時間：2023-06-07 15:58:20
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產開發和管理范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
【關鍵詞】房地產；項目管理；質量；控制
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，直接決定著擬開發項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：
2.1 建立開發項目質量管理責任制。
項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，檢查項目質量計劃執行情況；對發現重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。
2.2 制定開發項目的質量計劃。
充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。
2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。
3 設計階段的質量控制
3.1 方案設計階段
在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。
3.2 施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。
4.1.1 明確質量目標 房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。
4.1.3 質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。
4.1.4 開發項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。
推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員，制定詳細的規章制度和獎罰措施，不允許出現不合格品。在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發生。
堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業班組提出自檢，再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎上，請監理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。
按優化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據對影響工程質量的關鍵特點，關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則，并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統，形成一個封閉式信息網?，F場質檢員要及時搜集班組的質量信息，客觀地提取產品的質量數據，為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。
【關鍵詞】房地產；企業管理；問題；對策
1 我國房地產開發企業發展現狀
1.1 國際經濟環境影響我國房地產開發企業
2008年美國的房地產金融泡沫的破滅全球經濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產投資，致使我國房地產產能過剩價格高漲危機重重。
1.2 中國房地產開發企業受到國家嚴格的宏觀調控
1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊
過去國家為支持房地產發展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產市場超常發展，房地產泡沫顯現融資結構不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉為從緊。
1.2.2 限購限貸高壓不斷
在多輪樓市調控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。
1.2.3 保障房建設控制總供給
據住房和城鄉建設部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責房地產市場供給總量由此增加。
1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨
據合房網統計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產市場供應充足但銷售面積下跌。房地產商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發商快速回籠資金最有效的辦法。
1.3 中國房地產業面臨著前所未有的激烈競爭態勢
1.3.1 土地市場競爭越拍越高
地方政府債務的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現，土地成本升高推動房價升高，房地產業由此產生的泡沫使整個房地產業的風險在上升。
1.3.2 營銷領域競爭愈演愈烈
單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。
1.3.3 資金壓力越來越大
貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產行業融資難，資金成本隨著加息升級而高企。
1.3.4 人才競爭激烈
人才短缺是大多數房地產企業普遍存在的問題，大型企業因高速發展不斷高薪挖人，小企業很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。
1.3.5 管理模式落后和僵化是企業成敗的根源
結構同質化，重視銷售之道輕視客戶服務，管理欠科學化規范，觀念落后。
2 房地產開發企業管理中存在的問題
2.1 企業管理規模化精細化不足
2.1.1 市場主體準入門檻不高
房地產市場雖有優質大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業，但中小企業數量多規模小信譽差實力總體不強，我國房地產開發企業總數約9萬左右，以中小企業居多，我國法律要求房地產開發公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業來說門檻不高。
2.1.2 精細化、產業化不足
多數企業精細化產業化不足，多為粗放式投機式經營，無長遠戰略規劃。
2.1.3 發展動力不足
多數企業因缺技術、缺管理、缺品牌、缺持續的盈利能力，發展動力不足。
2.2 高負債經營，蘊藏巨大金融風險
2.2.1 財務狀況需謹慎
據調查多數房地產開發企業資產負債率高于70%，已經超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業甚至高于這一數據，財務安全風險極大。
2.2.2 資金壓力大
銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業發展以及生存的瓶頸?；谫Y金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現為暗跌，融資是房地產企業發展的瓶頸。
2.2.3 信貸風險、監管不到位
房地產的資金風險，主要是銀行業的信貸風險，政府從宏觀角度和全局立場考量調控勢在必行，藉此降低或化解信貸風險。
2.3 企業品質意識不強
設計理念不新，同質化標準化較多表現，差別化個性化和品牌化較少表現，設計創新有待加強。
2.4 企業經營管理粗放、不規范
制度建設、團隊建設 、流程建設、績效考核、信息化建設、內部控制水平低，進度控制、投資控制、質量控制效率不高。
2.5 房地產企業誠信問題不容樂觀
涉及質量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業管理混亂總是等業主投訴政府監管然后再處理，房地產企業誠信問題不容樂觀。
3 房地產開發企業管理問題的對策
3.1 通過兼并重組等方式做大規模，整合行業優勢資源
3.1.1 產業鏈整合、聯合開發、資本重組
加強上下游產業鏈調研、整合產業鏈資源優勢，做大做強主業之外吸收上游設計、監理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優質企業。恒大集團在本次調控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設集團在內的產業鏈高端企業，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業的組合規避風險。適當的兼并重組、多元化以及轉型，現在的轉型就是從過去土地運作為主的環節，轉向品牌運作的環節。商業模式的創新，開發商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規模制勝，本輪調控中國內房地產企業總數由9萬變為8萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業百花齊放，經過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數不多的幾家品牌。中小房地產業還應該走聯合開發、合作經營、集中和規模化道路，不僅提高其防御風險的能力，而且可以借助規模效益優勢，為企業籌集到更多的開發資金。房地產開發企業的整合可以通過資產重組，讓一部分有實力的企業借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業集團，通過橫向聯合增強企業的資金實力，或是通過垂直聯合來延伸企業的產業鏈，也可以鼓勵有實力的企業集團采用兼并中小企業的方式實現規模效益，獲得由規模擴大帶來自身成本的降低、共享技術、管理經驗、市場信息等資源，企業通過發行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規范運作也能提升房地產企業并購。
3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金
加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節奏，理性開發以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內降價，名利雙收做有責任感的企業。
3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風險
3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏
成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發展，減少企業負債率以及財務風險，通過聯手、共享品牌，以求利益最大化。
3.2.2 對內成本為先，加強管控
學習美國西南航空公司以低成本經營作為其經營戰略和競爭優勢,采用高飛機轉場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產企業的可據此在調查市場需求后設計標準戶型、批量生產。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發適合自己的商業模式，將房地產實體產品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設計，合理簡化產品與部件品種規格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區域投資規模減少轉場率節約管理費用，加快開發規模、提高開發速度。
3.3 重點塑造品質，提升房地產企業競爭力
3.3.1 品質內涵包括品牌和質量
質量樹品牌、誠信立偉業品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰略規劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯想建設、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。
3.3.2 房地產企業品牌的塑造-工程設計創新
控制設計進度、加強設計審查、做好設計優化、施行精品化戰略、標準化戰略，加強設計創新、注重環保、節能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設計、提高抗震設防標準，減少結構性損傷提高建筑設防等級，設計理念超前確保設計的可靠性、先進性、科學性、合理性。不斷學習國外先進的設計理念、設計風格。融古今中外之長為我所用，考慮結構耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現，做負責任企業打造品牌從設計開始。
3.3.3 房地產企業質量的打造-工程管理創新
優選施工隊伍，特別是好的項目經理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質量，材料設備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質量，在人員、材料、機械、施工方法、作業環境等方面全程控制，確保工程質量始終處于受控狀態。
3.3.4 房地產企業質量的后延-服務創新
房地產消費是一個連續的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發生的質量缺陷進行處理的技術規范，房屋使用維修規程，對客服及客服提供可能產生的問題進行處置的技術規范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務部門職責標準、客服人員素質標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創新。知名企業萬科的物業做得精細扎實、無微不至、服務貼心。
3.4 管理方法創新，提升房地產企業管理能力
3.4.1 管理方法和管理技術的創新
管理組織結構創新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設系統的數據庫、指標庫、動態控制及時更新，運用先進的網絡計劃組織優化、不斷創新。
3.4.2 房地產企業信息化
房地產企業借助現代信息技術的強大功能，通過對企業內外部信息資源的深度開發和廣泛利用，不斷提高其決策、開發、經營、物業管理的效率和水平，進而提高房地產企業的經濟效益和市場競爭力。房地產企業通過實現信息化，可提高其產品的科技含量（如數字化小區和數字家居），增強產品的市場競爭力；可促使房地產企業的組織結構、業務流程和管理流程更加合理，從而增強企業的應變能力；可進一步整合房地產企業的各項資源或生產要素，使其在一定技術條件下達到他們最佳結合，從而大大提高企業的生產經營效率和管理效率；可使房地產企業應用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業的創新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務管理，引入信息化模塊化標準化統一平臺，在吸取一流企業管理模式、管理經驗的前提下優化標準規范管理。房地產信息一體化管理平臺建設是企業做大做強后標準化建設管理的必然之路，它解決了信息孤島效應，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業運用，亟待推廣普及。
3.4.3 建立學習型組織，不斷增強創新能力
通過建立 QC小組，專題研究核心技術問題，解決專項方案，不斷總結先進生產經驗，揚長避短不斷攻關攻堅，在技術領域及管理領域不斷提高。
3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產開發企業競爭力
建立好企業的培育、引進、留住高水平管理人才和技術人才機制，一方面設計合理的薪酬，另外尊重和發揮個人價值激發個人潛力以及自由的個人發展空間可以吸引和留住人才。企業可以積極與有關部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業人才培訓，提高員工的技能和業務素質，為企業培育一批業務、技術和經營管理三結合的復合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監管分離也很重要。
3.5 建設和發展企業文化
建設房地產開發企業文化，以人為本。首先建立企業文化建設小組，其次提煉和強化以企業精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導入企業形象大力發掘宣傳企業核心文化。打造適合的企業文化，營造良好的企業發展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協作，加強交流、充分溝通，充分調動員工的積極性和創造性，促進員工和企業共同發展。
4 結束語
面對當前國內國際環境，我國房地產企業發展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創新，才能使房地產開發企業在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]方自虎.《建設工程合同管理實務》[M]，中國水利水電出版社，2005.4
[2]姜衛杰.《建設工程施工管理》[M]，中國環境科學出版社，2005.1
[3] (美).丹尼斯?迪帕斯奎爾.《城市經濟學與房地產市場》[M]，經濟科學出版社，2002.7
[4]余宏.《房地產經濟學》[M]，人民交通出版社，2008-01-01
[5]葉檀.《中國房地產戰爭》[M]，山西人民出版社，2009年10 月第1版
[6]郎咸平.《標本：地產領導者領先之道》[M]，東方出版社，2006.1.1
[7] 喬治 羅斯.《美國房地產大亨唐納德?特朗普的投資課》[M].電子工業出版社,2009.10.2
[8]張毅. 《工程建設前期籌劃》[M] (第二版)， 同濟大學出版，2003.9
[9]波特.《競爭論》[M]，中信出版社，2003.1
[10]呂萍.《房地產開發與經營》[M]，中國人民大學出版社，2002.4.1
【關鍵詞】：房地產開發項目;工程管理;措施
中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A
引言
工程管理在房地產開發項目中占有很重要的地位。它是一個系統工程，同工程建設的各方面緊密相關，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產開發項目中工程建設的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學的技術方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產業的健康發展。
一、我國房地產業工程管理工作中存在的主要問題
目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現在以下的幾個方面：
1.質量責任不明確，沒有有效的獎罰制度
工程管理中，沒有明確的確認工作人員的責任，質量與責任掛鉤不緊，當出現質量問題時，往往找不出其責任人，造成工作人員責任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質量。
2.規定的管理制度難以深入基層
近年，各級建筑有關部門都加強了對建筑行業的監督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規和管理文件來宏觀調控建筑行業的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當工程管理制度文件下發到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設中，而只是在應付上級檢查察的時候應付一下，沒有起到應有的作用。
3.在管理體制中沒有科學完善的管理部門機構與工作人員
為了節省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構，就是有機構而無工作人員形同虛設，沒有起到調節管理工程進度的作用。而且工作人員一人身兼數職或多人在同一工作崗位上的現象時有發生。
4.缺乏專業技術人員，不注重技術開發與科研成果的應用
缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標準進行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創新機制不健全。
5.質量監管核心與機制的不健全
施工工程質量監督與控制工作是建筑管理工作的一重要內容，該工作的實施需要施工、監理及質檢機構三方參與。三者由于利益出發點的不同，并且三者之間不存在隸屬關系，這就形成了沒有明確的監管工程質量的核心機構的局面，缺乏明確的質量監管部門，導致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質量的安全增加了難度。
二、提高工程管理的措施
1、認真貫徹各項技術管理制度
貫徹好各項技術管理制度是搞好技術管理工作的核心，是科學地組織企業各項技術工作的保證。技術管理制度的主要內容有：(1)編制施工組織設計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術變更聯系單管理制度；(4)施工圖技術交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質量管理制度；(7)工程質量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結構的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術檔案與竣工圖管理制度。
施工的技術管理
在工程施工前，設計單位、建設單位及監理單位要嚴格審查施工設計圖紙，保證有配套的施工項目的設計圖紙說明和地質勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設計的意圖，并能夠把設計圖紙當中的內容準確無誤的應用到施工的現場當中去，同時還要掌握一些關鍵環節的專業技術。在施工階段，每一道的工序都要進行及時準確的技術交底，把有關的技術經驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環節，容易出現安全隱患的部位以及一些特殊的建材進行施工時，對于所采用的新設備、新工藝更要嚴格的進行技術交底的工作，確保整個建筑工程施工進度和工程的質量。
3.制訂企業施工標準，逐步完善成套的技術
這就要求施工企業制訂企業的標準，它是落實規范標準的規定，是確保工程質量，提高投資效益的重要舉措，是施工規范標準體系改革的重要方面。工程技術標準分為國家標準、行業標準、地方標準和企業標準。他們之間的關系是國家標準最低，企業標準最高，嚴格執行企業自身制定的標準，才能保證國家標準的真正貫徹落實。企業標準有補充標準、產品標準、方法標準、工藝半成品標準、工作標準和生產經營活動中的管理標準等。通常施工企業制定的施工工藝標準都會選擇企業最優的特長或專業，結合本企業的管理水平和技術水平，制訂出該項的施工工藝或操作標準。
4.激勵、競爭、約束和監督四大機制的建立和完善
鼓勵技術工作人員進行施工的辦法就是給人才加薪，以促進技術人員的刻苦工作。對施工質量進行管理，對施工圖紙進行檢測，以確保準確的進行，并有利于提高競爭力。用相關的法律法規進行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監督部門要嚴格按照制度進行監督，不對的地方直接指出來進行完善。
三、優化方案，提高工程管理質量
在工程管理過程中，房地產開發商的工程管理人員應根據工程實際，建議設計單位采取技術與經濟相結合的有效設計方案，對原有的設計進行優化。
某工程項目，設計單位依據《巖土工程詳細勘察報告書》對樁基礎進行設計時，在計算受力時，因不能準確判斷灰巖石埋深，對樁端持力無計算依據，設計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質報告中的勃土層或灰巖層，預估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設計總樁數為510根，選用直徑為400mm的預應力管樁，有效樁長為27m-28m.
該工程經過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰巖層上。檢測報告表明，當樁端置于灰巖層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預設靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預設最大靜荷，且仍未出現極限沉降跡象，試驗樁長為28m.
針對上述情況，房地產開發商的工程管理人員為輔的計算方法。經計算，最終樁基設計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標準值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰巖層，樁數減少到301根。
通過對設計的優化，經濟效益是明顯的，初步統計減少樁基施工量約5800m，節約投資約58萬元。工程完工后，經過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規范比較，遠遠小于允許沉降量。
結語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業的健康發展。
參考文獻：
[1]劉澤權.建筑工程管理的現狀研究[J].山西建筑,2009,(14).
[2]王文忠.建筑工程管理現狀和改進[J].消費導刊,2008,(15).
[3]鐘敏.論加強施工現場管理的途徑及其重要性[J].科技資訊，2006，18.
關鍵詞：房地產 財務管理 問題 對策
隨著我國現代化建設的不斷推進，房地產建設的熱潮不斷涌動，房地產企業也逐漸成為我國的支柱企業，但是很多房地產企業在發展過程中都出現了問題，影響了企業經營的安全性，其中一個重要問題就是財務管理上的問題。作為資金密集型的企業，房地產開發公司的財務管理工作對企業來說極其重要，因此識別并解決財務管理中存在的問題，對房地產企業來說極其重要。
一、房地產開發公司加強財務管理必要性
房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。
二、房地產開發公司財務管理中存在的問題
當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。
（一）對財務管理的重視性不高
我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。
（二）財務管理的制度缺乏規范性
我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。
（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低
當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。
（四）財務風險大，融資渠道單一
房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。
三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策
（一）加強對財務管理的重視程度
房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。
（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處
房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。
（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平
房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。
（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險
房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。
四、結束語
總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。
參考文獻：
[1]趙雪梅，趙美華.房地產公司財務管理中存在的問題及對策分析[J].現代經濟信息，2012
【關鍵詞】房地產；項目工程管理；常見問題；解決措施
前言：
房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。
一、房地產開發項目工程管理的意義
房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。
在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。
（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞
房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。
（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺
由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。
（四）項目工程規章制度沒有落實
為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。
三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度
房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。
（四）落實項目工程規章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。
（五）構建完善的工程項目管理機制
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。
結束語
本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。
參考文獻：
[1]穆桂蘋.房地產工程現場施工管理之我見[J].城市建設理論研究（電子版），2013（10）.
[2]夏權利.房地產開放項目的工程管理[J].城市建設理論研究（電子版），2012（23）.
摘 要 在房地產市場持續調控的環境下，房地產開發企業經營和管理面臨諸多困難。本文從房地產企業財務管理現狀入手，簡要分析了當前我國房地產開發企業財務管理中存在的問題．并提出了加強房地產企業財務管理的一些措施。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 問題 對策
2012年政府把“堅定不移貫徹房地產市場調控政策”作為當年的主要任務，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續執行，房地產市場正式進入嚴冬，作為房地產開發企業管理核心的財務管理將面臨嚴峻考驗，房地產開發企業想生存和發展，就必須加強自身的財務管理，來應對挑戰，渡過難關。
一、房地產開發企業目前財務管理現狀和存在的主要問題
第一、資金周轉率下降，融資困難，財務風險加大。房地產開發企業普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現能力變差，資金周轉率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業內資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。
第二、財務管理“被動反映型”的現象較突出。財務停留在停留在記賬和編制財務報表等會計核算方面，出具的財務決算報告和財務報表適用于經營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業日常管理忽視了財務管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標、合同簽訂、經營決策等重要經濟業務中往往沒有財務人員的參與，財務管理事前和事中的預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。
第三、內部控制薄弱，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象；二是費用開支標準混亂，不規范，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理，隨意性大。
第四、成本管控工作線條較粗，管理責任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態，財務成本控制的底線不明確，目標成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發過程缺少統籌成本管理，在項目發展、規劃設計、招標、簽約、銷售、物業管理等環節沒有及時進行財務成本的事前預測和事中控制，在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。
二、房地產企業加強財務管理，提高財務管理效率的措施
（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉
面對嚴峻的經濟形勢，房地產開發企業要重視和運用“開源節流、現金為王”的財務策略，做好現金流向與現金流量的安排，以免發生資金鏈斷裂，引發財務危機。
一是資金的籌措管理方面，要加強企業的信用管理，拓展融資渠道。房地產企業可以嘗試股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道。成熟的企業可考慮引進境外機構參股，這將使企業國內融資受困的情況下，依然有騰挪空間。
二是加速項目資金周轉，應盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現實狀況，將產品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應及時認虧，積極實行以價換量、組合優惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉讓的代價來換回整個企業資金鏈的安全。
三是加強企業現金管理，一是做好現金流量預算，測算合理的現金流量循環周期，使企業現金流量保持平衡，二是做好現金收支的動態監控，按月編制資金收支預算，明確責任，三是合理使用企業信用，盡可能使應收款項與應付款項的期限保持一致，防止企業過度預支資金。
四是認真研究當前房地產市場，審慎項目投資決策。房地產企業在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現金流問題。把握好項目開發節奏，在項目定位、戶型上下功夫，調整好開發項目類型和產品結構，謹慎布局，有效使用資金。
（二）完善財務管理系統，提高財務管控能力
一是房地產企業首先應當統一會計核算制度，統一科學設置會計科目、制訂核算程序和規則，構建核算管理體系，以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎，便于數據的對比、分析和考核。
二是建立資金管理中心，對項目資金進行統一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內部調劑使用，可以使房地產企業相當于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。
三是要建立管理會計系統,通過設立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務管理報告向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監督機制。
四是加強財務制度建設，完善內部審計。房地產企業應當遵循針對性、操作性和強制性原則設立專門的財務管理機構，制定相應的財務管理制度，實行財務管理的規范化和制度化。逐步展開財務收支審計、經濟效益審計、管理審計、內部控制評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等內部審計工作。要善于發現問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業的財務管理水平。
（三）組織內部授權管理，實施財務控制
規范企業法人治理結構，在人員配置過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則，加強各經濟職位的業務牽制與監督。建立和完善明確的業務授權制度,平衡各級管理人員的權力與責任,做到責權對等，明確規定各項公司業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。
（四）強化成本管理控制
推行全員成本管理體系，抓住項目開發關鍵環節進行成本優化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風險；二是重視規劃設計工作，加強方案優化力度，在規劃設計階段引入成本控制和成本優化機制。通過設計方案招投標、限額設計、圖紙會審等來加強設計造價控制，根據項目定位和目標成本準確把握規劃設計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執行，工程進度和設計變更簽證，嚴格材料、設備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結算，重點防止重復計算及收費，落實設計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務費用及稅務支出籌劃。
（五）推行全面預算管理
房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上應建立以項目預算、資金預算為基礎的企業預算管理模式。項目預算是以開發項目作為預算對象,將發生的項目前期可行性研究、規劃設計、報建審批、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃、稅金計劃等內容進行的整體預算。資金預算由開發企業在對各責任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作制定形成。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,根據企業開發流程和開發計劃編制、匯總和完善本責任中心的項目預算及資金預算。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
參考資料：
[1]周彬彬.新形勢下完善房地產企業財務管理體系的探討.財經界.2010(2).
關鍵詞 :設計策劃、成本控制、設計質量管理、設計組織、設計評審機制
與所有的產品開發過程一樣,房地產項目開發一般可分為立項決策階段、策劃和設計階段、施工階段、交付和運營階段。一個房地產建設項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續的組織實施,而策劃和設計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實到具體的微觀的設計圖紙中,從而為施工階段提供依據性技術文件的的過程。設計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細節控制,是項目開發成功的重要環節。
1.設計策劃的重要性
房地產開發企業迫于資金壓力,總是被壓縮開發周期,很少有企業潛心研究市場的真正需求、產品的內涵和對社會、城市環境、歷史帶來的影響。也很少有企業勇于探索和創新。速成的設計、速成的房地產產品,又怎能成為經久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學會全面評估產品內涵和價值,甚至對開發企業的品牌所代表的品質高度有清晰的評判。因此,房地產開發企業如果不重視開發建設項目的前期設計策劃工作,其長期發展利益必然受到局限。
對于開發內容復雜、規模大、周期長、社會影響大的綜合性開發項目而言,開發商在設計策劃、設計管理方面的主導性作用就更為明顯。尤其是商業綜合性持有型物業的開發,如果在前期設計策劃和設計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調整、變更以適應市場。而盲目建成的項目在投入運營后更會自食其果,商業設想無法實現,商業利益無法保障,物業價值得不到提升,從而留下永久遺憾。
房地產開發企業在項目設計策劃階段,應該站在城市長期有序發展的高度,目光放長遠些,在人居環境的品質、文化藝術創作的品味、建材和技術的標準上投入足夠的精力,避免急功近利的心態,不論是出售的物業還是持有的物業,都應將其視為不可逆轉的、需持久經營和不斷保值增值的物業,才能引導設計師創作出有藝術內涵、有科技水準的作品。這也是房地產企業永續發展所需要的品牌創建之路。
2.設計策劃的內容
建筑設計,在某種意義上講可等同于建筑產品的研發,它是藝術創作與科學技術的結合。它不能用工業化、工廠化、程序化的過程進行生產,對于不同地點、不同使用功能、性質的建筑從內容到外表形態是不同的。因此需要完整細致的策劃。
以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規劃以及特定的社會歷史文化環境,調研生態環境,確定建筑形態、外立面設計的藝術創作風格走向;引導規劃和建筑設計創作出富有文化內涵的、與城市環境和諧的優秀設計作品。
對于商業地產的開發。前期設計策劃更為重要。在得到大量市場調研信息的前提下,需要與相關部門共同策劃確定商業開發策略和目標消費人群,繼而研究業態品類、組合關系和商家定位。在這些研究工作的基礎上,才能對設計單位提出較為可操作的方案設計要求。而在方案設計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態和組合布置、面積分配,到公共空間設施的策劃,開發企業在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導設計單位進行設計。
隨著低碳、環保、綠色日益成為時代的主題,房地產企業還應承擔起社會責任,努力響應這一主題,不僅被動地履行各項新規范規定的環保節能指標義務,而且主動創新,研究提升開發產品的科技含量,努力實現綠色環保人居環境。
3.設計階段的成本管理和措施
建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和各個環節,其中,實行以設計階段為重點的建設項目全過程投資控制最為關鍵。成本管理是設計策劃和管理部門的重要職責之一。
成本管理的過程,首先需要根據產品定位所確定的成本指標,拆分到建筑的各專業內容分項中。然后,根據分項成本指導設計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進行全面分析,確定符合成本目標的技術標準。設計策劃過程,需自始至終結合成本的概念,在設計由淺入深的同時,成本指標由寬泛和籠統發展到逐項清洗和明確。
為了落實成本控制,在各階段設計中,需精心研究建筑每一個部件的設計,研究材料和施工條件,進行多方案經濟比較,降低每個構件的造價。而機電系統選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運行費用和設備維護費用,因而需要進行綜合技術經濟評價,正確處理好技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。另外,還應加強各專業設計圖紙之間的協調性管理,避免因設計圖紙的不協調、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標階段,尤其是機電設備招標階段,設計策劃管理部門應根據材料設備的重要性進行分級,明確規定各類材料設備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設備中,力求保證建筑品質的同時做到經濟合理。
限額設計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產品定位明確后,設計管理部門應根據批準的投資估算限額,提出限額設計指標。在方案設計階段,可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設計階段,可按概算成本的90%值提出預算成本目標;預留10%供施工過程中調節。在每一階段設計完成后,都應確認限額設計要求是否得到有效落實。
在管理機制上,可考慮加強限額設計的經濟責任制管理,在設計合同中,制定相應的措施條款,凡因設計單位錯誤、漏項擴大規模或提高標準而導致工程靜態投資超支,可扣減設計費。對于確有必要調整預算指標的情況,須嚴格按權限進行逐級審批。對于節約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進行罰款。發揮設計人員積極性,鼓勵設計單位在限額內提供最優設計。
4.設計階段的技術質量管理措施
4.1設計質量全過程管理的重要性
建筑設計隨機性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優成果。建筑設計質量的優劣,確切地說是一個目標范圍的界定,符合建筑規范、規程和標準是建筑設計合格的下限。建筑設計精品是在設計運行過程中優化取舍,不斷完善完美。因此,設計質量的優化管理是十分值得重視的。建筑設計的優化管理是全方位全過程的動態管理。靜止的簡單化的“結果管理”淘汰制,只會浪費時間和造成經濟損失。建筑設計全過程要自始至終,由組織管理到專業技術管理,由藝術領域到科學技術領域、由建筑形態到技術措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進行細化、優化和篩選。它是積極主動、極具挑戰性的動態質量管理。
4.2設計組織框架的構建
建筑項目設計管理的首要任務應是項目設計組織框架的策劃。一個規模較大的完整的開發建設項目的設計,不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、采暖通風和空氣調節設計、給排水設計、熱能動力設計、建筑電氣設計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設計內容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業設計,還包含室內精裝修設計、景觀綠化設計、智能化設計,有的項目還需要專門進行標識系統設計、建筑立面照明設計、藝術品和家具用品設計等分工細致、深化的設計內容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設計。另外,業主招標管理部門可能還會對設計管理部門提出提供各類招標項目技術規格說明書、技術標評審等的招標配合工作要求。因此,在設計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。
如此繁雜的設計工作內容,沒有一家設計單位能夠獨立完成。因此,開發商的設計策劃和管理部門在設計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設計內容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設計工作包明確內容、要求、目標、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責任關系,使不同專業和專長的設計單位各司其職、各盡所能、協同工作,圍繞設計策劃所確定的藝術主題和技術標準,最終完成高質量的設計成果。
建筑設計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發項目所涉及的所有設計內容都需要由頂級設計公司來完成。不同的設計公司擅長的設計類型也有所不同,例如有些設計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區規劃和住宅設計,有些擅長購物中心設計。因此,對于項目中的每一項設計內容,都需要在龐雜的設計市場中,挑選資質和業績符合項目要求的設計公司和設計團隊,并確定其收費是否在可接受范圍內,然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設計工作包。
4.3編制各階段設計任務書
開發項目在前期策劃階段,在商業策略策劃完成后,設計策劃部門應收集來自土地、規劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規劃設計條件等方面的基礎資料,結合商業策劃要求,編制方案設計任務書,將業主的開發意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位,避免讓設計工作走彎路。在擴初設計階段,設計管理部門應安排各專業進行系統和技術調研和方案比較、收集配套信息、結合對方案設計內容的評審意見,形成策劃設計要求,編制擴初設計任務書。在施工圖設計階段,結合擴初設計評審意見、結合來自物業使用部門的對運行管理的具體要求,以及其他相關專業提出的設計條件,編制施工圖設計任務書,進一步細化業主在使用功能、交房標準、機電設備技術標準、成本限額、設計成果深度和形式等各方面的要求。
4.4分階段進行設計成果評審和確認
設計工作是一個循序漸進的過程,因此對于各階段設計成果應分別予以評審和確認。在方案設計階段,應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、結構基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設計要素予以充分討論、評價和確認。
在擴初設計階段,建筑專業除了統籌結構和機電各專業的設計外,還應詳細研究建筑的各個細部和材料,評估和確認所有構件的細部尺度控制和構造要求;結構專業應對各種不同的地基處理或基礎形式作比較,確認最經濟合理的基礎形式,對建筑主體的結構骨架基本形式和構件尺寸進行初步控制和確認;機電專業應對各類可選用的機電系統作技術經濟比較和論證,確認系統形式、主要設備,確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。
在施工圖設計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術要求的落實程度,校核各專業圖紙中對地形、地貌、地質、道路、管線等外部條件的結合情況,校核各專業圖紙的設計深度、協調性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認,方可將其交付給施工和工程管理部門。
4.5設計工作后評估
設計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經過招標、施工、運行整個過程后,才真正反映出設計管理工作成果的優劣。因此有必要在項目竣工交付運行后,對前期設計策劃和管理工作進行綜合評估,由實際使用施工圖紙和對建筑物運行管理的部門分別進行評價,總結出設計策劃管理工作中的經驗和教訓,這樣才能不斷改進不斷提高。
參考文獻:
[1]韓玲.淺析項目建設過程中的設計管理.建筑2009(14)32-33
[2]李大偉.業主對建設項目的設計管理措施研究.中國新技術新產品.2010(1)57
關鍵詞:成本控制房地產項目開發
房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。
一、房地產項目開發中成本控制存在的問題
(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范
在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。
(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本
房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據
當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。
二、房地產項目開發的成本控制和管理策略
(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念
為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。
(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用
為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。
(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益
在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。
(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制
在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。
三、結束語
總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。
參考文獻：
[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26
[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55
關鍵詞：合約管理；房地產開發企業
合約管理是房地產開發企業項目管理的重要組成部分，項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現的。房地產開發企業針對具體的項目、項目實施的各個環節和全過程進行有效的合約管理，有助于實現企業的目標，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現象，提高房地產開發企業建設項目合約管理水平是十分必要的。
一、合約管理的重要性
合約管理在房地產開發企業中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產開發企業、工程項目管理公司和工程承包企業都十分重視合約管理工作。
1、合約確定工程項目的成本、工期和質量、功能等目標，規定著合約雙方責權利關系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。
2、房地產市場競爭日趨激烈的情況下，企業之間比拼不單單只是設計、品牌以及物業服務等，作為一個企業來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產開發企業來說，做好成本管理至關重要，而與成本控制密切相關的，就是合約管理。
3、合約管理貫穿項目的全過程且復雜。工程項目建設要經歷項目立項、可行性研究、勘察設計、招投標、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業參與其中，形成各式各樣的經濟關系。而合約正是維系這種關系的紐帶，所以房地產開發企業項目管理的過程在本質上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。
4、合約管理在房地產開發項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴格按照合約規定實行，使合約管理和工程管理有效結合。
二、如何加強房地產開發企業的合約管理
加強房地產開發企業的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理。“三個到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規范的合約管理機構、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關制度，規范管理行為，從制度上保障合約風險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環節的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產開發企業對合約策劃階段、招標階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。
1、合約管理組織體系
房地產開發企業必須結合實際建立完善合約管理的組織機構，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構，形成合約管理的網絡組織，配置專業的合約管理人員，負責合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。
2、合約管理制度
建立制度的目的是為了維護一種秩序，使企業形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的、嚴格的、行之有效的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合約管理的有關各方做到分工明確、職責清晰。這些管理制度主要包括：招標管理制度、合約審查批準制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統計及歸檔制度等。
3、合約策劃
在招標工作開始前，房地產開發企業應根據本項目的規模、工程特點和施工進度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進行總體的把握。合約管理策劃內容包括合約管理架構、招標計劃、時間節點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應對措施等。
4、合約訂立
合約的訂立階段也就是招投標階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產開發企業掌握著主動權，應該充分把握這一權力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術等方面的要求，其次要對投標單位進行詳細的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標過程中，不能單一的選擇最低價中標，要綜合考慮各個投標單位的報價以及施工技術等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴格審查合約中的特殊條款，最大程度預測和消除施工過程中可能發生的對業主不利的索賠因素。
5、合約履行
合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細分析合約內容，落實合約責任，預防合約執行過程中可能出現的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規范和程序。
6、合約評估
合約評估主要是在合約收尾階段進行的，是合約管理的總結階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經驗。合約后評估工作主要是總結合約執行情況，對合約管理好的經驗加以總結推廣，對過時、不符合現行法律法規，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。
參考文獻：
[1]成虎:建設工程合同管理與索賠（第四版）[M].南京:東南大學出版社,2008
[2]成虎:工程合同管理.北京:中國建筑工業出版社,2005
