

本文使用Eviews估計聯(lián)立方程，模型估計方法采用系統(tǒng)估計方法，參數(shù)估計時使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯(lián)立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內(nèi)生變量，其余變量為先決變量。內(nèi)生變量具有一定的概率分布，其參數(shù)是模型待估元素，它不僅影響整個系統(tǒng)，也受系統(tǒng)影響。外生變量對系統(tǒng)有影響，但不受系統(tǒng)影響。

對聯(lián)立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數(shù)，p代表該方程包括的內(nèi)生變量個數(shù)，取等號表示恰好可以識別。可以知道方程組每個方程都滿足可識別的必要條件。

在估計過程中，不斷對參數(shù)顯著為零的變量進(jìn)行調(diào)整和剔除，計算結(jié)果如以下聯(lián)立方程所示。房地產(chǎn)需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價格方程擬合的R2=0.993554。可以看出，方程擬合較好。

最終聯(lián)立方程可以表示為：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陳進(jìn)：國際投機(jī)資本對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證分析四、結(jié)論分析與政策建議

1.首先分析房地產(chǎn)市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。目前推動我國房地產(chǎn)需求不斷擴(kuò)大的因素正是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買力和投資能力，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品購買力(PYt越小，購買力越強(qiáng))正在逐漸增強(qiáng)；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現(xiàn)預(yù)期價格越高，需求越旺盛的現(xiàn)象。而方程中價格預(yù)期的作用也影響著房地產(chǎn)需求，由于預(yù)期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產(chǎn)中具有一定泡沫成分。

2.在供給方程中，房地產(chǎn)價格與造價比的增大會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的增加，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格與造價比越高說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤空間越大，這是十分符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。投資盈利能力和當(dāng)期價格成為影響供給的主要因素，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給存在的惜售現(xiàn)象十分吻合。所謂惜售，是指開發(fā)商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產(chǎn)品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發(fā)商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發(fā)商的惜售現(xiàn)象日益突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內(nèi)將銷售分成多期進(jìn)行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預(yù)售前拿出部分商品房，留給公司關(guān)系戶;三是在正式預(yù)售前進(jìn)行內(nèi)部發(fā)號;四是在正式銷售時進(jìn)行內(nèi)部銷售控制，適當(dāng)保留部分好房源。這是人為制造房地產(chǎn)市場供求不平衡，使房地產(chǎn)供求信息不能準(zhǔn)確反饋到有關(guān)政府部門，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制失靈。

3.分析房地產(chǎn)市場價格方程，可以看到CPI和熱錢都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產(chǎn)價格也就越高。根據(jù)上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產(chǎn)價格會提高27元/平方米。進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢”。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn)，而不是進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，外國游資對房地產(chǎn)價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“熱錢”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場，可以減輕長期滯留中國境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進(jìn)的中小投資者可能無法應(yīng)對驟然的波動，將危及中國樓市的穩(wěn)定。所以如果投機(jī)資金在房地產(chǎn)市場中比重過高，房地產(chǎn)泡沫過于嚴(yán)重，到那時中國房地產(chǎn)將面臨崩盤的危險。

在價格方程中，模型的估計結(jié)果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著(見相關(guān)估計系數(shù)的3SLS參數(shù)估計值)。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求相比較于供給更加旺盛。

［參考文獻(xiàn)］

［1］宋勃，高波．國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響［J］．財經(jīng)問題研究，2007(3)．

［2］劉莉亞．境外“熱錢”是否推動了股市、房市的上漲?［J］．金融研究，2008(10)．

［3］王元龍．房地產(chǎn)走勢調(diào)查［R］．藍(lán)籌地產(chǎn)評論，2007．

第8篇

有關(guān)人士認(rèn)為，購買房產(chǎn)用于投資首先要考慮產(chǎn)品的安全性，而判斷一個投資產(chǎn)品的安全性首先要看這個產(chǎn)品的經(jīng)營狀況。從目前的市場情況看，類似于市場上出現(xiàn)的郁金香花園溫泉度假村、第一城、中欣戴斯等這種房地產(chǎn)投資理財產(chǎn)品基本屬于固定收益型產(chǎn)品，不屬于高風(fēng)險高收益產(chǎn)品。

然而據(jù)了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產(chǎn)有關(guān)的理財產(chǎn)品投向市場，其中大多數(shù)房地產(chǎn)投資理財產(chǎn)品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項(xiàng)目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環(huán)境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機(jī)。不過，有關(guān)專家卻預(yù)警：房地產(chǎn)投資產(chǎn)品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風(fēng)險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區(qū)。

誤區(qū)一：開發(fā)商承諾的收益越高越好。業(yè)界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區(qū)：把理財當(dāng)成致富的門路，只關(guān)注單一產(chǎn)品的收益率大小。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠(yuǎn)和全盤規(guī)劃，不能只單一地注重某一產(chǎn)品的收益率。所以，理財專家認(rèn)為，個人首先要明確理財目標(biāo)，根據(jù)自己承擔(dān)風(fēng)險的能力制定理財計劃，更重要的是應(yīng)認(rèn)識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

誤區(qū)二：不了解產(chǎn)品盲目投資。理財市場上新產(chǎn)品層出不窮，這更要求投資者一定要充分了解產(chǎn)品，這樣才能選出適合自己的產(chǎn)品。但是，相當(dāng)一部分投資者在買完產(chǎn)品后，收益、期限、權(quán)利、義務(wù)一概不知，這種投資是對自己的非常不負(fù)責(zé)任。當(dāng)自己對產(chǎn)品不清楚時，就應(yīng)咨詢專業(yè)人員。只有了解產(chǎn)品才能根據(jù)自己的實(shí)際情況有的放矢。

第9篇

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)市場；健康發(fā)展；建議

中圖分類號：

F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01

1 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產(chǎn)市場是用于從事房地產(chǎn)交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當(dāng)?shù)龋粡膹V義的角度來看，房地產(chǎn)市場是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的場所，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場是指全社會所有房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。從空間意義上說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場所；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)市場是指全社會從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動關(guān)系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換過程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價值和價值得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。

2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）我國房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。

我國房地產(chǎn)市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進(jìn)的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序狀況是東、中、西部三個地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場秩序狀況欠佳的主要原因。

（2）我國房地產(chǎn)市場資源配置效率還有提升的空間。

我國房地產(chǎn)市場的資源配置效率還沒達(dá)到最優(yōu)，有進(jìn)一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率是三個地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率評價的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過剩是造成我國房地產(chǎn)市場資源配置效率沒能達(dá)到最優(yōu)的主要原因。

（3）我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理程度較低。

我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度偏低的主要原因。

（4）我國房地產(chǎn)市場的健康程度需進(jìn)一步提升。

我國房地產(chǎn)市場的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規(guī)模合理度較低是導(dǎo)致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康指數(shù)評價排位靠后的主要原因，市場規(guī)模的合理程度偏低是造成我國房地產(chǎn)市場健康狀況欠佳的主要原因。

3 我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

市場秩序的優(yōu)劣、市場資源配置效率的高低和市場規(guī)模的合理與否對一個城市房地產(chǎn)市場的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出以下建議：

（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長率己經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產(chǎn)市場泡沫的形成，進(jìn)而提高房地產(chǎn)市場的健康程度。政府部門應(yīng)嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對房地產(chǎn)投資額進(jìn)行限制。

（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率。

政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)市場的資源所有量進(jìn)行審核，根據(jù)審核結(jié)果制定相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場資源投放調(diào)控措施，科學(xué)地配置資源，降低房地產(chǎn)市場的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場資源配置效率。

（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度。

土地供給面積對房地產(chǎn)市場規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發(fā)展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發(fā)的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)獲得可供開發(fā)的土地，現(xiàn)階段應(yīng)該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。

（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)模。

消費(fèi)者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規(guī)模，而居民的收入水平是消費(fèi)者購買能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)