時間：2023-06-04 09:28:29
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由于房地產開發項目設計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設項目的設計及變更運作過程中，房地產開發公司如何控制設計及變更過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關鍵。文章結合實際情況，對房地產開發項目設計與變更管理的相關內容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。
【關鍵詞】房地產開發 項目設計 變更管理
中圖分類號：F281文獻標識碼： A
由于我國房地產開發項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質良莠不齊等原因，造成我國的房地產開發項目的設計管理并不科學合理。而設計階段又在整個房地產開發項目進行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產開發項目的設計與變更管理具有實際意義。
1、設計變更概述
設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關系到工程施工的進度、質量和投資控制。加強設計變更的管理，規范各參與單位的行為，是確保工程質量和工期控制工程造價的重要環節。
設計變更的控制設計變更既可能帶來對建設單位或開發商有利的結果，如減少了建設成本，也有可能帶來對業主不利的結果，如成本的超支。在實際工程中發生設計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：
1.1公司領導要求的變更：領導對于設計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領導換屆后新領導對于原有領導的設計要求并不贊成，要求改變。
1.2設計院要求的變更：此類情況多數發生于多邊工程（邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因，所導致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。
1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設備的使用問題而提出的設計變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，施工單位發現圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。
1.4、設計變更現狀
開發期間將面臨眾多不確定風險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發成本，進程和質量都帶來較大影響，為了應對上述風險，投資方將會做出符合自身利益的調整，對目標適當修正，其中重要方法就是設計修改，通過對項目定位，功能，規模和實施時間等方面的修正來達到規避風險的目的。
目前關于設計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設計變更管理的主要對象和目標，或者有明確設計變更管理的目標，但是缺乏具體的對策和方法，難以達到項目確定的計劃和目標。
1.5設計變更分類
設計變更的分類多種多樣，如按發出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設計變更單、工程聯系單、工作聯系單、會議紀要、會審紀要、圖紙交底、往來函件等。如按設計變更產生的原因可分為設計因素引起的設計變更，市場、政策性變化引起的設計變更，建設方調整引起的設計變更及不可預見因素引起的設計變更。（如表2）
2、設計變更的簽發原則
2.1確屬原設計不能保證工程質量要求，設計遺漏和確有錯誤以及與現場不符無法施工非改不可。
2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術經濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產生的效益( 質量、工期、造價) 與現場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定。
（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。
（2）設計變更應簡要說明變更產生的背景，包括變更產生的提出單位、主要參與人員、時間等。
5、影響設計變更的因素
5.1設計因素。設計因素指設計院的施工圖設計因素，包括結構、建筑、水、電氣及各專業之間的協調配合，包括自身設計缺陷、不合理、設計錯誤等。由于施工圖設計經驗欠缺引起的設計變更在整個項目開發中從數量上來說占多數，主要以會議紀要、圖紙會審、施工單位的工程聯系單的形式出現，數量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。
5.2市場、政策因素。市場因素指房地產銷售市場或建筑人工、材料、機械供應市場發生的變動迫使進行設計變更。
5.3建設方的管理、協調因素。目前國內設計很少有總承包設計，一般建筑院只負責主體的建筑、結構、水電設計，專業工程，如鋼結構、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業的設計公司承擔；此時，建設方應有較強的管理、協調能力，對于不同專業的專項工程應及時委托設計，對于需要進行確認后方能進一步設計的條件應及時予以確認，以便及時出施工圖，有充足的時間進行招標、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設計演變成設計變更。
6、簽發設計變更的程序
由于簽發設計變更將對項目開發的建造成本，開發進度，產品質量產生重要影響，所以公司在簽發設計變更方面具有規范化的流程：
7、設計變更控制
7.1減少設計變更的次數。最關鍵的是將發生變更的風險轉移到設計的輸入階段，就是要做好前面所說的設計任務書的編制、設計過程的控制和設計成果的評審這三項基本工作。
7.2嚴格控制設計變更的發生。對于設計變更，應堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發生變更。這需要賦予項目負責人一定的權利來進行此工作，以提高工作效率。
7.3根據項目特性及企業的分包體系、習慣，在施工合同中事先詳細列出所有必須設計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設計完成時間、設計中必須確定的要素、招標時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導致后期產生大量設計變更。
7.4建立設計變更的評估生效機制。建立設計變更生效前的評估機制及強制生效方式，即所有變更均需先做內部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發出、生效，沒有通過內部評估的不發出，發出以統一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設計變更事出多門的狀況。
8、設計變更對成本的影響
8.1房地產開發成本的大致構成。房地產開發成本大致可分為土地、前期、設計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務、稅費等幾類。其中，除了土地成本受區域因素影響比較大外，其他成本在房地產開發成本中所占的比例相對固定，現以某開發公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構成見圖1。
圖一
8.2設計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調，且不會造成太多的無效成本，要減少設計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統一定位設計標準的前提下盡量將設計前置，減少后期設計變更的產生，減少無效成本的產生。例如，某項目外墻原招標時暫定為涂料，施工中根據周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設方對其外墻面磚主材進行招標確定了品牌、供貨價，并準備以指定品牌、價格形式作為設計變更與施工方確認簽證，施工方提出不僅應當確認此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應調整，有部分前期招標約定、乘機高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設計、招標、簽訂合同，則不會產生這么多項的索賠，導致無效成本增加。
【參考文獻】
[ 1] 丁士昭. 建設工程項目管理[M ]. 北京: 中國建筑工業出版社, 2004.
[ 2] 陸克華, 張小宏. 工程咨詢設計實務[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.
[ 3] 李明堂. 工程造價計價與控制[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.
[ 4] 李中富. 建筑施工組織與管理[M ]. 北京: 機械工業出版社, 2005
關鍵詞：房地產；開發項目；設計階段；成本控制
方案設計階段
方案的優選是方案設計階段主要的任務，對建設場地進行選擇、對建筑設計進行選擇、對工程總平面設置進行選擇等，在對這些方面在進行選擇時要要充分考慮建設工程投資效果的提高問題，在多方案中選擇最優方案，確保經濟更加合理、技術更加先進，并且在選擇時要對項目全壽命周期費用加以考慮。總而言之，在選擇最優方案時應從以下幾個方面進行考慮：（1）設計構思要具有超前性，使其項目更具好的賣點，并且花費一定的時間為房地產項目塑造良好的形象；（2）將建筑風格要策劃好，所策劃的建筑風格一定要具有其自身的特色，能夠體現一定的民族性、藝術性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節省了一定的銷售成本，但同時還應該對建筑風格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關系進行充分考慮，選擇的建筑風格一定是性價比較高的；（3）對建筑平面進行合理布置，房地產市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規劃設計應該對建筑物的性質、客戶的活動特點、用途進行充分考慮，從而實現建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。對于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質量的情況下，加大建筑進深對成本的降低有很大幫助。
建筑結構設計階段
結構是建筑的骨架，結構成本占整個住宅房地產項目成本的比重較大，所以也應注重房地產開發項目結構設計中的成本控制。首先應根據建筑層數和使用功能選擇合理的結構體系，一般鋼結構、鋼筋混凝土結構和磚混結構三者的成本依次降低。建筑的基礎選型對造價影響也很大，應根據工程的實際地質情況和真實的地勘資料，選擇技術上可行經濟合理的基礎形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應認真選擇持力層，避免在施工中出現超深或返工現象。在有的結構設計中，部分設計人員對配筋及截面不進行單獨計算而統一配筋，以減少其設計計算工作量，這樣必將會造成浪費，因此要對標準單元的樣板截圖及配筋圖進行優化，應控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本。基礎與地下室的設計，應考慮滿足建筑物整體性的要求，還應盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應的是底板和頂板共兩層板的費用，而兩層地下室面積對應的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費用，因此在不考慮對側壁、土方量及支護的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對于轉換層，應根據所屬地區震級、使用功能、樓層高度、結構布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等；并合理選擇轉換層結構的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達到控制成本的目的。
水電設計階段
水電安裝設計與建設成本密切相關，如果沒有處理好水電安裝設計，那么建設成本很有可能增加，還有可能對后期的物業管理留下隱患，因此，對房地產項目中的水電設計環節中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對于高層住宅低區而言，在給排水設計時盡量采用市政管網壓力進行供水，但是有些高層建筑的外網壓力不足，此時可在底層設調節水箱的變頻供水設備加壓供水，這種方式不僅對建筑面積起到很好的節省作用，而且還對運行的電耗起著節約作用，并且還可減少全自動系統的運行管理費用，整個系統深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網系統中，應將排水標高控制好，避免返工現象發生；應該精確計算室外排水坡度，對埋深進行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設計方面，供電電源及電壓的選擇應滿足供電可靠性的要求，根據負荷大小及當地電網條件來設置電源數量，一般高層建筑至少應有兩個獨立電源。電氣設計還要注意機械設備的選型，如中央空調及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運營成本，所以應按照先進性、合理性、適用性和經濟性的原則來選擇電氣設備。水電安裝設計還應考慮到與其他專業的協調和配合,避免重復施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進行把關，應考慮能夠方便施工、加快進度、保證質量、降低能耗，并對設計方提出合理地建議和意見。
環境設計
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于工作和生活的環境要求越來越高，因此，房地產開發時環境設計也是非常重要的，好的環境設計的樓盤能夠吸引更多的消費者，可以看出，目前房地產開發項目的環境設計朝著公園化方向發展。在房地產項目的規劃設計過程中，應充分利用現有地形進行建筑布局，盡量做到依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費用和減少土方的二次搬運費用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設計盡量保持原生態水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，房地產開發項目的規劃設計還要對天氣氣候條件進行充分考慮，從而以此為據選擇出最合適的建筑體形。
參考文獻：
[1] 楊旭輝. 淺析房地產開發企業建筑成本控制[J]建筑設計管理, 2010,(02) .
【關鍵詞】成本優化：設計優化：探討
【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.
【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一、指導思想
房地產項目優化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的原則下．結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，對社會技術資源進行溝通、整合、利用。在結構設計過程中，大力提倡和推廣結構工作性能設計新理念．加深對現行國家及地方規范條文理解和消化，用活規范條款。做好與建筑專業配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的事前、事中、事后技術管理與工程成本控制落實到實處規劃方案階段積極主動參與規劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規劃、建筑服務的同時．對工程成本加以控制．從結構專業角度對方案提出建議下面從本人參與順德深業城項目管理總結的經驗談談，設計優化在房產成本控制中的重要性。
［例1］深業城項目7#，8#三十層，建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結構規范相關規定，必須首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果后才能確定結構設計上的非常技術措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發時間及工程成本。結構專業提出上述意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對規劃、建筑方案進行修改，項目開發時間和工程設計成本得到控制。
［順德深業城一期地下室5萬平方米，由于規劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設計院結構工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室結構和基礎設計（每平方米2噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發現了此問題，建議建筑專業首先布置消防車通道，結構專業再重新進行地下室和基礎結構設計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是5萬平方米地下室，規劃方案將消防車通道完全布置在社區地下室上，結構專業看圖后，提出完全可以結合社區外市政道路而不必在社區地下室頂板上設置消防車通道，建筑專業接受此建議，減少了地下室結構和基礎設計工程成本。
現階段，國內設計單位對樁基礎承載力取值多是參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。多數情況下，設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強度沒有得到充分利用、樁基礎工程設計成本偏高現象。順德深業城樁基設計中，應該推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值，從結果來看，這種設計值普遍比以理論計算確定的設計值高出20％以上，相應減少樁基礎工程成本支出20％以上。設計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁，按地質報告，樁承載力設計值定為180噸，按5%數量現場試樁，樁承載力設計值定提高為250噸比以理論計算確定設計值180噸提高了38％，在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設計值定為180噸，用兩種樁型根據軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，經濟配樁，取得了較好的經濟效益。
由于目前地下室面積偏大、使得工程成本偏高，所以對地下室的設計進行了重點技術分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計院設計成果進行優化調整，工程設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
小區地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經過受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用，消防車荷載取值比“規范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用。由于消防車荷載比較大，對此折減后取得比較好經濟效益。
二、上部建筑結構設計技術管理
上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計是否經濟合理很大程度依賴于設計單位結構工程師的技術專業水準、責任心和心態，從理論上講他們有義務為業主負責，但在實際工作中，他們只對《規范》負責而沒有對設計的經濟合理性負責，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既要保證結構安全、品質，又要保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業設計技術管理人員職責所在。
公司加強上部建筑結構設計技術管理工作，取得了一定成效
一期在初步設計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術管理參與下，甲方給出定額設計，設計單位對原結構設計方案進行調整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結果。。
三、現場工程技術管理
深圳某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2051根，公司獨自對此方案進行優化，碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。
某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離在2米左右，地下室開挖前對會所支護就顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作，同時在娛樂中心3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案由灌注樁平面懸臂結構轉變成受力性能更好的空間剛架結構。施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。
某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。在這4950平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，在開發中史無前例，技術管理難度可想而知。
某項目一期有8棟100米高層建筑，基礎采用樁基礎。1700多根樁施工完成后，在工程樁檢測中發現樁基承載力僅為設計特征值的一半，經復壓樁基承載力可達設計特征值80％。設計公司采用補樁方案進行處理，第一輪補樁設計方案每棟樓需補近90根樁，公司對此提出不同意見，經過技術交流溝通，設計公司對補樁方案進行重新設計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數減少320根。
關鍵詞：房地產；項目設計管理；質量控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
我國房地產開發項目設計管理的起步時間較晚，在上世紀90年代才開始初步建立相關的制度，21世紀初經過不斷的發展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產質量問題近年來逐漸受到重視，在房地產開發項目設計階段進行相應的管理優化，實現對房地產項目建設質量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產開發項目設計管理質量控制概述
房地產開發項目設計管理質量控制也就是指在房地產開發項目的設計階段進行質量控制，對于設計階段中的設計任務書、設計方案、施工圖等進行相應的管理，依照質量控制的理論和方法，建立起在設計階段進行質量控制的機制。例如在設計階段中，依照我國相關的建筑質量標準制定合理的質量參數標準，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設施等方面進行規范，防止在設計階段出現質量問題[1]。同時，如果在設計過程中出現了設計信息變更，例如建設單位對房地產開發項目在要求方面發生了變更，應當進行完善的論證。房地產開發項目設計階段是保障建設質量的重要階段，在設計階段中出現的質量問題所造成的影響也最大。因而在房地產開發項目設計中進行質量控制，也需要充分考慮施工情況和設計要求。
二、在房地產開發項目設計管理中進行質量控制的意義
自我國改革開放以后，房地產業迎來了巨大的發展機遇，為推動我國的經濟發展和城市建設也起到了重要作用。然而應當看到，在房地產業的發展中也出現了一些問題，其中房地產建設質量問題最為突出。近年來我國也出現了一些房地產建設質量事故，如何在房地產建設中進行完善的質量控制，保障其建設質量便是重中之重。在房地產開發項目設計階段進行質量控制，能夠建立起完善的質量控制機制，從而保障設計方案的合理性和質量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產開發項目設計管理的質量控制，在設計過程中進行質量控制，其主要價值在于通過反復的設計論證，保證設計方案能夠滿足房地產開發項目的建設要求以及我國在建筑方面的相關質量標準。
三、當前房地產開發項目設計管理質量控制中存在的問題
1.缺乏針對設計人員明確的責任制度
首先，在當前的房地產開發項目設計管理質量控制中，還沒有建立起較為明確的責任制度，一些關于質量控制的責任制度較為籠統，缺乏實際指導意義。例如房地產開發項目設計中，缺乏對于設計人員職責的較好明確，一旦在建設過程中出現質量問題，往往無法明確追究設計單位和設計人員的責任。同時，在設計階段，對于設計單位和設計人員的相關責任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責任制度使得在房地產開發項目質量控制中，雖然制定了相關質量控制制度，但是設計人員在工作中由于缺乏相關的約束，沒有較好的責任感和使命感。
2.設計單位缺乏完善的監督機制
缺乏完善的監督機制，主要是指在房地產開發項目設計管理中，沒有在質量控制機制中建立起相關的監督機制，缺乏對于質量控制措施的監督和約束。缺乏完善的監督機制并不僅僅體現在設計單位自身缺乏較好的監督機制，在房地產開發項目設計過程中，建設單位和相關質量監督部門也沒有充分參與設計過程中，缺乏對于設計單位的較好監督。另一方面，缺乏完善的監督機制還表現在對于房地產開發項目質量控制的設計管理方面，沒有形成對設計方案合理性、科學性的審核和監督，對質量控制機制的完善會造成一定的不利影響。
3.缺乏在設計過程中較好的計劃控制應用
在質量控制方法方面，對于計劃控制的應用一直以來都是房地產開發項目設計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產開發項目管理中，通過制定完善的質量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進行評價，為后續建設提供相應的建議[4]。而當前在計劃控制應用方面還存在很大的不足，相關質量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調查和評估。同時，在各階段的質量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當前在質量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質量控制，忽略了在決策階段和設計階段的質量控制計劃。特別是在設計階段中，往往設計單位并沒有制定相應的質量控制計劃，設計方案變動較大，一旦發生變更，就會影響到質量控制計劃，因而很多設計單位也并不重視制質量控制計劃的制定。
四、優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施
1.制定明確的責任制度
首先，責任制度作為在房地產開發項目設計管理中關于質量控制的重要內容和途徑，應當充分發揮出其應有作用。要對于相關的責任制度進行細化，針對房地產開發項目管理中的設計階段的特點，制定相關的責任制度。特別是在責任制度的制定中，對于設計單位的責任要予以明確。通過建立這種明確的責任制度，對設計人員的權責進行明確，提高其責任心和使命感，促使設計人員能夠在設計工作中自覺進行質量控制。責任制度應當細化到個人，例如在房地產開發項目設計中，對于設計圖紙的信息完善性和合理性應當進行明確，特別是對于一些重點質量控制數據，應當予以細化，參照我國的相關標準，提高設計圖紙的規范性。
2.建立完善的監督機制
建立完善的監督機制主要體現在兩個方面，一方面，應當在設計單位中建立相應的監督機制，例如圖紙審核機制，由不同的設計負責人對設計圖紙進行多次審核，針對質量控制要點進行重點審核。通過設計單位自身的約束機制，對于設計人員的工作態度、工作方法等進行控制，并且應當加強對設計人員的培訓，提高其職業道德和業務水平。另一方面，應當在設計過程中引入外部監督機制，使得建設單位和相關監理部門也能參與到設計過程中，對于設計方案的合理性和質量控制措施進行監督。
3.充分應用計劃分析進行質量控制
質量控制方法方面，應當在房地產開發項目設計管理中針對不同的房地產項目建設特點和不同的環節階段，選擇適宜的質量控制方法，并且應當在設計方案中明確相關的質量控制方法，以此確保質量控制措施的實施。充分應用計劃分析的相關方法和理論，制定完善的質量控制計劃。對質量控制計劃進行細化，劃分為若各個質量控制階段，設置階段性的計劃目標。依照質量控制計劃，設計相應的計劃考核機制，定期對質量控制計劃的實施情況進行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質量控制計劃的可實施性，應當進行完善的調查評估，針對設計方案的質量要求，確定各個階段的質量控制目標。如果在設計過程中出現了設計要求變更或者設計圖紙變更，應當進行嚴格的質量論證，評估設計變更是否會影響到整體設計方案的質量控制，在發生變更后，及時更正質量控制計劃。
結論
在房地產開發項目設計管理中進行質量控制，也就是在房地產開發項目的設計階段進行質量控制，這對于保障房地產開發項目的建設質量有著重要作用。當前在房地產開發項目設計管理的質量控制中，還存在著一些問題，如設計人員責任制度不明確、設計單位缺乏監督機制、缺乏設計階段較好的質量控制計劃應用等等。因而應當積極針對這些問題進行解決，以此優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；開發項目；設計；各階段；管理措施
隨著社會經濟的發展，可持續發展理論不斷深入，房地產開發企業在進行項目開發時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續發展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設計階段的管理。進行設計階段管理可以有效避免房屋的設計、布局不合理，科技含量低等問題。進行設計階段管理還是控制房地
產項目投資、進度、質量的有效手段。因此，從設計階段入手，進行設計階段管理，是推進房地產業的可持續發展的重要措施。
一、房地產開發項目設計階段管理的重要性
建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中,房地產開發公司如何介入,如何控制設計過程,充分發揮內部資源和外部資源的能動性,是取得項目設計成功的關鍵。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計,并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同,其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標設計任務書,方案招標,方案評審及咨詢,方案定案(或委托設計院),出方案報建文本,進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標,內部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設計成果偏離了目標,要么設計進度一拖再拖,延誤了建設工期。
因此,在方案設計階段,強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設計規劃部門的協調組織下通力合作,在方案設計過程中及時、科學地決策,保證設計進程的順利推進。
二、房地產開發項目設計各階段的管理措施
1、 啟動階段
設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區—別墅住宅社區—地上二層底下一層節能別墅住宅社區，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據。
2、方案設計階段
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。
總之, 在當前不斷規范和理性的消費市場機制下, 一個好的房地產項目, 更應充分注重項目的前期規劃設計管理工作, 不能僅僅依賴于設計師的獨立設計過程, 而應體現強有力的管理手段, 對設計工作進行必要的指導、監督和把握, 對設計師加強選用和培訓, 從而, 為項目的整體運作提供有力的保證。
關鍵詞：成本控制 管理
房地產開發是房地產經營活動中最基本、最主要的土地開發和房屋建設行為，是房地產開發經營企業最直接、最主要的生產經營活動。房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用。
合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，根據各階段成本所起的作用和重要程度做好對最關鍵設計階段成本的有效控制。
設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究
成本控制在設計階段（包括選材用料）占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30～20％。所以認為項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接、最重要的環節。
設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：
1.項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確開發項目的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。依據設計部提供的招標方案，進行成本估算，經分析、比較后對設計各方案中公建配套工程面積指標及形式、各種類型住宅所占比例、與項目市場定位相對應的各類建筑及環境的檔次等影響成本較大的部分提出成本控制建議，并將建議反饋給設計單位，方案設計完成后，成本負責人依據設計部提供的方案在一個月內進行建安成本匡算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專項成本分
2 初設計階段：
初步設計完成后，房地產開發公司技術人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現在大部分購房者對戶型和居住環境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。成本管理部門根據初設計方案完成并提交后一個半月內成本負責人組織編制項目成本概算，概算依據初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現行綜合價按規定取費計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業分包工程按市場價格。主要對擴初設計階段所做的主要成本工作進行總結并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議。
3. 施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的環節。設計過程中，有些設計人員只注重設計質量及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。依據發展成本目標、施工圖設計任務書發展成本控制目標進一步分解、細化和完善；針對各分項工程的不同特點，分別制定相應的限額設計經濟指標、技術指標或對主要材料選型。限制和控制對工程造價影響大的內容，實施限額設計，在滿足設計質量的前提下，優化設計，控制單方鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內容。由其要注意以下幾點：
3.1建筑結構形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據建筑物特點盡量采用成本較低的結構形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結構或框架結構。建筑、裝修工程：該部分質量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復設計和施工，減少設計變更及補充設計，重點對住宅外墻磚、鋁合金門窗、標準層電梯前室裝修、防水工程等制定經濟指標值；
3.2基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎形式、埋置深度，避免在施工時出現超深或返工現象。A、土方工程：爭取設計一次到位，減少動土次數，重點控制挖運方數量；B、擋土支護工程：結構做多個方案比選，優化設計，給出擋土支護的經濟指標值；C、樁基工程：該工程特點是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個樁基形式的方案比選后，再制定經濟指標值
3.3結構配筋量標準不一。結構工程是成本控制的重點，在滿足設計規范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設計值。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋；比如對現澆板不分開間大小，設計統一厚度及配筋，這是十分浪費的。
【關鍵詞】實例；房地產；開發項目；管理；問題；措施
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A
一、前言
隨著市場競爭的激烈，房地產開發項目面臨巨大的挑戰，做好項目的設計和管理才能贏得市場，在設計開發過程中，要根據實際情況，有效保證工程的質量。
二、案例分析
過去幾十年國家規定，一般工程設計中不允許采用銅芯線。上世紀90年代后，行業內的有關技術交流中，普遍認為鋁芯線的缺點太多，而忽略了它的優點。特別是近年來在工程設計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現行規范規定住宅內部不允許采用鋁芯線。
我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進口。根據現行國家規范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規定。為節約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產生的弊端。經計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設計采用銅芯時小，且熱穩定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經濟效益顯著。通過對某住宅小區共8幢的高層住宅供電干線進行經濟分析：采用銅芯電纜時材料總費用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費用為28萬元。節約電纜材料費投資125萬元，兩方案的投資費用比為5.5：1。
對該住宅小區交付使用后進行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經驗：“根據開發商經濟實力和負荷的重要性，適當采用鋁芯電纜；特別是負荷分散的住宅小區、二(或三)級負荷的供電干線，以及臨時電源供電適當采用鋁芯電纜；此舉措對節約投資、方便安裝均有重要作用”。
結合這個案例，我們對房地產開發項目的設計管理進行分析。
三、房地產開發項目設計管理
1、設計過程控制
設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數工程在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：
（1）關鍵節點控制。在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。
（2）日常跟蹤。在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。
（3）過程記錄。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。
2、設計成果評審
設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。目前，一些房地產企業或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環節的控制作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：
（1）評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2-3天）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。
（2）參與部門充分。一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。
（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。
（4）評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。
3、設計變更控制
設計變更可能產生好的影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
（1）公司領導要求變更：因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。
（2）營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。
（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。
（4）設計院要求變更：此類情況多數發生于多邊工程（邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因，導致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。
設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。
（1）減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。
（2）嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。
（3）設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。
（4）設計先行科學合理安排設計工期。設計工作往往是前松后緊，概念方案設計久拖不決，施工圖設計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設計質量。
四、房地產開發項目全過程管理
1、完善規劃管理
房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2、加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發項目的成本管理效果。
3、建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生。竣工結算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。
4、建立統一安全與質量管理體系
安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。
5、利用計劃分析控制設計管理的質量
通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：
（1）設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；
（2）根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計質量信息；
（3）規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；
（4）保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；
（5）房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；
（6）實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。
五、結束語
通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設計和管理對于房地產項目的影響是巨大的，只有做好設計與工程管理，才能保證項目的質量，并得到市場認可，使企業獲得更多的經濟效益。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產開發；設計管理；質量管理；產業化經濟
隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值
建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協調管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
4 結語：
總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發 工程項目 設計管理
1、前言
目前，隨著我國房地產市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產開發企業必須提高開發項目的科學性和合理性，強化工程項目開發的設計和策劃水平，從而更好的促進房產項目的宣傳和營銷。設計管理工作貫穿于房地產項目開發的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業公司管理，其間設計管理工作都是至關重要的，是項目成功與否的關鍵因素。
2、房產項目設計管理的指導意義與現狀普遍存在的問題
房地產企業的設計管理要求代表房地產企業對與設計相關的活動，如市場調查、土地購買、設計咨詢和招標、規劃設計、報批和設計變更等進行統一管理和協調。設計管理既要解決設計方面技術問題，又要把規劃、建筑、室內、景觀等設計單位整合起來，協調統一。而且設計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協調管理，也需上下協調。因此房地產企業設計管理工作既是技術工作也是管理工作。
房產企業的項目管理人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等發揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規范施工等階段密切相連。在項目設計階段中，在房產開發企業管理人員的介入下，能夠使項目設計得到更好的指導性建議，保證項目投資目標、成本及進度得到有效控制，從而更加利于項目開發走向成功。
在過往開發項目的設計管理經驗中，也發現存在不少問題。一方面，目前市場上的設計單位水平良莠不齊，設計人員經驗水平不足，并同時跟進多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進整個項目的所有設計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內部意見不統一，或設計任務書要求不全，不夠詳細，容易導致設計反復修改，增加了工程成本延誤工期，都是現時設計管理中普遍存在的現狀。
3、加強房地產開發項目設計管理的幾點措施
（1）管理者明確設計要求。設計任務書編制是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書主要應包括企業最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。
在方案階段，作為設計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導整個項目開發的目標。在項目前期先明確好投資成本、建筑風格意向、開發周期等關鍵性因素，把握好大方向，避免在設計過程中反復調整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業項目為例，項目位于佛山城區核心的蓮升片區，是廣府文化發源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區中的商業綜合體，該項目在開發前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風格建筑。在這個指導思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進行深化、細化。作為工程管理者，在開發前期明確好設計要點要求，與設計單位共同探討設計方案，在綜合意見上決策精準果斷，在細節處理上謹慎推敲，避免了方案的反復調整，有效地縮短了開發周期，各方面達到了理想的預期效果。
（2）做好協調管理工作。一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。
首先，當項目擬定好設計單位后，首要工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計單位對項目的具體進度安排進行有效評估，避免因圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得到有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
（3）重視審批過程中的溝通管理。設計報批不僅是批準的問題，還是時間上、經濟上的問題，更要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設計管理人員要學會與規劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協調。
關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將企業的發展目標和設計意圖準確的反映給他們，去積極協商和溝通。比如關于小區入口位置、與市政管網接口位置、建筑外立面效果等均可以根據企業對項目的要求結合造價因素爭取有利的審批結果。包括也可以根據市場、相關政策、項目具體實際對于規劃技術指標申請調整。
（4）加強設計的整合管理。建筑設計單位缺乏專項設計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設計。人防、供電、供水、環保等處于半市場化狀態，這些專業在建設流程上一般都滯后于施工圖設計。對于一個項目而言，需要補充完善的設計內容還有很多。對于設計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設計管理好壞的重要素質。這需要設計管理人員內部和外部的資源進行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協調統一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業設計施工單位就參與其中，避免后期的修改調整，電梯、空調等設備專業提前采購招標，在施工圖設計前確定技術參數，做好不同工種不同專業的交叉銜接，從而提高管理質量，有效提升工作效率。
4、結語
設計工作在房地產目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。
參考文獻：
[1]曾倩慧，論房地產項目開發的設計管理[J]，中華民居，2013（03）
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