時間：2023-06-04 09:28:22
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第一周我的主要工作和任務是進行公司會計制度,會計章程的熟悉,學習如何使用公司的財務軟件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料倉庫的位置.
開始實習工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習一遍這些相關的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設一個中等規模的商品房住宅區,所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現金交流.
由于在實習的第一天主要是學習和了解公司財務部門的保密條款等知識,所以第一周所學,所知許多內容不能體現在實習周記中請見諒.
綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務工作,是一項十分細致的工作,每一筆現金帳幕都要2個財務工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務主管以及分管財務的副總經理簽字才能進行.
同時,財務工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務工作者經?？梢越佑|到很多公司的財務信息,如何有效的保護這些公司的內部機密信息不外泄是公司保持優勢競爭力的一項重要工作！
進入第二周的公司實習,由于經過了上一周的學習,我更加熟悉了公司的業務章程和業務情況條例.
本周,我開始學習如何編制公司的財務報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務季度的財務報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務局開展學習勞動法的學習講座,公司的幾位經歷以及財務部門的經歷都去開會了.
所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務主要是幫助公司的財務主任核對各項數據是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.
但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數據,導致我試編的財務報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務主任和財務經理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.
錯誤的原因：在同一天發生的財務活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經錄入的原始憑證中.
造成最后的試算不平衡.經驗教訓：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務信息整理歸納,在開始之前一定要事先調整好自己的精神狀態.不能著急,也不能在工作中產生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.
已經進入第三周的實習段了,在本周的實習過程中,單位實習指導老師教會我如何發放工資和春節獎金.她先把工資取回來,讓我在財務辦公室中發放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.
可實際上在發工資的過程中卻又出現了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結算完,下一個又在那邊催了.
同事們焦急的等待著工資的發放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應的人,而且出現了兩個同名的人,所以發放過程中還發生弄錯對象,工資發錯了人.
因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發放工資的時候,還要計算著自己所發放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.
而且一開始把所有的一百的整錢發的差不多沒有了,最后發放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數,但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導老師的提醒才注意到.所以小小的發工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學不到的.
存在問題：
1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發放錯誤.
2. 沒有注意到發工資時應該有所規律,導致最后零頭和百元大鈔發放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.
3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.
她們的工資是分開來抄的,發放的時候應該一起給付經驗教訓：
1. 發放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應的該發給誰.
2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發放之前應該先匯總好,方便于發放.
3. 發放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發放過程中把其中的一種發光.
這是我在這家公司實習的最后一周.由于是春節結束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務報表和會計分錄復習之前的實踐內容.
2月20日,我跟隨公司的副總林經理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.
另外一個倉庫位于少年宮附近的一棟倉庫內,主要是用于存放公司建筑房產用的各種機械工具.倉庫的保管措施做的非常到位,并且在許多地方都配備了滅火設施,和火警報告系統.特別值得紀念的是2月21日,公司給了我一個機會讓我填寫一張匯款單據.因為突然有一筆比較大的建筑材料訂單,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生產公司回去30多萬元的匯款單.
一、房地產企業經營的概述
房地產行業的發展莊要從事房地產的開發和建設進行租賃經營以及相關的服務等形成的一種獨立性產業部門。其中主要內容包括進行土地的開發、對房產的買賣和租賃、進行物業的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產經營的周期性和社會經濟發展的周期性有很大的關系, 同時房地產企業的發展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業的發展。因此房地產經濟的發展對社會經濟的發展具有基礎性的影響。
二、房地產企業存在的財務風險問題
(一) 債務方面的風險。房地產企業的發展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產企業容易出現財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產企業平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產企業擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產企業的還款還要等到地產項目開始盈利所以很多的房地產企業都是在負債率比較高的情況下進行經營所以會產生很大的財務風險。一旦某個環節出現問題就會給整個項目的運行產生影響, 對企業的經濟效益造成很大的損失。
(二) 房地產企業進行再次融資的風險。由于房地產項目的投資比較大所以,一般的房地產企業很難單獨完成一個地產項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產企業在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現問題。我國的銀行大部分屬于國有企業在社會經濟的發展中起著一定的調節和保持平衡的作用,但是如果房地產企業的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現問題始社會經濟發展造成一定的影響。
(三) 利率變動給企業造成了財務風險。房地產企業的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經濟政策會對利率變動產生很大影響所以這些因素的影響容易給企業造成比較大的財務風險這也是房地產企業發展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產泡沫的抑制造成了房地產企業的融資成本提高增加了企業的還貨壓力。而且企業若經營不善段有實現預期的發展目標就會影響到正常的投資和經營這也是目前房地產行業面臨的重要問題。
(四) 房地產企業經營管理中的風險。房地產企業的發展中和許多部門有相關的經濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業的債務人、股權人、企業的職工以及企業內部的各個單位等。
由于房地產企業和這些方面的經濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產企業的財務風險增加。同時許多的房地產企業在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業沒有建立規范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業的經濟效益。
三、房地產企業進行財務風險防范的措施
(一) 房地產企業需要優化資本結構。房地產企業的發展,屬于資本密集型企業所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內的很多房地產開發企業擁有的資金是無法獨立進行項目開發的但是房地產企業在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業的償還能力, 以及具體的房地產項目的收益情況。進行項目的開發過程中房地產企業需要進行資本結構的優化,雖然房地產企業的負債經營能夠通過金融杠桿原理來增加企業的收益情況但是房地產企業的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內。
(二) 房地產企業需要優化融資渠道。當前房地產企業的發展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產企業需要擺脫以往的單一性融資方式根據自身的優勢,豐富融資手段,例如采用產業基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業的發展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業的債務比例減少財務風險。
(三) 房地產企業需要樹立財務風險意識。隨著市場環境的競爭日趨激烈房地產企業需要樹立起一定的風險意識特別是企業的財務風險意識。所以需要企業對整體性的國民經濟加強認識根據社會經濟的發展形式預測相關的政策變化, 以及對企業的經營管理產生的風險。目前我國的經濟發展速度比較快而且相關的政策也需要進行調整和變化必然會對房地產企業的發展產生一定的影響, 因此就需要企業加強對經濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現財務風險問題。
(四) 房地產企業需要加強項目的調查, 有效控制成本。房地產行業的發展是一個具有高風險性的行業,受到社會環境的影響比較大特別是社會經濟政策的影響所以房地產企業的發展中進行相關項目的開發建設需要在投資前加強對建設項目的考察及投資風險的調查。做好準確的風險評估報告,是促進房地產企業進行成本控制, 減少財務風險的重要方面。
無論哪一家企業都是想要獲取高額的利潤，房地產行業利潤雖高，但是卻具有很大的不穩定性，另外利潤是否最大企業又無從得知，所以控制財務成本是主要方法之一。但是一個房地產項目需要追加投資的話，財務費用勢必會一起提高，這樣就會嚴重的影響利潤率，另外，利潤的不穩定性也是一種比較大的風險，必須完善財務管理制度才能將風險降下來。
二、造成財務管理風險的因素
1.財務決策不夠合理造成房地產企業財務風險主要有兩個原因：第一點是企業在決策時缺乏大量的真實信息，各種各樣的企業信息會造成公司無法對未來變化作預判，市場中真實有用的信息少之又少，導致企業在決策時顯的十分被動。第二點因為制度環境的改變，決策者控制不了財務風險，更無法控制這種風險的不穩定性，如果出現了經濟損失，就不會獲得利潤，財務的風險就會由此而生。2.對預算的管理不夠嚴格房地產在中國經濟發展中起到中流砥柱的作用，但是其每一個項目都需要大量的資金注入，又由于地價、材料成本以及人工成本提升，如果財務管理部門在預算上的監管不夠嚴格，就會嚴重的影響到財務管理，在資金分配時就會出現偏差，最終導致項目難以順利實施，進一步的對企業的財務造成了不可估量的風險。3.對于現金流量管理的忽視房地產項目的周期很長，所以現金的周轉期也較長。如果需要對項目進行追加投資的話，就會需要巨大的資金，因此，企業需要加大對現金流量的管理?，F階段，民營的企業占了很大一部分，他們又缺少對現金流量的管理制度，這樣就進一步加大了企業遭遇財務風險的幾率。
三、對于財務風險防范措施的分析
1.增強市場調研的管理隨著經濟市場快速的發展，市場調研部門對于公司來說至關重要，財務管理需要在多個方面開展工作，要進入市場進行深度的調查，讓有關的專業人員對當今的市場進行深度的剖析，掌握第一手資料，同時要對競爭對手進行分析，研究并且討論出一套新的決策，以此保證項目順利的施工，將財務管理風險降到最低。2.加強對于預算的管理由于房地產企業的財務管理，不穩定因素很多又無法預料，在開發項目前，對于預算的管理顯得十分重要，有效地降低施工成本，才能獲得最大的利潤。對于房地產行業來說，財務管理要對預算進行嚴格的控制，具體分配出資金的流動方向，并提供可行性的項目研究，做一個預算管理計劃書，對所開發的項目做準確的預算，才能提高決策的時效性和準確性。企業中的財務管理部門，一定要從所處于的環境和實際情況下出發，合理的決定現金的流向，將大大減少遇到風險的幾率。另外，企業的預算管理保障體系要進行完善，加強管理，對于項目的預算要準確，將獲得利潤視為目標，才可以避免各種風險。3.資金結構需要“鞏固”資金結構是否牢固對房地產企業來說是十分重要的，同樣也是公司運作的必要條件之一，如果企業的具有很大的債務并且可以進行償還，可以適當的采取舉債的經營理念，為項目融到更多的資金，需要保持利潤和結構的一致，可以有效地減少公司的債務，資金結構得到了加固，降低風險的效果十分顯著。4.盡快完善財務管理體制企業有一套完整的財務管理體制是加強對財務管理的基礎，制度的不斷完善，需要提高施工人員、技術人員、以及各部門員工的自身素質，以及對待工作的認真態度也需要提高，因為財務管理是不允許有任何的錯誤，否則由于疏忽導致的后果將會不堪設想，財務管理的工作要認真完成，加快完善財務管理風險防范措施的步伐，才可以將財務管理所遇到的風險降到最低，降低了破產倒閉的風險，確保了企業平穩的發展。
四、結束語
房地產交易服務市場集體事跡材料
區房地產交易服務市場作為房產系統為民服務窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產中介”、市房產系統“十佳文明服務窗口”、“區文明單位”、“區巾幗文明示范崗”。
一、優化“窗口”管理，服務人員素質一流
作為服務群眾的“窗口”，實現規范化管理、不斷提升服務水平尤為重要，交易市場在加強內部管理和規范行業管理上下功夫，爭當優質服務窗口，全體人員的綜合素質不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務的宗旨意識，爭創服務品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產交易業務學習，特別對權證、商品房銷售、經濟適用住房申購、房地產中介等業務探討，不斷提高業務素質?，F擁有6名專職房地產經紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設部勞模”王瑞芬同志為市場高級顧問兼總管，隊伍整體素質高。二是規范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調整、轉讓、更名、交換、等業務的辦事程序以及委托業務的權限、收費標準等都作了明確規定。有了這些較為詳細、規范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序實行公示上墻，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規及物價政策允許的范圍內收取合法中介服務費，沒有發生一起違反工作程序的事件。
二、狠抓“崗位建功”，服務優質塑造新形象
交易市場始終恪守全心全意為住戶服務的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態度，在工作中耐心、細致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉讓作為服務住戶的最基本服務項目。同時，不斷拓寬業務范圍，增加服務內容，扎實做好房屋權證、土地使用權的代辦工作，商品房、二手房的銷售工作，以及轄區內重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區房地產二級子網絡，進一步活躍了全區房地產交易。鷺鳴苑公房承租人王康發因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權轉讓，在其已將租用的公房意向性轉讓給某房產中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負責的精神，幫他認真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房協議，經多方聯系，順利將此房出售。在拿到房款的當天，他與妻子專門從農村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續22戶、直管公房使用權轉讓171戶、公房租賃手續240戶。
1999年5月黃某因經商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔保，并辦理了抵押登記手續。同年底，劉某經批準在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。
評析：
對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產及其處理，存在兩種不同觀點。
第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產，在案件的執行過程中，應將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發揮作用，顯屬從物。根據主物吸收從物的規定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應從屬于已設置抵押的二層樓房而為抵押財產的一部份，“小閣樓”應為抵押權效力所及。
第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產，其理由是：
首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔保、設置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。
其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設立抵押后，經批準在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據房產設置抵押時應當辦理抵押登記，否則不得對抗第三人，即無優先受償權利的規定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財產。
隨著最近幾年我國房地產行業的起起落落，使得房地產行業猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產企業淘汰掉。這樣也增加了現存房地產企業的危機感，生存下來的企業為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續生存下去，其已經逐漸將自身的財務控制與資源配置放在關鍵環節，而財務內部控制也在房地產企業財務管理機制中脫穎而出，其已經逐漸成為房地產內部控制的重要角色。財務內部控制的新穎之處就在于其將房地產企業的重點放在財務資源的配置以及財務風險的防范與應對，它的出現使得整個房地產企業的財務管理提升了一個臺階。其所帶來的優勢主要有以下幾點。第一就是財務內部控制是通過財務預算的方式來針對房地產企業的所有資源進行事先預算，從而保證房地產企業的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發揮出企業的整體潛力，也是房地產企?I經營活動能夠獲得更多的財務收益，這種財務資源的利用水平是許多企業夢寐以求的。同時由于房地產企業作為龐大的不動產企業，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產堆積，而財務內部控制也將更加重視固定、無形與有形資產管控，確保資源不浪費。第二就是財務內部控制的內容主要是針對房地產企業中各種風險而構建的，所以財務內部控制能夠更好的強化企業整個風險防范機制，將企業防范以及應對風險的能力更進一步的提升。第三就是財務內部控制的落實是將房地產企業整個財務環境進一步優化的重要舉措，由于財務內部控制機制將于房地產企業的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯系能夠通過財務內部控制來達到提升企業整個財務環境的目的。
綜上所述，財務內部控制制度，對房地產企業是十分必要的。只有實行內部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當中取得先機與優勢。
二、財務視角下房地產企業內部控制的弊端
（一）現有內部控制機制整體性與靈活性較差
由于現代企業的發展程度，其內部控制理論已經逐漸的完善，其已經將企業的內部控制機制指導到一個較為完善的層次。房地產企業也不例外，將該內部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產企業帶來巨大的效益。但是某些房地產企業在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構建并且落實內部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據房地產企業自身的特征以及財務管理的需求來進行內部控制機制的建設，這樣的內部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產企業規模的不斷擴大，內部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現各種不協調，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產企業的市場環境事業詭譎多變的，一旦內部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當下許多企業的內部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產企業最容易忽略的環節。
（二）無法有效的遏制與應對財務風險
隨著房地產企業市場環境的不確定因素逐漸增加，房地產企業的風險也在不斷的增加。所以風險就作為房地產企業財務管控的重要目的之一。就當下整個房地產行業的風險管控現狀來看，其只是利用內部控制針對風險進行粗放式的管控，并沒有針對風險制定相應的風險防范與應對機制。而內部控制機制無法有效的對風險管控，主要體現在對房地產企業運營風險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應的科學的應對策略，從而無法針對房地產企業的風險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應對，這樣就使得房地產企業財務上極易產生風險，對房地產企業會造成不必要的損失。
（三）內部控制機制缺乏監督機制保障
無論什么企業執行內部控制機制的主體都是人為的，房地產企業也不例外。因此針對人的行為進行監督就是降低人為操作風險的重要保障，但是由于這個監督的過程是繁冗復雜的，因此房地產企業這方面的監督機制并沒有有效的保障。具體體現在房地產企業的監督機制層次性不強，只是簡單的利用內部審計機構兼任監督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監測到企業財務運轉過程中的種種財務風險，尤其是大型的房地產企業集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監督機制不能夠很好的對整個房地產企業集團的內部控制落實進行有效的監督制約，那么就會出現監督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產企業的內部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內部控制的監督人員的監督活動也不能實時的將監督反饋給相關部門，多數都是在事后才反應過來，這樣就大大的削弱了監督的作用。最后就是某些房地產企業的內部控制監督機構沒有認真落實的完成自身的監督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監督工作的實施，致使內部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風險防范或是處理的最佳時機。
三、加強房地產企業財務內部控制的策略
（一）健全風險控制應對，從財務角度全面的風險評估
內部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產企業各個隱藏的風險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內部控制實踐中重點關注風險的監測與控制。我國房地產企業面臨著極為惡劣的市場環境，其政策性與市場性風險都較大，所以房地產企業能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風險控制能力。房地產企業要不斷的健全風險管控，加強風險識別與評析，審慎的進行風險研究，最終形成與環境相適應的自我更新的風險分析機制。其具體操作方式，就是利用當下科學有效的風險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風險的破壞力進行預估；同時構建出動態的風險監測機制以及數字化的風險預警機制，這兩種機制能夠幫助房地產企業更好的對風險進行管控，無論是預防還是應對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產企業能夠從最大程度上降低各種風險產生所帶來的損失。
（二）加強完善投資決策
隨著我國政府針對房地產進行宏觀調控的復雜形勢之下，房地產企業是否能夠繼續傳統的暴利還是一個無法確定的事情，房地產行業未來的發展方向也不是很清晰。但是某些房地產企業一味的堅持以往的經驗不斷投入大筆的資金來追求資產增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產企業的財務是十分不利的。因此財務內部控制應該其重點放在解決房地產企業高負債的問題，通過制定一系列的措施來規范財務投資決策，從而達到合理科學的投資，而不是盲目的進行投資。財務內部控制中應該明確要構建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責任、負責人以及具體成員；其次就是需要負責人依照財務內部控制機制構建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環節安排不同的負責人，同時明確其職權。通過上述方式能夠有效避免財務決策失誤的現象，從而達到科學投資的目的。
（三）構建全面預算控制機制
房地產企業的項目開發通常都是巨額投資，要想每個房地產項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構建一個健全的全面的預算控制機制是必不可少的。財務內部控制從某種程度上來說就是加強預算管控，該方式是事前預防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現象，房地產企業內部財務控制應該充分把握好財務預算管控工作。具體需要房地產企業的管理層將其注意力能夠放在財務預算管控環節上；其次需要強化預算部門員工預算知識以及意識的培訓，提升其參與預算管控工作的責任感與積極性，這樣才能夠為財務內部控制改革打下良好的群眾基礎。之后還需要相應部門組織編制、審議預算草案，針對財務預算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預算方案，之后上交房地產企業的管理層由其審批；審批通過后通過相關部門組織下達預算，最后執行相關預算項目。最關鍵的就是還要在這個預算項目結束之后對其進行執行情況評估，以此作為約束與監督機制，還能夠為以后的預算留下經驗。
（四）加強財務監控，加強內部監督機制
第一需要房地產企業能夠構建出多層次的財務內部控制機制，這樣能夠提升內部控制的全面性。首先其對提升房地產企業財務活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產企業資金鏈的正常?轉的方式就是構建多層次的財務內部機制，這樣無論是整個房地產企業還是其子公司等的財務都能進行整體性的管控。第二就是房地產企業要將財務內部控制監督盡量往整個財務活動的后方移動，這樣能夠有效結合內部控制監督機制，從而形成財務、內部雙重監督機制，能夠為房地產企業的財務運轉程序與內部控制運行提供強有力的保障。
關鍵詞：房地產企業;財務風險;應對措施
一、引言
隨著我國市場經濟的逐漸完善，“新常態”開始成為描述我國市場經濟形勢的主要關鍵詞，但在這個新常態的大背景下，房地產行業的形勢卻不容樂觀，面臨的挑戰也日益嚴峻。國家出臺的相關政策法規雖然在一定程度上促進了產業的結構優化，達到產業升級的目的，但是卻對房地產行業的發展起到了調控的作用，在一定程度上使其增速明顯減緩，市場的競爭也日趨激烈。同時，房地產行業一直有著資金投入量巨大，不確定性較大以及周轉期限長等特點，以往粗放型管理的弊端逐漸凸現出來。有一點值得關注的是，房地產行業的形勢變化很大程度上取決于國家相關政策的變化，一旦政策發生變動，就可能導致房地產企業潛在財務風險暴露出來，從而使房地產企業生存和發展受到威脅。基于國家的宏觀經濟政策以及房地產行業目前的經濟形勢，對房地產行業的財務風險分析是十分有必要的。
二、房地產企業財務管理中存在的風險
1.房地產企業的高層管理者往往忽視成本費用管理這一重要環節。由于一些歷史原因，加之房地產行業的傳統成本管理理念在房地產內部的根深蒂固，企業往往一味追求經濟效益而忽視成本管理對利潤的重要貢獻。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地減少企業的成本開支，而是應該追求企業效益的最大化，達到成本與收入差異的最大化，但是我國目前很多房地產企業并沒有對這一點加以重視，缺乏現代的成本管理理念。應該知道房地產行業發展的黃金時代已經過去，如果再不對企業成本管理加以重視，必然會給房地產企業帶來極大的經濟損失。全面的成本管理不僅要對房地產成本管理的事中成本控制做到明了清晰，還需要對事前的成本預算進行有效制定，對事后的成本支出進行差異分析，以期抓住成本管理的重點環節，從而形成一個較為完整的房地產財務成本管理系統。
2.房地產企業的資本結構存在不合理之處，資本的運營能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。眾所周知房地產行業的初始投入是非常高的，屬于資金密集型行業，這對房地產企業的融資渠道拓展以及資本運營能力提出了很高的要求。但是我國的房地產行業在這兩方面的能力是相當不足的，融資渠道單一，盲目追求高端房地產開發，在進行項目投資時缺乏可行性研究等等都是我國大部分房地產企業的弊端，這也是其亟待解決的幾個問題。雖然在新常態下，金融服務業的作用逐漸凸顯出來，但是相關的滯后性在二三線城市仍然非常明顯。企業的融資逐漸出現困難，很多的房地產企業盲目地進行資金的借入，而沒有考慮到財務杠桿、融資成本等相關問題。有些房地產企業為了盡快獲得資金甚至不惜向民間進行高息借款，從而使其經營成本大幅度提高。一旦資金成本過高，現金流出超過了企業的現金流入，則會使得企業陷入經營困境，目前甚囂塵上的光耀地產就正面臨資金鏈斷裂的危機。
3.房地產企業的財務管理人員的職業素養有待提高，財務管理制度尚需完善。房地產企業從前期的項目開發建設到后期的項目結算，對財務人員的職業素養都有著非常高的要求，一旦財務人員能力不足，出現核算和分析判斷的失誤，將很可能使房地產企業蒙受較大的損失。但是，目前大多數房地產企業的財會人員由于經驗的缺乏以及自身能力的欠缺，在未經過詳細的科學論證和可行性研究就盲目進行決策，相關的信息沒有及時地進行反饋，造成企業資金鏈斷裂、入不敷出以及資金缺乏等現象屢見不鮮，很多的房地產企業的財務管理人員的能力是不能與房地產的發展狀況相匹配的。而且，很多的房地產企業由于過多地關注經濟效益而忽視了人才激勵培養的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建設方面，由于房地產企業的臨時事務過多，處理事務的靈活性和機動性較強，而財務制度又較為死板，使得很多的房地產企業常常忽視了財務管理制度，對其視若無睹。
三、房地產企業財務風險的應對措施探究
1.對房地產企業的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現代成本管理理念。房地產企業的成本管理不僅僅包括項目開發建設階段的成本控制，還應當對項目開發前期的成本預算、項目完工結算后的成本分析進行全面管理。在進行項目前期的預算管理時，要對項目預算進行合理的編制及分解，同時建立適當的監督機制。當項目進入到開發建設階段，要注意嚴格執行財務預算，及時發現實際與預算的偏差并查明原因，以便相關的責任人及時的修正，使項目可以順利實施，達到成本控制效果。項目完工后要及時地進行事后的成本管理工作，對完工項目的相關成本指標進行分析和評價，提出成本管理措施的改進方案，從而尋求成本降低的最優方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環節全面加以控制。例如，在建筑設計方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購過程中，必須要按規定進行公開招標，在財務預算范圍內通過對投標方的價格和相關優勢的綜合評價選擇最佳的合作方，從而有效降低工程造價成本，同時起到加強工程質量管理的作用，從源頭上控制整個項目成本。同時，財務管理人員應不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現代成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個過程中，這樣才能保證全面成本管理的實施效果。另外，現代化信息管理手段應及時運用到成本管理工作中，確保成本管理的及時性和動態性。
2.對房地產企業的資本結構進行優化，降低融資成本，拓寬融資渠道。在新常態下，國家接連出臺了很多優惠的規章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產企業確定目標資本結構時，要充分考慮相關的政策、稅率和利率等勾稽關系，按照房地產企業的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應該充分考慮信托融資、銷售融資、資產證券化以及股權債權定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過高的情況發生。除此之外，完善的預算體系對于房地產企業財務風險的防范也是非常重要的，特別是現金預算管理往往是重中之重。房地產的財務人員應當準確估算項目的收支以及盈虧狀況，確保每個階段的現金流充足，保證項目開發全過程的財務預算有效執行以及資本結構優化的持續性。
3.重視房地產企業財務管理人員的職業素養問題。在房地產企業內部，無論是普通員工還是高層領導者，都應當對財務管理工作予以足夠的重視，將其放在企業的戰略層考慮，使財務管理的理念得到樹立和強化。因此，應當對財務管理的重要性進行廣泛宣傳，以使財務管理人員以及其他相關人員對其產生高度的認同感，同時也促進橫向和縱向部門對財務管理工作給予足夠的支持和配合，從而推動財務管理工作的有效運行。另一方面，由于財務管理工作專業性較強，對財務管理人員的專業能力和職業素養要求極高，因此，房地產企業應該從選拔財務管理人員開始進行嚴格把關，挑選具有相關從業經驗及專業資格的人才，再通過內部培訓以及專家教學的方式進一步提高其專業能力，為提高今后工作的有效性和準確性提供幫助。同時，建立有效的績效考核制度也可以有助于財務人員自身專業能力的提高。
作者:黃波 單位:成都鑄信地產開發有限公司
參考文獻：
[1]郭偉.房地產企業財務風險分析與應對[J].財會通訊.2016,(23)：94-97.
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度
房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。
一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析
（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。
二、房地產企業財務風險的實證測度
（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。
（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況?；诖耍疚脑诮梃b相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產企業財務風險的控制策略
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；財務危機；管理；防范
隨著社會經濟的發展，大量的青年涌入城市創業和參加工作，房地產業的發展也越來越迅速。房地產行業是投資相對較大，收益相對較高的一個行業。如此的行業定義，使得房地產業變得特殊。在房地產企業的發展中不僅受內部跳動，政策等因素的影響，國家政策，社會管理等都對企業的發展有很大的影響。因此，如果想在房地產業中立足，就必須制定良好的管理防范條例。
一、房地產企業的概述
房地產，顧名思義就是以房產、地產等為經營范圍的企業。房地產最為近年來興起的企業，發展勢頭之大，也是許多企業家所青睞的商業行為之一。房地產收益之大是有目共睹，但是，房地產企業在前期發展中就需要企業家擁有足夠的資金和人力資源。房地產企業能否很好的運轉與資金鏈是否緊湊，社會經濟是否健康發展以及國家宏觀調控有很大的關系。房地產對社會發展具有基本的調控作用。房地產的發展可以解決國家勞動力冗余的問題，對建筑，家具，冶金，機械，電器等都有很好的經濟拉動的效用。房地產不僅僅可以提高個人收益也可以推動社會經濟的發展。
二、房地產所存在的財務風險問題
(一)債務方面的風險。房地產前期的資金輸入極大，需要足夠的資金才可以使得房產項目得以正常運行，在眾多的融資方式中，銀行貸款是多數企業選擇的融資方式，這時候企業的負債率就大大提高，與此同時所面對的風險也相應的變高。在相關的資料顯示中，中國的房地產企業平均的負債率可以達到百分之七十五左右，而且一般情況下，房地產的收益是在房產項目完成之后才開始，在貸款到開始收益這個過程中，企業所面對的風險也相應的變大。在這個過程中，如果企業內部的資金鏈或是國家政策出現微小的調整都會對企業造成很壞的影響，甚至會擊垮整個公司。(二)房地產企業再次融資的風險。房地產企業樓盤的開發在大部分情況下都是一段時間內有多個比較大的項目，一個項目的收益還未開始，另一個項目就開始運行，這時就需要向銀行借資并且資金量很大，相應的企業負債量也變得很大。銀行是國有企業，在整個國家中對經濟起到一定的調控作用，如果一味滿足個別企業的發展而不考慮社會經濟的整體性就會對社會經濟產生消極影響。(三)利率變動對企業的影響。房地產企業還資過程是一個相對較漫長的過程，由于企業向銀行借的資金數目很大，微小的利率變動都會對企業所還資金數量產生很大的影響。企業融資都是在項目啟動前期開始，然而企業的收益大多是在樓盤完成或者開始銷售之后才開始，在這段時間中企業在資金方面面對的風險是很大的。在這段時間如果國家出現很大的資金變動或者銀行利率的微小浮動對于企業來說不但會增大前期的成本，而且增加企業的還資數目。對于現代房地產企業來說如果沒有達到預期的收益效果，就會影響其他經營項目的正常運行。(四)房地產企業日常管理中的風險。家有家法，國有國規，沒有規矩不成方圓。企業的良好發展不但需要有國家政策扶持這個大背景，同時也需要自己有周全的制度政策保障。在企業發展中，企業不單單是內部之間的相互協作，企業也需要與政府，審計等各部門進行交流。在2015年的有關報告中表示，百分之八十的企業倒閉的原因都是因為企業制度腐敗，沒有跟上時展的腳步。由于房地產對房地產發展的影響最大的是資金，所以如果一個房地產企業在資金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，這個企業所面對的風險也大大提升。
三、房地產企業進行財務風險防范的措施
(一)優化資本結構。房地產企業屬于資本密集型企業，所以，必須擁有比較合理的資金結構。目前，在我國的眾多房地產企業中很少有企業具有獨立項目開發的能力，大部分的項目運轉資金都是需要銀行貸款的。在企業融資的過程中，企業就應該考慮自身的資金償還情況，以及企業的發展狀況。企業應當優化資本結構，對企業資金的借貸，支出情況有一定的了解，把企業的借貸調整在一個相對可控制的范圍之內。(二)優化融資渠道。在房地產企業的發展中，應當積極優化融資渠道，采取多元化的融資方式，采取多渠道方式進行融資，不要僅僅依賴銀行這一簡單的融資方式，可以根據自身的優勢，豐富融資方式。比如：股票，證券融資，信托融資等方式。運用多樣化的融資方式，不僅可以優化企業結構，而且可以減少財務風險。(三)樹立財務風險意識。隨著社會經濟的發展和社會環境競爭的日益激烈，房地產企業需要樹立一定的財務風險意識。企業發展是在國家大背景的環境下發展的，國家經濟，政策的變動都會對企業的發展產生很多的影響，企業人和相關工作人員需要對國家政策的調整具有敏感的洞察力，加強對經濟形勢的分析和政策的研究，最大限度的避免出現財務風險問題。(四)加強項目調查，有效控制成本。房地產企業的發展是同時多個項目一起進行的。在項目開發的過程中，針對不同階段要有不同的政策措施，在項目開始前期應當對成本有一定的把控力，在項目開展過程中，應當對項目進行實時調控，加強項目調查和相關的財務預算和財務核算，保證企業資金的有效利用，同時建立有效的監督制度，進行有效的監督和控制。
四、結語
我國的房地產企業盡管近年來發展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。為了避免企業房地產企業在發展中出現財務危機問題，就需要企業對國家政策有敏感的洞察力，優化企業結構，融資渠道，樹立風險意識，加強對企業的資本調控，實現企業健康發展。
作者:趙麗華 單位:天元建設集團有限公司
參考文獻：
[1]劉蓉.房地產企業財務危機防范措施研究[J].企業經濟，2011，09，11.
