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房地產經濟在社會經濟發展中有著重要的地位及作用，房地產經濟管理是國家及各級政府高度重視的一項工作。隨著房地產行業的快速發展及人們對房地產項目建設要求的不斷提高，經濟管理在逐漸走向系統化的同時，也面臨著更大的挑戰，管理過程中也呈現出新的問題，影響著經濟管理質量及效率的進一步提高，這種情況下，如何采取有效的對策解決管理中的問題成為了社會高度重視與不斷探究的一個課題。
一、房地產經濟管理中存在的主要問題
(一)管理目標不明確
目標是經濟管理工作有序開展的導向，但管理目標不明確也是目前房地產經濟管理工作中的一個突出問題。分析其原因，這主要是由于政府相關政策對經濟管理工作的影響。一方面，政府在制定相關房地產政策的時候，往往是從確保房地產市場的供需平衡的角度來制定的，房子價格是主要的經濟管理目標。但在實際管理過程中，政府往往對房地產行業缺乏一個深入而全面的認識，管理目前在實際中長遠性及建設性不足，導致在沒有形成一套完善的管理方案來開展相應的房地產經濟管理工作。另一方面，政府政策存在一定的時效性，政策變動大，導致一些開發商存在著投機現象，給房地產經濟帶來較大的負面影響，不利于在整個房地產經濟的管理。
(二)管理機制不完善
一套完善的管理機制是房地產經濟管理工作有效開展的根本保障，但是從目前現狀來看，我國在房地產管理機制上還非常不完善。究其原因，主要就是政府政策沒有發揮應有的作用。一方面，由于政府的一些房地產政策在實際中很難得到真正的執行，政策的市場指導、管理作用難以得到發揮，導致在實際管理中，許多管理工作流于形式；另一方面，政府政策在制定的過程中沒有全面的結合市場實際進行制定，本身存在很大的形式化，并不真正的適用于房地產行業的實際，導致這些政策在實際中缺乏調節力，管理脫節現場嚴重。
(三)長遠規劃管控力不足
隨著房地產行業的快速發展，房產價格不斷升高，雖然說為了達到房地產市場供需平衡的管理目的，政府采取有許多控制措施，但是由于缺乏一個長遠的規劃，導致管控效果并不理想。長遠規劃控制的缺乏，一是由于對社會經濟發展缺乏充分的認識，使得對房地產經濟管理中存在的一些問題存在認識模糊或者錯誤的情況，導致長遠規劃與相關政策不統一；二是就目前來看，我國對于房地產尚沒有一個長遠的市場發展目標，使得相關政策具有較強的時效性；三是房地產市場的發展受政策的影響較大，政府方面長期管控規劃及有效調控措施的缺乏，嚴重限制了房地產市場的發展。
二、加強房地產經濟管理對策探究
(一)明確管理目標，提高政策的科學合理性
從以上的分析可以看出，管理目標及政府政策對房地產經濟管理的影響是非常大的，因此，要加強房地產經濟管理，首先就要進一步明確管理目標，并提高相關政府政策的科學合理性。在政策制定及管理目標的定位中，應該在正確認識到房地產行業在我國經濟發展中的重要地位及作用的基礎上，立足經濟發展新常態，制定出科學性及連續性更強的政策，并明確新形式下的長遠管理目標，其次，房地產發展具有一定的區域性，因此在房地產經濟管理上也應該體現出區域性及針對性，這就要求政策的制定及目標的定位要基于各個城市的地理位置、資源狀況、歷史情況等的綜合考慮上；此外，政府相關部門應該基于城市的發展實際及長遠發展規劃，有效結合安居工程、舊城改造、商品房建設等管理，明確房地產產業發展目標，加強調控，充分發揮職責作用，引導民眾進行理性的住房消費，強化房地產經濟管理。
(二)完善管理機制，規范房地產經濟管理工作
完善的管理機制不僅是房地產經濟管理健康發展的基本，而且也是政府調控作用得以充分發揮的根本保障，因此，必須不斷完善管理機制，規范房地產經濟管理。首先，中央一級政府應該正確認識自身的職能，充分發揮調控作用，促進管理機制的完善，規范管理工作；其次，地方政府在保持與中央政策理念一致的基礎上，在規范房地產經濟管理的同時，應加強對地方稅務中不合理、不完善體制的改革，促進房地產經濟管理的可持續性發展；此外，地方政府還要正確對待房地產產業在地方經濟發展中的作用及地位，通過加強國土資源、稅收等部門的溝通協作，在不斷落實調控措施的過程中，逐漸建立起長效的管理機制。
(三)加強未來規劃管理，促進房地產經濟健康發展
在房地產經濟管理中，短期管理目標的確定有利于結合房地產實際情況落實好各項管理工作，但要確保房地產經濟可持續健康發展，加強長遠規劃管理是非常重要的。首先，對房地產經濟管理的長遠發展規劃，應該建立在全面了解我國房地產產業發展現狀的基礎上，通過深入調研，全面分析等途徑，確定房地產經濟管理中的長、中、短三期目標；其次，中短期目標在過程對房地產產業進行宏觀調控的過程中有著至關重要的作用，因此，在正確界定房地產市場及區分功能的基礎上，可作為宏觀調控的目標。此外，政府部門還應加強對房地產保障體系的加固工作，有效限制不良行為，促進房地產經濟的健康發展。
三、結語
總而言之，房地產行業的發展對于社會經濟的發展有著非常重要的作用，加強房地產經濟管理對于房地產經濟的健康可持續發展意義重大。因此，政府有關部門應該在全面掌握房地產產業發展現狀的基礎上，合理定位管理目標，不斷完善管理機制，充分發揮職能作用，提高房地產經濟管理水平，促進我國房地產經濟快速健康的發展。
作者:蘇明根 單位:安徽省六安市房地產市場監管處
參考文獻：
[關鍵詞]房地產經濟；管理；問題；對策
文章編號：2095-4085（2016）09-0165-02
1房地產經濟管理當中存在的問題
1.1缺乏經濟管理意識
雖然房地產行業是我國存在已久的行業之一，但是在房地產行業的經濟管理方面，開發商還比較缺乏管理意識。一般開發商認為房地產行業主要是用來謀取利益的，忽略了房地產行業發展的真正目的。因此就扭曲了管理意識，偏離了房地產行業經濟管理的正確方向。另一方面部分管理者對房地產行業并不了解，對房地產經濟管理認識程度不夠，沒有看到房地產經濟管理對推動房地產經濟發展的重要作用。
1.2管理機制不夠合理
由于房地產經濟的波動，牽動著我國經濟發展的命脈，所以政府對房地產經濟的管理力度一直很強，但是在一系列出臺的穩定房價的政策和法規當中，存在很多缺乏可操作性，且執行效率較低的政策法規。所以在對房地產經濟進行管理的過程當中，沒有起到很好的作用。另一方面，每個地區的房地產行業發展情況及條件有所不同，所以要因地制宜，不能等同視之。而管理者往往忽略了這一點，認為所有政策法規管理機制在任何地方全部通用，管理方式不夠靈活，導致房地產行業管理機制不夠合理。
1.3法律體系不夠完善
任何一部法律的建設，一定是在實踐當中不斷摸索，不斷改進，不斷完善的。但是由于房地產行業發展太過迅速，法律的建設跟不上房地產行業發展的步伐，就導致房地產經濟管理方面的法律體系出現漏洞。另一方面由于相關部門對房地產行業的了解程度不夠，導致相關法律的不合理或是缺失，因此造成我國房地產行業在發展過程當中遇到某些問題出現無法可依的情況。我國對房地產經濟進行管理，主要還是依靠政府的宏觀調控，但是由于政府對房地產行業的關注度不夠，或是了解不夠深入，導致政府出臺的政策以及文件在真正落實實施的過程當中暴露出其不合理性。
1.4管理目標不夠明確
我國相關部門在對房地產經濟的管理當中存在諸多問題，其中包括管理目標模糊，方向出現偏差，管理重點不夠突出等問題。因此導致出臺的政策法規缺乏持久性，往往一出臺就會發現問題。另一方面國家政策的實施存在不連續性，這不僅造成房地產的經濟出現很大的波動，還對房地產的正常發展造成嚴重影響，這些問題歸根結底還是由于管理者的管理目標不夠明確所造成。
1.5政策缺乏穩定性
由于房地產經濟的波動性比較大，所以幾乎每年國家都會出臺相關政策對房地產經濟進行宏觀調控，但其出臺的政策對房價的上漲并沒有起到很好的抑制作用，反而房價在逐年上升，為民生的穩定帶來一定的困擾。相關政策不夠穩定的原因之一是國家的調控手段過于單一，沒有意識到其他因素在房地產經濟的宏觀調控中的作用，單靠政策的頒布來制約和管理房地產經濟的發展實在是力度不夠。
2房地產經濟管理的措施
2.1樹立正確的管理意識
要加強房地產經濟管理當中對經濟管理重要性的認識，并將經濟管理意識與房地產經營計劃融會貫通。第一，要在房地產產業著手施工之前對房地產項目進行嚴格審查，排查問題，并進行綜合性的評估，確定其可實施性，然后再投入資金對項目進行建設；第二，要在房地產項目的實施過程當中樹立好項目相關負責人的責任意識、管理意識。房地產產業的負責人及管理階層是整個項目的核心，決定著項目是否能夠順利完成，所以應當樹立正確的管理意識為房地產項目的順利完成打下堅實的基礎。
2.2建立健全管理機制
管理機制的建立與健全，需要從實際當中汲取經驗教訓，來不斷完善相關體制，這是一個較為漫長的過程，所以相關部門要有足夠的耐心對房地產行業進行深入了解和密切關注，總結經驗教訓并從中提取出有用的經驗，以此為依據，建立健全我們的房地產經濟管理機制。為保證我國房地產行業的穩定運行，建立有中國特色的經濟管理機制是十分有必要的，惟其如此，才能以此來規范和制約我國的房地產市場，對其進行宏觀調控。
2.3完善相關法律體系
完善法律體系一定要針對我國國情，對《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地產管理法》等相關法律進行完善，以保證政府在房地產經濟管理當中處于主導地位。我們所完善的法律體系一方面需要能夠控制好地方政府對房地產經濟管理的程度；另一方面需要能夠修訂出有利于房地產長期穩定發展的具體法律細則。另外在建立房地產行業法律體系時應該涵蓋多個方面的內容，確保其全面性。
2.4明確管理目標
針對我國對房地產經濟的宏觀調控，需要明確好管理目標，對癥下藥，不能進行盲目管理。只有明確了管理目標才能針對要管理的方面提出及時有效的管理措施。目前我國的經濟體制改革正處于不斷深化的階段，所以經濟結構也在面臨著前所未有的大調整，這樣就為我們明確管理目標制造了阻力。所以我們一定要重視明確目標的重要性，為我們制定合理的發展計劃提供前提條件。
2.5出臺穩定的政策做好長期規劃
出臺穩定的政策要從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，還要從長期的調查研究當中總結經驗，提出極具針對性的政策來對房地產經濟進行長期有效的管理。制定合理的發展規劃需要從相關政策當中明確房地產發展的總體思路，而且長期的發展規劃不但要追求房地產經濟發展的利益和效應，還要為房地產行業以后的發展提供好目標及發展方向。
3結語
房地產經濟的管理是一項十分艱巨的任務，因為其與國民經濟緊密聯系，牽一發而動全身，稍有差池就會對我國的經濟帶來巨大的沖擊。所以一定要做好對房地產經濟的管理工作，解決好其存在的問題，以減小房地產的經濟波動，為我國經濟的穩定發展提供條件。
參考文獻：
關鍵詞：房地產經濟；問題；對策
一、國內房地產經濟管理中存在的問題
1.個別地方政府的調控行為失當
目前，我國房地產市場仍處于壟斷地位，如土地所有權壟斷、土地經營權壟斷、房地產經濟發展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發只有遵循開發商模式，政府嚴禁城市居民或者企業以其他方式開發房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數量，加大供求差距，造成房價的持續升高。另外，隨著我國城市化進程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現出巨大的商業價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產調控政策很難在地方落實。
2.缺乏金融基礎體系
雖然我國房地產經濟已經過了十幾年的發展，基本形成制度建設與良好的發展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進一步調整房地產信貸結構，而我國房地產貸款仍過多傾向于開發貸款；二是住房消費信貸發展的問題，住房消費貸款的大量發放給銀行資產帶來一定風險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進一步擴大，受到宏觀經濟環境的制約，
“低進低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。
3.房地產經濟法律不健全
當前，我國房地產正處于快速發展的初級階段，但是房地產相關法律法規仍有待進一步完善。房地產經濟的市場管理作為一個從開發、建設到交易、后期管理的系統性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律、法規的建設落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產業與社會經濟的健康發展。
二、改善房地產經濟的有效對策
1.進一步強調政府職能
一方面，強調政府的經濟職能，促進市場成熟化發展。以當前房地產投資增長過快現象來看，當前我國房地產投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發展規律來看，近期我國在科學發展觀的指導下加強了房地產調控，這種調控的目標并不是讓樓市崩潰，而是引導房地產市場步入成熟、理性、穩定的發展階段，并投入更多性價比優越的房地產產品。另一方面，完善政府的宏觀調控，確保地價的合理發展。房地產作為國民經濟的重要產業，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產經濟依賴于市場需求的發展，應與居民住房支付能力相適應。由于房地產業是一個土地和金融相結合的特殊產業，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產業過于深入投機要素，就會在短時間內產生經濟泡沫，而房地產市場如果資金鏈斷裂，泡沫經濟也會隨之崩潰，必然會對關聯產業產生致命影響。
2.完善房地產金融體系
若想促進房地產經濟的可持續發展，必須加強房地產金融的基礎地位。結合我國當前房地產金融的發展現狀，重點調整房地產貸款結構，加強消費性貸款，同時注重風險防范。另外，為了解決房地產的進一步發展而產生的資金來源、期限錯配、資產流動等問題，我國房地產金融業還應加強對住房抵押貸款二級市場的開發，實現抵押貸款證券化發展，并將一級市場與二級市場納入金融大環境中，加強房地產市場與資本市場的聯系，從根本上改善房地產經濟資金來源問題，真正促進房地產經濟的可持續發展。
【關鍵詞】房地產；經濟管理；解決對策
近年來，隨著我國社會主義市場經濟的快速發展以及房地產行業的不斷進步，其在經濟方面的管理成效已成為國家重點關注問題。房地產在我國經濟體系中是極為主要的構成部分之一，其良好地改善了人居環境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產業的可持續發展來說起到了一定的促進作用[1]。但現階段我國房地產在經濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經濟的發展。本文就我國房地產在經濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產經濟管理工作提供強有力的參考依據。
1.我國房地產實施經濟管理活動時存在的問題
1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式
在我國經濟管理工作中，房地產屬于極為重要的關鍵性內容，尤其是國家在短時間內密集推行了一系列與房地產有關的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區的房地產經濟管理工作存在著巨大差異。一些地區實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產的監督職責、管理職責和調控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現階段的房地產正處在非常關鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優點，所以房地產行業已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經濟的重要支柱產業，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產開發商和公權力之間的相互協作，很容易產生權錢交易和內部交易現象，使得宏觀經濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規范性和秩序性，同時加劇了經濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導致效用無法全面發揮出來。
1.2目標缺乏明確性，政策連續穩定能力不足
維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產行業的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經濟的初級發展階段，還沒有充分認識到經濟管理的重要性，也沒有制定長期規劃意識，部分地方甚至對房地產的經濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發展機遇，導致房地產市場秩序擾，例如住房產業、經濟適用房以及房地產稅收等多項政策的推行均為經濟管理不明確的結果。除此之外，我國房地產的經濟管理工作正處于被動狀態，只重視日常事務的管理，忽略了長期規劃的重要性，加上沒有做好事前預防工作，導致事后需要調控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。
1.3體系缺乏完善性，法律法規不健全
制定與房地產相符的法律法規，并加以完善是確保市場良好運作的關鍵性因素。由于我國房地產正處在非常關鍵的過渡階段，使得與房地產有關的所有法律法規都無法建立健全。在實際經濟管理工作中，應充分考慮到房地產的開發階段、建設階段、交易階段與后期管理階段的內容，并在此基礎上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產行業正迅猛發展，其建立法律法規的進度在不同程度上均無法滿足發展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產的經濟管理仍憑借著行政權威執行，絕大多數文件均由國務院頒發，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩定性等多種法律特征。盡管在規定范圍內已初步建立了與之相適應的法律法規，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導致房地產行業，尤其是地方房地產出現執法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環。
2.加強我國房地產經濟管理的有效性對策
2.1建立健全的房地產經濟管理制度
近幾年來，我國房地產在實行經濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應調控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產原有管理體制進行全面改革，才能扭轉經濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經濟管理職能，適當調整與政府部門相關的所有管理職能，高度重視市場失靈現象，在市場調節效能全面發揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應干預，以建立合理科學的房地產經濟管理制度，推動房地產經濟不斷向前發展，最終營造出一個和諧的社會環境與法制環境。明確中央房地產管理和地方房地產管理之間的關系，合理規劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產有關的所有監督工作[4]。根據市場情況對房地產進行差異化調控，防止因一刀切而引發負面影響。革新財稅系統，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結合的違法行為，消除房地產存在的各種不良氣氛，使我國房地產行業邁向健康、穩定、持久的發展道路。此外，與房地產相關的金融、財政、建設、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統一領導，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協調性，最終實現合理科學的經濟管理。
2.2制定合理的長期規劃方案
目前，我國正對房地產體制實施進一步深入改革，其經濟發展與結構均要做出重大調整，以實現健康、穩定、持久的發展。而房地產健康、穩定、持久的發展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經濟效益，推動經濟全方位轉型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎上，理順整個經濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應，才能制定出一套合理科學的長期規劃方案，有效滿足城鎮化建設需求以及人居條件需要，實現我國國民經濟以及社會主義市場經濟的和諧穩定發展。詳細調查與研究我國現階段房地產的實際發展情況，以確保所制定的長期規劃方案能貫徹落實到各個區域，使房地產邁向可持續發展道路，防止發生漲則緊、跌則松現象[5]。
2.3完善房地產法律法規體系
建立與房地產相適應的法律法規，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產法律法規的建立，可有效規范所有市場運行，活動，使經濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經濟管理效能進行全面約束，防止政府出現過多行政干預行為，嚴重影響到整個房地產的市場秩序。此外，房地產法律法規的建立于完善還可以有效制定宏觀調控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執法必嚴和違法必究的基本原則。
3.結束語
總而言之，隨著我國社會主義市場經濟的迅猛發展以及房地產行業的不斷進步，政府與地方政府應高度重視房地產行業的經濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產經濟管理制度，制定合理科學的長期規劃方案，以推動房地產行業不斷向前發展，最終獲得最大化經濟效益和社會效益。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產；開發與管理；模式創新
房地產本身具有一定的增值性和保值性，對于應對通貨膨脹具有一定作用，由于居民投資渠道較少，再加上人民幣長期升值的影響，使得大量資金流入房地產市場，使得過去幾年的房地產行業發展呈現出一片繁榮發展的景象。但過快增長的房地產經濟，使得房地產行業發展呈現出泡沫影像，近兩年來，國家連續出臺的一些房地產政策對于降溫房地產市場起到了較大的作用，但是這種非理性的房地產投資行為并不是一朝一夕能夠消除的，需要國家制定持續性的宏觀調控政策。面對當前的經濟發展形勢，房地產企業如何才能脫離泡沫經濟，實現自身的創新發展是急需解決的重要問題。
一、房地產行業發展對于我國社會經濟的促進作用
經過近三十年的發展，我國的房地產行業逐漸趨于成熟，近年來的高速增長，更是進一步推動了房地產開發企業實行大規模跨地及擴張，對于我國的經濟發展也作出了巨大的貢獻。作為社會主義市場經濟的重要組成部分，當地產行業的進步始終與我國的綜合國力提升緊密相連，而與其相關的建筑行業、建材行業等也爭相繁榮發展，這對于我國整體經濟水平的提升具有重要意義。
房地產行業促進我國社會主義經濟發展已經是不爭的事實，但是，近年來快速發展的房地產行業對于民生造成的困擾也使得我國整體經濟發展質量的提升受到了一定影響，房地產是關乎民生生存與發展的基本條件，其與民生的聯系非常密切，因此，房地產行業的平穩發展對于改善民生有較大的幫助作用。從2010年開始，國家實施的各項關于房地產業宏觀調控的政策逐漸出臺，并不斷完善，對于遏制過快增長的房地產經濟起到了一定作用，但房地產行業的繁榮發展仍舊是熱點話題。
二、當前我國房地產行業發展所面臨的挑戰
在市場經濟環境下任何一個行業的發展都面臨著巨大的挑戰，對于快速發展的房地產行業來說也不例外，越發激烈的市場競爭使得各個房地產企業之間的分化重組不斷加劇，行業集中度不斷提升，根據當前房地產企業的發展形勢分析，未來房地產企業的競爭及行業稀缺資源的獲得更多的是遵循資本為王，實力取勝的規則，因此，加快房地產開發與管理模式創新，推動房地產行業的健康進步是房地產企業運營過程中的重點和難點，而這也是我國房地產行業突破泡沫發展，真正實現進步所面臨的巨大挑戰。
三、當前經濟形勢下房地產開發與管理模式的創新策略
1、堅持以創新理念推動經濟發展
創新是一個亙古不變的話題，只有創新才能夠實現企業的特色發展，而這是企業構建核心競爭力的關鍵因素，因此，房地產企業在自身經濟發展過程中，應當樹立創新理念，始終堅持以創新推動經濟進步，將創新理念納入到企業文化當中，形成一種潛移默化的準則，以促使每一個企業都能夠為了自身的競爭實力而不斷創新，從而不斷提升其對消費者的服務質量，也更好的推動我國社會主義經濟進步。此外，國家應當構建與完善關于房地產企業創新發展的政策，對于創新化、特色化發展的企業給予適當優惠政策，促使其實現環境保護、資源節約，更好的滿足我國的社會主義現代化建設要求。理念是一種崇高的信仰，通過將創新理念作為房地產企業經濟發展的基本要求，能夠更好的凝聚力量，實現其未來的可持續進步。
2、構建完善的開發與管理體系
面對當前激烈的競爭態勢，如何強化房地產企業的開發與管理創新成為重中之重，房地產企業發展最密切的因素便是土地資源，但稀缺的土地資源也已經成為制約房地產業發展的關鍵。對此，構建完善的開發與管理體系已是刻不容緩。首先，房地產企業應當將創新管理貫穿到房地產開發的整個過程，無論是投資決策、施工設計還是施工過程，以促使管理人員能夠以創新的眼光看待房地產企的開發應用。其次，制定創新性的管理對策，對于房地產開發的每一個步驟都應當精打細算，爭取用最少的資源創造最優質的服務，以最大限度的降低房地產企業的運營成本，管理創新對策的實施要求企業自上而下都由明確的認知，并深刻了解創新理念，能夠自覺遵守管理制度，從而實現管理質量和效率的不斷提升。最后，企業運營都存在著或多或少的風險，尤其是2008年急劇的市場變化給房地產企業發展敲響了警鐘，加強企業運營中的風險管理也是發展關鍵，對此，企業在構建完善的管理體系的同時也應當建立健全相應的風險管理體系，以積極應對各種市場風險，將自身發展所面臨的未知因素降到最少。
3、加強房地產企業人才隊伍培養
人才始終是企業發展的主體，更是企業不斷進步的動力，面對當前各個房地產企業之間的激烈競爭，誰能獲得優秀人才，誰就能夠掌控市場，成為房地產行業的佼佼者，因此，各個企業之間的競爭歸根結底是人才的競爭，要想推動房地產企業的經濟發展，關鍵就是加強人才隊伍培養。對此，首先企業應當制定科學、合理的薪酬策略，吸引高素質人才加入到企業的發展中，同時為員工明確其在企業中的發展前景及未來房地產行業的發展潛力，以留住這些高素質人才。其次，企業應當加強對員工的培訓，不僅包括專業技能培訓，同時還包括企業文化培訓、職業素養培訓等，以確保能夠訓練處高素質的綜合型人才，從而更好的滿足企業發展需求。最后，房地產企業應當加強人才之間的整合，建立一支高素質的人才隊伍，并將這些員工貫穿于企業發展的各個環節，從而實現自身全過程的創新發展。
結束語：
在新的經濟發展形勢下，對于房地產行業的發展行業提出了更高的要求，管理始終是企業中的重要組成部分，而創新則是企業進步的動力支撐，因此，在未來的發展過程中，房地產企業應當不斷加強開發與管理模式創新，確保自身進步有創新動力的支持，最終實現自身的可持續發展，也為我國的綜合經濟水平提升及民生改善作出更大貢獻。
參考文獻：
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一、個人簡介。鄧宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生導師，華中師范大學經濟與工商管理學院院長，湖北省人文社科重點研究基地——房地產發展研究中心主任，中國民主促進會會員，曾任湖北省政協委員
二、主要社會兼職。國家住房與建設部住房政策專家委員會副主任委員，湖北省人民政府咨詢委員，湖北省政府特邀土地監察專員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會專家組成員，湖北省經濟學會副會長，湖北省房地產經濟學會副會長，武漢市房地產估價師學會專家組成員，武漢市土地招標委員會成員，湖北省工程本文由收集整理建設專家委員會委員、房地產與建筑經濟組組長，深圳房地產和物業管理學院兼職教授、客座研究員。
三、研究領域。城市經濟、房地產經濟。
四、主要學術成果。承擔了《中國財政主體財源問題研究》等4項國家社會科學基金項目，其中承擔國家社科基金重大項目《我國住房保障問題與改革創新研究》；承擔省部科研項目9項，橫向合作項目10多項。先后在《經濟學動態》、《財政研究》、《經濟體制改革》、《江海學刊》、《開放時代》、《中國房地產》等核心刊物上發表學術論文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中國城市房地產收益分配》，華中師范大學出版社，1998年。
2、《中國房地產稅制研究》，華中師范大學出版社，2000年。
3、《房地產金融》，華中科技大學出版社，2004年。
4、《房地產金融》，復旦大學出版社，2006年。
關鍵詞：房地產；經濟管理；法律法規；對策
1前言
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上.對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面.政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產是我國政府經濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規定多數流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執行效果不佳。同時，相關實施細則的制定與頒布遠遠跟不上實施細則的制定與頒布，我國對房地產經濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責調控不到位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當前，我國房地產業具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經濟的支柱性產業，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產經濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內。房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。
另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查。根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松’的狀態。
3.2建立健全管理機制
現階段，我國房地產市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現有的房地產管理體制才能有效改善我國房地產市場發展中的不足。政府應明確在市場經濟中應履行的經濟管理職能，調整和優化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發揮市場自身調節功能的基礎上，依據市場經濟的變化給予適度、適當干預，從而建立起有利于房地產業良好運行的合理管理機制，以為促進房地產經濟健康持續發展創建完善的社會環境。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
法律法規的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經驗的積累。現階段，隨著我國房地產市場的快速發展，根據我國國情，建立健全具有中國特色房地產法律法規體系已經勢在必行，以促進房地產市場的規范化運行，約束房地產管理行為向合法化、合理化、適度化方向發展。首先，我國應以法律法規體系來有效制約政府對房地產經濟管理作用的發揮，以規避由于政府過度的行政干預對房地產市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規體系保障我國房地產全方位、綜合、多層次的宏觀調控體系的構建，不斷對《城市房地產管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關的實施細則，將房地產交易管理、開發建設管理、中介機構管理等均納入到法律法規體系中。同時，提高我國房地產業相關政策規范的嚴肅性、可操作性、穩定性、層次性，促使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
4 對“國五條”操作細則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權力，只有落實的責任和義務。由于地方政府與房地產有利益關聯，如果地方政府擁有調控選擇權，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關部門應該認真審視各地細則，甚至有必要啟動約談和問責程序，以維護宏觀調控的公信力。一方面，應該對那些沒有按期公布房價控制目標的地方，即沒有按期出臺細則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細則。另一方面，對各地細則進行檢查，凡是不符合要求者，理應責令去完善，讓細則具有可操作性。當然，必須由國家部門制定的細則，應該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。因為社會對房地產個人所得稅的問題反應最強烈，從地方出臺的細則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細則沒有更多的詳細的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經濟的飛速發展和對經濟的不斷改革，使得房地產在經濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發展壯大.目前已經成為了國民經濟發展的支柱產業。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。政府和企業只有充分的認識到房地產經濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關有效的措施加以解決，例如，制定合理的發展，計劃，指導短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關的法律法規等。在社會上大力宣傳典型的負面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產氛圍.保證房地產行業持續穩定的發展下去。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產經濟；非理性；影響分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、房地產經濟中的非理
（1）房地產的價格并不能真實的反映房地產的價值
我們知道，商品的價格是商品價值的體現，其價格信息往往是價值判斷的主要依據。現階段房地產的價格遠遠超出了其商品本身的均衡價格，它價格的形成固然有一部分特定因素推動，但還是存在著一些虛擬因素推動著價格的上漲。比如由于統計口徑的不同，導致同一時期不同統計部門得出的統計數據差異很大，進而誤導了大眾，同時也擾亂了房地產價格的形成；再如一些媒體、網絡等通過輿論的力量，干擾消費者的判斷力，進而虛抬房價，使房價遠超均衡價格。
（2）在土地出讓制度方面 ，以供給創造需求。違背市場經濟發展規律
在市場經濟條件下，脫離市場實際需求的政府盲目出讓土地，是違背市場經濟發展規律的。在我國一些地方政府在不同性質的土地 出讓方面，事先規劃實施好，然后以優惠條件來吸引投資者和居民來投資或居住，它其實 就類 似于產品經濟 當中“以產定銷”。 因此 ，在社會主義市場經濟條件下，政府出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模和時機，應該由市場的需求來決定，需求創造供給，這樣才能使房地產市場可持續性發展，使房地產供需維持一種良性狀態。
（3）房地產開發企業的快速擴張、高資產負債率與房產高空置率并存
近年來，我國房 地產業給人一派“繁榮”景象 ，其繁榮給人以利好的誘惑。由于受此行業豐厚的回報誘惑，加之資本的逐利性以及國內投資渠道的單一性，使得民間資本紛紛涌 向房地產領域。而政府在投機性資本的市場準入方面過于寬松，無形中助長了房地產開發企業的過快增長，導致房地產企業形成魚龍混雜的局面。大多數房地產企業普遍存在著規模小、自有資金不足，其資金大部分通過銀行間接融資而來，其資產負債率非常高。據海通證券2011年提供的數據，2011年1～12月，全國房地產資金來源達8．32萬億元，較 同期增長 14％，國內貸款占房地產資金來源的 15％，利用外資占 1％，自籌資金占4l％，其他資金占43％。考慮到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率實際超過 6O％。同時，房地產投資增長幅度高出社會固定資產投資增長率，導致部分地區房地產供給與房地產有效需求形成巨大差距，致使房產空置率逐年上升。
（4）房地產泡沫過大與房地產金融風險并存
由于房地產業的高速擴張及投資、投機性虛擬需求的過度膨脹，使得房地產價格水平遠脫離均衡水平，繼而相對于理論價格水平非平穩性上漲，形成房地產泡沫。房地產泡沫過大，作為一種非理，它會給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。
同時，房地產開發企業的過度擴張，其自有資金嚴重不足，規模較小，而且其絕大部分資金來源，是向銀行貸款間接融資而來，一旦房地產泡沫破裂，它會產生金融危機或經濟危機。現階段宏觀調控政策擠掉了一部分泡沫，但泡沫還比較嚴重。因此，房地產金融風險不僅影響著房地產業和金融業的穩定發展，而且還對整個金融業及國民經濟的穩定和發展至關重要。
二、房地產非理產生的影響
如果不從根本上或制度上進行改革，防止非理的進一步存在 ，它產生的影響危及最大的還是房地產市場的可持續性發展，同時還對實體經濟及我國社會的和諧穩定產生重大影響，具體表現在以下幾方面：
（1）不利于實體經濟。影響整個 國民經濟的穩步發展
房地產業作為我國的支柱產業 ，它涉及我國60多個相關產業，它在國民經濟中的地位舉足輕重。如果房價嚴重偏離其均衡的水平，勢必會對宏觀經濟造成嚴重的負面影響，首先，制約房地產業對GDP的貢獻。房價與居民收入比過高，房價扭曲，勢必會抑制居民的多樣化需求，交易量下降，導致存量房積壓，降低房地產商繼續投資的意愿，影響GDP的穩步增長。其次，擠壓其他行業的發展。房地產業投資收益率高，使得大量資金及國際資本，紛紛涌入到房地產領域，使得 流向其它產業的資金量出現不足，對其他行業的復蘇造成很大的擠出效應，制約國民經濟的整體發展。最后，過高的房價，會嚴重透支居民的消費能力 ，使居民過早的成為“房奴”。如果購房者每個月扣除房貸后，可支配收所剩無幾，更何談其它消費陛需求。
（2）危及國家金融安全
如前面所述，房地產的資產負債率高達60％以上，且資金大部分是通過銀行間接融資獲取而來，由于房地產的融資方式沒有形成風險分擔機制，因此，一旦出現市場風險，勢必會對銀行系統帶來 巨大損失，很有可能發生金融危機，進而拖累整個國民經濟的發展。
（3）加劇貧富分化。不利于社會和諧穩定隨著我國人口數量的增加 ，城市化的進一步加深，人們為了安居樂業，尋求歸屬感，使得這種剛性需求不斷增長。如果房地產超出本身的自住性屬性，而更多的傾向于資本資產屬性的話，那么房價的大漲大落，勢必會直接影響社會的和諧穩定。同時，房價的扭曲上升，并不是增加了社會財富，它只是使財富從老百姓手中，轉移到地產開發商等強勢集團當中，加劇了貧富分化。貧富差距的過大，定會增加維護社會管理的行政成本，導致很多的社會問題。
三、對策分析
誠然，現階段隨著“國八條”及“國四條”等宏觀調控政策 的實施，使得房地產市場冷淡了些，房價及交易量下滑，但如果不加強制度建設，縱容非理的存在，不從根本上對土地制度進行改革，勢必越打壓，房價越高，治標不治本。因此，我們必須理性分析市場中的“非理”，采取有針對性的措施，認清本質，對某些方面予以約束，對市場予以規范，繼而實現房地產市場的可持續性發展。
（1）加強制度建設，從根本上解決土地財政問題
中國房價 的這種偏離均衡價格的非理性現象，其實從源頭上就存在。土地價格降不下來，房價也一定降不下來。因此，政府有關職能部門，首先應該對于土地問題采取靈活的政策，進一步采取宏觀調控措施，切實把過高的水泥、鋼材等原材料價格降下來以及減免稅費，給予開發商優惠政策。其次，在土地出讓方面，國家應加強制度建設，重新調整個人、集體、地方政府及中央政府之間的利益分配機制，將土地出讓資金納入地方政府預算，進行有效預算管理，實行“收支兩條線”管理。這樣不僅可以增加對土地出讓金使用的約束，而且還可以增加支出的透明度，降低地方政府出讓土地的沖動，同時，還可以提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。
（2）設計開發房地產金融衍生品。拓展地產企業融資渠道 ，規避金融風險
設計開發房地產金融產品及衍生 品融資工具，防止因房地產金融風險過度而轉嫁到金融系統；設立專業型的房地產運作機構，管理房地產其它類融資工具，如產業私募基金、房地產信托基金等。這樣不僅有利于分攤銀行金融風險，防止金融危機的發生，而且還能拓展地產企業融資渠道，改變房地產企業自身的資產負債率。同時，在房地產信貸方面，積極推進客戶結構調整，拓展優質客戶，建立地產信貸客戶資信及風險分析體系，為客戶建立檔案。
（3）繼續強化政府宏觀調控，采取有效措施抑制房地產的不合理需求
由前面所述，現行的房地產價格泡沫較大，其價格已失去其真實性。抑制投機性需求 ，除繼續落實國家限購政策外，還有其它幾種方式可供選擇。一是提高二手房轉讓稅收。目前二手房轉讓的營業稅是 5．5％ ，國外一些國家遠遠高于中國，比如新加坡轉讓當年購買商 品房的稅率是16％，兩年之后是14％。二是實行差別化信貸管理，比如購買第三套房銀行不放貸，或者大幅提高貸款利率。三是征收土地財產稅及存量房物業稅。對于開發商閑置土地的，要征收不動產稅，增加開發商閑置、囤積土地的成本，防止開發商炒土地。對存量房方面，政府可以保護必要的住房面積，比如第一套房不交稅。名下擁有的房產越多 ，交的稅就越多。這樣，對于價格失真的“非理性現象”，采取更有針對性的措施 ，雙管齊下，更有效的防止居民的投資、投機性需求，調節房地產供求關系，使房價回歸到均衡、理性的水平。
（4）在房地產行業方面，對有限資源進行整合。使房地產市場步入理性發展軌道
由前面所述，現階段房地產開發企業過度擴張，魚龍混雜，因此對一些資質低、自身資金不足的中小房企進行兼并重組，使有限資源得以整合，從而使房地產市場步入理性軌道。同時，開放房地產二級、三級市場，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保證房地產市場產銷暢通。
【關鍵詞】經濟效益；房地產；開發與管理；方式
隨著國家限購令的出臺，房地產的經濟效益一度下降，再加上近幾年的金融危機，整個房地產的行情都不容樂觀，隨著政府的相關作為，經濟開始復蘇，房地產的有一個春天也隨之而來，但是，房地產行業的競爭壓力卻也一直沒有減少，在巨大的競爭壓力下，房地產商要如何做，才能夠以最小的消耗獲取最大的經濟利益呢？
一、以政府的經濟政策為導向
政府的政策是房地產商必須要關注的問題，不管是國家政策還是地區政府的政策變動，都會決定著一個地區經濟發展的重心，有政策的地方會有限制，但是也是有政策的地方也才會有商機。例如，2010年國家“限購令”的緊急出臺，限制一戶多購的現象，遏制房地產價格的瘋漲，對于房地產商來說，這既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地產的價格將會受到很大的限制，利潤空間會有所下降，但是另一方面來說，這次政策的出臺無疑也對房地產運行市場起到了規范作用，這也為房地產商的經營創造了良好的市場環境，為此，房地產就要在具體的開發與管理過程中，進一步精簡自身的組織機構，規范自身的經營管理行為，為自身樹立良好的社會形象，從而促使自己開發和管理更加規范化，更加精簡高效化。
此外，政府為了鼓勵地區經濟發展，減少地區差異，一方面會增加地區政策支持力度，增加財政支出，積極建設地區基礎設施，另一方面，政府也會出臺地區的鼓勵政策，為民間企業放低進入門檻，鼓勵民間資本進入，參與地區經濟建設與發展，針對這樣的支持和鼓勵政策，房地產就要積極參與，到政府優惠的地方去開發，到政府支持的地方去開發，才能夠擁有良好的區域市場。
二、做好風險評估體系的建設
不管國家政策如何，房地產要獲取良好的經濟效益，也必須加強自身的規劃和建設，增強自身的實力，只有這樣，才能夠在變幻莫測的市場中穩如泰山，才能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展。
“股市有風險，入市須謹慎”，在市場中也一樣，風險無處不在，房地產商想要獲取良好的經濟效益，就必須要做好風險評估體系的建設，積極評估風險、預測風險以及應對風險，只有這樣，房地產商才能夠盡量減少風險所帶來的損失，才能夠實現穩步的增長。
建設風險評估體系，首先要進行市場精細化調查，了解國家政策方針，分析經濟走向，解剖行業動態，從而明確風險防范標準，例如，在進行開發之前，要明確通過開發該處地產必須要獲取的經濟利益范圍，，并將其進行數字化，只要在這個數字范圍之內，風險都不予以過度計較。
其次，在確定防范數字化標準之后，按照已有的相關責任人進行分配，將總體的目標分發落實到每個部門每個責任人身上，并將最終落實的數字標準進行公開，鼓勵大家參與監督和舉報，而對于合作者則要通過訂立合同的方式，明確雙方的責任和義務，在合同當中也要盡量避免概念性的詞匯，盡量精確化，方便雙方相互監督，并建設網絡交流平臺，鼓勵社會人員參與監督工作。
第三，房地產項目的投資分析與其他領域的投資并沒有本質上的區別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我們在進行房地產項目的投資分析時，需要根據房地產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。如何準確地測算項目成本，可以結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別進行研究。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定等。
最后，建立并完善風險應對機制，盡管前期已經做好了風險評估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些風險我們也是無法預估和防范的，例如自然災害，針對這種無法進行人為控制的風險，房地產就要從自身的實際情況出發進行風險應對機制的建設。建立風險應對機制，房地產商要進行行業風險信息收集和分析，歸納總結出以往的非人為控制風險項目，并進行經驗總結，形成可參考性的明文風險應對措施，如果出現類似的風險，就可以參考已有的應對措施在進行開發和管理的過程中采取相關措施進行預防，或者風險當時快速組織人員進行風險應對，減少風險所能造成的損失，也可以進行保險投資，將一些非人為控制因素的風險所造成的損失減少的最小。
三、做好服務管理工作
服務管理工作主要是指房地產開發的咨詢服務工作，以及房地產建設完成之后的小區物管服務管理工作；不管是何種服務工作，都直接關系著房地產的銷售業績，關系著房地產商的經濟利益，所以，房地產商必須要做好服務管理工作。
房地產商做好服務管理工作，首先，要做好咨詢服務工作，咨詢服務工作主要面對的人群是購買者，購買者在進行選擇購買之前，肯定會進行廣泛的參考和選擇，貨比三家，才能夠最終確定購買，在這個過程中，咨詢服務人員的服務態度和服務質量直接決定著購買者的最終決定，因此，作為咨詢服務人員，必須要耐心、細心而又富有熱情，在咨詢服務的過程中，能夠熱情、耐心地回答客戶的問題，并細心觀察用戶的需求，及時進行推銷，促使顧客產生購買欲望，同時，要建立方便快捷的咨詢服務平臺，這可以借助電話以及網絡等方式來進行搭建；其次，要做好物管服務工作，必須要選取有責任心的物管人員從事服務管理工作，對物管人員的日常行為進行嚴格的規范，建設網絡舉報和電話舉報系統，鼓勵小區住戶積極參與監督和舉報工作。
結論
21世紀是高速經濟時代，房地產商面臨著巨大的競爭壓力，要在競爭中求發展，房地產商必須要能夠精確解讀國家政策，并能夠通過不斷地努力，加強自身的實力，強身健體，做好風險評估體系建設，減少風險所能帶來的損失，也要做好服務管理工作，為自己樹立良好的社會形象，提升銷售業績，只有這樣，房地產商才能夠真正實現自身的經濟效益最大化，實現自身的可持續發展。
參考文獻：
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